Тема долевого участия в 2022 году неразрывно связана с эскроу-счетами. Через них проходит подавляющее большинство продаж новой недвижимости. Рассказываем подробно о всех аспектах.
Самое слабое место реформы долевого строительства
Выгодна ли дольщику покупка новостройки по эскроу? А может быть, проще приобрести готовое жилье? Куда может завести рынок недвижимости реформа долевого строительства, разбирался обозреватель BN.ru.
В многочисленных публикациях, посвященных отмене долевого строительства и переходу на “эскроу-счета”, акцент неизменно делается на следующих возможных проблемах, с которыми нам всем придется столкнуться:
– застройщики лишатся доступа к бесплатным деньгам дольщиков, издержки вырастут, значит, все подорожает (о том, насколько это опасение соответствует действительности, было рассказано тут);
– часть застройщиков не смогут получить банковское финансирование и будут вынуждены уйти с рынка;
– отрасль ждет волна банкротств.
Но, как это часто бывает, эксперты увидели проблему не там, где она действительно есть.
Но, прежде чем зафиксировать эту проблему, зайдем немного с другой стороны. Недавно в СМИ промелькнули несколько интересных и даже курьезных новостей, но мало кто на них обратил внимание.
Сенаторы Сергей Леонов и Иван Абрамов и депутаты Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект, которым предлагается выплачивать дольщикам доходы в виде процентов от размещенных на счетах эскроу средств. После завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели.
Кто-то остроумно окрестил эту выплату кешбеком от банков. Хотя данная “новость” больше похожа на обыкновенный пиар, тем не менее она выдает некоторую обеспокоенность наверху. Чем же так встревожились депутаты? Все выглядит странно, если не сказать абсурдно. Особенно если мы вспомним, что примерно половина покупателей новостроек используют для этого ипотечный кредит. Следите за руками: дольщик берет деньги у банка в долг и платит за это процент банку. Потом эти деньги отправляются обратно на счет в банке, и банк платит деньги дольщику за пользование “его” (точнее, своими собственными, банковскими) деньгами. Круг замкнулся.
Ну ладно, эту новость можно отнести в разряд юморесок. А как вам такая?
Сбербанк планирует снизить ставку по ипотеке на покупку жилья с привлечением проектного финансирования. Предложение будет доступно при покупке квартиры в новостройке у застройщиков – партнеров Сбербанка, которые присоединятся к пилотному проекту банка и будут использовать счета эскроу. У клиента будет выбор – дисконт на весь срок кредита или большой, но только на стадию строительства. В первом случае дисконт составит до 1,4 процентного пункта от текущих ставок Сбербанка. Во втором – до 4 процентных пунктов.
Подобная благотворительность выглядит странно, но только если не понимать, чем она вызвана. Все эти новости объединяет одно – откровенное желание государственных мужей простимулировать покупателей на предмет приобретения новостроек “с эскроу”. Для этого предлагаются всевозможные “плюшки”, которых не было ранее, при старой схеме с долевым строительством. Наверняка вскоре мы услышим еще немало чудных предложений от банков и застройщиков.
Вот только ясно, что раз требуются специальные, и порой весьма диковинные, меры поддержки, значит, предложенная реформа в ее базовом варианте провалилась. И причина банальна: новые правила покупки просто-напросто невыгодны покупателям. Именно это самое слабое место реформы, а вовсе не мифический рост себестоимости строительства!
При старом варианте работы с дольщиками застройщики убивали двух зайцев одним выстрелом: финансировали свои проекты и одновременно получали покупателей на свои будущие квартиры. При проектном финансировании эти бизнес-процессы принципиально разделяются – отдельно ведутся переговоры с банком, который превращается де-факто в единственного кредитора строительства, отдельно застройщик пытается найти покупателей на квартиры. И это уже не те заинтересованные покупатели. Если раньше инвесторам продавались скидки, на что те с радостью соглашались, то теперь застройщику нужно продать именно квартиры (уже без скидок или с меньшими скидками). И вот тут возникает серьезный диссонанс. Поскольку выясняется, что у покупателей нет достаточных мотивов совершать эту сделку.
