Можно ли продать квартиру в доме под реновацию?

Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тыс. домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок программы реновации входит 453 адреса.

Что происходит со стоимостью квартир, которые попали под программу реновации?

Некоторые пытаются уже сейчас продать свои старые квартиры с серьезной премией к рынку. Пример с ЦИАНа: Кунцево, двушка, 46 метров. При прочих равных стоит 7,5 млн рублей. А так как она реновируемая, продают за 10 млн рублей — с прицелом на то, что покупатели окажутся в новом доме и жилье будет стоить уже миллионов пятнадцать.

Но таких вариантов немного. Гораздо чаще выставляют квартиры с наценкой в 10-15%. То есть жилье за 6 млн рублей продают, например, за 7 млн рублей. Другой вопрос, что людей, которые готовы ввязываться в такие авантюры, немного, говорит риелтор Александр Харыбин:

«Если действительно есть хорошая перспектива, если даже года через два-три, может быть, кто-то и купит. Особенно поближе к центру. Но есть опасность, что иногда все-таки будут стараться людей селить, может, в другой район, хотя обещают этого не делать. Тех фантазеров, которые хотят сразу сейчас уже две цены за свою хрущевку, я думаю, что ничего у них не выйдет. Если когда-нибудь эта квартира по реновации действительно придет и она будет стоить 14 млн рублей, то, по сути, сейчас отдаешь 80% ее стоимости. Проще найти котлованную новостройку, гарантированно сейчас, тем более счета эскроу, прождать два года и получить новую, свежую квартиру. Зачем мне брать хрущевку с непонятной историей, с непонятным будущим?»

Конечно, есть готовые дома, которые удалось забрать под реновацию с рынка. И вот там зачастую квартиры действительно стоят дороже. А в остальном надо помнить, что программа реновации рассчитана на 15 лет. Есть риск, что это может и затянуться. Да и точных данных, когда и куда поедут переселенцы в каждом конкретном случае, просто нет.

Жильцам обещали опубликовать соответствующие списки в декабре. Есть ли какие-то точные сроки? Мы попытались уточнить на горячей линии Общественного штаба по контролю за реализацией программы реновации.

— Нет пока что их, именно этапов реновации. Единственное, не позднее конца этого года разработает уже этапы реновации департамент градостроительной политики, и тогда можно будет уже что-то сказать.

— Этапы — именно списки расселения, кто куда поедет?

— Как они будут выглядеть — давайте дождемся этого постановления правительства. Еще никогда не было в природе этапов реновации. А район какой у вас?

— Кунцево.

— А по Кунцеву нет стартовых площадок на 2019 год, соответственно, можно смело после новогодних праздников звонить. Не позднее конца этого года разработают этапы реновации.

— Разработают или опубликуют?

— А вот опубликуют… Ни слова про опубликование.

Пока в Москве продолжаются публичные слушания по программе реновации. В начале следующей недели они состоятся в Выхине-Жулебине, Котловке, Академическом, Нагатинском Затоне и на проспекте Вернадского. Пока жителям этих районов представили так называемые проекты в рамках экспозиции. Застройка на Вернадке вызывает много вопросов, рассказывает автор сайта renovation.help Дмитрий Барановский:

«Проспект Вернадского — можно сказать, новый «Москва-Сити». Грубо говоря, небоскребы — на самом деле это дома от 100 до 150 метров высотой, то есть от 30 до 45 этажей. И в основном все здания жилые, в том числе дома по 150 метров 45-этажные, и одно здание офисное. В районе проспекта Вернадского будет целая группа — там пять или шесть таких небоскребов. Я читаю комментарии жителей в интернете и вижу, конечно, что люди в шоке».

Но главная проблема в том, что на публичные слушания выносят просто картинки и схемы, а не материалы на обоснования этих проектов. Не предоставляют данные, как изменится население района, готова ли к переменам там инфраструктура, которая есть в районе. Иначе говоря, хватит ли на всех детсадов, школ, поликлиник и парковок? Да и вообще, кто поедет жить в эти огромные дома, тоже вопрос.

