Ответственность управляющей компании за непредоставление информации

Сфера ответственности управляющих компаний

Управление объектами жилищного хозяйства требует основательной теоретической и практической подготовки. Неудивительно, что владельцы квартир решают передать обязанности по содержанию дома специализированной организации. Законодательство РФ чётко регламентирует ответственность управляющей компании, чтобы избежать конфликта интересов между жильцами МКД и фирмами, взявшими на себя обязательства по управлению коммунальной собственностью.

Что представляет собой управляющая компания

Компании, организующие эксплуатацию многоквартирных домов, – это юридические лица, которые выступают в качестве посредников между владельцами жилья и поставщиками коммунальных услуг.

УК заключают договоры с жильцами, а также с энергетическими, транспортными, ремонтными и другими компаниями для обеспечения сохранности вверенных им объектов жилищного фонда, а также их модернизации и реконструкции.

Заключая договор с владельцами квартир, управляющая организация за определённую плату берёт на себя ответственность во многих областях жизнедеятельности МКД.

Соглашение содержит сведения о том, кто отвечает за противопожарную безопасность в многоквартирных домах, обслуживание и ремонт общедомового имущества, заключение договоров с подрядчиками на вывоз мусора, поставку воды, теплоносителя, электричества и других ресурсов.

Кроме того, эти фирмы аккумулируют денежные средства владельцев жилплощади на специальных счетах, чтобы впоследствии использовать их для благоустройства коммунальной собственности.

Подробнее об особенностях работы УК можно узнать из публикации «Управляющая компания ЖКХ».

О правах и обязанностях УК

Став фирмой-посредником, управляющая компания перенимает ряд обязанностей как перед владельцами жилплощади, так и перед организациями, заключившими с ней договоры. Так, перед подрядчиками эта фирма отвечает прежде всего за своевременное перечисление средств для оплаты предоставленных коммунальных услуг.

В обязанности перед собственниками жилья входит поддержка рабочего состояния оборудования и своевременный ремонт жилых коммуникаций, находящихся в общей собственности.

Кроме обширного списка обязанностей, посредники в сфере управления многоэтажными зданиями имеют ряд прав, которые должны соблюдать все контрагенты. Основные привилегии и обязанности организаций, предоставляющих услуги в сфере обслуживания объектов коммунального хозяйства, перечислены в таблице. Некоторые обязательства разделяют и собственники, подписавшие договор управления.

Узнать подробнее о сфере ответственности фирм, которым вверено управление коммунальным хозяйством, можно из статьи «Права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов».

Законодательство и ответственность УК

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» представлены основные положения, регламентирующие права и обязанности фирм-подрядчиков и жильцов многоквартирных домов. Нормы постановления разъясняют:

• процедуру технического обслуживания объектов жилищного фонда;
• границы эксплуатационной ответственности в многоквартирном доме;
• требования по содержанию помещений и придомовой территории и так далее.

За нарушение правил содержания объектов коммунальной собственности, а также их ремонта, согласно ст. 7.22 Кодекса РФ “Об административных нарушениях” от 30.12.2001 № 195-ФЗ , предусмотрены следующие административные штрафы:

• для должностных лиц управляющих организаций – 4-5 тыс. рублей;
• для управляющей фирмы как юридического лица – 40-50 тыс. рублей.

Кроме того, законодателем установлена административная ответственность управляющих компаний в сфере ЖКХ за нарушение лицензионных требований. В качестве административного наказания на такие фирмы налагается штраф в размере от 250 до 300 тыс. рублей.

Основные аспекты ответственности управляющих компаний закреплены на законодательном уровне. Конкретизировать перечень вопросов, по которым подрядчик несёт ответственность, можно отдельно, включив его в текст соглашения между сторонами. Так, основные права и обязанности, возникающие между собственником и управляющей компанией, вносятся в договор по управлению многоквартирным домом.

