Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.
Как разделить дом с участком между наследниками?
У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.
Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.
Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?
Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.
Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.
Можно ли разделить земельный участок под многоквартирным домом?
Согласно действующему законодательству все владельцы жилья в многоквартирном доме обладают долей в праве собственности, пропорциональной величине общей площади жилого помещения.
Такой же принцип распространяется и на земельный участок, который расположен под многоквартирным строением, который также подлежит разделу, соизмеримому жилплощади квартиры.
Пример. На земельном наделе расположен жилой дом, который состоит из четырех квартир, две из них имеют по одной паре комнат, площадь которых составляет пятьдесят квадратных метров каждая, остальные состоят из четырех комнат – по сто квадратных метров. В данном случае распределение долей указанной совместной собственности будет происходит следующим образом: обладатели двухкомнатных квартир приобретут по 1/6 части недвижимости, а владельцы четырёхкомнатного жилья, соответственно, по 1/3.
Однако распределение земельного участка имеет несколько другой порядок. Так, согласно нормам ЖК РФ, территория, которая располагается под многоквартирным жилым помещением, может принадлежать всем жителям квартир указанного дома только в качестве коллективной собственности. Таким образом, законом четко определено, что разделение земельного надела под данным строением является недопустимым.
Однако, не смотря на упомянутые разъяснения законодателя, порядок раздела земли под многоквартирным домом все же имеет исключения, которые касаются одноэтажных жилых строений.
Разделить же участок под многоэтажным и многоквартирным домом нельзя! Даже если к дому относится прилегающая территория, выделить какую-то часть в пользу жильца – нельзя. Даже придворные постройки (гаражи, сараи) могут находиться в собственности, но земля при этом остается «привязанной» к жилому дому.
Как делится участок под двухквартирным домом?
Имеется участок общей площадью 6 соток на котором стоит ДВУХКВАРТИРНЫЙ дом. Каждая квартира по 50 кв.м.(в Сумме 100 кв.м) В одной Квартире 3 собственника по 1/3 доли соответственно. Во второй квартире 1 собственник. Вопрос: Каким образом делится участок? По количеству собственников или же по количеству занимаемой площади собственниками? Т.е. Допустим Участок делится на 4 поровну или же половина на 1 квартиру (3 собственникам) и половина на 2 квартиру(1 собственнику)? И согласно какой статьи происходит деление земельного участка?
Здравствуйте, Владимир. Из вопроса не ясно — в собственности квартиры, или доли в праве. если квартиры, земельный участок в многоквартирном доме является общим имуществом всех собственников. Если собственность на дом долевая, участок принадлежит всем собственникам в долях, пропорциональных долям в жилом доме. Это не означает, что речь идет о разделе участка в натуре. В натуре он, в любом случае, не делится. Сособственники могут составить между собой соглашение об определении порядка пользования общей собственностью. Ст. 252 ГК РФ.
Земельный участок может быть поделен между собственниками всего жилого дома. Пропорционально долям.
То есть, сам участок делится на две половины (поскольку на нём расположены два самостоятельных объекта), а дальше — соответственно долям каждого собственника.
И если Вас смущает, какими будут эти доли, то сразу скажу — сам участок будет преобразован в два земельных участка. И каждый из них будет принадлежать собственнику в той доле, в какой он владеет квартирой.
По договору приватизации жилого помещения № 2-522 от 27.11.1992 мне (совместно с супругой) принадлежит квартира №1 в двухквартирном доме №128. В Договоре приватизации указано, что дом расположен на земельном участке площадью 840 кв. м. фактического пользования. То есть, я являюсь совладельцем этого земельного участка. Усилиями местных чиновников: двухквартирный дом № 128 был внесён в ГКН объектом ИЖС, а право на земельный участок дома № 128 передано жильцам смежной квартиры. Участку присвоен кадастровый номер; адрес дома №128 изменён на дом №128/2. Земельному участку дома №128 присвоен почтовый адрес дом №128/2; дому № 128/2 присвоен кадастровый номер, отличный от кадастрового номера дома № 128. После трёхлетней волокиты дом № 128 был внесён в ГКН, как многоквартирный и квартира № 1 поставлена на учёт в ГКН. Дом № 128/2 также стоит в сведениях ГКН. 20. 09. 2016 г. я обратился в Росреестр с заявлением о проведении государственного кадастрового учёта земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская область, город Новоузенск, улица Рабочая, дом № 128. По результатам рассмотрения Заявления принято решение от 29 сентября 2016 г. об отказе во внесении сведений о ранее учтённых объектах недвижимости на основании п. 2 ч. 17 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», так как «Представленные документы, а именно Договор приватизации жилого помещения б/н от 27.11.1992 и Кадастровый паспорт здания от 09.07.2016 не является документом — основанием для внесения в ГКН ранее учтённого земельного участка. ». Так как земельный участку дома №128 присвоен кадастровый номер, то полагаю, что отказ в Государственном кадастровом учёте должен быть основан на п. 3 ч. 17 ст. 45 Закона о кадастре, то есть, на основании того, что сведения о таком объекте недвижимости содержатся в государственном кадастре недвижимости. Поскольку нарушается моё право на долевое владение земельным участком двухквартирного дома, я думаю обратиться в арбитражный суд. Возникает вопрос: что просить суд — признать земельный участок ранее учтённым; признать, что сведения об участке содержатся в ГКН и на этом основании отменить решение Росреестра, или что-то ещё просить? Или есть ещё какие-либо варианты выхода из сложившейся ситуации?
