Что такое дачное некоммерческое товарищество?

По сравнению с землями ИЖС, в СНТ участки стоят гораздо дешевле. Они расположены, как правило, в сельской местности – то есть, в зонах с хорошей экологией.

Чем отличается ДНТ от СНТ

Согласно российскому законодательству, выделяется несколько типов земельных участков по их назначению – например, земли сельхозназначения, земли поселений, земли, предназначенные для размещения промышленных объектов. Категория участка определяет, какими способами владельцу разрешено его использовать.

Если вы планируете купить участок за городом, чаще всего это земля сельскохозяйственного назначения. Земельный налог на нее ниже, чем на участки для индивидуального жилого строительства. Однако нередко на таких участках сложности с инфраструктурой, и прописаться на них тоже возможно не всегда. Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в покупку земли, нужно выяснить особенности конкретного участка.

На территории земель сельхозназначения могут существовать различные организационные структуры. Часто это ДНТ (дачные некоммерческие товарищества) или СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества).

Плюсы СНТ

• Предполагается, что земли СНТ предназначены для садоводства, а значит, подходят по своему составу для выращивания растений. Если ваша цель — купить участок под огород или выращивания сельхозкультур, СНТ подойдет идеально.
• Стоимость таких участков, как правило, ниже, чем у ИЖС, но немного выше ДНП.
• Вы можете сэкономить и не возводить жилые дома, ограничившись, например, только сараем.

• Сложно прописаться в доме в СНТ.
• Проведением коммуникаций собственники занимаются самостоятельно.
• Форма товарищества предполагает, что вам необходимо договариваться со всеми членами СНТ о любом серьезном изменении, которое тех может коснуться.
• Какой бы дом вы ни построили на земле СНТ, он будет считаться дачным. Таким образом, нет смысла строить дорогие здания, если вы собираетесь в перспективе свою дачу продавать, — стоимость ее будет ниже.
• Отдать под залог участок тоже будет сложнее, банки не всегда готовы принять такую землю.
• Участки редко превышают по площади более 15 соток.

Пpиoбpeтeниe yчacткa в CНT

Пpиoбpeтaя yчacтoк в CНT, нeoбxoдимo oпpeдeлитьcя и oбгoвopить c пpoдaвцoм, o чeм в дaннoм cлyчae идeт peчь — o пpиoбpeтeнии члeнcтвa в тoвapищecтвe (a этo пoдpaзyмeвaeт пoд coбoй oплaтy caмoгo yчacткa, пocтoяннoгo или дaчнoгo дoмa и пpиcyтcтвyющиx кoммyникaций) или жe peчь идeт o тoм, cкoлькo пoкyпaтeлю пpидeтcя плaтить зa пoльзoвaниe зeмлeй в тeчeниe вceгo вpeмeни пpeбывaния нa yчacткe.

Нюaнc cлeдyющий и нe мeнee вaжный — фopмa coбcтвeннocти зeмли.

3eмля мoжeт быть выдeлeнa в coбcтвeннocть. To ecть, иными cлoвaми, кoнкpeтный yчacтoк выдeлeн из oбщeгo yчacткa CНT и eмy пpиcвoeн cooтвeтcтвyющий кaдacтpoвый нoмep, влaдeлeц yчacткa являeтcя eдинoличным и мoжeт в paмкax зaкoнa и нaзнaчeния зeмли pacпopяжaтьcя им пo cвoeмy ycмoтpeнию. Нo ecть и втopoй cлyчaй — фopмa coбcтвeннocти oбщe-дoлeвaя. Этo знaчит, чтo тeppитopия CНT пpeдcтaвляeт coбoй oдин выдeлeнный yчacтoк c oдним кaдacтpoвым нoмepoм, a члeны eгo являютcя paвнoпpaвными влaдeльцaми eгo, пoльзyяcь paвнoпpaвнo oтвeдeнными им кycкaми зeмли. И, ecтecтвeннo, имeeт мecтo, yпoмянyтaя вышe oбщaя oтвeтcтвeннocть и т.д. Пoэтoмy пpи пpиoбpeтeнии oднoзнaчнo paccмaтpивaть нyжнo тoлькo пepвый вapиaнт.

