Оплата коммунальных платежей арендатором

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы в понимании нормы ст. 614 ГК РФ

15 октября 2022 года Верховный суд принял позицию Арендатора – возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы, даже, если Арендатор соглашался и подписывал акты на выше сумму, чем выставляла энергетическая компания.

Казалось бы, очевидный факт. Еще в 2002 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных платежей не может рассматриваться как форма арендной платы. Однако арендатор вынужден был доказывать свою правоту в СКЭС ВС РФ (А07-29248/2018).

Фактические обстоятельства

Договором аренды стороны предусмотрели, что переменная арендная плата означает плату, состоящую из платы за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги, которые рассчитываются как сумма следующих показателей: фактический объем потребленных умноженный на тариф, установленный энергоснабжающей организацией.

Все было бы очевидно, но ситуацию осложняли некоторые обстоятельства. Энергоснабжающая организация выставляла счета Арендодателю по завышенному тарифу, которые транслировал ись Арендатору. Арендатор оплачивал счета и подписывал акты оказанных услуг на указанную сумму (не спрашивайте “почему?” – вопрос риторический). Однако, спустя некоторое время, Арендодатель обнаружил, что он опосредованно присоединен к сетям через организацию, не являющуюся сетевой. А потому, оплата должна производиться по тарифу высокого напряжения, который примерно на 20-30% дешевле. Арендодатель просудил неосновательное обогащение у энергоснабжающей организации, а вот в возвращении данных денежных средств Арендатору отказал.

Позиция судов нижестоящих инстанций

Суды, отказывая в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, указали, что арендатор подписывал акты оказанных услуг, тем самым соглашался с суммой и порядком начисления арендной платы. Суды указали, что Истец не доказал неравноценность предоставления.

Арендатор настаивал на том, что да, несмотря на то, что тариф завышен, но это все равно тариф, а потому нарушений условий договора нет. “Все очень просто, – говорит Арендодатель, – я содержу сети в помещении, деньги, которые поступают от Арендатора, делю на два – часть отправляю непосредственно на оплату электроэнергии, а вторую часть оставляю себе, чтобы содержать сети”. Возможно, такой аргумент «выстрелил» бы, если бы Арендодатель именно в таком порядке и делал указанные действия. Но вмешался его величество случай – Арендодатель сам не знал, что тарифы завышены, а потому полностью отправлял все денежные средства энергоснабжающей организации. В связи с чем, сработал аргумент Истца об отсутствии встречности (ст. 328 ГК РФ), отсутствии свободы договора в данной части (ст. 421 ГК РФ) и императивности стоимости услуг по поставке электроэнергии. Арендодатель выступает посредником, а не оказывает какие-либо услуги/не осуществляет поставку электрической энергии. Денежные средства идут транзитом и даже, с учетом судебной практики, не облагаются налогом.

Вопрос императивности и диспозитивности является спорным. Можно рассуждать далее, а что если бы стороны установили в договоре, что размер коммунальных платежей не может превышать, например, 50 000 рублей? В этом случае, Арендодатель должен доплачивать самостоятельно суммы сверх или имел бы право взыскать их? Если использовать аналогичный подход относительно императивности цен на электроэнергию, то условие об ограничении размера не действует и Арендодатель имеет право на компенсацию в полном объеме. Нельзя придерживаться разночтений в вопросе того, что в случае увеличения – императивно, а в случае уменьшения – диспозитивно.

Неизвестно, как бы разрешилось дело, если бы, судьи не учли, волю сторон при заключении договора, применив ст. 421 ГК РФ. Очевидно, что при существующей формулировки, воля сторон была направлена на зависимость стоимости электрической энергии от регулируемой, а не свободной цены.

Касаемо встречности по поставке электроэнергии, то она отсутствует между Арендодателем и Арендатором. В случае отсутствия встречности по обязательству, предоставление квалифицируется в качестве неосновательного обогащения. Но тут возникает проблемка в другом – содержании сетей. По-моему мнению, обязанность содержать данные сети в надлежащем состоянииявляется одним из элементов общего обязательства Арендодателя по предоставлению помещения, а не встречным обязательством Арендатор оплачивать электрическую энергию.

