Что делать, если дом стоит на двух участках

Мы представляем Вам уникальный проект агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» –
персональный блог юридического отдела нашей компании.

Как разделить дом с участком между наследниками?

У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.

Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.

Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?

Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.

Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.

Что делать, если дом стоит на двух участках

О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственник земельного участка, иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) разрешение на строительство здания выдается застройщику при условии предоставления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

В силу положений части 6 статьи 30, части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, сооружений устанавливаются ограничения в виде:

предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь,

ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов,

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Указанная информация подлежит отображению в градостроительном плане земельного участка (часть 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса).

Таким образом, пересечение границ зданий, сооружений (за исключением линейных объектов) и границ земельных участков (т.е. нарушение минимальных отступов от границ земельных участков) и превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (в том числе несоблюдение максимального процента застройки земельного участка), действующим законодательством не допускается.

В случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка – строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.

Учитывая изложенное, один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем установлено, что линейные объекты (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения) могут располагаться на территории двух и более субъектов Российской Федерации и, таким образом, на нескольких земельных участках (пункт 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса). Однако для указанного вида сооружений Градостроительным кодексом установлен отдельный порядок их строительства, а также подготовки и выдачи для этих целей необходимых документов.

Учитывая изложенное, для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков. Порядок образования земельных участков в том числе путем их объединения, а также требования к образуемым или измененным земельным участкам содержатся в статьях 11.2, 11.6, 11.9 Земельного кодекса.

Ответы на уточнение:

Из вопроса не усматривается нарушений закона. См. ст. 273 ГК РФ При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Не будет никаких проблем.

В продолжение ответа

Да, сейчас, к сожалению при таком обращении по такой сделке регистратор приостановит регистрацию перехода права собственности потому что чётко видны нарушения и предложит исправить ситуацию и объединить два земельных участка в один

Сталкиваюсь на практике с проблемами когда человек получив объект недвижимости благополучно зарегистрировал право но при регистрации перехода права по договору возникают претензии такого порядка

Так как, после принятия закона произошло объединение: ведение кадастрового учёта и регистрация прав на недвижимость в Росреестре по ст.8.1. ГКРФ такая регистрации жилого дома на двух земельных участков находящегося невозможна по ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ

При таком обращении Росреестр приостанавливает, а впоследствии отказывает регистрации права собственности жилого дома на двух земельных участках находящегося.

1 По первому вопросу дан ответ мною выше, повторюсь.

Возможно была ошибка в 2011 г. при регистрации. Но чтобы однозначно на это ответить нужно изучать документы.

По закону запрета на то, чтобы дом располагался на двух земельных участках одновременно нет. Однако, в таком случае при регистрации должны были быть правоустанавливающие документы (кадастровые номера) на оба земельных участка. Если этого не было, то регистратор вполне мог приостановить, а потом и отказать регистрации. Мог регистратор и не обратить внимание на практике – но это был бы пресловутый человеческий фактор и нарушение со стороны органа Росреестра.

Как один из вариантов могло быть объединение земельных участков (ст.11.6 ЗК РФ) , но необязательно.

2.Могут быть проблемы с Росреестром при сделке купли-продажи. По причинам, иложенным в п.1 выше. Могут и увидеть. Но таком случае и Росреестр должен понимать, что это его же ошибка.

Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

У вас ситуация следующая:

Дом был оформлен законно, на основании Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества”, но вам для исключения приостановления сделки

необходимо правильно сформировать участки путем проведения межевания и установление границ, с учетом месторасположения

в соответствии с внесением поправок в ФЗ – 221 О кадастре недвижимости

У вас дом был оформлен в упрощенном порядке без установления границ земельных участков, на основании декларации и техпаспорта.

