3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Задаток при покупке квартиры
3aдaтoк чacтo вызывaeт cпop мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм: пpoдaвeц xoчeт пoлyчить дeньги нa пoдгoтoвкy cдeлки, пoкyпaтeль бoитcя плaтить. B cтaтьe мы oбъяcним, чтo этo тaкoe, зaчeм oн нyжeн и кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк, чтoбы нe пoтepять дeньги.
3aдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы — этo дeньги, кoтopыe пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy дo зaключeния дoгoвopa кyпли- пpoдaжи , чтoбы пoдтвepдить cвoe нaмepeниe coвepшить cдeлкy в дaльнeйшeм. Coглacнo cтaтьe 380 ГК PФ , пиcьмeннoe coглaшeниe o зaдaткe дoлжнo быть зaключeнo внe зaвиcимocти oт paзмepa cyммы. Дeньги, кoтopыe пoкyпaтeль зaплaтил в кaчecтвe зaдaткa, yчитывaютcя в oбщeй cyммe cдeлки.
Нaпpимep: квapтиpa cтoит 5 800 000 pyблeй. Пoкyпaтeль пepeдaл пpoдaвцy 400 000 pyблeй в кaчecтвe зaдaткa. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль зaплaтит 5 400 000 pyблeй.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe o зaдaткe выпoлняeт тpи фyнкции cpaзy:
Дoкaзaтeльнyю . Дoкaзывaeт, чтo пpoдaвeц и пoкyпaтeль зaключили мeждy coбoй дoгoвop o пpoдaжe имyщecтвa.
Oбecпeчитeльнyю . Oбecпeчивaeт oбязaтeльcтвo пpoдaвцa и пoкyпaтeля coвepшить cдeлкy.
Плaтeжнyю . Paзмep зaдaткa зacчитывaeтcя в cтoимocть пpиoбpeтeннoгo имyщecтвa — oб этoм мы гoвopили вышe.
3aкoн o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы глacит, чтo coглaшeниe o зaдaткe мoжeт coдepжaть oпpeдeлeнныe ycлoвия coвepшeния ocнoвнoй cдeлки.
Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaл oфopмлять cдeлкy, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя. B этoм eгo paзницa c aвaнcoм — aвaнc мoжнo пepeдaвaть бeз пиcьмeннoгo coглaшeния, oн тaкжe yчитывaeтcя в oбщeй cyммe oплaты, нo пpи oткaзe пoкyпaтeля oт cдeлки пpoдaвeц вoзвpaщaeт eгo. Oтличиe зaлoгa oт зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — тo, чтo гapaнтиeй выcтyпaют нe дeньги, a кaкoe-тo имyщecтвo. Нaпpимep, aвтoмoбиль или зeмeльный yчacтoк. Чтo выбpaть — зaлoг, зaдaтoк или aвaнc — пpи пoкyпкe квapтиpы — peшaть вaм.
Доказательственная функция задатка
В соответствии с законом задаток выдается в доказательство заключения договора, т.е. выполняет доказательственную функцию. Из этого следует, что если между сторонами имеет место спор о том, был или не был заключен договор, то при наличии доказанного в надлежащем порядке факта выдачи и, соответственно, получения задатка можно говорить и о наличии факта заключения договора, обеспечиваемого им. При этом, конечно, необходимо, чтобы сторонами были соблюдены условия закона, при которых договор считается заключенным (ст. 432, 433 ГК). Аванс также выполняет доказательственную функцию*(53). Однако следует иметь в виду, что факт выдачи аванса не является безусловным доказательством факта заключения договора. Он оценивается в качестве одного из многих возможных доказательств заключения договора.
Выдача и получение задатка являются безусловным доказательством наличия состоявшегося договора. При этом необходимо учитывать, что выдача и получение задатка являются актом исполнения акцессорного обязательства, вытекающего из соглашения о задатке. Акцессорный характер соглашения о задатке был подмечен еще римскими юристами. В Дигестах Юстиниана (D.18.1.53) приведено следующее суждение Гая: “То, что дается под именем задатка при купле, не имеет такого значения, как если бы без задатка соглашение не приводило к результатам, но (служит для того), чтобы точнее могло быть доказано, что стороны договорились о цене”*(54).