Заключен договор аренды. Согласно условиям договора аренды предусмотрена оплата коммунальных платежей и указано, что конкретно оплачивается: водоснабжение, водоотведение, отопление, электроэнергия. Плата за газ в договоре не указана.
Обязан ли арендатор оплачивать поставку газа? Возможно ли предъявить претензию о возврате сумм, уплаченных за газ, учитывая, что в договоре данные затраты не указаны?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По нашему мнению, расходы по оплате поставок газа в рассматриваемой ситуации обязан нести арендатор.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. Ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.
Законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия “расходы на содержание имущества”. Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве также отсутствует. При этом под коммунальными услугами понимается деятельность исполнителя по подаче потребителям таких коммунальных ресурсов, как холодная и горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо в любом сочетании, а также по отведению сточных вод с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений) (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)*(1). Помимо этого, на практике под термином “коммунальные услуги” могут пониматься также услуги по уборке помещений здания и окружающей территории и иные услуги, направленные на поддержание в надлежащем состоянии и обеспечение использования соответствующего нежилого помещения.
Вместе с тем совершенно очевидно, что расходы на коммунальные услуги являются расходами на обеспечение собственной деятельности арендатора, поэтому они должны осуществляться за его собственный счет, если стороны договора аренды не предусмотрели в тексте договора, что эти расходы распределяются между сторонами каким-либо иным образом.
В большинстве случаев суды относят оплату коммунальных услуг к расходам на содержание арендованного имущества, которые по общему правилу возлагаются на арендатора (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 N А05-3280/2006, ФАС Уральского округа от 12.09.2007 N Ф09-10517/06-С6, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А36-1394/2006, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 N 18АП-13738/12, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019 N 17АП-13866/19).
В п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что возложение на арендатора нежилого помещения расходов по оплате коммунальных услуг само по себе не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, если в договоре аренды или иных соглашениях стороны не зафиксировали порядок распределения расходов на оплату коммунальных услуг, то оплачивать их обязан арендатор. Если при этом коммунальные услуги оплачиваются арендодателем, то он вправе требовать от арендатора компенсации стоимости потребленных им коммунальных услуг. Иное означало бы сбережение на стороне пользователя помещением денежных средств за счет владельца помещения без оснований, установленных законом или договором (неосновательное обогащение), которые в силу ст. 1102 ГК РФ подлежат возврату (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 N 08АП-5241/2009, постановления ФАС Центрального округа от 07.04.2008 N А68-280/07-24/7, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 N 17АП-10768/13, ФАС Московского округа от 22.01.2014 N Ф05-17047/13).
Из вышеизложенного следует, что обязанность оплачивать используемые при аренде помещения коммунальные услуги возложена на арендатора законом. Поэтому даже при отсутствии в договоре аренды или ином соглашении соответствующего условия арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения своих расходов на оплату коммунальных услуг, связанных с использованием арендуемого помещения.
Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что в отсутствие прямого указания в договоре о том, что расходы по оплате поставок газа в арендуемое помещение возлагаются на арендодателя, сам по себе тот факт, что договор умалчивает об обязанности арендатора нести соответствующие расходы, не освобождает последнего от их оплаты.
К сожалению, судебной практики, отражающей аналогичную ситуацию, нам обнаружить не удалось. В этой связи мы не можем исключить вероятность того, что суд в конкретной ситуации, с учетом условий договора аренды, может сделать вывод о том, что стороны определили исчерпывающий перечень коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Оплата коммунальных услуг арендатором самостоятельно

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как арендатору уплачивать коммунальные платежи по договору аренды помещения
(КонсультантПлюс, 2022) Арендатор может возмещать расходы по оплате коммунальных услуг арендодателю, который самостоятельно оплачивает счета, выставленные ресурсоснабжающими организациями.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как составить договор аренды здания (сооружения)
(КонсультантПлюс, 2022) Плату за коммунальные услуги рекомендуем урегулировать договором. Укажите, входят коммунальные услуги в стоимость аренды или арендатор должен оплачивать их отдельно. Можно установить, что арендатор самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и оплачивает коммунальные услуги им напрямую.

