«Собственнику важно учитывать, что авторский ремонт никогда не окупится при продаже или сдаче в аренду, а вот эффективный стейджинг может окупиться многократно. Эта услуга позволяет создать пространство с отсутствием сугубо индивидуальных черт, повысить стоимость объекта и сократить сроки продажи», — пояснил директор департамента Kalinka Design Алексей Чураков.
Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке
По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.
Содержание
Что выбирают покупатели
Наличие ремонта — не главный фактор при выборе квартиры, но именно он сильно влияет на ликвидность и привлекательность объекта, рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Она пояснила, что визуальная информация — сильнейший рычаг воздействия на решение клиента.
По опыту Est-a-Tet, наименьшим спросом пользуются дорогие и вычурные ремонты с условными вензелями, лепниной, позолотой. «Это все может отражать вкусы и потребности собственника, однако не только не привлечет, но и оттолкнет покупателя. Такие ремонты в небольших помещениях со стандартной высотой потолка смотрятся не всегда уместно. Кроме того, они часто несут сильный отпечаток личности продавца — а это мешает покупателю представить, что это именно его дом», — пояснила риелтор.
Часто продавец намерен заложить стоимость такого ремонта в цену продаваемой квартиры, но покупателю это неинтересно — с очень большой вероятностью все эти роскошества будут ликвидированы для последующей отделки «под себя», подчеркнула Дымова. Она уточнила, что наибольшим спросом пользуются квартиры с недавним, аккуратно выполненным ремонтом в нейтральных, светлых, природных тонах — в такое жилье можно въезжать в неизменном виде и что-то переделать «под себя».
Покупатели обращают внимание на то, что сложно изменить. «Например, переклеить обои совсем не сложно, а вывести грибок со стен почти невозможно, Соответственно, если покупателю не подходит цвет обоев, это его вряд ли остановит, а вот наличие черной плесени или трещины в стене может остановить», — пояснила риелтор. По ее словам, в первую очередь покупатели смотрят на следующие факторы:
- состояние конструктива (целостность стен, отсутствие явных дефектов, трещин);
- отсутствие несогласованных перепланировок (хотя это уже не совсем ремонт);
- наличие вентиляции в нормальном состоянии (неперекрытые вентканалы, функционирующие вытяжки и т. д.);
- следы заливов — потеки, отклеившиеся обои;
- наличие грибка или плесени (это сразу большой минус, так как очень трудно избавиться);
- состояние и возраст коммуникаций (электросеть — лучше обновленная медная проводка, чем старая алюминиевая; новые водопроводные и канализационные трубы взамен старых);
- новые счетчики воды, электричества;
- состояние радиаторов отопления;
- состояние окон — щели, перекошенные створки, наличие сквозняков;
- санузлы (состояние плитки, водопроводных и канализационных труб, отсутствие протечек, работающие полотенцесушители, отсутствие неприятных запахов, которые говорят о неисправностях; свободный доступ к коммуникациям);
- состояние полов: скрипы, целостность и т. д.;
- если газ, то нормальное функционирование труб, вентилей.
Предпродажный ремонт. С ним или без?
Ремонт квартиры перед продажей — извечный камень преткновения. ЦИАН.Журнал собрал несколько историй о том, как можно решить этот вопрос.
Дядюшкин дом
Большинство продавцов уверены: если не ремонт, нужна хотя бы предпродажная подготовка. Дарья Б. вспоминает, как продавала квартиру, доставшуюся по наследству от очень дальнего родственника.
«У меня был дядя, с которым я даже не была толком знакома — он состоял в родстве с бабушкой, с кем и поддерживал отношения. А квартиру оставил мне, потому что я — представитель молодого поколения. Когда дяди не стало, а я вступила в права наследства, мы решили продать квартиру. Однако стало очевидно: работы — непочатый край. Дядя жил один и в силу возраста, холостяцких привычек квартиру, мягко говоря, подзапустил. Продавать ее в таком виде было нельзя, так что пришлось готовиться.
