Перед выбором одного из способов, учтите, что ориентироваться необходимо на условия ипотеки, сумму займа, срочность проведения операции и ситуацию на рынке недвижимости.
Как продать ипотечную квартиру?
Вы купили квартиру в ипотеку, но не обязаны жить в ней всегда. Если вы хотите купить другую недвижимость, а существующая вам больше не нужна, есть несколько способов продать квартиру в ипотеке. Рассказываем, можно ли продать ипотечную квартиру быстро и без рисков, уточняем порядок налогообложения, перехода права собственности и другие нюансы, которые необходимо знать при продаже недвижимости, купленной с привлечением ипотечного кредита.
При покупке недвижимости в ипотеку до момента полного расчета по ипотеке квартира находится в залоге у банка. Это налагает ограничения на операции : просто взять и продать ее без одобрения залогодержателя нельзя.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна со снятием обременения и без. Рассмотрим варианты подробно.
Шаг 1. Сообщить в банк
Если вы решили продать свою квартиру, следует сообщить об этом в банк и получить согласие.
Так, в ВТБ заёмщику нужно подать соответствующее заявление и приложить копии паспортов заёмщика и покупателя, правоподтверждающего документа ( например, договора купли-продажи — прим. Сравни.ру) и договора о покупке заёмщиком объекта недвижимости. «Банк даёт возможность продать залоговый объект, если в результате сделки ипотечный кредит будет полностью погашен. Ипотека должна быть погашена перед регистрацией договора купли-продажи», — отмечает пресс-служба ВТБ.
« Росбанк Дом» также не накладывает запрета на продажу. «Однако из-за наличия обременения продавец (заёмщик банка) не может продать квартиру до погашения кредита или получения согласия банка», — замечает Светлана Ременюк. При этом кредитная организация может настоять на погашении кредита до сделки. Эксперт рекомендует обращаться в банк для уточнения возможности продажи, условий выхода на сделку и погашения кредита. В Росбанке, например, есть подразделение, которое рассматривает подобные обращения, подробно информирует клиентов о всех деталях.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Ценообразование и срок продажи
Продажей квартиры мы занялись в тот момент, когда ремонт в двушке на Парке Победы уже подходил к концу. Платить две ипотеки, снимать однушку в городе и платить за платный летний детский сад – очень разорительно. Поэтому вопрос продажи старой квартиры и въезда в новую решался параллельно.
Платный сад в Девяткино оказался дешевле, поэтому до продажи квартиры мы решили из Девяткино не съезжать, чтобы сэкономить. По этой причине на всех фотографиях в объявлениях квартира выглядит жилой.
Имея на руках две ипотеки мы были крайне не заинтересованы продавать квартиру долго. Тут даже имело смысл немного демпинговать, потому что 3 месяца продажи уменьшали наши средства на 100 000 рублей. И это без учета стоимости поездок туда-сюда через весь город. Учитывая конкуренцию – 3 месяца это еще оптимистичный прогноз. Некоторые объявления висят на сайтах больше года.
В нашем девяткинском доме одновременно на продажу было выставлено 15 таких же, как у нас однокомнатных квартир. С учетом соседних домов в квартале их было больше сотни. А если еще посмотреть на ЖК под окнами за речкой, то количество конкурентов переваливало за несколько сотен.
Средняя цена в объявлениях была около трёх миллионов рублей. Всё, что стоило дороже, висело уже очень давно и явно продавалось неспешно. На такие объявления мы не ориентировались.
Помимо самой бетонной коробки с отделкой от застройщика мы оставляли еще кухню со всей техникой, но без нашего любимого холодильника. Шкаф в комнате тоже оставался покупателям, потому что в новую квартиру он никак не вписывался. Ну и всякие полочки с вешалками не было смысла откручивать. Неизвестно было: пригодятся ли они на новом месте, или нет. Правда, на цене продажи все эти «богатства» сказались очень несущественно, скорее они немного нивелировали минусы от облупившейся краски в ванной комнате и треснувшего порога на балконе.
Стартовав на отметке в 3 000 000 рублей за время продажи мы опустились до ранее неприемлемой суммы в 2 700 000 рублей. Это и стало окончательной ценой продажи. Причем даже на шаге в 2 800 000 у нас еще оставалось полно конкурентов и спрос был не то чтобы огромным (бывало, что неделю никто не звонил), но об этом позже.
До ремонта в ванной у нас руки так и не дошли. Огромный привет отделочникам «Русской сказки», покрасившим стены неводостойкой краской.
Это всё в глазах покупателей стоит примерно нисколько
Список документов
- Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
- Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
- Технический паспорт жилья;
- Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
- Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
- Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
- Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
- Справка об оценке недвижимости.
Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно
Задача — найти согласного покупателя, тогда вполне можно продать квартиру в ипотеке. Здесь суть заключается в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делает ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что кто-то согласится связываться с проблемным объектом.
Как все проходит:
- Находите покупателя, который готов внести задаток, направляемый на досрочное погашение ипотечного кредита.
- Узнаете в банке сумму для досрочного гашения, пишите заявление на его проведение.
- Составляете с покупателем предварительный договор купли продажи с внесением задатка. Задаток, соответственно, равен сумме для досрочного гашения (не обязательно рубль в рубль, можно округлять до удобного числа).