Коммунальные расходы при аренде

За «коммуналку» нужно платить. Платить должен тот, кто потребляет. Как оформить расчеты за коммунальные услуги, предоставленные арендатору? Предлагаем обзор нескольких вариантов.

Порядок бухгалтерского и налогового учета коммунальных расходов арендатора зависит от того, как именно производится оплата за эти услуги. На практике арендатор может заплатить за «коммуналку» разными способами:

напрямую, заключив договор с поставщиком коммунальных услуг;
через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);
компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы;
в составе арендной платы.

Для арендатора этот вариант самый простой и удобный. В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). А в налоговом учете затраты «на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, . отопление зданий. » относятся прямо и сразу к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Правда есть одно «но». В разъяснениях УФНС РФ по г. Москве от 9 марта 2005 г. № 20-12/14571 сказано, что для учета расходов, например на приобретение энергии, для целей налогообложения необходимы следующие документы:

во-первых, договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с Гражданским кодексом;
во-вторых, документ, отражающий фактическую поставку энергии (например, счет, выставленный энергоснабжающей организацией).

Платим через посредника

Если не удалось заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией остается еще вариант оформить отношения при помощи договора агентирования (по типу договора комиссии). По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). При этом очень важно определиться, кто для кого является агентом.

Как правило, договор с энергоснабжающей организацией заключен арендодателем до того, как он сдал свое имущество в аренду. А «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Следовательно, арендодатель не может стать агентом для принципала-арендатора и исполнить поручение – покупать для последнего коммунальные услуги. Логично предположить, что арендодатель может исполнять как агент поручение принципала-энергоснабжающей организации – заключить договор на оказание коммунальных услуг арендатору и быть посредником в расчетах. На практике такие договоры агентирования большая редкость. Скорее можно встретить комбинированный вариант отношений. Например, один арендатор большого помещения, солидная уважаемая компания, имеет реальную возможность заключить прямые договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии. В этом случае для других, мелких арендаторов она может стать агентом по закупке коммунальных благ. Подобная ситуация возникла в ходе рассмотрения дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 23 января 2004 г. № А58-1458/ 2003-Ф02-4943/03-С1.

Заключая договор агентирования, необходимо помнить, что энергоносители продаются по государственным тарифам, завышать которые не имеет права ни один посредник.

Пример 1

ООО «Снеговик» сдает в аренду ООО «Подсолнух» складское помещение. Арендная плата составляет 5900 руб. в месяц, включая НДС – 900 руб. ООО «Снеговик» является агентом ГУП «Свет» и выполняет его поручение – предоставлять электроэнергию ООО «Подсолнух» с участием в расчетах. Агентское вознаграждение составляет 10 процентов от стоимости электроэнергии, потребленной ООО «Подсолнух». За отчетный месяц стоимость электроэнергии потребленной арендатором составила 1180 руб., включая НДС 180 руб. Агентское вознаграждение ООО «Снеговик» составляет 118 руб., включая НДС 18 руб.

Учет у арендодателя (агента):

Дебет 62 Кредит 90-1

– 5900 руб. – отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 900 руб.– начислен НДС со стоимости оказываемых услуг по аренде;

Дебет 51 Кредит 62

– 5900 руб.– поступил на расчетный счет платеж за аренду;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

– 1180 руб.– поступил на расчетный счет платеж за электроэнергию;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 76 субсчет «Расчеты с принципалом»

– 1180 руб.– отражена задолженность перед принципалом;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 90-1

– 118 руб.– начислено агентское вознаграждение;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 18 руб.– начислен НДС с агентского вознаграждения;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 51

– 1062 руб.– (1180 – 118) – перечислен принципалу платеж за электроэнергию, потребленную ООО «Снеговик» за вычетом агентского вознаграждения.

