Нельзя также не отметить выгодное расположение кондоминиума: такой многоквартирный дом, в зависимости от локации, может быть в непосредственной близости к центру города или к пляжу.
Кондоминиум как популярная форма собственности
Кондоминиум – термин, который широко употребляется в сфере недвижимости. Его суть заключается в описании формы собственности на жилые объекты недвижимости. Она подразумевает принадлежность каждой квартиры её владельцу и совместное владение общественными зонами. К последним относятся подъезд, двор, лестничные площадки, лифты.
Кондоминиум – это форма собственности на жилой комплекс, при которой каждая входящая в него квартира законно принадлежит её владельцу, а нежилые территории и места общего пользования (холл, лифты, технические помещения, двор) выступают общей собственностью всех проживающих здесь людей.
Понятие «кондоминиум» может охватывать не только один дом, но и целый комплекс строений. В его состав входят земельная территория, жилое здание, другие недвижимые объекты, находящиеся в пределах комплекса.
Жильцы, которые владеют жилым комплексом по данному праву собственности, регулярно организовывают собрания, в ходе которых решают важные вопросы, касающиеся управления, содержания и обслуживания общего имущества.
Благодаря такой форме собственности её владелец имеет право беспрепятственно перемещаться по всем территориям здания.
Общая долевая собственность в кондоминиуме
От общей собственности на вещь следует отличать право собственности на отдельные части вещи, каждая из которых имеет своего собственника1. Такая собственность имеет место в многоквартирном доме. Значительно меньшую роль играет в гражданском обороте общая долевая собственность на машины, гаражи и т.д. Многоквартирный дом представляет собой сложный имущественный комплекс, включающий жилое строение и земельный участок, на котором это строение расположено. В многоквартирном доме каждая из квартир и нежилые помещения могут иметь своих собственников, а общая собственность этих лиц на дом в целом не возникает. Однако общей собственностью всех собственников квартир являются части, доли, соединяющие квартиры в единое целое, например, крыша, подвал, лестничные клетки, лифты, чердаки, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование и тому подобное. Части дома, объединяющие квартиры в единое целое (крыша, подвал и т.д.) являются общей долевой собственностью всех собственников квартир. Такую собственность на недвижимое имущество, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной собственности граждан или юридических лиц, государства, а остальные части недвижимости находятся у них на праве долевой собственности, называют кондоминиумом (п.6 ст.209 ГК). Кондоминиум является разновидностью собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости. Ю.Г.Басин пишет, что «кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т.п.)»2.
Ввиду особенностей такого объекта в юридической литературе имеются высказывания, относящие кондоминиум к особой разновидности общей долевой собственности3. Так, И.А.Дроздов пишет, что «помимо «общегражданской» необходимо выделить так называемую «обслуживающую» долевую собственность. Речь идет, прежде всего, об общей собственности, возникающей на общее имущество … в кондоминиуме»4. Термин «обслуживающая долевая собственность» им используется постольку, поскольку, по его мнению, общее имущество в кондоминиуме предназначено для обслуживания другой вещи — квартиры. Данные объекты гражданских прав, по мнению И.А.Дроздова, представляют имущество, обслуживающее одновременно несколько функционально независимых вещей, например, места общего пользования в многоквартирном доме4. «Обслуживающее» имущество он рассматривает как принадлежность, «обслуживаемое» имущество — как главную вещь. Данный вывод И.А.Дроздов подтверждает следующими обстоятельствами. «1. «Обслуживающее» имущество предназначено для обслуживания другой вещи. К примеру, общее имущество в многоквартирном доме обслуживает любую из квартир. Сложно представить полноценное использование потребительских свойств квартиры в отрыве от общих инженерных сетей, лестниц, лифтов и т.п. 2. «Обслуживающее» и «обслуживаемое» имущество, безусловно, связаны между собой общим назначением: места общего пользования в многоквартирном доме и квартира совместно служат удовлетворению потребности человека в жилье»4.
Ст. 122 ГК закрепляет: «принадлежность, т.е. вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением, следует судьбе главной вещи, если законодательством или договором не установлено иное». Поэтому квалификация, предложенная И.А.Дроздовым, означает, что «обслуживающее» имущество должно следовать судьбе «обслуживаемого» имущества. Однако судьбе главной вещи следует не собственно принадлежность, а доля в праве собственности на нее, поскольку такого рода принадлежность обслуживает не одну главную вещь, а сразу несколько4. И.А.Дроздов прав в том, что судьба одной из главных вещей не может определять судьбу всей принадлежности, а вот определять судьбу соответствующей доли она должна, причем доли идеальной, а не реальной, поскольку реальная доля не сможет в полном объеме выполнить свою «обслуживающую» функцию.
Следует поддержать теорию И.А.Дроздова о разделении общей долевой собственности на виды. Целесообразность такого разделения продиктована прежде всего самой спецификой объекта кондоминиума как особой формы собственности на недвижимость.
В защиту «обслуживающей» долевой собственности как разновидности долевой собственности И.А.Дроздов приводит ряд весомых доводов, подчеркивающих специфику ее правового режима, с которыми нельзя не согласиться.
Во-первых, при «общегражданской» долевой собственности доля в праве собственности заключает в себе право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной доле, в то время как в «обслуживающей» долевой собственности доля в праве, независимо от ее размера, дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом.
Во-вторых, в «общегражданской» долевой собственности доля в праве предоставляет ее обладателю потенциальную возможность либо выделить по его требованию долю в натуре, либо потребовать выплаты ее денежного эквивалента. В отношениях «обслуживающей» долевой собственности выдел доли в натуре или предоставление денежной компенсации исключены.
В-третьих, участники «общегражданской» долевой собственности вправе при достижении согласия безо всяких ограничений осуществить отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности. В «обслуживающей» долевой собственности общее имущество подлежит отчуждению лишь вместе с правом собственности на все главные вещи.
В-четвертых, при «общегражданской» долевой собственности доля в праве собственности на общее имущество обладает способностью самостоятельного обращения в гражданском обороте. В то же время оборот доли в праве «обслуживающей» долевой собственности в кондоминиуме не может осуществляться в отрыве от оборота помещения4.
Все приведенные И.А.Дроздовым доводы в пользу «обслуживающей» долевой собственности весьма убедительны. Поскольку существенной особенностью права общей долевой собственности на части единого имущественного комплекса, не находящиеся в раздельной собственности при кондоминиуме, является то, что долевая собственность в этом случае не самостоятельна, а производна от раздельной собственности и следует за ней5, «определяющей в кондоминиуме является раздельная собственность, именно ее правовой режим предопределяет и особенности правового режима общей долевой собственности». Поэтому, на наш взгляд, выделение в теории гражданского права такого вида долевой собственности позволит проанализировать весь спектр особенностей общей долевой собственности в кондоминиуме, так как применение многих норм об общей собственности, содержащихся в главе 11 ГК, к отношениям в кондоминиуме на практике попросту невозможно. Однако вместо термина «обслуживающая долевая собственность», предложенного И.А.Дроздовым, на наш взгляд, для обозначения общей долевой собственности в кондоминиуме следует применять термин «кондоминиальная долевая собственность». В этом случае, уже исходя из названия такой общей долевой собственности, становится ясно, о чем идет речь.
