Судебная практика по ипотеке

В суд обратилась гражданка с требованием о выселении из жилого помещения бывшего мужа. Истица делала акцент на том, что квартира приобретена по военной ипотеке и, следовательно, является ее личной собственностью. Кроме того, в заявлении указывалось, что мужчина злоупотребляет алкоголем и не принимает никакого участия в ведении домашнего хозяйства.

Судебная практика по военной ипотеке: Верховный суд утверждает изменения, отправив дело на новое рассмотрение

У военнослужащих согласно законодательству есть немало льгот. Одной из них является право оформить жилье в ипотеку на выгодных условиях. Однако если семья распадается, то необходимо знать, как разделить квартиру по военной ипотеке.

Бытует мнение, что недвижимость является личной собственностью военнослужащего, поскольку приобретено за счет средств, имеющих целевое назначение. Этой позиции придерживаются и некоторые судебные инстанции. Однако, высшая инстанция высказала иное мнение в определении Верховного суда РФ № 58-кг16-25 от 24.01.2017 года.

Коллегией была рассмотрена кассационная жалоба по одному из дел о судебном разделе имущества. В число спорной собственности вошла и квартира, полученная на условиях НИС. А также супруги делили между собой автомобиль и несколько банковских кредитов. Расскажем обо всем по порядку.

Ипотека при разводе: как разделить квартиру?

Ваш брак распался, а ипотеку выплачивать еще много лет?! Что делать и куда бежать? Как делится квартира в ипотеке при разводе? Самые распространенные варианты разделения кредитного договора – в колонке.

Многие россияне не могут позволить себе приобрести недвижимость без привлечения заемного капитала. Это объясняется высокой стоимостью имущества и условно низкими доходами.

Как следствие, практически каждый бракоразводный процесс связан еще и с разделом совместного нажитого имущества, взятого под залог, и определения выплат по кредитному договору.

Порядок действий зависит от момента, когда ипотечный договор был оформлен: до заключения брака или в период нахождения в браке.

Рассмотрим каждый из этих вариантов.

Ипотечный кредит взял один из будущих супругов до заключения брака

У него возникло право собственности на имущество, которое было приобретено по договору купли-продажи или договора уступки объекта завершенного строительства. В случае получения имущества в дар, по наследству и в результате других безвозмездных сделок оно также будет принадлежать единоличному собственнику. Иными словами только одному из будущих супругов (ст. 36 Семейного кодекса).

Однако после заключения брака, если за счет имущества каждого супруга в отдельности или их общего имущества были произведены улучшения объекта (квартиры, дома и т.п.), которые увеличили его стоимость (например, произведен ремонт), то суд на законных основаниях может признать данное имущество общим (ст. 37 Семейного кодекса РФ). Правда, стоит отметить, в суде будет довольно тяжело доказать, что имущество супруга было направлено на улучшение объекта. Так, например, в Кемерово районный суд отказал в удовлетворении иска о признания имущества совместным, так как не было предоставлено достаточных доказательств (Решение Центрального районного суда г. Кемерово № 2-2315/2020 2-2315/2020~М-1978/2020 М-1978/2020 от 6 июля 2020 г. по делу № 2-2315/2020). Поэтому прежде чем заявлять о признании имущества совместной собственностью, определитесь с доказательствами, которые будут приведены в суде.

Напомним, совместным имуществом супругов признается (ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ):

  • доходы каждой из сторон брачно-семейных отношений от определенной деятельности (предпринимательская, трудовая, интеллектуальная), выплаты из пенсионного фонда, социальные выплаты, средства, которые не имеют специального назначения;
  • приобретенное на общий доход движимое/недвижимо имущество, инвестиции в кредитные учреждения, а также в коммерческие организации. В данной ситуации совершенно не важно, кто приобретал имущество и на кого оно оформлено, и не играет роли, кто вносил денежные средства.

Будущие супруги оформили на себя ипотечный кредит до вступления в брак

В этом случае каждый из них приобретает статут созаемщика по договору и право собственности на определенную долю. При этом доля каждого из супругов – индивидуальная собственность для сторон (ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Один из будущих супругов заключил договор уступки или долевого участия, в соответствии с которым вложил определенную долю финансов на постройку одноэтажного (многоэтажного) дома, до заключения официального брака

По окончании строительства застройщик передаст вкладчику квартиру, когда тот уже находится в браке. Следовательно, право собственности возникает после окончания строительства. Суд может признать данное имущество совместной собственностью, поскольку право собственности возникло на момент нахождения в браке (ч. 1 ст. 37 Семейного кодекса РФ).