Учет у арендатора

Дебет 60 субсчет «Расчеты по арендной плате» Кредит 51

– 5900 руб. – перечислена арендная плата;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»

– 5000 руб. – отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»

– 900 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);

Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом» Кредит 19

– 900 руб. – произведен налоговый вычет по НДС с суммы арендной платы;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 1180 руб. – перечислено за потребленную электроэнергию;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1000 руб. – отражена стоимость потребленной электроэнергии по акту арендодателя (агента) и его счет-фактуре;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 180 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 180 руб.- произведен налоговый вычет по НДС.

Арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения. Практика показывает, что это наиболее распространенный вариант. До недавнего времени он был довольно-таки безобидным для всех сторон – участников процесса. Спокойную жизнь хозяйствующих субъектов нарушило письмо Минфина от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234.

В нем финансисты указали, что если арендатор компенсирует расходы арендодателя по оплате электроэнергии, то счета-фактуры арендодатель арендатору выставлять не должен.

Следовательно, когда арендодатель получает счет-фактуру от энергоснабжающей организации, то в книге покупок его надо зарегистрировать без учета стоимости электроэнергии, потребленной арендатором.

Несмотря на то, что в вышеуказанном письме речь шла о компенсации расходов на электроэнергию, выводы финансистов можно распространить и на компенсацию других видов коммунальных расходов. Это следует из статьи 548 Гражданского кодекса. В ней указано, что правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям снабжения тепловой энергией, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими аналогичными товарами.

Те же самые указания по учету НДС с сумм перевыставляемых арендатору коммунальных платежей были даны и в письме Минфина от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52. Арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Приводя этот довод, чиновники Минфина считают, что компенсацию затрат арендодателя нельзя относить к операциям по реализации товаров для целей НДС. Это значит, что данные операции объектом налогообложения НДС не являются. Суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Их необходимо учитывать в стоимости этих товаров (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Пример 2

В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. При распределении данных затрат было установлено, что их часть в размере 1180 руб., в том числе НДС 180 руб. необходимо перевыставить арендатору ООО «Подсолнух».

Учет у арендодателя:

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 11 800 руб. – перечислено за электроэнергию энергетической компании;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 9000 руб. (10 000 – 1000) – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии, полученной для собственных нужд;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1620 руб.– (1800 – 180) – отражен предъявленный поставщиком НДС;

В этот же момент счет-фактуру поставщика необходимо зарегистрировать в журнале учета полученных счетов-фактур.

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 1620 руб. (1800 – 180) – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, эта сумма НДС отражена в книге покупок;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1180 руб. – отражена задолженность арендатора за потребленную электроэнергию;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

–1180 руб.– поступили деньги в возмещение расходов арендодателя на оплату электроэнергии, потребленной арендатором.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1180 руб. – отражена задолженность перед арендодателем по компенсации затрат на электроэнергию;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51

– 1180 руб. – перечислено за электроэнергию.

Поскольку определение понятия «компенсация» в бухгалтерском законодательстве отсутствует, возможны разночтения. Есть мнение, что в данном случае компенсация расходов на оплату электроэнергии, потребленной арендатором, является доходом арендодателя. Соответственно в бухгалтерском учете арендодателя «напрашивается» проводка с применением счета 91 «Прочие доходы и расходы». Замена синтетического счета в данном случае не приводит к каким-либо фискальным последствиям и не считается грубым нарушением правил ведения бухгалтерского учета.

«Коммуналка» в составе арендной платы

Это самый простой и не вызывающий на практике споров с налоговыми инспекциями вариант. Все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы. Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе операционных расходов или расходов по обычным видам деятельности. Выбор статьи зависит от специализации арендодателя. Если сдача в аренду это основной профиль организации, значит, расходы будут «обычными». Компенсация этих затрат произойдет не явно, а через арендные платежи. Цена аренды в этом случае складывается из фиксированной части (собственно арендная плата) и из переменной части (плата за «коммуналку»).

