Определение порядка пользования земельным участком

Единоличное владение земельным участком не ставит проблем о порядке и принципах его использования. Собственник сам определяет, как распорядиться имуществом: где расположить постройки, а где — растительные насаждения и пр.

Определение порядка пользования земельным участком в Москве

Мы получаем очень много вопросов каждый день. Задайте свой!

На вопросы круглосуточно отвечают юристы со всей России. Среднее время ответа — 15 минут.

95,4% клиентов остаются полностью довольны ответами и рекомендуют нас друзьям

Все земельные вопросы отличаются серьезностью и порой бывают трудно разрешимыми. Для упрощенного развязывания конфликтов установлены правила эксплуатации участка. Они вводятся, если территория пребывает в долевом праве нескольких лиц и в натуре выделить часть каждому нельзя по ряду причин.

Отсутствие четких и внятных договоренностей между собственниками нередко приводит к спорам, которые доходят до суда. Подготовить иск об определении порядка пользования земельным участком можно при помощи адвоката, который подскажет наиболее эффективную систему действий. Найти специалиста и пообщаться с ним онлайн возможно на ресурсе prav.io. Есть вариант бесплатной услуги и более срочной консультации за фиксированную цену. Условия и стоимость услуг указаны на сайте. Кроме общения онлайн, можно переговорить с экспертом по телефону.

Долевая земля от отдельной отличается тем, что распоряжаться ею необходимо только сообща и при помощи общей договоренности. Исключением тут является случай дарения одним из участников своей части – эту процедуру не нужно согласовывать с совладельцами.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.02.2017 N 38-КГ17-1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Киселева А.П.,

судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Емельяновой Э.М., Сапожникова М.М. к Щербаковой Л.П., Тарасову Д.В., Тарасовой В.Н. о возложении обязанности снести строения, определении порядка пользования земельным участком

по кассационной жалобе Емельяновой Э.М., Сапожникова М.М. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 6 июня 2016 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Сапожникова М.М. и его представителей Сапожникову З.П. и Дорошенко Я.А., поддержавших доводы жалобы, представителя Щербаковой Л.П. Ларину Н.В., просившую жалобу отклонить,

Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. обратились в суд с иском к Щербаковой Л.П., Тарасову Д.В. и Тарасовой В.Н. о возложении обязанности снести надворные постройки и определении порядка пользования земельным участком.

В обоснование иска указали, что являются собственниками жилого дома N <. >по улице <. >в городе <. >. Ответчики являются собственниками жилого дома N <. >по указанному адресу.

Оба жилых дома расположены на земельном участке площадью <. >кв. м, который находится в совместном постоянном (бессрочном) пользовании сторон.

Ссылаясь на то, что Щербакова Л.П., Тарасов Д.В. и Тарасова В.Н. без согласия истцов возвели на земельном участке надворные постройки Г1, Г5, Г6, Г7, а также на то, что последние находятся в охранной зоне газопровода, проходящего по спорному участку, чем создают угрозу жизни и здоровью истцов, Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. просили обязать ответчиков снести указанные постройки.

Кроме того, Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. указали, что ответчики в течение длительного времени препятствуют им пользоваться общим земельным участком, в связи с чем просили определить порядок пользования земельным участком, предоставив каждой из сторон часть участка, соответствующую площади жилых домов N <. >и N <. >по состоянию на момент их первичной технической инвентаризации.

Решением Центрального районного суда г. Тулы от 28 декабря 2015 г. исковые требования Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. в части определения порядка пользования земельным участком удовлетворены: определен порядок пользования земельным участком в соответствии с третьим вариантом плана границ земельного участка, изготовленного кадастровым инженером. Исковые требования о возложении обязанности снести надворные постройки оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда 6 июня 2016 г. по жалобе Щербаковой Л.П. и Тарасовой В.Н. решение суда первой инстанции отменено в полном объеме. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. об определении порядка пользования земельным участком отказано.

В кассационной жалобе Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. просят отменить апелляционное определение.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 31 января 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что собственниками жилого дома N <. >по ул. <. >являются Сапожников М.М. и Емельянова Э.М.

Собственниками жилого дома N <. >по ул. <. >являются Щербакова Л.П., Тарасов Д.В. и Тарасова В.Н.

Оба жилых дома расположены на земельном участке площадью <. >кв. м, кадастровый N <. >, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом. Схема расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории утверждена постановлением администрации города Тулы от 4 марта 2014 г. N 583.

Земельный участок находится в совместном постоянном (бессрочном) пользовании сторон.

На указанном земельном участке Щербакова Л.П., Тарасов Д.В. и Тарасова В.Н. возвели надворные постройки: Г1, Г7, Г6 и Г5.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. о сносе построек, суд первой инстанции исходил из того, что указанные строения возведены Щербаковым Л.П., Тарасовым Д.В. и Тарасовой В.Н. на той части земельного участка, которая в соответствии со сложившимся порядком находится в пользовании ответчиков. Доказательств того, что указанные постройки создают угрозу безопасности жизни и здоровью истцов, суду представлено не было.

Разрешая исковые требования в части определения порядка пользования земельным участком, суд пришел к выводу о том, что каждой из сторон необходимо предоставить часть участка, соответствующую площади жилых домов N <. >и N <. >по состоянию на момент их первичной технической инвентаризации. Оценив представленное истцами заключение кадастрового инженера, которым предложено четыре возможных варианта пользования земельным участком, суд пришел к выводу о том, что более других интересам обеих сторон будет отвечать вариант N 3.

Щербаковой Л.П. и Тарасовой В.Н. подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части определения порядка пользования земельным участком.

В остальной части решение суда сторонами не обжаловалось.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда 6 июня 2016 г. решение суда первой инстанции отменено в полном объеме. По делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. об определении порядка пользования земельным участком отказано.

