Он должен быть зарегистрирован в Кадастровой Палате и иметь свой номер. После этого владелец участка становится его собственником. Он заносится в ЕГРП и с этого момента обязан уплачивать земельный налог.
Земельный налог для владельцев квартир в многоквартирных домах: вопросы и ответы
Специалисты департамента финансов и контроля администрации Омска отвечают на наиболее частые вопросы, связанные с уплатой этого налога.
Большинство омичей уже получили единые налоговые уведомления на уплату имущественных налогов (за имущество, за землю и за транспорт), исчисленных за 2012 год.
Если гражданин является собственником квартиры (нежилого помещения) в многоквартирном доме, то полученное налоговое уведомление может содержать еще и расчет земельного налога за долю земли, занятую многоквартирным домом.
Тема начисления земельного налога под многоквартирными домами вызывает особый интерес. В средствах массовой информации стали появляться мнения отдельных экспертов, которые предлагают не уплачивать земельный налог, оспаривать начисленные суммы налога в судебных органах, игнорировать полученные квитанции и т.д.
В то же время несвоевременная уплата законно установленных налогов влечет привлечение физического лица к налоговой ответственности (штрафы, пени) и взыскание налогов в судебном порядке.
Для принятия взвешенного решения Администрация города Омска предлагает ознакомиться с ответами на наиболее часто задаваемые вопросы по этой теме.
Каким нормативным документом предусмотрена обязанность физических лиц уплачивать земельный налог за земельный участок, занятый многоквартирным домом?
Плательщиками земельного налога признаются, в частности, физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, в том числе на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ).
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
Обращаем внимание, что право общей долевой собственности на указанный земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64).
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме признаются налогоплательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка в том случае, если:
- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован;
- указанному земельному участку присвоен кадастровый номер и определена его кадастровая стоимость (данные содержатся в налоговом уведомлении);
- в налоговом органе имеется информация о долях в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и их правообладателях.
Каким образом начисляется земельный налог владельцу квартиры в многоквартирном доме?
Земельный налог начисляется налоговыми органами исходя из кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, доли владения и налоговой ставки.
Из каких источников информация поступает в налоговые органы?
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка предоставляются Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
Кадастровую стоимость конкретного земельного участка, указанную в налоговом уведомлении, вы можете сверить с данными публичной кадастровой карты на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. Открыв публичную кадастровую карту, необходимо в поисковой форме указать кадастровый номер земельного участка, сведения о котором имеются в налоговом уведомлении.
Информация о доле земельного участка предоставлена Администрацией города Омска. Размер доли в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, определяется как доля принадлежащего вам на праве собственности жилого (нежилого) помещения в общей площади многоквартирного дома (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
Работа по расчету долей проводится Администрацией города Омска поэтапно начиная с 2007 года. В результате проделанной работы по формированию достаточного массива информации в 2012 году в налоговые органы переданы сведения по части многоквартирных домов города Омска. По мере завершения расчета долей по оставшимся многоквартирным домам информация будет передаваться в налоговые органы для начисления земельного налога. Гражданам, которые в 2013 году получили налоговые уведомления без начисленной суммы земельного налога под многоквартирным домом, начисление налога будет произведено налоговыми органами в последующие годы.
Ставка земельного налога утверждена Решением Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 и составляет 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.
Почему земельный налог начислен не всем жильцам многоквартирного дома?
Земельный налог за участок, на котором расположен многоквартирный дом, начисляется только собственникам жилых и нежилых помещений, то есть если квартира не приватизирована, то земельный налог не начисляется.
Почему в единых налоговых уведомлениях налог предъявлен за 3 года?
В соответствии с налоговым законодательством при получении из внешних источников сведений о находящихся в собственности физического лица объектах налоговый орган вправе произвести перерасчет налога за 3 предшествующих года (п. 3 ст. 363 и п. 4 ст. 397 Налогового кодекса РФ, п. 10 ст. 5 Закона РФ от 09.12.2001 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц»).
Сумма земельного налога в уведомлениях разная. Почему?
Да, суммы земельного налога разные и не только в разных частях города, но и даже если дома расположены рядом, так как размер налога зависит от кадастровой стоимости, площади земельного участка и количества собственников квартир.
Например, кадастровая стоимость земли под домом на ул. Масленникова, 9 составляет 25 млн. рублей. Земельный налог на весь дом составляет 37,5 тыс. рублей (25 млн. рублей × 0,15). Эта сумма делится на всех собственников жилья (105 квартир), то есть в среднем на одного владельца квартиры земельный налог составит порядка 350 рублей в год.
Какие категории граждан имеют право на льготу по земельному налогу?
