При выдаче ипотечного кредита банк иногда продаёт закладную третьим лицам – независимой финансовой компании или специальному фонду. Для кредитора такая продажа дает шанс вернуть свои инвестиции в долгосрочный проект, чтобы заставить деньги снова работать на банк. Важно, что согласие заёмщика для продажи закладной не нужно.
«Квартира в 13 квадратных метров»: в какое жильё смогут переехать владельцы частника в Кемерове
Информация о выкупной стоимости нескольких домов уже есть в открытом доступе и в распоряжении Сибдепо. Корреспондент издания выяснил, на что могут рассчитывать жильцы, когда получат компенсацию.
Выкуп земельных участков в Кемерове идёт полным ходом. Согласно данным «Газеты Кемерова», в среднем администрация города заключает по 2-3 соглашения о выкупе в день. Но куда граждане смогут переехать? Сибдепо использовал открытые источники, чтобы понять, на что могут рассчитывать переселенцы без использования ипотеки и дополнительных сбережений.
Однёшка на Гагарина
После публикации большого материала о том, как жители частного сектора борются с мэрией Кемерова в суде, корреспонденту Сибдепо написал житель улицы Гагарина Сергей Пикулин.
«Вчера получил оценку… У меня на Гагарина, 123 «однешка» в 36 квадратных метров, я один собственник, больше никакого жилья нет. Куда податься с полутора миллионами?», — описал он свою ситуацию.
Впрочем, потом Сергей уточнил, что это не все причитающееся ему деньги.
«Ещё за землю 500 тысяч обещают, 50 тысяч на риелтора, немного за посадки», — сообщил мужчина.
Итого у него получилась сумма чуть больше двух миллионов рублей. Так как жилищные условия, в которые человек переселяется, не должны быть хуже прежних, корреспондент Сибдепо искал варианты в Центральном районе города.
Что ж, сопоставимых по площади и цене вариантов почти не оказалось. Большая часть из них продаётся в той же зоне сноса, а один — это квартира в общежитии на улице Мирная. Здание построено в 1975 году. Судя по всему, изначально это были две комнаты гостиничного типа.
«Комнаты в хорошем состоянии, как на фото, в одной из комнат есть подключение воды и канализации (узаконено), есть возможность сделать С/У в комнате. Приобретая две комнаты получаете полноценную квартиру, планировка как может выглядеть квартира указана в объявлении, помогу в оформлении документов по перепланировке», — написал автор.
Косметический ремонт, впрочем, выглядит вполне прилично.
Остальные квартиры, подходящие по стоимости, по площади иногда не составляют даже половины от жилья в «частнике». Равноценными их точно не назовёшь.
Двушки на Гагарина
На основе отчёта по оценке одной из двухкомнатных квартир на Гагарина во многом строился большой материал Сибдепо об этой проблеме. Общая стоимость жилья, земли, прочих построек и посадок составила 3,1 миллиона рублей. И, как ни странно, вариантов тут гораздо больше, чем с однокомнатными квартирами. Подходящие варианты есть в домах не только на Терешковой или той же Сибиряков-Гвардейцев, но и на Ленина, Красноармейской, 50 лет Октября — в деловом центре города. Стоит оговориться, что всё это отнюдь не новостройки, жильё за такую сумму можно приобрести, в основном, в старом панельном фонде. Состояние самих квартир часто тоже неидеальное, жильё требует ремонта. Например, как раз за 3,1 миллиона рублей хозяева смогут приобрести двухкомнатную квартиру в доме №32 по улице 50 лет Октября.
«Дверь приличная, медь, счётчики, арка, дом кирпичный», — лаконично описывает квартиру продавец.
Ещё одна семья с улицы Гагарина получила за свою двухкомнатную квартиру в таунхаусе середины прошлого века 3,4 миллиона рублей. Для них становится доступна квартира в доме на пересечении Советского и Кузнецкого проспектов, её стоимость — 3,25 миллиона рублей. Дом не панельный, а кирпичный, косметический ремонт выглядит достаточно стильно.
Аварийный дом на улице Тихая
Об этом случае Сибдепо писал в январе. Строение с землёй также изымают, но причина другая: дом признан аварийным, он подлежит сносу. Администрация города готова возместить за дом 929 тысяч рублей и компенсировать документально подтверждённые убытки, размер которых не может составлять более 99 тысяч 617 рублей. Итого в лучшем случае хозяйка дома получит чуть больше миллиона рублей. Её случай особый ещё и потому, что в обычной ситуации женщине должны были обеспечить условия проживания лучше прежних. А прежние были довольно стеснёнными: 25 квадратных метров площади.
Чего и следовало ожидать, в Центральном районе ничего схожего по соотношению площадь/цена найти не удалось. Часть квартир выставили на продажу такие же жители частника, а другие по размеру значительно меньше 25 «квадратов». На Спортивной улице, например, продаётся жильё-малютка в 13 квадратных метров, его стоимость не дотягивает и до 800 тысяч рублей.
«Успей пока продается и получи большой, вместительный встроенный шкаф и 2 бутылки вкусного шампанского!», — написал риелтор, расхваливая жильё. Объявлению, к слову, уже больше трёх недель.
Сколько стоит новое жильё в центре
А если помечтать? Сколько денег нужно для того, чтобы жители смогли купить квартиры в центральных новостройках? Сергею Пикулину, владельцу 36-метровой «однёшки», необходимо изыскать 650-700 тысяч, чтобы приобрести квартиру в микрорайоне 15 А. Правда, она на 9 кв. метров меньше его прежней: считай, кухню отрезать придётся. Если искать подходящую площадь, то цены начинаются с 3,2 миллиона рублей, а самые дорогие однокомнатные квартиры пробивают планку в 4 миллиона.
Двухкомнатных квартир на рынке, видимо, больше, поэтому и ценник на них не так задран. Небольшую «двушку» в новостройке можно приобрести за 3,3 миллиона рублей. Если ориентироваться на площадь в 48 «квадратов» и больше, то тут ценник будет посерьёзнее, от четырёх миллионов. Получившим деньги за «двушку» добавить придётся от 700 тысяч до миллиона рублей.
Однако есть те, кому для комфортного проживания необходимы трёх- и четырёхкомнатные квартиры. Стоимость первых в новостройках Центрального района начинается с пяти миллионов рублей, а новых четырёхкомнатных на рынке почти нет: корреспондент Сибдепо нашёл их лишь в одном строящемся ЖК. Срок его сдачи — конец 2023 года, поэтому четырёхкомнатные хоромы можно приобрести всего за 6,2 миллиона рублей.
В итоге получается, что более-менее безболезненно на компенсацию могут купить жильё только владельцы «двушек»: их на рынке много. Владельцам однокомнатных квартир тяжелее: на схожее по площади жильё без большого износа придётся добавлять из своего кармана. О том, каково придётся жителям более серьёзных строений, говорить пока рано.
Зачем продается такое жилье?