Пример 3

ООО «Снеговик» сдает помещение в аренду (это основной вид деятельности ООО «Снеговик») ООО «Подсолнух» за 5900 руб. в месяц, в том числе НДС 18 процентов – 900 руб. Затраты на электроэнергию включаются в стоимость арендной платы. В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. Из этой суммы на долю ООО «Подсолнух» приходится 1180 руб., включая НДС 180 руб.

Учет у арендодателя:

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 10 000 руб. – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»

– 1800 руб. – отражен предъявленный поставщиком НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 1800 руб. – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, вся сумма входящего НДС отражена в книге покупок;

Дебет 62 Кредит 90-1

– 7080 руб. – (5900 + 1180) отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 1080 руб. начислен НДС с выручки от сдачи помещения в аренду;

Дебет 51 Кредит 62

–7080 руб.– поступила выручка от сдачи помещения в аренду.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»

– 6000 руб. (5000 + 1000)– отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;

Дебет 19 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»

– 1080 руб. – (900 + 180) – отражен НДС по арендной плате на основании счет-фактуры арендодателя;

Дебет 68 «Расчеты с бюджетом» Кредит 19

– 1080 руб.– поставлен к вычету НДС с суммы арендной платы;

Дебет 60 Кредит 51

– 7080 руб.– перечислена арендная плата арендодателю.

Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!

(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)

Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.

Несколько слов об аренде

Подавляющее большинство наших отечественных компаний не считают целесообразным или не имеют как таковой возможности купить помещение для своего офиса. Во-первых, это удовольствие обошлось бы им совсем не дешево, во-вторых, кто знает, как в дальнейшем сложится работа. Может быть, через год-два придется закрываться или сменить вид деятельности, а помещение в собственности может стать некоторой «обузой» для их владельцев. Более того, некоторые директора из числа наших клиентов рассказали о том, каким неустойчивым может быть рынок нежилого фонда в России. В частности, цены на недвижимость формируются из множества факторов, в числе которых не только «внутренние убранства», но также и местоположение в городе, уровень развития близлежащей инфраструктуры, наличие или отсутствие транспортной развязки плюс еще много других внешних факторов. Скажем, если поблизости от «дорогущего» бизнес-центра стали возводить жилой дом, то это неизбежно приведет к шуму от работы строительной техники. До тех пор, пока ремонт не закончится, цены на недвижимость могут оставаться сравнительно низкими, но как только стройка закончится – цены вновь могут подскочить. Конечно, если есть финансы и талант, то на этой разнице в ценах можно неплохо заработать, однако большинство компаний имеют совершенно другой профиль деятельности и им просто не до этого. Следовательно, будь у директора желание выкупить целый этаж здания или его полностью, то неизвестно, насколько выгодно он его продаст в будущем, когда такая необходимость возникнет. Собственно, поэтому аренда является максимально удобным вариантом пользования недвижимостью – минимум долгосрочных обязательств и рисков. Также можно будет съехать в другое место, если того потребуют обстоятельства.

Возвращаясь к вышесказанному, владельцы нежилых помещений предпочитают там не столько находиться, сколько сдавать их в аренду другим компаниям. Разумеется, собственник заключает с ними договор аренды, который предполагает ежемесячную плату за каждый квадратный метр сдаваемого помещения. В этом случае договор аренды может включать в себя одно из трех условий по части уплаты коммунальных платежей:

Коммунальные платежи входят в состав арендной платы и компенсируются арендодателю;

Они компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы;

Арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами на обслуживание, и коммунальные платежи уплачиваются им без участия арендодателя.