Читайте также:
Нужен ли загранпаспорт в Турцию?

А в случае, если брак так и не будет заключен на момент приобретения права собственности, то приобретенная недвижимость будет принадлежать лицу, заключившему договор уступки или долевого участия.

Один из супругов взял на себя ипотечный кредит после регистрации брака

Право собственности возникнет на момент нахождения лица в браке. А значит имущество будет являться совместной собственностью (ч. 1 ст. 256 Гражданского кодекса).

Ипотека была оформлена в браке, однако выплаты по кредитному договору осуществлял один из супругов.

Брачно-семейное законодательство защищает права тех, кто не может получать собственный доход вследствие, например, ухода за несовершеннолетним. Семейный кодекс РФ в ч. 3 ст. 34 закрепляет права таких лиц на общее имущество.

Супруги оформили на себя ипотеку, став созаемщиками, совершали необходимые выплаты вдвоем (вне зависимости от суммы выплаты), приобрели совместное право собственности на имущество.

Имущество безоговорочно признается совместным (ч. 1 ст. 256 ГК РФ).

Процесс раздела имущества

Инициировать процедуру можно при нахождении в браке, при расторжении и после его расторжения.

Основаниями для раздела имущества являются:

  • воля одной из сторон брачно-семейных отношений;
  • кредиторское требование о разделе имущества для обращения взыскания на долю одного из супругов.

В первой ситуации все вопросы регулируются соглашением о разделе общего имущества (ст. 252 ГК РФ). Причем его необходимо нотариально удостоверить.

Соглашением могут быть урегулированы следующие ситуации:

Форма

Соглашение о разделе общего имущества супругов

  • полномочия лиц в отношении имущества (если имущество не в залоге, так как право по распоряжению имуществом будет ограничено);
  • внесение платежей по исполнению кредитного договора, взносов добровольного или обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (заемщиков), добровольного или обязательного страхования жилого помещения;
  • компенсация тому супругу, который не является заемщиком по договору.

В случае невозможности достичь обоюдного согласия и определить долю в имуществе супруги обращаются в суд.

По заявлению суд самостоятельно распределяет имущество между супругами (возможно бывшими). Случается и так, что стоимость имущества значительно превышает долю одной из сторон процесса. В таком случае можно потребовать компенсацию.

Обратите внимание – по общему правилу доли супругов признаются равными (ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Что касается второго случая, то ч. 3 ст. 256 ГК РФ закрепляет следующее: по обязательствам одного из супругов взыскивается только то имущество, которое принадлежит лично ему либо на долю, которая находится в совместной собственности. Но Семейный кодекс РФ предусматривает и тот вариант, что взыскание может также обращаться и на общее имущество супругов по общим обязательствам (ч. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ).

Важно понимать, что выдел доли из совместной собственности происходит только тогда, когда не хватает личного имущества должника для покрытия долга (ч. 1 ст. 45 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы кредитор мог требовать разделения общего имущества супругов для взыскания на долю одного из сторон брачно-семейных отношений, ему необходимо доказать следующее:

  • наличие долга;
  • недостаточность личного имущества для уплаты долга.

Раздел имущества, которое находится долевой собственности

Статьей 252 ГК РФ регламентирована возможность субъектов гражданского права разделить имущества на доли на основе специального соглашения. В случае отсутствия воли одного из участников допускается обращение в суд.

Нередки ситуации, когда имущество не может быть разделено в натуре или такой раздел наносит значительный ущерб его назначению. Так, собственник, желающий разделить имущество, вправе потребовать возмещения полной стоимости его доли. Однако нужно понимать, что тогда право собственности на долю в данном имуществе прекращается.

Раздел имущества в браке и после его расторжения

Если лица, находясь в браке, разделяют имущество, то неразделенная часть или совместно нажитое имущество образуют совместную собственность.

Постановление Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 отдельно рассматривает вопрос о разделе имущества при наличии долговых обязательств.

Долги считаются общими, если они возникли по инициативе обеих сторон в интересах семьи. Распределение происходит пропорционально принадлежащим гражданам долям.

Выглядит это следующим образом: если один из супругов претендует на долю в недвижимом имуществе – ему необходимо выплатить часть суммы неисполненных долговых обязательств пропорционально определенной ему судом доли в праве на общее имущество супругов.

