Что такое доходный дом?

Богатые люди предпочитали селиться на первом этаже и в бельэтаже. Мансарды оккупировали студенты, потому что другие помещения им были не по карману. Первые дома для сдачи жилых помещений внаём появились в Петербурге, это было на самом деле доходным делом, судя по количеству многоквартирных домов, предназначенных для арендования квартир и всех имеющихся в них помещений.

Что такое доходный дом?

Жилищный вопрос для россиян, пожалуй, самый злободневный. Далеко не каждый способен приобрести даже однокомнатную квартиру. Количество предложений сдать-снять комнаты или квартиры только увеличивается, при этом спрос на них не уменьшается. В большинстве случаев отношения найма жилых помещений находятся вне правового поля и представляют собой «серые» схемы. Ведь собственники помещений, предоставляющие их во временное пользование (далее – наймодатели), с получаемого дохода не платят налоги, не отвечают за обеспечение комфорта, безопасности перед нанимателями. В отсутствие договорных отношений наниматели лишены гарантий не быть выставленными на улицу по первому требованию собственника жилого помещения.

В целях решения проблемы доступного жилья, обеспечения прав нанимателей с невысоким уровнем дохода государство попыталось возродить доходные дома.

В дореволюционной России доходный дом – это вид многоэтажных домов, принадлежащих одному лицу, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. В отличие от гостиницы доходный дом предназначался для долговременного проживания, нередко растягивающегося на десятилетия.

В настоящее время взамен понятия доходный дом используются такие понятия как наемный, арендный дом. Так, на законодательном уровне во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» урегулированы вопросы по найму жилых помещений в наемных домах.

Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ Жилищный кодекс РФ дополнен (далее – ЖК РФ) новым разделом «Наемные дома». В результате у лиц, не являющихся малоимущими, однако с доходом, не позволяющим приобрести жилье за счет личных или кредитных средств, появилась возможность найма жилого помещения в наемных домах.

Наемным домом признается здание, которое принадлежит на праве собственности одному лицу, все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма (далее – наниматели).

Такие дома могут быть и в государственной, и в частной собственности. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в государственной или частной собственности, может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка.

Жилые помещения в наемных домах по цели использования могут быть двух видов:

– жилые помещения социального использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений;

– жилые помещения в наемных домах коммерческого использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений.

Заключение иных видов договоров в наемных домах не допускается так же, как не допускается сдача в наем комнат (части квартир) в наемных домах.

На заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования вправе претендовать российские граждане, признанные и учтенные в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые не относятся к малоимущим, но доход которых не позволяет им купить жилое помещение за собственные средства, за кредитные денежные средства или за счет иных займов.

Согласно ст. 51 ЖК РФ нуждающимися признаются граждане:

– не имеющие на правах собственности жилой недвижимости;

– которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

– наниматели, собственники жилых помещений, площадь из расчета на члена семьи в которых меньше установленной нормы;

– которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

– наниматели, собственники по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющие жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, при котором совместное проживание невозможно.

Чтобы получить жилье из жилищного фонда социального использования, необходимо встать на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий в органах местного самоуправления путем подачи соответствующего заявления и документов.

Для заключения договора социального найма гражданин должен представить наймодателю решение о принятии на учет и документ, подтверждающий доход, не дающий возможности купить жилое помещение. У наймодателя должен быть документ, подтверждающий цель использования здания в качестве наемного дома социального использования.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору ( ч. 5 ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ). По данному договору одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем ( ч. 1 ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ).

Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок. Предметом договора может быть лишь отдельная квартира или дом, комната как часть квартиры сдаваться не может.

Договор может быть краткосрочным (не менее одного года) или долгосрочным (не более 10 лет). Наниматель вправе продлить его на новый срок, если продолжает оставаться нуждающимся в жилье и его доход не позволяет купить жилое помещение. Наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не вправе сдавать все или часть жилого помещения в поднаем или в безвозмездное пользование, но вселение временных жильцов ему не запрещено ( ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ). Оформить в собственность жилое помещение у нанимателя также не получится. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставляемого по договору некоммерческого найма, – обязанность наймодателя, но в договоре может быть предусмотрено иное.

Ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Государственная пошлина за регистрацию ограничения (обременения) объекта недвижимого имущества уплачивается плательщиком в размере:

– для физических лиц – 2 000 рублей;

– для организаций – 22 000 рублей.

Анастасия Бочанцева,

главный специалист-эксперт

отдела регистрации прав

на объекты недвижимости жилого назначения

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Р.S. В соответствии с государственной программой в 2015 году было запланировано ввести 3,8% арендного жилья от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, в 2014 году было запланировано 2%. Между тем, в 2014-2015 годах план по строительству наемного жилья не был выполнен: фактически введено 0,29%; 0,45% арендного жилья, соответственно.

На территории Омской области проект наемных домов не нашел своего практического применения. Управлением Росреестра по Омской области регистрация обременения права собственности на наемный жилой дом, помещения в нем в 2014-2015 годах не осуществлялась.

При этом сама идея наемных домов в целом положительна для рынка социального жилья, нацелена на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.

Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года

Дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах. На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.

АИЖК выпустило исследование «Рынок арендного жилья в дореволюционной России». «РБК-Недвижимость» публикует выдержки из этого исследования.

Появление доходных домов в Москве

Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.

Предпосылки появления арендного жилья:

• первая волна урбанизации в связи с бурным ростом науки, промышленности и образования вызвала потребность в жилье у банкиров, инженеров, преподавателей, рабочих и студентов;
• в стране, и в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, появился свободный капитал, требовавший вложений.

В конце XIX века городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.

К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.

Расцвет строительства доходных домов в Москве

К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.

Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома для профессоров вокруг университета.

Вид улицы Ильинки от Юшкова переулка. 1887 год (Фото: Из фондов Академии архитектуры СССР. Репродукция Фотохроники ТАСС)

В 1911–1917 годах целевой аудиторией стала выступать многочисленная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, молодые семьи и т. д.

Также производилось строительство доходных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).

Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 год

Типы доходных домов

Были сформированы четыре категории домов, которые существенно различались по комфортности и размеру жилья:

• дома барского типа (например, доходный дом на Б. Ордынке, построенный купцом 1-й гильдии Булычевым, имел 20 квартир);
• доходные дома для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, акционерных обществ и частных предпринимателей (например, семиэтажный дом в Б. Успенском переулке, построенный в 1914 году предпринимателем Заварским на 35 квартир);
• ​доходные дома для чиновников и учителей со средними доходами (например, домовладение братьев Орловых, Б. Садовая, 25, семь корпусов, небольшие квартиры); ​
• дома с коечно-каморочными квартирами, в которых жили люди, прибывшие в Москву на заработки на длительный срок. В подвальных помещениях таких домов обычно располагались ночлежки для самых бедных слоев населения.

Паевые фонды арендного жилья

Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта.

• Вступительный взнос пайщика для квартиры до 30 кв. саженей (120 кв. м — средний размер квартиры) — не более 5 тыс. руб.
• Средняя стоимость квартиры — 10–11 тыс. руб.
• После завершения строительства с привлечением вступительных взносов и дополнительных кредитов дом закладывался в городском кредитном обществе
• Городское кредитное общество давало ссуду до 75% оценочной стоимости с погашением в течение 37 лет
• Процентная ставка — 4,5% годовых
• Пайщик, получивший квартиру, ежемесячно платил за обслуживание дома по смете: уплата долга с процентами, налоги, страховые премии и прочие платежи
• Вложенные средства приносили пайщику 10% годового дохода
• Устав товарищества предусматривал строительство складов и магазинов на первых этажах и в подвалах для получения дохода

Доходные дома в России

Доходные дома в Петербурге появились еще в XVIII веке. Целенаправленное строительство доходных домов в городе началось с середины XIX века. В XIX веке на долю доходных домов пришлось примерно 80% построек Петербурга.

Обитатели дома с коечно-каморочными квартирами, построенного купцом Н. А. Бугровым в Нижнем Новгороде. 1899 год (Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС)

В Ростове-на-Дону на данный момент к архитектурному наследию относятся около 50 доходных домов.