Что делать, если дом стоит на двух участках

Возможно ли строительство жилого дома одновременно на двух земельных участках? Оба участка находятся в собственности одного лица и имеют один и тот же вид использования – ИЖС.
Объединение участков не интересует, важно именно строительство на двух участках.
Заранее спасибо за помощь

10 апреля 2019 00:27
mamakotenochka

10 апреля 2019 10:01
mamakotenochka

А где находятся земли?
Черта населенного пункта, снт? Чисто поле?[/quote]
Участки находятся в границах деревни, то есть в границах населенного пункта

При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство (п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее – Градостроительный кодекс).
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается застройщику при условии представления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.
В соответствии с п. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов.
В случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается и в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.
Пересечение границ здания и границ земельных участков, на которых расположены здание, строение, сооружение, является препятствием для оформления в установленном законодательством порядке земельно-правовых отношений.
Учитывая изложенное, Министерство экономического развития Российской Федерации в своем письме от 31.08.2011 N ОГ-Д23-1168 полагает, что один объект недвижимости (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данное информационное письмо подлежит применению с 01 декабря 2011 года.
Таким образом, при проведении правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию прав, необходимо учитывать позицию Минэкономразвития России, при условии, что разрешение на строительство либо реконструкцию выдано после 01 декабря 2011 года.

11 апреля 2019 12:43
mamakotenochka

законодательного запрета нет, хотя определенные сложности с выдачей разрешения на строительство имеются. Тут или объединять ЗУ, или через суд оспаривать отказ.

Сообщение от
тот-самый-Мавр
Учитывая изложенное, Министерство экономического развития Российской Федерации в своем письме от 31.08.2011 N ОГ-Д23-1168 полагает, что один объект недвижимости (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данное информационное письмо подлежит применению с 01 декабря 2011 года.

Тем не менее, согласно Приказу Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, так там прямо предусматривалась возможность расположения одного здания даже не на двух участках, а на нескольких: ст.73. В Реестр вносятся следующие общие сведения о здании: 7) кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, — кадастровые номера всех таких земельных участков;
И на момент публикования правовой позиции Минэкономразвития в 2011 году, Приказом того же Минэкономразвития, который не есть мнение, а НПА, подлежащему обязательному применению, такое право было предусмотрено вплоть до 2017 года и не менялось, несмотря на письмо.
И сейчас таких прямых запретов нет. Есть мнения должностных лиц, выдающих разрешение на строительство

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд. В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется. Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.

В первую очередь, отмечу, что не стыкуются доли в праве собственности на дом: 1/2 у первого собственника + 2 доли по 1/8 у второго и третьего. Получается, что где-то еще потерялись 2/8 доли дома?

Как правило, все ситуации, касающиеся раздела участков и домов, усложняются несколькими факторами.

1. Минимально допустимые размеры земельного участка по ПЗЗ, принятым в Вашем регионе.
2. Нежелание других собственников производить раздел по разным причинам. Иногда это просто опасения чего-то неизвестного, но чаще трезвый расчет на то, что в случае своей несговорчивости они смогут получить на выходе что-то большее.
3. Наличие технической возможности произвести реальный раздел дома и участка (то есть обеспечить другим собственникам условия прохода и проезда к их участкам).

Третий фактор в Вашей ситуации, как я понимаю, не является значимым. Соответственно, есть два основных пути:

Первый – договариваться о мирном решении ситуации. Здесь возможны несколько сценариев:

• выкуп у второго и третьего собственников их долей (как правило, если предложить не просто деньги, а альтернативный объект, шансы на благополучный исход переговоров значительно выше);
• перераспределение долей в земельном участке между собственниками таким образом, чтобы появилась возможность реального раздела участка и возможность выделения второму и третьему собственникам отдельного земельного участка в их общую долевую собственность, соответствующего принятым нормам.

И второй путь – обращаться в суд.