В соответствии с федеральным законодательством и Решением Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 предусмотрено:
- полное освобождение ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны от уплаты земельного налога за земельный участок занятый многоквартирным домом в части доли, приходящейся на жилое помещение;
- уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму в размере 40000 рублей на одного налогоплательщика следующих категорий граждан:
- Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы; Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы;
- инвалидов, имеющих I или II группу инвалидности;
- инвалидов с детства;
- участников, ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также ветеранов и инвалидов боевых действий, бывших несовершеннолетних узников концлагерей, гетто, других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период Великой Отечественной войны;
- физических лиц, имеющих право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в редакции Закона Российской Федерации от 18.06.1992 № 3061-1), в соответствии с Федеральным законом от 26.11.1998 № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;
- физических лиц, принимавших в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
- физических лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.
- вдов военнослужащих, погибших в Великую Отечественную войну, не вступивших в повторный брак;
- пенсионеров, получающих социальную пенсию и не имеющих трудоспособных членов семьи;
- одиноких родителей, воспитывающих несовершеннолетних детей;
- многодетных родителей, воспитывающих трех и более несовершеннолетних детей;
- лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
- вдов военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, не вступивших в повторный брак;
- реабилитированных лиц и лиц, признанных пострадавшими от политических репрессий, в соответствии с Законом Российской Федерации от 18.10.1991 № 1761-1 «О реабилитации жертв политических репрессий».
Каким образом можно воспользоваться правом на льготу по земельному налогу?
Согласно ст. 21 Налогового кодекса Российской Федерации использование налоговых льгот является правом налогоплательщика и носит заявительный характер.
Если вы имеете право на льготу и хотите ею воспользоваться, необходимо обратиться в налоговые органы по месту нахождения земельного участка с заявлением (образец заявления прилагается) и документами, подтверждающими право на льготу.
Обратиться в налоговые органы можно следующими способами:
- лично в инспекцию (адреса инспекций и часы приема можно узнать на сайте Управления ФНС России по Омской области);
- отправить заявление и копии документов, подтверждающих право на льготу, по почте или средствами электронной почты, указав тему: «Заявление на льготу».
Каков срок уплаты налога?
В уведомлениях указан срок уплаты налога до 2 декабря 2013 года и приложена заполненная квитанция для уплаты. Оплата может производиться через терминалы или в отделениях Сбербанка России, иных кредитных учреждениях. Можно оплатить и через электронный кошелек на сайте ФНС или на сайте Управления ФНС России по Омской области, но для этого необходимо зарегистрироваться в личном кабинете налогоплательщика путем подачи заявления в налоговый орган.
О земельном налоге участка, на котором расположен МКД
В недавнем прошлом обязанность застройщика по уплате земельного налога в отношении участка, на котором осуществлялось строительство МКД, прекращалась с момента регистрации права собственности первого дольщика на жилое (нежилое) помещение в доме. С этого момента земельный участок переходил в состав общего имущества МКД, плательщиками налога становились физические лица.
Затем ситуация изменилась. Теперь на основании пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не признаются объектом налогообложения. Данная норма вступила в силу 1 января 2015 года (письма Минфина России от 17.10.2017 № 03‑05‑05‑02/67471, от 20.09.2017 № 03‑05‑05‑02/60592 и др.).
По вопросам применения названной нормы регулирующие органы выпустили несколько писем. На наш взгляд, внимания застройщиков заслуживают следующие разъяснения.
Письмо ФНС России от 25.10.2017 № БС-4-21/21551.
Земельный участок МКД занимаемый, не будет относиться к общему имуществу этого дома до момента регистрации права собственности на любое из помещений в нем, и, следовательно, до этого момента в отношении данного земельного участка не может применяться пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ. Иными словами, застройщик обязан уплачивать земельный налог МКД до момента госрегистрации права на квартиру (иное помещение в МКД) одним из дольщиков.
Письмо Минфина России от 15.04.2016 № 03‑05‑05‑02/21894.
Общее имущество МКД должно находиться в собственности двух или нескольких собственников помещений этого дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 4 ст. 244 ГК РФ). В случае если все квартиры в МКД находятся в собственности одного юридического лица, земельный участок, занимаемый таким домом, не будет относиться к общему имуществу и, следовательно, участок не подпадает под действие пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ. Таким образом, организация – собственник всех помещений в МКД признается плательщиком земельного налога.
Письмо Минфина России от 22.10.2018 № 03‑05‑05‑02/75697.
Подпункт 6 п. 2 ст. 389 НК РФ не применяется, если на земельном участке строятся несколько МКД и участок под каждым домом не сформирован. Данный вывод основан на следующем.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен земельный участок МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве уста новлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участников долевого строительства на помещения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц. (Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11.)
В силу пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ не признаются объектом налогообложения земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД.
Вместе с тем согласно разъяснениям Минэкономразвития (Письмо от 05.10.2017 № Д 23и-5777) в случаях, когда земельный участок, на котором расположен МКД, не образован (не сформирован), либо в условиях, когда на одном земельном участке расположено несколько жилых домов, не могут быть применены положения ч. 5 ст. 40 Федерального закона № 218‑ФЗ (об осуществлении одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение также и государственной регистрации права собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу в МКД), поскольку отсутствует сам земельный участок, относящийся к общему имуществу в конкретном жилом доме.