В первую очередь мы безжалостно вынесли все дядины реликвии. Да, эта мера достойна осуждения сентиментальными гражданами, однако многочисленные безделушки очень захламляли квартиру. Выбросили всю сломанную и обшарпанную мебель, оставили только выжившее. Весь этот минимум мы задрапировали чехлами, чтобы «потертое седло» не бросалось в глаза. Мы подкрасили батареи и подклеили обои. Ремонт кухни в последний раз проводился еще при Брежневе: белая плитка и крашеные желтеньким стены. Плитку отмыли, обработали специальной грунтовкой, покрыли белой акриловой матовой краской, а покрашенную часть стен поскоблили, обмазали шпаклевкой и получили подобие средиземноморской штукатурки. Затрат — минимум, зато смотрится аккуратно и даже современно.
Потом мы провели очень качественную генеральную уборку. В коридоре и на кухне освещение пришлось сменить полностью: было слишком темно, квартира выглядела неуютно. Выстирали шторы (на кухне их не было вообще, так что пришлось купить), обновили и шторку в ванную. Унитаз пришлось купить новый, а страшное дно ванны мы закрыли нескользящим ковриком.
Наконец, дело дошло до продажи. Цену занижать не стали, продали квартиру довольно быстро — на третьем просмотре. При этом все три потенциальных покупателя обращали внимание, что квартира уютная и светлая. Ну еще бы!»
Фронт работ
Риэлтор Ольга Цанова говорит, что всегда проводит с клиентами предпродажную подготовку. По ее словам, важно учесть недостатки, к которым собственники привыкли и замыленным глазом не замечают. Фразы в духе «это нас сосед затопил всего один раз», «это я клеем мазнул неаккуратно», «это у нас крыша текла, но уже не течет пять лет» продаже не способствуют.
Уберите все портящие вид мелочи. Больших денег это не стоит, а квартира приобретет ухоженный вид.
Сейчас 80% покупателей — ипотечники. Небрежное состояние квартиры из-за мелких недочетов может оттолкнуть потенциальных покупателей, так что лучше эти мелочи предусмотреть самим.
Ольга Цанова, риэлтор
Теория подтверждается практикой. Михаил П. основательно подготовил квартиру: уложил новый ламинат, заменил сантехнику, поклеил обои и вместе с мебелью, бытовой техникой продал ее в течение недели.
Было около семи просмотров, все — на первой же неделе. Двое претендентов практически сразу одобрили квартиру. Договорились с теми, кто меньше торговался. Большинство приезжавших на просмотр хотели скорейшего переезда — они жили на съемных квартирах или вместе с родителями, так что ремонт в их ближайшие планы не входил.
Михаил П., продавец
Управляющий агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков считает, что каждая конкретная ситуация должна рассматриваться отдельно, в зависимости от состояния продаваемой квартиры ремонт нужно делать или не нужно вообще. Например, в бывшей новостройке категории «голый бетон» ремонт делать бессмысленно: покупатель обустроит все под себя, затраты не окупятся.
У меня был случай, когда продавцы в процессе продажи решили провести полный ремонт. Вскрывали полы, выносили всю засыпку (уголь, строительный мусор и пр.), заново штукатурили стены и так далее. Цену не увеличили, продаже мешали — один большой минус! А есть пример и обратной ситуации. Когда квартиру продавали долго, никто не хотел ее брать. После минимального ремонта (совсем легкого, косметического) квартира была продана с первого показа и дороже, чем у конкурентов.
Сергей Вишняков, управляющий агентства недвижимости «Вишня»
Сначала сдававшая, а потом продавшая квартиру Анастасия К. считает, что необходимо определиться с целевой аудиторией: если люди покупают под себя, то, скорее всего, предусматривают последующий ремонт. А когда планируют приспособить жилье под аренду, то «косметика» от продавца им выгодна.
Зачем тратиться?
Риэлтор Алексея Д., наоборот, придерживался мнения: продавать нужно как есть — все равно новые жильцы все переделают, поэтому лишние траты не нужны.
«Мы продавали квартиру в первый раз и, будучи людьми неопытными, положились на знакомого риэлтора. Тот уверенно заявил, что покупатели смотрят на район, двор, планировку и цену, а шторы и чистые полы — дело наживное. По его словам, потенциальный покупатель прекрасно понимает, что выбирает не дизайн, а только помещение, которое со временем можно отмыть и отремонтировать на свой вкус.
