У нас не было случая что бы подобную перепланировку согласовали по эскизу, но был случай, когда собственник хотел согласовать расширение санузла на 10 см, по эскизу, что в целом одно и тоже (изменение гидроизоляции).
Как не лишиться квартиры из-за перепланировки
Я интерьерный журналист, и меня постоянно спрашивают, законна ли та или иная перепланировка.
Я подробно изучала законы, которые нужно соблюдать специалистам, и в которых прописано, что можно делать в квартире, а что — нельзя. А еще я знакома с юристами, которые занимаются согласованием перепланировок, и с теми, кто представляет в суде владельцев квартир с незаконной перепланировкой. Некоторые из таких собственников лишились жилья — его продали с торгов по решению суда.
В статье расскажу, чем может быть плоха перепланировка, как проверить, все ли правильно сделано в процессе ремонта, и как избежать проблем из-за незаконной перепланировки.
Что нужно учитывать при перепланировке 1-комнатной квартиры
Выбор планировочного решения для вашей квартиры зависит от множества нюансов. Назовем главные из них:
Есть несущие стены в квартире
Если помещения объединяет перегородка, можно ее снести. Если между комнатой и кухней несущая стена – можно сделать только проем.
Все зависит от серии дома. Например, в сериях П-44 или II-49 комнату и кухню разделяет несущая стена, а вот в блочных высотках И-209А между этими помещениями только перегородка, благодаря которой при грамотном подходе кухню можно присоединить к комнате.
Общая площадь квартиры и площадь комнаты
От этого зависит, на какие зоны можно разделить основное помещение – в каких-то вариантах можно сделать только небольшую спальню с гостиной, а где-то поместится и кабинет, и гостиная, и большая гардеробная.
Площадь коридора и его конфигурация
Это влияет идею расширения санузла за счет прихожей.
Есть лоджия
Полное присоединение лоджий к жилым помещениям, то есть со сносом подоконного блока и без установки на его месте стеклопакета, запрещено, но при правильном утеплении и с монтажом «французских» дверей лоджия может быть функциональной.
На ней можно будет разместить еще одну комнату – например, рабочий кабинет. Это возможно в «однушках» серий II-68-02, II-68-03.
Есть кладовая
В домах старых серий очень часто проектировалось хозяйственное помещение. Сегодня на его месте можно сделать гардеробную или большой шкаф-купе, а в некоторых случаях организовать кухню-нишу.
Газифицированная или электрифицированная кухня
Если в вашей квартире установлена газовая плита, тогда кухню и комнату должна отделять плотно закрывающаяся дверь.
Угловая квартира
В них возможно сделать две комнаты, если это позволяют окна и площадь. Например, сделать «двушку» удастся в доме серии 1–511.
В новостройках одна комната дает очень много возможностей, так как площадь «однушки» часто бывает 48-50 кв. м. и больше. Например, 1-комнатная квартира серии П-111М площадью 52 кв. м. сопоставима с «двушкой», построенной в 70-80-е годы. в домах старых серий варианты перепланировки ограничены.
Минимальная площадь жилой комнаты должна быть не менее 8 кв. м., ширина – не менее 2,25 м, и там должны быть окна. Это нужно учитывать, если вы хотите сделать из «однушки» двухкомнатную квартиру или увеличить площадь кухни.
Если ваша комната будет меньше, при согласовании ее придется обозначить на плане, как нежилое помещение – например, рабочий кабинет. В квартире должно быть четкое разделение между кухней и жилой комнатой.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Частые вопросы нашим экспертам
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона. Диалог с экспертом откроется в приложении.
Что можно делать при перепланировке квартиры?
Согласованный лист с новой планировкой квартиры.
Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:
- перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
- расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
- изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
- демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
- демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
- демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
- устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
- устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
- демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
- остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
- изменение конструкции полов;
- перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
- объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
- демонтаж не несущей перегородки между газифицированной кухней и комнатой с установкой на её месте плотно закрывающихся раздвижных перегородок или рольставен;
- перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
- Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
- Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если у обеих квартир есть хотя бы один общий собственник;
- Устройство антресолей общей площадью не более 40% от площади квартиры;
- Устройство выхода из помещения, оборудованного унитазом, в комнату или кухню. Раньше это было запрещено согласно п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10, но с 1 марта 2022 года данный СаНПиН отменили Постановлением Правительства РФ № 1631 от 08.10.2020, и теперь такую перепланировку выполнять можно;
- Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;
Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.
Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше (после выхода ППМ №1335 от 19.08.2020, актуального и в 2022 году).
Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.
Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).
Теперь выход из санузла (помещения с унитазом) можно выполнять в жилую комнату или кухню, так как ПП РФ №1631 отменило действие СанПиНа 2.1.2.2645-10, который раньше запрещал выполнять такую перепланировку.
Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200 мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.
Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.
С этой статьёй читают
Незаконная перепланировка квартиры в 2022. Все аспекты.
Оформление перепланировки квартиры в 2022. Разбор.
Проект перепланировки квартиры в Москве недорого.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2022. Все нюансы.
Идея 19. Хранение вдоль всей стены до потолка
Идея 20. Стенка для хранения + рабочее место
Порядок согласования:
Отметим, что также как и список документов бывает принципиально одинаковым, но в нюансах может быть разным, так и порядок согласования может несколько различаться, но в целом он следующий:
1 ЭТАП ПЕРЕПЛАНИРОВКИ — ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ
- Получить документы БТИ на квартиру
- Разработать техническое заключение + проект перепланировки. (Будем признательные если обратитесь в нашу компанию)
- Собрать дополнительные документы или согласования. (Например переносим стояк — нужно дополнительно получить согласие УК).
- Подать в жилищную инспекцию через портал Мос.ру
- Получить разрешение на перепланировку
2 ЭТАП ПЕРЕПЛАНИРОВКИ — ПРИЕМКА
- Провести ремонтные работы
- Вести журнал-ремонтно-строительных работ, авторский надзор, скрытые работы и т.д.
- Подать заявление на выход комиссии жилищной инспекции
- Осуществить выход комиссии на квартиру
- Подписать акты о завершенном переустройстве (проектировщики, строители)
- Внести изменения документы БТИ
Особенности идей
Внутренние перегородки в монолитных домах отсутствуют. За счет этого процесс перепланировки проходит легче, а дизайнеры, архитекторы и строители получают большой простор для деятельности.
Перегородки, которые имеются внутри квартиры, могут не быть выложены. Иногда застройщики намечают границы с помощью одного кирпича. Поэтому многие владельцы жилых помещений принимают решение о том, что перепланировка в монолитном доме обязательна.
Несмотря на то, что отсутствие простенков относит квартиру к типу жилья со свободной планировкой, на деле все обстоит не всегда просто. Для того, чтобы перестроить помещение, необходимо согласовать свои действия в соответствии с регламентирующими перепланировку нормативно-правовыми актами.
Среди них выделяют:
При несильных изменениях, которые затрагивают только внутренние перегородки, не являющиеся несущими, согласование проводится без выдачи технического заключения. Однако при переделке туалета, ванны, кухни, коммуникаций и несущих конструкций, требуется наличие проекта и технической документации от застройщика.
В большинстве случаев после продажи квартир в монолитных домах строительные компании прекращают свою деятельность. Тогда разрешение может быть выдано жилищной инспекцией или другими компетентными органами.
Особенностью перепланировки монолитного дома является возможность ее проведения сразу после вселения, ведь владельцы не должны ждать усадки здания, которая в кирпичных домах приводит к возникновению трещин, а, следовательно, повторному ремонту помещения, а такой проблемы у монолитных домов не наблюдается
Перепланировка квартиры по Жилищному кодексу вполне допустима — при условии, что будут соблюдены все требования к безопасности.