Нормы строительства индивидуального частного дома

Согласно существующим нормам, капитальное строение (ваш дом) должно располагаться на расстоянии не менее 5 метров от красной линии дороги. Минимальное расстояние от улицы – 3 метра. Три метра должны отделять ваш дом от соседнего участка. Следует обратить внимание, что градостроительный регламент определяет расстояние от соседнего участка, при этом права собственности на этот участок не рассматриваются. У вас два участка, у них разные кадастровые номера, значит, по нормам ваш дом должен отстоять на это расстояние от участка с другим кадастровым номером, который будет считаться соседним. Недоработка законодателей? Может быть. Однако до тех пор, пока изменения в градостроительный регламент не внесены, им следует руководствоваться в обязательном порядке.

Красной называется линия, разделяющая проезжую часть (это общественные земли) от участков, находящихся в частной собственности. Обычно по этой линии строят забор. Существует еще линия застройки. Ее можно определить как границу территории, в пределах которых владелец участка имеет право строить. Линию застройки размечают с учетом всех существующих красных линий.

Поэтому строительство дома на двух участках обязательно потребует соблюдения всех существующих норм.

Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?

Юристам в сфере недвижимости часто приходится сталкиваться с документами на объекты недвижимости, фактически представляющие из себя часть жилого дома и прилегающий земельный участок, а по документам зарегистрированные как:

1) квартира и отдельный земельный участок;

2) доля жилого дома и отдельный земельный участок;

3) доля жилого дома и доля земельного участка;

4) часть жилого дома и отдельный земельный участок;

5) часть жилого дома и доля земельного участка.

Юристы прекрасно понимают, какие вопросы возникают при подготовке сделок по продаже таких объектов, в том числе по вопросу применения тех или иных норм права.

Так, при продаже собственником объектов недвижимости, оформленных как часть дома и ½ доли земельного участка, раньше возникал вопрос о соотношении норм Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Так, в соответствии с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В то время как в соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. То есть, исходя из названных норм, для продажи участка необходимо было обратиться с предложением о продаже к другому сособственнику земельного участка. Но доля земельного участка продавалась вместе с частью жилого дома, которая являлась самостоятельным объектом права собственности.

Учитывая, что в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, можно предположить, что если предметом купли-продажи будет выступать непосредственно часть здания, то у долевого собственника участка не возникнет преимущественное право покупки части здания, поскольку основной предмет купли-продажи – часть здания не является долевой собственностью, а переход доли в праве на земельный участок осуществляется в силу требований закона.

Однако, маловероятно, что Росреестр не запросил бы согласия сособственника, поэтому собственник в данной ситуации принял решение об отчуждении указанных объектов путем продажи части дома и дарении доли земельного участка.

В настоящий момент законодатели исправили данную коллизию, внеся соответствующие поправки в ГК РФ. Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г. п.1 ст.250 ГК РФ дополнен вторым исключением, когда нет необходимости обращаться к сособственнику. Помимо публичных торгов это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Указанные изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.

Если часть жилого дома оформлена как квартира, у собственников возникают трудности с оформлением земельного участка. Рассмотрим такой случай на примере одного судебного решения.

Гр-ка С. обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Химки о признании незаконным отказа в предоставлении по договору купли-продажи земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указала, что она является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной в доме, стоящем на этом земельном участке.

Разрешая спор, суд первой инстанции принял во внимание, что жилой дом, в котором расположена принадлежащая истцу на праве собственности квартира, является многоквартирным, а не индивидуальным жилым домом, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска. Апелляционным определением Московского областного суда от 29 марта 2017 г. по делу №33-5158/2017 решение Химкинского городского суда Московской области от 29 сентября 2016 года оставлено без изменения.

В практике встречается мнение, что собственникам квартир в таких случаях необходимо доказывать в судах, что жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащие им жилые помещения, (указанные в технической документации и правоустанавливающих документах как квартиры) являются в соответствии со ст. 16 ЖК РФ частями жилого дома.

Однако, сложность состоит в том, что определив понятия “жилой дом”, “квартира” и “комната”, ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ).