Риэлтор самостоятельно сделал фотографии квартиры, попрощался и ушел работать — подавать объявление, назначать просмотры и так далее. Прошло три недели — никаких вестей. На исходе месяца мы поняли: что-то идет не так. Стали искать свое объявление по базам. Нашли и сразу все поняли: фотографии были очень темными, перевернутыми и совершенно непрезентабельными — на них попадались не только личные вещи, вроде висящего на спинке стула пиджака, но даже наш кот, наполовину входящий в кадр! Конечно, мы сразу позвонили риэлтору и попытались высказать свое «фи». Однако тот ответил, что помогал нам по дружбе и мы ему должны быть благодарны за бесплатную работу. А еще он заявил, что как раз нашел для нас клиента и вечером можно будет показать ему квартиру.
К вечеру приехал какой-то ужасно деловой мужичок, долго ходил по двору и подъезду, а саму квартиру осмотрел мельком. И сказал, что ему, кажется, все подходит. Мы были очень озадачены, а потом выяснилось: нашу квартиру продали под офис, так что — да, ни шторы, ни люстры, ни даже уборка принципиальной роли не сыграли бы. Оказалось, что у риэлтора изначально был такой план, просто он забыл нам о нем сообщить».
Риэлтор Алина Степанова также из тех, кто считает предпродажный ремонт пустой тратой денег и времени.
Искренне считаю предпродажный ремонт (не подготовку!) пустой затеей. Квартиры под ремонт продаются лучше и быстрее. Достаточно выбросить лишнее, вызвать клининг (отмыть). Единственное, что стоит завуалировать ремонтными работами, — грибок и протечки.
Алина Степанова, риэлтор
«Я сумела продать квартиру на 10% дороже рынка именно из-за ремонта. Однако он был дорогой: не предпродажный, а для себя. Перед продажей в другой квартире мы просто покрасили, где надо, обновили обои — минимально бюджетно. Но человек, который ее купил, сказал, что все равно сразу будет все переделывать. Так что, думаю, перед продажей нужно просто хорошо все помыть, чуть подклеить-покрасить своими силами или за копейки — и все».
«По мнению нашего риэлтора, стоимость квартиры ремонт не увеличит, зато нам прибавит затрат, которые не окупятся, смысла — ноль. Люди покупают в первую очередь «место». В итоге примерно так и вышло: мы продали квартиру неожиданно быстро. У нас на полу лежал шикарный паркет (как зеркало!), однако новые собственники уже при просмотре планировали, как они полы уберут и все снесут. На мой взгляд, важно, чтобы было чисто. А риэлтор нам еще подсказала: хорошо, если при просмотрах в доме вкусно пахнет — кофе или выпечкой».
«Продавали «двушку», провели предпродажную подготовку по рекомендации риэлтора (раздали мебель, отмыли квартиру и т. д.). Порывалась сделать «косметику», но прислушалась к рекомендациям и лишь заменила деревянные окна на пластиковые, поставила железную дверь. Продали за три дня!».
«Я знаю, что люди делают дизайнерский ремонт, чтобы продать квартиру дороже в пару раз. Но не просто ремонт, а именно дизайнерский! С макетом, определенным стилем, крутой мебелью. Есть люди, которые хотят именно такие квартиры и готовы за них платить: чтобы въехать и уже ни о чем не думать. Вариант актуален не только для центра — так поступил мой знакомый, продававший квартиру в Долгопрудном».
Итак, основные выводы из собранных историй таковы:
1. Прежде чем затевать ремонт или предпродажную подготовку определитесь: на какого покупателя вы рассчитываете — кто будет сам обустраивать жилище или того, кто намерен сдавать квартиру? Кто купит и въедет или кто уберет следы бывших жильцов, сделает из квартиры помещение совсем иного предназначения?
2. В зависимости от выбранной концепции можно вести и политику продаж — расставлять акценты в объявлении, выбирать тактику показа.
3. Не отчаивайтесь: даже если стратегия продажи не привела к успеху с первого раза, всегда можно что-то поменять. Возможно, эти минимальные изменения сыграют роль.