Мне необходимо зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок двухквартирного дома. На кадастровый учёт земельный участок не поставлен. В декабре 2016 г., в местную администрацию, мною было подано заявление с правовой экспертизой о формировании земельного участка, на котором расположен двухквартирный жилой дом, квартира № 1 которого принадлежит мне на основании Договора приватизации жилого помещения № 2-522 от 27.11.1992 года. Кадастровый номер дома — 64:22:140505:44. Ответ администрации: – «Для формирования земельного участка под двухквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Новоузенск, ул. Рабочая, д.128, необходимо снять с кадастрового учета земельные участки, расположенные но адресу: г. Новоузенск, ул. Рабочая, д. 128/1 и ул. Рабочая, д. 128/2, находящиеся в собственности физических лиц. В соответствии с от. 44 Земельного Кодекса Российской Федерации, право собственности на земельный участок прекращается при отказе собственника от права собственности на земельный участок. Для этого, Вам и вашим соседям Боловиным необходимо обратиться в органы Росреестра». Из этого ответа Администрации и имеющимся у меня документам, я делаю вывод, что земельный участок двухквартирного дома 128 бесплатно передан в собственность соседям на дом 128/2 и, кроме этого, продан мне на дом 128/1. Прошу Вас помочь мне в дальнейших действиях в сложившейся ситуации, а именно: что мне надо сделать для формирования земельного участка и могу ли я вернуть оплаченную стоимость уже принадлежащей мне, на праве общей долевой собственности, части земельного участка двухквартирного дома? Ниже привожу некоторые пояснения. Земельный участок соседей Боловиных имеет кадастровый № 64:22:140505:18 и до 31 марта 2014 г. был расположен по адресу: г. Новоузенск, ул. Рабочая, д.128. То есть, соседям, по правоустанавливающим документам, принадлежит весь земельный участок дома 128. 31 марта 2014 г. этому земельному участку присвоен адрес: г. Новоузенск, ул. Рабочая, д.128/2. Объект ИЖС, расположенный по адресу: г. Новоузенск, ул. Рабочая, д.128/1 — фиктивный, в реальности его не существует, на кадастровый учёт он был поставлен в 2012 г. как дом № 128-1 и выдавался Администрацией района и работниками Росреестра, как моя приватизированная квартира. При попытке государственной регистрации приватизированной квартиры, мне, администрацией был продан земельный участок на объект ИЖС — дом 128/1. Изменение почтовых адресов домов 128 и 128-1 произведено на основании распоряжения администрации от 06.09.2013 г. (Соглашения от 16.05.2011 г., указанного в Распоряжении не существует). Распоряжение Администрации не могло быть корректно исполнено, так как квартиры 1 и 2, на момент издания распоряжения от 06.09.2013, не стояли на кадастровом учёте, а двухквартирный дом 128 стоял на кадастровом учёте объектом ИЖС. Дом 128, как многоквартирный, поставлен на кадастровый учёт только в июне 2016 г., а квартира 1 поставлена на кадастровый учёт в июле 2016 г. Квартира 2 на кадастровый учёт не поставлена. По этому, адрес дом 128/1 присвоен несуществующему объекту ИЖС дом 128-1, а земельному участку двухквартирного дома 128, присвоен почтовый адрес дом 128/2. Распоряжение от 06.09.2013 г. издано по моему заявлению, написанному по предложенному мне в Администрации бланку при попытке осуществить государственную регистрацию права собственности на приватизированную квартиру. По распоряжению Администрации от 06.09.2013 г. двухквартирный дом 128 не разделялся ни на части дома ни на отдельные дома, что подтверждается судебным решением. Однако, в ответах на мои обращения и Росреестр, и областное правительство, и прокуратура, и полиция сообщают мне, что согласно распоряжению Администрации от 06.09.2013 г. квартиры №1 и №2 дома 128 признаны самостоятельными жилыми домами и дом 128/1 (объект ИЖС) является моей приватизированной квартирой, не обращая внимания на то, что дом 128-1 поставлен на кадастровый учёт на год ранее распоряжения Администрации от 06.09.2013 г. Прилагаю документы и прошу ориентировочно определить стоимость Вашей помощи, если помощь будет оказана.