Читайте также:
Узнать номер свидетельства о собственности на квартиру

Однако если данное лицо откажется от уплаты долгов или будет отклоняться, то обязательство по выплате займе займодавца переходит на другого супруга в полном объеме.

Срок исковой давности

Период, в течение которого лицо вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд, называется исковой давностью. Составляет он три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Важно понимать один момент: исковая давность, напомним, начинает длиться не сразу же после развода, а с того момента, как лицо должно было или могло узнать о нарушении своего права. Например, гражданка А. спустя 5 лет после развода узнает, что ее бывший супруг Д. решил продать их дом, который после развода не был разделен. И в тот момент, когда ей стал известен факт возможной продажи дома, начал течь срок исковой давности.

Брачный договор как защита и гарантия имущественных прав

Многие считают, что брачный договор – это запретная тема для отношений между двумя людьми. Однако современные проблемы требуют современных решений. И нужно понимать, что раздел имущества – дело не особо приятное. Именно поэтому позаботьтесь о своем эмоциональном состоянии заранее. И нет ничего лучше, чем жить в браке и понимать, что в случае развода не будет ненавистных препирательств и разборок.

До подписания ипотечного договора, можно составить брачный договор, в котором необходимо прописать следующее:

  • кто оплатит первый взнос;
  • лица, которые будут оплачивать кредит;
  • доля в приобретаемом имуществе;
  • размер компенсации (если один из супругов захочет отказаться от принадлежащей ему доли);
  • раздел имущества при разводе;
  • раздел обязательств по ипотечному договору при разводе.

К тому же при желании в договоре можно сразу указать объекты, которые после развода безоговорочно переходят от одного лица к другому.

Квартира, купленная за счет материнского капитала

Материнский капитал признается формой государственной поддержки, которая оказывается в случае рождения (усыновления) первого, второго (третьего и т.д.) ребенка (ст. 3 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”, далее – Закон № 256-ФЗ).

Согласно ст. 10 Закона № 256-ФЗ, имущество, приобретенное, построенное, улучшенное за счет материнского капитала оформляется в общую собственность лица, получившего выплаты, его супруга и детей с определением размера доли по соглашению.

Таким образом, при разводе каждый из супругов будет претендовать только на свою долю.

Раздел имущества при наличии несовершеннолетних и совершеннолетних детей

Процесс раздела имущества всегда усложняется, если есть несовершеннолетние дети. Суды склонны больше вставать на сторону того, с кем остается ребенок. Это значит, что в такой ситуации суд отступает от презумпции равенства долей супругов, и может увеличить долю при проживании с несовершеннолетним ребенком (ч. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

А вот в ситуации, когда раздел имущества происходит при достижении ребенком совершеннолетнего возраста, стоит обратиться к ч. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ. Там сказано, что ребенок не имеет прав собственности на то имущество, которое принадлежит родителям.

В Верховном суде указали, что не учел нижестоящий суд

Назины не согласились с выводом апелляционной инстанции и обжаловали его в Верховный суд РФ. ВС обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям отвергла обстоятельства, которые установила по вопросу соразмерности долга первая инстанция. Судьи ВС подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что в рассматриваемом деле нижестоящему суду нужно было точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры (дело № 49-КГ19-5). Так как ничего этого апелляционная инстанция не сделала, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт Верховного суда республики Башкирия и отправила дело обратно туда на новое рассмотрение. Но по существу этот спор на втором круге рассмотреть не удалось: компания “ВладФинанс” отказалась от своего иска (Дело № 33-10219/2019).

Читайте также:
Хозяйственные товарищества и общества

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!

Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!

Квартира без отдачи

Одно из последних решений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ принесет несомненную пользу многим покупателям ипотечного жилья.

Верховный суд: при незначительных нарушениях отнять ипотечное жилье не получится. Фото: EPA

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Фото: iStock

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто – просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора – необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Дальше история развивалась следующим образом – в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно – 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

Фото: Татьяна Андреева

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку – 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о “несоразмерности” оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Читайте также:
Что делать, если брокерская компания меня обманула?

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей – столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под “важными обстоятельствами” Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Фото: istock.com / Indysystem

Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было “точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры”. Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус – пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

Как спасти ипотечную квартиру

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание даже если она является единственным жильем для должника и членов его семьи и даже если имеются несовершеннолетние дети или иные нетрудоспособные лица. Имущественный (исполнительский) иммунитет на такие квартиры не распространяется.