Кто отвечает за общедомовое имущество

Общедомовое имущество представляет собой основной предмет коммунальной собственности. Оно относится к сфере управления и ответственности компании, взявшей на себя обязательства по обслуживанию и эксплуатационной поддержке многоквартирного дома.

Из положений законодательства следует, что общедомовое имущество содержится за счёт денежных средств, регулярно перечисляемых владельцами квартир на счёт подрядчика. Финансовые ресурсы, аккумулирующиеся на этом счете, по мере необходимости направляются на ремонт, реконструкцию, модернизацию и благоустройство объектов коммунальной собственности.

К общедомовому имуществу относят функциональные элементы многоквартирного дома, находящиеся в общем использовании и не принадлежащие кому-либо из жильцов на правах частной собственности.

Так, лестничные площадки, лифты, подсобные помещения, стояки системы отопления, стояки водопровода и прочее принято считать коммунальной собственностью. При этом важно понимать, что включает в себя ответственность УК за содержание общего имущества. Это позволит предотвратить бездействие подрядчика в случае необходимости ремонта того или иного объекта.

Санкции за несоблюдение обязанностей

Если управляющая компания игнорирует соблюдение своих обязательств или предоставляет услуги низкого качества, жильцы вправе составить претензию в соответствующие инстанции. Как показывает практика, собственников помещений обычно не устраивает:

• низкая температура горячей воды;
• несоблюдение графика вывоза мусора;
• прогнившие стояки водоснабжения в многоквартирном доме;
• нерасчищенные тротуары;
• плохое состояние чердаков, подвалов и так далее.

Нужно упомянуть, что за предоставление услуг низкого качества управляющая компания может быть оштрафована на сумму, составляющую до 30% стоимости оказанных услуг.

Последствия необоснованного завышения сумм за коммуналку

Расчёт суммы платежей за коммунальные услуги обязаны производить специалисты управляющей фирмы. В случае выявления нарушений при расчёте штраф за неправильное начисление коммунальных платежей составляет до 50% суммы, превышающей положенный размер оплаты.

Для проверки правильности начисления коммуналки рекомендуется посетить сайт Федеральной Антимонопольной Службы , на котором представлен функциональный онлайн-калькулятор , позволяющий перепроверить расчёт за потребленные ресурсы:

• холодное и горячее водоснабжение;
• газоснабжение;
• электроэнергию;
• отопление и так далее.

Самостоятельная проверка правильности расчёта коммуналки позволит предотвратить неверные начисления услуг ЖКХ.

Чем грозит непредоставление информации по запросу

Компании, работающие в сфере обслуживания многоквартирных домов, обязаны вести бухгалтерскую документацию, в которой отображаются все доходы и расходы организации за определённый период.

Предоставление информации клиентам о финансовых результатах деятельности фирмы-управляющего является обязательным требованием при выдаче лицензии. Игнорировать его нельзя.

Ответственность за непредоставление информации о работе управляющей компании может повлечь за собой штраф, а в случае повторного выявления нарушения – лишение лицензии.

Обратите внимание, как выглядит образец годового отчёта управляющей организации.

Об ответственности в сфере предоставления коммунальных услуг

Ответственность управляющих компаний в области эффективной эксплуатации коммуникаций МКД в процессе предоставления коммунальных услуг распространяется только на общедомовую собственность. Однако за поддержание в рабочем состоянии приборов, находящихся в частной собственности, отвечают их владельцы.

Таким образом, индивидуальные счётчики по электричеству и другое учетное оборудование относится к зоне ответственности собственников жилья. Это значит, что в случае их поломки ремонт придётся оплачивать исключительно за счёт личных средств.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые закреплены в вышеупомянутом Положении №170, применимы к обслуживанию водопровода и канализации, вывозу отходов, газо- и электроснабжению, и так далее. Например, требования к УК по сбору мусора представлены в таблице.