Данное определение является незаконным и подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно частям 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Однако суд второй инстанции в нарушение положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о пределах проверки судебного решения судом апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в полном объеме, в то время как обжаловалась только часть решения.

Также суд вынес новое решение, которым в удовлетворении исковых требований в части требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. об определении порядка пользования земельным участком отказал. Какого-либо нового решения в части исковых требований о сносе надворных построек судом второй инстанции вынесено не было, чем были нарушены положения статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и спор в этой части не разрешен.

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований об определении порядка пользования земельным участком, судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда указала, что все предлагаемые истцами варианты не соответствуют сложившемуся порядку пользования земельным участком. Поскольку требований об определении порядка пользования по иным вариантам, в том числе по сложившемуся порядку пользования, сторонами не заявлено, коллегия отказала в удовлетворении иска в указанной части.

С данными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры, в том числе об определении порядка пользования земельным участком, рассматриваются в судебном порядке.

По аналогии судам следовало применить положения абзаца 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Судами установлено и из материалов дела усматривается, что между сторонами, являющимися собственниками двух жилых домов на одном земельном участке, имеется спор по поводу порядка пользования данным земельным участком.

Истцы Сапожников М.М. и Емельянова Э.М., ссылаясь на то, что ответчики препятствуют им пользоваться всем земельным участком, просили определить порядок пользования им, предоставив каждой из сторон часть участка, соответствующую площади жилых домов N <. >и N <. >по состоянию на момент их первичной технической инвентаризации.

Суд апелляционной инстанции, отказывая истцам в удовлетворении указанных исковых требований, оставил возникший между сторонами спор фактически неразрешенным, тем самым нарушив положения статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не учел, что спор подлежал разрешению в любом случае, поскольку оснований для отказа в определении порядка пользования земельным участком не имелось. При этом, суд не был связан доводами сторон о конкретных вариантах порядка пользования участком и мог определить самостоятельно такой порядок, который, отличаясь от предложенных сторонами вариантов, был бы оптимальным с точки зрения соблюдения закона и заслуживающих внимания интересов совладельцев.

С учетом изложенного апелляционное определение подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 6 июня 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Подача иска и рассмотрение дела

Истец руководствуется общими правилами подачи искового заявления. Дело будет рассматривать районный суд. И по месту нахождения земельного участка. Размер госпошлины составляет 300 руб. До подачи документов ответчику необходимо отправит (вручить под роспись) второй комплект иска и документов к нему.

Суд рассматривает дело в общем порядке. Проводит предварительное и основное судебное заседание. Часто по делу может проходить землеустроительная экспертиза. При этом часто применяется абзац 2 п. 37 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС № 8 от 01.07.1996 г. Рассматривая иск определение порядка пользования недвижимым имуществом, суд учитывает:

• фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

14 вопросов по теме

Совладелец подал иск об определении порядка пользования земельным участком по фактическому, т.е в границах общего забора. При этом забор заходит частично на земли соседей. На участке имеется общий фундамент. Могу ли я подать встречный иск об определении порядка пользования фундаментом. Считаю что если этот порядок не установлен то первоначальный иск преждевременен

При рассмотрении иска об определении порядка пользования земельным участком суд учитывает все находящиеся постройки на участке. Поэтому Вы можете представить суд отзыв на иск, в котором описать, какой вариант Вам кажется более приемлемым. Не обязательно оформлять такой документ в виде встречного иска.

как узаконить личные постройки на своей доле земельного участка, выделенной по договоренности сторон.

Наталья, в зависимости от того, что это за постройки. Если необходимо было получать разрешение на их строительство, то подойдет исковое заявление о самовольной постройке. Если разрешение на строительство не нужно, обратитесь к кадастровому инженеру за подготовкой плана, а затем в Росреестр за регистрацией объекта.

какие документы необходимо собрать для выдела доли в натуре на землю и дом из общей долевой собственности (входы отдельные, доли поделены по договоренности, имеется собственность в общем пользовании)

Воспользуйтесь исковым заявление о выделении доли в земельном участке и жилом доме. Или заключите письменное соглашение о разделе.

в доме с общей долевою собственностью у собственников отдельные входы, в адресе номера квартир не фиксируются, куда обратиться чтобы в адресе указывалось кв.1 или кв.2

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. № 1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов» адреса присваиваются органами местного самоуправления. Обратитесь в Ваш муниципалитет для присвоения адреса.

могут ли некоторые участники общей долевой собственности выйти из доли минуя других собственников. т.е. что у некоторых общая долевая собственность, а у иных просто собственность будучи ранее общей.

Можно выделить долю из общего имущества и тогда на выделенную долю будет индивидуальная собственность. А у остальных будет общая долевая собственность на имущество, но за вычетом индивидуальной доли.

чтобы выделить долю из общей долевой собственности на имущество за вычетом индивидуальной доли нужно изначально обратиться в суд с исковым заявлением?

Можно заключить соглашение (решить вопрос добровольно) или обратиться в суд

составить исковое заявление в суд о защите земельных прав (об определении порядка пользования земельным участком)

Воспользуйтесь размещенным на сайте образцом, наполнив его своим содержанием. Обязательно укажите, почему возникло право пользования. И тот порядок, который хотел бы установить истец.

Основные правила при использовании земли

Законодательством предусмотрено, что все участники долевой собственности пользуются имуществом в рамках достигнутого ими соглашения (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Проблемы возникают, когда владельцы не могут договориться, как и в каком порядке следует использовать общий участок. Разрешить конфликт можно следующим образом:

1. Определиться с целью: выделение реальной или идеальной доли.Идеальная доля — классический вариант долевой собственности. В документах указывается, что владельцу принадлежит определённая часть участка — в виде дроби (1/2, 1/4 и т.п.).Реальная доля (или вынос в натуру) — часть земли, с официально установленными на местности границами.
2. Попробовать урегулировать конфликт мирным путём.Разрешить спор можно самостоятельно или с приглашением эксперта. Принятое решение о порядке пользования участком фиксируется соглашением в письменной форме.
3. Обратиться в суд, если мирно решить проблему не удалось.