Еще раз подчеркнем: квартира в строящейся новостройке не имеет потребительской ценности для покупателя (кроме возможности застолбить конкретный район или дом). Квартиры физически еще не существует, а частника волнует только возможность заработать (сэкономить) на инвестиции. Не будет достаточной скидки – он подождет, когда дом введут в эксплуатацию, и купит готовую квартиру. Или вообще не будет ничего покупать, так как не видит возможности заработать. Зачем ему терять деньги на процентах, рисковать, когда можно купить то же самое дешевле и без риска?
Пример: новостройка по новым правилам стоит 3 млн руб. Готовая квартира в этом районе стоит 3,5 млн. Дом строится три года. Имеет ли смысл инвестору покупать новостройку? Ответ: смысла нет, так как, положив деньги в банк под консервативную ставку 6%, инвестор получит в конце срока 3,57 млн. То есть больше, чем если бы он вложил в строительство.
С ипотечным кредитом то же самое, даже еще более очевидно. Предположим, ипотечник берет кредит на покупку новостройки на те же 3 млн в банке (для простоты считаем без первоначального взноса). Тогда через три года по ставке 9,5% он заплатит банку более 800 тыс. одними процентами. А новостройка подорожала за эти три года только на 500 тыс. То есть возникает прямой убыток для ипотечника. Будет ли он покупать новостройку при таких условиях? Тоже нет (если хоть немного умеет считать). Чтобы сделать покупку экономически оправданной, в нашем примере нужно опустить ставку до 5%. Что, как мы видим, в Сбербанке и предложили.
Выходит, ларчик открывается просто. Банки и застройщики прикинули последствия реформы и поняли, что схема не работает. Дольщиков защитили от них самих, но отняли у них всю доходность. Никто не будет покупать новостройки по правилам эскроу, разве что в эмоциональном угаре. А значит, приходится задействовать маркетинг (предложения “денег на ремонт”, “сниженных ставок на период строительства”, “кешбеки” и т. д.). Что, впрочем, вряд ли глобально поможет, так как без прямого финансового мотива никакие маркетинговые уловки не работают.
Также можно предположить, что количество продаж на этапе строительства будет постепенно сокращаться, а количество готового (но непроданного) жилья в новостройках – расти. В перспективе нескольких лет можно прогнозировать затоваривание рынка готовыми новостройками (сейчас такого жилья немного) и снижение цен (при прочих равных) на все вторичное жилье.
А вот про вкусные цены на этапе строительства и в самом деле придется забыть.
Как называется закон о долевом участии в строительстве
Вопросы долевого строительства в России регулирует закон с длинным названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В него неоднократно вносили изменения. Руководствоваться следует последней действующей редакцией. На текущий момент это 30.12.2021.
Также граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон№218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Эскроу — теперь и для ИЖС
С марта на строительство отдельных домов в малоэтажных ЖК (проще говоря, в коттеджных поселках) распространится действие закона о долевом строительстве. Схема будет та же, что и с «долевкой» в многоквартирных домах: пока не будет закончен весь поселок, застройщик денег не получит — они будут храниться на эскроу-счете. Перед возведением поселка он должен получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию, запланировать благоустройство территории — словом, пройти все стандартные разрешительные процедуры.
В 2022 году начинает действовать закон об упрощении оформления прав на старые дома (построенные до 14 мая 1998 года, когда вступил в силу Градостроительный кодекс РФ). Иногда жители и фактические владельцы домов, построенных еще при советской власти и в ранний постсоветский период, не могут легализовать свое жилье из-за правовых коллизий. Например, такой дом может числиться в документах колхозного или совхозного учета, в учетных документах БТИ — и этого недостаточно для того, чтобы доказать свое право на этот дом без суда. Бывает и так, что на руках у хозяев вообще нет ни единого документа, подтверждающего собственность.