Таким образом, долевая собственность в жилищных отношениях должна выделяться в теории гражданского права в особый вид — «кондоминиальную» долевую собственность. П.6 ст.209 ГК должен содержать, на наш взгляд, ссылку на то, что те части имущества, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей кондоминиальной долевой собственности. Предполагается, что нормы об «общегражданской» и «кондоминиальной» долевой собственности должны соотноситься как общие и специальные.
Одной из гарантий, призванных обеспечить надежность приобретаемых прав на недвижимость, а также контроль государства за ее оборотом, является регистрация прав на недвижимое имущество и объектов недвижимости. В РК права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в правовом кадастре. Регистрация прав на недвижимое имущество в правовом кадастре носит пообъектный характер и привязывается к земельным участкам. Из Указа Президента, имеющего силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственная регистрация представляет собой процедуру учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременений на недвижимое имущество (ст.1 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)6. Однако «основная цель такого учета заключается не только в определении момента возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество, но и в создании особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно достоверные данные о правовом режиме того или иного объекта недвижимости»7.
Для возможности регистрации прав на жилой дом, находящийся в общей долевой собственности, необходимо, прежде всего, сформировать и зарегистрировать кондоминиум. Регистрация кондоминиума как имущественного комплекса осуществляется в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г.8; Временной инструкцией по регистрации объекта кондоминиума, утвержденными директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 г.9.
Формирование кондоминиума — это «совокупность действий, которые ведут к юридическому оформлению выделенного на местности, описанного и документально оформленного комплекса недвижимого имущества, являющегося предметом собственности собственников квартир (не менее двух) для последующей передачи им в управление»10.
Процедура формирования кондоминиума происходит по следующей схеме: разработка нормативной базы на республиканском и местном уровне; инициация процедуры формирования кондоминиума; оформление прав собственников квартир на земельный участок в кондоминиуме; проведение кадастрового учета земельного участка; проведение технического учета зданий и сооружений, а также регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиуме.
Одним из наиболее интересных вопросов для исследования правоотношения общей долевой собственности при регистрации объекта кондоминиума является вопрос определения долей собственников в общем имуществе. Доли участников кондоминиума в общем имуществе определяются соглашением сторон, в котором должны содержаться сведения о размерах долей собственников каждого жилого помещения. Соглашение подписывается всеми собственниками жилых помещений, находящихся в раздельной собственности. Однако в практическом смысле это не всегда возможно, так как для заключения соглашения между участниками кондоминиума по определению долей необходимо присутствие в регистрирующем органе всех собственников помещений. Учитывая данное обстоятельство, закон допускает возможность нотариального заверения подписей участников, которые не могут явиться лично. Помимо этого, регистрирующий орган обязан установить всех собственников помещений, которые должны принять участие в составлении соглашения, так как в ином случае возникает вероятность требования пересмотра соглашения. Такие сведения содержатся в правовом кадастре. Но и в данном случае могут возникать проблемы. Нет гарантии того, что в правовом кадастре содержатся достоверные сведения обо всех участниках кондоминиума, в частности, в отношении юридических лиц, которые являются собственниками помещений в кондоминиуме. В этом случае состав участников кондоминиума устанавливается на основании правоустанавливающих документов.
Принимая во внимание все указанные сложности, справедливо возникает вопрос об упрощении процедуры заключения соглашения по определению долей. В научной литературе высказываются различные мнения по этому поводу. К.М.Ильясова рекомендует для решения данного вопроса применить зарубежный опыт11. Мы солидарны с авторами, рекомендующими обратиться к некоторым зарубежным концепциям. На наш взгляд, в данном случае наиболее подходящим является институт заверений и гарантий (representations and warranties), так широко используемый в зарубежной практике12. Representations and warranties означают обязательство уполномоченного лица заверять и гарантировать достоверность сведений, содержащихся в документах. Такие заверения и гарантии обычно подкрепляются гарантиями возмещения ущерба, т.е. в том случае, если заверения и гарантии нарушаются, уполномоченное лицо гарантирует возмещение ущерба.
Мы предлагаем на уполномоченного представителя участников кондоминиума, в качестве которого обычно выступают органы управления объектом кондоминиума, среди них — кооперативы собственников квартир и помещений, возложить обязанность установления состава участников кондоминиума и собирания их подписей в соглашении. И при подаче уполномоченным представителем заявления на государственную регистрацию объекта кондоминиума он должен выступить в качестве заверителя и гаранта достоверности сведений о составе участников и подлинности их подписей, содержащихся в соглашении. В случае обнаружения недостоверности указанных сведений регистрирующий орган ответственности не несет. Это предложение во многом упростит процедуру заключения соглашения по определению долей.
Поскольку законодательство о кондоминиумах не устанавливает специальных правил, регулирующих порядок заключения таких соглашений, при их регистрации регистрирующие органы требуют соблюдения норм законодательства об общей собственности. Соблюдение всех таких требований чрезвычайно обременительно. В связи с этим такие соглашения заключаются редко. Возможными они становятся только в домах, где количество вторичных объектов незначительно. Поэтому чаще всего расчет долей участников кондоминиума в общем имуществе производится по формуле13.
Таким образом, при государственной регистрации объекта кондоминиума в регистрационные документы вносятся сведения о размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе, что в свою очередь наделяет информацию, содержащуюся в правовом кадастре, природой источника, в соответствии с которым определяются права на недвижимое имущество и сделки с ним.
Подводя итог исследованию долевой собственности на такой объект, как жилой дом, необходимо выделить ряд существенных, на наш взгляд, моментов.
Во-первых, необходимо выделить в теории гражданского права такой вид долевой собственности, как «кондоминиальная» долевая собственность, так как применение многих норм об общей собственности, содержащихся в главе 11 ГК, к отношениям в кондоминиуме на практике попросту невозможно. Предполагается, что нормы об «общегражданской» и «кондоминиальной» долевой собственности должны соотноситься как общие и специальные. П. 6 ст. 209 ГК необходимо дополнить ссылкой на то, что те части имущества, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей кондоминиальной долевой собственности.