Подобным образом определяется и зона ответственности управляющей компании по отоплению, которая предполагает соблюдение нормативов по обслуживанию отопительной системы за счёт ежемесячных взносов владельцев жилья. Ответственность за техническое состояние радиаторов, расположенных внутри квартиры, несёт собственник.

Нарушение норм законодательства или условий договора

В процессе работы некоторые управляющие компании допускают нарушения. За каждое из них предусмотрены определенные штрафные санкции.

Итак, ненадлежащее оказание услуг по содержанию объектов жилищного фонда может грозить управляющим компаниям штрафами, а при повторном выявлении нарушения по тому же объекту в течение года дело закончится лишением лицензии.

Порядок возмещения ущерба

В случаях, когда действия или бездействие УК наносит ущерб общедомовому имуществу или собственности владельцев квартир, жильцы имеют право требовать компенсации убытков.

Так, разграничение ответственности по водоснабжению в квартире предполагает обязательное проведение ремонтных и профилактических работ систем водоснабжения в соответствии с нормативными требованиями.

Если причиной сантехнической поломки стал некачественный ремонт или отсутствие регулярных осмотров трубопровода, подрядчик обязан устранить поломку, возместив нанесённый ущерб.

Привлечь управляющую компанию к ответственности можно при помощи нескольких уполномоченных инстанций. Если же защита прав потребителей не в силах повлиять на подрядчика, а жилищная инспекция не усматривает нарушений в действиях обслуживающей организации, целесообразно подать иск в суд.

Рекомендуем заранее ознакомиться с образцом искового заявления на управляющую фирму.

Куда следует жаловаться

Хотя после введения обязательного лицензирования деятельности управляющие компании стали более ответственно относиться к своим обязанностям, жалобы на их работу по-прежнему возникают.

Привлечь внимание контролирующих органов к нарушениям в работе УК жильцы могут при помощи подачи заявления с изложением сути проблемы. При этом закон предполагает не только административную, но и криминальную ответственность руководства управляющих организаций за недобросовестное выполнение своих обязанностей.

В таблице приведен перечень инстанций, которые уполномочены рассматривать претензии населения к компаниям ЖКХ.

Если УК предоставляет некачественные услуги, скрывает информацию о результатах работы или не зачисляет платежи, в качестве санкции могут применяться штрафы, ограничение прав на управление отдельными объектами и даже лишение лицензии, в зависимости от степени тяжести нарушения.

Меры пресечения злоупотреблений эффективно стимулируют предприятия ЖКХ сотрудничать с клиентами, находя компромиссные решения в любой ситуации.

Больше о способах привлечения УК к ответственности читайте в статье «Куда жаловаться на управляющую компанию».

Управление многоквартирным домом и придомовой территорией требует слаженной работы административного и технического персонала. Заключение договоров между владельцами квартир и фирмами, предоставляющими услуги по эксплуатационной поддержке объектов жилищного хозяйства, позволяет обеспечить рациональное использование денег жильцов для содержания МКД.

Использование услуг управляющих компаний является распространённой практикой не только в таких сферах как страхование, банковское дело или международные отношения, но и в коммунальном хозяйстве.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Когда бездействует управляющая компания…

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО “Московский университет имени С.Ю. Витте”, член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”, Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

• обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
• разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

• нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
• нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО “К.” обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО “К.” отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
• нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
• нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены “двойные” квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
• невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
• нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ “Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения” и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Как накажут УО за нарушение сроков ответов на обращения жителей

Если управляющая организация не отвечает или отвечает с опозданием на вопросы жителей МКД, всегда ли это будет считаться нарушением лицензионных требований? Рассказываем о позициях Минстроя РФ и Верховного суда РФ на этот счёт.

Несоблюдение порядка рассмотрения обращений – нарушение лицензионных требований

Минстрой РФ в своём письме от 23.04.2019 № 15772-ОГ/04 высказал жёсткую позицию: если управляющая организация не соблюдает порядок рассмотрения обращений жителей и раскрытия информации, предусмотренный Правилами № 416, она нарушает лицензионные требования.

