Методы оценки стоимости земельных участков в 2022 году

Сейчас повышение коснулось земельных участков, в том числе и тех, которые расположены за пределами города. Об этом рассказали владельцы недвижимости.

Что является объектом оценки земельного участка в 2022 году и что это такое?

Собственники земельных участков в процессе приобретения, продажи, дарения и непосредственного пользования своим имуществом сталкиваются с понятием кадастровой стоимости. Подобный вид стоимости рассчитывается на основании данных и проведенных вычислений сотрудниками кадастровой службы или сторонних организаций.
[contents]

В Российской Федерации существует несколько видов стоимости, каждый из которых, применяясь к одному и тому же наделу, может выражаться в различном ценовом диапазоне. Наиболее распространенными на данный момент являются следующие:

Для чего проводится оценка стоимости земель? Основными моментами ее необходимости и применения являются следующие ситуации:

  • заключение сделок с участками – купля-продажа, оформление дарственной, заключение договора аренды;
  • расчет земельного налога;
  • использование в качестве залогового имущества при оформлении кредита в банковской организации;
  • применение при наличии имущественного спора или выделении определенной доли собственника;
  • при сборе документации службой приставов (если земля в порядке исполнения судебного решения будет использована для погашения имеющихся долгов);
  • при приватизации (переходе надела из государственной или муниципальной собственности в частную);
  • при оценке инвестирования проектов и определении доли уставного капитала юридических лиц;
  • для оценки стоимости предприятий при использовании затратного метода.

Выкупная стоимость имеет наиболее высокие показатели среди всех, но спектр ее применения достаточно узкий. В основном такое понятие используют в случае изменения формы собственности на землю – изъятия определенного участка для нужд государства или муниципалитета, к примеру, при проведении строительных работ, связанных с возведением зданий или сооружений, прокладкой автодорог.

В подобных ситуациях величина компенсации, определенная на основании существующих методик расчета, возвращается бывшему собственнику надела в двух таких формах:

  • перечислением необходимой суммы на расчетный счет лица;
  • выделением другого ЗУ, стоимость которого может отличаться в меньшую сторону. При этом разница между изъятым и выделенным также подлежит возврату путем перечисления на банковский счет.

Стоит отметить, что в подобных ситуациях у владельцев таких участков практически нет выбора – отказаться или получить компенсацию – даже обращение в суд в большинстве случаев заканчивается вынесением решения в пользу государства и, кроме того, собственник надела может обязаться выплатить неустойку в связи со срывом установленных сроков работ.

С другой стороны, если суть подаваемого гражданином иска будет связана со спором по поводу величины выкупной стоимости, то в таком случае исход дела в пользу истца более вероятен.

Рыночная стоимость надела – это величина, которая может изменяться до нескольких раз за один календарный год и основным фактором, влияющим на ее размер, будет являться состояние рынка недвижимости – наличие спроса на данную категорию земель, платежеспособность потенциальных покупателей и прочих факторов, не являющихся субъективными.

Читайте также:
Образец договора о матответственности продавца-кассира

Оценка рыночной цены ЗУ

Оценка рыночной цены ЗУ

Кадастровой называется цена конкретного надела, определенная в зависимости от его показателей, рассчитываться она может умножением стоимости квадратного метра на общую площадь или определяться компетентными органами применимо сразу ко всей его величине.

Основными путями применения кадастровой цены являются исчисление земельного налога, который все собственники земель в пределах Российской Федерации должны ежегодно уплачивать, или покупка (выделение) участка из муниципальной территории на каких-либо льготных основаниях.

Для всех категорий земель устанавливаются общие показатели единицы кадастровой цены, определением которых занимается специально уполномоченный на такие действия орган – государственный земельный кадастр. Причем не реже одного раза за 5 лет проводится переоценка с учетом изменившихся факторов и показателей.

Земельный налог

Земельный налог

В отдельных случаях при наличии спорных вопросов собственники земель имеют право обращения в гос. кадастр для перерасчета стоимости их надела при предоставлении документальных факторов, свидетельствующих о неверно произведенных расчетах или неправильно установленных показателях земли.

В процессе определения кадастровой цены в первую очередь учитывается, к какой категории земель относится данный надел по своему назначению и какие возможны к осуществлению действия в процессе его эксплуатации.

