Также, если суд решит применить реституцию, сторона, чьи интересы были нарушены вследствие заключения недействительной сделки, имеет право требовать и выплаты процентов за пользование чужими средствами, если правовая природа правоотношений позволяет это сделать (например, решение Зеленодольского горсуда Республики Татарстан от 14.11.2016 по делу № 2-4922/2016).
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Процедура
Право на признание сделки недействительной ГК РФ предоставляет только суду, который выносит соответствующее решение по заявлению пострадавшей стороны или иных заинтересованных лиц. В зависимости от подведомственности, такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции либо арбитражным судом. Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом. Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.
Законом установлено, что заявление о недействительности не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо само действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения соглашения давало основание другим лицам считать его действительным.
Каковы последствия ничтожной сделки согласно ГК РФ?
Ничтожной называется сделка, которая недействительна в силу ее недействительности по основаниям, предусмотренным в законе (в силу несоответствия закону) с момента ее совершения, независимо от признания ее судом таковой.
Подобная сделка является следствием существенных нарушений действующего законодательства, не порождает и не может породить установленных такой сделкой правовых последствий. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N6, Пленума ВАС РФ N8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса РФ”).
К категории ничтожных сделок относятся:
сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ):
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения;
сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ):
В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 ГК РФ), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг.
Таким образом, в случае, если суд установит, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности, такая сделка будет признана ничтожной. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон;
сделки с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ):
Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса;
сделки с недееспособными (ст. 171 ГК РФ):
Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина;
сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом (ст. 162, 165 ГК РФ):
Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ):
Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Все вышеперечисленные виды ничтожных сделок могут быть оспорены в судебном порядке путем подачи соответствующего искового заявления любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 ст.181 ГК РФ.
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Кроме того, необходимо обратить внимание, что при удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.
При формулировании требований о признании недействительной ничтожной сделки в просительной части иска важно также указать требование о применении последствий недействительности сделки, как правило, это – двусторонняя реституция, т.е. при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).
Кроме того, заявляя в суде требования о признании недействительной сделки с недвижимым имуществом необходимо просить суд решить вопрос о судьбе уже зарегистрированного права на объект недвижимости, чтобы регистрирующий орган имел возможность исполнить решение суда, при обращении с заявлением заинтересованных лиц без дополнительных запросов и судебных разбирательств.
Так, например, можно заявить о применении судом последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности в отношении предмета сделки.
В судебной практике зачастую встречаются требования о признании недействительной не только самой сделки с недвижимостью, но и государственной регистрации прав на объект недвижимости и свидетельства о регистрации, выданного Управлением Росреестра по Иркутской области.
Однако, необходимо обратить особое внимание, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права, как признание государственной регистрации прав недействительной. В данном случае надлежащим способом защиты нарушенного права является оспаривание зарегистрированного права в судебном порядке, путем оспаривания тех оснований, по которым у ответчика возникло право на недвижимое имущество, например, договора купли-продажи объекта недвижимости.
Требование о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации прав, выданного Управлением Росреестра по Иркутской области, также не соответствует положениям Гражданского Кодекса РФ и Гражданско-процессуального кодекса РФ. Свидетельство – это правоподтверждающий документ, т.е. документ который удостоверяет факт произведения государственной регистрации и внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Признание свидетельства о государственной регистрации прав недействительным не влечет за собой никаких правовых последствий, запись в ЕГРП погашена не будет.
Последствия ничтожной сделки: реституция
Последствиями недействительности сделки являются:
- 2-сторонняя реституция — возвращение положения, существовавшего до нарушения права, предполагающего возврат сторонами друг другу всего приобретенного по сделке в натуральной форме, а в случае невозможности это сделать — в виде денежной компенсации. Ее применение не зависит от добросовестности сторон (например, решение Кировского райсуда г. Уфы Республики Башкортостан от 02.11.2016 по делу № 2-9119/2016).
- 1-сторонняя реституция — 1 из сторон осуществляет возврат всего приобретенного ею по сделке второй стороне, которая в свою очередь обязана передать все, что приобретено по сделке, в доход государства.
- Недопущение реституции — все приобретенное или предполагаемое к приобретению сторонами взыскивается в доход государства. Обычно применяется к ничтожным сделкам, носящим ярко выраженный антисоциальный характер (например, решение Кувшинского горсуда Свердловской обл. от 29.09.2016 по делу № 2-768/2016).
Последние 2 варианта применяются, когда судом будет установлено наличие умысла при реализации сделки в целях, заведомо противных основам правопорядка или нравственности:
- Если такой умысел был у обеих сторон, то осуществляется недопущение реституции.
- Если же только 1 сторона преследовала названную цель, то применяется 1-сторонняя реституция (см. п. 2 определения Конституционного суда РФ от 08.06.2004 № 226-О).
Кроме того, 1-сторонняя реституция может быть применена, когда в силу особенностей правовой природы тех или иных правоотношений 2-сторонняя неисполнима (например, в отношении договора дарения, признанного ничтожным, см. апелляционное определение Тюменского облсуда от 02.11.2016 по делу № 33-6767/2016).
