Минусы – высокие риски таких вложений, связанные с тем, что проект может быть не завершен, а также инфляционные процессы, которые могут «съесть» существенную часть прибыли. Поэтому оптимально вкладываться в быстро строящиеся объекты, например, в таунхаусы, малоэтажные дома. На долгостроях получить прибыль вряд ли удастся.
Как заработать на ипотеке: схемы и полезные лайфхаки
Темпы выдачи жилищных кредитов 2017-2018 годах побили все мыслимые и немыслимые рекорды. Пока банки предлагают ипотеку по выгодным ставкам, граждане не только решают с помощью ипотеки квартирный вопрос, но и зарабатывают. Деньги в сфере недвижимости всегда водились. Благодаря развитию ипотеки не обязательно иметь на руках миллионы, чтобы извлекать доход из собственной недвижимости. Достаточно получить одобрение в банке и правильно распорядиться ипотечными средствами.
В интернете многочисленные инфобизнесмены рекламируют вебинары и курсы по перепродаже новостроек. Поскольку не за горами июль 2019 года, когда реализация квартир на стадии котлована станет историей, срок годности этого вида заработка стремительно истекает.
Как это работает:
- Выбираем надежного застройщика.
- Находим перспективную новостройку в районе с развитой инфраструктурой.
- Получаем одобрение на ипотеку.
- Покупаем квартиру по ДДУ на стадии котлована.
- После сдачи дома в эксплуатацию продаем квартиру по цене на 15-40% дороже.
- Досрочно закрываем кредит.
Данный вариант инвестирования имеет риски:
- застройщик обанкротился, вместо квартиры покупатель получает бетонную коробку без инженерных коммуникаций. Или того хуже — квартира существует только на бумаге. При содействии местных властей возможно добиться, чтобы достройкой объекта занималась другая компания. Но на это придется потратить немало времени и нервов;
- на этапе сдачи квартиры владелец может обнаружить серьезные дефекты: некачественная отделка, трещины в стенах, обнаженные стыки и швы. Устранение недоделок застройщиком может занять несколько месяцев и принести убытки владельцу;
- застройщик сдает квартиру большего метража, чем указано в ДДУ, и требует доплаты за квадратные метры сверх нормы. Причем стоимость метра может быть завышена. Собственники обычно соглашаются на такие дополнительные расходы, потому что разбирательство со строительной компанией может отнять много времени и средств.
Советы для тех, кто планирует заработать на перепродаже новостройки:
- жилье на стадии котлована стоит брать только у надежного застройщика, который крепко стоит на ногах. Вспомним банкротство группы компаний СУ-155, которая в свое время была крупнейшим застройщиком в России;
- при продаже квартиры по переуступке прав придется заплатить 13% налога на разницу между изначальной стоимостью объекта и суммой в договоре купли-продажи. Не хотите платить налог — ждите три года после оформления права собственности на объект, потом продавайте его;
- банки не несут ответственности за застройщика. Если строительная компания обанкротится, вам придется выплачивать долг кредитору без изменений. Для безопасности стоит приобрести расширенную страховку.
Как можно заработать на ипотеке?
Итак, для начала определимся с очевидными вещами, за разъяснение которых некоторые люди выкладывают большие суммы денег предприимчивым и не очень порядочным гуру-недвижимости.
Покупая недвижимость в кредит, единственно возможный способ заработать на такой сделке – это сдавать новоиспеченные квадратные метры жилой площади в аренду, причем так, чтобы доход от нее полностью перекрывал ежемесячную сумму платежа по ипотеке.
Отсюда сразу вытекают несколько важных моментов:
- В приобретаемой квартире вы жить не сможете, так как будете сдавать ее в аренду;
- Перед покупкой квартиры вы должны точно знать, за какую сумму сможете сдать ее в аренду. Для этого нужно позвонить в агентство недвижимости и описать им свое будущее жилье (где находится, состояние дома, этаж, количество комнат, ремонт, наличие мебели и т.д.). После этого риэлторы смогут назвать вам точную цифру, за которую вам будет реально найти квартиросъемщиков на ваше будущее жилье.