Однако в некоторых случаях момент расставания с ипотечной квартирой можно сильно оттянуть или даже вовсе его избежать. Для этого надо знать некоторые юридические тонкости.

Для простоты изложения будем считать, что ипотекой квартиры обеспечено обязательство заемщика перед банком по кредитному договору.

Обращение взыскания на ипотечную квартиру возможно только по решению суда.

При этом, в силу п.2 ст.348 ГК суд не обратит взыскание на квартиру, если допущенное должником нарушение кредитного договора незначительно и размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости квартиры.

Предполагается, что нарушение кредитного договора незначительно, если период просрочки составляет менее 3 месяцев.

Предполагается, что размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости квартиры.

Причем необходимо, чтобы оба эти условия соблюдались одновременно — второе условие должно быть следствием первого.

Для обязательств, исполняемых периодическими платежами (а практически все кредитные договоры к ним относятся) законодатель в п.3 ст.348 ГК предусмотрел еще одно основание для обращения взыскания на предмет залога — при нарушении сроков внесения платежей более 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (если иное не предусмотрено договором). Причем в данном случае размер просрочки значения не имеет. То есть, можно сказать, что правило п.3 ст.348 ГК является исключением из правила п.2 ст.348 ГК.

Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК ( значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры ), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК ( систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев ).

Однако заемщику не стоит сильно рассчитывать на то, что пункты 2 и 3 ст.348 ГК защитят его от потери заложенной квартиры.

Читайте также:
Сбербанк центральный офис во владимире

Дело в том, что согласно п.2 ст.811 ГК при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. Данная норма применима и к кредитным договорам.

В результате, даже в случае незначительной единоразовой просрочки внесения очередного платежа, банк вправе потребовать досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с процентами. Если в течение 3 месяцев и 7 дней (п.2 ст.314 ГК) заемщик не сможет уплатить банку эти деньги, то условие п.2 ст.348 ГК о значительном нарушении будет считаться соблюденным и банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Что же делать, если банк обратился в суд с требованием обратить взыскание на квартиру?

Как правило в подобных ситуациях спасти должника может только п.4 ст.348 ГК, согласно которому должник вправе в любое время до реализации квартиры на торгах прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено .

Поэтому нужно как можно дальше оттягивать момент реализации квартиры и параллельно искать деньги для погашения долга.

Возможно у заемщика есть менее ценное чем квартира имущество, которое можно продать. Или можно искать вариант как перекредитоваться.

Оттягивать момент реализации квартиры можно путем затягивания судебного процесса по обращению взыскания на квартиру (см. нашу статью “Как затягивают рассмотрение дел в суде и как этому противостоять”) и обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Что можно и следует предпринять конкретно?

1. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит попытаться установить максимально высокую начальную продажную цену квартиры.

В этом случае снижается вероятность продажи квартиры на первых торгах. Рассчитывать на то, что не состоятся повторные торги, не стоит, так как после несостоявшихся повторных торгов банк скорее всего оставит квартиру за собой.

Если в деле имеется отчет оценщика, представленный банком, то результаты такой оценки можно обжаловать в отдельном суде и до рассмотрения этого спора попытаться приостановить производство по делу об обращении взыскания на квартиру.

В рамках дела по обращению взыскания на квартиру суд может назначить судебную оценочную экспертизу.

2. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит на основании п.3 ст.54 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)» подать заявление о предоставлении отсрочки реализации квартиры на 1 год.

3. Обжаловать решение суда об обращении взыскания на квартиру в апелляционном порядке, чтобы отсрочить его вступление в законную силу.

4. Обжаловать торги по продаже квартиры. Иногда для этого к участию в торгах привлекают дружественных лиц.

5. Просить суд приостановить исполнительное производство на основании ст.104.5 ФЗ “Об исполнительном производстве”.

6. Обжаловать действия судебного пристава-исполнителя.

Есть еще один вариант, при котором залог с квартиры снимается даже без погашения долга перед банком.

Такое может произойти, если в отношении заемщика будет возбуждена процедура банкротства и банк пропустит двухмесячный срок на включение своих требований в реестр требований кредиторов.

Правовые последствия пропуска этого срока предусмотрены в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»:

Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве ”.