Какие бывают виды перепланировки по МНИИТЭП, и как правильно оформить такую перепланировку, можно узнать отсюда.
Штрафы и санкции
Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.
Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.
В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.
«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.
Общие рекомендации по перепланировке однокомнатной квартиры
В стандартной однокомнатной квартире сложно что-то придумать без грамотной перепланировки. Однако при возможности передвинуть стены появляется перспектива получить желаемый результат. Первое, чем скорее всего придётся заняться — снести межкомнатные перегородки. Но перед этим следует заглянуть в документы на квартиру. В них указано местоположение несущих конструкций. После этого нужно обратиться в соответствующие органы для получения разрешения на разборку стен.
Какому стилю отдать предпочтение
Помещения с небольшой площадью рекомендовано оформлять в едином духе. Классический стиль и ампир предполагают наличие массивной роскошной мебели. В однокомнатной квартире, где необходимо разместить большое количество вещей, такой интерьер будет выглядеть нелепо. Для небольшой жилой площади больше подойдёт минимализм, хай-тек или другое современное оформление. В этом случае важнейшую роль играют функциональность — ни одной лишней детали. Мебель-трансформер сегодня занимает лидирующую позицию в малогабаритных квартирах. Отсутствие чрезмерного количества предметов обстановки будет способствовать расширению пространства. Прованс предполагает наличие множества мелких деталей, однако они могут очень органично влиться в общую картину.
Примеров интерьера существует огромное количество. Каким бы ни был ваш выбор, главное — придерживаться единого стиля. В этом случае помещение кажется больше, в доме будут царить гармония и уют.
При проектировании придерживайтесь единого стиля
Цветовая гамма
Чем меньше площадь квартиры, тем менее агрессивными должны быть цвета. Светлые стены создают ощущение большого количества воздуха.
Если в квартире широкие окна, которые дают много света, можно попробовать поиграть с яркими пятнами в интерьере — создать насыщенный оттенок на одной из стен. Не стоит забывать, что приглушённые тёмные тона визуально уменьшают пространство.
Для ощущения спокойствия и умиротворения в интерьере рекомендовано использовать голубые и зелёные тона. Небольшое количество коричневых или деревянных элементов будут способствовать созданию тёплой атмосферы.
Отдавайте предпочтение менее агрессивным цветам
Принципы зонирования
Каждая квартира должна иметь определённые зоны. Эти условия касаются и однокомнатной квартиры. Гостиная, санузел, кухня — это обязательные атрибуты. Вместе с тем необходимо определить место для сна. Многие люди по советской привычке считают, что достаточно приобрести раскладывающийся диван, и проблема будет решена. Такой вариант тоже приемлем. Но если существует возможность выделения пространства для удобного ортопедического матраса — без сомнений нужно использовать этот шанс. Никакой диван не сравнится с полноценной кроватью. Поэтому желательно выделить часть помещения для спальни или только спального места, скрытого за лёгкой перегородкой. Важно определить место для хранения вещей. Это может быть встроенный шкаф-купе с зеркальной дверью на всю стену или отдельная гардеробная комната.
При проектировании необходимо учитывать возможность переноса коммуникаций — подвод воды, стоков, газовой трубы и прочих. В американском стиле квартира начинается с кухни, в этом случае зона коридора будет максимально задействована. Но такой вариант подходит для людей, которые не слишком много готовят.
Определите в квартире основные зоны
Мебель
Квартира с одной комнатой зачастую не приспособлена к массивной классической мебели. Разве что ваша однушка имеет площадь от 100 квадратных метров. Современные новостройки предлагают однокомнатное жилище таких габаритов. Но это совсем другая история. Для стандартных малогабаритных квартир оптимально заказывать встроенную мебель с зеркальными или стеклянными дверцами.