Просят пустить в дом и делать ремонт до сделки
Купли продажи. После залога. Что делать?какие риски? Мотивируют тем, что надо сделать мало мальские условия для переезда, те им жить негде. свою квартиру продают и через месяц выезжают из нее в наш в идеале приведенный до жилого состояния дом.
- Ответов: 50
Отвечать можно только зарегистрированным пользователям Зарегистрируйтесь на сайте или авторизируйтесь, если Вы уже зарегистрированы
Мнения, высказанные в этой теме, передают взгляды авторов и не обязательно отражают позицию администрации
- Благодарочка 1
- Благодарочка 1
Це їм можуть бути ризики, що Ви передумаєте, а вони вже ремонт зробили.
Який Вам ризик – такий точно, як і від будь-яких квартирантів, навіть менше.
- Благодарочка 21
- Благодарочка 7
- Благодарочка 14
- Благодарочка 3
- Благодарочка 11
Ну им что месяца мало для ремонта? Пусть продают, оформляют сделку с вами и делают ремонт. У них же месяц есть.
- Благодарочка 1
Це їм можуть бути ризики, що Ви передумаєте, а вони вже ремонт зробили.
Який Вам ризик – такий точно, як і від будь-яких квартирантів, навіть менше.
- Благодарочка 4
У юристов спросите они объяснят , я столкнулась с таким поэтому автору и написала риски , разжёвывать влом .
- Благодарочка 1
- Благодарочка 3
- Благодарочка 5
У юристов спросите они объяснят , я столкнулась с таким поэтому автору и написала риски , разжёвывать влом .
- Благодарочка 1
Да , у меня некоммерческая недвига лось сделал ремонт ( обои на сопли прилепил) и орал кап вложения и это ещё рассматривали (( жесть и нервотрёпка ((
ни в коем случае! у нас такая же ситуация была. мы наплели про то, что квартира занята, всякое говорили. и как в воду глядела! сделка затянулась на месяц потом, просто морозились и все. потом приехали – давайте.
- Благодарочка 2
Складіть у нотаріуса договір про те що вони дають завдаток, а ви їх впускаєте пожити на певний період і робити ремонт. Якщо купля продажам не відбудеться, то хто з чим залишиться
- Благодарочка 8
А зачем он вообще нужен, тот залог? Я дом недавно купила у тех, у кого документы были готовы к продаже. А недостающие, они за 10 дней сделали. Мы к нотариусу подъехали, посмотрели, что у них есть. Договорились, что они еще доделают и назначили сразу куплю-продажу. Я не захотела связываться с продавцами, у которых доки не в порядке, которым залог дай и сиди потом жди, пока они соизволят документы в порядок привести. Мне такой как покупателю не подходит. Моя позиция – никаких залогов!
- Благодарочка 4
А зачем он вообще нужен, тот залог? Я дом недавно купила у тех, у кого документы были готовы к продаже. А недостающие, они за 10 дней сделали. Мы к нотариусу подъехали, посмотрели, что у них есть. Договорились, что они еще доделают и назначили сразу куплю-продажу. Я не захотела связываться с продавцами, у которых доки не в порядке, которым залог дай и сиди потом жди, пока они соизволят документы в порядок привести. Мне такой как покупателю не подходит. Моя позиция – никаких залогов!
Мы и завтра готовы на сделку. Но им некуда переселяться жить. Дом-халупа хотят подремонтировать. Квартиру свою через месяц продадут
А зачем он вообще нужен, тот залог? Я дом недавно купила у тех, у кого документы были готовы к продаже. А недостающие, они за 10 дней сделали. Мы к нотариусу подъехали, посмотрели, что у них есть. Договорились, что они еще доделают и назначили сразу куплю-продажу. Я не захотела связываться с продавцами, у которых доки не в порядке, которым залог дай и сиди потом жди, пока они соизволят документы в порядок привести. Мне такой как покупателю не подходит. Моя позиция – никаких залогов!
