Арендодатель не подписывает акт возврата помещения

Арендодатель отказывается подписать акт приема-передачи. Что делать?

Нет, опасения не напрасны. Риск, что арендодатель предъявит претензии по поводу оплаты аренды, существует. Чтобы избежать негативных последствий, надо предпринять ряд мер.

В силу п. 1 и 3 ст. 655 ГК РФ в случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В статье 622 ГК РФ закреплено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Более того, когда плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если общество настаивает на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истек (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Кроме того, акт приема-передачи не служит единственным доказательством возврата помещения. Отсутствие подписанного акта еще не свидетельствует о том, что арендатор не выполнил обязанность по возврату арендуемого имущества. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя (п. 1 ст. 224 ГК РФ).

Наконец, согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату только за пользование имуществом.

Таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных претензий со стороны компании, обществу необходимо выполнить обязательство со своей стороны и направить компании письмо (с уведомлением) о том, что срок действия договора истек, продлевать его общество не намерено, помещение освобождено и общество готово подписать акт приема-передачи. Обществу стоит самому составить акт, описать в нем состояние помещения, подписать его и приложить к письму. В письме надо указать срок, в течение которого компании предлагается подписать этот документ. Если в течение этого срока компания присылает отказ или не отвечает на письмо, то помещение считается принятым без претензий.

Изложенные действия будут свидетельствовать о том, что общество предприняло меры для того, чтобы возврат помещения был документально закреплен.

Остается выяснить, что делать с ключами от арендуемого помещения. Не исключено, что компания их не примет (передачу ключей лучше зафиксировать или тем же передаточным актом, или отдельным). Оставлять ключи у себя арендатор не вправе: если он освободил помещение, ключи нужно вернуть. Иначе компания может впоследствии сослаться на то, что у общества была возможность пользоваться помещением, а значит, оно обязано оплатить аренду за этот срок. Ключи можно выслать в адрес компании почтой. Тогда об этом лучше также написать в письме — указать, что, если компания откажется принять ключи, общество вышлет их бандеролью и с этого момента риск их утраты возлагается на компанию. Отметим, что факт передачи ключей не является абсолютным доказательством, что арендатор не пользуется помещением. Но в суде это учтут наряду с другими доказательствами.

Выполнив указанные действия, общество лишит компанию возможности требовать арендную плату за период после даты окончания срока действия договора. В судебной практике есть примеры применения такой позиции при разрешении подобных споров (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления ФАС Поволжского округа от 12.10.2010 по делу № А72-3931/2009 и Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу № А56-41448/2008). Есть решения судов и в пользу арендодателя, которые обязывают арендатора внести арендные платежи за спорный период. Такие решения выносятся в случаях, когда арендатор не сумел доказать, что арендодатель уклонялся от приема помещения, а последний сумел убедить суд, что арендатор помещением пользовался. Например, в постановлении от 17.09.2010 по делу № А38-7246/2009 ФАС Волго-Вятского округа отметил, что аргумент арендатора об уклонении арендодателя от получения спорной недвижимости был голословным (документально не подтвержден).

Договор аренды прекращен без акта приема-передачи. Арендатор рискует заплатить за лишние месяцы

Сделка

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю. Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи. Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Цитируем документ. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Например, арендатор по истечении договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он продемонстрировал свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения исполнена. Или, получив уведомление от арендодателя о желании расторгнуть договор, арендатор просто съезжает из офиса, полагая, что арендные отношения прекратились. Однако это заблуждение может обойтись арендатору довольно дорого.

Риски арендатора

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу. Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.

Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.

После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2006-41-137).

Важный момент: оставление арендатором своего имущества в арендуемом нежилом помещении трактуется судами в сторону пользования данным помещением и соответственно плата за аренду будет начисляться. Так, суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, посчитав, что факт нахождения имущества арендатора в спорных помещениях свидетельствует о продолжении пользования предметом аренды и продолжении договорных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.09 по делу № А50-2825/2009).

Также может возникнуть ситуация, когда арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи. Сделать это он может по двум причинам: либо у него есть претензии к техническому состоянию помещения (и тогда ситуация согласовывается сторонами), либо он намеренно уклоняется от приемки. Высший арбитражный суд разъяснил, что в этом случае имеет место просрочка кредитора и арендная плата за это время уплачиваться не должна (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако даже наличие факта уклонения арендодателя от принятия помещения не освобождает арендатора от бремени доказывания того, что помещением он не пользовался (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.09 по делу № А26-1241/2009).