Сегодня рынок аренды и найма жилья на 90% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. В большинстве случаев нет гарантий, что человека внезапно не выселят из снимаемых метров (квартир), только потому что так захотелось у арендодателя неожиданно поменялись планы. Хозяин же постоянно волнуется, что в его квартире может произойти, например, пьяный дебош с последствиями в виде разбитых стекол и сожженной мебели. В 2016 году АИЖК взялось реформировать этот непрозрачный рынок. Первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды стал многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве, на базе которого появится первый арендный дом на 283 апартамента. К заселению такое жилье будет готово в июне 2017 года. Портфель арендных проектов АИЖК также включает дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта (заселение в третьем квартале 2019 года) и квартиры в ЖК на юго-востоке Москвы (заселение — третий квартал 2022 года). Текущий общий объем портфеля — 70 тысяч кв. м.

Иcтopичecкaя cпpaвкa

Пoнятиe «дoxoдныx дoмoв» в Poccии cтaлo pacпpocтpaнятьcя в 19 вeкe. Для cpaвнeния, пepвыe дoxoдныe дoмa в Eвpoпe ycпeшнo дoкaзaли кoммepчecкyю выгoдy cтoлeтиeм paнee, пoэтoмy имeннo eвpoпeйcкиe cтpaны являютcя poдoнaчaльникaми coвpeмeнныx дoxoдныx дoмoв.

Cтoличныe дoxoдныe дoмa в Aнглии и Фpaнции cтaли oдним из caмыx пoпyляpныx видoв жилья. Иx oбycтpaивaли пo cтaндapтнoмy плaнy: пepвый этaж зaнимaли тopгoвыe пpeдпpиятия, a вce вepxниe этaжи oтвoдилиcь пoд жильё. Из вceгo eвpoпeйcкoгo нaceлeния нeмцы пoлyчили нaзвaниe «нaции apeндaтopoв», пocкoлькy жизнь нe в coбcтвeннoм дoмe, a в apeндoвaннoм жильe здecь былa ocoбeннo пoпyляpнa. Cpeди вceй нeдвижимocти Гepмaнии apeндныe дoмa paзнoгo типa зaнимaли 30%, a бoльшe пoлoвины нaceлeния coбcтвeннyю нeдвижимocть пpиoбpeтaли ближe к copoкa гoдaм. Пpи этoм, cocтoятeльныe нeмцы, кoтopыe мoгли ceбe пoзвoлить кyпить coбcтвeнный дoм, нe чyвcтвoвaли нeyдoбcтв oт жизни в apeндoвaннoй квapтиpe.

Cпycтя нeкoтopoe вpeмя тaкaя пpaктикa pacпpocтpaнилacь и в Poccии, бoльшинcтвo гopoжaн cтaли мaccoвo apeндoвaть жильe. Нa pyбeжe 19-20 вeкoв в кpyпныx гopoдax Poccийcкoй Импepии вoceмь из дecяти пpeдcтaвитeлeй paзныx cocлoвий и paзнoгo ypoвня дocтaткa пpoживaли в дoxoдныx дoмax. К нaчaлy peвoлюции нa тeppитopии Poccии oфициaльнo были зapeгиcтpиpoвaны бoлee 600 здaний дaннoгo типa.

3a cчeт apeндныx дoмoв в дopeвoлюциoннoй Poccии peшили вoпpoc жилья для paзличныx чинoвникoв, кoтopыe пo дoлгy cлyжбы дoлжны были пepeeзжaть c мecтa нa мecтo. Пpи пepeeздe oни пoлyчaли yтвepждeннyю cyммy, кoтopoй xвaтaлo нa cъeм жилья в пepвый пepиoд. Пocлe coциaлиcтичecкoй peвoлюции чacтнyю coбcтвeннocть нaциoнaлизиpoвaли и бизнec дoxoдныx дoмoв в Poccии иcчeз: здaния были oтдaны пoд кoммyнaльныe квapтиpы или мyниципaльныe cлyжбы.

