Уменьшение общего имущества в многоквартирном доме

Провести общее собрание собственников в доме под управлением ЖСК и решить вопрос по включению новых объектов в состав общего имущества гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%». Узнайте, как работает сервис.

Обосновать критерий “уменьшения” общего имущества собственников, это сколько в процентах, метрах, объёмах?

Добрый день! Меня интересует критерий “уменьшения общего имущества”. Выдолбить дверь размером 2300х1900мм в стене – да, вроде явное уменьшение суммарной площади стены, хотя площадь фасада считается ” длина х высота” БЕЗ учёта площади оконных и дверных проёмов, поэтому новая дверь прекрасно вписывается в ряд таких же окон и дверей и НЕ УМЕНЬШАЕТ площадь фасада. При правильном проектировании и проведении СМР новая дверь НЕ СНИЖАЕТ несущую способность стены, не влияет на её ” целостность”, “изгибность”, ” толстость” и т.д. То есть раз площадь фасада не уменьшается, то и общее имущество не уменьшается. Но вопрос в другом: я сверлю дырочку под болт диаметром 5 мм. Площадь дырочки 0,00002 кв.м. При площади , скажем, дворового фасада 2000 кв.м. эта дырочка составляет 0,0000000002% от площади фасада, то есть величину НИЧТОЖНУЮ. Является ли эта дырочка “уменьшением общего имущества”? скорее всего – нет. А десять дырочек? Вспомним философию: где переход из количества в качество?

И от чего, от какой отправной точки определяется это “уменьшение”, если НИКТО и НИКОГДА не делал реестр, точное описание с цифрами, этого общего имущества?

То есть всё зависит от внутреннего убеждения, а оно зависит от компетенции.

Вопрос теоретический или Вам требуется помощь в легализации перепланировки или реконструкции?

Вам отказали в согласовании строительных работ?

Сверление отверстий в стенах или увеличение дверного проема не уменьшает общее имущество собственников МКД, в расчет берется именно общая площадь помещений, например при отгораживании тамбура в квартиру происходит уменьшение общего имущества дома за счет присоединения тамбура к квартире.

Позиции судебной практики по уменьшению общего имущества

В соответствии со ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/17807993/#ixzz5it1sHrxO

Приложите отказ, если таковой вынесен.

С уважением! Г.А. Кураев

Судебная практика при этом допускает случаи оспаривания решений об увеличении дверного или оконного проема как уменьшающие общее имущество собственников МКД.

В данном примере суд не указал на уменьшение общего имущества в стене а обратил внимание на получение собственником квартиры доступа на земельный участок при устройстве отдельного входа из окна.

Вследствие устройства дверного проема в несущей и ограждающей стене, произошло самовольное изменение конфигурации здания, которое затрагивает конструктивные элементы жилого дома, в том числе несущую стену и ограждающие конструкции. При этом суд отмечает, что обустройство входа в помещение невозможно без занятия земельного участка, в связи с чем также сопряжено с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, ведет к изменению порядка пользования земельным участком на котором расположен жилой дом, что требует получения согласия всех собственников помещений в данном доме, которое ответчиком не получено.
http://sudact.ru/regular/doc/f.

Всё замечательно, вижу «уменьшение общего имущества», но ответа на свой вопрос не вижу. Где критерий уменьшения?

добрый день, я правильно понимаю, что вы хотите сделать отдельный вход в помещение? Дело в том, что юридически и небольшое отверстие является уменьшением общего имущества (ст. 36 ЖК РФ) и я полностью согласен с вашим негодованием, но судебной практике не важны отверстия в стенах, под запрет подпадают отдельные входные группы и тут практика однозначная — 100% согласие всех собственников недвижимости.