Комментарии к ст. 166 ГК РФ
1. Статья воспроизводит традиционное для гражданского права деление недействительных сделок на две группы: оспоримые и ничтожные. Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом, а ничтожная – в силу предписаний закона, т.е. независимо от такого судебного признания. Однако ГК не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки в течение сроков, установленных п. 1 ст. 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда должно быть указано, что сделка является ничтожной (п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Различие между оспоримыми и ничтожными сделками существенно и проявляется в различных правовых последствиях их недействительности (см. ст. ст. 167 – 179 и коммент. к ним), разном определении круга лиц, имеющих право предъявлять требования по поводу таких сделок (п. 2 ст. 166), а также в различных сроках исковой давности, установленных для требований, предъявляемых в связи с недействительностью сделок (ст. 181 ГК и коммент. к ней).
2. Некоторые случаи недействительности сделок и их последствия остались вне § 2 гл. 9 и даны в § 1 гл. 9: недействительность и последствия сделки вследствие несоблюдения установленной для нее формы определяются в ст. ст. 162, 165 ГК. Кроме того, указания на недействительность отдельных сделок и особые последствия их недействительности содержатся в других главах ГК (см. п. 3 ст. 329, п. 2 ст. 449, п. 2 ст. 1029).
3. Недействительные сделки следует отличать от несостоявшихся сделок и прежде всего от несостоявшихся договоров, которые не возникают ввиду отсутствия предусмотренных правом общих условий, необходимых для совершения сделки, например неполучения на оферту акцепта, неправильного акцепта, отсутствия соглашения о существенных условиях сделки. Случаем несостоявшейся двусторонней сделки является называемое в п. 3 ст. 812 ГК незаключение договора займа ввиду его безденежности, а применительно к односторонней сделке – чеку – неуказание его реквизитов, когда он лишается силы чека (п. 1 ст. 878 ГК).
Если сделка не состоялась, нет оснований для применения последствий, установленных ГК для недействительных сделок, и должны применяться общие нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК) и гражданско-правовой ответственности (ст. ст. 15 и 393 ГК), если имеются предусмотренные правом предпосылки для обращения к таким общим нормам.
4. Согласно п. 1 сделка недействительна по основаниям, установленным ГК, и эта норма понимается в некоторых публикациях как предусматривающая исчерпывающий круг таких оснований (Комментарий к ГК РФ. М., 1995. С. 212). Однако имеются законы Российской Федерации, которые называют некоторые дополнительные основания недействительности сделок (см. п. п. 7 – 9 коммент. к ст. 168 ГК). Поэтому ограничительное толкование п. 1 ст. 166 ГК надо считать неосновательным.
5. В отличие от ничтожных сделок оспоримость сделки зависит от позиции заинтересованных в этом вопросе лиц, а в отношении недействительности такой сделки возможны споры, которые должны разрешаться судом. При этом сделка может быть признана недействительной только на будущее, если она уже частично исполнена ее участниками (ст. 180 ГК и коммент. к ней).
6. В п. 2 ст. 166 по-разному определен круг лиц, могущих заявлять требования, связанные с недействительностью сделки. В отношении последствий недействительности ничтожной сделки требование может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, что отвечает общественным интересам. Такие последствия вправе применить также суд. При оспаривании сделки круг управомоченных заявителей уже и требование может быть заявлено только указанными в ГК лицами. Это ограничительное правило введено в интересах надежности имущественного оборота и устойчивости совершаемых сделок, прежде всего договоров.
7. В п. 1 ст. 29 Закона о приватизации назван круг лиц, которые вправе предъявлять в судах иски о недействительности сделок приватизации, нарушающих положения законодательства о приватизации, причем круг таких лиц сформулирован шире, нежели он определен в п. 2 ст. 166 ГК.
8. Недействительность сделки следует отличать от расторжения договора, которое возможно как по соглашению участвующих в нем сторон, так и в силу требования одного из контрагентов, когда это допускается законом или соглашением сторон (см. ст. 450 ГК и коммент. к ней).
Различие между недействительностью и расторжением сделки (договора) состоит в следующем: а) основанием первого является неправомерность сделки, а второго – различные обстоятельства, требующие прекращения договора, несмотря на его законность; б) расторжение договора возможно только на будущее и не устраняет признание взаимных прав и обязанностей, возникших в период его действия; в) для применения института недействительности сделки установлены специальные давностные сроки (ст. 181 ГК), а возможность требовать расторжения договора какими-либо сроками не ограничена и допустима в течение всего периода его действия.
9. Односторонние сделки имеют ту особенность, что они могут утрачивать свое правовое значение как в силу их недействительности, так и отмены лицом, совершившим такую сделку. Применительно к некоторым односторонним сделкам в ГК установлены специальные условия их отмены и ее правовые последствия. Такого рода правила предусмотрены для оферты (ст. 436 ГК), акцепта (ст. 439 ГК), публичного обещания награды (ст. 1056 ГК) и публичного конкурса (ст. 1058 ГК).