После этого осуществляется разбивка обширных территорий на зоны, наиболее схожие по основным критериям и факторам и тогда уже, исходя из совокупности таких показателей, устанавливается единица стоимости или применяется установленная цена к целому участку.

Категории и назначения земли

Основным законодательным актом, определяющим порядок проведения расчета и установления цены, описывающим все основные моменты и особенности такого процесса, является ФЗ №237 от 2016 года. В частности, он своими статьями регулирует и отражает такие моменты:

  • основные положения, которые определяют границы работы закона – Статья 1;
  • перечень дополнительных нормативных документов, определяющих регулирование вопроса определения кадастровой цены – Статья 2;
  • основные термины и понятия, которые применяются в процессе проведения процедуры – Статья 3;
  • принципы проведения – Статья 4;
  • алгоритм и пошаговая инструкция оценивания – Статья 6.

ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

Эксперты «АГ» неоднозначно отнеслись к решению ВС РФ. Так, один из них указал, что в принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. По мнению второго, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценки является спорным.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже.

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд.

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судебная коллегия указала, что согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета. В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки. Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Юрист с интересом отметил, что все проведенные эксперты использовали только сравнительный метод оценки, и пояснил, что наряду с этим существует и доходный метод, предполагающий определение цены с учетом потенциала по возможному извлечению дохода от данного участка. Кроме того, он указал, что владение земельными участками, оптимизированное дорогостоящей структурой паевого инвестиционного фонда, предполагает дальнейшее развитие данных наделов, с учетом перспективного изменения категории земель и/или разрешенного вида использования земельного участка, развития окружающей инфраструктуры. «В связи с этим наиболее объективна оценка, использующая несколько методов, в том числе и доходный. Данный вариант оценки более трудоемкий, и добиться его использования – некая работа», – пояснил Денис Глухов.

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова считает, что судьи, не обладая специальными познаниями в области оценочной деятельности, не могут достоверно судить о наличии или отсутствии нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Также она пояснила, что, как правило, заявления стороны спора о выборе некорректных объектов-аналогов без каких-либо документальных подтверждений не воспринимаются судом в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. «В случае если у стороны имеются основания полагать, что экспертное заключение подготовлено с существенными нарушениями, разумно подготовить внесудебное заключение независимых экспертов либо рецензию независимых экспертов на судебную оценочную экспертизу в подтверждение своей позиции. Из судебных актов нельзя сделать однозначный вывод, что истец в судебных заседаниях подтверждал недостоверность отчета об оценке какими-либо доказательствами, помимо собственных суждений о некорректности объектов-аналогов и неактуальности использованных предложений о продажах», – указала Зинаида Слепцова.

По ее мнению, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценочной экспертизы является спорным.

В 2022 году по всей России пройдет кадастровая оценка земельных участков

В 2022 году по всей России пройдет кадастровая оценка земельных участков

Управление Росреестра по Чувашии сообщает, что в 2022 году одновременно во всех субъектах РФ впервые пройдет массовая кадастровая оценка земельных участков. Кадастровая стоимость устанавливается согласно характеристикам, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В конце года Росреестр передаст бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии все данные по земле. В нашей республике именно «Чуваштех» определяет кадастровую стоимость всех объектов недвижимости.

Чтобы оценка была достоверной и справедливой, Росреестр рекомендует гражданам и юрлицам удостовериться, что данные, зафиксированные в ЕГРН по их земельным участкам, актуальные. Для этого необходимо зайти на Публичную кадастровую карту, ввести кадастровый номер участка. Выйдут все характеристики: категория, площадь, вид разрешенного использования. Также можно заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны вышеназванные факты, и сравнить их с документами, которые есть на руках: это правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности, госакт, выписка из ЕГРН). Если обнаружили неточность или неполноту сведений, то сразу нужно обратиться с заявлением об уточнении характеристик в МФЦ, приложив соответствующие документы. Сделать это необходимо до середины декабря 2022 года. Услуга бесплатная.

Не за горами и 2023 год, когда во всех субъектах переоценят объекты капитального строительства (квартиры, дома, здания, помещения). В настоящий момент в Чувашии в ЕГРН значится порядка 6 тысяч объектов, у которых отсутствуют необходимые характеристики, напрямую влияющие на оценку. Это такие параметры как год ввода в эксплуатацию, материал стен.