О разделе жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, рассказали в Кадастровой палате Тамбовской области
На территории Тамбовской области существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким правообладателям на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте обособленна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети. В связи с этим (с целью увеличения оборотоспособности своего имущества) собственники таких долей желают разделить принадлежащие им домовладения в натуре, то есть выделить свои доли в здании и земельном участке в отдельные объекты недвижимости.
О разделе жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, рассказала начальник юридического отдела Кадастровой палаты Тамбовской области Наталия Харланова.
Согласно п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
В силу положений п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства. Исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест. Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости.
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания. Также следует учитывать, что согласно ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (закон о регистрации), государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении не допускаются.
Для выхода из сложившейся ситуации возможны два варианта: индивидуальный жилой дом можно преобразовать либо в многоквартирный дом с одновременным созданием в нем квартир, либо в жилой дом блокированной застройки с одновременным образованием в нем блоков. Такие объекты имеют разный правовой режим, который следует учитывать собственникам при принятии данных решений.
При создании квартир в жилом доме требуется изменение его назначения на «многоквартирный дом». М ногоквартирный дом должен располагаться на едином земельном участке, который является общим имуществом собственников расположенных в таком доме квартир. Кроме того, присвоенные земельному участку вид разрешенного использования и категория должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.
Наиболее распространенным является раздел домовладения на блоки в доме блокированной застройки. Исходя из положений п. 2 ч. 2 ст. 49 Гражданского кодекса РФ, каждый жилой дом, имеющий общую стену с другим жилым домом, фактически является отдельным блоком жилого дома блокированной застройки и представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который подлежит государственному кадастровому учету, и права на который подлежат государственной регистрации.
С учетом того, что образование блоков в данном случае осуществляется в результате раздела исходного объекта недвижимости (жилого дома), в соответствии с ч. 1 ст. 41 закона о регистрации, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемые объекты недвижимости осуществляется одновременно.
В случае если для раздела здания и образования блоков в доме блокированной застройки требуется реконструкция здания, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные в результате раздела блоки осуществляются на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости. К заявлению прилагается соглашение о разделе объекта недвижимости или соответствующее решение суда, разрешение на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, а также технический план здания, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных блоков.
В случае если здание изначально соответствовало признакам жилого дома блокированной застройки и реконструкция для его раздела не требуется, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные блоки осуществляется на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости. К заявлению прилагается соглашение о разделе объекта недвижимости или соответствующее решение суда, а также технический план, в состав приложения к которому в качестве обоснования кадастровых работ необходимо включить заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности. Заключение должно содержать информацию, подтверждающую, что исходное (преобразуемое) здание соответствует характеристикам жилого дома блокированной застройки без необходимости проведения реконструкции.
При недостижении согласия по вопросам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на квартиры, блоки в доме блокированной застройки сособственник здания вправе обратиться в суд в порядке искового производства к остальным сособственниками указанного здания с требованиями о государственном кадастровом учете помещений, признании прав на них и прекращении права общей собственности на данное здание.
При этом обращаем внимание, что при разделе жилого дома на блоки и земельного участка под ним необходимо учитывать вид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, поскольку земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Раздел земли под двухквартирным домом
В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Данное требование стимулирует собственников индивидуальных жилых домов выделить «в натуре», «поделить» принадлежащие им жилые дома, то есть оформить свои права на отдельные жилые помещения.
Согласно ч.7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
В данном случае возможны два варианта: индивидуальный жилой дом подлежит преобразованию либо в многоквартирный дом с одновременным созданием в нем квартир, либо в жилой дом блокированной застройки с одновременным образованием в нем блоков. Данные объекты имеют разный правовой режим, который следует учитывать собственникам при принятии решений.
Согласно действующему законодательству многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.
При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на квартиры необходимо изменить назначение здания с «жилое» (жилой дом) на «многоквартирный дом» и на основании п. 4 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ осуществить государственный кадастровый учет одновременно в отношении всех квартир в таком здании.
В случае если для изменения назначения здания и создания в нем помещений требуется реконструкция, государственный кадастровый учет изменений такого здания и государственный кадастровый учет расположенных в нем помещений осуществляются на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением разрешения на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, а также технического плана здания, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.