Для граждан, у которых нет иного жилья помимо ипотечной квартиры, такая “забывчивость” банка — большая удача.

Что в таком случае происходит с точки зрения закона?

В отношении квартиры начинает действовать исполнительский иммунитет, она не попадает в конкурсную массу гражданина (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве) и не может быть реализована в процедуре банкротства.

Читайте также:
Минимальная и средняя пенсия в Германии в 2022 годах

Если по окончании процедуры реализации арбитражный суд освободит гражданина от дальнейшего исполнения обязательств, то право залога на квартиру прекратится. На нее уже никто не сможет обратить взыскание (ст.446 ГПК). Квартира останется в собственности заемщика.

Согласие супруга, органов опеки

В “Обзоре” использованы следующие судебные акты (на которые имеются активные ссылки в соответствующих разделах):

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 01 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 августа 2010 года по делу № 33-10247/10
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 ноября 2010 года
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011
Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года по делу № 33-1760/2011
Определение Верховного Суда Республики Тыва от 28 декабря 2010 года по делу № 33-1032/2010
Определение Алтайского краевого суда от 08 сентября 2010 года по делу № 33-6979/10
“Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений, рассмотренным судами Амурской области в 2009 году”, подготовленная Амурским областным судом
Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года по делу № 33-93/2011
“Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года” (Астраханский областной суд)
Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года по делу № 33-1687/2011
Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927
Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года
Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607
Определение Московского областного суда от 28 октября 2010 г. по делу N 33-10748
Определение Московского городского суда от 15 июля 2010 г. по делу N 33-21179
Определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8813
Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2011 г. N 33-4804/11
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 29 сентября 2010 года по делу № 33-8392/2010
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 15 сентября 2010 года по делу № 33-7824/2010 А-57
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10
Определение Ростовского областного суда от 17 марта 2011 года по делу № 33-3393
Кассационное определение Омского областного суда от 4 августа 2010 г. N 33-4563/2010
Кассационное определение Омского областного суда от 11 августа 2010 г. N 33-4532/10
Постановление президиума Омского областного суда от 5 октября 2009 г. N 44-Г-63 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 4(41), 2009)
Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 февраля 2010 г. N 33-1093/2010 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 1(42), 2010)
Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 21 апреля 2010 г. N 33-1969/2010 (извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 1(42), 2010)
Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297
Кассационное определение Пензенского областного суда от 01 марта 2011 года по делу № 33-572
Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2010 года по делу № 33-6966
Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965
Кассационное определение Кировского областного суда от 12 июля 2011 года по делу № 33-2166
Кассационное определение Кировского областного суда от 07 апреля 2011 года по делу № 33-1137

Обращение взыскания на единственное жилье

На практике существуют ситуации, когда у должника – физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст.446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

Читайте также:
Классификация земель россии и их назначение - 2022 год

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем.

Однако, в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи мы условно разделим на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог.

Именно о первой группе наш материал.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что 14 мая 2012 Конституционный суд РФ в своем постановлении №11-П разъяснил, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Законом об ипотеке.

По нашему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке.

Между тем, 29 мая 2012 г. N 80-В12-2 было принято Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ, в котором п. 1 ст. 78 Закона был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 Закона (не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание) и п. 1 ст. 50 (право залогодержателя на обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований).

Был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).» (указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах Верховного Суда РФ, например, в Определении Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4).

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно.

Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако мы видим подтверждение изложенному и в других делах, о чем мы уже сообщили ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что: «Из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой.

Читайте также:
Закон о военной ипотеке

Пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверно так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ №11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На наш взгляд, такое толкование ст. 6, 50, 78 Закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу . А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и похожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

Как делится ипотека при разводе?

Решая вопрос, делится ли ипотека при разводе, мы ищем доступные, понятные и малозатратные варианты решения. На сегодняшний день при разводе с непогашенной ипотекой есть несколько вариантов действий:

  • найти покупателя, договориться с ним о внесении денег в погашение кредита и после этого переоформить право на квартиру
  • продолжать выплачивать кредит на прежних условиях
  • перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе
  • разделить квартиру и долги

Рассмотрим особенности этих вариантов.

Вариант 1 – Перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе

Очевидно, что самое неразумное в такой ситуации – это вообще прекратить платить по кредиту и ждать, пока банк выставит квартиру на торги, продав ее по заниженной цене. Но тогда супруги потеряют и квартиру, и все выплаченные за нее деньги. А это, понятно, не хотелось бы.