Установление границ

Начать процесс урегулирования конфликта следует с определения чётких границ спорного участка. Точные координаты объекта указываются в кадастровом паспорте. Для составления документа проводят процедуру межевания, которая фиксирует:

• итоговую площадь участка;
• согласование его границ с соседними участками.

Межевание осуществляет кадастровый инженер (из территориального отделения Росреестра или лицензированной частной фирмы).

Специалист проводит необходимые замеры и выносит границы участка на местность. Это означает, что проводится установка специальных межевых знаков, отражающих точное месторасположение земельного объекта. Все полученные данные фиксируются в кадастровом паспорте.

Как определить границы на местности?

Как определить границы земли согласно долям? Если участники долевой собственности согласны на формальное разделение участков на местности (соразмерно их долям), то кадастровый инженер может отметить и внутренние границы земли. Межевые знаки в таком случае будут определять конкретное расположение доли каждого собственника. Все замеры фиксируются документально.

В случае, когда реальную долю на участке выделить невозможно, или участники несогласны с формальным выделением квадратных метров земли, конфликт можно урегулировать другим путём: подписав соглашение.

Заключение договора совместного использования ЗУ

Это досудебный вариант урегулирования спора. Все участники общей собственности должны определить чёткий порядок пользования участком: что остаётся в совместном владении (территории общего пользования), что переходит каждому конкретному собственнику.

Достигнутая договоренность закрепляется письменным соглашением о порядке пользования. Оно должно содержать:

1. сведения о всех собственниках;
2. данные о размерах принадлежащих каждому долей (со ссылкой на правоустанавливающие документы);
3. перечень условий, по которым достигнута договоренность;
4. подписи участников соглашения и дата его заключения.

• Скачать бланк договора совместного пользования земельным участком
• Скачать образец договора совместного пользования земельным участком

Если же самостоятельно установить правила распоряжения землёй не получается, можно провести землеустроительную экспертизу.

Проведение землеустроительной экспертизы

В рамках процедуры эксперт вырабатывает несколько вариантов пользования земельным участком. Решение принимается с учётом интересов всех участников спора и с опорой на действующее законодательство.

Варианты пользования земельным участком могут включать право на индивидуальное распоряжение его определенными частями каждым из участников по отдельности, а также общее (совместное) владение отдельными территориями (например, для прохода лиц, либо проезда машин и др.).

На основании заключения эксперта также составляется соглашение о совместном использовании участка. Если услуги эксперта не помогли — один или все собственники не согласны с его заключением, спор решается в судебном порядке.

Обращение в суд, если мирно не удалось договориться

Законодательство допускает разрешение земельных споров через суд в тех случаях, когда мирно решить конфликт не удалось.

Куда подавать иск?

Подобные споры разрешаются мировым судьёй (ст. 23 ГПК РФ). Иск подаётся в мировой суд по адресу расположения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Статья 30 ГПК РФ. Исключительная подсудность

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства.
3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия.

Что указать в иске?

Конкретные требования к содержанию иска установлены ст. 131 и ст. 132 ГПК. В частности, он должен содержать:

1. реквизиты суда;
2. сведения об истце и ответчике;
3. предмет спора (определение порядка пользования участком);
4. подробное описание всех фактов и событий, приведших к судебному разбирательству (нарушение порядка пользования земельным участком, либо невозможность определения подобного порядка, а также информация о попытках добровольного урегулирования спора);
5. требование истца — определить порядок пользования.

Какие документы приложить?

К иску требуется приложить следующие документы:

• подтверждающие право собственности на долю;
• квитанцию об оплате обязательной государственной пошлины;

Траты

При подаче иска потребуется заплатить пошлину в размере 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Судебное решение

При рассмотрении дела суд опирается на сложившийся порядок пользования имуществом. Формально он может не соответствовать установленным долям. Дополнительно учитываются: нуждаемость каждого из сособственников в земельном участке, реальная возможность совместного пользования. (абз.2 п.37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8).

По итогам выносится решение, которое протоколируется в виде документа. В нём будет прописан конкретный порядок пользования общей собственностью. Это официальный правовой акт. При передаче доли (по факту продажи или дарственной) закреплённое право использования участка перейдёт новому владельцу в полном объёме.

Определение порядка пользования земельным участком

Морозова, А. С. Определение порядка пользования земельным участком / А. С. Морозова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2022. — № 11 (301). — С. 130-132. — URL: https://moluch.ru/archive/301/68004/ (дата обращения: 13.02.2022).

Определение порядка пользования земельным участком одновременно несколькими собственниками (арендаторами) является на сегодняшний день одним из многочисленных вопросов, для решения которого зачастую люди обращаются в суд, не достигнув мирного соглашения. Однако возникает ряд проблем при разрешении данного вопроса в судебном порядке.

Ключевые слова: определение порядка пользования, земельный участок, общее имущество, аренда земельного участка.

Определение порядка пользования подразумевает под собой выделение части земельного участка в пользование каждому из сособственников согласно их доле в общем имуществе. В случае, когда выделить долю в натуре не предоставляется возможным, можно требовать от других участников, во владении и пользовании которых находится имущество, денежной компенсации.

На сегодняшний день ни законодателем, ни учеными не предложено единого алгоритма для определения порядка пользования земельным участком. Как правильно отметила в своей статье Поротникова О. А.: «Гражданское законодательство содержит менее двух десятков статей, относящихся к институту определения порядка владения и пользования общим имуществом, что означает пробельность в регулировании и перекладывании проблем квалификации этих отношений на суд». [1]

Когда здание, расположено на земельном участке, который в силу своих природных свойств не может быть разделен, принадлежит определенному количеству лиц на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение указанного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным Кодексом и федеральными законами.