В первом из указанных случаев у компании нет необходимости самостоятельно работать со счетами за коммунальные услуги, т.к. это уже будет лежать на плечах арендодателя, который напрямую взаимодействует с «коммунальщиками». В этом случае непосредственно арендодатель может использовать следующие проводки для отражения хозяйственных операций:

Отражена выручка по аренде за текущий месяц

Отражены затраты на собственные коммунальные услуги

Отражена сумма НДС по собственным коммунальным услугам

Принят к вычету НДС

Отражена задолженность арендатора по коммунальным услугам

Перечислена плата за коммунальные услуги

Получена арендная плата от арендатора

Получена компенсация стоимости коммунальных услуг

В принципе, это несложно. Здесь важно понимать, что сумма арендной платы для арендатора может быть разной. А именно, сумма коммунальных платежей может быть фиксированной или же переменной. К примеру, ООО «Империал» платит за аренду офиса 50000 рублей в месяц, которые включают в себя непосредственно 40000 рублей за аренду и остальные 10000 рублей за услуги «коммунальщиков». По факту, компания за один месяц может израсходовать ресурсов на 7500 рублей, а в другом на 12500 рублей, если смотреть «по счетчикам». Однако для арендатора это не должно иметь никакого значения, т.к. он будет платить «усредненные» 10000 рублей, которые назначил для него арендодатель. Бывают и такие случаи, когда арендатор ежемесячно платит за «коммуналку» ровно столько, сколько ресурсов он израсходовал за месяц. Здесь также применимы вышеуказанные проводки.

Учет платежей у арендатора

Наиболее комфортный вариант для арендатора – включение коммунальных платежей в плату за аренду. Почему это удобно? Компании не придется контактировать с коммунальными службами напрямую. Не нужно тратить время на оформление платежей. В этом случае траты будут входить в состав прочих расходов. Основанием для этого является пункт 1 статьи 264 НК РФ. Компания, арендующая помещение, может принимать к вычету «входной» НДС. Выполняется эта операция на основании счет-фактуры. Проводки будут такими:

ДТ76 КТ51. Оплата платежа по аренде.
ДТ20 КТ76. Списание на расходы арендной платы.
ДТ19 КТ76. Учет НДС.
ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.

ВНИМАНИЕ! В письме Минфина №07-05-06/234 от 6.09.2005 года указано: если платеж по электроэнергии не входит в арендную плату, счет-фактура арендодателем не выставляется. Предполагается, что этот платеж будет выплачен в качестве компенсации.

Кто же нас судит. Прямо так просится на язык – “а судьи – кто?”.
Недоучки и невежды, неспособные дочитать и понять судебный акт в целом.
Поднял это постановление – там до смешного все торобоан!
Иск был подан к арендатору, а президиум ВАС РФ указал, что условия договора аренды не создают права и обязанности для сторон договора управления МКД.
И никакого даже намека на установление обязанности оплачивать содержание жилого помещения самим фактом заключения договора аренды в этом постановлении Президиума ВАС РФ нет.
ЧТО ОНИ КУРЯТ!?

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, – влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Кого это касается?

Разъяснения Минфина касаются всех владельцев квартир, которые сдают их физлицам за деньги. Такие собственники получают доход от нанимателей. По закону его положено декларировать: отчитываться перед государством и платить 13% НДФЛ в бюджет.

Если наниматель заплатил 10 000 Р , то 1300 Р нужно отдать налоговой. Так, конечно, делают не все, но по закону положено. Минфин подсказал таким людям, как можно сэкономить и отдавать государству немного меньше денег. Но кто-то, наоборот, узнает, что должен отдавать даже больше.

Отсрочка оплаты

Согласно п. 1 ст. 19 № 98-ФЗ, арендатор вправе обратиться к арендодателю, а арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы в 2022 году. Расходы на содержание имущества, к которым относятся коммунальные платежи, не являются составляющей частью арендной платы. Исключение – если стороны прямо согласовали иное в договоре (ст. 616 ГК). В этих случаях размер арендной платы определяется в виде нескольких составляющих: базовой арендной платы (арендной платы в собственном смысле), операционных издержек арендодателя (страховок, налогов и сборов), коммунальных платежей.