Меры предосторожности

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т. д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу № А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу № А40-57041/07-11-526).

В конечном итоге ничто не мешает арендатору ссылаться на показания свидетелей в подтверждение своей позиции. Так, по одному из дел после расторжения договора аренды магазина арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатор составил акт приема-передачи в одностороннем порядке и освободил помещение. Позднее арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы, представив в суд акт о неполном освобождении арендатором помещения. Однако суд отказал в иске, сделав вывод о том, что арендатор все же освободил магазин после окончания срока договора, так как согласно показаниям свидетелей торговый зал магазина не работал (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.04 по делу № Ф03-А59/04-1/654).

Вопросы в тему

Можно ли не платить арендные платежи в случае досрочного освобождения занимаемого помещения?

Как указал Высший арбитражный суд, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Имеет ли смысл арендатору составлять и подписывать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, если арендодатель уклоняется от приемки?

Нет, не имеет. Акт приемки-передачи должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. Акт, составленный арендатором в одностороннем порядке, не будет признан судом в качестве доказательства прекращения договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.09 по делу № Ф03-1476/2009).

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения – это значит, что арендодатель имеет какие-либо к арендатору претензии.

Если арендодатель не подписывает акт возврата помещения, то, как правило, данное помещение имеет какие-то недостатки, которые образовались вследствие использования этого помещения арендатором или субарендатором. Поэтому в данной ситуации, осмотрев свое помещение после окончания аренды по подписанному между арендатором и арендодателем соглашению, арендодатель выявил порчу своего имущества. Если помещение имеет недостатки (порчу), то арендодатель по закону может потребовать арендатора либо выплатить ему компенсацию для осуществления арендодателем ремонта, либо самостоятельно устранить выявленные дефекты. До тех пор, пока арендатор вышеуказанные требования арендодателя не исполнит, арендодатель не станет подписывать акт возврата помещения. Даже после истечения установленного ранее подписанным соглашением срока использования помещения арендатором.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

Данные действия арендодателя можно толковать по-разному. В одном случае арендодатель отстаивает свои интересы, отказываясь от подписания акта возврата помещения, и тем самым продлевая фактические между ним и арендатором отношения аренды. В ином случае арендодатель поступает неправомерно, потому что фактически его требования об устранении выявленных после аренды дефектов уже не связаны с использованием помещения арендатором. Следовательно, арендодатель должен по закону подписать акт возврата помещения, так как арендатор это помещение уже не занимает и по факту его передал. А все законные требования о выплате компенсации для осуществления арендодателем ремонта, либо об устранении выявленных дефектов силами арендатора, арендодатель может предъявить после подписания акта возврата помещения.

Однако, если арендодатель не подписывает, а данное помещение фактически освобождено арендатором и передано арендодателю, то арендодатель таким образом продлевает действие аренды. И спустя какое-то время, арендодатель может получить от арендатора оплату аренды за то время, в течение которого акт возврата помещения не был подписан. Часто для этого арендодатель подает в судебные инстанции иски и отсутствием подписанного между ним и арендатором акта возврата помещения доказывает, что его помещение находится в пользовании арендатора. Суды такие иски, в большинстве ситуаций, удовлетворяют. А арендатор в этих случаях несет довольно значимые для него убытки. И не всегда арендатор может доказать то обстоятельство, что он вовремя освободил помещение арендодателя и передал его вместе с ключами и всеми находившимися там вещами арендодателя.

Несмотря на то, что арендодатель не подписал акт возврата помещения, можно доказать арендатору то обстоятельство, что он вовремя освободил помещение арендодателя и передал его вместе с ключами.

При первом же уклонении арендодателя от подписания акта, арендатору следует составить самостоятельно письменный акт возврата помещения, и направить его в адрес арендодателя через почту, только заказным письмом, с почтовым уведомлением и описью. В акте нужно правильно описать ситуацию и предложить арендодателю принять его помещение с подписанием данного акта.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)
+7 (495) 317-12-91 (Москва)
+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)

При любом удобном случае стоит посоветоваться с юристом, иначе можно остаться и без жилья и без денег. А главное нервные клетки не восстанавливаются. Напишите нам и позвоните на горячую линию Шерлок, мы поможем разобраться Вам, с текущей проблемой.