Учитывая акцессорный характер соглашения о задатке, можно сформулировать два возможных последствия невыдачи и неполучения задатка при наличии соглашения о нем. Если стороны в качестве меры обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из договора, предусмотрели в договоре выдачу задатка, но не связали момент заключения этого договора с моментом предоставления задатка, то невыдача задатка не может рассматриваться в качестве основания для признания договора незаключенным. Если же стороны согласовали в качестве существенного условия договора обязательное предоставление задатка и связали момент заключения договора с моментом выдачи задатка, то в случае, если обусловленный задаток не предоставлен, этот договор будет считаться незаключенным.
В литературе имеет место иная трактовка содержания доказательственной функции задатка. В многочисленных источниках в различных интерпретациях присутствует тезис, согласно которому, если обусловленный сторонами задаток не выдан, договор, по которому он должен быть выдан, не считается заключенным даже при соблюдении всех других условий, необходимых для его заключения*(55). Подобное толкование доказательственной функции задатка имеет глубокие исторические корни. В дореволюционной доктрине российского гражданского права под задатком понималась производимая при самом заключении договора уплата части денежной суммы, следуемой от одного лица к другому за исполнение условленного действия*(56). В то время задаток понимался как часть самого обеспечиваемого обязательства. Поэтому был логичен и вывод: нет задатка – нет договора. Но, начиная с ГК РСФСР 1964 г., российский законодатель говорит о самостоятельности соглашения о задатке, которое независимо от суммы задатка должно совершаться в письменной форме (см.: ч. 2 ст. 209 ГК РСФСР 1964 г., п. 2 ст. 380 ГК РФ). Иначе говоря, начиная с ГК РСФСР 1964 г., российский законодатель бесспорно оценивает соглашение о задатке как самостоятельное и акцессорное. Но, как известно, исполнение или неисполнение акцессорного соглашения (выдача или невыдача задатка) не могут быть фактами, определяющими юридическую судьбу основного соглашения – договора, обеспечению которого служит задаток. Именно такой вывод соответствует положениям современного закона (п. 2 ст. 329 ГК) и теории акцессорных обязательств. Выдача и получение задатка могут служить доказательством заключения договоров, совершенных как в устной, так и в письменной форме*(57). Если договор совершен в устной форме и при этом отсутствуют письменные доказательства, то можно говорить о том, что договор признается заключенным, поскольку выдан задаток. Возможность обеспечения задатком исполнения обязательства, возникшего из письменного договора, имеет большое значение при заключении договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК), так как при подобном заключении договоров весьма часты споры о наличии или отсутствии договора. К тому же следует иметь в виду, что письменный договор, совершенный в форме единого документа, а тем более совершенный в виде обмена документами, может быть утерян. В таких условиях уплата задатка будет служить доказательством наличия самого факта заключения договора, совершенного в письменной форме.
Задатком не может обеспечиваться исполнение обязательств, вытекающих из договоров, считающихся заключенными с момента их государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). В любом случае передача одной из сторон в счет платежей по такому договору денежной суммы не может рассматриваться в качестве задатка, а является авансом, так как в подобных случаях единственным доказательством заключения договора может быть только факт государственной регистрации договора, а передача такой суммы не имеет силы факта, удостоверяющего заключение договора. Вместе с тем задатком может быть обеспечено исполнение обязательств, возникающих из договоров, которые сами по себе не требуют государственной регистрации, но в результате совершения которых государственной регистрации подлежит переход права. Так, например, подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК), а сам договор продажи недвижимости считается заключенным после согласования в едином документе всех существенных условий (ст. 550 ГК). Исполнение обязательств из такого договора и ему подобных может обеспечиваться задатком.
Некоторые проблемы в понимании аванса и задатка
В российском законодательстве отсутствует какое-то чёткое и однозначное понимание того, что такое аванс. В определённом смысле задаток, переданный по сделке, которая добросовестно исполняется сторонами, — это и есть аванс. Однако, если относиться к задатку в любом случае, как к авансу, то невозможно будет истребовать его назад в двойном размере или однозначно доказать фактом передачи суммы намерение сторон вступить в основную сделку так, чтобы принудить получившую сумму лицо к совершению сделки.
В соответствии с этим определяются и роли участников сделки. Они становятся кредитором и должником, но по основной сделке, а не той, что связана непосредственно с передачей задатка.