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом. То есть, по смыслу названной нормы, собственник квартиры не может стать собственником участка земли под домом, в котором расположена квартира.

Росреестр также неоднократно высказывал свое мнение по данному вопросу. Так, по мнению Росреестра, «постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, на наш взгляд, противоречит действующему законодательству» (письмо Росреестра от 11 августа 2016 г. N 14-06792/16).

«На наш взгляд, не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии с квартирами в многоквартирном доме, комнатами в коммунальных квартирах), за исключением, если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого помещения (дома), как самостоятельного объекта недвижимости, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки. (Письмо> Росреестра от 26.08.2016 N 14-07394/16)

Рассмотрим еще один пример из судебной практики

Так, Петрищева Г.В., являясь собственницей квартиры в трехквартирном жилом доме и 45/100 долей земельного участка, обратилась в суд с иском к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании своей квартиры частью жилого дома с целью дальнейшего приобретения права собственности на часть придомового земельного участка. Удовлетворяя иск Петрищевой Г.В. и признавая принадлежащую ей квартиру частью дома, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с представленными доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом, квартира, принадлежащая истцу, является структурно обособленным от остальных частей дома жилым помещением, поскольку не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, коммуникаций и инженерных сетей, имеет отдельный вход.

Определением Верховного суда РФ от 19 мая 2015 г. N 13-КГ15-2 решение Первомайского районного суда Тамбовской области от 8 апреля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 2 июля 2014 г. отменены, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Петрищевой Г.В. к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании квартиры частью дома отказано. Дело рассматривалось по кассационной жалобе собственника другой квартиры в этом же доме.

По выводу судебной коллегии, «основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части. Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир). Ссылка истца о нарушении ее прав в части приобретения в собственность земельного участка, прилегающего к дому, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Таким образом, у владельца «квартиры» или «доли жилого дома» отсутствует возможность оформления в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом. Владелец «части жилого дома» может стать собственником отдельного земельного участка, занятого частью жилого дома.

‍♀️ Причины отсутствия привязки дома к земле

Проблема с отсутствием привязки дома к участку возникает из-за того, что не проведено межевание – и нет готового межевого плана. Поэтому перед покупкой нужно проверить, размежевана ли земля, есть ли у нее четкие границы.

Если при межевании выяснится, что границы между соседями не совпадают, то правда будет на стороне того, кто первым установил границы. Все спорные ситуации по вопросу границ будут решаться в суде.

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

• это отдельно стоящее здание;
• не больше трех этажей и не выше 20 м;
• рассчитан на одну семью.

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

• уведомление о начале работ;
• документы о собственности на землю;
• внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

• уведомление о завершении строительства;
• технический план дома, который делает кадастровый инженер;
• соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Строительство на границе двух участков — объединять участки надо?

ИмхоДом › Форумы › земля и право › Строительство на границе двух участков — объединять участки надо?

Только что получил свидетельства в Росреестре. 2 смежных участка. Оба идут как отдельные объекты (т.е. у меня 2 свидетельства, а собственник один). Строить хочу ровно посередине общего участка, т.е. половина дома будет на первом участке, половина — на 2-ом. Кадастровые паспорта есть.

Как мне получить разрешение на строительство?

Надо ли объединять 2 участка?

Если объединять, что нужно? (как я понимаю, нужно минимум 2 вещи: решение собственника в произвольной форме, регистрация в Росреестре). Наверное, нужно идти еще и на поклон к геодезическим фирмам и платить им безумные деньги за объединение 2-х участков, на которые паспорта уже есть?

Нельзя никак на двух отдельных участках строить посередине, на границе. На 99%-тов, участки — зона ж3, назначение — ИЖС. А значит у каждого отдельного участка должны соблюдаться правила и пожарных проездов и отступа от границ и так далее. Никакой БЛОКИРОВКИ (примыкания) строений на двух смежных участках не допускается. И плевать, что ты — хозяин обоих. Надо объединять.