Позиция Минфина: на основании пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ обязанность по уплате земельного налога в отношении участка, на котором расположен МКД, прекращается с момента его формирования, проведения государственного кадастрового учета и перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В этом же письме финансовое ведомство напомнило о том, что на основании п. 15 ст. 396 НК РФ исчисление земельного налога в период строительства осуществляется с применением коэффициентов 2 (в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на участок вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости) и 4 (в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости). Означает ли это, что застройщик должен применять коэффициенты, несмотря на завершение строительства первого МКД и регистрацию права собственности первым участником? Ответа на поставленный вопрос письмо не содержит. Данный нюанс можно уточнить, направив запрос в местный налоговый орган.
С учетом позиции Минфина в отношении несформированности участка под конкретным МКД в случае строительства нескольких жилых домов и сохранения у застройщика обязанности уплачивать налог в силу невозможности применения пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ застройщику целесообразно заранее инициировать формирование земельных участков под отдельными МКД и проведение государственного кадастрового учета этих участков.
Налог на недвижимое имущество
Еще один имущественный налог, который мы рассмотрим в статье – это налог на имущество.
Кто является плательщиком налога на имущество
Налог на имущество – это тоже региональный налог. Правила его расчета, льготы и порядок уплаты определяются главой 32 Налогового кодекса РФ и региональными нормативными правовыми актами.
Плательщиками налога на имущество признаются все физлица, которые имеют в собственности недвижимость, расположенную на территории РФ. Объектом налогообложения является любая недвижимость, в том числе не относящаяся к жилому помещению:
- квартира;
- дом;
- комната;
- гараж;
- машиноместо;
- иные здания и сооружения.
Плательщиком налога может быть как гражданин РФ, так и иностранец, который имеет в собственности недвижимость на территории РФ. Также плательщиком налога на имущество признаются несовершеннолетние дети.
Льготы по налогу на имущество установлены статьей 407 НК РФ. Согласно кодексу, от налога на имущество в отношении одного объекта недвижимости освобождены:
- Герои Советского Союза и Российской Федерации;
- кавалеры ордена Славы всех трех степеней;
- ветераны и инвалиды ВОВ, гражданской войны и боевых действий;
- инвалиды I и II группы, инвалиды с детства и дети-инвалиды;
- чернобыльцы;
- пенсионеры и предпенсионеры (правда, не младше 55/60 лет);
- военнослужащие со стажем работы более 20 лет;
- многодетные родители.
Кроме этого, от налога на имущества освобождены налогоплательщики, у которых в собственности имеется дача или другое строение с площадью до 50 кв.м., предназначенное для ведения подсобного хозяйства для личных целей – в отношении этого объекта недвижимости.
Дополнительно всем владельцам недвижимости (вне зависимости от отношения к льготной категории) предоставляется налоговой вычет. Так, из налоговой базы можно вычесть сумму в размере кадастровой стоимости:
- 50 кв.м. – в отношении дома;
- 20 кв.м, – в отношении квартиры;
- 10 кв.м. – в отношении комнаты.
Региональные власти имеют право устанавливать дополнительные льготы. Например, в Москве освобождены от уплаты налога на имущества собственники:
- гаражей и машиномест площадью до 25 кв.м., если объект недвижимости расположен на территории офисного или торгового объекта;
- апартаментов , включенных в перечень.
Отметим, что любая льгота по налогу на имущество может применяться к недвижимости, стоимость которой не превышает 300 миллионов рублей.
Касательно количества объектов в Москве применяются те же правила, что и в целом по РФ – если у плательщика налога, имеющего право на льготу, есть несколько объектов недвижимости, применить льготу он может только в отношении одного выбранного объекта.
Порядок расчета налога на имущество
Налог на недвижимость сам плательщик также не рассчитывает, это делает ФНС. Собственник только получает уведомление, в котором указана сумма налога и срок ее уплаты в бюджет – в бумажной или электронной форме.
И точно так же сумму налога можно пересчитать – например, чтобы проверить правильность исчисления. В этом случае владельцу объекта следует придерживаться следующего алгоритма:
- Уточнить, имеет ли он право на льготу . Это можно узнать в местной налоговой инспекции или самостоятельно (на сайте ФНС, или почитать НК РФ и региональные нормативные акты).
- Определить налоговую базу. Для этого необходимо знать кадастровую стоимость недвижимости, узнать которую можно по выписке из Росреестра (ЕГРН) или через личный кабинет налогоплательщика.
- Уменьшить налоговую базу на льготы (если такое право есть).
- Уменьшить налоговую базу на налоговый вычет в зависимости от категории недвижимости (50 кв.м. – дом, 20 кв.м. – квартира, 10 кв.м. – комната, 5 кв.м. или 7 кв.м. на каждого ребенка для одного из родителей многодетной семьи).
Пример №1. У физлица в собственности находится квартира, площадью 53 кв.м. Налоговая база по налогу на имущество составит 33 кв.м. (53 кв.м. – 20 кв.м.).