Гoвopя o цeнe, тo cтoит cкaзaть, чтo пpиoбpeтeниe yчacткa CНT пoд пocтpoйкy дoмa, кaк для пocтoяннoгo тaк и вpeмeннoгo пpoживaния oчeнь выгoднo. B пocлeднee вpeмя cтaлa нaблюдaтьcя тeндeнция pocтa цeн, в cвязи c yчacтившeйcя пocтpoйкoй жилыx дoмoв нa этиx yчacткax и, cooтвeтcтвeннo, вoзpocшим cпpocoм. Дoпoлнитeльными pacxoдaми пocлe пoкyпки cтaнyт пpoклaдки и пoдвeдeниe кoммyникaций, чтo cильнo пoвыcит cтoимocть yчacткa. Нo, кaк бы тo ни былo, CНT cpeди пpoчиx зeмeль ceйчac cчитaютcя пo-пpeжнeмy нeдopoгими и выгoдными, дaвaя вoзмoжнocть жить в coбcтвeннoм дoмe, вoзвeдeнным c мeньшими pacxoдaми нa пpиoбpeтeниe yчacткa.

Бyдeм нaдeятьcя. чтo инфopмaция из этoгo мaтepиaлa пoмoжeт мнoгим избeжaть oшибoк пpи пpиoбpeтeнии зeмeльнoгo yчacткa и бyдyщиe пoкyпaтeли cтaнyт cчacтливыми oблaдaтeлями coбcтвeннoгo дoмa в oкpyжeнии пpиpoды, caдoв и тиxoй мecтнocти. Удaчнoгo выбopa!

Преимущества и недостатки ДНТ

Но кому подойдет дачное некоммерческое партнерство? Плюсы и минусы покупки земли в подобном месте и вступление в члены товарищества изучены на практике. К преимуществам стоит отнести:

низкую стоимость земли в сравнении с ИЖС и СНТ;

возможность возведения жилого дома или постройки, предназначенной для жилья, или отказ от таковых действий;

возможность прописки в дачном доме при наличии всех разрешительных бумаг (юрист подскажет алгоритм действий для этого в зависимости от местонахождения дачи);

возможность разбивки собственного огорода;

упрощение и удешевление подключения к коммуникациям и инженерным сетям;

не придется платить регистрационный сбор при прохождении регистрации (в некоторых случаях, о которых расскажет юрист исходя из конкретных условий);

активное развитие внутренней инфраструктуры и благоустройства территории – в ДНТ часто устраивают общие рекреационные зоны, детские площадки, уличное освещение и др.

Есть у дачи и некоторые недостатки, в том числе связанные ограничениями.

Не развитая или слабо развита инфраструктура. Больницы, школы и детские сады не располагаются в шаговой доступности. Также могут отсутствовать магазины и места досуга.

При попытке ввода дома в эксплуатацию с целью постоянного проживания придется заказать экспертную группу и провести строительную экспертизу, если не было согласованного проекта и подписанного разрешения на строительство.

Возможные конфликты с правлением ДНТ, что выльется в необходимость привлечения третьих лиц для разрешения спорных ситуаций.

Вероятность резкого удорожания тарифов на коммунальные услуги, которые будет сложно или невозможно оспорить в судебном порядке.

Необходимость постоянно оплачивать членство в ДНТ, а также периодически вносить целевые платежи, размер которых определяется правлением товарищества с финансовым обоснованием.

Теоретически, отрицательных моментов получится избежать в случае, если перед подписанием бумаг будет изучен устав ДНТ, права и обязанности участников. Подвергнуть правовой оценке можно любую деталь. Если вас не устраивает членство в ДНТ – вы можете либо отказаться от участия в нем, либо выйти в добровольном порядке или через суд. Удержать члена силой никто не имеет права. ФЗ о дачных некоммерческих объединениях и другие законы РФ, включая Гражданский кодекс, позволят продолжать получать блага, если они были подведены во время членства в товариществе. Но в этом случае услуги будут оплачиваться по отдельному договору.

Роман П. попросил юристов помочь разобраться в ситуации. В связи с резким повышением членских взносов он решил прекратить членство в ДНТ о чем уведомил правление товарищества. В ответ он получил угрозу недопуска на свою дачу в случае прекращения членства, поскольку въезд в товарищество производился через КПП. Роман ответил, что правление не имеет права лишать его возможности использования собственности. Тогда председатель пригрозил отключением от электросети.
Юристы объяснили мужчине, что предоставление благ гарантировано законом и если председатель по какой-либо причине откажется заключать индивидуальный договор на используемые блага, его можно принудить к этому через суд.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Права участников объединений

К основным правам участников дачных и садовых товариществ относится:

1. Возможность быть избранным и избирать самому членов правления.
2. Получение сведений о деятельности органов правления.
3. Ведение самостоятельного хозяйства на собственном земельном участке.
4. Возведение зданий и строений в соответствии с установленными нормами и СанПинами.
5. Добровольно вступать или выходить из состава объединения.
6. Обращаться в суд при нарушении прав.
7. При отчуждении участка автоматически отчуждать свою долю приобретаемого имущества.