Рассмотрим пример, когда между собственниками жилого дома и муниципальным образованием, был заключен договор аренды земельного участка с разрешенным видом его использования — для индивидуального жилого дома с приусадебным участком. В ходе эксплуатации данного земельного участка у арендаторов возник конфликт. Одной из сторон настаивает на том, что порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, другая сторона в свою очередь настаивает на сложившемся с прежним собственником порядке пользования, где в её распоряжение передавалась большая часть земельного участка.

Стоит отметить, что согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендаторы обязаны пользоваться переданным им имуществом в соответствии с условиями, указанными в договоре аренды, то есть совместно совладельцами домовладения.

Согласно ст. 41 ЗК РФ лица, которые не являются собственниками земельного участка, а являются его арендаторами, осуществляют права собственников, установленные ст. 40 ЗК РФ.

Ст. 247 ГК РФ указывает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются с соглашения всех ее участников, а при отсутствии такового — в порядке, который установит суд. Данная статья говорит нам о том, что стороны, которые не смогли договориться, имеют права обратиться в суд с исковым заявлением для разрешения конфликта. Однако возникает вопрос: может ли определение порядка пользования земельным участком в судебном порядке повлечь за собой изменение назначения земельного участка? Очевидно, что требования сторон направлены на определение проходящей по участку границы, после определения которой, каждая из сторон будет пользоваться только определенной таким образом территорией, что фактически означает раздел земельного участка. Это может повлечь за собой ущемление прав каждой из сторон на использование земельного участка в целом.

Согласно позиции Конституционного Суда неделимый земельный участок является также и неделимым объектом гражданских и земельных правоотношений, что, в свою очередь, говорит о то, что установить право собственности лишь на определенную каким-либо образом часть земельного участка нельзя, — такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Вместе с тем в Гражданском кодексе Российской Федерации указываются основания для приобретения права общей собственности, одно из которых — поступление одному или более лицам в собственность имущества, которое в силу определенных обстоятельств не может быть разделено без изменения его основного назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности. [2]

Челябинский областной суд в своем определении указывает, что при определении порядка пользования земельный участок как объект имущественных отношений не претерпевает изменений, так как суд определяет лишь внутренние границы частей единого земельного участка согласно землеотводным документам, которые передаются сторонам в пользование. Решение о порядке пользования участком не влечет прекращение права общей долевой собственности на участок и не приводит к возникновению новых объектов недвижимости. [3]

В силу неоднозначности правовых норм и судебной практики, суд нередко отказывает в удовлетворении требований об определении порядка пользования земельным участком. Однако при отказе суда в иске стороны отказываются в ситуации, когда ни соглашением сторон, ни решением суда их проблема не решена, что противоречит идеи гражданского законодательства. [1]

Рассмотрев данную ситуацию, можно прийти к выводу, что суд не должен отказывать в удовлетворении подобных исковых требований и оставлять возникший между сторонами спор фактически неразрешенным. В идеальном варианте определение порядка пользования земельным участком должно предусматривать возможность использование данного земельного участка в целом всеми арендаторами. Но на практике достижение подобного крайне маловероятно. В таком случае, суду не стоит связывать себя конкретными вариантами, которые предлагают стороны судебного процесса, а найти свой вариант, учитывающий интересы всех сособственником.

Основной проблемой сложившейся ситуации является отсутствие единого алгоритма определения порядка пользования земельным участком на сегодняшний день. Отменяя судебные решения, вышестоящая инстанция лишь указывает на то, что возникший конфликт необходимо разрешить, но каким образом сделать это правильно с точки зрения законодательства и с соблюдением интересов участвующих в деле лиц, разъяснений не предоставляется.

Следовательно, на сегодняшний день, для решения изложенной проблемы, должно быть приоритетным внесение изменений в действующее законодательство, которые более подробно опишут способы определения порядка пользования земельным участком.

1. Актуальные проблемы гражданского процессуального права. Сборник материалов Международной научно-практической конференции, посвященной А. Т. Боннеру, отв. ред. Блажеев В. В., Михайлов С. М., Щукин А. И., издательство: Проспект, с. 465;
2. Определение Конституционного Суда РФ от 21.02.2008 N 119-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Слободенюка Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации»
3. Определение Челябинского областного суда о передаче дела для рассмотрения по существу в Президиум Челябинского областного суда от 09.10.2019 № 4г-2350/201
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019)
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019)

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, порядок пользования, общее имущество, суд, гражданское законодательство, единый алгоритм, неделимый земельный участок, общая долевая собственность, общая собственность, судебный порядок.

Документы, без которых не о чем говорить. Это важно!

Что может быть проще, чем определить порядок пользования земельным участком. Есть участок площадью 600 м 2 , делим его на два участка по 300 м 2 и все!

Но как в реальности получить и закрепить за собой эти 300 м 2 , чтобы не было сомнений каким именно участком Вы пользуетесь. Ситуация осложняется тем, что на участке находится общий жилой дом и отдельные строения в виде сараев, душевых, уборных и т.п.

Начать нужно с закрепления внешних границ земельного участка, которые определяются в результате его межевания и постановки на кадастровый учет. Чтобы точно знать где находится Ваш участок необходимо, чтобы его границы имели соответствующие координаты, установленные при проведение геодезической съемки и межевания кадастровым инженером.

Что это означает? Чтобы применить процедуру определения порядка пользования земельным участком сособственниками, в обязательном порядке нужно иметь кадастровый паспорт земельного участка с установленными внешними границами. Согласитесь, что невозможно определить внутренний порядок пользования участком, общее местонахождение которого точно установить нельзя. Тот факт, что у земельного участка есть адрес, совершенно точно не означает, что мы знаем месторасположение земельного участка, поскольку его границы не согласованы с соседними участками.