Главными причинами для продажи ипотечной недвижимости являются:
- Потеря работы, существенное снижение уровня доходов, тяжелая болезнь заемщика и другие факторы, не позволяющие совершать ежемесячные выплаты по кредиту;
- Желание и возможность улучшить жилищные условия. В этом случае продажа одной квартиры позволит приобрести другую (в лучшем районе, с большей площадью и т. д.);
- Бытовые и семейные обстоятельства – свадьба, смена места жительства, развод, неадекватные соседи, плохое состояние жилья, строительство по соседству шумного развлекательного центра, изменение маршрутов общественного транспорта и пр.
Как эффективнее накопить на старость: сдавая квартиру или покупая фонды?
Инвесторы часто путают пассивный доход и пассивные инвестиции, хотя в реальности одинаково желают и того, и другого. Пассивный доход может приносить регулярную ренту для тех, у кого капитал уже есть, а пассивные инвестиции — для тех, кто еще в стадии накопления. Рассмотрим оба случая.
Две наиболее популярные в мире стратегии для пассивных инвесторов, с помощью которых можно подготовиться к выходу на пенсию — это вложения в недвижимость, либо в рынок ценных бумаг . Обычно первый вариант подразумевает покупку жилья под сдачу в аренду, а второй — инвестиции в фонды акций и облигаций.
Инвестиции в жилье допускают вариант с ипотекой, что превращает их в подобие регулярных накоплений: часть платежа — банку на погашение процентов, часть — себе на выкуп квартиры. Инвестиции в фонды обычно не предполагают выплату ренты, зато из них можно регулярно выводить любую сумму, создавая себе пенсию любого размера.
Получение ренты за ипотечную квартиру — инвестиции в «однушку» с двузначной доходностью
На этом можно было бы и закрыть вопрос, ведь дешевле и удобнее копить с помощью фондов, то есть стратегия вырисовывается следующая: собираем капитал в ценных бумагах, чтобы не тратиться на дорогие займы. А собрав нужную сумму, покупаем жилье и сдаем его в аренду.
Однако существуют некоторые нюансы. На 1 января 2022 года ипотечная ставка на вторичное жилье составляла 9%, средняя ставка аренды квартиры — 5,5% годовых, а среднегодовой рост цены кв. метра за 10 лет — 4,5%. Получается, что совокупная доходность жилья перебивает банковскую ставку, а значит, с высокой вероятностью такой актив с годами отобьет затраты.
На конкретном примере это может выглядеть так. Берем в ипотеку готовую к проживанию квартиру площадью до 40 кв. метров. Ее стоимость сейчас составляет около ₽3 млн — это средний для России показатель. При минимальном взносе в ₽300 тыс. кредит составит ₽2,7 млн, общая выплата за 10 лет — ₽4,1 млн, вместе с первым взносом — ₽4,4 млн.
Если предположить, что стоимость аренды будет расти синхронно с ценой квартиры, то есть ставка доходности 5,5% не будет сильно уменьшаться или расти, то сдача в аренду квартиры за 10 лет ипотечных выплат (без учета налогов, коммунальных платежей и ремонтов) принесет ₽2 млн, помимо того, что сама недвижимость подорожает до ₽4,5 млн.
В итоге получается, что собственных средств было вложено ₽4,4 млн, а накоплено около ₽6,5 млн. Если мы направляли доходы от аренды целиком на погашение ипотеки, то денежные потоки выглядят иначе: вложили — ₽2,4 млн, а получили актив стоимостью ₽4,5 млн. В любом случае средняя годовая доходность с учетом реинвестирования (IRR) составила 11% годовых, что весьма неплохо.
Портфель из бумаг индексных фондов — спокойный вариант с удвоением результата
Теперь посмотрим на классическую стратегию индексного инвестирования в фонды, которую используют западные пенсионные управляющие. Стратегия основана на регулярной покупке паев (акций), следующих за крупными индексами. Для тех, кому на пенсию через 10 лет или чуть более того, в мировой практике используется пропорция: около 60% в фонды акций и 40% — в фонды облигаций.
В России похожий по структуре портфель можно собрать из биржевых фондов (ETF и БПИФ). Для диверсификации по странам — из фондов на индексы акций США, Европы и Азии, по валютам — на российские и зарубежные евробонды. Желательно брать самые дешевые фонды с минимальными комиссиями — это ключевое правило в пассивных стратегиях. Мы можем охватить почти все основные рынки ценных бумаг, если возьмем всего четыре БПИФ и ETF . Например, из тех фондов, что торгуются на российских площадках, самые дешевые из самых диверсифицированных фондов (с наибольшим числом ценных бумаг в портфелях): VTBX (российские акции), SBRB ( облигации в рублях), FXWO (зарубежные акции), TBEU (еврооблигации).
Для простоты разделим портфель ровно пополам на рублевые и валютные активы. Получим по 30% в двух фондах акций (VTBX и FXWO) и по 20% в фондах облигациях (SBRB и TBEU). Годовая доходность индексов, которые лежат в их основе, составляет 8–10% в облигациях и около 17% в акциях. В среднем такой портфель будет приносить 14% в год.
В конкретных цифрах это выглядит так: приобретаем весь российский рынок одной акцией (VTBX) по ₽140 за штуку, затем ровно на ту же сумму приобретаем глобальные акции (FXWO) и оставшуюся сумму делим пополам между фондами SBRB и TBEU. Минимальная сумма, которая для этого потребуется, — ₽465. При ставке 14% годовых через 10 лет они превратятся в примерно ₽1 700.
Если провести прямое сравнение с описанной выше «однушкой», то вкладываем ₽300 тыс. в такой портфель на старте и далее ежемесячно докладываем ₽34,2 тыс. За 10 лет будут вложены все те же ₽4,4 млн, а получено — ₽9,1 млн, поэтому итоговый результат индексных фондов в 1,5 раза выше, чем вложения в квартиру.
Какой доход принесут оба варианта вложений и как правильно управлять капиталом?
Теперь посмотрим, как два вида инструментов справляются с задачей пассивного дохода. С квартирой все относительно просто: есть ставка найма, которая приносит около 5,5% стоимости квартиры в год, и она растет в рублях вслед за самой квартирой (ориентир — 4,5% годовых). Для квартиры стоимостью ₽3 млн ежемесячный доход составит более ₽13 тыс. (₽165 тыс. в год) сегодня и чуть более ₽21 тыс. через 10 лет. Однако в нынешних деньгах доход, очевидно, сократится. Динамика цен на жилье (4,5% в год) проигрывает даже средней за последние 10 лет инфляции (6,6%). И через 10 лет рантье будет получать уже не ₽13 тыс., а эквивалент сегодняшних ₽10 тыс.
С фондами все немного сложнее. Они не приносят дивидендов и купонов, а реинвестируют их, поэтому единственный способ извлечения ренты из них — регулярная продажа акций. В международной практике применяют «правило 4%» — именно такую долю долгосрочного портфеля можно продавать ежегодно, не рискуя, что средства в нем закончатся либо обесценятся из-за инфляции.