Новый закон упрощает порядок оформления прав на такие дома и на участки, где они стоят. Правда, этот участок должен находиться в границах населенного пункта, а земли должны принадлежать государству или муниципалитету. Для признания права собственности нужно будет предоставить любой документ, который подтверждал бы факт владения жильем — начиная от старой справки из БТИ, заканчивая платежками за коммунальные услуги. А чтобы оформить землю под старым домом, нужно как минимум, чтобы дом еще на ней стоял (уполномоченные службы должны будут выехать на место и подтвердить этот факт). То есть снести бабушкин дом и оформить 15 соток под ним в собственность не получится.
Отмена долевого строительства в 2022 году
Как сообщал портал ЕРЗ, Правительство РФ утвердило дорожную карту по поэтапному переходу от долевого строительства жилья к банковскому кредитованию и иным формам финансирования жилищного строительства. В данной публикации разбирается содержание этого документа, основные принципы и механизмы реформы, даты вступления в силу ключевых этапов, прогнозные показатели.
1. Полное название документа
« План мероприятий («дорожная карта » ) по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан » .
2. Основание для разработки
Пункт «16» перечня поручений Президента Российской Федерации от 5 ноября 2017 года №Пр-2261.
3. Цель новой модели финансирования
Минимизация риска для граждан-участников долевого строительства за счет использования механизма эскроу-счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве и замещения средств граждан, привлекаемых застройщиками, банковским кредитованием.
4. Субъекты новой модели финансирования
- участник долевого строительства (дольщик);
- застройщик и его основное общество (застройщик);
- уполномоченный банк;
- кредитор (займодатель) по ипотечному жилищному кредиту (займу);
- единый институт развития в жилищной сфере.
5. Договоры в новой модели
5.1 ДДУ
Особенность — оплата исключительно с использованием механизма эскроу-счетов.
5.2. Договор счета эскроу
Стороны договора счета эскроу:
- дольщик (депонент);
- застройщик (бенефициар);
- уполномоченный банк (эскроу-агент).
Срок действия договора счета эскроу — не больше 6 месяцев, чем срок действия ДДУ.
Передача средств бенефициару осуществляется после выполнения обязательств застройщика, предусмотренных ДДУ.
Депонент (дольщик) не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу.
На остаток по счету эскроу проценты не начисляются.
5.3. Договор целевого кредита
Заключается между уполномоченным банком и застройщиком.
Фондируется в том числе за счет размещенных на счетах эскроу денежных средств и иных источников.
6. Упрощение требований к застройщику
Не применяются к застройщику ряд требований, предусмотренных статьями 2-3.1 и 18-18.2 Федерального закона №214ФЗ. Подробнее о перечне этих требований — в этой декабрьской публикации ЕРЗ, темы 7 — 11.
7. Требования к банкам
Требования к банкам, работающим со счетами эскроу, будут актуализированы.
Упоминается наличие профессиональной компетенции, необходимой для оценки и управления рисками.
8. Институт гарантий АИЖК
Предусмотрено создание механизма гарантирования АИЖК (единый институт развития в жилищной сфере) исполнения застройщиками обязательств по полученным целевым кредитам.
- предоставление поручительства;
- выдача независимой гарантии.
9. Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)
Посредством ЕИСЖС должно обеспечиваться электронное взаимодействие:
- застройщиков;
- участников долевого строительства;
- иных заинтересованных лиц.
К ЕИСЖС должны быть подключены Банк России, уполномоченные банки.
10. Рекомендации кредитования застройщиков
АИЖК разработает стандарты качества деятельности, характеристик и требований к застройщикам в целях кредитования строительства (создания) многоквартирных домов (рекомендации кредитования).
11. Этапы дорожной карты
Этап № 1 — подготовительный
Срок — по 30 июня 2018 года.
Создание нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования путем внесения изменений в нормативные акты.
Федеральный закон от 30.12.2004 №214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
- совершенствование механизма счетов эскроу;
- определение сроков действия норм, определяющих этапы реализации дорожной карты;
- при использовании счетов эскроу — неприменение к застройщикам ряда требований, упразднение избыточных функций государственного контроля (надзора).
Федеральный закон от 23.12.2003 №177-Ф3 «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации»:
- страхование средств, размещенных на эскроу счетах, в размере не более 10 млн руб.