Задатком могут обеспечиваться только договорные обязательства. В силу этого то, что называется задатком при проведении открытых торгов не имеет отношения к тому, что изложено в ст. 380 ГК РФ. В ст. 448 ГК РФ, которая устанавливает правила, регламентирующие проведение публичных торгов, так же говорится о задатке. Но он подтверждает готовность лица, стремящегося принять участие в торгах, заключить сделку в будущем. Её не следует путать с готовностью сделать это по отношению к конкретному продавцу, поскольку перечисляемый задаток не имеет платёжной функции.
Несмотря на то, что в юридической литературе довольно часто между этими видами задатков проводятся не только параллели, но и осуществляется отождествление, не следует забывать, что в нормативных актах, которые определяют правила проведения торгов, нет ссылок на нормы и положения ст. ст. 380 и 381 ГК РФ.
В настоящее время задаток не является широко распространённой формой обеспечения сделок. Основной причиной является появление большого числа обязательных условий, актуальных при заключении серьёзных договоров, которые уменьшают значимость обеспечительной функции задатка. Это письменная форма сделок, нотариальное удостоверение и государственная регистрация.
Непонимание правовой сущности задатка приводит к самым разным последствиям.
Иногда стороны пытаются передавать задаток в момент заключения основной сделки, которая происходит в письменной форме, что противоречит законодательству. Нельзя обеспечить возникновение того, что уже случилось.
В тоже время, если сделка заключена в устной форме, то это возможно, поскольку уплата задатка в таком случае подтверждает то, что сделка состоялась, и в связи с ней у сторон возникли обязательства. Правда, доказать факт того, что переданные деньги являются именно задатком может быть довольно сложной задачей именно из-за устной формы договорённости.
Комментарий к ст. 380 ГК РФ
1. Задаток – денежная сумма, выданная в оплату вперед. Согласно п. 1 комментируемой статьи задатком обеспечивается исполнение обязательств с участием любых субъектов гражданского права: граждан, юридических лиц. Гражданский кодекс отказался от правила п. 2 ст. 186 ГК 1964 г. об обеспечении задатком лишь отношений между гражданами или с их участием. Тем самым устранены существующие в прежнем гражданском законодательстве ограничения круга обязательств, обеспеченных задатком, в зависимости от их субъектного состава.
2. Из положения п. 1 ст. 380 ГК РФ о том, что задаток выдается “одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей”, вытекает следующее. Во-первых, задаток отличается от всех других способов обеспечения исполнения обязательств тем, что может обеспечивать исполнение только обязательств, возникших из договоров. Следовательно, он не может быть использован для обеспечения исполнения обязательств, возникших вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и некоторых других.
Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве предусматривается две разновидности применения задатка: первая – применение задатка при заключении договоров как одного из общих способов обеспечения исполнения договорных обязательств, а вторая – использование задатка в ходе заключения договора на торгах. Торги являются способом заключения договора. Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Правовое регулирование указанного вида применения задатка, включая основания и порядок возврата задатка, внесенного за участие в торгах, установлено специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов. См., например: п. 5 ст. 448 ГК РФ, см. также п. 6 ст. 18 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”.
Так, согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. Как следует из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает удостоверительной (доказательственной) функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения.
Во-вторых, как это видно из названного выше фрагмента п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства. Иными словами, положение о задатке не применяется к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа.
В последние годы задаток в основном активно применяется при заключении договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений, аренды нежилых помещений, найме жилых помещений, подряда.
3. Предметом задатка может быть только денежная сумма. В комментируемой статье не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка. Он определяется соглашением сторон и, как правило, составляет не всю, а лишь часть суммы, причитающейся со стороны, выдающей задаток.
4. Обеспечение исполнения обязательства является главной, основной функцией задатка. Исходя из п. 1 комментируемой статьи, помимо главной, задаток выполняет еще две функции: удостоверительную (доказательственную) и платежную.
Удостоверительная (доказательственная) функция задатка означает, что, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, он одновременно выдается в “доказательство заключения договора”. Следовательно, задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Это означает, что, если выдача и получение задатка не оспариваются сторонами либо, хотя и оспариваются, но подтверждены соответствующими доказательствами, основной (обеспечиваемый) договор между этими сторонами должен считаться заключенным. Сказанное означает также, что если договор не заключен, то, следовательно, не возникло обязательство между сторонами в смысле ст. 380 ГК РФ, т.е. обязательство, которое может быть обеспечено задатком, а денежная сумма, переданная для обеспечения его исполнения, не является задатком.