Если взять портфель, сопоставимый в цене с однокомнатной квартирой (все те же ₽3 млн) и вложить его консервативным образом: не 60/40, как было в период накопления, а наоборот — 40/60 в пользу облигаций для снижения риска влияния на портфель рыночных коррекций, то его доходность составит 12,4% годовых, или 5,4% реальной доходности.
Получается, мы можем продавать ежегодно часть портфеля, равную 5,4% вложенных средств, и получать с первоначально вложенных ₽3 млн, ровно те же ₽13 тыс. в месяц, что имели бы с аренды однокомнатной квартиры. Однако в данном случае мы можем так делать бесконечно долго. В реальном выражении наш портфель ничего не потеряет, и даже через 10 лет будет приносить сегодняшние ₽13 тыс.
Если бы мы изначально копили в фондах, то результат был бы еще интереснее. Рисковый портфель (60/40 в пользу акций) при вложенных в него за 10 лет ₽4,4 млн вырастает до ₽9,1 млн. Сегодня с поправкой на инфляцию это ₽4,6 млн, что соответствует стоимости 1,5 «однушкам», и он может приносить пропорционально больший доход — ₽19 тыс. в месяц.
Если переложиться по выходу на пенсию в более консервативный портфель (40/60 в пользу облигаций) и выводить из него по 5% ежегодно (0,4% в месяц), то можно получать все те же ₽19 тыс. неизмеримо долго и оставить потомкам средства, на которые они смогут купить не одну квартиру, поскольку сумма на счете будет расти быстрее, чем цена квадратного метра.
Главный риск ипотечного варианта — промахнуться с циклом роста цен на недвижимость
В случае с инвестициями в ипотечную квартиру большую роль играет соотношение ставок: стоимость займа, доходность аренды и рост стоимости квадратного метра. Например, покупка квартиры на пиках цен в 2010 года следующие 10 лет приносила только 2% в год. Доходность вложений в квартиру с учетом ипотечного плеча может колебаться от 3% до 7% годовых в среднем, то есть она может очень сильно отставать от инфляции, поэтому в такие годы обычный банковский депозит может оказаться выгоднее, чем второе жилье.
Возможная коррекция цен на недвижимость зависит от региона, но обычно она происходит по всей стране синхронно. По данным Росстата, три наиболее значимых периода падения цен за последние годы пришлись на конец 2009 года (на 8% вниз от тогдашних максимумов), начало 2011 года (-23%) и середину 2017 года (-11%).
На фондовом рынке падения активов более привычны и более скоротечны. Так, в марте 2022 года на пике страхов из-за пандемии портфель из акций и облигаций, составленный в пропорции 40/60 (в пользу консервативной части), терял около 12% — в то время как весь рынок проседал вдвое сильнее. Уже к маю того же года портфель полностью восстановился.
Сдача квартиры в аренду — временное решение. Фонды более эффективны в долгосрочной перспективе
В период накопления на пенсию ипотечная однокомнатная квартира и фонды ценных бумаг показывают двузначную доходность в рублях, обыгрывая среднюю инфляцию по стране, однако недвижимость проигрывает фондам порядка 3 п.п. в год на промежутке в 10-летний период. Жилье требует кратно больших вложений, чем рынок ценных бумаг. Даже средняя по регионам «однушка» (₽3 млн) принесет ₽20 тыс. отчислений в месяц (на 10 лет за вычетом дохода с аренды) и, чтобы безболезненно платить по такому графику (при норме сбережений 10–20%), нужно иметь ежемесячный доход ₽100–200 тыс. в месяц.
Сдача в аренду ипотечной квартиры показывает солидный прирост в основном за счет кредитного плеча. Даже небольшая разница между доходностью жилья и стоимостью ипотеки кратно увеличивает отдачу от вложения собственных денег. Преимущество фондов в другом — в наличии в их составе акций, которые на длинном горизонте перебивают и инфляцию, и девальвацию рубля.
В период пассивного дохода, то есть после выхода на пенсию, арендная квартира теряет свой самый сильный козырь — ипотечный рычаг. Рост арендных платежей не успевает за инфляцией, а рост цены самой квартиры никак это не компенсирует: продавать ее частями нельзя. Иначе говоря, если дохода с «однушки» вам мало уже сейчас, то в отдаленном будущем его вам тем более не будет хватать.
Фонды справляются с выплатой ренты не хуже, а в ряде комбинаций даже лучше, чем арендное жилье. Имея в портфеле 40% акций и 60% облигаций, можно индексировать себе выплаты по инфляции бесконечно долго и оставить весь накопленный капитал потомкам. За 20 лет (10 накоплений и 10 выплат) разница в доходах с «однушки» и с фондов вырастает в 2 раза (при одинаковых вложениях): ₽10 тыс. в месяц против ₽19 тыс. в нашем примере.
Арендная квартира — лишь временное решение пенсионного вопроса. Платежи не защищены от инфляции, их невозможно индексировать быстрее, чем растет весь рынок недвижимости. Уже в первые 10 лет после выход на пенсию рента в реальных ценах сократится на 20%.
Фонды позволяют зафиксировать нужную сумму в реальном выражении, получать ее бесконечно долго и при этом продолжать приумножать свой капитал быстрее, чем это делает жилая недвижимость. Простейший портфель обойдется всего в ₽465 (при сегодняшних ценах на акции). Это самый демократичный способ сформировать себе пенсию.
В идеале стоит использовать оба инструмента, поскольку у них принципиально разные риски: они снижаются в цене в разные годы и месяцы, бывают простои и крупные затраты на ремонт, случаются периоды долгого отсутствия роста на рынке ценных бумаг. Но, чтобы копить поровну в двух корзинах, доход должен быть еще больше: от ₽200 тыс в месяц (при стандартной норме сбережений до 20%).
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнение профи», может не совпадать с мнением редакции.
Биржевой фонд, вкладывающий средства участников в акции по определенному принципу: например, в индекс, отрасль или регион. Помимо акций в состав фонда могут входить и другие инструменты: бонды, товары и пр. Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Подробнее Долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права. Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании. Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Подешевеют ли квартиры в 2022 году
Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.
С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.
К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.
Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.
Согласно прогнозам международной консалтинговой компании Knight Frank, Москва и Санкт-Петербург войдут в десятку мировых лидеров по росту цен на элитную недвижимость в 2022 году
Есть вероятность, что появление упрощенной схемы подачи заявок и оформления кредитов под строительство для девелоперов, которую сейчас разрабатывает Минстрой России, позволит бизнесу сократить издержки, но вероятность, что это сильно скажется на итоговой себестоимости объектов, крайне мала. Не стоит забывать о непрекращающемся росте цен на землю, стройматериалы, топливо и транспортные услуги.
Девелопер – предприниматель, который получает доход от создания или реконструкции недвижимости.
В общем, практически без сомнений можно сказать, что снижения стоимости жилья в ближайшее время не будет. Сейчас рынок перегрет, и до февраля–марта мы сможем наблюдать стагнацию цен на квартиры в новых домах и небольшое ослабление стоимости вторички.
С приближением тепла цены на недвижимость продолжат расти, но уже более сдержанными темпами, чем прежде, – на уровне до 8–12%.