Как выполнить возврат помещения арендодателю

Расскажем, как возвратить арендованное помещение наймодателю с минимальными последствиями для арендатора

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений. Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью. Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

• объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
• недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

• выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
• подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю. В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи. Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Акт возврата помещения по договору аренды образец: правила составления акта возврата

Акт возврата помещения по договору аренды является способом задокументировать факт окончания арендных отношений между съемщиком и собственником объекта недвижимости. Данный документ включает в себя не только подписи сторон, но и информацию о том, устраивает ли арендодателя состояние помещения, в котором оно было ему возвращено. В том случае, если недвижимое имущество было повреждено, собственник помещения имеет право потребовать от арендатора компенсацию. Если последний откажется ее предоставить, этот вопрос может быть передан судебным органам. О том, что в себя включает акт возврата помещения и что делать, если одна из сторон отказывается его подписывать рассказываем далее.

Акт возврата помещения по договору аренды

Что такое акт возврата

Акт возврата недвижимости может понадобиться в тех ситуациях, когда расторгается основной договор аренды. Сам по себе данный акт не считается самостоятельным документом, выступая в роли дополнения к уже составленному соглашению. В качестве помещения в разных случаях выступает как здание, так и отдельная комната, причем объекты недвижимости могут быть как жилыми, так и нежилыми.

Образец акта возврата помещения по договору аренды

О том, из чего состоит основной договор аренды можно прочесть ниже.

Оформление договора аренды жилья

Предварительные действия

Перед тем, как будет оформлен акт возврата, собственник помещения осуществляет его обязательную проверку. В процессе этой проверки учитываются пункты, приводимые в таблице.

Таблица 1. Критерии оценки помещения, сдаваемого в аренду

Чем большее количество времени арендатор находился в помещении, тем более тщательную проверку должен устроить хозяин перед тем, как будет подписан акт возврата. При этом следует учитывать, что за длительные промежутки времени износ отдельных предметов и помещения в целом совершенно естественен, потому оценивать надлежит объективно.

После того, как арендатор освобождает помещение, его собственник осуществляет проверку

Итоги проводимой проверки должны в обязательном порядке фиксироваться в отдельном документе, каковым и является акт возврата помещения. Помимо подтверждения передачи объекта недвижимости, он также является доказательством того, что арендатора полностью устраивает то состояние, в котором ему этот объект был возвращен. В случае выявления нарушений, арендодатель имеет право на дальнейшее судебное разбирательство со съемщиком.

Зачем требуется акт возврата

У акта возврата помещения по договору аренды существует несколько основных функций:

• предоставление владельцу объекта недвижимости гарантии того, что его имущество находится под защитой и недобросовестные арендаторы ему не страшны;
• исключение возникновения разногласий касательно сохранности объекта недвижимости, возвращаемого владельцу по окончанию аренды;
• участие в процессе регистрации юрлица. Акт возврата помещения является одним из обязательных документов, которые должны быть предоставлены хозяином недвижимого имущества сотрудникам налогового управления.

Акт возврата защищает собственника недвижимости от недобросовестных съемщиков

Что включает в себя акт

Акт о возврате помещения не имеет унифицированной формы, а потому разные документы данного типа обладают своими отличительными чертами. Но несмотря на достаточно свободную оболочку, акт обязан иметь четкую структуру, которая обязательно должно включать в себя следующие сведения:

• наименование документа;
• дата и место составления;
• обозначение сторон договора (арендодатель и арендатор);
• причины, по которым объект недвижимости был возвращен. В общей сложности, существует три причины: сроки аренды подошли к концу, договор расторгнут по соглашению сторон, договор расторгнут в одностороннем порядке;
• четкое описание объекта недвижимости (может быть скопировано из договора);
• состояние помещения по окончанию договора (может быть отличным, хорошим, удовлетворительным или неудовлетворительным). В данном пункте допускается прописывать как общую информацию, так и более детальные отметки касательно состояния пола, окон и т.д.;
• пометка, подтверждающая отсутствие претензий (если в процессе осмотра не было выявлено значимых нарушений);
• подписи арендатора и арендодателя.

Акт возврата помещения не имеет унифицированной формы

Образец акта о возврате помещения по договору аренды можно скачать здесь.

Односторонний акт

Односторонний акт применяется в тех случаях, когда договор подписывается только одной из сторон (как правило, это собственник помещения). Для того, чтобы стандартный акт возврата помещения был действителен, его должны подписать как арендодатель, так и арендатор. Однако если это условие невыполнимо, то в качестве при судебных разбирательствах в качестве доказательства суд может также рассмотреть односторонний акт возврата.