В случае если для изменения назначения здания и создания в нем помещений реконструкция не требуется, сведения о назначении здания могут быть изменены на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением акта органа государственной власти или органа местного самоуправления об изменении назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом» без проведения реконструкции.
На основании ч. 5 ст. 41 Закона № 218-ФЗ после осуществления государственного учета квартир в здании всем участникам общей долевой собственности на указанное здание необходимо обратиться с заявлениями о государственной регистрации права собственности на принадлежащие им помещения с приложением соглашения, заключенного между сособственниками здания, в котором будет определена принадлежность квартир, и с заявлениями о прекращении своего права на долю в праве собственности на данное здание.
Под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Законом № 218-ФЗ не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о жилых домах блокированной застройки, а также регистрация прав на такие дома, каждый блок является самостоятельным объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав.
При этом правовой режим жилых домов блокированной застройки, в отличие от правового режима многоквартирных домов, предполагает формирование под каждым блоком отдельного земельного участка, что является предпочтительным при его пользовании собственником.
С учетом того, что образование объектов капитального строительства в данном случае осуществляется в результате раздела объекта недвижимости, в соответствии с ч. 1 ст. 41 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемые объекты недвижимости осуществляется одновременно.
В случае если для раздела здания и образования блоков в доме блокированной застройки требуется реконструкция здания, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные в результате раздела блоки осуществляются на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением соглашения о разделе объекта недвижимости или соответствующего решения суда, разрешения на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, а также технического плана здания, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных блоков.
В случае если здание изначально соответствовало признакам жилого дома блокированной застройки и реконструкция для его раздела не требуется, постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав
на образованные блоки осуществляется на основании заявления всех сособственников указанного объекта недвижимости с приложением соглашения о разделе объекта недвижимости или соответствующего решения суда, а также технического плана, в состав приложения к которому в качестве обоснования кадастровых работ необходимо включить заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности, содержащее информацию, подтверждающую, что исходное (преобразуемое) здание соответствует характеристикам жилого дома блокированной застройки без необходимости проведения реконструкции.
При несогласии по вопросам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на квартиры, блоки в доме блокированной застройки сособственник здания вправе обратиться суд в порядке искового производства к остальным сособственниками указанного здания с требованиями о государственном кадастровом учете помещений, признании прав на них и прекращении права общей собственности на данное здание.
При этом в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В этой связи изменение назначения здания с «жилое» на «многоквартирный дом», раздел жилого дома на блоки требуют приведения в соответствие вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости.
Можно ли разделить землю под многоквартирным домом
Согласно российскому законодательству многоквартирным домом считается такой дом, в котором находятся два и более жилых помещения, имеющих автономные выходы в помещения общего пользования (лестничные площадки и т.п.) либо на земельные участки, прилегающие к строению. При этом каждый многоквартирный дом имеет какие-либо элементы совместного имущества (земельный участок под домом, крыша, фундамент, коммуникации, лестничные площадки, лифты и др.)
Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.
Например, имеется жилой дом, в котором расположены четыре отдельных квартиры: две из них двухкомнатные с общей площадью по 50 кв. метров, а две – четырехкомнатные по 100 кв. метров. Доли в праве собственности будут распределены следующим образом: владельцы двухкомнатных квартир будут иметь по одной шестой части, а собственники четырехкомнатных квартир по одной трети.
Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?
ЖК РФ прямо говорит, что территория под многоквартирным домом, как и земля, прилегающая к строению, может находиться только в коллективной собственности всех собственников жилых помещений в этом доме. То есть, в законодательстве прямо указано, что раздел земельного участка под многоквартирным домом не допускается.
На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.
Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома
В большинстве регионов нашей страны в существующей застройке немало индивидуальных жилых домов (далее «ИЖД»), которые принадлежат нескольким собственникам на праве долевой собственности. Однако каждая доля в таком ИЖД представляет собой отдельный жилой дом с отдельным входом, который имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям.
Собственники указанных «долей-домов», как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Такие действия продиктованы желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей частью дома, в том числе отчуждать, сдавать в аренду, проводить работы по реконструкции и т.д. без получения разрешения соседей. Часть дома и земельного участка также представляет большую ценность для потенциальных покупателей и банка при заключении кредитных соглашений.
Выдел доли можно осуществить во внесудебном порядке, если собственники долей согласны с условиями выдела долей и отсутствует спор о границах земельного участка.