Наиболее резкий скачок можно ожидать весной. Если вы твердо решили улучшить жилищные условия именно сейчас, лучше не откладывать покупку надолго.
Что будет с ипотекой в 2022 году? Прогнозы экспертов
В ноябре средний размер ипотеки, выданной российскими банками, достиг максимума — 3,71 млн рублей, — говорится в материалах Национального бюро кредитных историй. По данным Центробанка, задолженность соотечественников по жилищным кредитам составила 11,4 трлн рублей. Это на четверть больше, чем год назад.
В этом году ипотечные ставки росли, недвижимость дорожала. Что будет в следующем году, мы узнали у экспертов.
Михаил Хачатурян, доцент Департамента менеджмента и инноваций Финансового университета при Правительстве РФ, доцент кафедры организационно-управленческих инноваций РЭУ им. Г. В. Плеханова:
«Очевидно, ключевым фактором, поддерживающим относительный рост ипотечного рынка в России в 2022 году, станет продление программы государственной льготной ипотеки.
Сдерживающим фактором станет тренд на повышение цен на металлоконструкции и арматуру, который серьезно увеличивает конечную стоимость строительства. Также негативно сказывается на ипотеке снижение платежеспособности населения: накопленные на момент начала пандемии средства уже вложены в ипотечные кредиты, а дополнительных финансовых ресурсов у населения нет, и ожидать быстрого восстановления даже при условии окончания пандемии не стоит.
Ставки по ипотечным кредитам при условии сохранения программы льготной ипотеки не будут значительно расти, примерно на 1-3% выше установленного государством уровня. В случае отмены программы льготной ипотеки стоит ожидать роста ставок, но вряд ли выше 3-5%».
Ярослав Баджурак, коммерческий директор финтех-сервиса:
«Можно говорить о продолжении минимального роста ипотеки в первом полугодии, вплоть до 1 июля 2022 года — даты завершения действия государственной программы в ее действующем формате. Ипотечные итоги 2022 года будут гораздо скромнее результатов 2022-2022 гг.
Новых рекордов по количеству и объемам выдачи в 2022 году мы точно не ожидаем. Во-первых, из-за высоких цен на недвижимость, которые давно обогнали рост зарплат людей. Снижение платежеспособности и закредитованность заемщиков — второй фактор сдерживания. Даже в благоприятном сценарии развития ипотечного рынка с продлением льготной программы и комфортными ставками все меньше людей смогут воспользоваться заемными деньгами для решения квартирного вопроса из-за низких доходов».
Алексей Кричевский, эксперт Академии управления финансами и инвестициями:
«Рынок ипотеки будет постепенно сокращаться в сравнении в 2022 годом. Все возможные варианты привлечения клиентов банки за пандемию выбрали, о чем говорит как их прибыль, которая ожидается в районе 2,5 триллиона рублей за текущий год, так и прибыль московских девелоперов, которая за 11 месяцев превысила на 27% показатели прошлого года, подскочив до 1,31 триллиона.
Не секрет, что подавляющее большинство сделок как с новостройками, так и со вторичным жильем — ипотечные. Но возможности для покупки жилья по текущим ценам и с текущей ставкой, средняя величина которой уже перевалила за 9,3% годовых, просто исчерпываются.
Постепенно будут сходить на нет и программы банков совместно с застройщиками, которые предлагают ипотеку под 6-7% годовых вместо рыночных 9-9,5%.
Что касается ставок по ипотеке, то они в любом случае пробьют 10% годовых, поскольку будут корректироваться вслед за ключевой ставкой ЦБ. С учетом очень плохих инфляционных ожиданий в первом квартале следующего года она легко может добраться до 10,5%».
Михаил Попов, банкир:
«В первую очередь на рынок ипотеки в 2022 году будет влиять ключевая ставка. В случае ее повышения также будет расти ставка на ипотеку. Она будет становиться все менее доступной для населения.
С другой стороны, большой вклад в развитие ипотеки на рынке сейчас делает программа льготной государственной ипотеки, где государство субсидирует часть ставки банкам, чтобы они могли предоставлять льготные условия клиентам. Доступность ипотеки во многом будет зависеть от условий этой программы, от того, насколько широко она будет представлена, какие будут лимиты по суммам и какие ставки будут обеспечиваться.
Скорее всего, в следующем году ипотека подорожает, процент одобрения снизится. На рынок будет оказывать влияние снижение платежеспособного спроса на недвижимость, так как квартиры меньше будут покупаться в кредит, и цены могут затормозиться или даже показать падение в различных сегментах».
Наталья Мильчакова, заместитель руководителя информационно-аналитического центра, к. э. н.:
«Уже ясно, что ключевая ставка в 2022 году, по крайней мере в первом полугодии, будет расти. Соответственно, в начале следующего года повышение ставок коммерческими банками по ипотеке вполне возможно.
В первом квартале 2022 года можно ожидать роста минимальной ставки по ипотеке до 8,7-9%, в среднем — до 9-10%. Жилищные кредиты будут менее доступны, так как программа льготной ипотеки осталась только в отдельных регионах».
Марчел Кырлан, старший преподаватель департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ:
«Требования банков к заемщикам в 2022 году, скорее всего, не будут усложняться. Ипотечные кредиты — не самый рискованный вид займов. Судебная практика практически всегда на стороне банков. В случае просрочки более чем на три месяца банки просто подают в суд, получают залоговое имущество, то есть ипотечные квартиры, которые вполне успешно можно реализовать на вторичном рынке.
Ну а раз банкам бояться нечего, то нет и смысла ужесточать требования к заемщикам. Это тоже фактор, который позволяет надеяться на то, что рынок ипотечных кредитов в 2022 году не просядет, а будет показывать пусть и не слишком большой, но устойчивый рост».
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости:
«На фоне бескомпромиссной денежно-кредитной политики ЦБ, когда ключевая ставка систематически поднимается, и учитывая, что таргет инфляции в 4,5% годовых еще не достигнут, а продолжит подниматься, ставки по ипотеке продолжат соразмерный рост.
Для большинства граждан ипотека остается пока единственной возможностью улучшить свои жилищные условия, поэтому ситуация с сохранением спроса будет в значительной степени зависеть от застройщиков, которые совместно с банками-партнерами предлагают покупателям собственные субсидированные и льготные программы.
Но позволить себе подобные условия могут только ведущие застройщики, которые работают с масштабными проектами и сотрудничают с крупными банками. Поэтому при условии роста ключевой ставки большая часть покупателей будет вынуждена брать ипотечные кредиты под рыночный процент, который может составить не менее 9-9,5%. Таким образом, к концу 2022 года уровень рыночной ставки может вернуться к показателям 2019 г., а падение спроса — составить не менее 20-22%».
Какую документацию готовить
Для грамотного проведения сделки надо подготовить и проверить следующие документы:
- Разрешение кредитора (когда ипотечную квартиру продает ее владелец – заёмщик);
- Паспорт хозяина жилья;
- Выписку из домовой книги – все жильцы, включая детей, должны быть выписаны;
- Справка ЖЭКа, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;
- Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети – продажа жилья не должна ухудшать их жилищные условия);
- Нотариально заверенное разрешение супруга (в том числе и бывшего) на продажу жилплощади, если она приобреталась в период брака.