Если коммунальные платежи составляют переменную часть арендной платы, то при получении отсрочки за оплату аренды арендатор также получит отсрочку уплаты коммунальных платежей.

Ксения Степанищева, советник, адвокат КА Ковалев, Тугуши и партнеры Ковалев, Тугуши и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Морское право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) 14 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 17 место По количеству юристов 24 место По выручке × , напомнила о случаях, когда стороны заранее предусматривают в договоре последствия наступления просрочки в выплатах, в том числе в части газоснабжения, электроэнергии, водоснабжения и прочих ресурсов. Например, при просрочке арендной или коммунальной платы арендатору автоматически предоставляется отсрочка платежа за возмещение коммунальных услуг на условиях коммерческого кредита (№ А32-48840/2018). «Такие условия чаще встречаются именно в договорах аренды недвижимости в коммерческих целях», – говорит Степанищева.

Если отсрочку требует арендатор, то обычно решение остается строго за арендодателем и не лишает его права обратиться в суд за истребованием всей задолженности по арендной плате и коммунальным платежам (№ А44-3092/2016, № А03-2275/2019).

ВС разобрался, кто оплачивает ЖКУ при отсутствии договора с управляющей организацией – арендодатель или арендатор

Один из адвокатов отметил, что проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит уже давно, поскольку их собственники – органы местного самоуправления – игнорируют обязанность по внесению платы, мотивируя это тем, что платить должны наниматели. Вторая указала, что на практике вопрос о том, кто является должником по таким делам, определен: платит тот, у кого заключен договор с ресурсоснабжающей организацией. Третий согласился, что все бремя содержания имущества лежит на его собственнике.

В Определении № 302-ЭС21-4060 от 14 сентября Верховный Суд разобрался, кто должен был оплачивать коммунальные услуги – собственник помещения или арендатор – при отсутствии договора с управляющей организацией.

Муниципальному образованию «Город Норильск» на праве собственности принадлежит квартира, расположенная в многоквартирном доме, которую оно передало в аренду ООО «ОктаСтрой» на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2022 г. и возложило на арендатора обязанность по заключению договора управления МКД с управляющей организацией. 16 апреля 2013 г. арендатор и управляющая компания «Талнахбыт» подписали договор, а 16 апреля 2016 г. соглашение о его расторжении с 1 августа 2019 г.

С 1 августа 2019 г. по 21 января 2022 г. УК оказала услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, которые не были оплачены. В ответе на претензию «Талнахбыт» администрация указала, что передала квартиру в аренду «ОктаСтрой» до 21 января 2022 г., следовательно, до этого момента именно арендатор должен оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества.

Тогда «Талнахбыт» обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации о взыскании более 48 тыс. руб. задолженности, пени более 1 тыс. руб. за период с 16 сентября 2019 г. по 5 апреля 2022 г. (с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК). Суд установил право истца на обращение в суд, признал правомерным расчет задолженности и процентов за несвоевременное внесение платы за содержание и текущий ремонт и пришел к выводу о возложении именно на администрацию как собственника жилого помещения обязанности по уплате платежей. Суд удовлетворил требования в полном объеме. Данные выводы поддержала апелляционная инстанция.

Отменяя судебные акты и отказывая в иске, суд округа указал на то, что квартира передана в аренду на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2022 г., на арендатора договором возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией. Расторжение договора арендатором при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды суд оценил как злоупотребление правом, отметив, что действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.

«Талнахбыт» обратился в Верховный Суд, который указал, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Управляющая организация в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации, заметил Суд, действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения. Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики ВС № 2 (2015), утвержденном 26 июня 2015 г. Президиумом ВС.