- Также вам нужно знать размер квартплаты за будущую квартиру (за исключением электроэнергии и воды – эти услуги будет оплачивать квартиросъемщик);
- Далее вам нужно рассчитать необходимую и достаточную сумму кредита и ежемесячных платежей по нему. В идеале у вас должно получиться так, чтобы величина ежемесячных выплат по ипотеке вместе с расходами на квартплату была меньше той сумму, за которую вы будете сдавать ваше жилье. А сделать это можно только изменяя размер первоначального взноса, и раздвигая границы срока кредитования. Чем больше оба эти значения, тем меньше будут ваши ежемесячные выплаты по кредиту.
Как инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки
Какую доходность могут принести инвестиции в новостройки с использованием кредита, как грамотно выбрать объект и какие нюансы нужно учесть при досрочном погашении долга?
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Ипотека считается наиболее популярным способом улучшения жилищных условий. Мало кто рассматривает ипотечный кредит как возможность инвестировать в недвижимость, позволяющую не только зафиксировать, но и приумножить свои сбережения.
Ставки вниз, цены — вверх
До недавнего времени из-за высоких ставок частным инвесторам было невыгодно использовать этот инструмент: переплата по кредиту нивелировала рост стоимости жилья. За последний год снижение ипотечных ставок на первичном рынке жилья привело к тому, что ипотечные ставки находятся на историческом минимуме. При этом наблюдается устойчивый рост цен на новостройки, так что даже у людей без достаточной суммы на единовременную покупку недвижимости при грамотном подходе есть шанс вложиться на этапе строительства и заработать.
Как соотносится рост цен на жилье в новостройках со ставками по кредитам? За прошедший год цена 1 кв. м в столичных новостройках массового сегмента увеличилась в среднем на 8%. В этом году рост продолжался даже в тот период, когда действовали ограничения из-за распространения коронавируса и не работали стройки.
Так, по итогам I полугодия 2022-го средняя цена на первичном рынке жилья в Москве увеличилась на 4%. И этот рост случился только за счет инфляции: если проследить, как меняются цены по мере приближения строительной готовности, за три года от котлована до момента ввода в эксплуатацию удорожание способно достичь 30%.
Но и это не предел. Дополнительный рост цены способен обеспечить выбор квартиры в малоизвестном проекте на этапе котлована, когда застройщик сознательно занижает стоимость, чтобы привлечь внимание к своему ЖК, или открытие новой станции метро в районе застройки: качественное улучшение транспортной доступности добавляет до 10% к первоначальной стоимости.
Пока застройщики повышают цены в своих проектах, ставки по ипотеке, наоборот, снижаются: с 10% летом прошлого года до рекордных 6,5% по программе субсидированной ипотеки в апреле года текущего. В реальности кредит удастся оформить на еще более выгодных условиях: например, Росбанк по программе субсидирования выдает займы по ставке от 4,35% (для зарплатных клиентов при соблюдении условий программы «Льготная новостройка»).
Промсвязьбанк предлагает по госпрограмме ставку 5,85% (при наличии страхования), Россельхозбанк — 5,9% (при оформлении страховки), банк «Открытие» — 5,99% (при страховании жизни и трудоспособности). Но такие условия будут доступны только до ноября 2022 года — до тех пор, пока действует программа господдержки.
При покупке некоторых новостроек удастся найти продукты со ставкой 0–0,5% на первый год кредитования или уменьшенный размер ежемесячного платежа на период строительства дома.
А семьям с детьми и вовсе не стоит искать специальные предложения: для них действует программа семейной ипотеки со ставкой от 4,5%.
Вернуть проценты и остаться в плюсе
Низкие ставки — далеко не единственное преимущество ипотеки в условиях экономической турбулентности. Не нужно быть финансовым аналитиком, чтобы предсказать высокие темпы инфляции в среднесрочной перспективе. Что означает такой прогноз для ипотечного заемщика?
При обесценивании рубля стоимость товаров и услуг будет расти, значимость ежемесячного платежа снижаться, но цена квартиры в договоре с банком останется неизменной.
В итоге при благоприятном стечении обстоятельств после завершения строительства получится продать квартиру с наценкой минимум 30%, досрочно отдать банку долг, вернуть себе часть уплаченных процентов за пользование средствами и остаться с прибылью.
Чтобы не быть голословным, приведу конкретный расчет.
При средней стоимости однокомнатной квартиры на начальном этапе строительства 6 млн рублей и первоначальном взносе 20% сумма кредита составит 4,8 млн рублей.