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Комментарий к ст. 167 ГК РФ
1. Комментируемая статья закрепляет общие правовые последствия недействительных сделок, которые сводятся к следующему. Прежде всего, данная статья раскрывает сущность недействительной сделки как действия, которое не порождает тех правовых последствий, на которые оно было направлено. В п. 1 ст. 167 прямо указывается на то, что недействительная сделка влечет лишь те правовые последствия, которые связаны с ее недействительностью.
Данное положение имеет, однако, отдельные исключения. Так, согласно п. 2 ст. 165 ГК суд может признать действительной сделку, не облеченную в требуемую законом нотариальную форму; в соответствии с п. 2 ст. 172 ГК судом может быть признана действительной сделка малолетнего, совершенная к его выгоде, и т.д.
2. Далее, по общему правилу недействительная сделка является таковой с момента ее совершения (п. 1 ст. 167). Это положение, вполне естественное для ничтожных сделок, принципиально для сделок оспоримых. Последние не порождают последствий, на которые они были направлены, с самого начала, а не с момента вступления в силу судебного решения о признании их недействительными, которое действует с обратной силой.
Данное правило знает исключение, которое предусмотрено п. 3 ст. 167. В ряде случаев, исходя из характера оспоримой сделки, она может быть прекращена лишь на будущее время. Так, если предметом сделки было оказание услуг или предоставление имущества во временное пользование, возвращение сторон в первоначальное положение при частичном исполнении сделки оказывается невозможным, поскольку соответствующая услуга уже потреблена, а из имущества в процессе его использования извлечены полезные свойства. В этом случае суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Это означает, что к отношениям сторон, имевшим место до вступления в силу решения суда, применяются условия той сделки, которая признана судом недействительной.
Указанное исключение распространяется лишь на оспоримые сделки. Если аналогичная ситуация возникает применительно к ничтожным сделкам, отношения сторон регулируются в основном правилами о неосновательном обогащении.
Признание сделки недействительной следует отличать от расторжения и отмены сделки, при которых права и обязанности сторон по общему правилу прекращаются лишь на будущее время.
3. Правила комментируемой статьи распространяются как на оспоримые, так и на ничтожные сделки. Различный порядок признания их недействительными не оказывает никакого влияния на последствия их недействительности. Иными словами, после признания оспоримой сделки недействительной она ничем не отличается от ничтожной сделки.
Из этого правила также есть отдельные исключения. Об одном из них, а именно о возможности прекращения оспоримой сделки лишь на будущее время (п. 3 ст. 167), уже говорилось в п. 2. Наряду с ним имеются и более частные различия в последствиях недействительности отдельных оспоримых и ничтожных сделок. Так, только в оспоримых сделках возможны односторонняя реституция (ст. 179 ГК), а также возмещение вреда, причиненного одной стороной сделки другой (ст. ст. 178, 179 ГК).
4. В качестве общего последствия недействительности сделки выступает двусторонняя реституция – возврат сторонами всего полученного по сделке друг другу. Согласно п. 2 ст. 167 взаимная реституция наступает во всех случаях, если только законом не установлены иные последствия недействительности сделки.
По своей юридической природе двусторонняя реституция – особая санкция, в которой выражено отрицательное отношение государства к сделке, не соответствующей тем или иным требованиям закона. Однако эта санкция не относится к мерам гражданско-правовой ответственности, а значит, не требует для своего применения установления вины сторон и иных условий гражданско-правовой ответственности.
В силу своей природы реституция применяется лишь тогда, когда сделка хотя бы частично исполнена сторонами. Если же стороны к исполнению сделки еще не приступили, дело ограничивается констатацией ее недействительности, что следует расценивать в качестве запрета на ее исполнение.
5. В случаях, когда возврат полученного по сделке в натуре невозможен (например, переданное по сделке имущество потреблено, работа выполнена, услуга оказана и т.п.), стороны обязаны возместить полученное в деньгах. Данное правило применимо далеко не всегда, поскольку потребление соответствующего блага нередко делает бессмысленным возврат его стоимости в ответ на получение уплаченной за него цены. Тем не менее указанное правило полезно, поскольку, во-первых, пригодно для большинства ситуаций и, во-вторых, свидетельствует о последовательном подходе законодателя к последствиям недействительности сделок.
Стоимость полученного определяется по соглашению сторон, а в случае возникновения спора устанавливается на основании правил, закрепленных п. 3 ст. 393 ГК, которые могут быть применены по аналогии закона.
6. Двусторонняя реституция, а при невозможности возвратить полученное в натуре – замена его денежным эквивалентом применяются, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Под “иными последствиями, предусмотренными законом”, понимаются последствия двоякого рода.