Управляющая домом организация должна оперативно отвечать на обращения жителей дома. Эта обязанность – лицензионное требование. На обращение по поводу некачественных коммунальных услуг нужно ответить в 3 рабочих дня после получения запроса.

УО в ответ на подобные обращения предоставляет потребителю копии акта проверки/акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг. Потребителю также отправляется ответ об удовлетворении или отказе в удовлетворении обращения с причинами отказа.

В течение трёх рабочих дней УО даёт ответ на обращения по расчётам квартирной платы. На обращения иного характера от жителей многоквартирного дома необходимо ответить в течение двух недель.

Перечисленные сроки установлены Правилами № 416. Минстрой РФ указывает, что соблюдение этих Правил входит в исполнение УО обязанностей по договору управления МКД, а потому является лицензионным требованием.

Несоблюдение сроков ответа жителям домов считается нарушением лицензионных требований. За это ГЖИ могут вынести управляющей организации предписание и наказать штрафом по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Есть и другая, противоположная точка зрения, на вопрос, как квалифицировать ответ с опозданием на обращение жителя дома в УО. Она кажется нам более взвешенной и логичной и принадлежит Президиуму Верховного суда РФ.

Нужно разграничивать ответственность по ст. ст. 7.23.3 и 14.1.3 КоАП РФ

Президиум Верховного суда РФ сформулировал свою позицию, отвечая на вопрос о разграничении составов административных правонарушений при привлечении управляющей организации к административной ответственности (утв. Президиумом ВС РФ 5 июня 2019 г.).

Суд указал, что при привлечении УО к административной ответственности за нерассмотрение или нарушение порядка рассмотрения заявлений, обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме необходимо разграничивать составы административных правонарушений по ч. 1 ст. 7.23.3 и ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД. Для должностных лиц это административный штраф от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация до 3 лет. Для юридических лиц – штраф от 150 000 до 250 000 рублей.

По ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ наказывают за управление многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований. Должностным лицам грозит штраф от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация до 3 лет, юридическим лицам – штраф от 250 000 до 300 000 рублей.

Если управляющая организация не вовремя отвечает на просьбу жителей дома о реестре собственников для общего собрания, то она нарушает лицензионные требования. За это её можно привлечь к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Если УО не отвечает на иные сообщения от жителей многоквартирного дома, её действия нужно квалифицировать по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ, то есть как нарушение Правил № 416.

Почему нужно разграничивать ответственность

Президиум Верховного суда РФ отметил, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме могут обращаться к управляющей организации с различными вопросами. Для разного вида обращений законодательство предусматривает разный порядок и сроки рассмотрения.

В течение пяти дней с момента получения письма или обращения через ГИС ЖКХ от инициатора будущего общего собрания, управляющая организация обязана предоставить ему реестр собственников помещений (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Это лицензионное требование – часть требования исполнять обязанности по договору управления МКД. За его нарушение управляющую организацию можно привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Требования раздела VII и п. 34 раздела VIII Правил № 416 о контактах УО с жителями и раскрытии ею информации не являются лицензионными. Если управляющая организация нарушает их, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.

Президиум Верховного суда уточняет: в каждой ситуации нужно исходить из конкретных обстоятельств, а не подводить всё под состав ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и каждый раз наказывать управляющую организацию за нарушение лицензионных требований.

Чтобы упростить и систематизировать работу управляющих организаций с заявками и обращениями жителей домов, мы разработали удобный сервис «АДС на 100%». Он поможет правильно выстроить ежедневную деятельность диспетчерской и систематизирует переписку компании с клиентами. Получите демо-доступ уже сейчас.

Заполните форму, если хотите принять участие в 30-дневном бесплатном тестировании и использовании сервиса «АДС на 100%». При оплате полного доступа после окончания тестового периода мы предоставим вам бесплатный доступ к курсу «Деловое общение для сотрудников управляющих компаний».