Платежная функция задатка проявляется в том, что он выдается в счет будущих платежей по договору за выполненные работы, оказанные услуги и т.д. Задаток выдает сторона, с которой причитаются платежи по договору, – заказчик, наниматель, покупатель и др. Деньги уплачиваются кредитору вперед, т.е. вносятся еще до передачи товара, выполнения работ, оказания услуг. Следовательно, при последующем исполнении договора и расчете между сторонами лицо, выдавшее задаток, вправе удержать его сумму из причитающихся с него платежей за переданные товары, выполненные работы, оказанные услуги. Эта особенность задатка выражена в его названии и роднит его с авансом. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей (платежная функция). Более того, аванс также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Как известно, при заключении договора в письменной форме акцептом (т.е. согласием на заключение договора) считается в числе прочего и совершение действий по уплате соответствующей суммы (см. комментарий к ст. 434 ГК РФ и ст. 438 ГК РФ). Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Сторона же, получившая аванс, ни при каких условиях не может быть обязана к его возвращению в большем размере.
5. Согласно п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от его суммы и от формы основного договора должно быть заключено в письменной форме. При этом допускается, что письменное соглашение о задатке может быть составлено как в виде отдельного документа, так и включено в качестве условий в текст самого договора.
Однако, в отличие от залога и поручительства (п. 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 362 ГК РФ), невыполнение этого требования не влечет недействительность соглашения о задатке. Устное соглашение о задатке лишь усложняет положение сторон в случае возникновения между ними спора. Участники соглашения лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но вправе привлечь письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
6. В п. 3 ст. 380 ГК РФ предусматривается правило о презумпции в пользу аванса, согласно которой в случае сомнения относительно того, является уплаченная вперед сумма задатком или авансом, ее следует считать авансом. В частности, при несоблюдении правила о письменной форме соглашения о задатке сумма признается авансом, если не будет доказано иное.
7. В п. 4 ст. 380 ГК РФ предусмотрено правило о допустимости использования задатка в предварительном договоре. Это правило является новеллой, введенной Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
В силу положений пункта 4 в этом случае задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в случае заключения основного договора.
Незаключение основного договора не может свидетельствовать о неосновательности обогащения получившей задаток стороны за счет средств, внесенных в качестве задатка по предварительному договору. Судьба задатка в силу приведенных положений п. 2 ст. 381 ГК РФ должна определяться исходя из оценки поведения сторон при принятии решения о заключении основного договора.
Судьба задатка и аванса в случае неисполнения договора
Последствия неисполнения договора (например, купли-продажи):
При обеспечении залогом. Если за неисполнение договора ответственен давший задаток Покупатель, данный задаток остается у Продавца; если за неисполнение договора ответственен получивший задаток Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.
При авансовом платеже. Поскольку аванс не является способом обеспечения обязательств, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение договора, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть в том же размере. Например, продавец квартиры, получивший аванс и без всякой причины отказавшийся от совершения сделки должен просто вернуть полученную сумму аванса покупателю.
Публикации
Нередко участники предварительного договора, принимая на себя обязательства по заключению основного договора, обеспечивают их исполнение задатком. При этом они предусматривают, что при отказе от заключения основного договора стороны, уплатившей задаток, последний остается у другой стороны, а в случае отказа от заключения основного договора стороны, получившей задаток, он подлежит возврату контрагенту в двойном размере. Допустимо ли обеспечение задатком обязательств, возникших из предварительного договора?
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 No 13331/09 по делу No А40-59414/08-7-583 (далее – Постановление No 13331/09) содержится вывод о том, что задаток не может применяться в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору. Противоположная точка зрения отражена в Определении ВС РФ от 22.07.2008 No 53-В08-5 (далее – Определение No 53-В08-5), в котором указано, что обеспечение задатком предварительного договора законодательно не запрещено.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
С учетом этого и в теории гражданского права, и в судебной практике выделяют три функции задатка:
- обеспечительную (задаток обеспечивает исполнение обязательств по договору);
- доказательственную (задаток выдается в доказательство заключения договора);
- платежную (задаток выдается в счет причитающихся по договору платежей).
Именно такими соображениями руководствовался Президиум ВАС РФ при вынесении Постановления No 13331/09, отмечая, что согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Поскольку предварительный договор не порождает возникновения денежного обязательства (его предметом, как уже указывалось выше, является обязательство заключить основной договор), задаток по такому договору выдан быть не может.