Реализовать такое желание позволяет и п. 1 ст. 252 ГК РФ, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Судебная практика подтверждает такую возможность для сособственников ИЖД. Смотри, например, решения Ленинского районного суда г. Воронежа № 2-6061/2016 от 28 ноября 2016 г., № 2-3040/2016 от 31 мая 2016 г.; решение Центрального районного суда г.Воронежа № 2-6293/2016 2 от 13 декабря 2016 г.; решение Левобережного районного суда г.Воронежа № 2-3163/2015 от 24 мая 2016 г.; решение Советского районного суда г.Воронежа № 2-1791/2016 от 24 ноября 2016 г.
Однако в настоящее время есть определенные сложности при разделе ИЖД в натуре. Как правило, по решению суда или в соответствии с условиями соглашения сособственников (при внесудебном порядке раздела ИЖД) в собственность лиц передаются квартиры или части жилого дома, состоящие из помещений, что является препятствием для кадастрового учета вновь образованных объектов и регистрации прав на них.
Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.
Таким образом, помещения в ИЖД, поименованные в технических документах (техпаспорт, техплан) как «квартиры», являются препятствием для постановки на государственный кадастровый учет таких объектов, поскольку нарушают требования указанных выше норм.
В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, действующего ранее, государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Постановка такого объекта недвижимого имущества как части жилого дома не предусматривалась.
Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” введено положение, в соответствии с которым государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”) не допускаются.
Следовательно, по действующему законодательству государственный кадастровый учет частей жилого дома, помещений в ИЖД и регистрация прав на них не представляются возможными.
В то же время выход из сложившейся ситуации имеется.
Градостроительный кодекс РФ выделяет такие объекты капитального строительства, как:
– ИЖД, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей — не более трех, назначением — для проживания одной семьи;
– жилые дома блокированной застройки — это жилые дома высотой не более трех этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В этой связи, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам ИЖД и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его эксплуатации, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — “жилого дома блокированной застройки”.
Необходимо иметь в виду, что категория и вид разрешенного использования земельных участков, на которых могут создаваться ИЖД, многоквартирный дом и жилой дом блокированной застройки, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.
Таким образом, в настоящее время для выдела своей доли в ИЖД в натуре во внесудебном порядке необходимо:
– чтобы жилой дом соответствовал характеристикам жилого дома блокированной застройки, или же проводить реконструкцию дома с целью привести его в соответствие с требованиями действующего законодательства (ГрК РФ);
– признать ИЖД жилым домом блокированной застройки (сменить статус дома путем подачи заявления в отдел архитектуры и строительства администрации городского округа город Воронеж).
К заявлению необходимо приложить соответствующий пакет документов (документы, подтверждающие право собственности на дом, технический план ИЖД, согласие всех сособственников на изменение статуса ИЖД, выписка из ЕГРН об основных характеристиках на земельный участок и др.). В зависимости от того, когда создан дом и необходима ли реконструкция, потребуются также разрешение на строительство, проектная документация или декларация, технический паспорт. Кроме того, необходимо будет изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Наиболее короткий путь будет пролегать через суд с иском к сособственникам о признании ИЖД блокированным домом, разделе ИЖД и земельного участка в натуре и признании за каждым из сособственников права собственности на здание в составе дома блокированной застройки или на блок жилого дома блокированной застройки. Судебная практика по данному вопросу уже достаточно обширна. Смотри, например, Решение Пушкинского городского суда Московской области № 2-1386/2017 от 22 марта 2017 г.; Решение Ивантеевского городского суда Московской области № 2-1065/2016 от 4 октября 2016 г.; Решение Советского районного суда Саратовской области № 2-338(1)/2016 от 20 сентября 2016 г.; Решение Бежицкого районного суда г.Брянска № 2-3304/2016 от 10 октября 2016 г.
Правила раздела жилого дома в настоящее время изменились. Если ИЖД соответствует требованиям, установленным ГрК РФ к жилым домам блокированной застройки, вопрос раздела дома может быть решен даже путем заключения мирового соглашения в суде.
НТВП “Кедр – Консультант”
ООО “НТВП “Кедр – Консультант” » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Спор между собственниками дома, который поделен на 2 части, которые выделены в натуре (дом перегорожен стеной на 2 половины)
У заявительницы З-мовой и сестры ее бывшего мужа Ф-ковой в общей долевой собственности (по 1/2 доли) с 2001 года находился жилой дом с постройками, общей площадью 54 кв.м.
В 2007 году Ф-кова подала к З-мовой иск о выделе ее доли в натуре. Сторонами было заключено мировое соглашение, согласно которого за Ф-ковой было закреплено право собственности на часть домовладения в виде жилой комнаты площадью 31 кв. м, а за З-мовой – право собственности на оставшиеся площади жилого дома, а также установлена обязанность Ф-ковой установить сплошную кирпичную стену толщиной 350 мм вдоль уже имеющейся деревянной стены с дверным проемом между выделенными Сторонам помещениями.