Знание — сила, или Как происходит раскрытие информации управляющими компаниями?

В связи с проводимой в РФ реформой ЖКХ, высшими органами власти был принят ряд документов, гарантирующих всем заинтересованным лицам доступ к сведениям о работе управляющих компаний (УК) и иных субъектов сферы ЖКХ.

Теперь управляющие компании по закону обязаны раскрывать подробную инормаци о своей деятельности, иначе им грозят штрафные санкции.

Какие именно данные должны обнародоваться, как подать заявление в УК на предоставление информации и где и в какие сроки с ними можно ознакомиться — читайте далее в статье!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Законодательные акты

Отдельного закона о раскрытии информации именно управляющими компаниями не существует, но эта необходимость с первого августа 2015 года регламентируется статьей 198 ЖК РФ и статьями ФЗ №255. Все УК обязаны сделать общедоступными сведения об управляемых объектах в Государственной информационной системе — ГИС ЖКХ, созданной в соответствии с ФЗ №209.

Согласно п.10.1 ст.161 ЖК РФ, порядок, состав, а также сроки и периодичность размещения информационных данных о деятельности УК в системе ГИС ЖКХ устанавливаются в соответствии с внесенными изменениями в ПП 416 от 15.05.2013 г.. Этот же порядок раскрытия информации установлен отдельным законодательным актом — ПП 331 от 27 марта 2018 г.

ГИС ЖКХ взаимодействует с другими информационными системами в соответствии с подписанными в 2015 г. Приказами Минкомсвязи №89 и Минстроя и Минсвязи №311/612. Данные об управляемых УК объектах должна обнародоваться в формах, утвержденных Приказом Минстроительства и ЖКХ РФ №882 и разъяснениями Минстроя от 24.02.2015.

Ответственность и наказание за непредоставление данных

КОАП статьями 13.19.1, 13.19.2 предусматривает для должностных лиц, осуществляющих эксплуатацию информационной системы, взаимодействующей с системой ЖКХ в целях размещения информации — виновников нераскрытия по Стандарту следующие штрафы:

• на должностных лиц государственных организаций – до 10 000 руб.;
• на государственные юрлица – до 50 000 руб;
• на должностных лиц органов местного самоуправления – до 10 000 руб.;
• на юрлиц органов местного самоуправления, которые предоставляют коммунальные услуги, ресурсы для них – до 200 000 руб.;
• на физлиц, которые управляют домом непосредственно – до 1 тыс. руб.;
• на лиц, ответственных за проведение собраний собственников – 15000 руб.;
• на УК и предпринимателей, осуществляющих аналогичную деятельность – 30 000 руб.;
• за повторное нарушение по данной статье должностные лица подлежат дисквалификации на 1-3 года.

Порядок раскрытия информации управляющими компаниями

Какие данные УК должна раскрывать?

Полный перечень информации, которую УК обязана предоставлять содержится в ПП 331 и ПП №731. Должна быть общедоступна такая информация:

1. Общие сведения о самой УК:
   • название юрлица УК, ФИО гендиректора УК или ИП, исполняющего эти функции;
   • данные свидетельства о регистрации УК как юрлица или ИП;
   • адреса и контактные данные органов управления УК, офисов;
   • режим работы Ук, ее диспетчеров, приема граждан;
   • список, адреса жилых домов, с которыми расторгнуты договоры управления, причины их расторжения в каждом случае;
   • информация о том, членом (участником) каких объединений, организаций является УК;
   • бухгалтерские балансы со всеми приложениями, иная бухгалтерская отчетность;
   • данные о поступлении средств на счета УК и понесенных затратах (только по средствам, связанным с управлением домом).

Основания для осуществления УК деятельности:

• список, адреса обслуживаемых УК домов, площадь помещений, находящихся в них;
• договора управления;
• дата принятия УК обязанностей по управлению домом;
• дата окончания выполнения обязанностей согласно договору;
• основания заключения и расторжения договора управления с УК;
• протокол отборочного конкурса среди УК, или протокол собрания по выбору УК, или протокол заочного голосования собственников, проведенного с помощью ГИС.

