Что такое секьюритизация ипотечных кредитов

Существуют определенные требования к самим активам, как правило — это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Эксперт АЮР : Что такое секьюритизация ипотеки и что она значит для потребителя

Секьюритизация — это процедура перепродажи активов в виде ценных бумаг. Теоретически секьюритизировать можно любой рыночный актив. Но чаще процедуру используют в отношении долговых активов — например, с ипотекой. Разбираемся в нюансах процесса вместе с юристом.
Что такое секьюритизация простыми словами
Секьюритизация ипотеки — это превращение ипотечных кредитов в ценные бумаги. Вот как это работает. Допустим, банк выдал гражданам ипотечные кредиты — для него это надежный, но неликвидный актив: деньги поступают медленно и понемногу. Если банку нужны средства прямо сейчас, он может выпустить облигации, обеспеченные этими кредитами, и продать кому-то. После этого заемщики будут должны уже не банку, выдавшему ипотеку, а новому владельцу обязательств — инвестору.

Алгоритм секьюритизации выглядит так:

Потребитель берет ипотечный кредит у банка;
Банк инициирует процедуру секьюритизации и становится организацией-оригинатором;
Оригинатор проводит оценку активов и формирует портфель, который хочет продать;
Портфель может быть разделен на несколько частей — траншей. Как правило, их формируют по степени риска. Обычно самые низкорисковые долги становятся старшим (более приоритетным) траншем, а долги с самым низким рейтингом или вообще без него — младшим;
Портфель покупает специальная компания-эмитент, которая выпускает облигации, обеспеченные ипотечными кредитами;
Эмитент продает ценные бумаги инвесторам.

Секьюритизация не повлияет ни на условия ипотеки, ни на график платежей.
Для обычного потребителя секьюритизация ничего не значит. Она не повлияет ни на условия ипотеки, ни на график платежей. То есть, условно говоря, если Сбербанк выдал ипотеку заемщику, а потом продал ее инвесторам, обслуживать ипотечника с большой вероятностью продолжат именно в отделении Сбербанка.

Для банков секьюритизация — это способ получить денежные средства прямо сейчас. Кроме того, секьюритизация избавляет банк от риска невыплаты задолженностей.

Для инвестора ценные бумаги с ипотечным покрытием интересны тем, что:

Читайте также:
Реальный способ заработать на ипотеке. Конкретный пример

их доходность традиционно выше, чем у корпоративных облигаций с таким же кредитным рейтингом;
у них большой выбор сроков погашения и обеспечения;
обычно по таким бумагам платят ежемесячные купоны.
Главный минус таких бумаг для инвестора — издержки, связанные с поведением заемщика: тот может перестать платить, и разбираться с этим придется именно инвестору. А если заемщик выплатит ипотеку досрочно, инвестор потеряет часть прибыли.

Как работает секьюритизация в России

В России процесс секьюритизации ипотечных кредитов и оборот ипотечных облигаций регулирует 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». По этому закону, эмитентами ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) могут быть ипотечные агенты, для которых это единственный род деятельности, а также кредитные организации — то есть банки и структуры, получившие одобрение ЦБ. ИЦБ от ипотечных агентов считаются более прозрачными и надежными: государство следит за их деятельностью гораздо строже.

Основной эмитент ипотечных облигаций в России — ипотечный агент государственной корпорации «Дом.РФ», которая выпускает их под кредиты крупнейших банков и финансовых организаций, таких как «Сбер», ВТБ и Райффайзенбанк. В конце 2022 года «Дом.РФ» произвел рекордный по масштабам выпуск ипотечных облигаций на 207,6 млрд руб. Также есть несколько частных агентов поменьше.

В России существуют два типа ценных бумаг, связанных с секьюритизацией ипотеки:

облигации с ипотечным покрытием, или просто ипотечные облигации — облигации, частично или полностью обеспеченные ипотечными платежами;
ипотечные сертификаты участия (ИСУ) — бумаги, удостоверяющие право на долю в общей собственности на ипотечное покрытие. Они дают право получать определенный процент от активов. Сейчас их постепенно выводят из оборота.