Тем не менее на практике платежи по предварительному договору все-таки производятся. Цель их совершения зачастую состоит в том, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон заключить сделку, платежеспособность приобретателя имущества, обеспечить собственника отчуждаемого объекта денежными средствами, необходимыми для подготовки к сделке, и т. п. Как правило, такие платежи уплачиваются в счет цены основного договора, который должен быть заключен в будущем.
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИИ
При возникновении спора о такого рода платежах суды сталкиваются с необходимостью их правовой квалификации.
Арбитражные суды с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении No 13331/09 в основном квалифицируют такие платежи в качестве аванса, в т. ч. в случае, когда они поименованы в договоре как задаток (определения ВАС РФ от 19.10.2009 No ВАС-13238/09 по делу No А32-25114/2008-48/354, от 04.03.2011 No ВАС-1693/11 по делу No А76-34349/09-64-653, от 29.03.2013 No ВАС-3157/13 по делу No А40-139849/10-60-903, постановления ФАС Уральского округа от 18.08.2010 No Ф09-5958/10-С6 по делу No А07-22967/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2011 по делу No А38-281/2011, ФАС Западно-Сиабирского округа от 08.12.2011 по делу No А70-5494/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 по делу No А32-19421/2011, ФАС Дальневосточного округа от 11.10.2012 No Ф03-4486/2012 по делу No А73-668/2012, ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 по делу No А65-9973/2012, ФАС Центрального округа от 13.09.2013 по делу No А23-2114/2012, ФАС Московского округа от 02.10.2013 по делу No А41-2121/13, ФАС Северо-Западного округа от 03.03.2014 по делу No А56-27498/2013).
Нередко формальным поводом для такой квалификации служит п. 3 ст. 380 ГК РФ, согласно которому в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Между тем аванс точно так же, как и задаток, имеет платежную функцию. Разница между ними состоит в том, что в отличие от задатка аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств. И если за платежом, вносимым согласно условиям предварительного договора в счет цены основного договора, который будет заключен в будущем, признавать платежную функцию, то проблем с возможностью признания такого платежа задатком не возникает. Именно такой подход был применен ВС РФ при вынесении Определения No 53-В08-5.
В Определении No 53-В08-5 ВС РФ отклонил доводы ответчика, ссылавшегося на то, что основной договор между сторонами заключен не был, поэтому денежное обязательство отсутствует, т. е. уплаченная согласно предварительному договору денежная сумма не выполняла платежной функции. Не отрицая того, что предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон заключить в будущем основной договор, ВС РФ пришел к выводу о том, что исполнение именно этого обязательства обеспечивалось задатком. Денежным же являлось одно из обязательств покупателя по основ ному договору, в зачет которого в случае его заключения поступила бы внесенная покупателем сумма задатка. Таким образом, по мнению ВС РФ, уплаченные покупателем по предварительному договору денежные средства в данной ситуации выполняли платежную функцию, вследствие чего могли быть квалифицированы как задаток.
Практику совершения платежей по предварительному договору ВАС РФ признает, предлагая в подобных обстоятельствах руководствоваться следующим.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или ее существенную часть, то суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Этот вывод сформулирован ВАС РФ в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 No 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.
Однако такой подход не позволяет в полной мере решить проблему, связанную с осуществлением платежей по предварительному договору, поскольку:
Комментарий к статье 380 ГК РФ
1. Задаток выполняет три функции: доказательственную, платежную и обеспечительную. Задатком обеспечиваются обязательства, возникшие из договора.
2. Доказательственная функция задатка состоит в том, что его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что задаток выдается при заключении этого договора, который может носить не только консенсуальный, но и реальный характер. Под заключением договора в данном случае понимаются процесс согласования его условий и соблюдение требуемых формальностей, а не момент заключения договора. Поэтому задаток может выдаваться в ходе переговоров сторон, непосредственно после заключения договора, перед его государственной регистрацией, при удостоверении договора нотариусом и т.д. Закон не требует, чтобы задаток являлся единственным доказательством заключения указанного договора. Поэтому обеспеченные задатком обязательства могут быть основаны на договоре, заключенном как в устной, так и в письменной форме.
3. Платежная функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение задаткодателем денежного обязательства (например, выдача задатка нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма освобождает его от внесения наемной платы в части выданного задатка). Эту функцию задаток выполняет и тогда, когда срок исполнения основного обязательства еще не наступил.
