Понуждение к заключению договора аренды

Никаких дополнительных действий сторон: обмена документами, подписания единого документа и т. д. – после вынесения решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий не требуется – условия договора содержатся в резолютивной части решения. Оно же направляется на государственную регистрацию, если договор подлежит регистрации (п. 42, п. 29 Постановления № 49 соответственно).

Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений

Как показывает судебная практика, чаще всего недобросовестные арендаторы, не желающие вносить плату за пользование имуществом арендодателей, апеллируют к разного рода порокам заключенных договоров.

По мнению арендаторов, признание договора незаключенным освободит их от обязанности заплатить за использованное имущество. В свою очередь арбитражные суды почти единодушно трактуют данный вывод как заблуждение, не основанное на нормах гражданского права.

Как отмечают суды, пользование имуществом – землей, зданиями, строениями, транспортными средствами и так далее в Российской Федерации является платным. Формой такой платы может являться либо законодательно закрепленные налоги, либо определенные договорными соглашениями арендные платежи. Однако это отнюдь не означает, что пользование имуществом, одновременно выходящее за рамки и закона и частноправовых договоренностей осуществляется безвозмездно.

Во всех подобных случаях на стороне лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом, возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения. В свою очередь любые правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов, а также недопустимости неосновательного обогащения. Отсюда следует, что признание договора аренды незаключенным, ничтожным вне зависимости от оснований не освобождает от внесения платы за фактическое пользование чужим имуществом.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Больше того, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Следовательно, при отсутствии между сторонами заключенной в установленном порядке гражданско-правовой сделки, либо при обнаружении каких-либо пороков подобной сделки подлежит удовлетворению требование общества о взыскании с должника денежной суммы, представляющей собой плату за фактическое пользование потенциальным объектом аренды (Постановление ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012).

Одновременно арбитражные суды обращают внимание на то, что само по себе истечение срока действия договора аренды также не освобождает арендатора от внесения арендных платежей в размере, определенном прекратившим действие договором, либо исходя из ставок, которые действовали в период такого использования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2007 N А05-10158/2006-30, № А56-27955/2011 от 20.04.2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009). Например, арендатор может какое-то время после истечения срока действия договора пользоваться имуществом арендодателя и не вносить арендную плату, ссылаясь на отсутствие у него намерения продолжать арендные отношения по окончании срока действия договора и уклоняясь от подписания акта приема-передачи имущества.

Как правило, в подобных ситуациях арбитражные суды удовлетворяют требования арендодателей об освобождении принадлежащих им объектов аренды и взыскании с арендаторов арендной платы за все время пользования спорным имуществом. В обоснование своей позиции суды поясняют, что Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению к аренде нежилых помещений.

Так, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно. В случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Если доказательств возврата арендованного помещения после прекращения срока действия договора не имеется, исполнение обязательства по внесению арендной платы нельзя считать прекратившимся. Следовательно, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Наряду с неуплатой арендных платежей и сумм за фактическое пользование чужим имуществом на практике встречаются ситуации, когда арендные платежи по договору оказываются переплаченными. И здесь возможны злоупотребления правом уже со стороны самих арендодателей – далеко не во всех случаях арендодатели стремятся разрешать возникающие по этому поводу вопросы мирным путем в рамках действующих договорных соглашений. Как правило, арендаторам ставится условие – либо отказ от требований о возврате переплаты, либо возврат денежных средств и прекращение договора.

В качестве обоснования такой позиции арендодатели указывают на то, что требование о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендодателем арендной платы может быть заявлено арендатором только после прекращения арендных правоотношений. Между тем, подобную точку зрения нельзя считать обоснованной, на что и указывают арбитражные суды в своих решениях (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 июня 2012 г. по делу N А63-4318/2011).

Читайте также:
Бесплатная консультация юриста в Серпухове

Так, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество – неосновательное обогащение. По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Несмотря на это, правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По смыслу данной нормы права, неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства а лишь то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания. При этом правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного. Таким, образом, вопреки доводам арендодателей, переплаченная арендная плата может быть возвращена (зачтена в счет будущих платежей) арендатору без расторжения договора.

Частным случаем злоупотреблений со стороны арендодателя являются необоснованные попытки расторжения договора по причине имевших место нарушений арендатором его условий. Например, при просрочке внесения арендной платы. Как указывают суды, наличие таких нарушений само по себе не влечет безусловного расторжения заключенных договоров (Постановление ФАС Московского округа от 11 февраля 2010 г. N КГ-А41/15375-09).

Действительно, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Однако досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. То есть арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенные нарушения договора арендатором.

Такие обстоятельства, как неуплата арендных платежей служат основанием для расторжения договора в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. При этом не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение, а также его последствия устранено арендатором в разумный срок.