НО… я не юрист по земельным вопросам, а только практик, который пытался ранее в мерии (4-й этаж, там 3-4 кабинета, и исполнители и начальники, кто и выдаёт разрешение на строительство) добиться каких-то законных ходов примерно по схожей ситуации.

Попробуйте сами просто пойти в мерию, на тот же 4-й этаж, в “разрешительные” кабинеты и попытать там народ, может они сами что-то и посоветуют сейчас.

Спасибо за совет!

Ну вот я при покупке спрашивал юриста, представлявшего интересы продавца. Человек сказал: 1. Решение собственника 2. Геодезисты 3. Опять росреестр

Вопрос с геодезистами самый мутный: паспорта кадастровые есть, координаты участков есть, сделать новую разметку, не отходя от компа, — это 30 секунд (я сейчас сам постоянно работаю с ГИС-системами, имел и профильное обучение по топографии, и обширную практику, ы-ыыы…). Обзванивал лицензированные фирмы — на телефоне сидят секретутки “ни-в-зуб-ногой”, сходу заряжают 8-10 тыр за участок. Некоторые (особо наглые) выставляют ценник в несколько тысяч рэ ЗА СОТКУ (. ), как будто есть разница в обмерах прямоугольных участков 30х30 или 100х100 метров, когда нужно ТОЛЬКО углы пробить.

P.S. И ведь упырские фирмы сачканут: при привязке за 50к я вправе рассчитывать не на GPS-не-важно-какой-точности, а на теодолитныйнивелирный ход до ближайшей пирамиды (с откапыванием базы), но это — фигвам, будут они утруждаться ради всяких там лохов…

• Иглаково

По осени случайно поузнавал в частной конторе, что сейчас все дела по перерегистрации стоят буквально копейки (несколько тыров). Сосед предложил уточнить размеры наших участков ну и переделать документы. Я зачесал репу: типа — бешеные бабки. Пошли к инженеру. Оказалось фигня. Отложили до весны.

• Иглаково

Дык не знаю как подробнее. Отложили до весны. Была как то тема, что всякие конторы, которые пыжились и стригли бабло на нас родимых попридавили новыми законами, которые кой какие стрелки перевели на энтих инженеров, которых если не ошибаюсь сотни полторы на нашу область. Ну и ценник то реальный спал, а то что ломют, так это по инерции. Но по честности не знаю деталей: по этому надо кинуть очередной Имхо — клич во имя спасения брата Имходомовца от насилия баблососов. В этом деле баянов не хер бояться.

• теперь см. Висариoн4

да, это самый правильный вариант. Были подобные случаи.

Как порешаете свои вопросы отпишитесь пожалуйста . Так же наверное предстоит эта процедура из-за противопожарных расстояний между сооружениями. Есть фраза в пожарных законах ” Растояния между объектами в пределах одного земельного участка не нормируется” . Разрешение на строительство дома на одном из участков получил ,а на соседнем моем же участке стоит деревянная баня до нее от дома 8 метров. На четвертом этаже в мэрии сказали, что все ок, стройте в пределах нарисованной сетки застройки ,но когда рисовали план с пятном застройки они, же только с торца вход (деревянное крыльцо) сказали что должно быть 10 метров, между смежными участками.При вводе в эксплуатацию посмотрим, дай бог успеть до окончания дачной амнистии.

• Иглаково

Закопипастил ту тему (из наших), про которую говорили (сцылы нет):

….. Надеюсь, мой опыт кому-нибудь пригодится.

Недавно оформлял снос дома (собственность зарегистрирована). Позвонил в Росреестр – направили в БТИ за получением акта сноса и актом исключения из реестра объектов недвижимости.

В Томске 3 БТИ: Никитина 37а, К.Маркса 11-Кирова 58, А.Беленца 11ст1. За акт сноса (приехали, посмотрели и за 2 недели написали бумажку, что дом действительно снесен) попросили на Никитина – 1100р, на К.Маркса – 3069р, на А.Беленца – 9000р!