Вариант 2 – Найти покупателя и его деньгами погасить кредит

Самый простой вариант раздела ипотеки при разводе супругов – это найти покупателя, взять аванс, погасить долг, снять обременение и оформить договор купли-продажи. Однако на практике не всегда удается найти покупателя при таких обстоятельствах. Не каждый согласится отдать деньги вперед, не получив гарантий, что, во-первых обременение будет снято, и, во-вторых, что договор купли-продажи подписан и исполнен. Можно, конечно, подстраховаться договорами займа и перезалога, найти другие варианты обеспечения – но это дополнительная суета и затраты.

Вариант 3 – Разделить квартиру и долги

Разделить квартиру и долги можно по соглашению или в судебном порядке.

Если договориться не удалось и приходится идти в суд, следуйте следующему алгоритму действий.

Один из супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества .

При этом требования о разделе ипотечного долга не заявляется. В этом случае ситуация будет регулироваться нормами семейного права, поскольку предмет иска – раздел общего имущества супругов. Для раздела имущества в силу семейного законодательства согласия кредитора не требуется. Суд обязан рассмотреть дело в пределах заявленного иска. Привлекать банк в качестве третьего лица суд вправе, но не обязан, поскольку при разделе банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из собственников квартиры.

Для обращения в суд вы можете использовать в качестве образца исковое заявление о разделе ипотеки при разводе, подготовленное при защите прав наших клиентов.

Долевая собственность на квартиру регистрируется в ЕГРП .

После вступления в силу решения суда следует обратиться в ЕГРПН с заявлением о регистрации права долевой собственности на квартиру.

Читайте также:
Если прислали не тот товар что делать?

Один из супругов обращается в банк с заявлением об изменении ипотечного договора .

С решением суда и выпиской из ЕГРПН супруги обращаются в банк с заявлением об изменении кредитного договора и изменении порядка выплат по кредиту.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

Адвокат АП г. Москвы Вячеслав Голенев пояснил, что вопросы по прекращению залога и поручительства уже 20 лет беспокоят суды: «Несмотря на многочисленные разъяснения, многократно данное толкование в нескольких постановлениях Пленумов ВАС и ВС РФ, суды по-прежнему расходятся в понимании этих вопросов».

По его словам, исходя из п. 6 ст. 367 ГК РФ, алгоритм применения норм об обеспечении обязательств выглядит следующим образом:

  • во-первых, проверяется, указан ли в договоре поручительства срок, на который оно дано. В таком случае поручительство прекращается по истечении этого срока;
  • во-вторых, если срок поручительства не установлен, то оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства (т.е. основного обязательства, например по возврату кредита) предъявит иск к поручителю;
  • в-третьих, когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

Принято Постановление Пленума Верховного Суда о некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве

«К залогу третьего лица применяются упомянутые правила о поручительстве. В рассматриваемом случае была установлена дата наступления срока исполнения обязательства, в обеспечение которого выдан кредит, следовательно, при отсутствии в договоре залога с третьим лицом даты, до которой действует залог, залог прекращается в течение годичного срока с даты наступления срока исполнения основного обязательства. Поэтому определение ВС следует признать законным и обоснованным, оно соответствует правовой позиции, изложенной в п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 24 декабря 2020 г. № 45 “О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве” о том, что при предъявлении кредитором требования к должнику, даже при направлении кредитором требования о досрочном исполнении основного обязательства (в том числе когда срок исполнения в силу закона считается наступившим ранее), срок поручительства/залога не уменьшается», – заключил Вячеслав Голенев.

Управляющий партнер АБ «Бартолиус» Юлий Тай с сожалением констатировал, что в последнее время увеличилось количество определений Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, в которых констатируются очевидные правовые вопросы или исправляются ординарные ошибки, притом что количество определений снизилось за пару лет с более чем 500 до 400 в год.

По словам эксперта, в рассматриваемом случае Коллегия ВС РФ разрешила насущный для практики вопрос о прекращении поручительства в случае отсутствия четко установленного срока в основном обязательстве с учетом изменения п. 6 ст. 367 ГК РФ в 2015 г. и наличия не отмененного на момент рассмотрения дела нижестоящими инстанциями постановления Пленума ВАС РФ, которое было принято еще при действии предыдущей редакции закона.