Во-вторых, необходимо упростить процедуру заключения соглашения о размере долей участников кондоминиума в общем имуществе при регистрации объекта кондоминиума. За основу можно использовать такой порядок заключения указанного соглашения, при котором обязанность и ответственность за установление состава участников кондоминиума, собирание их подписей в соглашении и ответственность за их достоверность возлагаются на уполномоченного представителя участников кондоминиума, подающего заявление на государственную регистрацию.
Кондоминиум в России
В России кондоминиум определяется как совокупность земельного участка, зданий, ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома. Однако в 2005 году в законодательство были внесены поправки, которые исключили понятие «кондоминиум» из законов. Сегодня вместо него используется термин ТСЖ (товарищество собственников жилья).
«Товарищество собственников жилья — это форма объединения домовладельцев (собственников жилых и нежилых помещений в доме) для совместного управления, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества. Многоквартирный дом может получить статус кондоминиума (ТСЖ) только по решению собственников жилья в данном помещении. Необходимо уточнить, что кондоминиум в зарубежных странах и ТСЖ в России — это немного разные понятия. В виде кондоминиума в зарубежных странах часто встречаются отели, гостиницы», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
По словам руководителя практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан» Вероники Величко, самым важным элементом общего имущества является земельный участок. Но часто бывает, что он не сформирован. В этом случае земля до своего формирования принадлежит городу, но у собственников квартир есть исключительное право пользования земельным участком и право требовать у местных властей определения его границ.
«После формирования земельного участка он переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме. До этого момента город является, по сути, только номинальным собственником и никакие распорядительные функции в отношении земельного участка под домом реализовать не может. Также администрация города не вправе отказать по каким-либо причинам в формировании земельного участка. Оформить землю под домом может любой собственник. Важно учитывать, что в общую долевую собственность земельный участок переходит, если здание является многоквартирным домом, то есть жилым», — разъясняет Вероника Величко.
Какие основные функции выполняет кондоминиум:
- контроль над ресурсоснабжающими компаниями;
- ремонт и обслуживание дома;
- обустройство придомовой территории и других площадей общего пользования.
На собраниях жильцы утверждают способ дальнейшего использования общей собственности и количество денег, которые потребуются на нужды дома (Фото: Альберт Гарнелис/ТАСС)
Кaк coздaть кoндoминиyм
B Poccии caмaя близкaя фopмa пpaвлeния к кoндoминиyмy — TCЖ, или тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья. Чтoбы coздaть eгo:
Coбepитe инициaтивнyю гpyппy
Пoгoвopитe c coceдями и coбepитe aктивиcтoв, кoтopыe выcтyпaют зa coздaниe TCЖ. Чeм бoльшe инициaтивнaя гpyппa — тeм лyчшe, пoтoмy чтo cнaчaлa нyжнo бyдeт пpoдeлaть cepьeзнyю paбoтy: пoдгoтoвить pяд дoкyмeнтoв, oпoвecтить жильцoв o coбpaнии, пpoвecти eгo, пoдгoтoвить бyмaги для peгиcтpaции в нaлoгoвoм opгaнe.
Coбepитe cвeдeния o coбcтвeнникax
Узнaйтe, ктo и в кaкиx дoляx влaдeeт кaждoй квapтиpoй в дoмe или кaждым дoмoм нa зeмeльнoм yчacткe . Taкжe выяcнитe, cкoлькo чeлoвeк пpoпиcaнo в жилoй нeдвижимocти и cкoлькo пpoживaeт пo фaктy. Этo нyжнo, чтoбы oпpeдeлить вcex члeнoв бyдyщeгo TCЖ — кaждый coбcтвeнник дoлжeн пpинимaть yчacтиe в coбpaнияx. A инфopмaция o чиcлe пpoпиcaнныx, пpoживaющиx гpaждaн пoмoжeт пpимepнo paccчитaть зaтpaты нa oбcлyживaниe мecт oбщeгo пoльзoвaния.
Oпpeдeлитe этaпы paзвития
Пpoaнaлизиpyйтe cocтoяниe дoмa, чтoбы oцeнить, cкoлькo cpeдcтв пoтpeбyeтcя нa eгo coдepжaниe. Пoдyмaйтe, из кaкиx дoпoлнитeльныx иcтoчникoв мoжнo пoлyчaть дoxoд. Oпpeдeлитe ближaйшиe цeли и этaпы paзвития. Нaпpимep, пpoпишитe cтpoитeльcтвo нoвoй дeтcкoй плoщaдки в пepвый гoд или paccчитaйтe гoд пpoвeдeния кaпитaльнoгo peмoнтa, a в дoпoлнeниe к нeмy pacпишитe цeли нa ближaйший гoд.
Нaпишитe ycтaв TCЖ
Eгo нyжнo нaпиcaть дo пpoвeдeния oбщeгo coбpaния. Tpeбoвaния к ycтaвy TCЖ пpoпиcaны в cтaтьe 135 ЖК PФ . 3aкoнoдaтeльcтвo глacит, чтo в нeм oбязaтeльнo дoлжны быть yкaзaны cвeдeния o:
нaимeнoвaнии тoвapищecтвa coбcтвeнникoв жилья включитeльнo c этими cлoвaми;
мecтe, гдe бyдeт нaxoдитьcя TCЖ;
пpeдмeтax и цeляx дeятeльнocти TCЖ;
пopядкe вoзникнoвeния и пpeкpaщeния члeнcтвa в TCЖ;
cocтaвe, кoмпeтeнтнocти opгaнoв yпpaвлeния;
пopядкe пpинятии peшeний opгaнaми yпpaвлeния в TCЖ.
B ycтaв вaжнo включaть фopмy, пopядoк выбopa пpaвлe ния, cтpoгиe paмки пoлнoмoчий вcex лиц — нaпpимep, oпpeдeлeннyю cyммy, кoтopyю мoжнo тpaтить бeз paзpeшeния члeнoв TCЖ. Bce, чтo бoльшe этoй cyммы, дoлжнo oгoвapивaтьcя нa coбpaнии.
Taкжe пpoпишитe yчeт гoлocoв и пopядoк opгaнизaции coдepжaния и peмoнтa. Нaпpимep, бyдeт ли TCЖ выпoлнять этo cвoими cилaми, coтpyдничaть c yпpaвляющeй кoмпaниeй или oбpaтитcя к пoдpядчикaм.
Opгaнизyйтe coбpaниe
Пoдгoтoвьтe пpoтoкoл coбpaния c глaвными тeзиcaми, кoтopыe бyдeтe oбcyждaть, и лиcты для гoлocoвaния c cooтвeтcтвyющими гpaфaми. Увeдoмитe вcex coбcтвeнникoв o пpeдcтoящeм coбpaнии — вышлитe им извeщeния c yвeдoмлeниeм или личнo пpoйдитe пo квapтиpaм и cooбщитe o пpeдcтoящeм мepoпpиятии пoд pacпиcкy. 3aтeм cocтaвьтe пoвecткy дня — paccкaжитe o глaвныx вoпpocax, кoтopыe бyдeтe oбcyждaть нa coбpaнии. Пoвecткy мoжнo пoвecить нa oбщeм cтeндe, двepи пoдъeздa или в дpyгиx oбщeдocтyпныx мecтax.