Все дружно заявляли, что нужно обращаться именно в то БТИ, где дом оформлялся – дескать, у каждого БТИ свои базы данных. Пришлось заплатить 3069р и заказать бумаги в БТИ на К.Марска – раз оформляли они. Еще и специалиста возил на своем автомобиле на объект.

С полученным актом сноса сунулся в Росрегистрацию – чтоб прекратить право собственности на дом. И выяснил интересную вещь — оказывается,

…………………………...с 1 апреля 2012 реестр всех объектов недвижимости ведет только Кадастровая палата. И ставят объекты на кадастровый учет и снимают с учета только там. И, более того, заказать технический и кадастровый паспорт здания или акт сноса можно теперь не только в БТИ, но и у любого кадастрового инженера, коих в Томске — 147. То есть в любой геодезической фирме! ………………………………….. Тут и выбор шире, и очередей нет.

Для оформления/прекращения права собственности на дом:

1) Обращаемся к любому кадастровому инженеру за изготовлением паспорта дома/акта сноса.

2) Обращаемся в Кадастровую палату для постановки/снятия на кадастровый учет.

3) Обращаемся в Росреестр для оформления/прекращения права собственности.

И ни в одном БТИ никто не сказал мне этой информации!

Тут просто зашибись .

….. Нужно было сделать технический план новой квартиры. Застройщик (всем известный) выдал памятку в которой написано, что нужно обращать только на Беленца 11/1 (БТИ). Ценник от 5 рублей: В БТИ на Карла Маркса загнули 5400 рублей и месяц ожидания. Вчера позвонили в Росреестр, недовольная девушка сказала, что только БТИ. Сегодня довольная девушка (видимо другая и замужняя) ответила, что к любому кадастровому инженеру … Почитав закон . “О государственном кадастре недвижимости” стало понятно, что все действия свзанные с кадастровым учётом решаются с помощью кадастровых инженеров . Поэтому можно обращаться к любому кадастровому инженеру, имеющему квалификационный аттестат. По запросу ДубльГис выдал несколько фирм, оказывающих подобные услуги по кадастровому учёту. Обзвон принёс свои результаты: стоимость тех.плана 3000 рублей, срок изготовления — неделя. Как всё сделают, напишу результат.

ЗЫ, Я и раньше подозревал что дело в женшынах. Ключевая фраза: — видимо другая и замужняя ….. Ядрен — батон! Как много зависит от женского благополучия …..

• Южный Берег Томи

Нельзя никак на двух отдельных участках строить посередине, на границе. На 99%-тов, участки — зона ж3, назначение — ИЖС. А значит у каждого отдельного участка должны соблюдаться правила и пожарных проездов и отступа от границ и так далее. Никакой БЛОКИРОВКИ (примыкания) строений на двух смежных участках не допускается. И плевать, что ты — хозяин обоих. Надо объединять.

Мне когда выдавали разрешение на строительство и определяли пятно застройки так и обясняли, но можно было построить дом на двоих по границе (или хозпостройки смежные), но нужно согласие обоих сторон… как то так. завтра гляну документ “разрешение на строительство” перепишу пункты дословно.

Аноним

> Сосед предложил уточнить размеры наших участков ну и переделать документы. Я зачесал репу: типа — бешеные бабки. Пошли к инженеру. Оказалось фигня.

Далеко не фигня. Сейчас, очень плотно работаю по подобной проблеме с уточнением размеров. Когда нарезали участки, делали по фактической местности. Сейчас эта местность заметно преобразилась и нужно сделать как надо. Максимум, что мне пообещали, — это изменить границы трёх участков (два из них — смежные) в пределах тех площадей, на которые имеются права собственности (да и то вопрос висит под сомнением). По факту же мне надо, чтобы была прирезка по длине на отдельностоящем — 12 см, на двух смежных — по 80 см. Тогда нужная “картинка” у меня сойдётся.