«Более того, даже в тот момент, когда судья ВС вынес отказное определение, указанная правовая позиция действовала, но “ничто не вечно под луной” и 24 декабря 2020 г. было принято Постановление Пленума ВС № 45 по спорам о поручительстве, в котором была истолкована норма новой редакции Гражданского кодекса. Вроде бы все правильно. Тем не менее в очередной раз возникает вопрос о действии во времени правовых позиций высших судов. В отличие от законов, тут нет четкого однозначного правила. А ведь суды нижестоящих инстанций не могли не применить действовавшее на тот момент постановление Пленума ВАС РФ и не могли знать, что через год Пленум Верховного Суда даст новое разъяснение. Принцип res judicata, безусловно, ставится под большой вопрос. Уже давно перезрел вопрос о том, как генеральным образом должен быть решен вопрос о действии правовых позиций высших судов», – подчеркнул Юлий Тай.

Проблемы на практике возникают в связи с несогласованностью нашего законодательства. Так, Семейный кодекс устанавливает, что при разделе совместного имущества супругов надо делить и их совместные долги. А Гражданский кодекс допускает раздел долгов только с согласия кредитора – в нашем случае, банка. Банкам удобнее применять ГК РФ, ведь для банка раздел долга между супругами, как требует СК РФ, неудобен – он лишается возможности взыскивать долг солидарно. Поэтому банки на заявление о разделе ипотечного долга обычно отвечают отказом. Для самих же супругов неудобно применять ГК РФ: они оказываются без квартиры и с долгом в полном объеме. Что делать?

Читайте также:
Как накопить мили аэрофлот сбербанк

ВС поддержал выводы первой инстанции

В кассационной жалобе в Верховный Суд ПАО АКБ «Абсолют Банк» сослалось на существенные нарушения апелляцией и кассацией норм права. Сначала судья Верховного Суда Олег Шилохвост отказался принимать эту жалобу заявителя, но в итоге дело попало на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ после вмешательства ее председателя Ирины Подносовой.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам заметила, что залогодатель по договору залога № 094/1-15 не является должником по кредитному договору, договором залога срок его действия не установлен, а в кредитном договоре срок погашения кредита определен как 16 августа 2019 г. Соответственно, этот договор залога прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченных залогом обязательств по кредитному договору не предъявит иск к залогодателю, при этом предъявление банком к заемщику требования от 11 июля 2017 г. о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору не сокращает срок действия залога. Поскольку банк обратился с судебным иском 28 мая 2019 г., действие залога в отношении суммы невозвращенного кредита прекращено не было. В связи с этим обоснован вывод суда первой инстанции об обращении взыскания для погашения этой задолженности за счет заложенного имущества.

Как пояснил Верховный Суд, просроченные повременные платежи были включены в реестр требований кредиторов должника 10 апреля 2018 г., следовательно, до этой даты наступил срок исполнения обеспеченных залогом обязательств в смысле ст. 367 ГК РФ, и, учитывая дату обращения банка с иском, действие залога в отношении сумм процентов за пользование кредитом и пени за просрочку их уплаты прекращено и обращение взыскания на предмет залога для погашения указанной задолженности невозможно. Однако данное обстоятельство не влияет на правильность вывода суда первой инстанции о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, указал ВС.

«Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о прекращении договора залога № 094/1-15 ввиду несвоевременного обращения банка с иском об обращении взыскания на заложенное имущество и исчисление годичного срока для предъявления требования к залогодателю с момента досрочного истребования исполнения по кредитному договору, положенные в основу судебных актов об отказе в удовлетворении первоначального иска, противоречат положениям ст. 367 ГК РФ и являются необоснованными. Также является правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, зарегистрированного на основании договора залога № 094-15», – отмечено в определении Суда.

ВС добавил, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека прекратилась по законным основаниям, но значится в ЕГРН как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. Таким образом, подачей встречного иска общество «Рублевка» должно было доказать, что запись в ЕГРН нарушает его право, которое не может быть защищено иным способом. Соответственно, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что право общества в этой части может быть восстановлено путем обращения в порядке, предусмотренном Законом об ипотеке и Законом о государственной регистрации недвижимости, в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о погашении записей об обременении спорных земельных участков. При этом залог на спорные земельные участки на основании договора залога № 094-15 был прекращен в силу закона в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства и между сторонами фактически отсутствует спор в данной части, а банк не уклонялся от обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении первоначальной ипотеки.

Ссылка на основную публикацию