Федеральный закон от 13.07.2015 №218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости»:
- установление особенностей правового регулирования регистрации ДДУ при использовании счетов эскроу.
Налоговый кодекс Российской Федерации:
- особый порядок исчисления налога на прибыль кредитных организаций по начисленным, но не полученным процентам по целевым кредитам застройщиков;
- особый порядок исчисления налога на прибыль застройщиков.
Федеральный закон от 26.10.2002 №127-Ф3 «О несостоятельности (банкротстве)»:
- установление особенностей правового регулирования банкротства застройщиков при использовании счетов эскроу.
Акты Банка России:
- установление размера расчетного резерва, исходя из уровня кредитоспособности заемщика, определенного в соответствии с критериями, предусмотренными подходом на основе внутренних рейтингов для операций проектного финансирования;
- установление коэффициента риска к требованиям, обеспеченным поручительством, независимой гарантией АИЖК.
Этап № 2 — переходный
Срок — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года.
Заключение ДДУ по двум моделям:
- с использованием механизма счетов эскроу;
- с использованием механизма компенсационного фонда.
Прогнозный показатель по итогам II квартала 2019 года:
- 30% ДДУ — механизм счетов эскроу;
- 70% ДДУ — механизм компенсационного фонда.
Этап № 3 — завершающий
Срок — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2022 года.
Только механизм счетов эскроу — в отношении многоквартирных домов, в которых первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года.
Прогнозный показатель по итогам IV квартала 2022 года: не менее 95% ДДУ будет заключено с механизмом счетов эскроу.
В ожидании «революции»: какие ключевые законы в сфере недвижимости вступают в силу в 2022 году
В 2022 году ожидается вступление в силу целого ряда законов, отмечают эксперты. Появятся официальные определения многоквартирного дома и малоэтажного жилого комплекса, а собственникам недвижимости прибавят налогов.
В 2022 году ожидается вступление в силу целого ряда законов, отмечают эксперты. Появятся официальные определения многоквартирного дома и малоэтажного жилого комплекса, а собственникам недвижимости прибавят налогов.
В ожидании «революции»: какие ключевые законы в сфере недвижимости вступают в силу в 2022 году
Отметим, что на текущий год участники рынка возлагают большие надежды, надеясь что ситуация с законом об апартаментах решится, хотя бы к концу шестого года обсуждений. Однако, как отмечают юристы, до этого времени, предстоит увидеть еще несколько ключевых изменений в законодательстве, которые уже приняты и вступят в силу в ближайшие месяцы.
«Прежде всего, отметим законопроект № 1246345-7, вносящий поправки в ряд законодательных актов в сфере недвижимости. В Жилищный кодекс РФ вводится понятие «многоквартирный дом» (МКД), в Градостроительном кодексе РФ появляется понятие таунхаус, то есть «дом блокированной застройки», а в 214-ФЗ вводят определение «малоэтажного жилого комплекса» (МЖК)», — рассказывает Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal To Business.
- Как отмечает эксперт, под МКД понимается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество собственников помещений. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого МКД.
- Под «домом блокированной застройки» понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (ЗУ).
- Под «малоэтажным жилым комплексом», понимается совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, определенных в проектной декларации как общее имущество, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. Также к третьему чтению в законопроект внесли существенные изменения, дополнив его нормами, согласно которым застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов по договорам долевого участия в строительстве.
Как отмечает Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании «Ситистройпроект», помимо урегулирования статусов объектов, в 2022 году собственников недвижимости ждут изменения в правилах пользования жилыми помещениями.
«Одно из основных — это существенное увеличение кадастровой стоимости жилья, на 20% и более. Из-за этого вырастут налоги и другие платежи, которые привязаны к кадастровой стоимости. В то же время, отдельно хочется поприветствовать уточнение оснований в 214-ФЗ, достаточных для вывода из единого реестра проблемных объектов. Это позволит вдохнуть новую жизнь в долгострои, путем привлечения инвесторов и проектного финансирования. Зачастую эти объекты становятся источником социальной напряженности», — комментирует Василий Тимофеев.