Но Ф-кова долгое время отказывалась исполнять обязанность по возведению кирпичной стены, в связи с чем, З-мова в 2009 году обратилась в суд с иском о понуждении Ф-ковой возвести кирпичную стену, иск выиграла, но судебные расходы на представителя с ответчицы Ф-ковой не взыскивала.
В 2012 году Ф-кова получила свидетельство на право собственности, где в разделе «наименование объекта» указано «жилой дом», площадью 27 кв. м, а не «жилое помещение», как хотелось бы заявительнице З-мовой. Ф-кова пугает заявительницу тем, что снесет свою часть дома и кирпичную стену.
Заявительница подала исковое заявление к Ф-ковой с требованием признать отсутствующим право собственности Ф-ковой. В иске отказано, апелляционной инстанцией решение 1-й инстанции оставлено без изменений. Ответчица подала в суд ходатайство о возмещении судебных расходов. Далее заявительница подала иск с требованием признать недействительными кадастровый паспорт и техдокументацию, оформленные на жилой дом Ф-ковой и внесении изменений в ЕГРПиКНИ.
Вопросы заявительницы:
1. Нужно и можно ли обжаловать в кассационной инстанции решение суда об отказе в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности на жилой дом у Ф-ковой?
2. Можно ли взыскать судебные расходы на представителя с Ф-ковой. по выигранному в 2009 году делу?
3. Придется ли оплачивать расходы Ответчицы по проигранному делу?
4. Есть ли шансы выиграть дело по новому иску?
5. Имеет ли право судья при рассмотрении моего дела оскорблять меня и вообще давать какие-либо советы или критиковать мои действия и высказывания?
6. Если Ф-кова продаст свою часть домовладения, имеют ли право новые собственники снести возведенную между помещениями кирпичную стену? И что делать, если они будут это делать?
В ходе консультации были уточнены следующие вопросы:
Кто составлял исковые заявления и помогает ли вам сейчас юрист или адвокат в разрешении ваших спорных вопросов?
В чем сейчас заключается нарушение ваших прав по вашему мнению? Какие конкретные действия производит Ф-кова в отношении вас и вашего имущества?
Фактически пользуетесь ли (проживаете ли) вы и Ф-кова в спорном жилом доме?
Имеются ли в вашем жилом помещении и помещении Ф-ковой условия для удовлетворения бытовых и иных нужд (водоснабжение, электро-, газоснабжение, канализация и иные)?
Имеются ли индивидуальные входы в выделенные помещения?
После того как была возведена кирпичная стена, производился ли замер площадей помещений техником инвентаризационной службы?
Разделен ли в натуре земельный участок под спорным жилым домом?
Писали ли жалобы или заявления в Росреестр и ФГУП Ростехинвентаризацию?
В каком суде рассматривался иск о признании отсутствующим права собственности?
На какой стадии находится рассмотрение иска о признании недействительной техдокументации (кадастрового паспорта и др.)?
Каким судьей принято дело к производству?
Также были запрошены и рассмотрены дополнительные материалы:
мировое соглашение Сторон (оригинал);
определение районного суда г. Ижевска об утверждении мирового соглашения;
исковое заявление о признании отсутствующим права собственности;
определение Верховного суда УР об оставлении решения районного суда г. Ижевска без изменений;
кадастровые паспорта на жилой дом до выдела долей и после;
свидетельства о праве собственности обеих сторон;
исковое заявление о признании недействительной техдокументации и внесении изменений в запись ЕГРП и КНИ;
отказ Росреестра во внесении изменений в сведения ЕГРП.
Ответ юриста.
По представленным документам и ответам обстоятельства дела таковы. Согласно определения Л-ского районного суда г. Ижевска от 2009 г. об утверждении мирового соглашения З-мова обладает правом собственности на часть одноэтажного жилого дома – помещения, площадью . кв. м, расположенного по адресу: Ижевск, ул. А., д ХХ. Ф-кова обладает правом собственности на комнату, площадью 31,5 кв.м, расположенную в жилом доме по вышеуказанному адресу. Согласно свидетельства на право собственности и кадастрового паспорта №. . . от 2012 г. Управлением Росреестра по УР зарегистрировано право собственности Ф-ковой на жилой дом площадью 27,7 кв.м, расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. А., д ХХ. Согласно выписки из кадастрового паспорта №… от . 2012 г. Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности на жилое помещение, площадью . кв.м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. А., д ХХ.