Основные понятия и законодательные основы

В апреле 2017 года Госдума приняла так называемый «Закон о реновации», согласно которому жильцов столичных хрущёвок будут переселять на окраины, а сами хрущёвки — сносить ради строительства более элитных домов.

Определение реновации или, как правильно говорить, развития застроенных территорий дано Градостроительным кодексом РФ в ст. 46.1, ст. 46.2 и ст. 46.3.

Говоря простым языком, это комплексная реконструкция территории, на которой расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу, а также пятиэтажные и девятиэтажные панельные жилые дома первых массовых серий или малоэтажные жилые дома постройки до 1960, в которых жилые помещения не отвечают современным требованиям.

Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения

Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.

«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.

При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.

«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Можно ли продать квартиру

Конечно. Пока вы можете делать с квартирой что хотите. К сожалению, никто не знает, как будет в будущем. Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома. Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.

Вы не сможете продать квартиру покупателям с ипотекой

Для одобрения ипотеки банки требуют показать документы, что дом не стоит в списке на реконструкцию или снос.

Необходимые условия для покупки

• Приобрести можно дополнительно одну квартиру. Общая площадь приобретаемой квартиры не должна превышать 100 кв.м
• Приобрести возможно только квартиру, имеющуюся в собственности Фонда реновации.
• Приобретаемая квартира должна находиться в доме, построенном по программе реновации в любом районе города Москвы.
• Первоочередным является предоставление жителям равнозначных квартир и предоставление квартир для приобретения с доплатой в момент переезда, поэтому перечни квартир, предлагаемых на покупку в течение 2-х лет с даты оформления собственности на равнозначную квартиру, формируются после завершения переселения в новостройку.
• Право на приобретение дополнительной квартиры возникает только при наличии соответствующих квартир.
• Право на приобретение дополнительной квартиры возникает только в случае оформления равнозначной квартиры в собственность в момент переселения.

ВАЖНО! Все консультации и услуги в ходе реализации программы реновации предоставляются БЕСПЛАТНО!

На каких основаниях будут выдаваться квартиры по реновации

На сегодняшний день в РФ допускается пользование жилыми помещениями на праве собственности и социального найма. При переселении из многоэтажек по программе это будет учитываться, и скажется на последующем распоряжении жильем. Собственники смогут по своему выбору получить равнозначные или равноценные жилые помещения, либо ограничиться денежной компенсацией, рассчитанной исходя из рыночной стоимости жилья. Наниматели по договору соц. найма не смогут претендовать на деньги, равно как и собственники помещений, в которых зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние дети, если им некуда перерегистрироваться.

При получении нового жилья на них будет сохраняться прежняя форма пользования.

Собственники оформят жилье в собственность, а наниматели по договору соц. найма.

Что влияет на спрос реновационных квартир?

Учитывая специфику сделок с реновационной недвижимостью, покупатели предъявляют к ней не совсем обычные требования. Учитывая, что квартира рассматривается, прежде всего, как объект будущего выгодного обмена, наибольшее значение имеют два фактора – площадь и сроки обмена.
Так, наиболее востребовано жилье среднего метража, которое стоит в первой очереди реновации. По свидетельствам участников рынка недвижимости, наибольшую цену готовы заплатить за трехкомнатную квартиру, снос которой ожидается в течение года – двух.
А вот состояние жилья и коммуникаций, наличие или отсутствие лифта, и тем более – ремонт и какие-то дополнительные требования очень редко влияют на цену и решение покупателя. Это естественно – тому, кто решил купить квартиру под снос, абсолютно не важны параметры обменного жилья.
Важно! Точный срок сноса того или иного дома не сообщит ни одно агенство-посредник.

Вопрос собственности

• Вступления в собственность на построенную квартиру правительством Москвы
• Переоформление этих прав на жильца ветхого дома
• Передача имущественных прав на ветхое жилье правительству Москвы.