Руководитель Управления Росреестра по Чувашии Екатерина Карпеева уверена, что, помочь исправить ситуацию и наполнить реестр недостающими сведениями могут органы местного самоуправления. «Мы заранее выявили эти объекты, составили подробные перечни с адресами и недостающими характеристиками, разбили по районам и направили в муниципалитеты. Ждем ответную информацию».

Между тем подать необходимые сведения в Росреестр через МФЦ могут и правообладатели, которые, прежде всего, сами заинтересованы в правдивой кадастровой оценке недвижимости. Собственники объектов капитального строительства могут ознакомиться с характеристиками принадлежащего им недвижимого имущества по той же схеме, что и владельцы земельных участков.

По словам Юрия Иванова, директора бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии гражданам, которые не успеют своевременно подать необходимые сведения в Росреестр, не стоит волноваться. После нового года они смогут обратиться в «Чуваштехинвентаризацию», представив документы, подтверждающие внесение соответствующих изменений в ЕГРН, относительно характеристик земельного участка. Все эти изменения, отраженные в реестре, будут учтены и использованы уже в ходе кампании по кадастровой оценке. «Наше учреждение, как никто другой, заинтересовано в правильной и справедливой оценке недвижимого имущества с целью избежания в последующем судебных разбирательств по оспариванию кадастровой стоимости, – говорит Юрий Петрович. – При наличии соответствующих оснований оперативно будем реагировать на обращения заявителей и совместно с Росреестром вносить изменения в государственный реестр относительно кадастровой стоимости земельного участка».

Напомним, что кадастровая стоимость напрямую влияет на налогообложение, поэтому уже сейчас владельцам недвижимости надлежит проделать работу по актуализации и полноте сведений, внесенных в ЕГРН, чтобы потом избежать исправлений и судебных разбирательств по оспариванию кадастровой оценки.

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Недвижимость – это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования. В соответствии с назначением земли и видом его использования и рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка..
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Определение кадастровой стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

1. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

2. Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит перечень всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.

6. Утверждение органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости.

7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

· его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

· размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель? договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению возведенного в установленном порядке объекта недвижимости на данном земельном участке.В свою очередь, функциональное назначение объекта определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Приведем пример, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 – Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Как посчитать земельный налог с учетом льготы?

Содержащиеся в НК РФ или установленные местными властями льготы могут освободить компанию от уплаты земельного налога полностью или частично (ст. 395 НК РФ).

Если муниципалы предусмотрели льготу для земельного участка компании, исчисление налога производится с учетом этой льготы.

Продолжим наш пример расчета земельного налога: компания на своем земельном участке расположила научный центр (он занимает 20% площади и используется по целевому назначению), а местные власти предусмотрели освобождение от уплаты налога для земельных участков, используемых для размещения учреждений науки.

Земельный налог тогда будет рассчитан следующим образом.

  • Определим налоговую базу:

(980 000 руб. – 980 000 руб. × 20%) = 784 000 руб.

  • Определим сумму налога при налоговой ставке 1,5% и коэффициенте (Кв) = 0,9167 (рассчитанном ранее как 11/12):

784 000 руб. × 1,5% × 0,9167 = 10 780 руб.

Пошаговый алгоритм выполнения оценки

Провести оценку можно только относительно уже зарегистрированных объектов.

Если же выполнять любые сделки с недвижимостью, пока на земельный участок не был получен кадастровый паспорт и не проведена оценка стоимости, такие операции признаются недействительными.

После оценки каждому участку присваивается номер и категория, в документах прописывается его площадь, а также он привязывается к карте, где указаны его координаты. Если на территории земельного участка находятся объекты недвижимости, водные объекты или леса – все это тоже отмечается в документах. Полученные результаты вписываются в специальный акт и переносятся в систему учёта.
Кадастровую стоимость земли имеет право проводить исключительно профессиональный оценщик. Процедура включает в себя несколько этапов:

  1. Заключение договора на оказание услуг;
  2. Определение задач выполнения оценки и какие стандарты будут использованы в работе;
  3. Определение категории земель, вид её собственности;
  4. Проверка наличия ограничений на использование участка у его собственника;
  5. Проводится полное исследование объекта: изучается его месторасположение,
  6. наличие строений, инженерных коммуникаций;
  7. Анализируются экономические и рыночные факторы;
  8. Формируется отчёт.