Образец одностороннего акта приема передачи помещения

Чтобы составить такой акт потребуется участие нескольких сотрудников компании-собственника. В их задачи также будет входить общий осмотр помещения и оценка его состояния. В завершении сотрудники должны будут поставить свои подписи, которые будут использоваться в качестве свидетельства фактического состояния объекта имущества.

Образец одностороннего акта о возврате помещения можно сказать здесь.

Отказ от составления акта

Вполне закономерным является вопрос о том, что произойдет, если акт не будет составлен. Если он является лишь дополнением к основному договору, то, возможно, легче обойтись и вовсе без него? С точки зрения закона все далеко не так просто. Данный документ является обязательным, а его отсутствие приводит к наказанию, форма которого зависит от того, какая из сторон уклоняется:

• арендодатель. Если от акта отказывает сам хозяин объекта недвижимости, то его действия будут распознаны как отказ от исполнения обязательств по соглашению аренды;
• арендатор. Если оформлению акта оказывает сопротивление съемщик, то он понесет наказание за отказ от принятия недвижимого имущества.

Отказ подписывать акт возврата помещения может понести за собой наказание

После того, как мы рассмотрели возможные варианты нарушения договора, перейдем к более конкретному рассмотрению каждого из указанных случаев.

Арендодатель

Итак, арендодатель по определенным причинам отказывается подписывать акт возврата помещения по договору аренды. Какие последствия могут быть у такого поведения? Главная проблема заключается в том, что, нарушая сроки подписания документа, владелец помещения подвергает опасности съемщика.

Дело в том, что отказ владельца может привести к тому, что у съемщика появятся проблемы с законом. С точки зрения закона, за задержание сроков подписания договора ответственен именно арендатор, из-за чего все финансовые убытки ложатся на него. А потому именно съемщику придется предоставить доказательства того, что оформление акта задерживается по вине собственника недвижимости, а не наоборот.

Если арендодатель задержит сроки подписания акта, со съемщика могут быть сняты дополнительные деньги за увеличенный срок аренды

Для того, чтобы избежать наказания со стороны государства, владельцу помещения потребуется пройти несколько этапов:

• составление стандартного акта возврата помещения и его подписание;
• направление письма владельцу. Важно четко составить данное письмо и включить в него информацию о том, что срок действия договора закончился, в то время как продление договора не предусматривалось. Также нужно сообщить о том, что сам съемщик помещения уже подписал документ и ожидает подписи арендодателя;
• прикрепление акта возврата помещения к письму;
• составление описи вложения, заполнение уведомления о вручении;
• отправка письма владельцу посредством заказного отправления. Обращаем внимание на то, что при отправлении нужно указывать юридический адрес;
• передача ключей от объекта недвижимости. Отправка должна быть официально зафиксирована. Документом, подтверждающим ее факт, может быть курьерская опись.

Во избежание задерживания акта арендатору следует отправить собственнику недвижимости письмо с данным документом

Справка. Поскольку при обращении в суд очень важна доказательная база, все детали наподобие почтовых корешков, квитанций и прочих уведомлений должны быть сохранены.

Арендатор

На практике отказ арендатора от оформления акта встречается довольно редко, поскольку при возникновении проблем вся ответственность за отсутствие данного документа ложится именно на съемщика. В таких ситуациях владелец помещения имеет неоспоримые преимущества в случае начала судебных разбирательств. Согласно закону, арендодатель может потребовать:

• дополнительную плату за тот период, на который договор был просрочен;
• возмещение убытков – собственник будет иметь право на компенсацию в том случае, если возникнет необходимость восстановления объекта недвижимости на сумму, превышающую плату за аренду;
• оплату неустойки за несоблюдение сроков возврата (если этот пункт прописан в договоре).

Если арендатор задерживает сроки подписания акта возврата помещения, то собственник может подать исковое заявление и потребовать компенсацию

Величина всех указанных убытков определяется с помощью одностороннего акта осмотра.

Акт возврата помещения по договору аренды

Формирование акта возврата помещения по договору аренды происходит обычно в случаях, когда договор аренды по каким-либо причинам расторгается. Акт не является самостоятельным документом, а служит приложением к основному договору, становясь его неотъемлемой частью.

Зачем нужен акт

Возврат помещения по договору аренды помещения, будь то целое здание или небольшой офис, жилой или нежилой объект, требует соблюдения определенной процедуры.