4. Обеспечительная функция задатка заключается в побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом наступления штрафных последствий, указанных в абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК.
5. На практике встречаются соглашения, сходные по своему действию с соглашениями о задатке, но не отвечающие закрепленным в п. 1 комментируемой статьи признакам задатка. К таким задаткоподобным соглашениям относятся: 1) заключаемое при участии в торгах соглашение о задатке (п. п. 4 и 5 ст. 448 ГК), который выдается в обеспечение исполнения обязанности заключить договор, а также, если это оговорено сторонами, в обеспечение обязательств, возникших из этого договора; 2) соглашение о задатке, заключаемое для обеспечения исполнения предварительного договора; 3) соглашение о задатке, который выдается после заключения договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства. К задаткоподобным соглашениям могут по аналогии применяться предписания Кодекса о задатке.
6. В литературе и судебной практике высказываются мнения, сужающие сферу применения задатка. Например, говорят о невозможности обеспечения задатком консенсуальных договоров, договоров, заключаемых в нотариальной форме, договоров, подлежащих государственной регистрации, и т.п. То же самое относится и к задаткоподобным суммам. Кроме того, широко дискутируется вопрос о возможности обеспечения задатком предварительного договора, который якобы не может предусматривать никаких платежей по нему (ст. 429 ГК), в силу чего задаток в этом случае не способен выполнить платежную функцию (о возможности обеспечения задатком обязанности заключить договор см.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. N А56-19741/03; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. N А17-150/3-2005; о невозможности см.: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г., утв. Постановлением Президиума ВС от 1 марта 2006 г. (Бюллетень ВС. 2006. N 5); Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N Ф04/3281-399/А67-2004).
Практика, отрицающая применимость задатка (точнее – суммы, подобной задатку) для обеспечения исполнения предварительного договора, не учитывает принцип диспозитивности гражданского права, закрепленный в целом ряде статей ГК (см., например, п. п. 1 и 2 ст. 1, п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК). Ничто не препятствует сторонам заключить обеспечительное соглашение, назвав его соглашением о задатке и определив его правовые последствия, аналогичные тем, которые предусмотрены ст. 381 ГК.
7. Соглашение о задатке может быть включено в текст документа, оформляющего основную сделку (в виде условия договора), или же оформлено отдельным актом. Независимо от размера задатка оно подлежит совершению в письменной форме. Несоблюдение этого требования лишает стороны в случае спора права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). В отличие от договора о неустойке (абз. 2 ст. 331 ГК), о залоге (п. 4 ст. 339 ГК), о поручительстве (ст. 362 ГК) действительность соглашения о задатке не затрагивается нарушением формы. Соглашение должно содержать указание на договор, порождающий обеспечиваемые задатком обязательства, и удостоверять факт выдачи определенной денежной суммы в качестве задатка.
8. Задаток следует отличать от аванса (предварительной оплаты). Аванс не выполняет обеспечительную функцию и должен быть возвращен авансодателю в однократном размере в случае неисполнения обязательства получателем аванса (см., например, п. 3 ст. 487 ГК).
Комментарий к ст. 380 ГК РФ
1. Задаток выполняет три функции: доказательственную, платежную и обеспечительную. Задатком обеспечиваются обязательства, возникшие из договора.
2. Доказательственная функция задатка состоит в том, что его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что задаток выдается при заключении этого договора, который может носить не только консенсуальный, но и реальный характер. Под заключением договора в данном случае понимаются процесс согласования его условий и соблюдение требуемых формальностей, а не момент заключения договора. Поэтому задаток может выдаваться в ходе переговоров сторон, непосредственно после заключения договора, перед его государственной регистрацией, при удостоверении договора нотариусом и т.д. Закон не требует, чтобы задаток являлся единственным доказательством заключения указанного договора. Поэтому обеспеченные задатком обязательства могут быть основаны на договоре, заключенном как в устной, так и в письменной форме.
3. Платежная функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение задаткодателем денежного обязательства (например, выдача задатка нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма освобождает его от внесения наемной платы в части выданного задатка). Эту функцию задаток выполняет и тогда, когда срок исполнения основного обязательства еще не наступил.
4. Обеспечительная функция задатка заключается в побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом наступления штрафных последствий, указанных в абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК.