При переоформлении ипотечного жилья надо приглашать экспертов для независимой оценки жилья. Наличие и проверка комплекта документов существенно снижает риск покупателя при переоформлении залоговой квартиры.
Эксперты: ипотека будет обходиться заемщикам в 2022 году заметно дороже
Ипотечный рынок в 2022 году не повторит рекорда, ожидаемого по итогам 2022-го, хотя торможение будет мягким. При этом ипотека в следующем году будет обходиться заемщикам заметно дороже. Об этом говорится в аналитическом исследовании рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги», озаглавленном «Ипотека на пике».
В НКР констатируют, что 2022 год стал самым результативным за всю историю российского ипотечного рынка. Согласно прогнозам агентства, объем выдачи ипотеки может достичь 5,5—5,6 трлн рублей против 4,4 трлн в 2022-м. К концу года может быть обновлен и месячный рекорд, установленный в декабре-2022 на отметке 560,7 млрд рублей. Аналитики ожидают усиления спроса на ипотеку в конце года из-за повышения Банком России ключевой ставки в декабре на 1 процентный пункт, и в принципе на последние месяцы года исторически приходится значительная доля годовых выдач.
«В 2022 году сохранялось сочетание двух факторов, обеспечивших ипотечный рост 2022 года: льготные программы и рекордно низкие ставки привели к реализации отложенного спроса на ипотеку. Подогревали спрос и растущие цены на жилье», — отмечают в НКР.
По данным агентства, объемы выдачи в текущем году увеличились благодаря росту среднего чека по ипотеке (с 2,65 млн рублей в начале года до 3,1 млн в октябре) и количества займов (за девять месяцев оно составило 1,4 млн, или плюс 20% к январю — сентябрю 2022-го).
При этом эксперты обращают внимание на то, что пересмотр программ господдержки с июля существенно изменил структуру выдачи кредитов: если в первой половине 2022 года доля ипотеки с господдержкой в среднем составляла 27%, то во втором полугодии она опустилась ниже 10%.
Этот же фактор, по мнению экспертов, обусловил поквартальную динамику количества выдаваемых ипотечных кредитов: в III квартале выдано 416 тыс. кредитов — на 11% меньше, чем во II квартале.
Одна из тенденций, на которую обращают внимание эксперты, — рост среднего срока ипотечного кредита: в начале 2019 года средневзвешенный срок выдачи составлял 17 лет, а в октябре 2022 года достиг 20,9 года. Рост среднего срока на фоне увеличения среднего чека ипотеки способствует уменьшению ежемесячного платежа, однако с начала 2019 года средний чек подскочил на 41,7%, а срок увеличился всего на 20%. В связи с этим в НКР ожидают, что средний срок ипотечных кредитов будет расти и дальше, «догоняя» среднюю сумму: уже в конце этого года он превысит 21 год, а по итогам 2022 года достигнет 23 лет, что соответствует примерно трети средней продолжительности жизни в России.
Несмотря на ипотечные рекорды, доступность кредитного жилья продолжает снижаться, пришли к выводу в НКР: «Если в середине прошлого года отношение среднего платежа по ипотечному кредиту к размеру медианной заработной платы упало до 64%, то фактически с осени прошлого года этот показатель начал расти и уже в начале текущего года вновь приблизился к 70%, выйдя на уровень начала 2022 года».
Жилая площадь, которую можно приобрести на средний ипотечный кредит, также стремительно сокращается, признают аналитики (с 36,1 кв. м в сентябре 2019 года до 33,7 кв. м в сентябре-2021, согласно инфографике НКР). Так, параллельно с ростом объемов рынка подскочили, по данным Росстата, и цены на недвижимость: на 22% за последний год и на 45% с сентября-2019. Сильнее всего за год средневзвешенная стоимость 1 кв. м увеличилась в Адыгее — на 79%. В Москве показатель вырос на 27%, а в Краснодарском крае — на 48%.
В НКР ожидают, что увеличение стоимости квадратного метра и рост среднего чека, а также более быстрое повышение ставок приведут к росту ежемесячного платежа и общей переплаты по ипотеке. «Несколько сгладить негативное влияние указанных факторов и повысить доступность ипотеки может удлинение срока кредита. Тем не менее в 2022 году ипотека будет обходиться заемщикам заметно дороже», — считают эксперты.
Аналитики напоминают, что в 2022 году были достигнуты исторические минимумы средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам — 7,07% в июне, в преддверии пересмотра льготных программ. «Одновременно с этим ставки по собственным программам банков начали расти уже с апреля, после перехода Банка России к повышению ключевой ставки. В связи с этим после пересмотра условий льготных программ средняя ставка новых кредитов поднялась на 0,7 п. п. и приблизилась к 8% (7,7% в октябре). Однако рост стоимости ипотечных займов в целом по рынку оказался не столь значительным, как увеличение ключевой ставки. Во многом это было обусловлено стремлением банков сохранить клиентский поток в наименее рискованном кредитном сегменте. Кроме того, ставки по ипотеке учитывают ожидания более низкой инфляции и, как следствие, ключевой ставки на долгосрочном горизонте. Тем не менее в ноябре — декабре банки стали активнее пересматривать собственные ипотечные программы: в ряде ведущих банков ставки по ним превысили 9%, что, вероятно, обусловлено заявлениями регулятора о дальнейшем ужесточении денежно-кредитной политики», — рассуждают в НКР.
Согласно базовому сценарию агентства, ключевая ставка в 2022 году будет находиться в диапазоне 8—8,5% (не исключается ее незначительный краткосрочный рост в первом полугодии с дальнейшим снижением к концу года). «С учетом этих предпосылок мы полагаем, что средние ставки новых выдач превысят 9% уже по итогам первого полугодия 2022 года . В 2022 году на уровне ипотечных ставок позитивно сказывалась высокая доля госпрограмм, но в 2022 году основной объем выдач придется на собственные программы банков, тогда как доля госпрограмм составит 10—12%. А ставки по собственным программам банков в следующем году могут достигнуть 10%», — говорится в обзоре.
Прогноз по средней рублевой ставке по новым ипотечным кредитам на конец 2022 года с учетом госпрограмм — 9—9,5%, свидетельствуют материалы НКР.
Динамика выдач во втором полугодии позволяет предположить, что по итогам следующего года объем рынка сократится, хотя и умеренно, отмечается в обзоре. В НКР полагают, что в 2022 году банки выдадут 4,9—5,1 трлн рублей ипотечных кредитов — примерно на 10% меньше ожидаемого рекорда 2022 года, но больше, чем за любой другой год. Ожидается более резкое уменьшение числа выданных ссуд — на 20—25%. Частично компенсировать это может дальнейший рост среднего размера кредита — на 10—12% (до 3,6 млн рублей), что будет примерно соответствовать прогнозной динамике цен квадратного метра в новостройках.