Общие сведения об управляемых УК домах, характеристики каждого из них:

• площадь участка земли при доме;
• год строительства;
• тип, серия постройки;
• число этажей;
• технические, конструктивные параметры здания;
• число квартир;
• площадь общих помещений;
• уровень благоустройства;
• кадастровый номер (если есть);
• данные об инженерно-технических системах.

Данные о предоставляемых УК услугах:

• по договорному управлению общей собственностью жильцов, согласно ПП РФ N491, принятому 13.08.2006;
• поставке жильцам коммунальных ресурсов;
• охране придомовых автостоянок, подъездов, иных объектов;
• учете собственников.

Данные о тарифах на ресурсы:

• список закупаемых УК ресурсов с указанием фактических закупочных цен, объемов, поставщиков;
• данные об установленных актами власти (с их реквизитами) тарифах для ресурсоснабжающих компаний по всем закупкам УК;
• цены УК на коммунальные услуги, применяемые при расчете коммунальных платежей собственников жилья, их описание, результат, периодичность, особенности имущества, необходимые для определения перечисленных параметров;
• цены услуг из расчета на принятые единицы измерения.

Сведения о работах по содержанию общей собственности, ремонте:

• проекты договоров УК, подготовленные для заключения с ТСЖ, кооперативами, собственниками;
• данные об исполнении договорных обязательств УК по каждому дому.

Данные о проведении капитального ремонта, если он поручен УК (кроме случая, когда фонд капремонта создается на базе регионального оператора).

Протокол собрания об утверждении договора управления и о сроках его прекращения, сведения о проведенных собраниях и их решениях.

Отчеты УК о выполнении договора: планы деятельности УК, сведения о выполнении/невыполнении этих планов, причинах нарушения сроков, объемов выполнения.

Места обнародования

Предоставление информации управляющей компанией собственникам жилья происходит следующими путями:

Публикуют на официальном сайте, определенном Правительством РФ.

Публикуют на одном из сайтов по выбору УК:

1. сайте самой УК;
2. уполномоченном сайте правительства региона;
3. уполномоченном сайте органов местного самоуправления.

Печатают в официальных газетах, в которых местные власти обнародуют свои акты (если в районе, населенном пункте нет подключения к Интернету).

Размещают на стендах в органах управления УК. Стенды должны стоять в месте, которое может посетить любой гражданин во время работы офиса.

Присылают требуемые сведения ответами по запросам, подаваемым письмами на бумаге или присланными по E-mail.

Заявление в управляющую организацию о предоставлении информации

Основаниями для составления и подачи заявления на предоставление каких-либо данных от УК являются:

В запросе необходимо указать УК, которой он адресуется, свое ФИО (наименование организации), суть заявления, свой почтовый или электронный адрес для ответа.

Если заявление отправляется письменно, ему присваивается регистрационный номер, ставится штамп УК. Если потребитель вручает запрос лично, ему должны предоставить расписку в получении и сообщить регистрационный номер.

В основной части запроса нужно описать основания для обращения. Затем изложить требования по предоставлению нужных данных, сослаться на законы и статьи, регламентирующие порядок раскрытия информации. Ниже пишется дата и ставится подпись.

Ответ в письменном виде высылается на сообщенный им адрес либо вручается лично. Официальный ответ на запрос письмом E-mail должен включать текст запроса, текст ответа, должность, ФИО сотрудника УК, направляющего ответ.

Ответ УК должна направить на позднее 10 дней с момента получения запроса. В нём должны быть текст заявления собственника, требуемая информация, ФИО и должность сотрудника организации.

Сроки обнародования сведений

Обнародовать сведения согласно Стандарту, необходимо не позже тридцати дней после подписания договора управления.