Дмитрий Уваров, руководитель блока судебного представительства «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России:

— ИСУ — это ценные бумаги, которые применяются как способ инвестирования. Слово «ипотека» в названии не должно производить впечатление, что этот вид ценной бумаги дает какие-то права или обязанности ипотечному должнику. На должника этот документ не влияет. Следует отметить, что решение о приобретении ипотечных ценных бумаг рассматривается в первую очередь институциональными инвесторами и профессионалами. Именно их ресурсы (специалисты + опыт) позволяют соизмерять риски, связанные с таким инвестированием, цену приобретения, возможные сроки и объем планируемого заработка.

Читайте также:
Как узнать есть ли у человека кредиты в банках

Зарубежный опыт секьюритизации

Секьюритизация используется во многих странах мира, она считается полезным инструментом для поддержания ликвидности и экономической стабильности.
Секьюритизация появилась в США в конце 1960-х и вплоть до середины 1980-х совершалась только с ипотекой. Во многом именно этот инструмент позволил сделать «длинные» ипотечные кредиты доступными и широко распространенными. Сегодня секьюритизация используется во многих странах мира. Она считается в целом полезным инструментом для поддержания ликвидности и экономической стабильности. Правда, позитивные эффекты этой процедуры возможны лишь при чутком государственном контроле.

Проблемы на рынке ипотечных ценных бумаг стали одной из главных причин глобального финансового кризиса 2008 года.

В 1999 году в США был отменен закон, запрещающий банкам заниматься инвестиционной деятельностью. После этого банки стали выдавать много некачественных (субстандартных) ипотечных кредитов. Люди, которые их брали, не могли позволить их себе, но рассчитывали, что рост экономики и благоприятная ситуация на рынке жилья помогут им в будущем рефинансировать кредит на выгодных условиях.

Затем банки секьюритизировали эти ипотечные кредиты и продали инвесторам. Популярность американских ипотечных облигаций была огромна — их покупали инвесторы со всего мира.

Но пузырь на ипотечном рынке лопнул, и цены на недвижимость пошли вниз. Когда жилье сильно подешевело, платить ипотеку стало невыгодно и люди массово перестали это делать. Инвесторы остались без платежей по ипотеке и с сильно подешевевшим и простаивающим жильем.

Определение секьюритизации и ее виды

В 2022 году все более актуальным становится вопрос, что такое секьюритизация ипотечных кредитов. Простыми словами — это продажа долговых обязательств.

Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или не полностью его выплатит.

Чтобы свести к минимуму такие риски, финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Последние нередко покупают их по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель в большинстве случаев включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией. Это означает, что каждый ипотечный займ не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль другого займа.

Читайте также:
Заявление о назначении пенсии: правила оформления, подачи

Определение секьюритизации и ее виды

Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты, общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности.

При этом цена продажи формируется с учетом различных рисков. На размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Выгода банков от секьюритизации активов заключается в том, что он быстро возвращает средства, переданные клиентам. Это дает возможность повторно финансировать заемщиков и защищает от риска невозврата задолженности, то есть, от потенциальной потери прибыли.

Устоявшейся классификации секьюритизации банковских активов до сих пор не создано. Но большинство авторов выделяет два основных вида:

  1. С участием банковских кредитов — выполняется с использованием ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
  2. С участием небанковских, посторонних активов — осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступившим с фондового рынка.

Что такое закладная, и как она связана с секьюритизацией?

Закладная — именная ценная бумага, подтверждающая право залога недвижимости, право кредитора на возврат суммы кредита и получение процентов по кредиту. Ее оформляет залогодатель (заемщик), а выдает первичному кредитору (займодавцу) орган регистрации прав (Росреестр) после государственной регистрации ипотеки.