Право реализовывать эти возможности есть у каждого члена объединения.

Преимущества и недостатки данных типов по сравнению друг с другом

Преимущество земель ДНТ и ДНП перед землями ИЖС, заключаются в следующем:

1. более низкая стоимость;
2. более простая процедура приобретения (выдела).

В отличие от участков ЛПХ, данные земли отличаются тем, что здесь можно возвести капитальное строение, но не разрешено разводить птицу и иную домашнюю живность.

К числу приоритетов земель ДНП и ДНТ в сравнении с участками СНТ относится так же бюджетная стоимость таковых, при аналогичном использовании участков. Но качество почв по своим характеристикам выгодно отличается в пользу наделов СНТ.

Участки в СНТ могут применяться для возведения дома, но здесь проблематично оформить регистрацию, что потребует дополнительных административных и юридических действий. Кроме этого, стоимость ЗУ практически не отличается от участка под ИЖС, но участки всегда выделяются за пределами поселений.

В то же время, строительство дома в садовом товариществе не регламентировано строительными нормами, которые приходится соблюдать собственникам участков под ИЖС.

Читайте также: для чего требуется выписка из похозяйственной книги на ЗУ и кто имеет право на ее получение.

Предназначение земель

Надел в ДНТ может быть использован следующими способами:

• для личного подсобного хозяйства;
• для выращивания плодовых деревьев и кустарников
• для строительства на нем коттеджа, в том числе в качестве основного жилья;
• для постройки сооружений с различным назначением.

Строительство дома на землях ДНТ не обязательно. Российские граждане могут зарегистрироваться на них по месту жительства. Но лица без гражданства или иностранные граждане не могут обладать правом собственности на такие земли.

Что такое СНТ

У аббревиатуры СНТ простая расшифровка: садовое некоммерческое товарищество. Такое название получило объединение группы земельных участков, по решению их владельцев. С целью садоводства и выращивания огородных культур, без получения коммерческой выгоды.

Так как в садовых товариществах земля предназначена для выращивания садово-огородных культур, строительство дома или другого здания не обязательна. Но и не под запретом – если владелец участка хочет построить дачный домик, он имеет право это сделать.

Юридический статус товарищества

С 2019 года законодательно исключено понятие «дача». Вместо него появилось понятие «садовое некоммерческое товарищество», а также «огородное некоммерческое товарищество». Все они являются товариществами собственников недвижимости (ТСН). И все существующие дачные товарищества, кооперативы автоматически причисляются к ТСН.

При этом реорганизация садоводческих и огороднических товариществ не нужна. Но необходимо преобразование в ТСН потребительского кооператива, огороднического, садоводческого или дачного.

Как и раньше, в некоммерческом товариществе есть органы управления, председатель. Членами органов управления могут быть все владельцы садовых земельных участков в товариществе, которые оплачивают взносы на содержание имущества СНТ общего пользования. Юридический статус, особенности функционирования закрепляются Уставом товарищества. И, конечно же, СНТ необходимо зарегистрировать, в том числе, в налоговых органах.

Члены садовых некоммерческих товариществ имеют право объединяться для удовлетворения личных потребностей в сельхозпродукции собственного производства. Но не для извлечения прибыли. То есть, выращивать розы или картофель для себя можно, но их продажа уже будет незаконной. Исключение – осуществление предпринимательской деятельности для получения прибыли, которая будет направлена на развитие товарищества.

Например, продажа сельхозпродукции, выручка от которой будет направлена на прокладку нового водопровода или ремонт дорог внутри товарищества. Это законом не запрещено.

Плюсы и минусы СНТ

К плюсам таких дачных партнерств относятся:

• Низкая стоимость, по сравнению с ИЖС;
• Земля в садоводческом некоммерческом объединении идеально подходит для выращивания различных культур;
• Не обязательно строить дом, можно ограничиться сараем для инвентаря;
• Если возникло желание построить дачный дом и зарегистрироваться в нем – это возможно;
• Низкий налог на землю;
• Сниженные коммунальные тарифы;
• Хорошая экология.

Но есть и минусы:

• Все серьезные изменения принимаются товариществом собственников на собрании;
• Проведение коммуникаций – самостоятельная работа собственников недвижимости и участков;
• Так как СНТ расшифровывается, как «садоводческое некоммерческое товарищество», даже трехэтажный капитальный дом здесь будет считаться дачным, и его рыночная стоимость будет меньше;
• Планируя покупку земельного участка здесь, учитывайте, что такая земля менее привлекательна, как предмет залога в банке;
• Регистрация недвижимости (дома) для прописки более сложная и возможна не всегда;
• Такие товарищества обычно удалены от города, рядом нет всех необходимых объектов инфраструктуры;
• Возникают сложности с подводом коммуникаций.