Во-первых, это последствия, наступающие вместо двусторонней реституции. К ним относятся возврат переданного по сделке лишь одной стороне (односторонняя реституция), взыскание всего полученного по сделке в доход РФ (отсутствие реституции), признание сделки действительной (п. 2 ст. 165, п. 2 ст. 172 ГК) и невозможность истребования вещи у добросовестного приобретателя при наличии условий, предусмотренных ст. 302 ГК.
Во-вторых, это последствия, которые могут наступить наряду с двусторонней реституцией и носящие по отношению к ней вспомогательный характер. Ими являются:
а) производство расчетов, связанных как с доходами, извлеченными из имущества в период его нахождения у другой стороны, так и с затратами на содержание имущества, а также на его улучшение. Хотя указанный аспект отношений сторон комментируемой статьи, как и вообще правилами гл. 9 ГК, не урегулирован, к нему по прямому указанию ст. 1103 ГК приложимы правила о возврате неосновательного обогащения. Поэтому правовой базой для производства расчетов между сторонами недействительной сделки служат ст. ст. 1107, 1108 ГК;
б) взыскание убытков в виде реального ущерба, которые сторона, считающаяся потерпевшей, понесла по вине другой стороны в связи с признанием сделки недействительной (п. 1 ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 2 ст. 178, п. 2 ст. 179, п. 3 ст. 951 ГК). По своей правовой природе данное требование носит деликтный характер.
Налоговые последствия при ничтожности сделки
С одной стороны, налогоплательщик может столкнуться с необходимостью возврата излишне уплаченного налога по сделке (если он был уплачен) либо внесением изменений в налоговую декларацию. С другой стороны, недействительность сделки может повлечь за собой, напротив, доначисление налога и пени.
Однако необходимость корректирования налоговой базы возникает не в каждом случае. Ведь даже по ничтожным (незаключенным) договорам при фактически оказанной услуге (например, договор аренды) расходы могут быть приняты при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Поэтому вывод о налоговых последствиях ничтожной сделки нужно делать в каждом конкретном случае в зависимости от влияния ничтожности и ее последствий на объект налогообложения.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Основное последствие недействительности сделки – это реституция, возвращение сторон в первоначальное состояние, в то состояние, в котором они пребывали до совершения недействительной сделки. То есть каждая из сторон должна вернуть все полученное по сделке другой стороне. Однако данные последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в виде применения для сторон двусторонней реституции носят гражданско-правовой характер.
Гражданский кодекс РФ прямо устанавливает, что к налоговым отношениям его нормы не применяются (п. 3 ст. 2 ГК РФ). А НК РФ не предусматривает налоговых последствий ничтожности сделок. Поэтому само признание сделки недействительной не может повлиять на обязанность доначисления/возврата налога (см. ПостановлениеФАС Московскогоокруга от 01.07.2003 N КА-А40/4162-03)..
Согласно статье 44 НК РФ обязанность по уплате налога или сбора возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных данным Кодексом или иным актом законодательства о налогах и сборах.
Пунктом 3 статьи 44 НК РФ предусмотрено, что обязанность налогоплательщика по уплате налогов прекращается, в частности, с возникновением обстоятельств, с которыми законодательство о налогах и (или) сборах связывает прекращение обязанности по уплате данного налога.
Таким образом, признание гражданско-правовой сделки недействительной само по себе не может изменять налоговых правоотношений, если только законодательство о налогах и сборах не предусматривает это обстоятельство в качестве основания возникновения, изменения или прекращения обязанности по уплате налогов.
Налог на добавленную стоимость.
Чтобы определить, что будет происходить с налоговой базой по НДС при признании сделки недействительной, нужно ответить на вопрос, имело ли место реализация товаров (работ, услуг).
Единообразный подход судов к указанной проблеме отсутствует. Некоторые судебные инстанции придерживаются следующего мнения: признание сделки недействительной означает, что указанная сделка никаких юридических последствий за собой не повлекла, а значит, обязанность по уплате НДС отсутствует (например, см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 августа 2003 г. по делу N А10-1291/03-20-Ф02-2688/03-С1).
В то же время встречаются решения, в которых признание сделки недействительной само по себе не является основанием для подачи уточненных деклараций по НДС. Например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 9 июня 2006 г. по делу N А26-4673/2005-210 указал, что признание гражданско-правовой сделки недействительной без проведения реституции не может являться основанием для внесения изменений в декларацию по НДС и исключения из объекта налогообложения операций по реализации спорного имущества (по вопросу об отказе в передаче в Президиум ВАС РФ дела N А26-4673/2005-210 для пересмотра в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2006 и данного постановления см. определение ВАС РФ от 09.02.2007 N 1057/07).
Тем не менее, при признании сделки недействительной у налогоплательщика все же может возникнуть необходимость подачи уточненной декларации, в которой происходит корректировка налоговой базы по НДС. И такой момент может быть связан с фактическим осуществлением реституции.
Следующий важный вопрос: за какой период должна быть подана уточненная декларация, за период, когда недействительная сделка была совершена, либо за период, когда она была признана недействительной? Однозначного ответа судебная практика не дает.