Дополнительно есть еще более интересная практика, так вы верно указали, что к общему имуществу относятся несущие конструкции, а они не только располагаются по периметру здания, но и внутри него. В настоящее время для того, чтобы сделать проем в несущей конструкции (внутри офиса, квартиры) не требуется это согласовывать со всеми (хотя как вы понимаете это такое же уменьшение общего имущества), а если сделать такой же проем, но на улицу, то нужно получать 100% согласие. Это конечно театр абсурда и когда то я пытался сломить практику и показать, что однобокий подход недопустим, но законодатель пошел по пути недопущения переводов квартир из жилого в нежилой фонд (эта практика пошла оттуда) и сформировал судебную практику против узаконивания подобных работ.

Роман, согласен в театром и бредом во многих решениях, но жить то надо, если меня заставят снять наружные блоки кондиционеров, банк съедет, да и вообще, без кондиционеров 2300 кв.м., весь первый этаж дома никому не нужен.

И что делать, не бороться?

Все немного проще- нет такого понятия как критерий тут вообще

есть список имущества которое отнесено к общедомовому

2. В состав общего имущества включаются:
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

При площади, скажем, дворового фасада 2000 кв.м. эта дырочка составляет 0,0000000002% от площади фасада, то есть величину НИЧТОЖНУЮ.
Константин

Никто это высчитывать не будет — если затронули общедомовое имущество- к вам без согласия собственников- могут выставить претензии и требование исправить это

Из материалов дела видно, что А. не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры, произведенные работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями).
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)

конечно строители — проводя экспертизу могут указать что имущество не было уменьшено, но вот если вы делали какую то реконструкцию — и это затронуло общее имущество- это опять же требует согласия.

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 1 марта 2022 г. – Федеральный закон от 30 декабря 2022 г. N 476-ФЗ

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ЖИЛЬЦАМИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила содержания общего имущества).

Состав общего имущества утверждается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Наиболее полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества указан в п. 1 Правил содержания общего имущества.

В состав общего имущества входит:

– межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

– ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

– ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

– земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

– иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

– внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, отопления, электроснабжения.

Основным документом, регулирующим отношения между собственниками помещений и управляющей компанией, является договор управления многоквартирным домом.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Данный договор управляющая компания обязана заключить с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Немаловажным условием договора является контроль выполнения обязательств управляющей компании. Согласно п. 11 ст.162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Необходимо помнить, что:

1) Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме;

2) Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме указанного собственника (т.е. общая площадь всех частей помещения принадлежащего собственнику, связанных с проживанием, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас должна быть пропорциональна размеру всех помещений входящих в состав общего имущества многоквартирного дома);

3) Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации, и устанавливается на срок не менее чем один год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления.

Содержание общего имущества определяются в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Примерный перечень действий по содержанию многоквартирного дома указан в

п. 11 Правил, включает в себя:

а) осмотр общего имущества;

в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах “а” – “д” пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Согласно ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации, органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ.

В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее – ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений.

Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее – наниматель), – к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

Лицо, которому направлено заявление в письменной форме или сделано устно, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.

При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В случае отказа собственник помещения может защитить свои права, как в судебном, так и внесудебном порядке. В данном случае собственник является потребителем услуг. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, – его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний для оценки качества проведенного капитального (текущего) ремонта, суд согласно ст.79 Гражданского процессуального кодекса РФ назначает экспертизу, проведение которой может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Согласно Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ) государственная судебно – экспертная деятельность осуществляется в процессе судопроизводства государственными судебно – экспертными учреждениями и государственными судебными экспертами и состоит в организации и производстве судебной экспертизы.

Если Вы не нашли необходимую информацию, попробуйте
зайти на наш старый сайт

Разработка и продвижение сайта – FMF

Почтовый адрес:
432071, г. Ульяновск, ул. Дмитрия Ульянова, д. 4

Телефон:
+7 (8422) 44-45-08
Электронная почта:
73rpn@73.rospotrebnadzor.ru
(только для служебной корреспонденции)

Квартира на вырост

Интересную житейскую ситуацию рассматривал недавно Верховный суд РФ. Она касается тех, кто решил увеличить размер своей квартиры за счет чердака или подвала.