Суд округа, указал ВС, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования ч. 2 ст. 287 АПК. Верховный Суд отменил решение кассации, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков заметил, что проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит уже давно. Их собственники – органы местного самоуправления – часто игнорируют обязанность по внесению платы за эти помещения, мотивируя это тем, что платить должны наниматели, которые там проживают. Ситуацию усугубляет еще и тот факт, что управляющие организации сферы ЖКХ часто в той или иной форме подконтрольны властям, поэтому потребовать долг они не могут и по факту вынуждены покрывать образующиеся долги из платежей добросовестных жителей.

В свете этого ссылка судов первой и апелляционной инстанций при разрешении спора на обязанность именно собственника содержать свое имущество (ст. 210 ГК), которая не перекладывается на нанимателя (арендатора) императивными нормами специального жилищного закона (ст. 39, 154, 158, 161 ЖК), «расставляет все точки над i». При этом, указал Артем Чумаков, закон не запрещает нанимателю в добровольном порядке принять на себя обязанность вносить плату за услуги ЖКХ за собственника путем заключения договора управления с управляющей организацией.

«Позиция же арбитражного кассационного суда вызывает недоумение, причем не только потому, что суд утверждает о безусловной обязанности нанимателя заключить договор управления и, соответственно, вносить плату за жилое помещение, а в первую очередь, потому, что в обоснование этого вывода судьи ссылаются на Постановление Президиума ВАС от 12 апреля 2011 г. № 16646/10, которое говорит ровно о противоположном. Отменяя решения нижестоящих судов, удовлетворивших требования управляющей организации к арендатору, ВАС РФ в 2011 г. подчеркнул, что непосредственно на нанимателя (арендатора) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией возложены быть не могут. Отрадно, что Верховный Суд не допустил “засиливание” очевидно неверного и несправедливого подхода и подтвердил уже ранее сформулированную позицию ВАС», – указал адвокат.

Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что на практике вопрос определения должника по делам о взыскании задолженности по содержанию и ремонту имущества МКД определен: если договор с ресурсоснабжающей организацией заключен с арендатором – с арендатора, в отсутствие заключенного договора – с собственника помещения. Подробные разъяснения Верховного Суда содержатся в Обзоре практики ВС РФ № 2 за 2015 г., утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г., и применяются судами единообразно.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов отметил, что не встречал в практике судебного акта, подобного акту суда округа. «Суд округа, по сути, дал оценку действию (бездействию) третьего лица, которое вообще не являлось участником спора и не имело никакого отношения к предмету спора между истцом и ответчиком. ВС РФ совершенно верно указывает, что все бремя содержания имущества лежит на собственнике. Взаимоотношения собственника и арендатора (и нарушение условий договора аренды со стороны арендатора) никак не могут влиять на права третьих лиц, не являющихся сторонами договора. Все, что гарантирует в этом случае наличие договора аренды, – право взыскания всех сумм, указанных в решении суда, с арендатора. Ни одной нормой права не предусмотрена обязанность управляющей компании проверять, в чьем конкретном пользовании находится помещение», – подчеркнул он.

Также выплаты по коммунальным услугам могут включаться в арендную плату. В данном случае они будут включаться в состав трат по налогу на прибыль исходя из указаний пункта 10 статьи 264 НК РФ. Прямыми или косвенными будут расходы, входящие в арендную плату? Однозначного ответа на этот вопрос в нормативных актах не дано. Поэтому отнесение платежей к прямым или косвенным должно регулироваться учетной политикой. Возможность устанавливать порядок в учетной политике обусловлена пунктом 4 статьи 252 НК РФ. Траты признаются на основании этих документов:

Оплата коммунальных платежей арендатором

Возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы в понимании нормы ст. 614 ГК РФ

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Оплата коммунальных услуг арендатором самостоятельно

Коммунальные расходы при аренде

Несколько слов об аренде

Учет платежей у арендатора

Комментарии

Кого это касается?

Отсрочка оплаты

ВС разобрался, кто оплачивает ЖКУ при отсутствии договора с управляющей организацией – арендодатель или арендатор