Часто к услугам оценщика прибегают, если стоимость объекта оценки кажется слишком завышенной. Если по итогам рассмотрения ситуации требование о пересмотре стоимости признается целесообразным, проводится независимая оценка. Содержание и форма отчёта должны отвечать нормам закона. Пока что единой формы для этого документа нет, поэтому у разных оценочных компаний может наблюдаться разная форма документа.
В любом случае он обязательно должен отвечать таким требованиям:

  • Информация, по которой специалист и сам заказчик сможет понять, какой способ оценки использовался, какие предварительные и конечные результаты;
  • Информация должна быть достоверной и аргументированной;
  • Смысл отчёта не должен допускать неоднозначных трактовок;
  • Все специальные термины, использованные в документе, следует объяснить.

Итоговый отчёт анализируется независимыми оценщиками и, если действительно выявляются ошибки, заказчику даётся право обращаться в суд и оспорить ранее назначенную кадастровую стоимость.

Повсеместная кадастровая переоценка земель в 2022 году

Надо отметить, что кадастровая оценка земли проводилась и раньше не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет. Но в разных регионах России она проходила в разное время по истечении этого срока.

На основании же Федерального закона от 31 июля 2022 г. № 269-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (http://base.garant.ru/74452028/) в 2022 году во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учёта ограничений её периодичности. А в 2023 году то же самое коснётся зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Очередную государственную кадастровую оценку будут проводить через 4 года с года последней оценки. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое.

В 2022 году нашей службе исполнится 95 лет. Наше БТИ занимается глобальными задачами. В первую очередь, людей интересуют услуги, связанные с оформлением их недвижимости. Например, подготовка межевого плана для постановки земельного участка на кадастровый учет в Росреестр, изготовление технического плана необходимого для регистрации дома, дачи и т.д., актов обследования, для снятия объектов недвижимости с кадастрового учета, технических паспортов для различных юридических действий с недвижимостью (ипотеки, купли-продажи, наследовании, дарении и т.д). В общем, мы занимаемся всем спектром услуг по оформлению недвижимости.

— Важность цифровизации для подобных услуг – она актуальна сейчас?

— Люди обращаются к нам не только за услугами, которые сопутствуют оформлению недвижимости, плюс еще и за архивными сведениями. У нас, в Выселковском районе содержится огромный архив — более 27 тысяч инвентарных дел. Мы очень внимательно следим за сроками исполнения заказов. А на сроки влияют много аспектов: если это касается земли, то нужно договориться с соседями, если это касается дома, то необходимо посмотреть градостроительные нормы, нет ли никаких нарушений, если объект только возводится, необходимо получить уведомление о начале строительства. В этом как раз человеку поможет кадастровый инженер, который приезжает к нему на участок или в квартиру. И мы сократили время на выполнение работ.

— Расскажите, какие именно услуги может предоставить только Краевое БТИ.

— Краевое БТИ наделено полномочиями по предоставлению копий документов и содержащиеся в них сведений, сформированных до 01.01.2013 и находящихся на хранении в архиве Учреждения, а также подготовки справок об объектах на основании архивных сведений.

Мы готовы предоставить копии технического паспорта объекта, поэтажного/ситуационного плана, экспликации, учетно-технической документации, содержащей сведения об инвентаризационной, восстановительной, балансовой или иной стоимости, проектно-разрешительной документации, технического или экспертного заключения, и другие документы (до 1998 года).

Право проводить техническую инвентаризацию и выдавать технические паспорта на объект жилого фонда, в том числе жилые дома, квартиры и жилые помещения, имеют только специализированные государственные и муниципальные организации, органы технической инвентаризации, которыми обеспечивается ведение архива, относящегося к государственному архивному фонду РФ. На территории края таким правом наделены несколько специализированных организаций технической инвентаризации, к числу которых относится и Краевое БТИ. Важно понимать, что изготовление технических паспортов на объекты жилищного фонда неспециализированными организациями или индивидуальными предпринимателями, в том числе кадастровыми инженерами, действующим законодательством не предусмотрено. Подготовленные не уполномоченными организациями или лицами технические паспорта на объекты жилищного фонда не имеют юридической силы и не могут порождать правовых последствий.

Что собой представляет, и для чего используется кадастровая стоимость

В отличие от рыночной цены, учитывающей особенности определенного участка, кадастровая стоимость – это некоторое усредненное значение, выведенное на основе массовой оценки большого количества земельных участков.