Пример №2. В собственности у матери с 4 детьми находится часть дома, площадь которой составляет 70 кв.м. Налоговая база в этом случае признается равной нулю (70 кв.м. – 50 кв.м. – 7 кв.м.* 4 реб. = -8 кв.м.). То есть налог на имущество не исчисляется.
Если сумма налога исходя из кадастровой стоимости без учета переходных правил оказалась меньше, чем сумма налога, исходя из инвентаризационной стоимости, налог рассчитают без учета переходных правил. Инвентаризационную стоимость недвижимости можно уточнить в ФНС или МФЦ.
Начиная с четвертого года пользования недвижимостью, налог исчисляется без применения понижающего коэффициента.
Оспорить кадастровую стоимость, использованную налоговым органом, можно в случае изменения количественных или качественных характеристик объекта налогообложения, уменьшения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибок, допущенных при ее определении, технической ошибки, по решению суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Также рассчитать сумму налога можно при помощи онлайн-калькулятора на сайте ФНС.
Срок уплаты имущественного налога
Срок уплаты налога на имущества – до 1 декабря года, следующего за отчетным. То есть, налог на недвижимость за 2022 год необходимо будет уплатить не позднее 1 декабря 2022 года. Если налогоплательщик не успеет уплатить налог в бюджет до этой даты, то ему будут начисляться пени за каждый день просрочки.
Уплата налога происходит по налоговому уведомлению, в котором указан размер налога на имущество. Если уведомление не пришло, то плательщику стоит обратиться в инспекцию ФНС для повторного направления или выдачи налогового уведомления.
То же самое можно сделать через личный кабинет налогоплательщика или через Госуслуги (что гораздо удобнее, чем бумажные уведомления).
Налог на землю под многоквартирным домом
До 2015 года земли под частными и многоквартирными жилыми строениями облагались земельным налогом. В последнем случае расчет налога предполагал предварительное выделение долей владельцев квартир в земельном наделе под общим домовладением. Доля каждого собственника определялась в пропорции площади квартиры в доме к общей площади здания – чем больше квадратура находящейся в собственности недвижимости, тем больше надо было платить налог на землю. При этом по долям, которые приходятся на неприватизированные квартиры, налогоплательщика не было, так как эти помещения находятся в муниципальной собственности.
С начала 2015 года алгоритм налогообложения земель под жилой недвижимостью изменился – появилась норма, освобождающая от налогообложения земли, являющейся составной частью общего имущества многоквартирного дома (закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ, пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ). Это означает, что налог на общее имущество многоквартирного дома в части земельного участка под домом не начисляется в отношении владельцев комнат, квартир и иных помещений в МКД.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество многоквартирного дома включает в себя:
помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания нескольких квартир (речь идет о лестницах, лестничных площадках, чердаках, коридорах, подвалах и помещениях, отведенных под инженерные коммуникации);
помещения, находящиеся в доме, которые не принадлежат никому из собственников квартир и используются для удовлетворения социально-бытовых нужд жильцов;
ограждения, несущие конструкции, оборудование для обеспечения доступа к инфраструктуре здания лиц с инвалидностью, механическое, санитарное и электрооборудование;
земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, включая придомовую территорию, занятую объектами озеленения, стоянками, детскими площадками и другими элементами благоустройства.
Перечисленные объекты принадлежат владельцам квартир на праве общей долевой собственности. При этом земельный налог на общее имущество многоквартирного дома платить не надо.
Причины освобождения участков земли под многоквартирными домами от налогообложения приведены в письме Минфина от 10.12.2014 г. № 03-05-04-02/63602. Владелец квартиры после выделения доли его собственности в земельном участке под МКД не наделяется правом самостоятельного распоряжения таким активом, он не может отчуждать его по собственной инициативе или производить выдел своей части земли в натуре (п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Налоговый орган исчисляет налоговые обязательства по расчетам физических лиц с бюджетом по земельному налогу только на основании данных из государственного кадастра и базы ЕГРН. Но на практике в подавляющем большинстве МКД официально не выделены доли владельцев квартир в земельном наделе под зданием, что препятствовало определению размера земельного налога. При этом законодательно не прописан алгоритм привлечения к ответственности владельцев квартир за отсутствие выделенных земельных долей, как нет и государственного органа, который бы специализировался на работе с собственниками помещений в МКД в отношении земельных территорий, относящихся к конкретному домовладению. Все эти факторы в комплексе и легли в основу решения об отмене земельного налога для владельцев квартир в МКД.
Что касается компаний-застройщиков, то, согласно разъяснениям ФНС в письме от 15.08.2017 № ЗН-4-21/16064@, их обязанность по уплате земельного налога в отношении участка под МКД прекращается с момента перехода этого участка к собственникам помещений дома в общую долевую собственность (с момента регистрации права собственности на любое из помещений первым из собственников).