Для пpoживaния в дoxoдныx дoмax тoгo вpeмeни нe тpeбoвaли пpoпиcки. Пpиeзжиe жильцы пpoxoдили peгиcтpaцию в мecтнoм oтдeлeнии пoлиции. Ecли apeндaтop cвoeвpeмeннo внocил apeнднyю плaтy, pacтopгнyть дoгoвop xoзяин нe имeл пpaвa. Apeндaтop, нaпpoтив, мoг пepeexaть из-зa низкoгo ypoвня cepвиca. Пo этoй пpичинe, нeyмeлoe yпpaвлeниe дoxoдными дoмaми пpивoдилo к paзopeнию нeкoтopыx coбcтвeнникoв.

Пo лoгикe, peнтaбeльнocть пoдoбнoгo бизнeca зaвиcит oт ypoвня дoxoдoв клиeнтoв, кoтopыe apeндyют жильe: чeм вышe дoxoды, тeм бoльшe oни мoгyт ceбe пoзвoлить плaтить зa apeндy. Нo этoт пpинцип дaлeкo нe вceгдa дeйcтвoвaл пo oтнoшeнию к дoxoдным дoмaм. 3aчacтyю, cтpoитeльcтвo жилья низкoгo кaчecтвa — нoчлeжки, кaмopки, кoмнaты для нecкoлькиx ceмeй — пpинocилo caмyю выcoкyю peнтaбeльнocть.

Отвечает директор ГАУ «Технопарк в сфере высоких технологий «ИТ-парк» Антон Грачев:

Я работаю в ИТ-парке Набережных Челнов (республика Татарстан). Это государственная организация, которая помогает развиваться компаниям в сфере информационных технологий. К нам на работу приезжают из разных регионов России и остаются на довольно продолжительное время. Поэтому возникла необходимость в обеспечении жильем иногородних работников.

В сентябре 2013 года наша компания обратилась к руководству республики Татарстан с предложением о строительстве арендного дома для иногородних сотрудников ИТ-парка. В этом вопросе нас поддержали, и началось строительство двухподъездного десятиэтажного дома, рассчитанного на 118 квартир.

Уже 1 сентября 2014 года в него заехали первые жители.

Дом официально принадлежит Государственному жилищному фонду РТ (далее ГЖФ) и построен специально для нас. Иногородние сотрудники нашей компании снимают там квартиры. Стоимость аренды на 30% ниже рыночных. Так, однокомнатную можно арендовать за 7 тысяч рублей (в нашем городе в среднем можно снять за 10-11 тысяч). Двухкомнатная стоит 9 тысяч рублей (в городе – 15-17 тысяч). При этом все квартиры полностью меблированы: есть вся необходимая бытовая техника, все в новом состоянии. Плата за ЖКУ осуществляется исключительно исходя из потребленных ресурсов: счетчики в автоматическом режиме передают данные в УК.

И одна из особенностей нашего IT-дома (так мы его называем) – доступ в квартиры осуществляется только по отпечаткам пальцев, то есть у жильцов даже нет ключей. Имеется охрана, видеонаблюдение – территория ограждена.

Выгодно ли это с точки зрения инвестора, сказать не могу. Этот вопрос нужно адресовать в ГЖФ, который является собственником дома.

Но для нас, компании, для которой был построен дом, это очень выгодный и удобный вариант. Во-первых, цена. Во-вторых – это новый и современный дом рядом с самой работой. В-третьих, соседи – это твои же коллеги. На сегодняшний день все квартиры в IT-доме заняты нашими сотрудниками (люди, не работающие в ИТ-парке, получить квартиры в этом доме не могут).

Содержание

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области [2] :

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно — слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.

Преимущества доходного дома

1. Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
2. Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.
3. Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
4. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.
5. У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
6. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
7. У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг. Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

• Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
• Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
• Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
• Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Перспективы доходных домов на российском рынке недвижимости

Как мы уже отметили выше, за рубежом рынок доходных домов функционирует уже давно и такой вид жилья там вполне привычен для населения. На западе также существует законодательная база, необходимая для эффективной работы доходных домов.