- Благодарочка 1
Мы и завтра готовы на сделку. Но им некуда переселяться жить. Дом-халупа хотят подремонтировать. Квартиру свою через месяц продадут
- Благодарочка 1
Может быть и все хорошо будет, а может и всякое не хорошее приключиться. Вот зачем Вам эти риски? Это что, единственный покупатель? И зачем все эти мутки с залогами? Приехали, сразу оформили сделку купли-продажи и пусть там себе делают – переделывают, хоть стены сносят, Вам уже будет все равно. Сами себе ищете проблем.
Ремонт в период после оформления сделки, но без собственности на руках
Подскажите пожалуйста. Покупаю квартиру в ипотеку. Завтра должна быть сделка, затем оформление договора купли-продажи, после всего этого оформления, документы направляются в росреестр для оформления собственности. Только после того как оформится собственность, банк переводит деньги застройщику.
Ситуация сейчас такая, что я договорился с менеджером который показывает квартиру, что я могу там по-тихоньку делать ремонт, пока идет оформление, чтобы время не терять. Дал мне ключ дубликат, чтобы я сам мог туда заходить (не официально). Как он сказал, что есть ФЗ 214, в котором говорится, что если покупатель уже делает в квартире ремонт, то застройщик не может его уже выселить, если что-то поменяется по вине застройщика. Так ли это?
Я хотел начать делать ремонт после оформления сделки и подписания договора купли-продажи, когда документы направятся на оформление в собственность. По сути уже все документы подписаны, только на руках у меня нет собственности, а у них нет денег.
Опасно ли мне там делать ремонт? Могут ли они меня кинуть? А я уже там ремонт сделаю. Дверь мне менеджер пока не разрешил менять. Просто срочно нужно заселиться в течении месяца.
Я бы Вам не рекомендовала делать ремонт в квартире, пока сделка не будет заключена, то есть до проведения всех расчетов с продавцом-застройщиком.
Не переживайте по срокам, так как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре в течение 7 дней с момента подачи документов. В течение месяца Вы в любом случае сможете въехать в квартиру на правах собственника и сможете начать выполнять ремонтные работы.
Спасибо Елена, ну а все таки если после оформления сделки и купли продажи я начну делать. Чем именно мне может это обернуться? какие могут быть последствия, если все подписано, но нет документов собственности
Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами, поэтому ничего страшного не будет. Просто смотрите сами, если нет оснований для отказа в регистрации сделки, все хорошо по документам, то рисков нет.
Добрый вечер! Подскажите, пожалуйста, какие документы должны остаться на руках у покупателя после оформления сделки купли-продажи квартиры ?
Здравствуйте.Покупаю нежилое помещение.Какие документы на недвижимость мне должен отдать продавец после оформлении сделки?
Я живу с сыном в 3-комнатной квартире,имею долю1/2,др.доля принадлежала бывшему мужу,мы в разводе с 2005 г,он свою долю подарил второй жене,и она прописалась ко мне с ребенком но не проживает там,я хочу выкупить долю у них,но за квартплату платила полностью я,могу ли я взыскать через суд с них половину суммы за три года после оформления сделки купли продажи??
когда можно переехать в дом купленный на материнский капитал? после оформления сделки в росреестре или после перечисления денег ПФ продавцу?может есть закон какой нибудь, чтобы на него сослаться
Добрый день. Мой вопрос касается оформления продажи и налогообложения собственности. Я не налоговый резидент России, постоянно проживаю в Дании. В этом году я унаследовала следующую собственность от родителей: машину, гараж, дачу. Также осталась квартира, но она была приватизирована на нас троих в 1993 году, так что я, как мне объяснили в Российской налоговой, считаюсь ее единственным владельцем. Я уже успела продать машину, гараж и квартиру. Все продавалось родственникам, поэтому я продала дешево и за наличные, оставив расписки. Сделки еще не зарегистрированы, так как в наследство я только что вступила, две недели назад. Оформление сделок будет проводить моя подруга по генеральной доверенности. Все будет оформляться в простой письменной форме, и мы можем написать, что деньги получены до оформления сделки или будут получены после оформления сделки, как нам будет удобно. Дача пока не продана, она будет продаваться посторонним людям, деньги будут переводиться через банк. По вопросам налогообложения я звонила в налоговую, и мне объяснили, что поскольку квартира находилась в моей собственности более трех лет, то мне не нужно платить налог с продажи, и даже не нужно вносить ее в декларацию в 2022 году. За все остальное нужно платить 30% налога и вносить в декларацию, что я и собираюсь сделать, по суммам, указанным в расписках за гараж и машину. Теперь вопрос: когда нотариус выдавала документы на наследство, она сказала, что поскольку я не налоговый резидент России, то мне нужно оформлять сделки за безналичный расчет. Она не объяснила, почему, и не объяснила, нужно ли обязательно или просто хотелось бы. В принципе, я все продала родственникам, и можно вернуть им их деньги за гараж и машину и попросить их перевести мне эти суммы на банковский счет. Деньги за квартиру уже потрачены. Нужно ли мне это делать: показывать деньги через банк или можно обойтись расписками и наличным расчетом? Если необходимо, то зачем? Я собираюсь отказываться от Российского гражданства. Может, здесь будут проблемы?