Раньше закладная представляла собой исключительно бумажный документ, который хранился в депозитарии. Однако в 2018 году в силу вступили поправки к Федеральному закону об ипотеке N , и теперь закладная может быть оформлена и в электронном виде. В этом случае документ представляет собой электронный файл, который содержит сведения о залогодателе и заемщике, название, дату и место заключения кредитного договора, сумму ипотечного кредита и срок уплаты, название и описание приобретаемого в ипотеку имущества. Хотя электронные закладные пока применяются значительно реже бумажных, со временем этот вид документа станет более распространенным. Широкое распространение электронных закладных упростит и ускорит секьюритизацию, так как большая часть процессов будет автоматизирована, а передача информации от одного участника к другому станет безбумажной. Важно помнить, что обслуживание и погашение электронной закладной не отличается от обслуживания и погашения бумажного документа.

Совокупность кредитных договоров и закладных составляет портфель ипотечных кредитов, который является объектом секьюритизации.

Читайте также:
К типам банковской системы относятся

Как правильно оформить закладную, можно узнать на сайте Госуслуг

Механизм сделки ИЦБ ДОМ.РФ

Оригинатор продает закладные ипотечному агенту и продолжает их обслуживать (взаимодействует с заемщиками, принимает платежи и переводит их ипотечному агенту и т.д.), выкупает неприемлемые закладные – закладные, которые не соответствовали на момент вхождения в сделку секьюритизации установленным в договоре купли-продажи требованиям.

АО «ДОМ.РФ» предоставляет поручительство по облигациям, выкупает все дефолтные закладные в течении всего срока обращения облигаций, а также обеспечивает резервный сервис.

Ипотечный агент приобретает закладные, выпускает облигации и размещает их инвесторам, оплачивает приобретенный закладные, осуществляет выплаты по облигациям.

Схема 3. Участники сделки ИЦБ ДОМ.РФ.

Схема 4. Инфраструктура сделки секьюритизации

Зарубежный опыт секьюритизации

Секьюритизация используется во многих странах мира, она считается полезным инструментом для поддержания ликвидности и экономической стабильности

Секьюритизация используется во многих странах мира, она считается полезным инструментом для поддержания ликвидности и экономической стабильности (Фото: RODNAE Productions/Pexels)

Секьюритизация появилась в США в конце 1960-х и вплоть до середины 1980-х совершалась только с ипотекой. Во многом именно этот инструмент позволил сделать «длинные» ипотечные кредиты доступными и широко распространенными. Сегодня секьюритизация используется во многих странах мира. Она считается в целом полезным инструментом для поддержания ликвидности и экономической стабильности. Правда, позитивные эффекты этой процедуры возможны лишь при чутком государственном контроле.

Проблемы на рынке ипотечных ценных бумаг стали одной из главных причин глобального финансового кризиса 2008 года.

В 1999 году в США был отменен закон, запрещающий банкам заниматься инвестиционной деятельностью. После этого банки стали выдавать много некачественных (субстандартных) ипотечных кредитов. Люди, которые их брали, не могли позволить их себе, но рассчитывали, что рост экономики и благоприятная ситуация на рынке жилья помогут им в будущем рефинансировать кредит на выгодных условиях.

Затем банки секьюритизировали эти ипотечные кредиты и продали инвесторам. Популярность американских ипотечных облигаций была огромна — их покупали инвесторы со всего мира.

Но пузырь на ипотечном рынке лопнул, и цены на недвижимость пошли вниз. Когда жилье сильно подешевело, платить ипотеку стало невыгодно и люди массово перестали это делать. Инвесторы остались без платежей по ипотеке и с сильно подешевевшим и простаивающим жильем.

Читайте также:
Какие преимущества даёт РКО для юридического лица

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования изобрели в США несколько десятилетий назад. В то время в финансовом и банковском секторе экономики страны произошла настоящая революция. Несмотря на все недостатки, секьюритизацию по-прежнему считают главным импульсом, давшим толчок развитию финансовых рынков на рубеже 20-21 веков. Фактически, механизм сводится к переводу активов в более ликвидный формат. В более узком понимании речь ведется о переводе активов с низким уровнем ликвидности в ценные бумаги. Предмет сделки имеет обеспечение в виде поступлений от исходных активов. Таким образом удается более равномерно распределить риски между инвесторами, гарантом и владельцами активов.