Немало споров вызывает и вопрос о том, подлежат ли возмещению затраты арендатора на капитальный ремонт объекта аренды. Действительно, ни в законе, ни зачастую в договорах ни о какой обязанности арендатора проводить капитальный ремонт арендуемого имущества не говорится. Между тем, бывают ситуации, когда на момент передачи имущества арендатору объект аренды находится в неудовлетворительном состоянии, арендодатель ремонт производить отказывается, а фактическое использование данного имущества по назначению возможно только после окончания производства капитального ремонта.

Тогда остро встает вопрос о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору понесенных им расходов на капитальный ремонт. Анализ гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Помимо этого, закон обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.

Также в законе закреплено общее правило об обязанности арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Отсюда арендатор вправе требовать возмещения затрат на капитальный ремонт. Правда, если только подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации предоставленного в аренду объекта.

Разрешая подобные споры, суды указывают, что для подтверждения необходимости проведения ремонта и понесенных вследствие этого расходов арендатору необходимо предоставить дефектную ведомость, локальный ресурсный сметный расчет, трудовое соглашение на выполнение работ по капитальному ремонту, ведомость объемов работ, акт о приемке выполненных работ, квитанции об оплате. Нелишним будет также предоставить в суд фотоматериалы (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А32-20236/2011 от 08.06.2012).

Нередко, арендаторы требуют обязать арендодателя в судебном порядке продлить договор аренды на новый срок, ссылаясь на необходимость реализации принадлежащего им права на получение преимуществ при перезаключении договора на новый срок. Суды, разрешая подобные споры, отмечают, что указание в договоре на то, что арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора, не свидетельствует о возможности обязать арендодателя продлить договор аренды на новый срок (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А25-1619/2010 от 14.11.2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа № А13-8929/2011 от 07.06.2012).

Читайте также:
Положение о службе охраны труда и порядок его разработки

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Доказательства наличия намерений предоставить земельный участок в аренду иным лицам не представлены. Со своей стороны арендодатель свободен в своем волеизъявлении по вопросу о продолжении арендных отношений либо их возобновлении. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Иными словами, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. В этом случае преимущественное право арендатора подлежит обязательной реализации. При этом арбитражные суды сходятся во мнении, что нормы гражданского законодательства о преимущественном праве перезаключения договора не свидетельствуют об обязанности арендодателя продлить договор аренды на новый срок.

Также в обоснование своих прав на пользование имуществом арендодателя после истечения срока действия договора аренды арендаторы могут ссылаться на его продление на неопределенный срок в связи с использованием имущества после прекращения договора. В качестве же оснований для пролонгации договорных отношений приводятся доводы о добросовестном исполнении обязанностей по договору аренды, преждевременности заявленных требований об освобождении предмета аренды, а также внесения арендных платежей уже после прекращения договора. Как правило, суды не принимают во внимание указанные доводы и встают на сторону арендодателя, заявляющего требования об освобождении арендатором ранее арендованного имущества по истечении срока договора (Постановлении ФАС Дальневосточного округа № Ф03-3456/2011 от 02.09.2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа № А43-4189/2011 от 21.02.2012).

На самом деле договор аренды заключается на срок, определенный самим договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Со своей стороны арендодатель вправе сообщить арендатору о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего, то есть за пределами срока аренды использования имущества арендатором.

Тогда договор аренды признается прекращенным в связи с истечением его срока. При этом арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Утверждение же о том, что использование имущества и внесение арендных платежей свидетельствуют о возобновлении договора на неопределенный срок, ошибочно, поскольку договор возобновляется на неопределенный срок в случае отсутствия у контрагента возражений по факту дальнейшего пользования имуществом другой стороной. Помимо этого право арендодателя отказаться от возобновления договора не обусловлено необходимостью его обоснования с указанием каких-либо причин.

Ссылки по теме:

    – Клерк.Ру, 09.07.12 – Клерк.Ру, 14.06.12

Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!

(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)

Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.

Понуждение к заключению договора аренды

Заключение договора в судебном порядке

38. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Читайте также:
Процедура для лиц без имущества проходит быстрее

39. Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

40. При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

41. В случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

42. При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Позиция судов

Cуд квалифицировал данный спор как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, который должен быть заключен в обязательном порядке. Назначенная для проверки отчета о проведенной по запросу комитета оценке рыночной стоимости объекта недвижимости судебная экспертиза – отчет согласно ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – закон об оценочной деятельности) признается документом, содержащим сведения доказательственного значения – показала, что отчет соответствует требованиям законодательства, стандартам и правилам оценочной деятельности. На этом основании суд сделал вывод о достоверности указанной в отчете стоимости арендованного помещения и, учитывая, что в таком случае установление иной стоимости объекта в ходе судебного заседания невозможно (ст. 13 закона об оценочной деятельности), обязал комитет заключить с истцом договор-купли продажи обозначенного помещения по цене 10,5 млн руб. (решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 марта 2017 г. № А56-25899/2016). Суды апелляционной и кассационной инстанции, куда обратилась предприниматель, по-прежнему не соглашаясь с установленной ценой объекта, поддержали выводы суда первой инстанции (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2017 г. № 13АП-10894/2017, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 ноября 2017 г. № Ф07-11739/2017).