Приобретая индивидуальные предметы интерьера, можно компоновать зоны. Одним из подобных примеров может стать кровать, размещённая на возвышенности. Под ней располагают ящики для хранения.
Мебель лучше выбирать негромоздкую и эргономичную
Если жилая комната представляет собой студию, мебель для кухни может плавно переходить в мебель для зала. Либо возможно чётко выделить зону для приготовления пищи и место для досуга.
Многие крупные мебельные магазины имеют готовые комплекты, отвечающие всем функциональным требованиям. Такой вариант обустройства обойдётся дешевле, чем заказ по индивидуальным размерам.
Освещение
Очень важное значение в однокомнатной квартире имеет освещение. При правильном расположении оно увеличивает пространство. Каждая зона нуждается в своих индивидуальных осветительных приборах. Для кухни и гостиной необходима яркость. Спальное место может иметь приглушённый свет. В гардеробной должен быть виден каждый уголок.
Для визуального расширения помещения рекомендовано использовать встроенную потолочную иллюминацию вдоль стен, направленную вниз. Наилучший эффект виден при холодном или нейтральном освещении. Старые дома — хрущёвки, наряду с небольшой площадью имеют низкие потолки. Для их зрительного увеличения можно использовать дополнительный световой ряд на полу вдоль стен. Лучи света при этом направить вверх.
Декор
Стены, покрытые одинаковыми обоями по всей квартире, являются не самым лучшим вариантом. Небольшое многофункциональное помещение следует разделить при помощи цвета и декорирования. Отличным вариантом станет полностью зеркальная стена без рамки или дверь в шкаф-купе. Размещая зеркала напротив окна, дневной свет будет отражаться. Появится ощущение чистого воздуха.
В любой квартире необходимо выделить обеденную зону, которая обычно занимает значительное место. Одной из популярных идей стало увеличение подоконника и использование его в качестве стола. Складные столешницы, прикреплённые к стене, также могут органично вписаться в интерьер малогабаритной квартиры.
Стеклянные перегородки станут отличным вариантом, расширяющим пространство и одновременно выполняющим функцию зонирования. Любители живой природы часто создают стены из аквариумов — сквозь них видно помещение, при этом остаётся ощущение стены.
Без декора при обустройстве интерьера не обойтись
Перепланировка типовых квартир
Типовой проект помещений типовых домов зачастую не устраивает их обитателей. Этот вопрос волнует и тех, кто живёт в Москве и Подмосковье, и жителей других городов страны. Компания «РиК» оказывает услуги по независимой экспертизе, проведению перепланировки типовых квартир и других помещений, начиная от согласования и вплоть до реализации проектных решений.
Ранее типовая перепланировка приватизированной квартиры особых трудностей не вызывала. Оформлялось всё по упрощённой процедуре, не требующей ни выполнения проекта, ни расчётов, ни согласований.
Вследствие безответственности граждан возникло немало проблем, связанных с аварийными ситуациями и ущемлением прав соседей. Разрешенная перепланировка квартир и нежилых помещений стала единственно верным и возможным вариантом решения этого вопроса.
Правила перепланировки монолитных домов
Перепланировка помещений в монолитных домах открывает перед собственниками широчайшие возможности по улучшению эксплуатационных качеств квартир. Все дело в том, что все внутренние перегородки не выполняют несущих функций, а значит, их можно безбоязненно переносить и демонтировать.
Несмотря на то что в монолитном доме может не требоваться перепланировка несущих конструкций квартиры, капитальный ремонт все равно придется предварительно согласовывать с представителями государственных контролирующих органов.
Правила выполнения ремонта и его согласования определяются в соответствии с исходными характеристиками квартиры и требованиями заказчика. Если собственник хочет ограничиться переносом или удалением внутренних ненесущих перегородок, ему нужно будет подготовить проект (эскиз) и передать его вместе с сопроводительными документами на проверку в госслужбы.