Кроме того, помимо внешних границ, межеванием земельного участка определяется конкретная площадь, зависящая как от правоустанавливающих документов на земельный участок, так и от фактического пользования, поскольку законодатель допускает увеличение итоговой пощади земельного участка в установленным местными органами пределах (например, на территории городского округа города Воронежа до 300 кв.м).

Если у Вас нет кадастрового паспорта на земельный участок с межеванием, значит Вам нужно его сделать. Расходы по его формированию собственники несут совместно.

До определения порядка пользования земельным участком Вам также следует убедиться, что Ваше право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке. Сегодня это означает, что право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Другими словами, у Вас на руках должно быть либо свидетельство о государственной регистрации права собственности, либо выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Если у Вас нет ни одного из этих документом, значит нужно оформить право собственности на земельный участок.

ВАЖНО! На этапе оформления права собственности на землю Вы должны выбрать один из двух вариантов: исходя из сложившегося порядка пользования между совладельцами либо в соответствии с долями в праве общей долевой собственности на жилой дом. Изменить сделанный выбор практически невозможно и последствия как правило необратимые.

Цены на услуги

• Выезд адвоката – от 2 000
• Консультация адвоката – от 2 000
• Составление исковых заявлений – от 5 000
• Юридическая экспертиза документов – от 5 000
• Составление договоров – от 10 000
• Составление документов – от 10 000
• Составление претензий – от 10 000
• Составление заявлений, жалоб, ходатайств – от 10 000
• Юридическое сопровождение сделок – от 15 000
• Составление апелляционной и кассационной жалобы – от 20 000
• Исполнительное производство – от 25 000
• Признание сделки недействительной – от 40 000

Если участок земли является неделимым, то каждый из собственников получает отдельную его часть с параллельным сохранением права общей собственности. В этом случае частью территории владельцы управляют по собственному разумению, а остальным общим наделом (проходы, проезды, подъезды и др.) – по согласованию.

Установление порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, вида прав на него (распоряжение, хозяйственное ведение, пользование, оперативное управление), а также от числа совладельцев.

Когда между собственниками невозможно достигнуть соглашения, то определение порядка пользования земельным участком суд определяет на основании представленных доказательств в виде обязательного для исполнения решения. Например, судебные органы могут постановить:

• Кто и где поставит забор;
• Как будет организован въезд на территорию, и кто будет им пользоваться;
• Стоит ли предоставлять часть участка в аренду и др.

При вынесении судебного решения учитывается размер долей каждого из участников. Если ранее пользование земельным участком осуществлялось без учета воли одного или нескольких совладельцев, то они могут высказать свои возражения и обратиться за изменением порядка пользования в суд.

В ходе определения порядка пользования земельным участком судебными органами привлекаются все граждане, право собственности, которых на недвижимость зарегистрировано в установленном порядке либо предполагается в силу закона (супруги, наследники, налоговые органы и др.). Кроме того, проводятся экспертиза вариантов передачи в пользование частей земельного участка, а также определение стоимости каждой предполагаемой к выделу части земельного участка и т.п.

Каждому собственнику в разрешении столь сложной и противоречивой ситуации могут потребоваться услуги профессионального юриста, который обеспечит защиту его прав и законных интересов.

Порядок пользования земельным участком, раздел земельного участка, выдел земельного участка

Раздел имущества в натуре, в том числе и земельного участка, является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых объектов права собственности.

Судебная практика показывает, что земельные участки достаточно часто находятся в собственности нескольких лиц и, как правило, общая собственность на имущество является долевой и выражается в виде дробного числа. Если доли в праве собственности на земельный участок не определены (например, в случаях совместной собственности супругов, перехода наследственного имущества в собственность нескольких наследников), то первоначально в силу требований ч. 2 ст. 254 ГК РФ должны быть определены доли каждого из участников в праве общей долевой собственности.

В силу ст. 252 ГК РФ общий земельный участок может быть разделен по соглашению участников долевой собственности либо на основании решения суда исходя из соразмерности долей в праве общей долевой собственности.

Важнейшим условием возможности раздела земельного участка является его делимость.

Общие принципы делимости земельного участка изложены в ст. 1182 ГК РФ, согласно которой при разделе земельного участка каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения. Если при разделе образуются земельные участки менее этих норм, то в такой ситуации деление является невозможным, и такие земельные участки признаются неделимыми.

Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ (в Калининградской области принят Закон Калининградской области от 21.12.2006 г. N 105 “Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области”), а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).

Кроме того, вопросы раздела земельных участков урегулированы статьей 11.4 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 1 данной статьи при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, а также случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Выдел земельного участка регулируется положениями ст. 11.5 ЗК РФ. При выделе земельного участка образуется один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.

Следует иметь в виду, что раздел земельного участка либо выдел доли из него невозможны, если находящееся на земельном участке строение продолжает оставаться в общей долевой собственности.

Так, Г.Р.Р. обратилась в Багратионовский районный суд Калининградской области с иском к К.В.А. о выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью кв. м с разрешенным использованием “под дом и его обслуживание”, указывая, что является собственником 568/1000 долей в праве собственности на жилой дом и собственником 568/1000 долей в праве собственности на земельный участок.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что при сохранении права общей долевой собственности на жилой дом выделение обособленного земельного участка, свободного от прав других лиц, не представляется возможным.

По аналогичным основаниям Гурьевским районным судом отказано в иске Б.В.И. к А.Л.В. о разделе земельного участка площадью кв. м. с разрешенным использованием “для ведения личного подсобного хозяйства”.