После этого комитет направил предпринимателю письмо с предложением обратиться в фонд для оформления договора и указанием на то, что с момента вступления в законную силу решения суда у нее возникла обязанность по внесению первого платежа по договору. В ответном письме предприниматель указала, что отказывается вносить платеж, поскольку не заключала и не подписывала договор. После направления предпринимателю аналогичного повторного письма, ответа на которое не последовало, комитет, полагающий, что договор является заключенным с момента вступления в силу решения суда по спору об урегулировании разногласий, обратился в суд с иском о взыскании с предпринимателя штрафа в размере 10% от цены продажи объекта (1,05 млн руб.), предусмотренного договором на случай просрочки оплаты первого платежа по договору, превышающей 10 календарных дней и признающейся отказом покупателя от оплаты объекта.

Суд подтвердил, что в случае урегулирования разногласий сторон относительно условий договора в судебном порядке договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в силу этого решения, сославшись, правда, на п. 4 ст. 445 ГК РФ, где говорится о рассмотрении исков о понуждении к заключении договора. Отвечая на довод предпринимателя о том, что договор ею не подписывался, суд указал, что в данном случае подписание или не подписание сторонами единого документа не имеет значения для определения момента заключения договора, и принял решение о взыскании с предпринимателя штрафа в пользу комитета в предусмотренном договором размере (решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 9 июля 2018 г. № А56-52992/2018). Позиция предпринимателя, изложенная при обжаловании данного решения, – о том, что п. 4 ст. 445 ГК РФ в рассматриваемом случае не может быть применен, так как в нем говорится о понуждении к заключению договора лица, для которого это заключение является обязательным, а она таковым не является, а значит, имеет место нарушение принципа свободы договора и навязывание договора (ст. 421 ГК РФ), не была поддержана вышестоящими судами. Решение суда первой инстанции было оставлено в силе (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2018 г. № 13АП-22323/2018, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 декабря 2018 г. № Ф07-15841/2018).

Читайте также:
Справка с места работы архивная

Исковое требование о понуждении ответчика к заключению договора

Исковые требования по данной категории споров должны быть основаны на нормах ГК РФ. В частности, порядок понуждения к заключению договора регламентируется абз. 2 п. 1 ст. 421, п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Истцом в данной категории споров является сторона не заключенного на момент обращения в суд договора, полагающая, что ответчик (контрагент) уклоняется от заключения договора, несмотря на обязательность такого заключения.
Надлежащим ответчиком является физическое или юридическое лицо, являющееся стороной не заключенного на момент обращения в суд договора, которое, по мнению истца, уклоняется от его заключения.
К исковому заявлению обязательно нужно приложить доказательства наличия у ответчика обязанности заключить договор. При этом следует учитывать, что обязанность заключить договор может возникнуть у ответчика только в двух случаях: когда это прямо предусмотрено законом или когда ответчик принял на себя такое обязательство добровольно (например, путем включения соответствующего условия в предварительный договор) (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Если из смысла условий предварительного договора обязанность ответчика заключить договор в будущем не следует, суд откажет в удовлетворении требований истца.
Случаи, когда заключение договора является обязательным в силу закона, перечислены в ГК РФ и других нормативных правовых актах. В частности, заключение договора является обязательным в случае, когда:
— контрагент осуществляет предпринимательскую или другую приносящую доход деятельность, которая предполагает его обязанность заключить договор с любым обратившимся к нему лицом (публичный договор). Наиболее яркий пример — магазин, который обязан продать товар (заключить договор купли-продажи) с любым обратившимся к нему лицом (покупателем). Исключение составляют случаи, когда в заключении публичного договора может быть отказано;
— контрагент занимает доминирующее положение на рынке, обладает возможностью исполнить договор и при этом у него нет экономических, технологических или правовых оснований для отказа в заключении договора (п. 5 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»);
— в адрес банка поступило предложение об открытии счета на объявленных им условиях, основанных на требованиях закона и банковских правил. В этом случае банк не имеет права отказать в открытии счета, кроме случаев, когда у банка нет возможности принять на банковское обслуживание, или когда отказ допускается законом или другими правовыми актами (п. 2 ст. 846 ГК РФ);
— обладатель патента без уважительных причин не использует или недостаточно использует изобретение, полезную модель или промышленный образец, что, в свою очередь, приводит к недостаточному предложению товаров, работ и услуг на рынке. Патентообладатель в таком случае обязан заключить лицензионный договор с лицом, которое готово использовать перечисленные запатентованные объекты (п. 1 ст. 1362 ГК РФ).
Гражданское законодательство устанавливает общий срок исковой давности длительностью в три года (ст. 196 ГК РФ). Этот срок распространяется на исковые заявления о понуждении к заключению договоров, за исключением случаев, когда поводом для обращения в суд стало неисполнение ответчиком условий предварительного договора о заключении впоследствии основного договора. В этом случае закон устанавливает специальный срок для обращения в суд — шесть месяцев (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Споры данной категории рассматриваются в общем порядке искового производства по правилам, закрепленным в ГПК РФ.
Исковое заявление о понуждении к заключению договора подается в качестве первой инстанции в районный суд как иск, не подлежащий оценке (ст. 24 ГПК РФ).
Исковое заявление о понуждении к заключению договора подлежит рассмотрению по общему правилу подсудности, установленному ст. 28 ГПК РФ, то есть по месту жительства ответчика — физического лица или по адресу ответчика-организации.
При этом следует иметь в виду: если исковое заявление содержит спор о праве на недвижимое имущество, применяются положения ст. 30 ГПК РФ, которой установлено, что иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.
Требование о понуждении к заключению договора является неимущественным, то есть не подлежит оценке и облагается государственной пошлиной в размере 300 руб. в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.
Для данной категории споров не предусмотрен обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок их разрешения. Тем не менее, это может быть предусмотрено условиями предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком. В этом случае подача досудебной претензии является обязательной, а к исковому заявлению должно быть приложено доказательство направления истцом ответчику такой претензии (п. 3 ст. 132 ГПК РФ).