Существует судебная практика, которая признает возможным подавать уточненную декларацию за период совершения сделки, признанной ничтожной (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 августа 2003 г. по делу N А10-1291/03-20-Ф02-2688/03-С1). Альтернативная практика – обязательным условием для подачи уточненной декларации и корректирования налоговой базы считается двусторонняя реституция (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 апреля 2003 г. по делу N А66-7393-02).
Налог на прибыль организаций.
При признании сделок недействительными и проведении двусторонней реституции экономической выгоды не возникает, следовательно, и обязанности уплачивать налог на прибыль нет. В случае возврата товара необходимо учитывать, что у организации отсутствует экономическая выгода, подлежащая налогообложению (ст. ст. 41, 247 НК РФ), а также расходы, связанные с реализацией товара (п. 1 ст. 268 НК РФ).
При определении периода, за который нужно корректировать налоговую базу, возникает та же самая проблема, что встречается при расчете НДС. Согласно мнению УМНС России по Московской области, выраженному в Письме от 29 октября 2003 г. № 06-21/18752/Щ931, корректировать налоговую базу нужно за период реализации, которая впоследствии была признана недействительной (т.е. за период, в котором сделка была совершена).
В заключение следует отметить, что в результате признания сделки недействительной и при возврате сторонами всего исполненного по сделке, фактически складывается ситуация, когда у получающей стороны отсутствует выручка и, соответственно, не возникает налоговой базы по налогам. И если налогоплательщик уже уплатил суммы налога, у него образуется переплата по соответствующему налогу (при условии, что не сформировалась недоимка).
Значит, указанная сумма переплаты подлежит зачету либо возврату налогоплательщику, однако нередко налоговые органы отказывают в зачете или возврате, ссылаясь, например, на истечение сроков давности. Суды не всегда соглашаются с налоговыми органами. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Северо-Западного округа от 4 апреля 2003 г. по делу N А42-6469/02-С0.
Суд указал, что признание сделки купли-продажи недействительной и возврат имущества продавцу-налогоплательщику влекут за собой юридические последствия в виде исключения из объектов налогообложения выручки, полученной от реализации данного имущества.
Налогоплательщик внес необходимые изменения в бухгалтерскую и налоговую отчетность и представил уточненные налоговые расчеты. Налоговый орган от зачета переплаты налога по уточненным декларациям уклонился, сославшись на истечение трехлетнего срока для проведения камеральной проверки налоговых расчетов.
Из положений п. п. 3, 7, 8 и 9 ст. 78 НК РФ в их взаимосвязи следует, что нормы этой статьи позволяют налогоплательщику в течение трех лет со дня уплаты налога предъявить в инспекцию обоснованные, а потому подлежащие безусловному удовлетворению требования, не обращаясь к судебной защите своих законных интересов. В то же время данная норма, как указано в Определении КС РФ от 21 июня 2001 г. N 173-О, не препятствует организации в случае пропуска указанного срока обратиться в суд с иском о возврате из бюджета переплаченной суммы в порядке гражданского или арбитражного судопроизводства. В этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности – со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Поскольку налогоплательщик о своем праве на возврат излишне внесенного в бюджет налога узнал, когда было вынесено решение арбитражного суда, то, следовательно, именно с указанной даты в соответствии с положениями ст. 78 НК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ и Определения N 173-О у него возникло право на возврат (зачет) излишне уплаченного налога.
Таким образом, поскольку с момента признания соответствующего договора недействительным (ничтожным) налогоплательщик представляет в налоговый орган уточненную декларацию, у налогового органа появляется обязанность проверить данные, содержащиеся в ней.
Суды в ряде случаев расценивают подачу уточненной декларации с проведенной корректировкой налоговой базы как признание налогоплательщиком недоимки, что, соответственно, влечет доначисление пени (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 мая 2007 г. по делу N А82-5130/2006-20).
Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!
(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)
Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.
НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ СДЕЛКИ
Каковы налоговые последствия признания судом сделки недействительной? Узнаете из данной статьи.
Правовое регулирование
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В Гражданском кодексе оспоримыми признаются сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168), а также сделки, совершенные:
– юридическим лицом в противоречии с целями деятельности (ст. 173);
– без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, необходимость получения которого предусмотрена законом (ст. 173.1);
– за пределами полномочий, которые ограничены документами, регулирующими деятельность юридического лица (ст. 174);
– под влиянием заблуждения (ст. 178), обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Об этом говорится в п. 1 ст. 167 ГК РФ.
Примечание. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость (если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом) (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В юридической практике это называется двусторонней реституцией.
Например, по договору купли-продажи, признанному недействительным, покупатель возвращает продавцу имущество, а продавец покупателю – денежные средства. Иными словами, как отмечено в Письмах Минфина России от 09.09.2019 N 03-03-07/69376, от 20.03.2015 N 03-07-11/15448, признание судом договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным устанавливает тот факт, что покупателю по такому договору право собственности на это имущество не переходило.