Гораздо более сложной будет процедура согласования ремонта, если запланированные владельцем работы будут затрагивать конструктивные элементы жилища или установленные в комнатах инженерные коммуникации. В этом случае придется нанимать профессиональных проектировщиков, которые должны будут подготовить проект, опираясь на техническое задание и полученные в ходе исследования данные о ее начальном состоянии.
Для подготовки технического заключения и проектирования капитального ремонта можно нанимать только тех специалистов, которые имеют допуски СРО и государственные разрешения. Эти документы подтверждают их квалификацию и способность подобрать для капремонта полностью обоснованные технические решения.
Варианты перепланировки квартиры в монолитном доме
Монолитные дома в большинстве своем строились и строятся с использованием индивидуальных проектов. Именно поэтому практически не существует типовых решений, которые можно было бы использовать для капремонта всех или хотя бы нескольких одинаковых жилых помещений. Каждый раз к перепланировке монолитной квартиры необходимо подходить индивидуально и подбирать проектные решения под ключ.
Одним из наиболее востребованных вариантов перепланировки квартир в разных домах является объединение кухни с жилой комнатой. Такие работы приводят к созданию функциональных и современных студий, в которых можно организовать максимально благоприятные и уютные условия эксплуатации для всех пользователей.
При объединении кухни и гостиной необходимо учитывать, что в законе прописано несколько ограничений, из-за которых проведение таких ремонтных мероприятий может стать невозможным. Во-первых, законодательство запрещает демонтировать стену между жилым помещением и газифицированной кухней. Во-вторых, объединять комнату с кухней можно только в том случае, если это жилое помещение не является единственным в квартире. Из однокомнатной квартиры студию сделать нельзя, так как в результате демонтажа перегородки единственное жилое помещение станет считаться нежилым, после чего квартиру нельзя будет использовать для жизни.
Еще один распространенный вариант капремонта предполагает совмещение санузла с ванной комнатой. Совмещенный санузел позволяет экономить полезное пространство и рационально использовать каждый сантиметр ванной и туалета. Освободившееся благодаря демонтажу стены место используют для установки полезного оборудования и мебели. Естественно, стену можно демонтировать только в том случае, если она не выполняет несущих функций.
Если собственника не устраивает планировка жилых помещений его квартиры, он имеет право демонтировать все разделительные стены, после чего можно будет заново выделить в квартире необходимое количество комнат или функциональных зон. Для зонирования можно использовать как физические тонкие перегородки из гипсокартона, так и визуальные средства, к примеру, облицовочные материалы, искусственное освещение и т. д.
Чтобы рассчитать стоимость дизайнерской перепланировки квартиры в монолитном, панельном или кирпичном доме можно воспользоваться онлайн-калькулятором.
Такая бюрократия связана в первую очередь с безопасностью. Например, стены — это каркас здания. Если снести одну, все здание может сложиться, как карточный домик. Поэтому далеко не каждую стену можно демонтировать, передвигать и даже прорубать в ней дверной проем. С коммуникациями история аналогичная. Можно что-то повредить в одной квартире, а отразится это на всем доме. Поэтому разработку проекта, который будет соответствовать всем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам законодательства, и поручают специалистам-проектировщикам.
Особенности монолитных домов
Монолитные дома в России начали строить в 90-х годах прошлого столетия. Изначально они позиционировались как элитные жилища, возводимые с применением самых современных технологий и материалов, что обусловило высокую стоимость квартир в них. Помещения в монолитных домах действительно имеют много преимуществ. Летом в таких квартирах сохраняется прохлада, а зимой тепло, в них установлены качественные и функциональные инженерные системы и их планировка обычно гораздо более удобна, чем в других зданиях.
Несмотря на это, собственникам достаточно часто требуется перепланировка монолитной квартиры. Как и в других строениях, капитальный ремонт в монолитных домах должен осуществляться в полном соответствии с действующим законодательством, с учетом технических характеристик и состояния конструктивных элементов здания.
Загрузка...