Читайте также:
Ограничения по использованию земель

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!

Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!

Статья 173 АПК РФ. Решение о заключении или об изменении договора

По спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Применяя правила ст. 173 АПК, необходимо руководствоваться не только нормами процессуального, но и материального, а именно гражданского права, регулирующими заключение или изменение договора (гл. 27, 28 ГК).

В соответствии со ст. 421 ГК понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством или добровольно принятых обязательств.

Обязательные поставки продукции и товаров регулируются Федеральным законом от 13 декабря 1994 г. N 60-ФЗ “О поставках продукции для федеральных государственных нужд”. В соответствии с ч. 7 ст. 3 названного Закона для федеральных казенных предприятий Правительство РФ в необходимых случаях может вводить режим обязательного заключения государственных контрактов на поставку продукции для государственных нужд.

Одновременно в целях экономического стимулирования поставщиков, осуществляющих поставки продукции для поддержания необходимого уровня обороноспособности и безопасности Российской Федерации, предприятиям-изготовителям могут быть установлены специальные квоты (государственное бронирование) по обязательной продаже важнейших видов материально-технических ресурсов государственным заказчикам и поставщикам. Споры, возникающие между государственным заказчиком и поставщиком при заключении, изменении, расторжении и выполнении государственных контрактов на поставку продукции для федеральных государственных нужд, а также о возмещении понесенных убытков, рассматриваются в установленном законодательством порядке арбитражным судом (ч. 5 ст. 5 Федерального закона “О поставках продукции для федеральных государственных нужд”).

Статья 445 ГК устанавливает порядок заключения договора в обязательном порядке. Сторона, которой направлена оферта (проект договора) должна направить другой стороне извещение об акцепте либо об отказе от акцепта, или об акцепте оферты на иных условиях в течение 30 дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня ее получения.

Если стороне, направившей оферту (проект договора) в течение 30 дней будет представлен протокол разногласий к проекту договора, то она обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, в суд.

Заключение договора может быть признано обязательным, если лицо в добровольном порядке принимает на себя такое обязательство. Оно, как правило, содержится в предварительном договоре. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, срок и иные существенные условия договора. При вынесении решения арбитражный суд должен учитывать все условия предварительного договора (ст. 429 ГК).

В соответствии со ст. 446 ГК спор о возникших разногласиях при заключении договора может быть передан на разрешение арбитражного суда по соглашению сторон. Условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются решением суда.

Специфика резолютивной части решения о понуждении заключить договор состоит в том, что оно должно содержать три элемента:

а) предписание стороне заключить договор;

б) условия, на которых стороны обязаны заключить договор;

в) указание о взыскании с ответчика денежной суммы в возмещение убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора (если суд признает требования истца обоснованными, а убытки реально понесенными).

Читайте также:
Инвентаризация товаров

4. Решения об изменении условий договора должны быть основаны на правилах, закрепленных в ст. ст. 450 – 453 ГК. В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный, в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 173 АПК в резолютивной части решения об изменении условий договора указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Условия договора признаются измененными с момента вступления решения суда в законную силу (ч. 3 ст. 453 ГК).

В резолютивной части решения об изменении условий договора может быть разрешен вопрос о возмещении убытков, причиненных изменением договора, если основанием его изменения послужило существенное нарушение условий договора одной из сторон (ч. 5 ст. 453 ГК).

Заключение договора

Современным российским законодательством закреплён принцип свободы заключения договора.

Каждый сам решает, вступать ему в договорные отношения или нет, заключать сделки или договориться иным образом, ведь такова и сама природа ДОГОВОРА – договориться, чтобы получить результат. Принуждение Привлечением субъектом помимо их воли совершать определенные действия или претерпевать действия в отношении них со стороны другого субъекта к заключению договора недопустимо.

Однако любое правило имеет исключения. Это касается и свободы договора.