Таким образом, возврат имущества в результате признания договора недействительным (в отличие от “добровольного” расторжения договора) не нужно оформлять как “обратную” реализацию. Покупатель возвращает продавцу собственный товар последнего, на который у покупателя отсутствует право собственности, поэтому реализации в понимании п. 1 ст. 39 НК РФ у продавца не происходит. Стороны просто возвращаются на исходные позиции.
Далее рассмотрим, в каком порядке и в каком периоде обе стороны договора должны осуществить перерасчет налогов.
Корректировка налоговых обязательств у продавца
Предположим, продавец в момент исполнения договора (например, в 2019 году) отразил полученную от покупателя выручку в составе доходов от реализации, уплатив с этой суммы налог на прибыль. После признания сделки недействительной (в 2022 году) ему необходимо исключить из доходов выручку, полученную за реализованный товар по недействительной сделке, тем самым устранив искажение налоговой базы.
В результате такой корректировки возникает переплата по налогу на прибыль, которую следует каким-то образом оформить, то есть отразить в декларации по налогу на прибыль. Должна ли организация-продавец подавать “уточненку” за период, когда произошла реализация (2019 год), или можно произвести перерасчет налоговой базы в периоде обнаружения искажения (в 2022 году)?
Примечание. В случае признания сделки недействительной перерасчет налоговой базы и суммы налога на прибыль организаций осуществляется в порядке, установленном ст. 54 НК РФ (Письмо Минфина России от 19.01.2022 N 03-03-06/1/2373).
Согласно п. 1 ст. 54 НК РФ действуют следующие правила корректировки налоговой базы в случае обнаружения ошибок (искажений).
При обнаружении в текущем налоговом (отчетном) периоде ошибок (искажений), относящихся к прошлым периодам, перерасчет проводится за период, в котором были совершены ошибки (то есть подается уточненная декларация).
Допускается проведение корректировки в периоде обнаружения ошибок (без подачи “уточненки”) в случаях, когда:
– период совершения ошибки невозможно определить;
– допущенные искажения привели к излишней уплате налога.
ФНС России в Письме от 28.11.2017 N СД-4-3/24087@ признала правомерным представление “уточненки” за прошедший налоговый период вследствие признания недействительности сделок по приобретению недвижимости. При этом она сослалась на п. 1 ст. 54 НК РФ, в силу которого организация может произвести пересчет налоговой базы и суммы налога за налоговый (отчетный) период, в котором совершена ошибка, а также в котором выявлена ошибка.
Однако в арбитражной практике выработан несколько иной подход, обусловленный прежде всего тем, что в данном случае речь идет не об ошибках (искажениях), а о признании сделки недействительной.
В качестве примера можно привести Постановление АС СКО от 27.06.2018 N Ф08-2414/2018 по делу N А32-30166/2016. Вот что в нем говорится.
Если сделка фактически исполнена, ее несоответствие нормам законодательства, регулирующим хозяйственную деятельность, значения для налогообложения не имеет (если иное прямо не предусмотрено Кодексом). Если значимые для налогообложения юридические факты уже имели место, налогоплательщики по общему правилу не могут изменить их налоговые последствия. Само по себе признание недействительным договора не освобождает от уплаты налога с полученного по такой сделке дохода.
В силу п. 1 ст. 271 НК РФ при методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления). С этой точки зрения, если стороны сделки (договора) только договорились о том, что в некотором периоде должна быть произведена оплата реализованных товаров (работ, услуг), но фактически она не произведена, для целей расчета налога на прибыль это значения не имеет, доход считается полученным.
Согласно положениям ст. 39, 54, 146, 154, 247, 249, 271, 313 – 316 НК РФ все совершенные налогоплательщиком в определенном налоговом или отчетном периоде хозяйственные операции по реализации товаров (работ, услуг), соответствующие ст. 39 НК РФ, подтвержденные первичными документами, составленными сторонами этих операций (продавцом-налогоплательщиком и покупателем – организацией или предпринимателем), вне зависимости от их оплаты, признаются выручкой налогоплательщика и их стоимость, определенная в первичных документах, подлежит включению в состав дохода от реализации для исчисления НДС и налога на прибыль организаций. Все последующие изменения стоимости или количества (объемов) совершенных в соответствующем налоговом или отчетном периоде хозяйственных операций, в том числе в виде возврата товара, непринятия части работ (услуг) или оспаривания сделки, на основании которой была произведена хозяйственная операция, подлежат учету налогоплательщиком как новые факты (события) хозяйственной жизни в налоговом (отчетном) периоде их возникновения (периоде возврата товара, уменьшения его цены, реституции в связи с признанием сделки недействительной).
Арбитры подчеркнули: налогоплательщик имеет право отразить возврат реализованного ранее имущества или уменьшить налоговую базу только после фактического его получения и только в том периоде, в котором будут осуществлены операции по возврату.