Данные по пункту 3 Стандарта обнародуются УК за предыдущий год ежегодно в первом квартале.

В последующий период сведения обнародуются в такие сроки со дня их получения или изменения:

• на официальном федеральном сайте и выбранном УК местном сайте – семь рабочих дней;
• в газетах – в течение тридцати дней;
• на стендах – в течение десяти рабочих дней;
• по запросам в письменном виде – в течение двадцати дней;
• по запросам в электронном виде – в течение десяти рабочих дней.

Согласно ПП 331, в случае и изменений контактных и других данных об УК (наименование, адрес, реквизиты и т.д.), сроки их предоставления составляют не более 3х дней. Также 3 дня составляют сроки предоставления сведений при планируемых работах, проверках и т.д.

Что делать, если УК не предоставила ответ?

Нередко бывают случаи, когда на перечисленных ресурсах интересующая информация отсутствует или дана в искажённом виде. Также, в ответе УК на запрос может не содержаться запрашиваемых сведений или ответ может вообще не последовать. Кроме того, в своём ответе УК может ссылаться на то, что сроки рассмотрения заявлений не предусмотрены договором управления МКД.

В подобных ситуациях необходимо обращаться с жалобой в надзорные органы: Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Прокуратуру. Адреса региональных отделений указанных органов можно найти, например, на сайте РосЖКХ. Там же есть бланки обращений, в которые нужно вписать лишь свои данные и причину обращения.

Направить жалобу можно по почте, через специальные интернет-приёмные или на электронные адреса этих органов.

Заявление рассматривается в течение 30 дней со момента его регистрации.

В случае, если результаты проверки деятельности УК надзорными органами оказались неудовлетворительными, у собственника всегда остаётся право обратиться в судебные органы.

Чтобы это сделать, необходимо письменно сформулировать свои требования в исковом заявлении и подать его в суд общей юрисдикции в том районе, где находится управляющая компания.

Из статьи 131 ГПК РФ можно узнать о том, что исковое заявление должно содержать:

• название и место нахождения суда, истца и ответчика;
• описание нарушения прав истца и его требования;
• обстоятельства нарушения прав истца и их доказательства;
• сумма иска, если возможна денежная оценка требований;
• данные о соблюдении претензионного порядка разрешения спора, если это предусмотрено договором между сторонами;
• список прилагаемых документов.

Заключение

Законодательство в сфере реформы ЖКХ, ее информационного обеспечения интенсивно развивается. Всем заинтересованным лицам необходимо регулярно знакомиться с изменениями нормативных актов, чтобы не допустить нарушений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Ответственность и обязанности управляющей компании

Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету. При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником. В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно. При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.

Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело. По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.

Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.

Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом

Управляющая компания – это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.

Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:

1. Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
2. Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
3. Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.

Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:

1. ЖК РФ.
2. ГК РФ.
3. Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 года.
4. Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 года №354.
5. Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 года.

Поскольку отношения между собственниками и компаний относятся к сфере оказания услуг, то они регулируются также ФЗ «О защите прав потребителей».

Обязанности управляющей компании

Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества.

Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.

К обязанностям УК перед собственниками можно отнести:

• обеспечение безопасности проживания граждан в многоквартирном доме. Иными словами, сотрудники организации должны своевременно выявлять и устранять источники опасности для жильцов, а также предпринимать превентивные меры для снижения вероятности их появления;
• сохранение архитектуры здания. Это работы по поддержанию технического состояния здания. Направлены они на недопущение разрушения дома, а также отдаление по времени необходимости капитального ремонта или сноса дома. Однако проводимые мероприятия не исключают в полном объеме нормальный износ конструкций;
• мониторинг состояния общедомового имущества. А также своевременное выявление и устранение возникающих дефектов;
• подготовку здания к отопительному сезону, а также к возможному возникновению чрезвычайной ситуации;
• работы по поддержанию в нормальном состоянии сетей, по которым поставляются такие коммунальные услуги, как электричество, отопление, водоснабжение, газ;
• работы по поддержанию в нормальном состоянии системы водостоков, ливневок, канализации. К примеру, ежесезонная чистка стоков на крыше здания для недопущения затопления;
• контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;
• организацию мест для сбора мусора, а также контроль за его своевременным вывозом. Управляющая компания может осуществлять вывоз бытовых отходов как своими силами, так и посредством заключения договоров со сторонними организациями, к примеру, городскими службами. В последнем случае она обязана следить за надлежащим исполнением обязанностей подрядчиками, а также производить с ними необходимые денежные расчеты;
• поддержание нормального санитарного состояния здания. Это, к примеру, организация уборки в подъездах и контроль за ее проведением, качеством;
• обеспечение контроля за нормальным состоянием приборов учета потребления коммунальных услуг.