Ремонт перед продажей квартиры не окупается?
Нужно сразу оговориться, что подход к ремонту квартиры для продажи зависит от того, в каком ценовом сегменте это жилье находится. Принципы продажи элитных квартир, например, заметно отличаются от продаж в массовом сегменте жилья. Покупатели из этих категорий по разному представляют себе ценность квадратных метров, и критерии выбора при покупке квартир у них тоже разные.
В элитном сегменте вторичного рынка хороший дорогой ремонт, сделанный перед продажей квартиры – это норма. Он подчеркивает класс жилья и социальный уровень того, кто в нем живет или будет жить. Это сродни продаже произведения искусства. Ведь покупка элитной квартиры – это вопрос имиджа и престижа, а не вопрос необходимой площади для жилья. Поэтому дорогой дизайнерский ремонт в элитной квартире лишь подчеркивает ее уникальность и ценовую категорию. Без такой отделки будет сложно представить ее в рекламе и обосновать ее высокую цену. Это все равно, что пытаться продать дорогую картину без рамы, или представительскую машину без набора соответствующих этому классу опций.
Но вопрос о том, нужно ли делать ремонт в квартире перед ее продажей, чаще возникает именно в сегменте массового жилья. И здесь уже практика рынка выглядит по-другому. Здесь, по утверждениям риэлторов, без крайней необходимости ремонт в квартире делать не стоит. Почему же? И что это за «крайняя необходимость»?
Ответ, опять же, увязывает вместе затраты на ремонт и итоговую цену квартиры. Предположение о том, что затратив на отделку квартиры 1000 руб. (условно), можно будет смело поднять ее цену на те же 1000 руб. (или даже больше) – неверно. Практика рынка недвижимости показывает, что это не так – ремонт, сделанный специально для продажи жилья, обычно, не окупается. Почему?
Объяснение этому, очевидно, лежит в мотивации покупателей жилья массового сегмента. Здесь покупают именно квадратные метры, а не престиж, статус и внешний вид. Покупатель здесь ограничен в средствах (а часто еще и покупает квартиру в кредит), поэтому главное для него – максимально возможная экономия при покупке жилья.
Имея в распоряжении строго определенную сумму, типовой Покупатель будет стараться выбрать максимально возможное количество квадратных метров в нужном ему районе, и удобное расположение квартиры. Именно это и будет определять для него обоснованность цены. Ремонт квартиры (особенно, дорогой ремонт), хоть и приятен глазу, но включенный в цену будет явно выбивать Покупателя из ограниченного бюджета. Поэтому в сегменте массового жилья редко кто соглашается доплачивать к цене квартиры стоимость сделанного в ней ремонта.
Конечно, у каждого правила бывают исключения, и квартиры даже с дорогим дизайнерским ремонтом тоже, бывает, продаются за цену, включающую затраты на него. Но такие квартиры могут висеть в продаже годами, пока не найдется «тот самый» Покупатель, который будет без ума от этого дизайна/ремонта, и готов будет существенно доплатить именно за такой интерьер квартиры.