Пpoвeдитe coбpaниe
Пpoвeдитe coбpaниe, paccкaжитe o жeлaнии coздaть TCЖ, зapyчитecь пoддepжкoй coбcтвeнникoв. 3aчитaйтe ycтaв и пoпpocитe пpoгoлocoвaть «зa» нeгo. 3aтeм oбщими ycилиями выбepитe члeнoв пpaвлeния, кoтopыe бyдyт oтвeчaть зa yпpaвлeниe, дaйтe им cлoвo . 3aнecитe вce peшeния в пpoтoкoл, пepeдaйтe лиcты для гoлocoвaния, чтoбы вce пpиcyтcтвyющиe пocтaвили cвoи гoлoca c пoдпиcью.
Ecли coбpaниe пoceтилo мeньшe 50% coбcтвeнникoв или мeньшe 50% coбcтвeнникoв пpoгoлocoвaлo «зa», измeнeния пpиняты нe бyдyт. Нyжнo пpoвoдить нoвoe coбpaниe или yбeждaть нecoглacныx выcтyпить «зa» coздaниe TCЖ.
3apeгиcтpиpyйтe TCЖ
Пoceтитe мecтный нaлoгoвый opгaн и зapeгиcтpиpyйтe тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья. Для этoгo пpeдocтaвьтe:
📌 зaявлeниe o peгиcтpaции — eгo мoжнo зaпoлнить нa мecтe;
📌 пpoтoкoл coбpaния c лиcтaми гoлocoвaния;
📌 ycтaв TCЖ в двyx экзeмпляpax;
📌 квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.
O дoпoлнитeль ныx дoкyмeнтax и cpoкax peгиcтpaции вaм cooбщaт нa мecтe. B тeчeниe 5 днeй пocлe oфициaльнoй peгиcтpaции TCЖ члeны пpaвлeния дoлжны бyдyт oткpыть pacчeтный cчeт в oднoм из бaнкoв.
Oбpaтитecь в мecтнyю aдминиcтpaцию
Увeдoмитe aдминиcтpaцию o coздaнии TCЖ. Нaпpaвьтe eй yчpeдитeльныe дoкyмeнты и пpимитe здaниe oт opгaнoв мecтнoй влacти c oфopмлeниeм cooтвeтcтвyющeгo aктa. Ecли y дoмa ecть бывший yпpaвлeнeц, cooбщитe eмy o coздaнии TCЖ.
Долевая собственность в кондоминиуме
Д. САВЕЛЬЕВ
Д. Савельев, адвокат (г. Киров).
Согласно ст. 1 Федерального закона от 24 мая 1996 г. “О товариществах собственников жилья” (далее – Закон) кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, где отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Типичным примером кондоминиума является многоквартирный жилой дом, в котором квартиры принадлежат различным собственникам.
Особенностью кондоминиума, отличающей его от прочих зданий и сооружений, является сочетание режимов единоличной собственности на помещения и общей долевой собственности на прочее имущество. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона собственнику помещения в кондоминиуме также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Таким образом, отношения долевой собственности, а значит, и сам кондоминиум, могут возникнуть лишь при наличии не менее двух разных собственников помещений в одном здании. В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона его действие распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам. При нахождении всего здания как единого объекта гражданских прав в единоличной или общей собственности данные отношения собственности регулируются общими положениями гражданского законодательства.
Имущественный комплекс в кондоминиуме состоит из помещений и общего имущества. Общим имуществом в кондоминиуме согласно ст. 7 Закона являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Данное определение представляется не вполне удачным. Ведь общее имущество в кондоминиуме предназначено для обслуживания не домовладельцев, а помещений, т.е. обеспечения возможности их использования. Благодаря этой функциональной связи и образуется единый имущественный комплекс. Общее имущество служит не только домовладельцам, но и любым лицам, пользующимся помещениями в кондоминиуме.
Кроме того, буквальное понимание текста закона означало бы, что при переходе к одному лицу права собственности на все помещения, расположенные в одном из подъездов дома, лестницы и межквартирные лестничные клетки должны выпасть из состава общего имущества в кондоминиуме, поскольку они стали бы предназначаться для обслуживания только одного домовладельца.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (п. 1 ст. 8 Закона). Так как существование прав на общее имущество в кондоминиуме ни фактически, ни юридически немыслимо вне их связи с правом собственности на находящееся в кондоминиуме помещение, право долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме существенно отличается от классического права общей собственности, предусмотренного нормами гл. 16 ГК. Отличие состоит в том, что общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (п. 2 ст. 290 ГК и п. 3 ст. 8 Закона). Запрет на отчуждение или иное распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме отражает существующую фактическую невозможность самостоятельного использования общего имущества.
Невозможность отчуждения доли означает отсутствие у участников долевой собственности права преимущественной покупки доли и возможности ее выдела. Какие же правомочия собственника определяются его долей?
Распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит путем распоряжения помещением, судьбе которого следует доля. Распоряжение самим общим имуществом также возможно, но в пределах, ограниченных целевым назначением данного имущества. Общее имущество в кондоминиуме не может служить предметом различного рода сделок в силу отсутствия оборотоспособности. Но правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью отчуждения имущества. Цивилистическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам действия по потреблению, переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замена устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройка помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме.
Данный вывод находит подтверждение в судебной практике. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 12 марта 1996 г. удовлетворены требования Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором Иванов имел квартиру на праве собственности. В определении указывалось: “На основании ст. 290 ГК РФ (1995 г.) Иванову на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома – жильцами, приватизировавшими жилые помещения, и муниципалитетом. Следовательно, Правительство Москвы не вправе было давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений Иванова и других сособственников дома. Как видно из материалов дела, в нарушение прав сособственников дома возведение жилой надстройки связано с частичным уничтожением, разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением объекта собственности. ”
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК и п. 1 ст. 247 ГК распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Из существа отношений по поводу общей собственности в кондоминиуме не следует, что данные положения ГК не могут к ним применяться.
Поскольку правомочия распоряжения, владения и пользования общим имуществом в кондоминиуме осуществляются участниками долевой собственности совместно, то возникает вопрос: что в таком случае определяет доля в праве общей собственности? Правомерно ли называть подобную собственность долевой?