Нередко риелторы, предлагая квартиру на последнем этаже, уверяют, что владелец сможет ее увеличить. Но не говорят, при каких условиях. Фото: PHOTOXPRESS

Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.

Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.

Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.

В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.

Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира – это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.

До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.

Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.

Если при перестройке квартиры общее имущество дома станет меньше, голосовать за это должны все владельцы

Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”. В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, “организованные в мансардном этаже”, соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.

Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.

Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали “за”. Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.

Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же “иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников”. В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.

В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.

В следующей статье того же кодекса – 40-й – написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм – согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. “Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.

То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.

Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново.

В отличие от коттеджей, в многоквартирных домах чердаки – это общее имущество жильцов. Реконструировать их можно. Но – только с согласия абсолютно всех владельцев. Фото: PHOTOXPRESS

Уменьшение общего имущества в многоквартирном доме

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо согласие всех собственников дома Споры, связанные с использованием общего имущества многоквартирного дома, являются достаточно распространенными в практике судов, однако, до сих пор далеко не все проблемные вопросы урегулированы действующим законодательством или разъяснены Пленумом ВС РФ.

Вопрос о возможности распоряжения общим имуществом многоквартирного дома уже не раз становился предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ, что свидетельствует о том, что среди нижестоящих судов нет единства во мнении, в том числе, при решении вопроса о том, какое количество голосов необходимо получить на общем собрании собственников помещения, чтобы использование тем или иным лицом общего имущества многоквартирного дома была законным.

Размещение рекламных баннеров на стенах многоквартирного дома, устройство отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже дома, объединение нежилого помещения на первом этаже с нежилым помещением, находящемся над ним на втором этаже, путем проделывания отверстия в плите перекрытия и т.д. и т.д. – все это споры, связанные с уменьшением общего имущества многоквартирного дома.

В ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ дается перечень имущества, которое считается общим имуществом многоквартирного дома и которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. К таковому, в частности, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и т.д.

Более подробный перечень имущества, относящийся к категории «общее имущество многоквартирного дома» определен Постановлением Правительством РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Как было указано выше, часто возникающим вопросом при использовании и распоряжении собственниками помещений общим имуществом многоквартирного дома является вопрос о том, какое количество голосов необходимо для принятия решения?

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как видим, согласие всех собственников необходимо, если происходит уменьшение общего имущества многоквартирного дома путем реконструкции. Таким образом, далеко не каждое уменьшение имущества требует 100 –процентного согласия собственников помещений.

Под реконструкцией, согласно Градостроительному кодексу РФ, понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Таким образом, размещение рекламы на стене многоквартирного дома или установление кондиционера на стене дома, как таковой, реконструкцией не является, а, следовательно, не подпадает под требования о необходимости получения согласия всех собственников помещения.

В таком случае, достаточно большинства голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Если же происходит реальное уменьшение имущества путем изменения его параметров, например, установка отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже многоквартирного дома, требует выреза подоконной части наружной стены до отметки пола, а также занятие части придомовой территории путем установки веранды, то необходимо получить согласие всех собственников многоквартирного дома.

Как правило, позиция ответчика сводится к ссылке на ч. 1 ст. 36, которая указывает на то, что общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Эта часть статьи содержит исключения, однако исключения в виде уменьшения общего имущества многоквартирного дома мы не найдем.

Это упущение законодателя является лазейкой для ответчика, которая однако, как правило, не находит поддержки в суде.

Если Вам необходима помощь или у Вас остались вопросы позвоните по телефону 8-925-00-11-872 или оставьте свой вопрос для получения консультации по данному вопросу.

Как принимается решение о выборе ЖСК как способа управления домом

Когда многоквартирный дом построен, собственники помещений обязаны выбрать способ управления (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если никто из членов ЖСК на этот момент ещё не получил права собственности, то решение принимается жилищно-строительным кооперативом как юридическим лицом и единоличным собственником.