Обычно же, ремонт делают не для того, чтобы окупить (да еще и заработать) на продаже квартиры, а только для того, чтобы придать ей товарный вид, и сделать ее более ликвидной на рынке. При этом, чтобы ликвидность оставалась приемлемой, цена квартиры не должна выходить за рамки среднего диапазона цен на аналогичное жилье в округе. В итоге, чтобы квартира оставалась конкурентоспособной, цену на нее поднимают всего на 50-70% (в среднем) от стоимости вложенных в ремонт денег.
Именно поэтому риэлторы советуют владельцам квартир не вкладываться в ремонт для продажи без крайней необходимости. А когда эта необходимость возникает?
Предпродажная подготовка квартиры
Главное, чтобы в квартире, было чисто и аккуратно. Пусть будет просто без изысков, но полы должны быть вымыты, лишний хлам и мусор вынесен на помойку, мебель и предметы интерьера расставлены по своим местам. Я бы даже так сказала, что простота и чистота — залог успешной продажи. На этих нехитрых и не очень сложных манипуляциях рекомендую закончить предпродажную подготовку квартиры, в противном случае собственник рискует погрязнуть в капитальном ремонте на годы, чего, конечно же, не пожелаешь и врагу.
Не так страшен чёрт как его малюют. В глазах собственника картина с предстоящем ремонтом и объемом работ может казаться и вовсе катастрофической. А на деле всего лишь стоит взять в руки тряпку или швабру и налить ведро воды.
Ни шагу назад
Еще одним поводом для спора является несоблюдение строительных норм и правил (СНиПов) при расположении строений на участке. Люди постоянно размещают свои дома «на глазок». Иногда по незнанию, а чаще ради экономии места – «чтоб все влезло». И только потом начинают оформлять документы.
За свой клочок земли соседи бьются насмерть. Кадр из передачи Рен-ТВ
А когда узнают, что узаконить самовольно возведенный дом, расположенный с нарушением отступов от границ участка, очень сложно, решают его просто продать. От греха подальше.
На сделке фигурирует только участок, а отсутствие документов на дом объясняется нехваткой времени или денег для оформления. Истинная же проблема при этом умалчивается. Нетрудно догадаться, что покупателям придется решать этот вопрос самим. Со значительными финансовыми затратами.
Часто сам дом оформлен, как положено, и построен с учетом всех СНиП, но дополнительные пристройки их нарушают. Хозяева делают изменения конструкции дома на авось и даже не думают их регистрировать. А при покупке на это мало кто обращает внимание – «выписка ЕГРН на дом есть, а что там на плане нарисовано, не разглядеть».
Прежде чем делать очередной пристрой, проверьте, сколько метров останется до забора. Фото: kpcdn.net
Но соседям неважно, кто будет отвечать за увеличившуюся тень на их посадках. Их руки уже развязаны. А суды обычно идут им навстречу. И обязывают ответчика исправить нарушения – снести незаконное дополнение. И тогда шикарную веранду или гараж для кабриолета придется демонтировать вам.
Покупка квартиры в новостройке
Есть несколько важных шагов при покупке квартиры, которые все проходят. Чтобы не было путаницы — разберем их.
Оплата стоимости квартиры
Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. Деньги вносятся покупателем на счет только после того, как пройдет регистрация договора участия в долевом строительстве. Там они замораживаются до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию.
— Оплата производится за всю квартиру сразу, но только после заключения договора. Деньги покупателя поступают на эскроу-счет в банке и не доступны для застройщика, пока он не исполнит свои обязательства, — говорит риэлтор федеральной компании «Полезные люди» Алёна Кокрова.
У покупателя могут быть разные варианты оплаты стоимости строящегося жилья.
Внести сразу на счет полную сумму, если она у вас есть. Застройщик выставляет счет покупателю новостройки и подготавливает договор. Далее оплачивается счет по договору, после чего документы подаются на госрегистрацию: либо договор долевого участия, либо договор купли-продажи, если дом достроен и квартира в собственности у застройщика.
Оформить ипотеку, если нет всей суммы. На счет поступит первоначальный взнос и ипотечные средства банка. Пока квартира строится, заемщик постепенно будет выплачивать ипотеку. До погашения — квартира в собственности банка.