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.Арендная плата
Упомянутое выше Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11, на которое часто ссылаются Минфин, ФНС и суды, касается спора не о расчете земельного налога, а о начислении арендной платы. Поэтому позиция Президиума ВАС актуальна для застройщиков-арендаторов.
Обратите внимание: с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность, а мэрия и застройщик утрачивают права на него (Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11).
Несмотря на то, что эта позиция была сформулирована еще в 2012 году, арендодатели до сих пор начисляют застройщикам задолженность по арендной плате и пени. Правда, суды встают на сторону организаций, указывая, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у арендатора прекратилась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком под жилым домом.
Важно, что к такому выводу приходят арбитры и в случаях, когда на одном земельном участке строится несколько жилых домов. В этих ситуациях застройщик обязан вносить арендную плату только за ту часть земельного участка, которая не перешла в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения в пользу застройщиков имеются во всех округах. Назовем реквизиты некоторых постановлений:
АС МО от 04.09.2019 № Ф05-11869/2019 по делу № А40-302392/2018;
АС ЦО от 08.02.2018 № Ф10-153/2018 по делу № А23-8333/2016;
АС УО от 14.02.2019 № Ф09-9359/18 по делу № А60-14838/2018 (Определением ВС РФ от 14.06.2019 № 309-ЭС19-7780 отказано в передаче дела на пересмотр);
АС СЗО от 28.12.2015 № Ф07-3371/2015 по делу № А56-51801/2014;
АС ПО от 25.09.2017 № Ф06-24488/2017 по делу № А55-21396/2016.
Чтобы правильно определить доли участков, суд может назначить экспертизу. Например, в Постановлении АС ЦО от 28.08.2019 № Ф10-3153/2019 по делу № А84-4722/2017 указано:
тот факт, что земельные участки под жилыми домами не сформированы, не свидетельствует о продолжении действия договора аренды после регистрации прав первых собственников на помещения в этих домах;
арендодатель вправе требовать арендную плату только за землю, которая находится непосредственно у застройщика, то есть под объектами незавершенного строительства;
представленный расчет задолженности по арендным платежам сделан исходя из общей площади земельных участков, переданных в аренду, без учета земельных участков, на которых расположены уже сданные в эксплуатацию жилые дома;
с целью определения площадей земельных участков следует провести экспертизу.
Таким образом, чтобы доказать необоснованность начисления арендной платы, застройщику необходимо ссылаться на Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11, а также судебную практику, прежде всего своего округа.
В случае излишнего внесения платы (за период после регистрации права собственности участника на помещение в доме, за весь участок) застройщик вправе обратиться к арендодателю и в суд с требованием о возврате соответствующей суммы (см, например, определения ВС РФ от 13.04.2017 № 304-ЭС17-3001 по делу № А45-6590/2016 и от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174 по делу № А40-130924/2014).
Должна ли организация уплачивать земельный налог с площади земельного участка, находящегося под встроенно-пристроенным нежилым помещением к многоквартирному дому, приобретенным в собственность?
Если встроенно-пристроенное помещение входит в состав многоквартирного дома, то организация не должна уплачивать земельный налог.
Собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) в том числе принадлежит земельный участок на праве общей долевой собственности, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на данном земельном участке (общее имущество МКД) (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Доля собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, в том числе на земельный участок под МКД, пропорциональна размеру общей площади данного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Таким образом, если пристройка нежилого помещения является частью МКД, то на его собственника также распространяются нормы ЖК РФ.
Установить, входит ли пристроенное помещение в состав дома, можно при наличии признаков единства здания, приведенных в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 (далее – Инструкция N 37).
Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием (Приложение 1 к Инструкции N 37).
Встроенно-пристроенное нежилое помещение – помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м (Приложение Б к СП 31-107-2004 “Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий”, одобренному и рекомендованному Письмом Госстроя России от 28.04.2004 N ЛБ-131/9).
Признаками единства здания служат (Приложение 1 к Инструкции N 37):
– фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала;– общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (при отсутствии сообщения между частями одного здания).
Наличие у пристройки отдельного входа, отдельных коммуникаций, отдельных точек ввода и врезки труб, а также то, что пристрой расположен на отдельном участке, выделенном для его строительства и эксплуатации, указывают, что пристройка является самостоятельным объектом недвижимости даже при наличии общей стены с МКД (Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2019 N 305-ЭС19-1047, Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2013 по делу N А40-120000/12-117-1164).
Если пристройка является конструктивной частью жилого дома, имеет общие сети водоснабжения (холодного и горячего) и отопления, подача коммунальных энергоносителей в помещение осуществляется по общедомовым сетям, материалы для строительства пристройки и МКД идентичны, то она не может рассматриваться как отдельный объект недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2019 N 305-ЭС19-19906 по делу N А41-10378/2019, Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2014 N Ф09-3787/14).
Таким образом, необходимо индивидуально в каждом случае определять, является ли встроенно-пристроенное помещение частью МКД.
Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено данным пунктом (п. 1 ст. 388 НК РФ).
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования (муниципалитета) (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).
Земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения по земельному налогу (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ).