5. На практике встречаются соглашения, сходные по своему действию с соглашениями о задатке, но не отвечающие закрепленным в п. 1 комментируемой статьи признакам задатка. К таким задаткоподобным соглашениям относятся: 1) заключаемое при участии в торгах соглашение о задатке (п. п. 4 и 5 ст. 448 ГК), который выдается в обеспечение исполнения обязанности заключить договор, а также, если это оговорено сторонами, в обеспечение обязательств, возникших из этого договора; 2) соглашение о задатке, заключаемое для обеспечения исполнения предварительного договора; 3) соглашение о задатке, который выдается после заключения договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства. К задаткоподобным соглашениям могут по аналогии применяться предписания Кодекса о задатке.
6. В литературе и судебной практике высказываются мнения, сужающие сферу применения задатка. Например, говорят о невозможности обеспечения задатком консенсуальных договоров, договоров, заключаемых в нотариальной форме, договоров, подлежащих государственной регистрации, и т.п. То же самое относится и к задаткоподобным суммам. Кроме того, широко дискутируется вопрос о возможности обеспечения задатком предварительного договора, который якобы не может предусматривать никаких платежей по нему (ст. 429 ГК), в силу чего задаток в этом случае не способен выполнить платежную функцию (о возможности обеспечения задатком обязанности заключить договор см.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. N А56-19741/03; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 ноября 2005 г. N А17-150/3-2005; о невозможности см.: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г., утв. Постановлением Президиума ВС от 1 марта 2006 г. (Бюллетень ВС. 2006. N 5); Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N Ф04/3281-399/А67-2004).
Практика, отрицающая применимость задатка (точнее – суммы, подобной задатку) для обеспечения исполнения предварительного договора, не учитывает принцип диспозитивности гражданского права, закрепленный в целом ряде статей ГК (см., например, п. п. 1 и 2 ст. 1, п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК). Ничто не препятствует сторонам заключить обеспечительное соглашение, назвав его соглашением о задатке и определив его правовые последствия, аналогичные тем, которые предусмотрены ст. 381 ГК.
7. Соглашение о задатке может быть включено в текст документа, оформляющего основную сделку (в виде условия договора), или же оформлено отдельным актом. Независимо от размера задатка оно подлежит совершению в письменной форме. Несоблюдение этого требования лишает стороны в случае спора права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). В отличие от договора о неустойке (абз. 2 ст. 331 ГК), о залоге (п. 4 ст. 339 ГК), о поручительстве (ст. 362 ГК) действительность соглашения о задатке не затрагивается нарушением формы. Соглашение должно содержать указание на договор, порождающий обеспечиваемые задатком обязательства, и удостоверять факт выдачи определенной денежной суммы в качестве задатка.
8. Задаток следует отличать от аванса (предварительной оплаты). Аванс не выполняет обеспечительную функцию и должен быть возвращен авансодателю в однократном размере в случае неисполнения обязательства получателем аванса (см., например, п. 3 ст. 487 ГК).
Что это такое – понятие
Определение задатка дано в части 1 статьи 380 ГК РФ. Под ним понимают денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в счет дальнейшей оплаты стоимости покупки. Продавец в свою очередь обязан не продавать имущество другому покупателю до совершения сделки.
В договоре должно быть указано, что частичная предварительная оплата является задатком.
В противном случае суд автоматически признает платеж авансом.
Задаток выполняет три основные функции:
- платежную – денежные средства перечисляются продавцу в счет последующих платежей по сделке;
- доказательную – факт оплаты задатка является доказательством заключения договора;
- обеспечительную – побуждает участников сделки добросовестно исполнить свои обязательства.
Таким образом, задаток служит гарантией того, что стороны доведут сделку до конца.
Форма соглашения
Передача денег должна сопровождаться заключением письменного соглашения. В нем, кроме прочего, обязательно, указывается:
- форма и размер предварительной оплаты,
- предмет основной сделки, обеспеченной задатком.
Другой комментарий к Ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Задаток – это денежная сумма, выданная в оплату вперед. Согласно п. 1 комментируемой статьи задатком могут обеспечиваться обязательства с участием любых субъектов гражданского права: граждан, юридических лиц. Гражданский кодекс отказался от правила п. 2 ст. 186 ГК 1964 г. об обеспечении задатком лишь отношений между гражданами или с их участием. Тем самым устранены существующие в прежнем гражданском законодательстве ограничения круга обязательств, обеспеченных задатком, в зависимости от их субъектного состава.