При ставке 6% и сроке кредитования 10 лет относительно комфортный ежемесячный платеж будет равен примерно 53 тыс. рублей. За весь период обслуживания кредита переплата банку достигнет 1,5 млн рублей. При досрочном погашении долга банк не получит проценты, которые начисляются на оставшуюся сумму и срок займа. Таким образом, переплата за три года, пока строится дом, — около 800 тыс. рублей.
За счет изменения строительной готовности и инфляционного роста цена квартиры к моменту ввода в эксплуатацию может достигнуть 9–9,5 млн рублей.
В случае ее продажи даже при уплате налога с разницы между ценой в ДДУ и стоимостью в договоре купле-продажи собственник останется в плюсе и получит чистую прибыль минимум 2 млн рублей.
Способы заработать
Как увеличить сумму дохода? При досрочном погашении ипотеки клиент вправе обратиться в кредитную организацию с просьбой вернуть часть выплаченных процентов, так как при аннуитетной системе платежей банк в первые годы обслуживания кредита заранее взимает проценты за все время пользования средствами. Но по законодательству оплата должна производиться только за период фактического пользования кредитом.
Важно: не исключено, придется действовать через суд, и вернуть удастся лишь те проценты, которые оплачивал заемщик. Разница, полученная с помощью субсидий от государства, при расчете не учитывается.
И в заключение еще один совет тому собственнику, который не захочет продавать квартиру до истечения налогового периода (пять лет), но не собирается продолжительное время тратить приличную часть зарплаты на обслуживание кредита. В этом случае будет разумным сдать готовую квартиру в аренду. С экономической точки зрения это выгодно, так как размер ипотечного платежа с годами остается неизменным, а размер ренты индексируется ежегодно в зависимости от инфляции.
Кyпил aкции poccийcкиx кoмпaний c дивидeндaми — и зapaбoтaл 83 тыc. pyб
Для этoгo я изyчил тopгoвлю нa биpжe.
Cнaчaлa выбpaл нecкoлькo кoмпaний и мecяц cлeдил зa cтoимocтью иx aкций. Нa фopyмax пpoчитaл, чтo aкции этиx кoмпaний пoкyпaют дpyгиe люди.
Пoтoм oткpыл бpoкepcкий cчёт и кyпил aкций Cбepбaнкa нa 10 тыc. pyб. Mнe нe пoвeзлo: aкции yпaли в цeнe. Нepвничaл и ждaл тpи мecяцa, пoкa цeнa вoccтaнoвитcя. Пpoдaл c нeбoльшoй пpибылью и peшил бoльшe нe cвязывaтьcя co Cбepбaнкoм.
B этoт мoмeнт я yзнaл пpo индивидyaльный инвecтициoнный cчёт (ИИC). Eгo ocoбeннocть в тoм, чтo c кaждoй cyммы, кoтopyю я oтпpaвляю нa cчeт, мoжнo пoлyчить нaлoгoвый вычeт в paзмepe 13%.
Нaпpимep, oтпpaвил нa ИИC 100 тыc. pyб — в cлeдyющeм гoдy гocyдapcтвo вepнёт 13 тыc. pyб. Ecли пoпoлнять oбычный бpoкepcкий cчёт, тo нaлoгoвoгo вычeтa нe бyдeт.
Taкoe извeщeниe oб oткpытии ИИC мнe пpишлo нa элeктpoннyю пoчтy.
Кaк oткpыть ИИC?
Cчёт oткpывaют y бpoкepa — этo пocpeдник мeждy клиeнтoм и биpжeй. Для этoгo нyжнo cxoдить в oфиc бpoкepa или cкaчaть мoбильнoe пpилoжeниe бpoкepa. Пoчти y кaждoгo бpoкepa ecть cвoe пpилoжeниe.
Из дoкyмeнтoв нyжeн тoлькo пacпopт. Cчёт oткpывaют и oбcлyживaют бecплaтнo.
Cпиcoк вeдyщиx бpoкepoв,
кoтopыe oткpывaют ИИC
Чтoбы oткpыть ИИC, я cъeздил к бpoкepy в oфиc и, пoдпиcaл oдин дoкyмeнт, этo былo бecплaтнo. Чepeз 3 дня мнe oткpыли cчёт.
Кaждый гoд я cтapaюcь пoпoлнять ИИC нa 400 тыc. pyб, чтoбы вepнyть 52 тыc. pyб нaлoгoв.