Судом установлено, что на спорном земельном участке расположен жилой дом, находящийся в собственности у сторон по 1/2 доли у каждого. Суд признал невозможным выдел 1/2 доли участка в качестве обособленного при сохранении за каждым из сособственников права долевой собственности на жилой дом, поскольку земельный участок под таким объектом недвижимости продолжает оставаться в долевой собственности сособственников жилого дома.

Таким образом, выдел или раздел земельного участка возможны только после прекращения права общей долевой собственности на строение либо одновременно с ним.

Вопросы раздела земельного участка требуют специальных познаний, без специальной землеустроительной экспертизы такой спор не может быть разрешен. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (ч. 4 ст. 41 ГрК РФ, данная норма утратила силу с 1 марта 2015 г.).

С учетом этого, обязательным условием для принятия искового заявления о разделе земельного участка является наличие проекта раздела спорного земельного участка, изготовленного специализированной организацией. Отсутствие такого проекта является основанием для оставления искового заявления без движения.

Если раздел земельного участка признан невозможным и в удовлетворении такого иска отказано по основаниям неделимости, это не исключает возможности определения порядка пользования таким участком. При этом, если раздел земельного участка, выдел из него доли допускается только между его собственниками, определение порядка пользования не зависит от вида прав на земельный участок, также не имеет значения требование о предельных максимальных и минимальных размерах земельного участка.

Таким образом, порядок пользования земельным участком может быть определен как между лицами, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, так и на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

При определении порядка пользования земельный участок остается юридически неразделенным, при этом отдельные его части могут оставаться в совместном пользовании для проезда, прохода к основному строению и подсобным помещениям.

Территориальная подсудность споров о порядке пользования земельным участком определяется в соответствии с правилами ст. 30 ГПК РФ, согласно которой иски о правах на земельные участки предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

Что касается родовой подсудности, то дела об установлении (определении) порядка пользования земельными участками подсудны мировым судьям. Однако, если такие требования сопряжены с другими – например о сносе строений, сооружений, находящихся на общем земельном участке, то такое дело подсудно районному суду.

Как и вопросы раздела земельного участка (выдела доли), так и определение порядка пользования им требуют специальных познаний. В этой связи суду при решении вопроса о принятии искового заявления об определении порядка пользования земельным участком следует предложить истцу представить проект вариантов порядка пользования, изготовленный специализированной организацией. При отсутствии такого документа исковое заявление может быть оставлено без движения.

Определение порядка пользования земельным участком зависит от титула, на котором земельный участок находится у спорящих сторон.

Если земельный участок принадлежит субъектам спорных правоотношений на праве собственности, то единственным критерием, который должен быть положен в основу определения порядка пользования общим имуществом, является соотношение размера долей сторон в праве общей собственности на это имущество.

В данной ситуации следует руководствоваться правилами ст. 247 ГК РФ, которые имеют универсальный характер и распространяются в полном объеме на любое имущество, в том числе и на земельные участки, принадлежащие нескольким лицам на праве собственности.

К примеру, Г.Р.Р. и К.В.А. обратились в Багратионовский районный суд со встречными требованиями друг к другу об определении порядка пользования земельными участком общей площадью кв. м с разрешенным использованием “под дом и его обслуживание”. Спорный земельный участок находится в долевой собственности: Г.Р.Р. принадлежит 568/1000 долей в праве общей долевой собственности, К.В.А. – 432/1000 долей. В тех же долях сторонам принадлежит и находящийся на спорном земельном участке жилой дом. При этом право собственности на доли в праве собственности на земельный участок у Г.Р.Р. и К.В.А. возникло на основании сделок купли-продажи с администрацией МО “Багратионовский городской округ” от 26.09.2008 г. и 29.12.2009 г. соответственно. Г.Р.Р. просила определить порядок пользования пропорционально принадлежащим ей и К.В.А. долям в праве долевой собственности на земельный участок, К.В.А. – исходя из сложившегося порядка пользования.

Удовлетворяя требования К.В.А., суд исходил из того, что между правопредшественниками Г.Р.Р. и К.В.А. (их наследодателями) сложился определенный порядок пользования земельным участком, который сохранялся в течение длительного времени, – части земельных участков находящиеся в пользовании сторон огорожены заборами, которые установлены прежними домовладельцами. Кроме того, судом установлено, что доля Г.Р.Р. в праве собственности на жилой дом увеличилась до 568/1000 долей в результате строительства пристройки, против чего соседи (мать К.В.А.) возражали.

С учетом этого, суд пришел к выводу, что Г.Р.Р. вправе претендовать на передачу ей в пользование земельного участка в соответствии со сложившимся порядком пользования земельным участком, а также в размере, пропорциональном ее доле в праве собственности на жилой дом до строительства пристройки и ее увеличения.

Между тем, с такой позицией суда возможно было согласиться, если бы земельный участок находился у сторон на праве постоянного бессрочного пользования. Однако из материалов дела следовало, что право сторон на доли в праве собственности на земельный участок возникло на основании сделок купли-продажи и зарегистрировано в установленном законом порядке. С учетом этого в данной ситуации единственным критерием определения порядка пользования земельным участком являлось соотношение долей сторон в праве собственности на земельный участок. При наличии зарегистрированных прав на земельный участок ни доля в праве собственности на жилой дом, ни сложившийся порядок пользования правового значения не имеют.

Другая ситуация складывается с определением порядка пользования земельным участком, которым стороны владеют на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Сложившийся порядок пользования земельным участком – это такой порядок, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, то есть гражданско-правовой договор.

Так, Гусевский городской суд отказал в удовлетворении требований К.Л.В. к С.И.В., П.В.А., К.А.П. и К.С.П. об определении порядка пользования земельным участком с разрешенным использованием “под многоквартирный дом со встроенными помещениями и территорией для обслуживания”, сносе самовольно возведенного на придомовой территории строения – гаража.