Таким образом, если встроенно-пристроенное помещение, принадлежащее организации на праве собственности, входит в состав МКД, организация не должна уплачивать земельный налог. Для того чтобы определить, входит ли указанная пристройка в состав общего имущества МКД, необходимо индивидуально определить все особенности ее конструкции и сопутствующих коммуникаций.
ВС: Собственник помещений должен уплачивать земельный налог на участок под зданием
Оба эксперта отметили, что ВС подтвердил свою ранее высказанную позицию по данному вопросу, а ее закрепление приведет к формированию единообразия практики по данному вопросу. При этом один из них добавил, что примененный Судом подход фактически развивает концепцию «единства судьбы земельного участка и постройки на нем».
ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе решение апелляции в споре об уплате земельного налога между собственником земельного участка и покупателем нежилых помещений в здании на этом участке.
5 декабря 2013 г. ООО «Сэйлникс» приобрело у ООО «Эдванс» нежилые помещения, расположенные в принадлежащем продавцу здании, построенном на земельном участке, также принадлежащем продавцу. Покупатель помещений зарегистрировал право собственности на них 20 декабря 2013 г.
Впоследствии общество «Эдванс» обратилось в арбитражный суд с иском к «Сэйлникс». По мнению истца, после уплаты им земельного налога за период с 28 апреля 2014 г. по 29 июня 2016 г. у ответчика возникло неосновательное обогащение.
Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что ответчик не является плательщиком земельного налога и за ним не оформлены права на земельный участок. Также суд исходил из того, что право собственности на земельный участок закреплено за истцом и в платежных поручениях не идентифицирован период, за который вносился налоговый платеж.
Впоследствии апелляция отменила решение суда, удовлетворив требования истца в полном объеме. Вторая инстанция сочла, что отчуждение недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, в силу закона невозможно. Поэтому приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок. При этом неважно, оговорено данное право в договоре купли-продажи недвижимости или нет; оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет.
Апелляция также признала правомерным расчет неосновательного обогащения ответчика на основе выписок из налоговой декларации истца и его платежных поручений. При этом вторая инстанция опиралась на соответствующие статьи ГК, ЗК РФ и Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и исходила из того, что бремя расходов по содержанию земельного участка неправомерно возложено на истца в связи с продажей помещений.
Окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Кассация пришла к выводу, что обязанность по уплате земельного налога возникает с момента госрегистрации в ЕГРП за покупателем права собственности на земельный участок. По мнению третьей инстанции, поскольку переход права собственности на спорный земельный участок не зарегистрирован, ответчик (покупатель) не являлся плательщиком земельного налога.
Далее общество «Эдванс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, ссылаясь на нарушения судом округа норм материального права.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ своим Определением № 305-ЭС18-5945 по делу № А40-60970/2017 отменила постановление окружного суда, оставив в силе постановление апелляции. Со ссылкой на подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ Верховный Суд напомнил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных законом).
Ссылаясь на редакцию ст. 273 ГК РФ, действовавшую на момент заключения договора купли-продажи, ВС указал, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Аналогичные выводы можно сделать и из ст. 552 ГК РФ.
По мнению Суда, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений с момента госрегистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.
Также ВС РФ указал, что при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок, при этом он сослался на п. 4 ст. 244, 273, 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.
Верховный Суд пришел к выводу, что суды первой инстанции и округа неправильно применили к спорным правоотношениям нормы НК РФ и не применили ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244, п. 1 ст. 1101 ГК РФ. В связи с приобретением ответчиком доли в праве на земельный участок он обязан уплачивать земельный налог. Если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
Юрист ООО «Содружество Земельных Юристов» Павел Лобачев считает, что определение Суда содержит важную правовую позицию. «Если здание и земельный участок под ним принадлежат одному лицу, то при отчуждении здания покупателю также переходит право собственности на земельный участок в силу закона (без отдельного упоминания об участке в договоре и без регистрации перехода права на него)», – отметил эксперт.
По его мнению, это применимо и в случае отчуждения отдельных помещений в здании – покупатель приобретает право собственности на соответствующую долю в праве на земельный участок. Такой подход, считает Павел Лобачев, фактически развивает концепцию «единства судьбы земельного участка и постройки на нем» (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), предлагая рассматривать переход права на землю при продаже помещения в качестве исключения из принципа внесения (права на недвижимое имущество возникают по общему правилу с момента их регистрации в соответствии со ст. 8.1 ГК РФ).
Павел Лобачев полагает, что покупатели зданий (и помещений) должны помнить, что по умолчанию они также приобретают права на земельный участок (долю в праве на него), а значит, должны нести бремя его содержания, в том числе и платить причитающиеся налоги.
Эксперт отметил, что и ранее Верховный Суд РФ формулировал подобные выводы в Определении № 307-ЭС17-5707 от 23 ноября 2017 г., однако и после него судебная практика по данным спорам оставалась неоднозначной. «Таким образом, закрепление изложенной позиции ВС РФ, вероятно, приведет к формированию единообразия практики по данному вопросу», – заключил юрист.
Руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры» Сергей Попов также отметил, что в рассматриваемом споре истец пошел по пути, ранее указанному ВС РФ в его Определении № 307-ЭС17-5707: «Если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении».
Эксперт отметил, что ответчик – покупатель помещений в здании, на котором расположен земельный участок, в судебном процессе не отрицал, что обязан зарегистрировать свое право на земельный участок и уплачивать земельный налог, однако не сделал этого вплоть до судебного разбирательства по каким-то своим внутренним причинам: «Возможно, у суда и создалось впечатление, что покупателем сознательно затягивался процесс оформления земли в собственность исключительно для собственной выгоды. Ведь чем дольше его право на участок было не оформлено, тем больше платил за него налог кто-то другой».
«Исходя из позиции ответчика, он предпочел бы, чтобы продавец помещений судился не с ним, а с налоговым органом по возврату излишне уплаченного налога. Однако суд решил по-другому и использовал ранее сформированную позицию ВС РФ по взысканию излишне уплаченных продавцом денежных средств непосредственно с покупателя», – заключил Сергей Попов.
Налог на имущество физических лиц в 2022 в Московской области
С 1 января 2022 года вступил в силу новый закон, по которому налог на имущество физических лиц будет рассчитываться по кадастровой стоимости жилья и иной недвижимости. В 2022 году такие изменения приведут к тому, что размер налогов жителей Москвы и Московской области существенно вырастет.
В чем суть изменений
На размер имущественного вычета, который до изменений в законодательстве рассчитывался по инвентаризационной стоимости, влияли несколько факторов:
степень износа жилья;
общая жилая площадь;
расходы на строительство.
Чем больше лет дому, тем дешевле его инвентаризационная стоимость и размер налога на такое имущество. С 1 января 2022 года в силу вступил новый закон, по которому налог на имущество физических лиц в 2022 году будет рассчитываться по кадастровой стоимости.
Если раньше старая двухкомнатная квартира в хрущевке оценивалась по инвентаризационной стоимости в 300 тыс. руб., то по кадастровой оценке ее стоимость составит примерно 3 млн. руб.
При старой системе исчисления налога на имущество, приходилось больше платить владельцам нового жилья, так как оно имело меньше износа. Инвентаризационные методики расчета использовались с 1969 года вплоть до 2015 года. После наступил переходный период, который закончился 1 января 2022 года.
Кадастровая стоимость основывается на рыночной оценке жилья, которое даже у старых квартир существенно выше инвентаризационной. Кадастровая стоимость жилья рассчитывается по средней себестоимости, без учета индивидуальных особенностей жилья.
Кадастровая стоимость распространяется на всю недвижимость физических лиц:
Кадастровая стоимость, по которой теперь будет рассчитываться налог на имущество физических лиц в 2022 году в Московской области, определяется экспертами Росреестра. Они используют в расчетах специальную формулу.
Самостоятельно рассчитать стоимость своей недвижимости сложно. Жители столичного региона могут посмотреть кадастровую стоимость своих квартир, земельных участков и иной недвижимости на сайте Росреестра в разделе «Деятельность» — «Кадастровая оценка».
Каким будет размер налога на имущество физических лиц
Для расчета нового налога на имущество граждан следует определиться с кадастровой стоимостью имущества. Согласно новому закону, налогом облагается не вся жилая площадь, а та, что остается, когда из общей вычитаются определенные квадратные метры, не облагающиеся налогом:
для квартиры – 20 м²;
для комнаты – 10 м²;
После этого кадастровую стоимость жилья нужно разделить на оставшиеся квадратные метры, чтобы понять, сколько стоит один квадратный метр по новым расчетам. Затем из общей площади жилья вычитается площадь, не облагаемая налогом.
Получившийся результат нужно умножить на стоимость одного квадратного метра по кадастровым расчетам. Получившийся результат нужно умножить на 0,1 – ставку налога.
Если гражданин владеет стандартной квартирой площадью в 49 м², то платить налог придется за 29 м². Столичная недвижимость по кадастровой оценке стоит дороже, чем в других регионах.
Даже в Подмосковье жилье по кадастровой оценке будет стоить дороже, чем в любых других регионах, поэтому налог на имущество физических лиц в 2022 году в Московской области существенно вырастет.
Платить имущественный налог придется не только за жилье, но и за любую недвижимость, которая находится собственности. При этом вычитаются необлагаемые квадратные метры только из жилых помещений. Гараж, земельный участок, машино-место будут облагаться в полном объеме с учетом их общей площади.
Не платить такой увеличенный налог с недвижимости, находящейся в собственности граждан, могут по закону льготники:
инвалиды I и II групп;
пострадавшие во время чернобыльской аварии;
Если официально зарегистрированные ИП или самозанятые используют свое жилье как место официальной работы, то они также могут быть освобождены от уплаты нового налога на недвижимость.