В определенной степени доля в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме соответствует доле участия в управлении товариществом собственников жилья или кооператива и в несении расходов по содержанию общего имущества в кондоминиуме. В ст. 1 Закона термин “доля участия” определен как установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество. Она определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае – долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Следует отметить, что в уставе товарищества или кооператива может содержаться иной порядок участия в управлении (например, каждому домовладельцу может принадлежать один голос на общем собрании). Кроме того, право на управление товариществом или кооперативом следует не из права собственности, а из членства в данном юридическом лице.
Таким образом, доля в общем имуществе представляет собой в большей степени долю в несении бремени содержания общего имущества. В соответствии со ст. 249 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию. По отношению к участникам долевой собственности в кондоминиуме данное требование конкретизировано в п. 2 ст. 18 Закона, согласно которому размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия).
Несмотря на вполне определенное указание Закона, правило соразмерности доли в общей собственности и доли участия в расходах нельзя абсолютизировать. В конкретной ситуации суд, руководствуясь принципом справедливости, может поставить распределение затрат на содержание общего имущества в кондоминиуме в зависимость от характера и степени использования домовладельцами общего имущества.
Доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат по содержанию общего имущества. Она же может учитываться судом и при разрешении конфликтов между собственниками помещений в кондоминиуме. Таким образом, в основе деления права общей собственности в кондоминиуме на доли лежит степень интереса домовладельцев. Вместе с тем она неодинакова по отношению к различным объектам общего имущества в кондоминиуме. Законодатель не делает различий в правовом статусе общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в кондоминиуме (например, крыши) и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав кондоминиума.
Практически все возводимые в настоящее время многоквартирные здания включают в себя несколько подъездов с межквартирными лестничными клетками и лестницами, каждый из которых обслуживает только квартиры, находящиеся внутри данного подъезда. Подъезд объединяет помещения в своеобразный субкондоминиум.
Многие вопросы, возникающие по поводу эксплуатации общего имущества в субкондоминиуме, решаются исключительно домовладельцами только тех помещений, которые находятся в этом субкондоминиуме. Это решение таких вопросов, как уборка в подъезде, приобретение и установка дверей, домофонов и т.д. Дверь в подъезд, приобретенная на средства домовладельцев помещений, находящихся в этом подъезде, несомненно является общим имуществом в кондоминиуме. В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона все имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения, находится в общей долевой собственности всех домовладельцев в кондоминиуме, независимо от того, на чьи средства оно приобреталось. Поэтому домовладельцы, понесшие затраты на приобретение двери, вправе потребовать соразмерного возмещения своих затрат со стороны иных домовладельцев, в том числе и тех, которым принадлежат помещения в других подъездах.
На практике различные улучшения общего имущества в кондоминиуме производятся только за счет тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, когда затраты на приобретение имущества несет часть домовладельцев, а имущество переходит в долевую собственность всех домовладельцев, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса.
По моему мнению, в законодательстве нужно отразить фактически существующие отношения между домовладельцами по поводу долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Для этого следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
“ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)”
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.06.1996 N 72-ФЗ
“О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ”
(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)
Российская юстиция, N 10, 2000
Основные понятия используемые в Правилах содержания общего имущества объекта кондоминиума
Общее имущество объекта кондоминиума – части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности;
Текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума – комплекс своевременных технических мероприятий и работ по замене или восстановлению составных частей и инженерного оборудования многоквартирного жилого дома, установленных нормативной и технической документацией, проводимых с целью предотвращения их преждевременного износа и устранения неисправности;
Капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума – комплекс мероприятий и работ по замене изношенных конструкций, деталей и инженерного оборудования многоквартирного жилого дома на новые или более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов, проводимых с целью восстановления ресурса многоквартирного жилого дома;
Придомовой земельный участок многоквартирного жилого дома (далее – придомовой земельный участок) – земельный участок, прилегающий к многоквартирному жилому дому и предназначенный для благоустройства, озеленения, размещения спортивных, игровых площадок, подъездных дорог, парковок, тротуаров, малых архитектурных форм;
Расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума – обязательные затраты собственников квартир, нежилых помещений, установленные решением собрания в соответствии с методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также методикой расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
Управление объектом кондоминиума – комплекс мероприятий, направленных на создание безопасных и комфортных условий проживания (пребывания) собственников квартир, нежилых помещений, надлежащее содержание общего имущества объекта кондоминиума, решение вопросов пользования общим имуществом объекта кондоминиума и предоставление коммунальных услуг;
Содержание общего имущества объекта кондоминиума – комплекс работ или услуг по технической эксплуатации, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества объекта кондоминиума;
Субъект сервисной деятельности – физическое или юридическое лицо, оказывающее услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума на основании заключенного договора;
Общее имущество объекта кондоминиума ограниченного пользования – часть общего имущества объекта кондоминиума, переданная в определяемом настоящим Законом порядке в пользование собственнику квартиры, нежилого помещения или третьему лицу;
Многоквартирный жилой дом – отдельно стоящее здание
с единым фундаментом на едином неделимом земельном участке, состоящее из общего имущества объекта кондоминиума, которое является общей долевой собственностью, и двух и более квартир, нежилых помещений, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к многоквартирному жилому дому, либо в иные части общего имущества объекта кондоминиума;
Управляющий многоквартирным жилым домом – гражданин Республики Казахстан, не являющийся собственником квартиры, нежилого помещения в управляемом многоквартирном жилом доме, соответствующий квалификационным требованиям, утвержденным уполномоченным органом;
Совет многоквартирного жилого дома (далее – Совет дома) – орган управления объектом кондоминиума, избираемый из числа собственников квартир, нежилых помещений;
Кондоминиум многоквартирного жилого дома (далее – кондоминиум) – форма собственности, зарегистрированная в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан, при которой квартиры, нежилые помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, а те части, которые не находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, принадлежат собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок;
Объединение собственников имущества многоквартирного жилого дома (далее – объединение собственников имущества) – юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность;
Объекты информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства (далее – объекты информатизации ЖКХ) — электронные информационные ресурсы и информационные системы в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства;
Субъекты информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства (далее – субъекты информатизации ЖКХ) — уполномоченный орган, местные исполнительные органы, центр развития жилищно-коммунального хозяйства, субъекты естественных монополий, объединения собственников имущества, простые товарищества, управляющие многоквартирным жилым домом, управляющие компании, субъекты сервисной деятельности, собственники квартир, нежилых помещений и иные субъекты.
Собрание собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома (далее – собрание) – высший орган управления объектом кондоминиума, обеспечивающий коллективное обсуждение и принятие решений собственниками квартир, нежилых помещений, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума, путем голосования, в том числе посредством объектов информатизации ЖКХ.