Примечание. Корректировка в налоговом учете должна быть произведена в том году, когда имел место новый факт хозяйственной деятельности, а именно расторжение договора и возврат имущества либо признание сделки ничтожной и составление акта передачи спорного имущества законному собственнику. При этом налоговые обязательства за период совершения сделки не подлежат корректировке ни у продавца, ни у покупателя.
Данная позиция сформирована в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148, Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 12992/12, Определениях ВС РФ от 26.03.2015 N 305-КГ15-965, от 09.10.2014 N 309-КГ14-2300.
Из изложенного также вытекает то, что все совершенные налогоплательщиком в определенном налоговом периоде хозяйственные операции по реализации товаров признаются выручкой и их стоимость, определенная в первичных документах, должна включаться в состав дохода от реализации для исчисления НДС и налога на прибыль; после признания сделки недействительной первоначально отраженная выручка не изменяется; организация вправе учесть изменения при определении налоговой базы того периода, когда эти изменения возникли.
Корректировка налоговых обязательств у покупателя
Налог на прибыль
После того как сделка признана судом недействительной, покупатель должен возвратить имущество продавцу. Однако покупатель уже отразил при исчислении облагаемой базы по налогу на прибыль расходы, связанные с полученным имуществом. Эти расходы следует восстановить.
В отличие от продавца, покупатель как сторона, для которой признание сделки недействительной привело к занижению суммы налога к уплате, в силу положений п. 1 ст. 54 НК РФ должен корректировать только налоговую базу в том периоде, когда он отражал расходы. Другого варианта у него нет.
Например, покупатель приобрел недвижимое имущество и учитывал его как основное средство. Позднее договор купли-продажи недвижимости был признан судом недействительным и имущество было возвращено продавцу. В этом случае (как указано в Письме Минфина России от 20.03.2015 N 03-07-11/15448) организация должна восстановить начисленную ранее амортизацию по возвращаемому основному средству (и амортизационную премию, если она применялась), после чего подать уточненные декларации за те периоды, в которых отражались указанные расходы.
Минфин, к сожалению, не уточняет, в каком периоде это нужно сделать, что очень важно. Ведь решение суда, которым сделка признана недействительной, может вступить в силу в одном отчетном (налоговом) периоде, а фактически имущество может быть возвращено в другом периоде. Например, имущество приобретено в 2019 году, договор признан судом недействительным в 2022 году, а возвращено имущество продавцу в 2022 году.
В арбитражной практике есть примеры, когда судьи в подобных случаях приходили к такому выводу: отнесение затрат по договору в уменьшение облагаемой базы произведено налогоплательщиком в соответствии с требованиями действующего законодательства и изменение налоговой и бухгалтерской отчетности может быть произведено им только при возникновении последствий признания сделки недействительной.
Признание гражданско-правовой сделки недействительной без проведения реституции (приведения сторон в первоначальное положение) не может являться основанием для внесения изменений в декларации и исключения из налогооблагаемой базы спорных операций в случае соблюдения налогоплательщиком требований, установленных ст. 252 НК РФ (см. Постановление ФАС УО от 12.05.2009 N Ф09-2876/09-С3 по делу N А07-6358/2008-А-ДГА). Аналогичное мнение высказано в Постановлении ФАС ЗСО от 29.09.2011 по делу N А27-1750/2011.
Таким образом, по мнению арбитров, провести корректировку налоговой базы предыдущих периодов и подать “уточненки” следует в том периоде, когда фактически проведена реституция (возврат имущества). Применительно к нашему примеру уточненную декларацию по налогу на прибыль за 2019 год следует подавать в 2022 году.
При этом, полагаем, во избежание налоговых рисков не стоит начислять амортизацию по ОС с того момента, когда суд признал сделку недействительной, и до момента, когда имущество возвращается продавцу.
Налог на добавленную стоимость
В отличие от продавца, покупатель как сторона, для которой признание сделки недействительной привело к занижению суммы налога к уплате, в силу положений п. 1 ст. 54 НК РФ должен корректировать только налоговую базу в том периоде, когда производилось исполнение договора. Поэтому он должен отразить корректировочный счет-фактуру в книге продаж периода отгрузки.
В силу положений п. 1 ст. 81 НК РФ при обнаружении организацией в поданной налоговой декларации искажений сведений, приводящих к занижению суммы налога, она обязана представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию. Таким образом, покупатель должен подать уточненную декларацию по НДС за тот период, когда была произведена отгрузка.
Отметим, что Минфин в подобной ситуации придерживается иного подхода (см. вышеупомянутые Письма N 03-03-07/69376, N 03-07-11/15448, где речь шла о восстановлении покупателем налога на прибыль и НДС по признанной недействительной сделке купли-продажи недвижимости). При отсутствии в НК РФ специальных норм для случаев двухсторонней реституции чиновники свой вывод по восстановлению НДС покупателем сделали, ссылаясь на п. 5 ст. 171 и п. 4 ст. 172 НК РФ, посвященные продавцу. Напомним, согласно этим нормам суммы НДС, предъявленные продавцом покупателю при реализации товаров и уплаченные в бюджет, подлежат вычетам при возврате товаров, а вычет производится в полном объеме после отражения в учете операций по корректировке.