В современной России, в отличии от западных стран, строительство доходных домов до сих пор не получило широкого распространения из-за их низкой прибыльности. Российские инвесторы считают для себя приемлемой доходность на уровне 7-10%, которая в два раза превышает существующую на рынке, для Европы нормальной считается и 4% прибыли. Кроме этого в нашей стране на сегодняшний день само понятие «доходный дом» в законодательстве отсутствует, следовательно, нет и правового регулирования отношений в данном секторе рынка недвижимости.

Для успешной реализации проектов доходных домов и дальнейшего развития этого направления в России необходимо статус доходного дома закрепить на законодательном уровне.

Также необходимо выработать систему взаимодействия между инвесторами и государством. Эксперты отмечают, что государство должно разработать меры стимулирования бизнеса, а также обеспечить определенные гарантии и защиту от недобросовестности некоторых участников.

Среди мер государственного стимулирования, которые помогут добиться эффективного развития данного направления на рынке арендной недвижимости, можно выделить:

• обеспечение приоритетного порядка рассмотрения органами власти вопросов, которые связанных со строительством доходных домов;
• проведение торгов, на которых будут предлагаться в аренду земельные участки для строительства на них доходных домов;
• введение льготной арендной ставки для земельных участков, предоставленных для возведения на них доходного дома на период его строительства, а также на некоторый период после ввода доходного дома в эксплуатацию и др.

В качестве государственных гарантий, могут выступать определенные условия, которые будут обязательны для выполнения при проведении торгов, например:

• выставляемые на торги земельные участки, должны в себе объединять участки для строительства доходных домов и эконом, и бизнес-класса;
• земельные участки выставляются на торги только с условием, что застройщик (инвестор) будет обязан определенную долю от общего количества квартир в доходном доме предоставить в наем определенным государством категориям граждан. Это поможет реализовать программу социального жилья по типу западного, когда государство будет компенсировать инвестору часть платы за квартиру, предоставленную социально незащищенным (малоимущим) слоям населения.

Также следует отметить, что строительство доходных домов можно эффективно использовать не только в столице, но и в регионах. Тут отмечаются даже более благоприятные условия для их возведения: менее громоздкий бюрократический аппарат и большее количество свободных площадей, пригодных для застройки.

В заключении хочется сказать, что строительство доходных домов является перспективным направлением для России. Однако, чтобы этот сектор получил возможность активно развиваться, на данном этапе необходима в первую очередь государственная поддержка.

Виды доходных домов

На сегодня в России и Санкт-Петербурге можно выделить следующие типы доходных домов:

1. Гостевой дом. Один из самых доступных видов бизнеса. Обычно хозяева строят 2-3 этажный дом, разделенный на 5-10 небольших квартир. Сами проживают тут же. Преимущество — быстрая окупаемость (около 3-5 лет) и небольшие начальные инвестиции (в разных регионах от 1,3 до 2,5 млн рублей). . Сравнительно новый тип доходного дома. Представляет собой жилье с отдельным входом. Вложения тут нужны большие — от 8-10 млн и более. Окупаемость — от 5 лет.
2. Мини-отель. Жилье обычно сдается на менее длительный период, чем в других типах домов. Чаще всего хозяева получают приличный доход от дополнительных услуг — спа-салона, проката велосипедов/самокатов, массажного кабинета, кафе и т. д.
3. Многоквартирный доходный дом. По сути, обычный жилой дом, но все квартиры в нем не продаются, а сдаются в аренду. Доходность составляет около 5 % годовых. — сегодня пользуется просто бешеной популярностью. Проживающие размещаются по несколько человек в комнате, по факту им предоставляется только койко-место. Первоначальные инвестиции самые доступные — от 500-600 тыс. рублей, а окупится такой бизнес примерно за 1-2 года.

Что такое доходный дом простыми словами (на практике)

Доходный дом – это недвижимость, в которой расположено много квартир, способная приносить доход от аренды постояльцами. В классическом понимании это многоэтажный дом или подъезд, состоящий из нескольких квартир, которые сдаются в аренду.

Википедия говорит, что доходный дом — это многоквартирный дом, который построили для сдачи в аренду, а также ранее таким термином называли архитектурные сооружения, которые начали появляться в европейских странах в 30-40 годы XIX века.