Суд исходил из того, что после формирования земельного участка придомовой территории он передан в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного жилого дома. Решениями общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 06.05.2009 г. и 08.06.2010 г. определены доли собственников в праве собственности на земельный участок придомовой территории и утвержден договор-соглашение между всеми сособственниками помещений, которым определен порядок пользования земельным участком с выделением мест личного и общего пользования с обозначением их на плане. Суд установил, что участником этих собраний являлась и истица. Поскольку соглашение о порядке пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, заключено, впоследствии не изменялось и не признавалось недействительным, то не имелось оснований для установления порядка пользования в судебном порядке.

Если порядок пользования земельным участком между совладельцами (сособственниками) жилого дома не сложился, то он определяется с учетом долей в праве собственности на жилой дом. При этом должен быть выбран вариант, в большей степени отвечающий интересам сторон (например, предусматривающий выделение земельных участков каждой из сторон единым массивом, полную изоляцию земельных участков, выделение в пользование каждой из сторон земельных участков, соответствующих их долям в праве собственности на дом). Кроме того, выбранный вариант должен обеспечивать возможность проезда и прохода сторон к занимаемым ими частям дома, зоны для обслуживания построек.

Установленный судом порядок пользования не носит характера абсолютного. При определенных условиях такой порядок может быть пересмотрен. При этом, смена собственника доли в праве собственности на строение на его правопреемника, не может рассматриваться как основание для пересмотра ранее установленного порядка пользования. Если иск заявлен таким правопреемником (покупателем, наследником), то такие требования могут являться тождественными, что влечет установленный законом процессуальные последствия: отказ в принятии искового заявления либо прекращение производства по делу.

Не может рассматриваться как основание для пересмотра порядка пользования увеличение одним из собственников своей доли путем пристройки, надстройки или перестройки объекта недвижимости. Более того, такое увеличение доли в праве на недвижимость не рассматривается и как основание для дополнительного выделения земельного участка за счет земельных участков других собственников строения при первичном установлении судом порядка пользования.

Например, при разрешении спора об определении долей в праве собственности на земельный участок с разрешенным использованием “под многоквартирный дом” и о порядке пользования земельным участком Ленинградским районным судом г. Калининграда установлено, что собственником квартиры N __Т.Т.Н. произведена реконструкция жилого помещения за счет освоения чердачного пространства, в результате чего площадь ее квартиры увеличилась с кв. м. до кв. м. Согласия соседей на уменьшение доли в праве на общее имущество Т.Т.Н. не получала. В этой связи доля в праве на земельный участок определена судом пропорционально площади квартиры Т.Т.Н. до реконструкции. В апелляционном порядке решение районного суда оставлено без изменения.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Раздел, выдел земельного участка

Основным документом, регулирующим раздел, выдел земельных участков, является Земельный Кодекс РФ (далее – ЗК РФ).

Раздела земельного участка – это один из способов образования одного участка или нескольких самостоятельных земельных участков.

На основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

При этом не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения установлен статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Данной нормой установлено, что, участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных ЗК РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером.

Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем земельного участка или земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.

Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации.

В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

С учетом фактически сложившихся отношений

20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение N 127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В данном определении Верховный Суд РФ отразил ряд небезынтересных с правовой точки зрения выводов, которые совсем скоро могут явиться основой для формирования нового пласта правоприменительной практики по спорам долевых собственников, чья общая недвижимость расположена на предоставленном в бессрочное пользование земельном участке.

Фабула дела

В центр спора помещен конфликт двух групп долевых собственников домовладения, находящегося в Республике Крым и состоящего из жилых строений и надворных построек. Первая группа представлена собственницей доли в домовладении в размере 34/100 (истец), полученной по наследству от мужа. В состав второй группы входят два собственника, владеющие долей в размере 66/100 (ответчики), которая ранее была приобретена ими у мужа истца по договору купли-продажи.

Земельный участок, на котором расположено домовладение, был предоставлен правопредшественнику действующих собственников в 1958 году городским органом исполнительной власти в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома.

Из текста судебного акта усматривается, что стороны конфликта не могут осуществить оформление права собственности на спорный земельный участок ввиду возникших разногласий по вопросу пользования им. То есть собственники домовладения продолжают оставаться субъектами права бессрочного пользования, а предметом иска выступает требование определить порядок пользования земельным участком.

При этом стороны самостоятельно без юридического оформления определили порядок пользования строениями, входящими в состав домовладения (дома фактически распределены между истцом и ответчиками без каких-либо дополнительных работ по выделению долей).

Также истец утверждает, что к моменту приобретения ответчиками долей в праве на домовладение, сложившийся порядок пользования спорным земельным участком уже существовал. С ним, по версии истца, и согласились ответчики при приобретении доли, подписав договор купли-продажи. Кроме того, на спорном участке более 15 лет установлен разграничительный забор.

В ходе проведенной в рамках дела строительно-технической экспертизы было установлено, что:

• площадь земельного участка по данным публичного реестра (485 кв. м) меньше площади фактически используемого сторонами земельного участка (545 кв. м)

• каждый из домов расположен на обособленной части земельного участка, оборудован изолированным входом и имеет независимую систему электро-, водо-, газоснабжения, отопления и водоотведения

• экспертом предложен вариант определения порядка пользования земельным участком, согласно которому часть участка площадью 246 кв. м предоставляется в пользование истцу, другая часть площадью 299 кв. м – ответчикам.

Суды первой и апелляционной инстанций оставили иск без удовлетворения.

Главным аргументом Железнодорожного районного суда города Симферополя явилось то, что порядок пользования земельным участком, предложенный экспертом с учетом фактической площади земельного участка (545 кв. м), не соответствует долям собственников в праве общей долевой собственности на домовладение, что, по мнению суда, нарушает абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Верховный Суд Республики Крым в своем апелляционном определении признал упомянутый довод суда первой инстанции неправовым, однако оставил решение без изменения как соответствующее закону, указав, что определение порядка пользования земельным участком возможно лишь после определения судом порядка пользования расположенными на таком участке строениями либо одновременно с ним, а также после оформления в установленном законом порядке права пользования земельным участком, установления его границ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с правовой аргументацией судов нижестоящих инстанций, отменила принятые ими судебные акты и направила дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

Выводы Верховного Суда РФ и их практическое значение.