Ослабление налогового бремени для бизнеса в Московской области
В конце 2019 года губернатор Московской области подписал новый закон, вносящий изменения в действующие налоговые ставки на имущество организаций в регионе. Согласно этой поправке, в Подмосковье в 2022 году будет снижена налоговая ставка на имущество организаций.
При этом расширяется список кадастровой недвижимости, с которой в регионе будет взиматься налог.
Изменения были внесены для облегчения налоговой нагрузки на бизнес. При этом, снизив налоговую ставку, власти Московской области расширили список облагаемой налогом недвижимости. Теперь и организации по новому закону будут платить налог по кадастровой стоимости с имущества, которое признается имуществом физических лиц.
Если размер уплаченного налога на имущество физических лиц в 2022 году будет рассчитан не по кадастровой стоимости, у налогоплательщика образуется недоплата, на которую будет начисляться пеня.
Размер взимаемого налога с недвижимости физических лиц с 2022 года будет увеличен, так как будет рассчитываться по кадастровой стоимости.
Граждане могут узнать кадастровую стоимость своего жилья на официальном ресурсе Росреестра.
Если собственники частной недвижимости входят в группу льготников, то они освобождаются от уплаты налога на свою недвижимость.
В целом, в 2022 году налог на имущество физических лиц вырастет по всей России.
Налог на имущество физических лиц
Российские пенсионеры освобождены от уплаты имущественного налога. Как пояснили в пресс-службе Федеральной налоговой службы (ФНС), они имеют право не платить ежегодно начисляемый налог на каждый объект из данного перечня недвижимости:
- квартира или комната;
- жилой дом или его часть;
- гараж или место для машины;
- помещения, в которых гражданин осуществляет творческую деятельность (п. 14. п. 1 ст. 407 НК РФ). Например, это может быть ателье или студия;
- хозяйственная постройка площадью не больше 50 кв. м на территории дачного участка (п. п. 15. п. 1 ст. 407 НК РФ).
Таким образом, если у пенсионера в собственности один дом, одна квартира и один гараж, то он не будет платить налог ни за один из этих объектов.
Но если у пенсионера, к примеру, две квартиры, то за одну из них налог на имущество придется заплатить, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. В таком случае он должен уведомить налоговую, в отношении какой именно квартиры хочет использовать льготу. «Если этого не сделать, льготу предоставят по объекту с максимальной суммой налога. Льгота не предоставляется, если пенсионер владеет дорогостоящей недвижимостью стоимостью более 300 млн руб. или использует ее в предпринимательских целях», — отметил Владимир Кузнецов.
Освобождаются от уплаты имущественного налога не только пенсионеры, которые имеют свой статус в силу возраста, но и другие категории граждан. Например, инвалиды I или II группы, а также инвалиды с детства и дети-инвалиды, получающие пенсию по инвалидности. Также это могут быть люди, которые получают пенсию по потере кормильца. При этом сам пенсионер может работать и получать зарплату, но льгота все равно будет действовать.
Российские пенсионеры освобождены от уплаты имущественного налога и частично — от земельного (Фото: ViewFinder nilsophon/shutterstock)
Заключение
Налогообложение в нашем случае земельного участка под жильем регулируется сразу несколькими кодексами: ЖК, ЗК, НК. Нормы каждого из них имеют свои тонкости и нюансы. Человеку, не имевшему ранее с законом дела и не знакомому с юридической казуистикой, порой разобраться во всех тонкостях самому не под силу.
Поэтому, учитывая, что налогообложение одна из самых сложных областей права, лучше обратиться к квалифицированному юристу. Но надо помнить, что юристы, как и врачи, имеют узкую специализацию. Выбирать надо того юриста, который занимается именно теми вопросами, которые вам предстоит решить, и имеет наработанный практикой опыт. Размер штрафов по неуплате земельного налога смотрите здесь.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Также в письме сообщается: в указанных судебных актах на основании ст. 36 ЖК РФ, пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ и ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ содержится вывод о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в силу федерального закона поступает в долевую собственность собственников помещений в доме, даже если прекращение предшествующего права застройщика на этот земельный участок не было зарегистрировано в установленном порядке.Есть ли льготы?
Федеральным законодательством установлено, что ряд организаций, предприятий, а так же физических лиц полностью освобождается от уплаты земельного налога или им предоставляется налоговая льгота. Юридическим лицам при этом льготы не предоставляются. Они могут быть только освобождены уплаты. Местные органы могут только увеличить сумму льготы и число лиц, которым полагается льгота.
А вот отменить или изменить федеральные нормы они не вправе. Мы не будем приводить перечень предприятий и лиц, которым полагаются льготы и освобождение от уплаты, поскольку он достаточно объемный. Отошлем любопытствующего читателя к специализированной литературе, в которой публикуются нормативные акты федерально и местного значения, т на сайты налоговой службы и Росс реестра.
Отметим только, что предоставление льгот инвалидам 1-й, 3-1 группы, детства регулируется на федеральном уровне, а многодетным семьям на местном.
Загрузка...