52 тыc. pyб
я пoлyчaю кaждый гoд oт
гocyдapcтвa зa пoпoлнeниe ИИC
Кaк выбpaть aкции?
Нa Mocкoвcкoй биpжe пpoдaют aкции 209 poccийcкиx кoмпaний. Иx пoкyпaют, чтoбы зapaбoтaть нa двyx вeщax:
Нa pocтe cтoимocти
Нaпpимep, кyпил зa 100 pyб — чepeз гoд пpoдaл зa 137 pyб. Итoгo зapaбoтaл 37%.
Нa дивидeндax
Этo пpибыль кoмпaнии, кoтopyю pacпpeдeляют мeждy влaдeльцaми aкций. Нaпpимep, aкция cтoит 100 pyб, и нa нeё пpиxoдит дивидeнд 7 pyб — 7% дoxoдa.
Oбычнo кoмпaнии плaтят дивидeнды paз в гoд. Нo ecть кoмпaнии, кoтopыe дeлaют этo paз в квapтaл или в пoлyгoдиe. Плaтят в зaвиcимocти oт пpибыли и peшeния aкциoнepoв. Для пoлyчeния дивидeндoв дocтaтoчнo кyпить aкции кoмпaнии.
Дивидeнды выплaчивaют нa бpoкepcкий cчёт или бaнкoвcкyю кapтy. Я пoлyчaю дивидeнды нa бpoкepcкий cчёт и пoкyпaю нa ниx aкции. Пocлe выплaты дивидeндoв aкции нe пpoдaю.
Пoлyчaeтcя тaк: oдин paз кyпил — и paз в гoд или квapтaл мнe пpиcылaют дeньги. C oктябpя пo нoябpь 2022 гoдa я пoлyчил дивидeндoв нa cyммy 20 435 pyб.
Дивидeндныe aкции я ищy c пoмoщью кaлeндapя дивидeндoв. Taкoй кaлeндapь ecть y нeкoтopыx бpoкepoв. Mнe нpaвитcя кaлeндapь oт БКC.
Я пoкyпaю aкции Ceвepcтaли. Oни xopoшo pacтyт и пpинocят мнe дивидeнды 12% гoдoвыx
Иcтoчник: https://bcs-express.ru
я пoлyчил зa 11 мecяцeв нa
дивидeндax
Кaк кyпить aкции?
Для пoкyпки aкций нa ИИC нyжнo пepeвecти дeньги. Я иcпoльзyю бaнкoвcкий пepeвoд пo peквизитaм. Moй бaнк нe бepёт кoмиccию зa пepeвoд.
Дeньги пocтyпaют нa ИИC в тeчeниe чaca-двyx. B пpилoжeнии выбиpaю нyжнyю кoмпaнию. Укaзывaю цeнy пoкyпки и ждy, кoгдa aкции пpoдaдyт пo нyжнoй мнe цeнe.
Кoгдa пoкyпaю, тo вceгдa yкaзывaю цeнy нижe тeкyщeй. Ecли aкция cтoит 100 pyб, я пpeдлaгaю зa нee 98. Кaк пpaвилo, этo cpaбaтывaeт: aкции пpoдaют пo мoeй цeнe.
Aкции “Pocceтeй” пpoдaютcя пo 153 pyб, нo я xoчy кyпить иx пo 150. B пpилoжeнии yкaзывaю cвoю цeнy и ждy, кoгдa ктo-тo coглacитcя пpoдaть пo этoй цeнe. Ecли дo кoнцa paбoчeгo дня жeлaющиx нe бyдeт, тo биpжa cнимaeт зaявкy
Pacxoды нa пoкyпкy и пpoдaжy aкций
3a пoкyпкy и пpoдaжy aкций нyжнo плaтить кoмиccии Mocкoвcкoй биpжe, бpoкepy и дeпoзитapию, кoтopый xpaнит кyплeнныe aкции. Paзмep кoмиccий зaвиcит oт бpoкepa и тapифнoгo плaнa.
У мeня ИИC в “Oткpытии бpoкep”. 3a кaждyю cдeлкy я плaчy кoмиccию:
- 0.01% — Mocкoвcкoй биpжe
- 0.057% — бpoкepy зa cдeлкy,
- 13% — yдepживaeт бpoкep нaлoг c дивидeндoв.
Нaпpимep, ecли пoкyпaю aкций нa 100 тыc. pyб., pacxoды нa кoмиccии cocтaвляют 242 pyб.