Что говорит закон

Регистрация садовых и дачных некоммерческих объединений обязательна. Причина – СНТ обязаны платить земельный налог. Налог начисляется в соответствии с площадью товарищества, но за исключением участков, закрепленных за его участниками. Владельцы участков в садоводческом товариществе, владеющие участками, самостоятельно платят такой налог, как физлица. Если земля арендуется, арендатор платит налог через товарищество.

У владельцев недвижимости в таком товариществе есть возможность прописаться в доме. Но для этого дом должен соответствовать требованиям ФЗ №217. И, конечно же, участок должен находиться в частной собственности.

Участок ИЖС: что это такое

ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Участки с таким статусом располагаются в пределах населенных пунктов – с соответствующей инфраструктурой. В соответствии со статьей 48 п. 3 Градостроительного кодекса РФ, на земельном участке с таким статусом можно возводить капитальное жилое строение, главное – чтобы высота была не более 3-х этажей.

Преимущества ИЖС

Основным достоинством земельного участка под ИЖС – возможность зарегистрироваться по месту жительства, правда, только после возведения жилого строения.

Другие преимущества такие:

• банки охотно выдают ипотеку на покупку участка под ИЖС;
• в населенных пунктах с развитой инфраструктурой не возникнет проблем с тем, чтобы устроить ребенка в школу или детский сад;
• собственник дома имеет право свободно подключиться к основным коммуникациям (на практике такое встречается довольно редко);
• есть возможность пользоваться всеми социальными услугами и привилегиями (при их наличии).

Кроме этого, при покупке такого объекта можно оформить имущественный вычет по НДФЛ, но только при условии официального трудоустройства собственника участка под ИЖС.

Недостатки земли под ИЖС

В соответствии с законодательством РФ, в каждом регионе установлены определенные ограничения размеров участков под индивидуальное жилищное строительство. А перед строительством объекта все необходимые документы (акты, проекты и прочие бумаги) нужно согласовать в соответствующих государственных инстанциях.

Что запрещено на участках ИЖС

Законодательством установлены определенные запреты по поводу использования участков с таким статусом. Собственникам запрещено производить или реализовывать ритуальные товары, организовывать переработку сельскохозяйственной продукции (с целью получения прибыли).

На участках под ИЖС нельзя строить объекты для производственного или коммунального использования.

Итоги

При возникновении любых спорных ситуаций касательно участия или неучастия в СНТ необходимо обращаться к нормам закона № 217-ФЗ и к уставу СНТ. Члены СНТ имеют право на пользование и распоряжение общим имуществом и несут равные обязанности по его содержанию. Владелец участка может не вступать в СНТ, если не имеет такого желания.

Узнать о том, как производятся начисление и уплата земельного налога, вы можете в нашей рубрике «Земельный налог».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Однако стоит сказать, что с 1 января 2022 года на СНТ возложен ряд новых требований и запретов, в основном направленных на улучшение противопожарной обстановки. Например, необходимо убирать мусор, косить траву, сообщать в пожарную охрану о ремонтах дорог, появились требования к шлагбаумам и другие обязательства. Все это будет действовать до 2026 года. За нарушение предусмотрен штраф 3 тыс. руб., для должностных лиц — от 6 тыс. до 15 тыс. руб.; для юридических лиц — от 150 тыс. до 200 тыс. руб.

Может ли правление разрабатывать собственные нормативные документы?

Руководство СНТ обязано разработать устав товарищества, составленный с учетом норм закона № 217-ФЗ. Этих двух документов (устава и закона) достаточно для регулирования всех аспектов деятельности любого СНТ. Локальные документы не требуются, поскольку для того, чтобы быть законными, они в любом случае должны дублировать нормы закона № 217-ФЗ.

Порядок уплаты и размер членских взносов также определяется законом № 217-ФЗ и уставом. Уплата их производится только на расчетный счет.

Для того чтобы определить границы СНТ, существует землеустроительная документация. Отметим, что на территории одного садоводства или огородничества можно создать только одно СНТ (ОНТ).

При этом владельцам участков следует иметь в виду, что вступление в СНТ — добровольная процедура. Зачастую это выгоднее самому дачнику, но если у него нет такого желания, то принуждать к вступлению в товарищество никто не вправе (ч. 6 закона № 217-ФЗ).

Чтобы узнать, каков порядок принятия в члены садоводческого товарищества, переходите по ссылке, получив бесплатно пробный доступ к К+. А если вы хотите выйти из членов СНТ, то предварительно узнайте последствия такого выхода. Для этого получите бесплатный пробный доступ к системе.