«Ключевыми факторами торможения станут исчерпание отложенного спроса, небольшой лимит госпрограмм, уменьшение числа сделок рефинансирования, а также более заметный рост ставок в сравнении с 2022 годом в сочетании с дальнейшим, пусть и не таким значительным, увеличением стоимости жилья», — резюмируют аналитики.
Но они выделяют и ряд факторов поддержки рынка, которые смягчат торможение.
«Так, россияне сохраняют высокую склонность к потреблению в условиях повышенных инфляционных ожиданий, поэтому, несмотря на повышение ставок, мы не ожидаем существенной просадки спроса на жилье. Заемщики, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не станут откладывать решение о покупке, опасаясь еще большего роста цен на квартиры в будущем. Повышение ставок будет компенсироваться за счет увеличения срока кредита. А развитый рынок рефинансирования позволит заемщику уменьшить ставку по ипотеке на горизонте двух-трех лет», — отмечается в обзоре.
Одновременно прогнозируется усиление интереса заемщиков к вторичному рынку. На это, по мнению НКР, повлияет как снижение объема выдач по госпрограммам, так и вывод на рынок большого числа инвестиционных квартир, приобретенных в 2019—2022 годах, с дисконтом к ценам застройщиков.
«С учетом этого мы полагаем, что темпы роста ипотеки на вторичном рынке в 2022 году могут опережать первичный рынок, а доля «вторички» по итогам года увеличится», — указывают в НКР.
Также эксперты отмечают, что в крупных городах наблюдается высокий интерес к обновленной семейной ипотеке, а в регионах, помимо этого, сохраняется потенциал льготной ипотеки под 7%. Прогноз НКР предполагает, что семейная ипотека будет действовать до 2023 года, а программа господдержки «7%» закончится в июле 2022-го.
Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2022-м?
За первый год пандемии мы привыкли к дешевой ипотеке. К концу этого года пришлось вспомнить доковидные времена: ставки по жилищным кредитам вернулись на уровень февраля 2022-го. Ипотечный рынок установил несколько рекордов: в том числе по объему выданных кредитов. Что дальше?
— Ключевая ставка сегодня вдвое выше, чем год назад.
— Банки повышают ставки, но осторожно.
— Ставки по ипотеке в 2022 году преодолеют отметку 10%.
— Размер среднего ипотечного кредита растет на протяжении полутора лет. За последний год он увеличился на 1 млн рублей.
— Объем выдачи ипотеки в 2022-м побьет исторический рекорд прошлого года: ожидается, что он составит 5,4–5,5 трлн рублей.
— Средний срок кредитования тоже обновил рекорд — 20 лет и 10 месяцев.
— Льготная ипотека, скорее всего, завершится летом 2022-го.
— В следующем году рынок поддержит ИЖС-ипотека.
Ставки перевалят за 10%
Главный вопрос декабря 2022-го: что будет с ипотечными ставками в 2022-м? Продолжат ли они расти и каких значений достигнут?
Прогнозы неутешительны: ипотечные эксперты сходятся во мнении, что средняя ставка в 2022 году преодолеет двузначный рубеж. В «Дом.РФ» считают, что она вырастет как минимум до 10%, а возможно, чуть больше. В Сбере — что вероятность этого высока, но оценить ситуацию стоит в январе–феврале.
По данным ЦБ РФ, на 1 ноября 2022 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение предыдущего месяца (то есть октября), составляла 7,7%. К концу декабря рост составил более 1 п. п. Так, по подсчетам банка «Дом.РФ», сегодня средневзвешенная ставка составляет 9,2%.
В следующем году на рынок будут оказывать влияние ужесточение денежно-кредитной политики, рост ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удорожание стоимости ипотеки, считают в ВТБ. Согласно прогнозам банка, в 2022-м ипотечные ставки точно перешагнут двузначный рубеж.
Подтверждают эти цифры и выводы экспертов Циан. «Я ожидаю, что в первой половине 2022-го мы увидим повторение 2018 года: средняя ставка для “вторички” будет в районе 10%, а для “первички” — 7,5%. Главную роль тут играет выросшая до 8,5% ключевая ставка Центробанка», — говорит Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».
В Промсвязьбанке считают, что в 2022 году тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится, но банки будут пересматривать ставки более плавно. «В зависимости от решения регулятора и конъюнктуры рынка ставки по классическим ипотечным программам могут вырасти на 1,5–2 п. п. Это способно привести к замедлению роста рынка ипотечного кредитования», — отмечает Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка.
Сравните ипотечные предложения от шести ведущих банков и выберите лучшее онлайн с бесплатным сервисом Циан.Ипотека .
Если все пойдет так, как и задумал регулятор, и к концу 2022 года инфляция снизится до целевых 4,0–4,5%, мы увидим плавный возврат к низким ставкам. «Но повторить рекордно низкие ставки 2022-го, вероятно, не успеем из-за силы инерции — думаю, что остановимся на 9,0% на “вторичке” и 6,5% на первичном рынке», — предполагает Михаил Кочеров.
Хроники повышения
В 2022-м регулятор понижал ключевую ставку, пытаясь поддержать первичный рынок жилья: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но разогнавшаяся инфляция заставила Центробанк изменить курс — маятник качнулся в другую сторону. Для замедления роста цен ключевая ставка начала повышаться.
Первое повышение случилось в марте: с исторически минимальной 4,25% ставка осторожно выросла до 4,5%. В мае — до 5%, в июне — до 5,5%. В конце июля она поднялась сразу на 1 п. п, к концу октября — еще на 1 п. п и 17 декабря — снова. Сейчас ключевая ставка равна 8,5% — это ровно вдвое выше, чем год назад. Последний раз мы видели такую ключевую ставку аж в октябре 2017-го.
Но это не предел. Ожидаемая годовая инфляция, по оценке Центробанка, составит 8%, тогда как ориентировочный «потолок» на следующий год — 4%. Следовательно, ключевая ставка может вырасти еще.
«Совет директоров склонен считать, что, скорее всего, мы пока еще не добрали той жесткости денежно-кредитных условий, которая нужна для возвращения инфляции к цели в следующем году. Поэтому допускаем возможность дополнительного повышения ставки на ближайших заседаниях».
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 17 декабря 2022 года
При этом в октябре 2022 года Эльвира Набиуллина заявляла, что в свой долгосрочный нейтральный диапазон (5–6%) ключевая ставка вернется не раньше середины 2023-го. Это означает, что ставки по ипотеке в 2022 году не пойдут вниз.
«Ставки [по ипотеке] выросли намного меньше, чем инфляция за тот же период. Банки понимают, что мы будем возвращать инфляцию к цели, и именно на это ориентируются, формируя свою процентную политику. Поэтому нет никакого противоречия между доступностью ипотеки и ужесточением денежно-кредитной политики, которое сейчас необходимо и которое мы проводим. Наоборот, ужесточение политики сдерживает рост ипотечных ставок».