Источник: НПА к «Закону о жилищных отношениях», от 27.12.2019
Изучаем НПА к ЗРК «О жилищных отношениях»
Особенности
Простыми словами, кондоминиум – единый комплекс недвижимости, который включает земельный участок, расположенное на нем жилье и другие объекты недвижимого имущества. При этом другие помещения, которые предназначены для жилых и других целей, находятся в собственности граждан.
Общее имущество – в общей долевой собственности. Это многоквартирный дом или комплекс зданий. В здании, помимо квартир, есть общий бассейн, спортзал и другие бонусы.
Это форма собственности на жилой комплекс. Каждая отдельная квартира по закону принадлежит владельцу, а нежилая территория — совместная собственность всех жильцов. К кондоминиумам относят также комплексы строений.
Что входит в общее имущество объекта кондоминиума:
Все вопросы по содержанию общей площади владельцы квартир решают во время проведения собраний.
2 Кондоминиум
В соответствии с п. 6 ст. 209 ГК общая собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума. Кондоминиум – это особая форма собственности на недвижимое имущество, при кото – рой отдельные помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а части недвижимости, имеющие общее значение, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений.
ГК, правовые основы кондоминиума устанавливаются и другими нормами, которые содержатся в ГК, Земельном кодексе, Законе «О жилищных отношениях».
В римском праве сопёоттшт – совместная собственность, собственность нескольких лиц на одну и ту же вещь, на одних и тех же основаниях и в одно и тоже время. Представление о кондоминиуме базировалось на признаваемом существовании составных (сложных) вещей, (а объект кондоминиума и в современных условиях можно оценивать с позиции сложной вещи), которые, по мнению римских юристов, делились на две группы: 1) вещи, сомкнутые в искуственное единство человеческим трудом; 2) вещи, которые были и остались отдельными или собранными, но право считало их едиными из-за целого, которому эти вещи служили (улей, стадо, народ, легион, склад). Общим для обеих групп вещей являлось то, что каждая составная часть сложной вещи разделяет правовую участь целого93 .
Первоначально римское право из-за исключительного характера права собственности исходило из невозможности существования права собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь. Признание возможности существования общей собственности было связано с идеей древнего классика римского права Кв. Муция Сцеволы о собственности многих лиц на одну вещь в идеальных долях94.
В кондоминиуме особенно ярко проявляется юридическая и фактическая неделимость его объекта, наличие одинаковых притязаний на собственность у всех собственников.
Все бывшие наниматели жилища из государственного жилого фонда стали собственниками в результате проведенной приватизации жилья, дальнейшая перепродажа и покупка жилья на вторичном рынке не изменили сути сложившихся отношений собственности.
Новое законодательное регулирование касается определения круга объектов, которые находятся в общей собственности. Также появились нормы, которые посвящены несению бремени содержания общего имущества, детальнее регламентированы вопросы осуществления правомочий собственника на объекты кондоминиума.
В связи с расширением пределов права частной собственности на землю возросло значение земельного законодательства в регулировании отношений кондоминиума. В Земельном кодексе ст. 62 именуется: «Право на земельный участок при доме, в котором находятся несколько квартир и (или) нежилых помещений и в других объектах кондоминиума» В Законе «О жилищных отношениях» кондоминиум регламентируется нормами ст.ст.31-51. В качестве примера подзаконного нормативного акта можно назвать Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 г. «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах».
Кондоминиум как особая форма собственности согласно п.1 ст. 31 Закона «О жилищных отношениях» образуется в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир. «Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т.п.)»95.
Сразу же подчеркнем отличия кондоминиума от традиционного права общей долевой собственности. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Такое законодательное регулирование есть закономерный результат развития частной собственности, которое привело к значительному расширению круга объектов права частной собственности.
Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные, либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности.
Объект кондоминиума представляет в целом недвижимое имущество.
В его состав входит земельный участок, который необходим для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума. На него также распространяется право долевой собственности все участников. Участники, обладающие помещениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, приобретают на тот же земельный участок право общего постоянного землепользования.
Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый имущественный комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 32 Закона «О жилищных отношениях»).
На объекты, которые не находятся в раздельной собственности, распространяется право общей долевой собственности. Однако право на такие объекты не является тождественным праву долевой собственности в обычном понимании.
Право долевой собственности на объекты общего назначения предназначено обеспечить не только потребности обладателей отдельных квартир и нежилых помещений, но и их общие потребности, связанные с пользованием имуществом, которое обеспечивает жизнедеятельность многоквартирного дома или иного объекта в целом.
Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение, она не может быть выделена в натуре (идеальная доля).
Проиллюстрируем сказанное примером из судебной практики.
В коллегию по гражданским делам Верховного Суда РК поступила апелляционная жалоба на решение одного из городских судов, которая была подана представителями аппарата акима. Оно было вынесено в связи обжалованием решения акима, касающегося реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях. В процессе, по результатам которого было вынесено судебное решение, аким участвовал в качестве ответчика в особом исковом производстве.
Первоначально в обжалуемом решении Акима был пункт, предусматривающий согласование договора с инвесторами, вкладывающими средства в реконструкцию чердаков и мансард, с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования.
Городской суд в вынесенном решении признал обоснованными требования истцов – участников кондоминиума, права которых нарушил заключенный на основании решения Акима инвестиционный договор о реконструкции чердака в одном из жилых многоквартирных домов (поэтому решение Акима было признано полностью недействительным с момента принятия).
По условиям договора, который был заключен на основе обжалуемого решения, «инвестор» должен был построить мансардный этаж. В дальнейшем эта постройка должна была перейти в собственность инвестора.
Ответчик – Аким в качестве возражений против иска привел довод, что чердак, как таковой, не может быть отнесен к объектам права собственности, в состав общего имущества не входит и не имеет самостоятельного правового режима (говоря по-другому, не является объектом права – прим. автора). В связи с этим, реконструкция чердака может иметь место и без согласования с собственниками квартир, тем более, что объект кондоминиума не зарегистрирован.
Суд не согласился с этими суждениями, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
Коллегия по гражданским делам Верховного суда РК признала указанный вывод городского суда правильным. Обосновывая правильность выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции дополнительно руководствовался нормами ГК, регламентирующими правовой режим сложных вещей.
Следует учесть, что обеспечение пользования имуществом кондоминиума имеет второстепенное значение. В рамках кондоминиума в основном не решается задача обеспечения постоянного, беспрепятственного пользования имуществом каждым из долевых собственников в соответствии с их долями.
В законе части общего имущества именуются частями ограниченного пользования. Собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников, либо решением органа управления объекта кондоминиума.
При соблюдении этого требования возможность получения определенной выгоды одним из участников кондоминиума не вызывает сомнений.