В гражданском обороте существуют конкретные ситуации, когда лицо могут «заставить» совершить сделку, понудить к заключению конкретного соглашения.

Незаконно? Не думаем, потому что, скорее всего, условие об обязанности заключить соглашение предусмотрено либо в его тексте, либо в норме закона, либо суд так указал. И это будет считаться вполне справедливым решением.

  1. когда такая обязанность вытекает из закона или текста договора;
  2. когда установлен факт уклонения одной из сторон сделки от её совершения;
  3. когда имеется судебный акт, который понуждает сторону заключить договор или обязывает совершить конкретную сделку.

Один из самых популярных случаев, когда у контрагента возникает право требовать заключение основного договора от уклоняющейся стороны – заключённый предварительный договор.

Обычно это соглашение, где сторонами уже согласованы условия для основного договора, который они обязуются заключить в будущем. Им же предусматривают сроки, когда они заключать основной договор, а также иные согласованные моменты.

Покажем на простом примере, где наличие предварительного договора будет уместным, – договор купли-продажи жилого помещения.

Продавец Организация независимо от ее формы собственности собственности, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи (преамбула к Закону РФ “О защите прав потребителей”) и покупатель пришли к соглашению, что основной договор будет заключён тогда, когда продавец выполнит следующие условия: получит согласие органа опеки на разрешение продажи квартиры, так как одним из сособственников является несовершеннолетний, и «пропишет» ребёнка в другом месте.

Как правило, эти условия и прописываются как раз таки в предварительном договоре с указанием срока, в течение которого будут выполнены эти действия, и когда можно будет приступить к реализации основной договоренности – купли-продажи квартиры.

Как любое правовое явление, соглашение «о заключении сделки в будущем» имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Помните, когда замечен факт уклонения от заключения сделки, важно проявлять активное взаимодействие с уклоняющейся стороной – в обязательном порядке до окончания срока заключения основного контракта направить ей предложение о совершении согласованной ранее сделки.

В противном случае, если ни одна из них не проявляет себя и не предлагает заключить согласованную сделку, а срок для её заключения подходит к концу, то все обязательства предварительного договора теряют свою силу.

Поэтому не следует спешить заключать такие договоры, мы всегда рекомендуем перед совершением любой договорной сделки проконсультироваться с компетентным специалистом.

Всегда, когда возникают отношения между государственным/муниципальным заказчиком и поставщиком, понуждение к заключению договора, как со стороны заказчика, так и со стороны поставщика, предполагается.

По общему правилу для госзаказчика заключить договор на поставку товаров для муниципальных/государственных нужд, – обязательное правило, если имеется соответствующий госзаказ. Следовательно, понуждение поставщика заключить такой контракт в случае уклонения заказчика будет считаться законным.

Когда идет речь о публичном договоре, то у каждого, кто обратился его заключить, есть возможность требовать его заключения у коммерческой организации, которая необоснованно от этого уклоняется.

Логика простая: если компания заявляет о публичном договоре относительно своих товаров и услуг, то с каждым контрагентом, кто обратится в эту компанию за приобретением соответствующего товара или услуги, она обязана будет заключить такую сделку, потому что публично выразила свое согласие на это.

Не подумайте, что права коммерческой компании в такой ситуации не подлежат защите.

В судебной практике есть устойчивая позиция, согласно которой если потребитель (контрагент) фактически использует товар или услугу коммерческой организации, то последняя также вправе требовать обязать контрагента заключить с ней сделку, потому что договорные отношения предполагаются. Чаще всего это встречается в спорах между потребителями и электро-, газоснабжающими организациями.

Читайте также:
Раздел 3 расчета по страховым взносам

Схожая ситуация наблюдается и в спорах с банковскими организациями относительно договоров банковских счетов. Так, если банк отказывает клиенту открыть расчетный счёт в банке, то клиент вправе обратиться в суд и потребовать заключить с ним договор банковского счёта.

Гражданским законодательством предусмотрено исключение, а именно: если у банка нет возможности открыть счёт либо эта процедура не допускается согласно договору или закону, то понуждение к заключению сделки недопустимо.

Яркий пример, где применимо понуждение к заключению договора: при взаимодействии с организацией, которая управляет правами на коллективной основе.

Как правило, любой необоснованный отказ своему пользователю даёт право последнему обратиться в суд с требованием в принудительном порядке совершить действия, характерные для такой организации, в которых заявителю было отказано.

Иски с требованием принудительного заключения договора возможны и в случае арендных отношений.

Как правило, это происходит тогда, когда собственник земельного участка отказывается заключать договор аренды этого земельного участка с собственником недвижимости, расположенной на спорном участке.

Судебная практика по этому вопросу рознится от региона к региону, каждая спорная ситуация нестандартна и требует к себе индивидуального подхода.

Причин, по которым одна из сторон сделки начинает уклоняться от её совершения, – множество. Здесь и признание уклоняющейся стороной того, что первоначальные условия контракта, которые согласовали стороны, стали для неё невыгодными, и внезапное наступление экономического кризиса, и снижение или потеря дохода, и болезнь и пр.