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 18 ноября 2022 года
Размер кредита постоянно растет
Подскочившие цены на жилье не оставили в стороне и размер ипотечного кредита: он тоже рос. Если еще полгода назад, в июле 2022-го, он составлял чуть больше 3 млн рублей, то в декабре достиг 3,71 млн, сообщает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это рекордный показатель за всю историю российского ипотечного рынка. Для сравнения: год назад размер среднего жилищного кредита был меньше на 1 млн рублей. Рост за год составил 36,6%.
Но это по стране в целом. В регионах картина разная. Максимальный средний размер ипотеки в ноябре 2022 года НБКИ отмечает в Москве — 7,62 млн рублей, в Московской области — чуть менее 6 млн, в Петербурге — почти 5 млн.
«Полтора года средний чек ипотечного кредита растет почти непрерывно. С начала второго полугодия опережающий рост наблюдается в регионах, где стоимость квартир позволяет уложиться в предельную сумму в рамках программы льготной ипотеки — 3 млн рублей. Все бо́льшее значение приобретают собственные ипотечные программы банков, которые пока не торопятся резко повышать стоимость кредита вслед за ключевой ставкой Банка России».
Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ
Это был рекордный год
Активный спрос и растущая сумма кредита вывели рынок ипотеки в 2022-м к новому рекорду. По оценке ВТБ, банки выдадут по ипотеке порядка 5,5 трлн рублей, а жилищные условия смогут улучшить 1,8 млн семей, что сопоставимо с населением крупного города-миллионника. Оценка экспертов Циан чуть скромнее: 5,4 трлн рублей. В любом случае это рекорд для рынка.
«С ростом ставки в 2022 году ипотечный рынок неизбежно сократится, — уверен Михаил Кочеров. — По нашим расчетам, объем ипотеки в 2022-м составит 4,5–4,8 трлн, то есть мы ожидаем сокращения на 11–17%». Впрочем, это все равно больше, чем даже в 2022-м.
Предыдущий рекорд, 4,3 трлн рублей, был поставлен в прошлом году. При этом количество кредитов (1,7 млн) не намного ниже, чем в 2022-м.
Какую ипотеку вам одобрят? Узнайте на Циан.Ипотеке
О своем личном рекорде заявил Сбер: он выдал рекордный объем ипотечных кредитов — 2,9 трлн рублей (в 2022 году — 2 трлн рублей), пишет Regnum. Прирост составил 38%.
Еще один рекорд 2022-го установил средний срок кредитования. Он достиг исторически максимальной цифры — 20 лет и 10 месяцев. За год он вырос, по данным Центробанка, на два с половиной года.
Банки повышают ставки, но осторожно
Действительно, как и ожидала Эльвира Набиуллина, банки повышают ставки очень осторожно и совершенно не теми темпами, которыми растет ключевая ставка. Например, Сбер увеличивал ставки по ипотеке в 2022 году четырежды, но в сумме они выросли не более чем на 1,5 п. п. — до 9,3% как на первичном, так и на вторичном рынке.
Аналогично поступил и банк ВТБ, также повысив ипотечную ставку в начале декабря до 9,3% годовых.
Льготная ипотека сделала свое дело
Первая версия программы льготной ипотеки, действовавшая на рынке с середины 2022-го по середину 2022 года, дала свои плоды: рынок новостроек не просто устоял, а набрал «жирка»: вырос спрос, резко пошли вверх цены. С 1 июля 2022 года спрос снизился, поскольку условия льготной программы изменились.
Теперь максимальная сумма кредита была ограничена 3 млн рублей, а ставка повысилась до 7%. И если второе условие повлияло незначительно, то ограничение суммы ипотеки сделало программу фактически не работающей в Москве и на побережье Краснодарского края, плохо работающей — в Петербурге и других крупных городах.
Льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года, но о ее дальнейшей судьбе уже спорят. Вероятно, больше ее продлевать не будут или как минимум видоизменят, но дальше разгонять цены на жилье ей не позволят.
«Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен программы “6,5%”, мы предлагаем не продлевать. У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка
«Свою задачу льготная ипотека на новостройки выполнила. Она должна была поддержать строительную отрасль в острый ковидный/постковидный период. Теперь правительство перенаправило фокус на более адресную семейную ипотеку, — объясняет Михаил Кочеров. — Думаю, что после 1 июля 2022 года льготная ипотека будет официально завершена».
Таких не берут в космонавты
Отчасти роль ипотечных волшебников перед Новым годом взяли на себя застройщики. Они предложили покупателям акции, в рамках которых самостоятельно субсидировали процентную ставку, причем иногда — даже не на год-два, а на весь срок кредитования. Так застройщикам удалось удержать спрос.
Эксперты Циан.Аналитики называют такие программы настоящим трендом второй половины 2022 года и подчеркивают, что девелоперы платили за уменьшение ставки собственным рублем, получая меньшую выручку, чем указано в прайс-листе.
В Промсвязьбанке говорят, что банки тоже заинтересованы в сохранении доступных условий по ипотеке и удержат низкие ставки по наиболее востребованным ипотечным программам, в том числе за счет партнерства с застройщиками. А льготная ипотека останется актуальна скорее в регионах — не потому, что ее действие продлят не везде, а потому, что в крупных городах просто не осталось недвижимости, подходящей под условия госпрограммы.
В 2022-м ипотечный рынок расширится за счет ипотеки на строительство индивидуальных домов — этот сегмент в пандемию развивается особенно бурно. В ВТБ подчеркивают, что сегодня фокус внимания государства сместился на сегмент ИЖС, и это станет настоящим стимулом для рынка ипотеки.
Гораздо более экзотичный тип заемщиков по сравнению с теми, кто строит собственный коттедж, — это… космонавты. Роскосмос и Промсвязьбанк подписали соглашение о предоставлении льготных условий по ипотеке для космонавтов и кандидатов в космонавты. Они смогут взять кредит по ставке 0,1% годовых. Максимальная сумма ипотеки составляет 12 млн рублей для космонавтов, 7 млн рублей — для кандидатов в космонавты. Первоначальный взнос — 10% суммы кредита, срок кредитования — от 3 до 15 лет. Возможно, стоит пойти в космонавты?
Условия «Сельской ипотеки» в 2022 году
Специальная программа «Сельская ипотека» была запущена относительно недавно – с начала 2022 года. В отличие от более поздней госпрограммы-2020, «Сельская ипотека» была запланирована заранее, а ее условия утверждены правительством еще осенью 2019 года.
Основа программы – примерно та же, что и по другим госпрограммам: банки выдают кредиты по льготной ставке (не более 3% годовых), а разницу с рыночной ставкой компенсирует бюджет. Соответственно, прием заявок на программу начинается, только если правительство выделит деньги на субсидирование процентной ставки. Сразу после запуска программа оказалась настолько популярной, что выделенный лимит закончился спустя 8 часов приема заявок. Затем программу еще несколько раз перезапускали, добавляя все больше и больше бюджетных ассигнований.