В кондоминиуме в отношении общего имущества не существует право преимущественной покупки долевых собственников. Речь идёт о ситуациях, когда кто-либо из участников кондоминиума отчуждает имущество, принадлежащее ему в качестве раздельной собственности и вследствие этого, меняется состав участников долевой собственности в кондоминиуме.
Свои особенности, связанные с неразрывностью прав собственника помещения с интересами всех обладателей общего имущества, имеет пользование помещением, находящимся в раздельной собственности. Собственник помещения, пользуясь им, должен соблюдать все предусмотренные законодательством требования. Он не должен нарушать общественный порядок, т.е., обязан соблюдать, так называемые, правила общежития. Переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, не должна быть связана с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его.
В случае нарушения указанных требований (при причинении вреда любыми действиями), собственник помещения обязан возместить ущерб, который причинен им части общего имущества или другому помещению.
Основой существования обязанности по содержанию общего имущества является существование доли в общем имуществе. Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности. Если иное не предусмотрено соглашением собственников, размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе.
Расходы подразделяются на обязательные и дополнительные. Дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.
Отличается несение бремени содержания имущества собственниками нежилых помещений.
Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями. В свою очередь они и только они, несут расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями. Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и другой аналогичной деятельностью.
Расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им всеми сособственниками или органами управления объектом кондоминиума помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка, покрываются в таком же порядке.
В некоторых случаях обязанность по содержанию объекта кондоминиума может возлагаться на иных лиц, кроме собственников. В соответствии с п. 3 ст. 34 Закона «О жилищных отношениях» проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещений и не освобождают его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума. Тем не менее, если отсутствующий собственник помещений в кондоминиуме не исполняет обязанности по содержанию общего имущества, они должны исполняться лицами, проживающими в нанимаемом жилище или арендующими жилые помещения (впоследствии они будут вправе предъявить регрессные требования к собственнику). В некоторых случаях обязанности по содержанию общего имущества возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав (в частности речь идет о государственных юридических лицах, обладающими помещениями в кондоминиуме на праве хозяйственного ведения либо оперативного уп- равления)96 .
Отдельному помещению, принадлежащему нескольким собственникам, соответствует одна доля в общем имуществе. Все указанные собственники будут нести солидарную ответственность по общим обязательствам. Соглашением между собой они могут определить доли, в ко – торых они будут исполнять обязанность по содержанию общего имущества.
Ст. 38 Закона «О жилищных отношениях» предусмотрено еще одно обременение для участников кондоминиума, которое неразрывно связано со спецификой отношений кондоминиума. В какой-то мере складывающиеся при этом отношения схожи с отношениями, которые возникают при реализации сервитутных прав. При получении заблаговременного письменного уведомления собственник помещения или иной его владелец обязаны допустить в него других собственников помещений или представителя органа управления объектом кондоминиума. Причиной этого может стать необходимость проверки состояния общего имущества, ремонта или замены общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.
Если будет иметь место авария или иные чрезвычайные обстоятельства, создающие угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без уведомления.
Общее имущество кондоминиума: что это значит
Понятие кондоминиума. Право собственности в многоквартирном доме
Жилое помещение (жилой дом, квартира, комната) может принадлежать на праве собственности как одному гражданину, так и нескольким гражданам. В последнем случае возникает право общей собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Распоряжение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками (ст. 246, 247, 253 и др. ГК РФ).
Некоторые особенности имеются в правовой регламентации отношений собственности в многоквартирном доме.
Многоквартирным жилым домом признается строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило квартиры, предназначенные для проживания граждан и отвечающие соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.
В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых (отдельные жилые помещения в виде квартир) принадлежит на праве собственности отдельным гражданам, проживающим в этих помещениях, а другая часть дома находится в общей собственности граждан — собственников квартир в многоквартирном доме.
Правовой режим комплекса недвижимого имущества, которое образует жилой дом, наряду с нормами ГК РФ устанавливается Федеральным законом о товариществах собственников жилья, которым определяются отношения собственности в кондоминиуме, права и обязанности домовладельцев, управление кондоминиумом и его обслуживание, организация товарищества собственников жилья и др.
До принятия данного Закона не было четкого указания о том, что следует понимать под “кондоминиумом”. Например, в Законе об основах жилищной политики термин “кондоминиум” употребляется в значении “товарищество собственников жилья”. Новый Закон внес ясность в этот вопрос.
Теперь в ст. 1 Федерального закона о товариществах собственников жилья кондоминиум трактуется как “единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей собственности”. По смыслу Закона кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам (гражданам, юридическим лицам). Кондоминиумом может быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума может выступать также комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора, водоем.
Основные положения и понятия, связанные с кондоминиумом, содержащиеся в Законе об основах федеральной жилищной политики, приведены в соответствие с Частью первой ГК РФ и Федеральным законом о товариществах собственников жилья, принятым 21 апреля 1997 г., Федеральным законом “О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” от 21 апреля 1997 г. № 68. По вопросам организации и деятельности товариществ собственников жилья принимаются также законы и другие нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Например, городом Москвой как субъектом РФ принят Закон “О правах товариществ собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах”.
В Федеральном законе о товариществах собственников жилья содержатся нормы, регулирующие в основном гражданско-правовые отношения (о праве собственности на объекты, входящие в кондоминиум, и др.). Вместе с тем в Законе имеются нормы, регулирующие налоговые и другие отношения, связанные с функционированием кондоминиумов и товариществ собственников жилья.
Согласно данному Закону (ст. 7) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Законом г. Москвы от 9 ноября 1994 г. уточнен перечень объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений, применительно к условиям города.
Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев. В многоквартирном доме гражданину — собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Объекты (доли) в общем имуществе не подлежат отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.
Указанный Закон определяет права собственности на общее имущество в кондоминиуме, порядок определения долей членов товарищества в праве общей собственности на это общее имущество, права покупателей помещений в кондоминиуме, содержит и другие нормы, а также устанавливает основные положения о порядке управления кондоминиумом и его обслуживания.
Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что такая общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жилых помещений. Так, покупая конкретную квартиру в многоквартирном доме, покупатель одновременно с приобретением права собственности на квартиру становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т. п.
Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (см. п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ) о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого” права на выдел доли не имеет. Возможно лишь распределение фактического пользования такими объектами (например, подвалом, коридором и т. гг.) между собственниками дома. Доля каждого собственника общего имущества в многоквартирном доме пропорциональна размеру (доле) общей площади жилого помещения, занимаемого гражданином — собственником данного помещения в общей площади жилого дома. Согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (межквартирные лестницы, лифты, крыши, внеквартирное инженерное оборудование и др.), а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Лишь отдельные объекты общего пользования, находящиеся в общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, могут быть отчуждены третьим лицам на основании решения, принятого всеми участниками общей собственности.