Как действовать добросовестной стороне соглашения, когда контрагент уклоняется от его заключения?

Для начала определить, является такое уклонение законным или нет.

Законное уклонение обычно наблюдается в ситуациях, когда причины уклонения стороны являются обоснованными и серьёзными.

К примеру, ситуация с поставщиком строительных материалов. Поставщик отказывает своему постоянному заказчику заключить договор поставки, потому что поставка товара на текущий момент приостановлена и не может быть обеспечена, так как предприятие, у которого поставщик закупал строительные материалы, вследствие кризиса обанкротилось.

В ситуации с незаконным уклонением, если есть возможность его подтвердить, лучше обратиться к юристу и заявлять о понуждении к заключению договора в судебном порядке.

Обращение в суд – это ещё не решение проблемы. Дела являются сложными и требуют тщательной подготовки, начиная с правового анализа документов, заканчивая предоставлением доказательств.

Проблемы определения подсудности по делам о понуждении заключить договор аренды недвижимого имущества.

Вопрос о подсудности дел о понуждении заключить договор аренды недвижимости весьма неоднозначный, как это может показаться на первый взгляд.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ, иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества. В указанной норме установлено правило исключительной подсудности дел по искам о правах на объекты недвижимого имущества, в силу которого подача иска возможна только в указанный законом арбитражный суд.

Такая позиция весьма распространена в науке и широко применяется на практике.

Однако существует и иной подход к определению подсудности таких дел, который выражается в том, что иски о понуждении регулируются нормами обязательственного, а не вещного права, и осуществляются в рамках обязательственного отношения с использованием соответствующих его содержанию специальных способов защиты. Следовательно, рассмотрение таких дел подлежит судам, по общему правилу подсудности, т.е. по месту нахождения ответчика.

Такой подход нашел отражение в Определении Арбитражного суда Приморского края от 26.03.2022 и Постановлении 5ААС от 13.05.2022 по делу №А51-426/2020.

Так ООО обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику об обязании заключить с ним договор о предоставлении земельного участка, который находится в Приморском крае. При этом местонахождением ответчика является город Москва. Однако Арбитражный суд Приморского края передал дело на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы (по местонахождению ответчика).

Суды пояснили, что в силу пункта 2 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22) к искам о правах на недвижимое имущество относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 12.10.2006 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» (далее – Постановление № 54) разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Законодательством и разъяснениями высших судебных инстанций не предусмотрена возможность отнесения исков, предметом которых являются требования не вещного, а обязательственного характера (каким и является иск о понуждении), к искам, к которым применяются правила об исключительной подсудности.

Читайте также:
Возможна ли продажа материнского капитала

С учетом изложенного, такое исковое заявление не является иском о правах на недвижимое имущество, подлежащим рассмотрению по правилам исключительной подсудности (часть 1 статьи 38 АПК РФ), и его следует рассматривать по общим правилам подсудности.

Кроме того, в пункте 1 Постановления № 54 также указано, что по месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Между тем, исходя из законодательно закрепленных понятий сделки (статья 153 ГК РФ) и государственной регистрации прав на недвижимое имущество (статья 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), государственная регистрация не включается в понятие заключение сделки и не рассматривается как элемент юридического состава заключения сделки.

Следовательно, удовлетворение требований истца напрямую не повлечет необходимость в государственной регистрации прав безвозмездного пользования на имущество, а лишь придаст законную силу требованию истца к ответчику о необходимости заключения договора, в связи с чем принудительное исполнение решения не охватывает государственную регистрацию договора безвозмездного пользования и (или) возникающего на основании указанного договора обременения прав ответчика на земельный участок.

Для понуждения к государственной регистрации сделки уклоняющейся от регистрации стороны законодательством предусмотрен самостоятельный способ защиты (пункт 2 статьи 165 ГК РФ), удовлетворение исковых требований при реализации которого напрямую влечет необходимость государственной регистрации в рамках принудительного исполнения решения.

Таким образом, по мнению судов, основания определения подсудности спора по правилам части 1 статьи 38 АПК РФ отсутствуют. Как отметил суд первой инстанции, иной вывод позволил бы рассматривать по месту нахождения недвижимости любой спор из договорных и преддоговорных отношений, если предметом сделки является недвижимое имущество, нивелируя значение исключительной подсудности споров именно о правах на недвижимость.

Приведенную позицию находим весьма интересной и небезосновательной. Вопросы подсудности возникают в практике часто и требуют должного внимания к их решению. Нарушения судами правил подсудности существенным образом подрывают принципы справедливого правосудия, поскольку суд, не уполномоченный на рассмотрение того или иного дела, не является законным судом, а принятые в результате такого рассмотрения акты не обеспечивают гарантии прав и свобод в сфере правосудия.