Если хотя бы один собственник, полностью выплативший сумму взносов, не состоит в кооперативе, то вопрос выносится на ОСС, проводимом в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ).

Если собственниками принято решение управлять домом с помощью ЖСК, то кооператив обязан сообщить об этом в орган ГЖН (ч. 6 ст. 110 ЖК РФ). Приступая к управлению многоквартирным домом, ЖСК отвечает за содержание и ремонт общего имущества собственников и обязан заключить соответствующие договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и обслуживающими организациями.

Также, согласно определению Коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.09.2015 по делу № 305-КГ-1770, жилищно-строительный кооператив вправе заключить договор управления со специализированной управляющей организацией. Заключение такого договора не меняет способ управления домом и предполагает, что у ЖСК возникает обязанность контролировать выполнение договорных обязательств УО как исполнителем оказываемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Вопреки мнению заявителей, жилищное законодательство (глава 6 раздела II, раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации), исходя из принадлежности общего имущества в многоквартирном доме всем собственникам помещений в нем, не наделяет отдельных собственников помещений правом согласовывать с контрагентами условия договоров по поводу общего имущества без специального уполномочия сообществом собственников помещений. Отмеченное не исключает их участия в соответствующих договорных отношениях на общих для всех собственников помещений в многоквартирном доме условиях.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).

Так, суд кассационной инстанции, руководствуясь статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 N 126-ФЗ “О связи”, учитывая порядок пользования объектами общего имущества в совокупности с правами организации связи на размещение оборудования, указал на необходимость установления обстоятельств принятия собственниками многоквартирных домов решения о размещении оборудования общества “АйПильсин” в местах общего пользования.

В соответствии с частью 2 статьи 129 указанного Кодекса, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 настоящего Кодекса).

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 настоящего Кодекса).

В частности, Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ “Об акционерных обществах”, Федеральным законом от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания соответственно акционеров, участников общества, собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пункты 3 – 5 статьи 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пункты 1, 2, 7 статьи 181.4, статья 181.5 ГК РФ).

Установленное ограничение не означает лишение собственников помещений права на участие в деятельности по управлению домом. Из положений раздела VIII “Управление многоквартирными домами” в их взаимосвязи с положениями главы 6 “Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников” Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что при других способах управления многоквартирным домом собственники помещений имеют большую часть тех же прав, что и при непосредственном управлении, в том числе право участвовать в общих собраниях собственников помещений, участвовать в выработке их решений, коллективными решениями изменять способ управления многоквартирным домом, представлять и защищать свои права, законные интересы других собственников в органах государственной власти, органах местного самоуправления.

В гражданском и жилищном законодательстве “жилой дом” понимается как одноквартирный. Если под понятием “жилой дом” подразумевается многоквартирный дом, а это специально указывается (п. 2 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также гл. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации). В данных Методических указаниях предполагается отдельное проведение расчетов платы за коммунальные услуги в многоквартирных домах и жилых домах в связи с разным уровнем их благоустройства и разным режимом пользования услугами.

21. На отношения собственности в многоквартирном доме в кооперативе при условии полностью оплаченного пая хотя бы одним членом кооператива распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.

22. Со дня оплаты хотя бы одним из членов кооператива пая полностью имущество, указанное в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В гражданском и жилищном законодательстве “жилой дом” понимается как одноквартирный. Когда под этим понятием подразумевается многоквартирный дом, на это специально указывается (пункт 2 статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение общего имущества в многоквартирном доме

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 36 ЖК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

С 01.03.2022 в п. 2 ч. 1 ст. 36 вносятся изменения (ФЗ от 30.12.2022 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Общее имущество жильцов многоквартирного дома

Приобретая квартиру или даже офис, далеко не каждый из нас задумывается, что он становится собственником не только купленного объекта недвижимости, но и одновременно в силу закона становится участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Начальник отдела регистрации прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Эндже Мухаметгалиева ответит на наиболее часто возникающие вопросы.