Также с 1 марта 2022 года вступают в силу изменения в Лесной кодекс РФ, отмечают в бюро юридических стратегий Legal To Business. Благодаря им, на землях сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянским (фермерским) хозяйством, можно будет построить и эксплуатировать жилой дом.
«Ранее на таких территориях могли размещаться лишь здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, к которым жилые дома не относились. Субъектам РФ предоставлено право определять муниципальные образования, на территориях которых не допускается строительство и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности», — отмечает Светлана Гузь.
Отдельно, эксперты выделяют внедрение в России технологий информационного моделирования зданий (BIM). Это процесс, основанный на использовании интеллектуальных 3D-моделей. Он стал обязательным для некоторых строек с 1 января 2022 года.
«Согласно Постановлению №331 Правительства РФ применение технологий BIM-моделирования станет обязательным на объектах госзаказа, финансируемых из бюджета Российской Федерации. Реформа коснется не только федеральных, но также региональных и даже муниципальных заказчиков. Исключением станет только строительство объектов в интересах обороны и безопасности», — комментирует Светлана Гузь.
Резюмируем. По мнению экспертов, самыми важными законодательными новшествами станут: изменение кадастровой стоимости; определение что же такое «многоквартирный дом», таунхаус и «малоэтажный жилой комплекс»; смена правил по выводу долгостроев из единого реестра проблемных объектов; внедрение BIM-технологий и радикальные изменения в Лесном кодексе РФ.
К перспективным проектам, которые могут принять в 2022 году, аналитики относят новшества в ИЖС и сокращение административных барьеров для девелоперов: «Минстрой в 2022 году рассчитывает распространить механизм проектного финансирования на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и сократить требования к проектным декларациям застройщиков. В последнем случае декларацию хотят сделать одновременно удобной для покупателя и для контролирующих органов», — добавляет Василий Тимофеев.
Самым ожидаемым решением для рынка остается законопроект о правовом статусе апартаментов. Экспертное сообщество обсуждает его с 2016 года. В Госдуме начали рассматривать документ в декабре 2022-го, но из-за резкой критики процесс перенесли на конец 2022 года.
Дольщики научились болезненно наказывать застройщиков за срыв сроков строительства. В этом им помогают профи — юристы, обещающие золотые горы и кисельные берега. Сколько же можно «заработать» на застройщике и как не лишиться последнего?
Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2022 г. N 423 “Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого. ”
В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 17 Федерального закона “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:
в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022 г.;
при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, не учитываются убытки, причиненные:
в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022 г.;
в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;
проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022 г., не начисляются.
В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2022 г.
2. Контролирующий орган, указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, и (или) публично-правовая компания “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства” в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022 г. не направляют уведомление о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанностей по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, если такое нарушение возникло в указанный период.
3. Указанный в части 2 статьи 23 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022 г. не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по основанию, предусмотренному пунктом 3 части 15 статьи 23 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, если такое основание возникло в указанный период.
4. Установить, что многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, если такое нарушение возникло после вступления в силу настоящего постановления, подлежат включению в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1 статьи 23 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, после 1 января 2022 г., если по состоянию на указанную дату сохраняются снования для включения в указанный реестр.
5. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.
Председатель Правительства Российской Федерации | М. Мишустин |
Решение проблем с помощью принятых поправок
В целях изменения сложившейся ситуации и для защиты дольщиков, на уровне высшего руководства РФ было принято решение внести некоторые поправки в вышеуказанный закон. Это поможет решить основные проблемы и сделать рынок долевого строительства прозрачным.
Во-первых , осуществляется уход от “котлового метода” расходования средств дольщиков. Это означает переход к системе, когда для одной застройки — один расчётный счёт.
Во-вторых , вводится банковская система сопровождения. Вводятся специальные счета (эскроу), на которые должны поступать деньги дольщиков, но доступ к ним будет закрыт. Так как деньги участников строительства блокируются, застройщику понадобиться открыть кредитную линию, чтобы профинансировать строительство. А когда объект будет готов и сдан в эксплуатацию, кредит будет погашен за счёт денег участников строительства и застройщик получит прибыль. Это поможет очистить рынок и обезопасить дольщиков.