На основании этих норм и последовал совет для покупателя – восстанавливать НДС, ранее правомерно принятый к вычету покупателем, в том налоговом периоде, в котором товар возвращен продавцу. Заметьте, речи об уточненных декларациях уже не идет (в отличие от разъяснений по налогу на прибыль, изложенных в этих же Письмах).
Данные Письма не размещены на сайте ФНС в качестве обязательных к применению в работе налоговых органов. В связи с этим полагаем, что к разъяснениям Минфина, изложенным в них, следует относиться с большой осторожностью (по крайней мере в отношении НДС).
Итак, если покупатель не хочет спорить с налоговыми органами, ему необходимо подать уточненную декларацию по НДС. Когда это сделать? Казалось бы, ответ очевиден: после того, как произведена двухсторонняя реституция (по аналогии с рассуждениями относительно налога на прибыль, о чем, кстати, говорилось и в вышеперечисленных Постановлениях ФАС УО и ФАС ЗСО).
Однако не так давно в подобной ситуации Верховный Суд РФ в Определении от 09.10.2014 N 309-КГ14-2300 указал: стороны недействительной сделки вносят исправления в учет и подают уточненные декларации за тот период, в котором состоялась эта сделка. Все корректировки делаются в месяце признания сделки недействительной.
В то же время из Определения ВС РФ от 26.03.2015 N 305-КГ15-965 по делу N А40-69367/2013-107-235 следует иной вывод: налогоплательщик имеет право отразить возврат реализованного ранее имущества или уменьшить налоговую базу только после фактической реституции и только в том периоде, в котором будут осуществлены операции по возврату имущества. Этот же подход продемонстрирован в Определении ВС РФ от 23.11.2016 N 309-КГ16-15398 по делу N А50-27882/2015.
Таким образом, вопрос о том, как отразить последствия признания сделки недействительной для целей исчисления НДС, остается спорным.
Не путать с расторжением договора!
Нередко на практике организации вынуждены расторгнуть договор. Обращаем ваше внимание, что налоговые последствия в этом случае не идентичны налоговым последствиям, которые возникают в случаях признания судом договора недействительным.
Предположим, организация (продавец) реализовала имущество по договору купли-продажи в 2022 году. В 2022 году было подписано соглашение о расторжении договора и возврате имущества. Должна ли организация подать уточненную декларацию за тот период, когда имущество было реализовано?
Согласно п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора прекращаются обязательства сторон (если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора).
В связи с тем что в данной ситуации речь идет о расторжении договора (а не признании его недействительным), обязательства сторон прекращены на будущее время, то есть с момента заключения соглашений, что не влечет двустороннюю реституцию и не является основанием для корректировки налоговых обязательств за 2022 год. Расторжение договора не свидетельствует о его изначальной порочности, не означает, что налогоплательщик допустил ошибки (искажения) в исчислении налоговой базы в 2022 году (в периоде совершения сделок), с которыми ст. 54 НК РФ связывает право на корректировку налоговой базы.
Таким образом, полагаем, что доходы и расходы продавца, связанные с расторжением договора, необходимо отразить в налоговом периоде, когда расторгнут договор, а обязательства сторон прекращены, то есть в 2022 году.
Аналогичный подход можно найти в арбитражной практике. Так, в Постановлении ФАС СКО от 18.06.2014 по делу N А53-4308/2013 арбитры сделали вывод о том, что договоры купли-продажи имущества не признаны недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 – 179 ГК РФ, поэтому такое последствие недействительности договоров, как двусторонняя реституция, не подлежало применению.
Кроме того, по смыслу п. 1 ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые во исполнение этих сделок финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в соответствующем периоде названных операций.
Недействительные сделки по новым правилам
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.
Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?
Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).
Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.
Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.
К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.
Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.
Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.
По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.
Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.
Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.
В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.
Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».
Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?
Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.
Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.
Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.
Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).
Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.
На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:
– неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);
– отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;
– дарение между не родственниками;
– снятие с регистрационного учета по доверенности;
– снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;
– признание прав собственности по решению суда;
– нерыночная цена в договоре;
– неэквивалентная мена без доплаты;
– свежая сделка с добросовестным приобретателем.
Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.
Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».
Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия “добросовестный приобретатель” покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.
Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:
– появление родственников после исполнения договора ренты;
– появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
– ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
– проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».
Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?
Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет “досье” на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».
Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».
Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?
Алексей Комаров: «В моей практике нет».
Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?
Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».
Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».
Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?
Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».
Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?
Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.
Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».
5. Положения п. п. 1 и 2 настоящей статьи были предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ на предмет их применения в отношении сделок, совершенных добросовестным приобретателем. Данные положения были признаны не противоречащими Конституции РФ в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 302 ГК РФ — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
Загрузка...