2. Из положения п. 1 ст. 380 о том, что задаток выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей, вытекает следующее. Во-первых, задаток отличается от всех других способов обеспечения исполнения обязательств тем, что может обеспечивать исполнение только обязательств, возникших из договоров. Следовательно, он не может быть использован для обеспечения обязательств, возникших вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и некоторых других. Во-вторых, задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства. В последние годы задаток в основном активно применяется при проведении различных конкурсов и аукционов, в том числе в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации; при заключении договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений, аренды нежилых помещений, найме жилых помещений, подряде.
3. Предметом задатка может быть только денежная сумма. В комментируемой статье не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка. Он определяется соглашением сторон и, как правило, составляет не всю, а лишь часть суммы, причитающейся со стороны, выдающей задаток. Вместе с тем такие ограничения в ряде случаев могут содержаться в специальном законодательстве. Так, задаток для участия в аукционе устанавливается в размере 20% начальной цены, указанной в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества. Он, однако, не должен быть более чем 4,5 млн. установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда (п. 6 ст. 18 Закона о приватизации).
4. Обеспечение исполнения обязательства является главной, основной функцией задатка. Исходя из п. 1 комментируемой статьи, помимо главной, задаток выполняет еще две функции: удостоверительную (доказательственную) и платежную.
Удостоверительная (доказательственная) функция задатка означает, что, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, он одновременно выдается в “доказательство заключения договора”. Следовательно, задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Это означает, что, если выдача и получение задатка не оспариваются сторонами либо хотя и оспариваются, но подтверждены соответствующими доказательствами, основной (обеспечиваемый) договор между этими сторонами должен считаться заключенным.
Платежная функция задатка проявляется в том, что он выдается в счет платежей по договору за выполненные работы, оказанные услуги и т.д. Задаток выдает сторона, с которой причитаются платежи по договору, – заказчик, наниматель, покупатель и т.д. Деньги уплачиваются кредитору вперед, т.е. вносятся еще до передачи товара, выполнения работ, оказания услуг. Следовательно, при последующем исполнении договора и расчете между сторонами лицо, выдавшее задаток, вправе удержать его сумму из причитающихся с него платежей за переданные товары, выполненные работы, оказанные услуги. Эта особенность задатка выражена в его названии и роднит его с авансом.
Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей (платежная функция). Более того, аванс также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Как известно, при заключении договора в письменной форме акцептом (т.е. согласием на заключение договора) считается в числе прочего и совершение действий по уплате соответствующей суммы (см. комментарий к ст. 434 и ст. 438). Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Сторона же, получившая аванс, ни при каких условиях не может быть обязана к его возвращению в большем размере.
5. Согласно п. 2 комментируемой статьи соглашение о задатке независимо от его суммы и от формы основного договора должно быть заключено в письменной форме. Однако, в отличие от залога и поручительства (ст. 362, п. 4 ст. 339 ГК РФ), невыполнение этого требования не влечет недействительность соглашения о задатке. Устное соглашение о задатке лишь усложняет положение сторон в случае возникновения между ними спора. Участники соглашения лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но вправе привлечь письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
6. В п. 3 комментируемой статьи закрепляется правило о презумпции в пользу аванса, согласно которой в случае сомнения относительно того, является ли уплаченная вперед сумма задатком или авансом, ее следует считать авансом. В частности, при несоблюдении правила о письменной форме соглашения о задатке сумма признается авансом, если не будет доказано иное.
Иные доводы комитета, изложенные в кассационной жалобе, в том числе со ссылкой на пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм права применительно к рассматриваемому спору.
Ссылки заявителя на судебную практику проверены судами и обоснованно отклонены, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм материального права с учетом установленных обстоятельств дела.
Комментарий к Ст. 380 ГК РФ
1. Как следует из комментируемой статьи, задаток выполняет три функции.
Во-первых, платежную – задаток передается в счет причитающихся платежей.
Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) – задаток передается в доказательство заключения договора.
В-третьих, обеспечительную – задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства.
2. Следует отграничивать задаток от аванса. Аванс всегда выполняет платежную функцию, может выполнять доказательственную функцию, но в отличие от задатка никогда не выполняет обеспечительную функцию. Если передан аванс и обязательство не исполнено либо вообще не возникло, то сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее в том же размере.
Загрузка...