Риск № 4: отказ от программы

Не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты «Метриум Групп» отмечают, что программа обойдется по предварительным оценкам в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.

При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.

«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке, как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Представьте, что вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестна ни доходность, ни срок возврата. Именно таким объектом инвестиций мне представляется квартира в сносимой пятиэтажке. Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от расположения, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет только, уже имея в собственности хрущевку.

Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме также еще много неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного более жесткими, чем в первую волну сноса. Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения «однушки» в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взгляд, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном рынке, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания».

Источник: «Метриум Групп»

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Стоимость квартир в пятиэтажках под снос

В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость. По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.

Компания «ИНКОМ-Недвижимость» провела исследование и выяснила, что число инвесторов, приобретающих квартиры в старом фонде, который будут переселять по проекту реновации, выросло с 8,5% до 17%.

В феврале 2022 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито):

Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира площадью 27 кв. м, расположенная в Троицком автономном округе, в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, в 4-этажном кирпичном доме на 1-ом этаже. К продаже она выставлена за 3,8 млн рублей.

Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.

Как реновация меняет рынок недвижимости

О реновации было объявлено совсем недавно, расселение «хрущевок» еще не началось, но уже можно говорить о влиянии масштабной программы на рынок недвижимости. Опросы, которые проводились среди тех, кто покупает или продает (планирует это сделать) жилье в пятиэтажках, говорят о том, что значительная часть респондентов внесла коррективы в свои планы.

Например, 55% опрошенных компанией «НДВ-недвижимость» изменили свои планы в отношении пятиэтажек. Из них 15% передумали продавать квартиры, так как в результате новой программы им обещали новое, более просторное жилье, а именно из-за такого обмена респонденты и хотели реализовать раньше свои «хрущевки». 20% опрошенных решили продавать квартиры быстрее: преимущества реновации очевидны всем, значит, можно повышать цену и ждать быстрого отклика от покупателей. Оставшиеся 20% решили покупать «хрущевки» из-за сноса. Эту группу опрошенных интересуют бюджетные варианты, а получить вместо старого жилья новое и отремонтированное – шаг в сторону экономии. Значительная часть участвующих в опросе (35%) следит за развитием ситуации и может поменять свое мнение в случае изменения ситуации на рынке.

«Ничего не продается»

Согласно планам мэрии, проект должен быть реализован в течение 15 лет, а ее старт намечен на вторую половину 2019 года, сообщила пресс-служба столичного департамента градостроительной политики со ссылкой на его главу Сергея Левкина. Изначально представителями власти была озвучена цифра в 7,9 тыс. домов, которые предполагалось снести. Потом цифра была пересмотрена до 4,6 тыс. строений. Так или иначе, даже если цифра будет еще пересмотрена несколько раз, понятно, что рынок столичного региона ждут сильные изменения. По данным компании «Бест-новострой», стоимость выставленного на продажу жилья в «хрущевках» приближается к 32 млрд рублей. Реновация же может сильно изменить этот рынок.

Представители многих агентств говорят открыто: «ничего не продается». Покупатели перестали интересоваться «хрущевками» уже после массовых выступлений недовольных горожан. При этом риэлторы сетуют, что значительное количество сделок сорвалось прямо на финише, перед самим подписанием договора.

Отрицательные настроения выражаются в том, что многие владельцы квартир в пятиэтажках перестали ждать улучшения жилищных условий. Некоторое время назад данную точку зрения озвучил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во время предыдущей программы переселения, которая осуществлялась при Лужкове, новые квартиры выдавали исходя из нормы 18 кв. м на зарегистрированного человека, что стимулировало интерес инвесторов. Теперь же покупатели не верят в подобные перспективы, а в результате снижения спроса падают цены. По данным агентств недвижимости, уже практически после объявления старта программы цены на «хрущевки» упали до 20%. По словам Попова, «хрущевки» весной продавались по средней цене 151,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 18-20% ниже среднего показателя по городу.