Согласно представленных документов и объяснений заявителя выделенные помещения обеих сторон имеют индивидуальные входные группы, но не имеют водоснабжения, не оборудованы газовыми или электроплитами, а также санузлами.
Земельный участок под спорным домовладением также разделен между спорящими сторонами вдоль возведенной кирпичной стены, разделяющей выделенные помещения.
В настоящее время Ф-кова не сносит свою часть домовладения, не нарушает границ пользования земельными участками и жилыми помещениями.
В 2012 году Л-ским районным судом г. Ижевска (судьей М.) по иску З-мовой к Ф-ковой о признании отсутствующим права собственности было вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Определением ВС УР от 2013 г. решение суда 1-й инстанции оставлено без изменений. В кассационной инстанции дело не рассматривалось. Срок для подачи кассационной жалобы не истек.
Исковое заявление З-мовой к Ф-ковой о признании недействительной техдокументации и внесении изменений в сведения ЕГРП и КНИ принято к производству Л-ского районного суда г. Ижевска судьей М., назначено предварительное заседание.
21 ноября 2013 года назначено судебное заседание для рассмотрения ходатайства Ответчика Ф-ковой о возмещении судебных расходов на представителя (по проигранному делу).
Спорные правоотношения Сторон находятся в области вещного права собственности и подотрасли гражданского права – жилищного права, которые достаточно четко регламентированы в соответствии с Конституцией РФ нормами Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, а также изданными в соответствии с ними федеральными законами, указами Президента РФ, Постановлениями Правительства РФ, нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативно-правовых актов субъектов РФ и органов местного самоуправления. В частности, применению к спорным отношениям может подлежать Постановление Правительства РФ от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и. ».
Статья 209 главы 20 ГК РФ раскрывает содержание права собственности и в ч.2 названной статьи закрепляет право собственника «по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актом и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц».
Согласно статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Глава 2 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004г. №Ш-Ф3 определяет, что является объектом жилищных прав, а в части 1 статьи 16 раскрывает содержание термина «жилые помещения», к которым относятся:
– жилой дом, часть дома;
– квартира, часть квартиры;
Согласно ч. 2 названной статьи ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В соответствии со ст. 18 ЖК РФ право собственности; и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ЖК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Гражданские правоотношения, возникающие в процессе гражданского судопроизводства регламентируются нормами Гражданско-процессуального кодекса РФ от 14.11.2002г. №138-Ф3.
Деятельность судей должна осуществляться в границах представленных полномочий согласно ФКЗ №1 «О судебной системе РФ» от 31.12.1996г., Закона РФ от 26.06.2012г. «О статусе судей в Российской Федерации», Федерального закона «Об органах судейского сообщества в Российской Федерации» и норм ГПК РФ при строгом соблюдении ими Кодекса судейской этики.
В соответствии с действующими нормами ЖК РФ, ГК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела представляется, что по существу вопроса проблема заявителя в большей степени является надуманной и является следствием недопонимания или незнания основных положений действующего законодательства (ЖК РФ) об объектах жилищных правоотношений и, к сожалению, в какой-то степени недостаточно компетентного сопровождения клиента конкретными адвокатами.
Согласно ст. 15 ЖК РФ и п.5 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и. » (далее – Постановление №47) понятие жилое помещение является обобщающим и объединяет в себе следующие виды: жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.
В соответствии с п.41 Постановления №47 само по себе отсутствие Системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном доме не является основанием для признания помещения непригодным для проживания.
Фактически в настоящее время права заявительницы никем не нарушены.
Согласно ч.1 ст.2 ФЗ №122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
По существу акт регистрации (и документы о ее проведении) не порождает, не ликвидирует и не изменяет самого права. Техническая документация содержит только описание недвижимых объектов и на объем прав, и процесс их развития по существу не влияет.
Исходя из смысла разъяснений, содержащихся в п.45 Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав», иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец, являющийся собственником, докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение, либо если истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Но по существу планы оформлены верно, площади помещений в связи с возведением стены изменились, при чем в выгодную для заявителя сторону (площадь Ф-ковой уменьшилась на 3,8 кв. м по сравнению с закрепленной по мировому соглашению 2007 года).
Руководствуясь вышеизложенным, заявительнице З-мовой был дан совет подойти к судье М. и лично (но не в судебном заседании) сообщить об отсутствии намерений поддерживать свой иск с просьбой назначить формальные даты заседаний и оставить иск без рассмотрения: Но от иска официально (под протокол) не отказываться, так как в иске имеется одно требование, которое при его уточнении и в случае возникновения оснований (нарушения прав истца) может быть подано снова к тем же ответчикам.