  1. Оригинатор – занимается выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов.
  2. Специальная инвестиционная компания (SPV). Выкупает активы у банка. Проводит эмиссию ценных бумаг. Держит на балансе активы по ипотечным кредитам.
  3. Агент резервного сервиса. Его задействуют, если у банка нет возможности выполнять собственные функции.
  4. Гаранты (страховые компании и крупные банки) – обеспечивают кредитную поддержку секьюритизации.
  5. Андеррайтер – оценивает выпущенные бумаги, структурирует сделки.
  6. Консалтинговые и рейтинговые компании – консультируют и оценивают деятельность участников процесса.
  7. Инвесторы – вкладывают средства в ипотечные ценные бумаги.

Эффективность применения механизма секьюритизации

Одним из самых важных факторов конверсии банковских активов представляется высокая стоимость ипотечного капитала из-за неразвитости банковского сектора. Выходя на рынок займа ценных бумаг, кредитные организации восполняют недостаток заемных ресурсов выгодными для себя условиями. Банку выгодно после собрания пула кредитов, продать их на фондовом рынке с целью привлечения дополнительных средств на выдачу новых займов.

При конверсии, ссуды уходят из баланса банка, чем снижается нагрузка на капитал, улучшается показатель его ликвидности. Также при секьюритизации этих займов, доля кредитного риска переходит к инвестору. Однако для последнего, такое вложение менее рискованно, чем приобретение ценных бумаг — ипотечные кредиты охватывают массу населения. Проблемы же малых банков решаются путем продажи крупным ипотечных займов, после чего последние осуществляют их эмиссию.

Ипотека обернулась бумагами

В этом году объем выпущенных банками ипотечных ценных бумаг может превысить 360 млрд руб. Это на 20% больше, чем годом ранее. Причем некоторые банки в 2022 году впервые вышли на этот рынок. Большая часть сделок — около 300 млрд руб.— придется на последний месяц года. Такой отложенный выпуск связан в том числе с пандемией: банкам пришлось переоценивать риски в новых экономических условиях. Но крупнейшие ипотечные игроки рассчитывают развивать в дальнейшем этот инструмент и активно использовать его для снижения нагрузки на капитал и «размораживания» средств.

Читайте также:
Как разблокировать расчетный счет ип

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото

По итогам 2022 года ожидается рекордный объем размещения ипотечных кредитов, следует из опроса крупнейших участников рынка и «Дом.РФ». В 2022 году было размещено семь выпусков ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на 56,4 млрд руб., из них на ИЦБ «Дом.РФ» пришлось шесть выпусков на 52,4 млрд руб. Еще один выпуск ИЦБ «Дом.РФ» на 5,8 млрд руб. уже зарегистрирован Банком России и планируется к размещению, приводят данные в институте развития. До конца года «Дом.РФ» ожидает размещения еще пяти-шести выпусков ИЦБ «Дом.РФ» на общую сумму 300 млрд руб.

До конца года должен состояться крупнейший в истории российского рынка ИЦБ выпуск с участием ВТБ на 200 млрд руб. Также в работе находится сделка с Газпромбанком на сумму 100 млрд руб., рассказали в «Дом.РФ».

Таким образом, в 2022 году объем выпусков ИЦБ «Дом.РФ» превысит 1 трлн руб. И рынок секьюритизации будет расти и дальше вслед за ростом объемов ввода жилья и ипотечного кредитования. Всего на сегодня размещено 23 выпуска стандартизированных «Дом.РФ» номинальным объемом около 600 млрд руб. Их механизм предполагает уступку ипотечного портфеля банка эмитенту — «Дом.РФ Ипотечный агент».