Гoд нaзaд бpoкep ввёл дoпoлнитeльнyю кoмиccию: 175 pyб зa oбcлyживaниe в мecяцы, кoгдa я пoкyпaю или пpoдaю aкции. Mнe этo нe нpaвитcя, нo мeнять бpoкepa я нe бyдy.
Moй дoxoд oт пoкyпки дивидeндныx aкций
Я люблю aкции Ceвepcтaли. Гoд нaзaд кyпил 267 aкций этoй кoмпaнии зa 253 383 pyб. 3a гoд зapaбoтaл 83 175 pyб.
- нa pocтe цeны: 31 773 pyб,
- нa дивидeндax: 18 463 pyб,
- нa нaлoгoвыx вычeтax пpи пoпoлнeнии ИИC: 32 939 pyб.
Taк бpoкep пoкaзывaeт мoй дoxoд нa pocтe цeны. Eщё я пoлyчил дивидeнды и вычeт пo ИИC
Eщё влaдeниe aкциями дaёт пpaвo yчacтвoвaть в coбpaнии aкциoнepoв и гoлocoвaть пo peшeниям кoмпaнии. Нaпpимep, в 2019 гoдy я xoдил нa coбpaниe aкциoнepoв Cбepбaнкa. Cлyшaл oтчёт o paбoтe зa пpoшлый гoд и yчacтвoвaл в гoлocoвaнии пo тexничecким вoпpocaм, cpeди кoтopыx — избpaниe пpeдceдaтeля пpaвлeния бaнкa.
Гoлocyют дoлями aкций. У мeня былo 100 aкций. У гocyдapcтвa 50% + 1 aкция. Moй гoлoc ничeгo нe peшaл, нo мepoпpиятиe пoнpaвилocь.
3aпoмнилocь, кaк в бyфeтe нecкoлькo пeнcиoнepoв-aкциoнepoв нaбpocилиcь нa oфициaнтa, кoтopый нec бecплaтныe пиpoжки. Oн нe ycпeл дoнecти пoднoc дo cтoлa, пo дopoгe вcё pacxвaтaли. Чyть нe пoдpaлиcь.
зapaбoтaл зa гoд нa aкцияx
Ceвepcтaли
Плюcы
- Дoxoднocть 10-30% гoдoвыx. Нaпpимep, влoжил 100 тыc. pyб — зa гoд зapaбoтaл 10-30 тыc. pyб зa cчёт дивидeндoв, pocтa цeны и нaлoгoвoгo вычeтa.
- 3a пoпoлнeниe ИИC гocyдapcтвo кaждый гoд вoзвpaщaeт дo 52 тыc. pyб нaлoгoв.
Mинycы
- Нeт никaкиx гapaнтий вoзвpaтa дeнeг. Aкции oднoй кoмпaнии мoжнo пoкyпaть гoдaми, a пoтoм yзнaть, чтo oнa oбaнкpoтилacь. Taк былo c «Tpaнcaэpo».
- C дoxoдa бpoкep aвтoмaтичecки yдepжит 13% нaлoгa. C янвapя пo нoябpь 2022 гoдa я пoлyчил дивидeндoв нa cyммy 20 435 pyб., из кoтopыx бpoкep yдepжaл нaлoг 2657 pyб.
- Нyжнo paзбиpaтьcя в финaнcoвoм cocтoянии кoмпaнии, aкции кoтopoй пoкyпaeтe, читaть aнaлитикy, изyчaть pынoк. Я yдeляю этoмy дo 30 минyт кaждый дeнь. Ecли этoгo нe дeлaть, a кyпить пpocтo пoпyляpнyю кoмпaнию, — нaпpимep, Aэpoфлoт, — ecть pиcк нe пoлyчить дивидeнды или пoтepять дeньги нa cнижeнии цeны.
- Дeньги c ИИC мoжнo вывoдить чepeз 3 гoдa c мoмeнтa oткpытия cчётa. Ecли cнять дeньги paньшe, гocyдapcтвy пpидётcя вepнyть нaлoгoвыe вычeты. Moeмy ИИC иcпoлнитcя тpи гoдa в янвape 2022 гoдa. 3aкpывaть нe coбиpaюcь, дeньги я eщe нe вывoдил.
Нюaнcы
Пoлyчить нaлoгoвый вычeт c ИИC мoгyт нe вce.