Участники общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов — межквартирных лестниц, коридоров, подвалов и других мест общего пользования.
Доля каждого собственника в праве общей собственности на объекты общей собственности всегда разделяет судьбу квартиры (иного жилого помещения), которую обслуживают объекты общей собственности. Так, в случае если жилое помещение, занимаемое гражданином — собственником помещения, в результате капитального ремонта существенно изменяется (увеличивается или уменьшается), то пропорционально этому изменяется (увеличивается или уменьшается) его доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.
При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находящиеся в общей собственности.
Какие проблемы ожидать
Аркадий РУБЦОВ, юрист, член рабочей группы по обсуждению поправок в закон о ЖКХ:
– Из-за непонимания, что такое кондоминиум, происходит много проблем. Вот первая: допустим, жильцы регистрируют объект кондоминиума. Один из собственников считает, что ему положены какие-то конкретные десять квадратных метров в подвале, и он вопреки всем возмущениям хочет обустроить там личную кладовку. Ничего подобного не получится: кондоминиум неделим, то есть его долю нельзя выделить в натуре. И чердаки, и подвалы, и подъезды, и лестничные марши принадлежат сразу всем. Решение об использовании общедомового имущества принимают только на общем собрании собственников.
Вторая проблема – отказ жильцов ежемесячно платить за содержание общедомового имущества. Некоторые говорят так: “Раз кондоминиум не зарегистрирован, значит, не буду платить за содержание жилья. Вот как только его зарегистрируют, мою долю определят – сразу начну платить!” Но согласно законодательству Республики Казахстан платят за содержание общего имущества не участники кондоминиума, а именно собственники помещений (квартир) дома. Это отдельно прописано в статьях 188, 189 Гражданского кодекса, а закон о жилищных отношениях просто подкрепляет обязанности по оплате. Кто является собственником, с того потом и взыскивают в суде долги.
Если собственники квартир жилого дома все-таки принимают на общем собрании решение включить в кондоминиум придомовой участок, который раньше принадлежал государству, то они должны быть готовы к дополнительным расходам. Уборка территории, санитарная обрезка деревьев, вывоз листвы – это все становится ответственностью собственников. Кроме того, придется платить еще и налог на землю.
Еще одна проблема в том, что законодательство предусмотрело небольшой срок для сбора подписей собственников квартир по поводу включения придомового участка в кондоминиум – всего 30 дней. Это лишает собственников времени для реального волеизъявления. Учитывая, что карантинные меры не всегда позволяют собираться большой толпой, а голосов нужно не менее двух третей, жильцам придется собирать подписи. А ведь в некоторые подъезды нельзя попасть физически, да и часть квартир и помещений сдается в аренду, тогда как подписи должны быть именно от владельцев недвижимости.
Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы
ОПРОС В ТЕМУ
Зарегистрирован ли кондоминиум в вашем доме?
– Понятия не имею.
– Я живу в частном доме.
Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz
Возвращаясь к напечатанному
Мнения наших читателей
К чему приведёт полный запрет на подарки госслужащим?
– Люди наконец-то задумаются, что коррупция начинается с малых подношений 12%
– Госслужащих так запугали, что скоро некому будет работать 10%
– Начнутся перекосы: одних будут сажать за коробку конфет, в то время как другие, украв миллионы, останутся на свободе 75%
– Это ударит по нашим традициям и менталитету: у нас принято благодарить за помощь 3%
Bпepвыe фopмa coбcтвeннocти , кoтopaя пoxoжa нa зapyбeжнyю, пoявилacь eщe в дopeвoлюциoннoй Poccии. Toгдa пoявилacь кoнцeпция гopoдa-caдa: нaceлeннoгo пyнктa в видe кpyгa плoщaдью 5 000 aкpoв, пoдeлeннoгo 6 бyльвapaми шиpинoй 120 фyтoв нa 6 paвныx ceктopoв. Coглacнo идee, вce житeли тaкoгo гopoдa фopмиpyют гpaждaнcкoe oбщecтвo, кoтopoe oбepeгaeт зeмли вoкpyг гopoдa oт зacтpoйки. Пoзднee в CCCP пoявилиcь MЖК — мoлoдeжныe жилыe кoмплeкcы . Oни cyщecтвoвaли c 1971 пo 1991 гoд.
Можно ли зарегистрировать ОСИ и ПТ без кондоминиума?
Да. Порядок регистрации объединения собственников имущества определен приказом министра юстиции о регистрации юридических лиц и не требует обязательного наличия кондоминиума при регистрации ОСИ, пояснили в АО “Казцентр ЖКХ”. Оформленный кондоминиум не является обязательным требованием и при подписании договора с простым товариществом. Государственные услуги по регистрации ОСИ и кондоминиума оказывают отдельно друг от друга. Получить их можно через ЦОНы либо портал Еgov, если есть на руках полный пакет документов.
Регистрация кондоминиума обязательна, а не по желанию, пояснили в МИИР, однако наказания за то, что кондоминиум не зарегистрирован, нет. Никто не может заставить собственников в принудительном порядке зарегистрировать кондоминиум. Есть только последствия, которые аукаются жильцам, когда их общее имущество в итоге оказывается проданным третьим лицам или заселенным арендаторами-коммерсантами, отравляющими жизнь шумом, резкими запахами и столпотворением.
Управлять кондоминиумом будут новые органы – объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ).
По закону о жилищных отношениях председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан:
– открыть в банке второго уровня текущий счет для зачисления денег по расходам на управление объектом кондоминиума и его содержание;
– сберегательный счет для накопления денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.
В такой же срок оба счета открывает доверенное лицо ПТ со дня подписания договора простого товарищества. При этом у него должна быть доверенность абсолютно от всех собственников квартир.
В Административном кодексе предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня. Санкция предусматривает сначала предупреждение. Если не устранят нарушение в течение года – штраф в размере 10 МРП для физических лиц (для доверенного лица ПТ), в размере 20 МРП для юридических (для председателя ОСИ).
Экономист, председатель ОО“Аксай 1/24” Светлана ДРУЖИНИНА поделилась профессиональным наблюдением: если на дом еще до реформы КСК открывал отдельные банковские счета, то их нельзя просто так взять и передать новым формам управления. ОСИ и ПТ в любом случае нужно открывать новые счета в банке. Необходимо провести разделительный баланс средств, а КСК должен подписать акт приема-передачи дома вместе с документами и этими деньгами. При этом документы передают ОСИ или ПТ сразу, а деньги перечисляют согласно гарантийному письму на новые счета. Что делать со старыми счетами, КСК решает сам.
Загрузка...