На данный момент можно говорить, что объем предложения в столичных пятиэтажках радикально не увеличится. Собственники приняли решение: одни продают, другие – ждут переезда. Если же учитывать, что тенденция на снижение цен продлится, то ситуация будет играть на руку столичной мэрии: если нужно будет давать компенсацию за жилье, сумма платежа может значительно уменьшиться.

Рикошетом ударит реновация и по обычным домам, находящимся в одних локациях с «хрущевками». В столице достаточно много домов, не попавших в программу, но находящихся совсем рядом с пятиэтажками. Чаще всего, это «брежневки», основная часть которых находится в Измайлово, Кузьминках, Перово. Соседство с громадной стройкой может обойтись владельцам такого жилья в 10% от стоимости. Другим фактором, влияющим на цену, будет изменение инфраструктурной ситуации в этих районах: увеличится плотность застройки, а значит, и количество людей, автомобилей, нагрузка на коммунальные сети.

Существует точка зрения, что в таких домах живут либо стремятся приобрести квартиры не самые обеспеченные люди, которым нужно жилье с дисконтом. В то же время есть достаточно большое количество подобных квартир в благоустроенных, озеленённых районах, в престижных Центре и Западе.

Покупать ли перед сносом?

Многие жители столицы, скорее всего, уже озадачились вопросом – стоит ли покупать квартиру в «хрущевке» перед сносом? Перечислим основные плюсы и минусы этой затеи.

Если власти действительно обеспечат адекватную альтернативу пятиэтажке, да еще и в том же районе, «хрущевку» будет удобно оставить тем, кто давно мечтает переехать в новое жилье, но откладывал покупку из-за ограниченности предложения в самом городе. При удачном стечении обстоятельств можно будет получить новостройку ближе к центру, а не на окраине.

Есть шанс выиграть и в деньгах. Во время обсуждения реновации представители властей не раз озвучивали аргумент о том, что стоимость альтернативы может быть выше стоимости старого жилья. Приводились цифры до 35% к стоимости «хрущевки». Даже учитывая тот факт, что цены снижаются, стоимость новой квартиры будет все равно выше старой. Главное тут – получить квартиру в прежнем районе.

Помимо увеличения стоимости будущих «собянинок», их владельцев должно прельщать и улучшение комфорта. Новые квартиры будут точно больше старых, так как даже в самых обычных современных «однушках» метраж гораздо больше (не начнут же власти скупать у застройщиков 20-метровые студии и выдавать их как альтернативу). Квартиры будут с отделкой, что также является бесспорным плюсом. Не будем забывать, что более 80% новостроек сдаются сейчас «под чистовую». Ремонт будет стоить около миллиона рублей – вот и экономия.

Однако многие плюсы покупки или отказа от продажи квартиры в пятиэтажке под снос легко могут стать минусами. Например, если предположить, что изменение локации будет неудачным. С инфраструктурно развитой территории могут отправить в промзону или менее развитый район, хотя административно территория останется прежней. Также пока не известно, что будет из себя представлять процедура отказа от альтернативы, так что собственникам «хрущевок» грозит перспектива переехать, например, из достаточно близкого к центру Тушино в Митино, за МКАД. Ну, и изменение района на худший, соответственно, влечет и изменение стоимости. Метр в новостройке в условном Люблино стоит дешевле метра «хрущевки» в Кузьминках.

Стоит помнить и о масштабности программы реновации, и сроках ее реализации. Если оставаться в квартире и ждать переезда, можно потерять слишком много времени. Откладывать покупку новостройки и переезд на два-три года – это одно, ждать 15 лет – совсем другое.

Важно понимать, что продавать или покупать квартиру в пятиэтажке во время реновации – затея крайне рискованная. Условия еще не ясны, как неизвестны и объемы, и сроки ввода жилья. На данный момент имеется слишком много неясных факторов, которые могут существенно изменить условия игры.

— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2022–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб., во второй волне — 196 тыс. руб., в третьей группе — 194 тыс. руб. Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).