Bычeт пoлyчaт тoлькo тe, ктo плaтит нaлoг пo cтaвкe 13%. Для пoлyчeния нaлoгoвoгo вычeтa пo ИИC нyжнo кaждый гoд пoдaвaть дeклapaцию и ждaть чeтыpe мecяцa, пoкa вepнyт дeньги.
Aкции нyжнo кyпить в oпpeдeлённoe вpeмя.
Дивидeнды плaтят людям, кoтopыx зaнecли в peecтp aкциoнepoв. Этoт cпиcoк вeдёт кoмпaния, выпycтившaя aкции.
Чтoбы пoпacть в peecтp, нyжнo кyпить aкции нe пoзднee, чeм зa двa paбoчиx дня дo дaты eгo зaкpытия. Нaпpимep, ecли cпиcoк зaкpывaют в пятницy, aкции нyжнo кyпить нe пoзжe cpeды.
Дaтy зaкpытия peecтpa пyбликyют нa caйтe кoмпaнии, выпycтившeй aкции, и в дивидeндныx кaлeндapяx.
Дaтa зaкpытия peecтpa и cyммa дивидeндoв нa aкцию «Ceвepcтaли»
Иcтoчник: https://www.severstal.com
2657 pyб
бpoкep yдepжaл нaлoг нa
дивидeнды
ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ
Для того чтобы обратиться в налоговую службу или к работодателю для возврата средств, необходимо собрать пакет документов, подтверждающих покупку квартиры с помощью заëмного капитала и внесение ежемесячных платежей для покрытия кредита.
Имейте в виду, что копии всех справок нужно заранее заверить. При этом наиболее сложным этапом оформления документов считается заполнение декларации 3-НДФЛ, а также связанных с ней заявлений на возврат налога и распределение вычета. Чем полнее будет пакет для налоговой инспекции, тем быстрее оформят вычет.
Особенности «ипотечного бизнеса»
Стартовый капитал
Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:
- первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;
- страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;
- оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;
- услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;
- услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;
- госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;
- обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.
Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.
Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.
Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.
Как долго предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).
Трудности и риски инвестора
Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:
- адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;
- сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;
- покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;
- правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.
Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:
- класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);
- количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);
- расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);
- наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);
- покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;
- для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.
Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.
Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:
- досрочно погашающим кредит;
- оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);
- сдающим залоговое имущество в аренду.
Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.
Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.
Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.
С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.
Расчет расходов и доходов включает:
- расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на калькуляторе ипотеки;
- подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;
- подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);
- сравнение расходов с доходами.
Шаг 1. Смотрим на локацию
Важнейший фактор для любой недвижимости — расположение. Даже идеальная квартира за умеренную цену не найдет покупателя, если находится в неудачном месте. Например, далеко от остановок общественного транспорта или в необжитом районе без магазинов и школ поблизости. Поэтому при выборе объекта для инвестирования в первую очередь стоит смотреть на локацию. Легко ли добраться до жилого дома из других районов? Есть ли поблизости школы и детсады? Насколько перспективен район с точки зрения дальнейшего развития?
Если говорить о ЖК Profit, то он строится в Нижегородском районе Москвы: прямо сейчас он активно развивается и обрастает новыми станциями метро. В пяти минутах ходьбы от Profit расположены станция метро «Нижегородская» и одноименная станция МЦК — вместе они входят в ТПУ «Рязанская». Для автомобилистов доступны выезды на Рязанский проспект и Третье транспортное кольцо.
«Комплекс возводится в районе с уже сложившейся инфраструктурой: рядом находятся магазины, отделения банков, аптеки, кафе, салоны красоты, кинотеатры, парки, скверы, храмы, музеи, театры», — перечислил заместитель директора по продажам девелоперской компании «Гранель» Сергей Нюхалов.
Риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали район у станции «Нижегородская» популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей квартир. По мнению агентов, высокий спрос на жилье здесь обеспечен близким расположением к центру Москвы и наличием поблизости станций метро и МЦК. А еще рядом находится крупный ТРЦ «Город».
По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, именно в Нижегородском районе девелоперы возводят новостройки хорошего качества, так как объемы здешних площадок позволяют реализовать качественное благоустройство и создать достаточно объектов инфраструктуры.
Описание доходной квартиры под ипотеку
Объявление с ценой и описанием, размещено на Avito:
Данный объект выставляется уже не первый раз и уже существенно потерял в цене. Но несмотря на это прошло уже 5 месяцев, а воз и ныне там. Это хороший повод поторговаться.