Раздел земельного участка на 264 части

В мае 2013 г. сельскохозяйственный производственный кооператив «Мотовилихинский» зарегистрировал в ЕГРН право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в г. Перми площадью в 281 га. Спустя пять месяцев он обратился в Департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением о переоформлении такого права на право собственности. Госорган предложил заявителю выкупить земельный участок по рыночной цене в 762 млн руб. и направил ему проект договора купли-продажи.

Во встречном протоколе разногласий кооператив указал цену договора в размере 106 млн руб. Поскольку департамент городской администрации отклонил предложение, кооператив обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в части цены сделки. В рамках дела № А50-15892/2015 апелляционный суд определил выкупную цену участка в размере 328 млн руб.

Впоследствии кооператив обратился в Департамент с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды сроком на 15 лет. Госорган аннулировал запись в ЕГРН о бессрочном пользовании земельным участком и разделил его на 264 части, при этом участок с кадастровым номером, который ранее был закреплен за заявителем, был сохранен в измененных границах площадью 11 га. Проекты договоров аренды всех новых участков были направлены Департаментом в адрес СПК «Мотовилихинский».

Понуждение к заключению договора

В соответствии с п.1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка сельхоз назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок.

Во исполнение этой нормы гражданин 5 августа 2010 г. направил в адрес Администрации Тверской области извещение о намерении продать 7 земельных участков в Бологовском районе как единый объект покупки, и уточнил, что обязательным условием заключения договора купли-продажи, является покупка всех земельных участков, указанных в извещении.

По результатам рассмотрения извещения было принято распоряжение о приобретении только двух земельных участков. О принятом распоряжении 2 сентября 2010 года в адрес собственника было направлено письмо, но на тот момент гражданин, не дождавшись ответа, подарил два земельных участка другому гражданину, оформив договор дарения. 7 сентября 2010 года было получено уведомление об отказе от приобретения в собственность Тверской области оставшихся пяти земельных участков.

Уполномоченный орган Тверской области (на тот момент – Комитет по управлению имуществом Тверской области) обратился в суд с исковым заявлением о признании сделки (договора дарения) недействительной, а также требовал вернуть земельные участки, переданные одаряемому.

В обосновании своих требований Комитет ссылался на ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которой гражданин обязан заключить договор купли-продажи с Комитетом по управлению имуществом. На основании этого, договор дарения является ничтожной сделкой, как противоречащей требованиям указанной нормы.

Читайте также:
Самое рентабельное производство для малого бизнеса

Кроме того, по словам Комитета, со ссылкой на ст. 435 ГК РФ, извещение о намерении продать земельные участки является офертой (предложением заключить договор), а уведомление о согласии приобрести – акцептом, в связи с чем гражданин обязан заключить договор купли-продажи, иначе договор будет заключен в принудительном порядке через суд.

Бологовский городской суд Тверской области, рассмотрев данное дело, установил следующее: с юридической точки зрения извещение не может быть расценено как оферта, а полученное уведомление как акцепт. Положения гражданского законодательства (ст. 445 и ст. 421 ГК РФ) об обязательном заключении договора купли-продажи земельного участка из категории земель с/х назначения в данном случае тоже не применяются, так как законом «Об обороте земель с/х назначения» на продавца такая обязанность не возлагается, а возлагается обязанность известить высший орган исполнительной власти субъекта Федерации о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Гражданским законодательством установлено, в каких случаях сделка может быть признана недействительной. Договор дарения может быть признан недействительной сделкой только в двух случаях: неопределенность предмета дарения, т.е. не конкретизирован обещанный предмет дарения (п.2 ст. 572 ГК РФ) и момент исполнения обещания «подарить» происходит после смерти дарителя (п.3 ст. 572 ГК РФ).

Данные условия не были нарушены при оформлении договора дарения: предметом дарения были конкретные земельные участки и дарение происходило при жизни дарителя. Кроме того, в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок.

Что касается оснований ничтожности договора дарения в силу неисполнения ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», то следует обратить внимание на содержание ст. 166, ст. 168 ГК РФ, в которых в качестве оснований ничтожности договора указано противоречие нормам Гражданского Кодекса, а не другим федеральным законам. При этом, как в Главе 28 ГК РФ, регулирующей общие положения о договорах, так и в Главе 32 ГК РФ, посвященной договору дарения, прямой ссылки на Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержится, что также свидетельствует об отсутствии оснований признания договора дарения ничтожным.

Кроме прочего, следует учесть, что Федеральный закон «Об обороте земель с/х назначения» не регулирует отношения по безвозмездной передаче земельных участков с/х назначения. Оснований для признания договора дарения недействительным в силу несоответствия его закону «Об обороте земель с/х назначения» не имеется.

Гражданским законодательством (п.2 ст. 209 ГК РФ) установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В связи с тем, что Федеральным законом «Об обороте земель с/х назначения» не установлена обязанность собственника по заключению договора купли-продажи с органом субъекта Федерации. Он не может быть понужден к заключению договора, даже если после уведомления соответствующего органа его волеизъявление изменилось. Кроме того, заявленные требования о передаче земельного участка от одаряемого к дарителю не приведут к восстановлению прав на преимущественное приобретение земельного участка по договору купли-продажи.