1. Действующее законодательство не устанавливает необходимости точного соответствия выделяемой в пользование части земельного участка размеру доли в праве общей долевой собственности на здание.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Буквальное прочтение данного положения раскрывает не менее двух аспектов, учитываемых судами при определении порядка пользования участком: а) размер доли в праве собственности на здание; б) сложившийся порядок пользования земельным участком. Причем наличие между ними союза «или» подразумевает, что оба упомянутых критерия не могут быть использованы одновременно. Кроме того, сама формулировка нормы (фраза «с учетом») дает понять, что указанные критерии являются для судов неким законодательным ориентиром в принятии справедливого решения, но вовсе не означает невозможности отступить от такого ориентира в случае необходимости. А необходимость в рассматриваемом деле как раз имеется. Из текста определения Судебной коллегии следует, что часть спорного земельного участка, находящаяся в фактическом пользовании истца, имеет существенные недостатки. Так, доступ к участку возможен по узкому проходу общей площадью 42 кв. м, одна из сторон которой является подпорной стеной к косогору с перепадом высоты около трех метров, а под вымощенной бетонными плитами дорожкой со стороны улицы устроена система для отвода ливневых вод с вышерасположенного земельного участка. Таким образом, если бы суд выделил истцу в пользование часть спорного земельного участка, соответствующую его доле в праве собственности на домовладение (34/100), это привело бы к тому, что часть участка, необходимая для обслуживания строений истца, оказалась бы в пользовании ответчиков, что не позволило бы истцу в полной мере реализовать свои правомочия владения и пользования строениями.

Чтобы глубже вникнуть в логику Верховного Суда РФ, следует обратиться к практике разрешения аналогичного вопроса на примере общих положений Гражданского кодекса РФ об определении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Нередко встречаются случаи, когда доля одного из сособственников в праве на общее здание настолько мала, что произвести раздел такого здания в натуре либо выделить из него долю не представляется возможным. Однако это вовсе не означает, что собственник в обязательном порядке будет принудительно лишен своей доли с последующей выплатой ему компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). В случае, когда сособственники не ставят своей целью раздел общего недвижимого имущества, однако не могут прийти к согласию в вопросе владения и пользования им, у каждого из них есть право обратиться в суд с иском об определении порядка владения общим имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащихся в п. 37 Постановления N 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что такое право имеет и собственник, долю которого невозможно выделить, в том числе, по причине ее незначительного размера. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Представляется очевидным, что данную позицию можно и следует применять по аналогии и к правоотношениям лиц, произрастающим из совместного пользования земельным участком, переданным таким лицам в бессрочное пользование.

В рассматриваемом определении Верховный Суд РФ указал на то, что важнейшими вопросами, подлежащими исследованию в подобных делах, является вопрос нуждаемости каждого из пользователей земельного участка в использовании той или иной его части и сложившийся порядок пользования участком. А также что несоразмерность передаваемой собственнику части участка его доле в праве на домовладение может быть устранена путем предоставления денежной компенсации.

Поскольку за 15 лет у сторон сложился некий порядок пользования спорным земельным участком (и даже существует разграничительный забор), суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, вероятно, будет вынужден принять данное обстоятельство во внимание, как и недостатки той части земельного участка, которой пользуется истец.

Таким образом, Верховный Суд в своем определении подтвердил наличие у судов возможности проявлять определенную степень гибкости при разрешении споров об определении порядка пользования земельными участками, что гипотетически будет способствовать принятию судами справедливых решений по данной категории споров с учетом всех особенностей конкретного участка и сложившихся отношений долевых собственников зданий.

1. У долевых собственников сооружения отсутствует обязанность определять в суде порядок владения и пользования им до обращения в суд с иском об определении порядка пользования земельным участком, на котором такое сооружение расположено.

В самом деле, обстоятельства таковы, что истец и ответчики определили порядок пользования домовладением самостоятельно, спор между сторонами по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем суд апелляционной инстанции в своем определении пришел к выводу о необходимости разрешения в судебном порядке и этого вопроса до принятия решения по настоящему делу либо одновременно с ним.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ констатировала факт отсутствия в законе такого требования. Позиция о незаконности возложения на лиц обязанности обращаться за судебной защитой своих прав и законных интересов в ситуации, когда отсутствует спор о праве, представляется логичной и соответствующей принципу недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Не содержат действующие нормативно-правовые акты и положений, обязывающих долевых собственников сооружений переоформлять право пользования земельным участком (приводить документы в соответствие законодательству РФ), а равно и осуществлять установление границ (межевание) такого земельного участка.

Существенным вопросом, практически не затронутым определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 20.08.2019 г. N 127-КГ19-12, осталось соотношение фактически используемой собственниками площади и площади земельного участка по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. По всей видимости, дать правовую оценку данному обстоятельству и определить степень влияния на исход конфликта предстоит уже Железнодорожному районному суду города Симферополя при новом рассмотрении дела.

После этого необходимо привести в соответствие формально закрепленные доли в праве общей собственности на жилой дом с фактически занимаемой жилой площадью в домовладении. Должна соблюдаться следующая формула: берем общую отапливаемую площадь домовладения и делим ее на отапливаемую площадь отдельной части домовладения, в результате получаем долю в праве общей собственности на жилой дом. В целях исключения ошибок рекомендуем обратится в экспертную организацию и провести экспертизу по расчету идеальных долей в праве общей собственности на дом с учетом фактически занимаемой площади.