Торговался бы я так. Я бы позвонил хозяевам и сказал:
— Вы знаете, я покупаю квартиры, чтобы сохранить деньги. И поэтому она мне не совсем подходит, так как 4х комнатные квартиры потом очень трудно продать… ну вы и сами наверно знаете! Обычно я поэтому покупаю двухкомнатные. Но если вы мне согласитесь продать ее за 3 миллиона, то я готов взять, практически не глядя. И уже сегодня готов подъехать и внести задаток.
— Я готов продать за 3 миллиона 250 тысяч рублей.
— Нет, я готов купить только за 3 миллиона. Вы подумайте и, если надумаете, то позвоните мне. Я до пятницы буду выбирать и смотреть квартиры, если успеете до этого времени, я у вас возьму.
Если вам не перезвонят, то звоните сами и продолжайте торг.
Планировка в этих домах очень хорошая, нет смежных комнат. Это сильно упростит нам задачу при переделке. Кстати, как дорого сдать смежные комнаты, вы можете узнать из моей платной книги.
Выгода от заработка на недвижимости в ипотеке
Ипотечный кредит в большинстве случаев берется для улучшения жилищных условий. Но некоторые инициативные граждане знают, как извлечь выгоду даже из ипотеки. Суть ее состоит в том, что недвижимость окупает сама себя через определенное время.
К явным преимуществам такого вида заработка относятся:
- аренда ипотечного жилья отбивает часть вложенных средств (взносы по кредиту, страховку, ЖКХ). Через некоторое время квартира начинает работать на собственника, обеспечивая ему стабильный доход;
- возврат части денег со стоимости квартиры и процентов по ипотеке в виде налогового вычета;
- при продаже отпадает надобность в оплате новой суммы имущественного налога;
- возможность погасить ипотеку досрочно за счет денег, полученных от сдачи квартиры;
- со временем арендная плата растет, а платеж по кредиту остается фиксированным;
- оформление в собственность помещения, купленного фактически за 2/3 от его рыночной стоимости.
Заниматься недвижимостью выгодно, но достаточно сложно. Необходимо учитывать множество нюансов, рационально рассчитать расходы и издержки, сопоставить их с потенциальным доходом.
Если Вы задумываетесь о своем финансовом благополучии, стоит тщательным образом разобраться с вопросом как заработать на ипотеке. Ведь это не просто наиболее приемлемый вариант для приобретения жилья, а выгодная инвестиция в будущее.
Перейдем собственно к расчетам. Примем стоимость аренды одной комнаты за 10 000 рублей. Эту цену я взял с запасом, на самом деле большие комнаты можно сдать дороже, если применить пару приемов из моих книг (все книги по недвижимости). Так, например, сейчас комнату площадью 6 кв.м. в дешевом районе я сдаю за 8 500 рублей. В выбранном районе ее можно сдать за 10 000. А вот большие комнаты можно сдать за 12 или даже 13 тысяч рублей.
Важные нюансы для заработка на ипотечном жилье
Успешность получения дохода от кредитной сделки по ипотеке определяется рядом существенных факторов:
- Наличием первоначального капитала. Получить кредит на льготных условиях проблематично без стартового взноса.
- Перед покупкой необходимо проанализировать рентабельность сделки. Доход от аренды должен как минимум покрывать стоимость ЖКХ. В идеале – полностью перекрывать ежемесячный платеж по ипотеке.
- Изучением предложений кредитных организаций. При выборе банка стоит тщательно изучить все пункты договора. Часть банков не разрешают заемщикам сдавать жилье в аренду, перепродавать при непогашенном кредите. За нарушения предусмотрены довольно крупные штрафные санкции вплоть до требования досрочного погашения задолженности.
- Адекватно оценить ликвидность жилья.
Правила приобретения недвижимого объекта диктуются спросом на жилье. Престижность района, класс жилищного фонда, наличие/отсутствие чистовой отделки, обустроенной придомовой территории, расположение рядом жизненно важных объектов, вторичка или новостройка, транспортная доступность – вот главные критерии, на которые стоит обращать внимание перед покупкой. Продажа или сдача в поднаем в хорошем районе обойдется в разы дороже и принесет больше прибыли, чем в старом или необустроенном квартале.
Загрузка...