Обязательным ее этапом является проверка арендуемых площадей на предмет:

• внешнего вида;
• состояния оконных и дверных конструкций, пола, потолка;
• состояния систем коммуникаций, в том числе электроснабжения, отопления и т.д.

Особенно это актуально, когда помещение находилось в аренде длительный срок – за прошедшее время какие-либо изменения практически неизбежны.

Все параметры осмотра обязательно должны быть зафиксированы в специальном документе – акте возврата помещения.

Правильно составленный и заверенный документ позволяет в дальнейшем избежать возможных проблем, связанных с разногласиями сторон по договору аренды, особенно если дело дойдет до судебной инстанции. Именно поэтому к формированию акта следует относиться максимально внимательно, прописывая все детали осмотра помещения и, если обнаруживаются какие-то недостатки, фиксируя их детально и со всей тщательностью.

Кто составляет акт

Непосредственная задача по формированию акта обычно возлагается на работника предприятия, которое является арендодателем. Это может быть юрисконсульт организации, или сотрудник/руководителя того структурного подразделения, в ведении которого находятся договоры аренды и их исполнение. Главное, чтобы этот человек имел представление о том, как составлять подобного рода бумаги и был знаком с законодательством РФ.
Акт должен быть подписан либо руководителем компании– арендодателя, либо лицом, действующим от его имени.

Особенности составления документа

Акт возврата помещения по договору аренды, также как и сам договор, обязательно должен быть подписан двумя сторонами.

Заполняться он должен до того, как договор прекратит свое действие.

Информацию, касающуюся непосредственно помещения, можно оформлять как в текстовом виде, так и в форме таблицы (второй вариант наиболее целесообразен, когда помещение состоит из нескольких отдельных комнат).

Описание помещения может носить как краткий, общий характер, так и быть детализированным, максимально подробным (второй вариант, с точки зрения юриспруденции, конечно, предпочтительнее).

Тонкости составления акта, образец

Унифицированная, единая форма акта возврата помещения по договору аренды отсутствует, так что представители организаций и предприятий могут писать ее в свободном виде или, если в компании есть разработанный и утвержденный шаблон документа – по его образцу. Главное, что требуется соблюсти — чтобы документ по своему составу отвечал некоторым стандартам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенный сведений.
По структуре акт условно можно разделить на три части: «шапка», основной раздел и заключение, т.е. подписи.

В «шапку» вписывается наименование документа, с указанием ссылки на договор, к которому он составляется, а также дата и номер формирования акта.
В основную часть вносятся:

• названия организаций, между которыми делается акт;
• их реквизиты (все эти данные должны соответствовать учредительным документам фирм);
• должности, фамилии-имена-отчества руководителей или их законных представителей;
• причина составления акта (в данном случае это расторжение договора аренды)
• адрес, по которому находится помещение
• описать состояние, в котором имущество возвращается арендодателю (в том числе состояние различных коммуникаций)
• удостоверить факт отсутствия претензий. Если же претензии к арендатору есть, их следует описать максимально подробно (в дальнейшем на основании акта можно потребовать возмещения нанесенного материального ущерба).

В завершение акт должен быть подписан обеими сторонами, при этом важно, чтобы подписи были только оригинальными, использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных при помощи различного рода клише, недопустимо.

Заверять акт с помощью печати или штампа нужно только тогда, когда применение штемпельных изделий закреплено в локальных нормативно-правовых бумагах предприятия (это в равной степени относиться к юридическим лицам и ИП).

На что обратить внимание при оформлении бланка

Оформлять бланк акта по возврату помещения можно на обыкновенном листе любого удобного формата (как правило, используется форматы А4 или А5) или на фирменном бланке предприятия-арендодателя. Заполнять его допускается как от руки, так и в печатном виде.

Формируется акт в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон, которые должны быть идентичны по содержанию и равнозначны по праву.

После составления и визирования, информация об акте должна вноситься в специальный журнал учета документации.

Как, где и сколько времени хранить документ

Документ следует держать вместе с договором аренды, к которому он прилагается, в отдельной папке.

Хранить заполненный бланк необходимо период, установленный законодательством РФ или на протяжении времени, прописанного во внутренних нормативных бумагах организации (не забывая о том, что исковые претензии могут быть поданы в течение трех лет после того, как договор аренды прекратит свое действие).

Когда актуальность акта истечет, его можно утилизировать.