Рассрочка платежа. На нее идут неохотно в случае покупки на стадии строительства. Эскроу-счет — это страховой счет застройщика перед банками. Чем больше там денег, тем меньше % ставки у застройщика. Соответственно, с эскроу-счетами рассрочка для застройщика становится невыгодной. Условия обычно такие: большой первоначальный взнос (40-50%) и крупные платежи в небольшой срок (от 6 месяцев до двух лет). К тому же застройщик может не согласиться продать по обычной цене и пойти на хитрость: увеличить итоговую цену недвижимости. До полного погашения жилье находится в собственности застройщика.
Рассказываем про эскроу-счет простыми словами: как его открыть в банке, в чем преимущества и недостатки, а также нюансы при покупке квартиры
Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей
Застройщик письменно уведомляет покупателя о том, что исполнил обязательства по строительству объекта и нужно подписать акт приема-передачи квартиры.
— Если он просто написал по e-mail или позвонил по телефону, это не считается, что он уведомил клиента о готовности объекта. Только официальное письмо, поступившее покупателю по почте, можно принимать во внимание. С момента, когда покупатель получил письмо от застройщика, у него есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке, — объясняет Алёна Кокрова.
При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры.
При подписании акта приема-передачи квартиры в новостройке важно учесть несколько моментов.
Покупатель может пригласить стороннего специалиста для оценки качества квартиры. Застройщик может быть против этого, аргументируя, что документы подписывает именно покупатель. Однако законодательством не запрещено присутствие и осмотр объекта другим человеком. Для исключения конфликтной ситуации можно оформить нотариальную доверенность на специалиста, и тогда застройщик не вправе отказать в осмотре именно им.
При обнаружении дефектов, они должны быть не просто оговорены на словах, но и зафиксированы документально. Во-первых, нужно составить дефектную ведомость, в которой прописать все моменты. Например, стены кривые, кран течет, однокамерный стеклопакет вместо двухкамерного, царапины на сантехнике или дверях, неисправная электропроводка и т.д. Во-вторых, нужно сфотографировать все обнаруженные дефекты, что позволит иметь доказательства на руках.
Подписывать акт приема-передачи нельзя, пока дефекты не будут исправлены. Как только покупатель ставит подпись, он принимает квартиру и получает ключи. Кроме того, даже если застройщик согласен исправить дефекты после передачи ключей, владельцу квартиры придется каждый раз приезжать на объект, чтобы просто открыть дверь рабочим, ведь теперь ключи есть только у него.
Когда дефекты настолько серьезные, что их невозможно исправить, договор с застройщиком можно расторгнуть. Покупатель получит назад деньги с эскроу-счета. Однако такая ситуация не выгодна ни застройщику, ни покупателю, а потому, как правило, они стараются прийти к компромиссу.
Если после подписания акта приема-передачи обнаружился дефект, который невозможно было обнаружить ранее, покупатель направляет застройщику требование о его устранении. Лучше сделать это заказными письмом или в отдать секретарю в офисе, проследив, чтобы был присвоен входящий номер. Можно потребовать материальной компенсации затрат на ремонт. После 10 дней с момента вручения, покупатель вправе обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.
Чаще всего так и происходит: вкладывая в квартиру деньги, растёт конечная общая капитализация квартиры как бизнес предприятия. Жильё можно рассматривать как хранение накоплений, но без процентов. А вот дивиденды владельцы жилья и пытаются снять за счёт 10-ти летней давности ремонта — при продаже квартиры собственники пытаются включить все свои расходы и издержки по квартире в стоимость жилья. Но этот мыльный пузырь может лопнуть, всему есть свой предел и вкладыванию денег в квартиру в целях инвестиций тоже
Как эскроу защищают наши права
Деньги, которые платят за будущую квартиру в новостройке покупатели, идут не сразу застройщику, а на эскроу-счета в банке (счета, с которых деньги переведут только при выполнении определенных условий). Это что-то вроде беспроцентного депозита. Там средства будут храниться до окончания строительства — застройщик их получит только после ввода объекта в эксплуатацию.
Стройка тем временем будет вестись на деньги банка — в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 – 7%.
А если начнутся проблемы?
Если проблемы возникнут у застройщика, например, он окажется банкротом, покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).
Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет «Агентство по страхованию вкладов». По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше — 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).
Загрузка...