Энергичный, Как порешаете свои вопросы отпишитесь пожалуйста . Так же наверное предстоит эта процедура

Да, в общем, решили уже (спасибо сайту, 😉

Решили пока так: дом ставим фасадом на соседний участок с положенным по закону отступом в 3 м (там и по розе ветров фасад надо на восток или запад разворачивать, ибо на входной группе будет наибольшая площадь остекления).

Гараж будет “нелегальным” (скорее всего, крыльцо к дому — тоже). Они на отдельных фундаментах будут, так что в самом крайнем (и исключительно маловероятном) случае сносу будут подлежать только мелкие строения.

Естественно, что гараж и крыльцо в заявке указывать не буду.

P.S. Ну если б это хотя бы как-то решалось гуманно: 1. нереальные деньги НИ-ЗА-ЧТО платить “геодезистам” нихачухаЯ; 2. Нереальные очереди в Росреестр — это тоже не для меня.

• Южный Берег Томи

Получал я документ, называется в народе “разрешение на строительство”, а по сути это “градостроительный план земельного участка”, утверждённый департаментом строительства и архитектуры.

в этом документе есть “чертёж градостроительного плана ЗЕМЕЛЬНОГО участка”. На этом чертеже выкопировка моего участка (пятисотка) и на участке определено пятно застройки, от дороги 5 метров от границ участка по 3 метра (это стандарт, всем такой дают), но есть примечание:

1. Для разрешения на отклонение от параметров разрешенного использования земельного участка необходимо обратиться в комиссию по землепользованию и застройки администрации г. Томска в установленном порядке.

2. Место размещения объектов капитального строительства предусмотреть по сложившейся линии застройки.

3. Минимальное расстояние от границ смежных земельных участков до прочих построек (бань, гаражей и др.) принимается 1 м, согласно градостроительным регламентам Правил землепользования и застройки МО “Город Томск”

4. Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных земельных участках по взаимному согласию с учетом противопожарных требований.

Вот, а блокированные жилые дома различной этажности отнесены к условно разрешенному виду, но есть и тут примечание — “предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется ….”

Таким образом (ИМХО): Плаирую дом строить в центре двух участков для себя, строю спокойно, и готовлю документы на объединение этих участков в другую учётную единицу (тут надо проконсультироваться, может достаточно заявления на объединение по таким то точкам), но если на случай ядерной войны планирую строить двухквартирник, тогда и разрешение нужно получать соответствующее, тем более с соседом проблем не должно возникнуть, да и подключить уже можно будет 2х15 кВт…

“2. Место размещения объектов капитального строительства предусмотреть по сложившейся линии застройки.”

Интересно, а этот пункт вообще кто-нибудь соблюдает? )) Если выдерживать отступы в 3 и 5 метров — наверное, можно посылать нафиг, потому как “сложившаяся линии застройки” — это ВЕЗДЕ как конь зигзагом прошелся…

У нас на улице вообще взяли моду строить дома менее 1м от соседних участков, а наш сосед и вовсе вплотную построился и забор от дома на метр отгородил, получается вовсе на нашей территроии… Ссорится с соседом не хотим, претензию не предъявляем. Регистрацию дома все проходят по зеленой!

угу. был в этом Апреле — тот еще Шанхай )) дома здоровые и понастроены близко

Покупаю земельный участок с СНТ. У продавца есть свидетельство о собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и кадастровый план участка. Оба документа от 2002 года. На участке есть строения (незарегистрированые), часть из которых я хочу снести. Вопроса два. 1. Актуальны ли на данный момент документы продавца или они должны быть новыми? 2. Часть строений я хочу снести, после чего по дачной амнистии зарегистрировать дачный домик (останется после сноса всех прочих сарайчиков) на себя. Верны ли мои действия со строениями? Продавцу доверяю (он не потребует домики и сарайчики назад после продажи участка).