Из слов заявительницы очевидно наличие нарушений в действиях сотрудников ФГУП Ростехинвентаризации, которые без выхода на объект техника-специалиста оформили планы сформированных помещений (после возведения кирпичной стены Ф-ковой).
Безусловно, согласно ч. 1 ст. 246 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Статьей 255 ГПК РФ предусмотрено, что к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
В соответствии с положениями ст.21 ФЗ №122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в 3-хдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. При этом в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда.
В случае, если в результате технической ошибки физическим или юридическим лицам был причинен вред, такой вред возмещается в соответствии со ст.31 ФЗ №122.
Очевидно, что нарушение порядка действий при формировании техдокументации о недвижимом объекте в процессе инвентаризации само по себе не нарушает прав и свобод заявительницы; никаких препятствий к осуществлению ее прав и свобод не создано; на гражданина незаконно не возложена какая-либо обязанность и он незаконно не привлечен к ответственности.
Таким образом, оспаривание действий ФГУП Ростехинвентаризации считаем бессмысленным.
В соответствии со ст.35 Конституции, ст.209, 210 ГК РФ каждый собственник осуществляет свои права по своему усмотрению, но при условии строгого соблюдения закона и не нарушения прав других лиц.
В случае возникновения фактических нарушений вещных прав заявительницы, причинения вреда, повреждения ее имущества (как со стороны Ф-ковой, так и новых собственников в случае отчуждения имущества) она вправе в любое время обратиться с иском в суд общей юрисдикции для восстановления своих прав и возмещения причиненных убытков.
В соответствии со ст.208 ГПК РФ исковая давность на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, не распространяются.
Высказано мнение об отсутствии оснований для подачи кассационной жалобы на вступившее в законную силу решение Л-ского районного суда г. Ижевска об отказе в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим права собственности. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права, обстоятельства дела исследованы и установлены судом верно. Оснований, предусмотренных ст.387 ГПК РФ для отмены решений судов 1-й и 2-й инстанции в кассационном порядке нет.
Относительно взаимоотношений с конкретным представителями судебной власти заявителю дано разъяснение, что согласно ч. 2 ст. 12 ГПК РФ положений Пленумов ВС РФ, ст.9-11 Кодекса судейской этики суд должен сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществлять руководство процессом и создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Оскорбление участников процесса судом является грубым нарушением. В таком случае в судебном процессе нужно пресекать подобного рода «выпады» и заявлять суду в соответствии со ст. 16 ГПК РФ отвод и писать жалобу на действия суда в Квалификационную коллегию судей УР.
На будущее дан совет воспользоваться правом, предоставленным ст.35, 77 ГПК РФ и ввести в практику осуществление аудиозаписи судебного заседания с приложением ее копий к протоколам судебных заседаний, это позволит дисциплинировать всех участников процесса.
По судебным расходам: согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, указанные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Исходя из содержания ст. ст. 88, 94 – 100, ч. 5 ст. 198 ГПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются судом, которым рассмотрено дело по существу, одновременно при вынесении решения. Если вопрос о распределении судебных расходов не был решен при вынесении решения, он может быть решен в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 201 ГПК РФ путем вынесения дополнительного решения. Согласно ч. 2 ст. 201 ГПК вопрос о принятии дополнительного решения суда может быть поставлен до вступления в законную силу решения суда.
Так как судебное решение заявителя уже вступило в силу, то вопрос взыскания судебных расходов должен решаться в соответствии со ст. 15 ГК РФ путем подачи иска о взыскании убытков.
ВС пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в МКД на землю под ним
Как пояснил Суд, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме оно становится собственником всего участка земли, если тот уже поставлен на кадастровый учет
Эксперты «АГ» поддержали позицию Верховного Суда, которая, по их мнению, восполняет законодательный пробел. При этом они отдельно выделили вывод ВС о том, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности владельцев помещений в МКД.
Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.
В марте 2018 г. за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.
В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г. При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке. В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю. В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок. Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.
В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект. По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом. Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.
Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность. Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.
Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.
После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.
Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.
«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте. Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо. «Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность. Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.
По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.
Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем. «Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы. Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.
Указанная процедура является достаточно сложной, но провести ее все же возможно. В первую очередь собственникам необходимо установить, имеется ли вероятность разделения многоквартирного дома в натуре с технической точки зрения. С этой целью последним необходимо обратиться за помощью к экспертным организациям, которые смогут провести независимую строительно-техническую экспертизу и предоставить исчерпывающий ответ относительно возможности и порядка реального раздела.
Загрузка...