- Покупатель передает задаток продавцу, деньги кладутся на ипотечный счет для списания в счет досрочного гашения в указанную дату.
- После продавец снимает обременение, составляется договор купли-продажи.
Найти покупателя, который согласится на такую сделку, не так просто, потому что возникают риски. Хотя в этой области есть даже специальные фирмы или люди, которые занимаются такими сделками (после продают объект по рыночной цене). Но при этом дисконт может достигать 30% и даже больше.
Ипотека как обременение имущества возникает с момента ее государственной регистрации. Человек, который приобретает квартиру в ипотеку, является собственником жилья, но не может полностью распоряжаться им, поскольку оно находится в залоге у банка. По закону, чтобы продать имущество, заложенное по договору об ипотеке, нужно сначала получить согласие залогодержателя — в данном случае банка, выдавшего кредит.
Самый простой способ продать ипотечную квартиру — найти покупателя с полной суммой денег, из которых можно досрочно полностью погасить кредит. Согласие банка на продажу квартиры в этом случае не требуется, достаточно предупредить банк о намерении досрочно погасить кредит.
План действий
Шаг 1: заключаем предварительный договор купли-продажи
Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают обязанность владельца квартиры продать ее покупателю после снятия обременения.
Шаг 2: заключаем договор задатка и получаем деньги
Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения долга по ипотеке.
Шаг 3: гасим кредит досрочно
После заключения предварительного договора продавец за счет задатка от покупателя досрочно погашает ипотечный кредит.
Шаг 4: снимаем обременение с квартиры
Чтобы снять с квартиры обременение, продавец должен обратиться в Росреестр или МФЦ. Если была оформлена закладная, он обращается в одно из этих учреждений с полученной в банке закладной со штампом о полном погашении кредита. Если закладная не оформлялась, нужно обратиться в банк, в котором была оформлена ипотека, чтобы определить дальнейшие действия.
Шаг 5: заключаем основной договор купли-продажи
Основной договор купли-продажи нужно заключать в той же форме, в какой заключался предварительный договор (в простой письменной форме или нотариально заверенный).
Шаг 6: регистрируем переход права собственности
Это делается в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН.
Шаг 7: получаем деньги за квартиру
Продавец предъявляет выписку из ЕГРН покупателю и получает оставшуюся часть денег за квартиру либо из банковской ячейки, либо в результате исполнения аккредитива.
Для продавца продажа ипотечной квартиры с полным погашением кредита за счет покупателя — самый удобный вариант. А вот покупатель в этом случае рискует. Ведь после того, как кредит будет погашен, продавец может не захотеть соблюдать договоренности, и покупателю придется возвращать свои деньги в судебном порядке.
Перечень необходимых документов для продажи квартиры
Для проведения операции по передаче недвижимости, находящейся в кредите у банка, нужно подготовить ряд документов, который заранее уточняется у адвоката, но включает:
- Справку о доходах;
- Договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
- Справку, подтверждающую, что отсутствует задолженность;
- Справка для переведения новым покупателем оставшегося долга по ипотеке за жилье;
- Подтверждение о снятии обременения.
Фотогалерея:
Далее заключается договор о праве собственности, который регистрируется в Россреестре уже новым владельцем или банком, если она продается не самостоятельно или передаются обязательства.
Шаг 13. Заплатите налог с дохода от продажи
Продавец должен задекларировать доход от продажи квартиры и заплатить с него НДФЛ 13 %. Налог и декларацию с вас не потребуют, если проданная квартира соответствует одному из условий:
- Вы купили ее до 1 января 2016 года и владели жильем три года или дольше;
- Вы купили ее после 1 января 2016 года и владели квартирой пять лет или дольше (срок может меняться по инициативе субъекта РФ, а также для единственного жилья).
Как получить имущественный вычет на квартиру
Если освобождение от НДФЛ для вас не предусмотрено, вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов на ее покупку или на имущественный вычет — 1 млн рублей. Считайте сами, что для вас лучше. Если у вас нет подтверждающих расходы документов или квартира обошлась вам дешевле миллиона, лучше просто заявить вычет.
Новую квартиру мы присмотрели не сразу, объездили вариантов 15 точно. Остановились на двухкомнатной квартире со свежим ремонтом в Чертаново. Наш риелтор получил аванс от покупателя, а мы, в свою очередь, заплатили аванс нашему продавцу. Сначала мы заключили договор купли-продажи нашей квартиры и закрыли ипотечный кредит по ней. По сути, покупатель погасил остаток нашего ипотечного кредита, а оставшиеся деньги банк положил в ячейку до окончания регистрации прав собственности в Росреестре. Сроки снятия обременения и выдачи закладной в нашем банке составляли до 30 дней, но нам повезло — закладную нам отдали через три дня.
Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи и заберите деньги
Факт подписания этого акта означает, что вы передали квартиру, а покупатель ее принял и не имеет никаких претензий. После этого покупатель отдаст вам ключ от банковской ячейки. А вы в свою очередь должны передать ему расписку о получении оплаты и отдать ключ от квартиры.
Продажа квартиры через ипотеку не сильно сложнее обычной. А участие банка в сделке дает продавцу дополнительные гарантии безопасности. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, чтобы грамотно провести процедуру без участия риэлторов.
Загрузка...