Условия кредитования по программе такие:
- за кредитные средства можно купить жилье в сельской местности . Это может быть сельское поселение, рабочий поселок, поселок городского типа или город с населением до 30 тысяч человек. Каждый регион утверждает свой перечень сельских территорий (он действует, в том числе, и для этой программы). Единственное исключение – в программу не попали Москва, Санкт-Петербург и Московская область;
- требования к жилью – это может быть готовое жилье (дом или квартира, главное – пригодные к проживанию), строящееся жилье по договору долевого участия или земля и строительство на ней своего дома (но строить должен определенный подрядчик из списка);
- сумма кредита – до 5 миллионов рублей в Ленинградской области, ЯНАО и регионах Дальнего Востока, до 3 миллионов рублей в остальных регионах;
- первоначальный взнос – от 10% от стоимости жилья;
- процентная ставка – от 0,1% до 3% годовых (больше 3% ставка не может быть, даже если заемщик откажется от страхования). Например, в Сбербанке ставка составляет 2,7% годовых, но она повышается до 3%, если клиент не использует сервис электронной регистрации сделки от самого Сбербанка;
- срок – до 25 лет;
- требования к заемщику устанавливает каждый банк, обычно они стандартные как для любой ипотечной программы.
Однако «Сельская ипотека» имеет еще одно важное отличие от других программ – все расчеты и согласования проходят через Министерство сельского хозяйства России. То есть, заявку на каждый кредит должен одобрить Минсельхоз – и на это может уйти до 20 дней.
Второй момент – в официальных условиях программы прописано, что процентная ставка по ней может быть повышена по независящим от заемщика обстоятельствам. Это произойдет, если Минсельхоз не выделит деньги на субсидирование процентной ставки – тогда банк вправе поднять ставку, но не более чем до ключевой ставки Центробанка плюс 2,7% (сейчас это 8,5% годовых). Насколько серьезен этот риск, сказать сложно – но за 25-летний период кредитования в стране может произойти что угодно.
Кроме прочего, Минсельхоз утверждает также и перечень банков, участвующих в программе. Сначала в ней были только Сбербанк и Россельхозбанк, но сейчас в перечень вошли также ВТБ, банк «Дом.РФ», Альфа-Банк, Энергобанк, «Центр-Инвест», «Левобережный», Ак Барс Банк, Дальневосточный банк и РНКБ.
Процедура оформления не отличается от оформления обычного ипотечного кредита – банку нужны документы, подтверждающие доходы и занятость заемщика, как и всегда, будет проверена его кредитная история. Единственное отличие – нужно также предоставить информацию о приобретаемом жилье, а его несоответствие условиям программы может стать поводом для отказа в кредите.
Больше кредитов
По данным ЦИАН, общая ипотечная нагрузка на россиян за прошлый, ажиотажный год выросла на 27%: с 9,3 до 11,77 триллиона рублей. Россияне оформили в ипотеку 5,7 триллиона рублей — это 1,91 миллиона кредитов. При этом к 2022 году прошлый год прибавил больше всего в суммах кредита — 35% из-за роста стоимости жилья.
— В пересчете на количество домохозяйств в городских населенных пунктах в целом по России, задолженность одного домохозяйства только по ипотеке составляет 281 тысячу рублей. За три года долг вырос на 76%, или 121 тысячу рублей, причем максимальный рост пришелся именно на прошлый год (+26%), — подсчитали в компании.
Меньше россияне задолжали в регионах с высокой долей индивидуальных домов — Ингушетии ( рублей на семью), Севастополе (99,5 тысячи рублей), в Крыму (102,6 тысячи рублей). Самые большие долги за ипотечное жилье — в Якутии, где каждая семья должна в среднем рублей.
За последние 13 лет, отмечают аналитики ЦИАН, ипотекой обзавелась практически каждая третья городская семья. В регионов по количеству выданных ипотечных кредитов в период с 2009 по 2022 год вошли Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург, Татарстан, Башкирия, Свердловская область, Челябинская область, Краснодарский край и Новосибирская область.
— Список лидирующих по числу выданных ипотек регионов практически полностью совпадает с перечнем субъектов с наибольшим объемом ввода жилья, — отмечает Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитика». — В 2022 году данная тенденция только усилится: ставки по ипотеке на вторичном рынке преодолели отметку в 10%, и единственная возможность взять кредит дешевле — воспользоваться программой от застройщика или субсидируемой ипотекой, действующей на новостройки.
Опрошенные журналистом НГС эксперты считают, что новые двузначные ставки заёмщиков уже не испугают. По мнению Александра Лотобаева, если квартиры покупали в ипотеку в 2015 году при ставках до 18%, то продолжат и при 10%.
— Сейчас не так боятся повышения ставок, потому что в последние 2–3 года стало популярно рефинансирование, — добавила Екатерина Новицкая. — Клиенты узнали, что возможно рефинансирование, ставку можно снизить. Если сегодня мы ее оформляем под 10% годовых, то как только экономическая ситуация изменится, а ставки снизятся, свою ставку можно будет пересмотреть.
При оформлении ипотеки в этом банке в договоре указывается и возможность продажи залоговой квартиры. Здесь же прописывают и условия такой сделки. Вопрос реализации ипотечной жилплощади надо согласовать с банком. Чаще всего он сам реализовывает такое имущество на своих площадках. Если новый заёмщик платежеспособен, имеет положительную финансовую репутацию, кредитор переоформит на него ипотеку без проблем.
Всё дешевое — детям
Резкий скачок ставок банки компенсируют, в первую очередь, смягчением требований к заемщикам, за которых им приходится бороться. Если два года назад, в начале пандемии, портрет заемщика резко сузился (первоначальный взнос — от 20%, по двум документам — от 30–40%, негласный запрет на выдачу кредитов заемщикам из рискованных сфер), то сейчас условия становятся мягче.
— Градация разбивки ставок сохраняется: чем больше первоначальный взнос, тем ставка для клиента будет ниже. Но сейчас появилась возможность оформить ипотеку по паспорту при наличии первоначального взноса от 10%. При этом материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса, — говорит Екатерина Новицкая. — Это очень круто, таких программ не было даже 3 года назад, когда не было пандемии. Практически у каждого банка есть такая программа.
Вместе с повышением ставок банки смягчили условия для кредитования. Например, снизили первоначальные взносы и разрешили покупать квартиры в семейную ипотеку по переуступке
Фото: Ольга Бурлакова / NGS.RU
Тенденцию к снижению пороговых значений первоначального взноса отметил и Александр Лотобаев.
— Для некоторых банков вообще не принципиален размер первоначального взноса. Есть минимальное значение, а там хоть 10% вноси, хоть 70% — ставка будет одинаковой, — говорит он. — На ставку сегодня влияет, где работает клиент, получает ли он зарплату через этот банк, как подтверждает доход — на бумаге или выпиской из Пенсионного фонда.
Руководитель агентства «Легко» также отметила, что изменения внесли в условия предоставления кредита по программе семейной ипотеки: теперь, по словам Екатерины Новицкой, приобрести квартиру по ставке от 4,5% можно не только у застройщика, но и по переуступке от физлица в строящемся доме — так и продавец, и покупатель остаются в плюсе.
Загрузка...