Таким образом, собственник не может быть понужден к заключению договора купли-продажи земельного участка с/х назначения органом субъекта Российской Федерации, если волеизъявление собственника продать участок изменилось после направления уведомления о продаже такого участка.

Бологовским районным судом Тверской области в удовлетворении требований Комитета было отказано. Договор дарения не был признан недействительной сделкой, гражданина не понудили к заключению договора купли-продажи земельных участков.

Сказал «А» говори «Б» или спор с администрацией о заключении договора аренды

В связи с предоставленными «каникулами» и как следствием наличием свободного времени, решил поделиться с коллегами и читателями сайта одним из своих арбитражных дел, связанным с оспариванием отказа администрации в заключении договора аренды земельного участка.

Данное дело схоже с вот этим делом, но со своими особенностями.

Итак, Ленинградская область, 2015 год.

20.11.2015 г. между моим Доверителем и администрацией района на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта (акт выбора) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым Доверителю был предоставлен земельный участок в целях проведения инженерных изысканий и архитектурно –строительного проектирования в целях строительства дошкольного образовательного центра развития ребенка со сроком аренды с 01.06.2015 г. по 30.04.2016 г.

После проведения инженерных изысканий и архитектурно –строительного проектирования, а также соблюдения необходимых регламентных процедур постановлением администрации от 12.08.2016 г. №1895, он был предоставлен Обществу для строительства сроком на 11 месяцев, с рекомендацией привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Читайте также:
Агентство по страхованию вкладов, что это за организация

В конце 2017 года вид разрешенного использования земельного участка был приведен в соответствии с классификатором и 06.02.2018 г. Доверитель обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка.

Но увы, планам Общества не суждено было сбыться, поскольку у чиновников, не взирая на ранее принятые свои же решения, на него появилось свое видение.

Не буду подробно останавливаться на этом, поскольку все действия администрации в этот период более подходят под такой жаргонный термин как «динамо».

Не желая терять вложенные в этот проект силы и средства, Общество принимает решение бороться за землю.

Именно с такой «фабулой» столкнулся я, когда ко мне весной 2019 года дистанционно обратился будущий Доверитель.

Изучив документы было принято решение вступить в «игру», но поскольку с 2018 года время было упущено, для получения «свежего» отказа, обращаемся с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка, которое естественно было возвращено администрацией как не соответствующее требованиям п.1. ст. 39.15 ЗК РФ.

В ответ было направлено более расширенное заявление, на которое уже и был получен спорный отказ, впоследствии обжалованный в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В чем особенность данного дела?

Как мы помним, с 01.03.2015 г. вступили в силу существенные изменения в Земельный кодекс РФ, получившие название «земельной реформы» установившей, по сути, новый порядок предоставления гражданам и организациям земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Данные изменения были внесены Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ).

В частности, в Земельный кодекс была введена статья 39.6 устанавливающие случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, а некоторые статьи утратили силу.

Поэтому, формально отказ чиновников был мотивирован тем, что по нормам Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающим предоставление земельного участка в аренду, действующим после 01.03.2015 г.

Общество обратившись в 2019 г. не имеет право на предоставление земельного участка в аренду без торгов, а постановление от 12.08.2016 №1895 не было реализовано до 01.03.2018, договор аренды не заключен, поэтому правовые основания для заключения договора аренды земельного участка в настоящее время отсутствуют.

Действительно, обращаясь в 2019 году с заявлением о заключении договора аренды без торгов заявитель должен указать основания предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных Земельным кодексом РФ, которых у Доверителя не было.

Такой формальный подход действительно присутствует и в судебной практике, однако при рассмотрении данного дела его необходимо было полностью исключить.

Кратко, наша позиция заключалась в следующем:

Отношения по предоставлению спорного земельного участка сложились в переходные положения действия Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31, 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ решение о предоставлении спорного земельного участка в аренду в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, без проведения торгов было принято ответчиком до 01.03.2018.

На основании указанных обстоятельств право на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов возникло в переходный период на основании пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

И как итог, суд согласился с нашими доводами, полностью отразив их в своем решение, таким образом требования Доверителя были удовлетворены.

Однако, в данном деле рано ставить точку, поскольку в последний день срока на обжалование, ответчиком была подана апелляционная жалоба, да и по таким делам конечным результатом является наличие заключенного договора аренды, полностью устраивающего Доверителя, а это уже совсем другая история….

Как пояснил Суд, из материалов дела следует, что право постоянного пользования кооператива находится в стадии переоформления, с этой целью сформированы земельные участки, образование которых с сохранением права пользования, не оспаривается. Между тем СПК «Мотовилихинский» не определил свою волю в установленном корпоративным законодательством и уставом порядке о переоформлении данного права на сформированные 264 земельных участка на право собственности или аренды. Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Ссылка на основную публикацию