Что же законом отнесено к общему имуществу?

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

– помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,

– иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы),

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещения и обслуживающее более одного помещения,

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Общее имущество является единым, неделимым объектом и принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Можно ли отказаться от права на общее имущество многоквартирного дома в пользу другого лица или отчуждать такое имущество?

Любому собственнику помещения (квартиры или нежилого помещения) в многоквартирном доме принадлежат права владения, пользования и распоряжения общим имуществом. При этом право на общее имущество многоквартирного дома неразрывно связано с правом на помещение в данном доме, то есть собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество отдельно от права собственности на данное помещение, а также, будучи собственником помещения, не вправе отказаться от доли в праве на общее имущество.

Кроме того, Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает ограничение на распоряжение общим имуществом многоквартирном доме: уменьшение размера общего имущества возможно исключительно путем его реконструкции. Единственный способ уменьшения общего имущества в многоквартирном доме означает, что собственники помещений не вправе иным образом отчуждать (продавать, дарить, менять) общее имущество (часть общего имущества, долю в праве и т.д.).

Требуется ли государственная регистрация права на общее имущество многоквартирного дома?

Согласно положениям действующего законодательства вне зависимости от того, будет ли проведена государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нет, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Иными словами, право долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает у собственника помещения в силу закона и не связано с моментом государственной регистрации права.

Почему при государственной регистрации права собственности на помещение одновременно не проводится государственная регистрация права заявителя на общее имущество многоквартирного дома?

Исходя из требований Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. При этом Законом о регистрации определены случаи, когда государственная регистрация прав может быть проведена без заявления правообладателя. Государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме к таким случаям не относится.

Таким образом, заявительный характер государственной регистрации прав не позволяет осуществить её без волеизъявления правообладателя.

Если собственник помещения желает, чтобы возникшее в силу закона право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, было «зафиксировано» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и было отражено в свидетельстве о государственной регистрации права на помещение, необходимо обратиться в установленном порядке в Управление, представив документы, перечень которых можно найти на официальном сайте rosreestr.tatarstan.ru в разделе «Для граждан и организаций» – далее – «Для граждан» – «Общее имущество в многоквартирном доме».

Можно ли зарегистрировать право долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на определенные объекты, входящие в состав общего имущества (например, подвальное помещение)?

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие зарегистрировать право собственности на отдельные объекты, входящие в общее имущество многоквартирного дома и предназначенные для обслуживания дома. Как уже было указано выше, общее имущество является единым, неделимым объектом. Это обстоятельство следует учитывать при обращении за государственной регистрацией прав.

В чем уменьшение общего имущества при возведении пристроя к многоквартирному дому?

Суды отказывают в признании права собственности в случаях самовольного возведения пристроев к многоквартирным домам. Ссылку дают на часть 3 статьи 36 ЖК РФ, согласно которой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Между тем, не совсем понятно в чем уменьшение общего имущества при возведении пристроя к многоквартирному дому? Совершенно очевидно, что право может быть признано только на весь многоковартирный дом. И при этом произойдет увеличение не только отдельного жилого (или не жилого помещения), но и характеристик всего дома.

Уменьшалась в таком случае как-то общая часть дома? Нет.

Уменьшился весь участок? Нет, стоит в тех же границах.

Сказать, что часть участка перешла в исключительную собственность собственника помещения со спорным пристроем тоже нельзя. Не говорим же мы, что участок под домом принадлежит собственникам помещений на первом этаже?

Так в чем тут уменьшение?

Изменился характер использования с общего на частный? Тоже нет. Был общий придомовой участок, стал общий под домом. Изменилась разве, что цель использования. Но уже это точно не про ст. 36 ЖК РФ. Или нет?