Для ее расчета используется, в первую очередь, площадь участка, учитываются также особенности региона, а для расчета КС используется специальный поправочный коэффициент. Если быть проще, то кадастровая стоимость земельного участка – это площадь территории, умноженная на коэффициент поправки. Максимальное значение коэффициента используется при государственной оценке стоимости земли в Москве и Санкт-Петербурге.

Правильный расчет КС позволяет собственникам узнать реальную стоимость земли, что особенно важно в случае проведения сделок с ней.

Государство также преследует определенные цели, как то:

  • Создание полной базы объектов недвижимости – земельных участков, а это действенная помощь при организации эффективной системы налогообложения.
  • Понимание ситуации на рынке, а в случае правильной оценки чиновники точно знают количество участков, в том числе приватизированных, и их предназначение.
  • Оценка возможности выдачи разрешений на строительство.

Несмотря на то, что кадастровая стоимость учитывает преимущественно характеристики самого участка и региональные особенности, в точность расчета могут вмешиваться экономические факторы, к тому же может меняться площадь участков и их инвестиционная привлекательность. Поэтому государственные органы выступают инициатором переоценки КС, а происходит это один раз в пятилетку, а в некоторых случаях раз в три года и даже чаще. Это необходимо, в частности, для урегулирования налоговой ставки для приватизированных участков, уточнения стоимости аренды, а также в случае, если земля имеет ценность для государства. Инициатором оценки также может стать сам собственник, причем делать это он может неограниченное количество раз.

Можно ли оспорить оценку и платить меньше?

Оспорить результаты оценки можно двумя способами — обратиться сразу в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В первом случае нужно приложить к исковому заявлению документы и оплатить государственную пошлину.

— Без документов приходить в суд, естественно, нельзя. Сначала нужно обратиться к оценщику — он по установленной методике рассчитает актуальную кадастровую стоимость земли. После этого нужно пойти в суд вместе с отчетом оценщика и рядом других документов. Государственная пошлина составит для физического лица 300 рублей, — рассказывает частный юрист Алексей Тимофеев.

Во втором случае список документов тот же, кроме искового заявления. Рассматривает споры о стоимости в Тюменской области комиссия, созданная при департаменте имущественных отношений. Срок рассмотрения — 30 дней.

— Для оспаривания кадастровой стоимости потребуется оформить заявление и приложить к нему выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости; копию права собственности; отчет об оценке рыночной стоимости, — уточнили в «ЦКО и ХУТД».

Ознакомиться с кадастровой стоимостью квартиры, земельного участка можно по этой ссылке. На сайте ведомства размещен порядок обращения с заявлением переоценки своего имущества.

Начиная с налога за 2022 год отменено его декларирование, а ФНС будет присылать сообщения с суммой налога, рассчитанной по имеющимся у нее данным. В сообщении будет указан кадастровый номер участка, сумма налога, налоговый период, а также данные, на основе которых рассчитан налог: налоговая база, налоговая ставка, размер налоговых льгот и др. Однако это не означает, что юрлицам больше не требуется рассчитывать налог самостоятельно. Эта обязанность сохранится за организациями и далее. Ведь плательщик должен знать сумму, чтобы в течение года вносить авансовые платежи (если таковые установлены местными властями). А сообщение от налоговой носит скорее информационный характер. И получит он его уже после сроков уплаты авансов (см., например, письмо Минфина от 19.06.2019 № 03-05-05-02/44672).

Почему проводят оценку?

Кадастровая стоимость объектов бывает завышенной, но именно она используется для определения налоговой базы. После проведения оценки она может снизиться, но может и увеличиться. Единственный, кто может изменить кадастровую стоимость, — это орган власти субъекта федерации или муниципалитета. В Тюмени переоценкой недвижимости занимается ГБУ ТО «ЦКО и ХУТД».

Государственное бюджетное учреждение Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» — занимается определением кадастровой стоимости при государственной оценке, предоставляет разъяснения и рассматривает обращения при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости.

— Один из методов определения кадастровой стоимости — способ массовой оценки. Он предполагает, что объекты недвижимости группируются по видам разрешенного использования. Затем — по ценовым зонам, на основе чего выводится удельный показатель кадастровой стоимости, исходя из его площади, — рассказали в ведомстве.

Ссылка на основную публикацию