Простыми словами, доходный дом – это жилая площадь, разделенная на несколько отдельных студий, квартир, койко-мест которые сдают в аренду. Собственник помещения получает доход в виде разницы суммой всех поступлений от жильцов и расходов на оплату коммунальных услуг и зарплаты персоналу.

Во многих странах мира доходный дом — это коммерческий проект, который реализуется для получения прибыли.

В Швейцарии арендуемым жильем пользуется 70% населения, в Германии и Голландии – 50%. В России динамика показателя зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге арендаторы занимают 70%, в столицах регионов, например, Ростов и Краснодар – 45%, других городах до 30%.

Исходя из таких данных эффективность бизнес-проекта по организации доходного дома сомнений не вызывает.

Типы доходных домов и их доходность

Все доходные дома можно разделить на несколько видов:

Хостелы в свою очередь тоже подразделяются на несколько видов:

• Классический – комнаты с двухъярусными кроватями с санузлом на этаже отдельно для мужчин и женщин или в каждой комнате. Количество кроватей 4-12 штук;
• Общежитие – вся комната заставлена кроватями, удобства на этаже. Есть кухня для приготовления еды;
• Эконом-отель – компактные гостиничные номера на 2 или 4 человека.

Цитаты из литературных произведений

Иногда писатели преподносят разные взгляды своих героев на существующие факты. Так у Максима Горького в произведении «Жизнь Клима Самгина» мы сталкиваемся с мнением героя о доходных домах, которое выглядит крайне негативно:

«Дом — тогда дом, когда это доходный дом, — сообщил он, шлепая по стене кожаной, на меху, перчаткой. — Такие вот дома — несчастье Москвы, — продолжал он, вздохнув, поскрипывая снегом, растирая его подошвой огромного валяного ботинка. — Расползлись они по всей Москве, как плесень, из-за них трамваи, тысячи извозчиков, фонарей и вообще — огромнейшие городу Москве расходы».

А у А. И. Куприна читатели встречаются с другим вариантом доходного дома. В нём описана жизнь малоимущих представителей арендаторов:

«…есть такие пяти-шести и семиэтажные доходные дома, битком набитые и дешевые… в которых страшно холодно зимой, а летом жарко, точно на тропиках. Любка с трудом карабкалась наверх. Ей казалось, что вот-вот, еще два шага, и она свалится прямо на ступени лестницы и беспробудно заснет» (А.И.Куприн «Яма»).

Съёмная квартира рабочей семьи в доходном доме, начало XX века

Таким образом, мы убедились, что сколько людей, столько и будет разных мнений. Доходный дом, в первую очередь, обогащал его хозяина. Квартиросъёмщики теряли свои деньги. Поэтому разные мнения – это закономерность.

На обложке: Бывший доходный дом купца Генч-Оглуева в Ростове-на-Дону / © Ирина / fotoload.ru

Стоит отметить, что квартиры в доходных домах предлагались совершенно разного уровня. Были среди них и элитные квартиры: просторные, с дорогой мебелью и отделкой. В таких домах имелись все удобства, вплоть до колонок в ванной, газовых плит на кухне, миниэлектростанций и отдельных котельных. Общая площадь подобной квартиры составляла от 200 кв. м. Дома для среднего класса также отличались довольно хорошими условиями. Более дешевое жилье можно было снять в доходных домах, которые в основном находились за пределами центра столицы. Как правило, такие квартирки были похожи больше на каморки. Внешне эти здания выглядели серо и скучно. Современники прозвали их муравейниками и казармами.

Законы

В 1857 году был издан строительный устав в связи с тем, что увеличилось появление доходных домов. К строительству таких сооружений приглашались известные архитекторы. По завершению строительства новому дому давали имя его хозяина, так как нумерация домов появилась гораздо позже. Так и появились «именные доходные дома».

Дома должны были иметь две лестницы. Одна из них считалась парадной, которая выходила на улицу и «чёрная» дверь, выводившая во двор, ею пользовались прислуга и разносчики товаров.

Спальня в барской квартире доходного дома, 1915 год