Также планируется распространить действие системы обязательного страхования на счета эскроу с возмещением до 10 млн руб. Таким образом, застройщик будет обязан использовать не средства покупателя квартиры, а собственные или открывать кредитную линию в банковском учреждении. Но не каждый банк сможет открывать счета для хранения денег покупателей квартир, а только специально уполномоченное кредитное учреждение. Средства дольщиков будут застрахованы с помощью Фонда защиты участников долевого строительства, который сформировали за счёт финансирования Российской Федерации и других публично-правовых организаций.
В связи с тем, что все вышеперечисленные изменения будут вводиться постепенно, участники долевого строительства ещё могут попасть в сложную ситуацию. Юристы АН «ПРАВОЗЕМ» составят грамотное исковое заявление и докажут в судебном порядке ваши права на квартиру. Помогут получить компенсацию денежных средств с застройщика, за недобросовестное и несвоевременное выполнение своих обязательств. А также проведут экспертизу документации, предоставленной застройщиком при заключении ДДУ, чтобы обезопасить клиентов от мошенничества.
Какие же нововведения появились в 2022 году?
Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2022 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?
Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.
Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.
Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2022 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:
- Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
- Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
- Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.
Отказ в субсидии на ЖКУ
С 1 января 2022 года вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, ограничивающие возможность получения субсидии должниками по оплате услуг ЖКХ. Отказать в предоставлении субсидии могут только при наличии подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности по коммунальным платежам, если эти долги образовались за период не более трех последних лет (ранее заявитель должен был доказать отсутствие задолженности), отметила юрист компании «Дигмар Групп» Дарья Богданова.
Теперь никакие справки об отсутствии долгов предоставлять не нужно, все необходимые сведения должны быть получены компетентным органом по каналам межведомственной связи, уточнила Богданова. По ее словам, на субсидию имеют право семьи, в которых доля расходов на ЖКУ составляет более 22% доходов, а также некоторые категории льготников.
Что ждет рынок дальше
Дальнейшее развитие проектного финансирования застройщиков будет зависеть от темпов жилищного строительства в России. Президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья и улучшать жилищные условия для 5 млн семей ежегодно. Такой показатель стал целевым в национальном проекте «Жилье и городская среда» с достижением к 2024 г. В апреле этого года планы скорректировали из-за пандемии: теперь такие объемы строительства предполагается достичь к 2030 г. Число квартир, строящихся по ДДУ с использованием эскроу-счетов, должно составить более 1 млн к 2024 г.
По данным аналитики жилищного строительства, размещенным на платформе единой информационной системы, на конец января 2022 года имеем такие показатели:
С 1 марта 2022 года изменятся правила пользования жилыми помещениями. Согласно приказу Минстроя России, для лиц, которые пользуются государственными квартирами по договорам социального найма, вводится обязанность немедленно сообщать о неисправностях самого жилого помещения или сантехники и другого оборудования в нем, пояснил юрист из Novator Legal Group. Он уточнил, что действующие в настоящее время правила требуют сообщать об этом в муниципалитет только в случае необходимости.
Размер машино-мест с 2022 года
Если вас интересует долевое строительство с приобретением не только квартиры, а и паркоместа, полезным будет знать изменения, которые коснутся в 2022 данного вопроса. Так в этом году вступает в силу закон, согласно которому в России изменятся размеры машино-мест. Документом отменяется максимально допустимый размер парковочного места и определяется минимально допустимый размер, который теперь составит 5,3 на 2,5 м. Закон отменяет максимально допустимый размер машино-места, который ранее составлял 6,2 на 3,6 м.
Документ разработали из-за разнообразия транспорта, в отношения которого размеры парковочных мест не установлены, в частности сельскохозяйственной техники, транспортных и технических средств для инвалидов. Новые требования относительно размера машино-мест должны будут соблюдать в том числе российские девелоперы при проектировании зданий.