Сами банки—лидеры в ипотечном кредитовании рассчитывают наращивать объемы выпуска ИЦБ, отмечая, что были вынуждены действовать осторожно в начале пандемии. Понадобилось время, чтобы оценить риски в текущей ситуации и скорректировать планы по выпуску ИЦБ, замечает руководитель управления секьюритизации «ВТБ Капитала» Андрей Сучков. В этом году ВТБ выступил организатором выпуска ипотечных ценных бумаг Абсолют-банка на 3 млрд руб. Банк рассчитывает, что готовящаяся сделка на 200 млрд руб. привлечет интерес рыночных инвесторов. Газпромбанк в октябре этого года впервые вышел на рынок секьюритизации и разместил выпуск облигаций с ипотечным покрытием в объеме 7,2 млрд руб., сообщили там. Очередная сделка может быть закрыта в декабре. Финансовый директор Росбанка Александр Овчинников отмечает, что «секьюритизация ипотечных активов привлекательна как для банков, так и для инвесторов как альтернативный низкорискованный инструмент». Сбербанк в этом году также реализовал пилотную сделку секьюритизации электронных ипотечных закладных и сейчас завершает работу по секьюритизации портфеля электронных ипотечных закладных. Там рассчитывают, что активность банков в этой области в 2022 году будет расти.

Читайте также:
Решение об отмене открытого конкурса

По словам руководителя группы по оказанию услуг компаниям финансового сектора «Делойт» в СНГ Максима Налютина, инструмент позволяет банку «разморозить» выданные средства и снизить нагрузку на капитал. Недостатками инструмента являются относительно высокая сложность и затратность первой сделки: кредитной организации приходится модернизировать ряд внутренних процессов, подстраивать ИТ под высокие стандарты отчетности, поддерживать определенное качество обслуживания и выдачи кредитов, замечает директор группы рейтингов структурированного финансирования АКРА Тимур Искандаров.

Резюме

Итак, секьюритизация позволяет превратить неликвидные активы компании (банка) в ликвидные. Она положительным образом сказывается на показателях баланса (неликвидные активы снимаются с него) и снижает расходы по фондированию. Кроме этого, проведение секьютиризации может положительным образом отразиться на текущем кредитном рейтинге организации (за счёт списания активов с низким уровнем надёжности).

Если смотреть на этот процесс с точки зрения инвестора, то с одной стороны это даёт ему возможность расширить свой арсенал финансовых инструментов и выбрать обеспеченные долговые обязательства исходя из той степени риска на который он готов пойти в рамках своей инвестиционной стратегии. Но с другой стороны, инвестор не обладает полной информацией о том, кредиты какого качества будут упакованы в приобретаемую им ценную бумагу. И весь риск дефолта по этим кредитам целиком и полностью ложится на его плечи.

Почему вообще раздулся этот «пузырь»? Дело в том, что американцы всегда свято верили в несокрушимость рынка недвижимости. Их вера была во многом оправдана тем, что до 2008 года этот рынок был относительно устойчив, а кроме этого показывал хороший рост. Ипотечные облигации всегда показывали хорошую доходность, считаясь при этом довольно надёжным финансовым инструментом. Именно поэтому спрос на CDO обеспеченные активами в виде выданных кредитов на покупку недвижимости, стабильно рос.

Механизм секьюритизации

Для начала определимся с тем, что секьюритизация может быть двух основных видов:

  1. Со списанием активов;
  2. Без списания активов (они остаются на балансе компании).

Механизм проведения секьюритизации в обоих этих случаях одинаков, отличие состоит только в том, что в первом случае активы подлежащие секьюритизации переводятся на баланс другой компании. Это может быть, например, дочерняя компания или специально созданный для этих целей финансовый посредник — SPV (Special Purpose Vehicle).

Читайте также:
Командировки в статьях трудового кодекса

Механизм секьюритизации

В общих чертах порядок проведения секьюритизации состоит в следующем:

  • Создаётся портфель активов подлежащих секьюритизации;
  • Далее созданный портфель обособляется от остальных активов организации и либо остаётся на балансе, либо переводится на баланс дочерней компании или в SPV;
  • Подобранные в портфель активы разделяются на транши в зависимости от степени их надёжности и под каждый из этих траншей выпускаются ценные бумаги соответствующего уровня доходности (чем ниже степень надёжности, тем больше процент доходности);
  • Инвесторы выкупают эти ценные бумаги и получают по ним прибыль источником которой являются платежи заёмщиков по тем кредитам, которые лежат в основе выпущенных ценных бумаг.
Ссылка на основную публикацию