Обязанности управляющей компании в сфере обслуживания многоквартирного дома:

• организация поставки коммунальных услуг жильцам. Это, к примеру, заключение договоров с поставщиками, контроль качества поставляемых благ, организация расчетов жильцов за пользование коммунальными услугами;
• организация хранения технической документации на здание;
• проведение мероприятий по выявлению неплательщиков;
• услуги по оформлению регистрации по месту проживания жильцам;
• информирование собственников о тарифах на ЖКХ и их изменениях, а также нормативной базе, регламентирующей эти тарифы и деятельность самой УК;
• организация собраний собственников объектов недвижимости в многоквартирном доме.

Общие обязанности управляющих компаний регламентируются действующим законодательством. Помимо этого, при заключении договора между жильцами и УК стороны могут обговорить и прописать в соглашении дополнительные обязанности для организации за отдельную плату.

Ответственность управляющей компании

Законодательство, помимо обязанностей управляющей компании, предусматривает для нее и ответственность за их неисполнение. Так, к примеру, санкции могут применяться за следующие нарушения:

• нарушение правил содержания общедомового имущества. Меры ответственности применяются в случае неоднократных или длительных нарушений, а также если они повлекли серьезные убытки для собственников;
• нарушение в сфере предоставления коммунальных услуг;
• ограничение жильцов в сфере предоставления необходимой информации, отсутствие ее в открытых источниках, отсутствие или ненадлежащее информирование собственников;
• непредоставление технических документов на здание;
• нарушение и отсутствие контроля за правилами противопожарной безопасности.

Для нарушений в каждой из сфер управления многоквартирным домом действующим в Российской Федерации законодательством предусмотрена ответственность. Как правило, применяются нормы КоАП, но в некоторых случаях могут применяться положения гражданского законодательства, к примеру, в случае возврата уплаченных потребителями средств за услугу ненадлежащего качества или вовсе не оказанную.

С 2018 года для управляющих компаний действует обязательное лицензирование. С этого момента организация не вправе заниматься коммерческой деятельностью в этой сфере без получения соответствующей лицензии.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество устанавливается ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. При этом сотрудники, допустившие правонарушение, могут получить штраф в размере до 40000 рублей. К сфере, в которой можно совершить подобные нарушения, относят правила эксплуатации здания, выявление неисправностей в технической части.

К общедомовому имуществу относятся:

• внутридомовые инженерные сети и коммуникации;
• несущие конструкции здания;
• лестничные пролеты;
• крыша, кровля;
• общие помещения, к примеру, подвалы, чердаки;
• прочее имущество, в зависимости от конструкции здания.

Состав общедомового имущества, передаваемого в управление компании, должен быть подробно конкретизирован в договоре.

Помимо вышеизложенного, УК может быть оштрафована за нарушение норм противопожарной безопасности на сумму до 200 000 рублей.

Если компания недостаточно обеспечивает жильцов коммунальными услугами, то к ней может быть применена ответственность, согласно статье 7.23 КоАП РФ. Размер штрафа составляет до 10 000 рублей.

При непредоставлении жильцам необходимой информации в объеме, предусмотренном действующим законодательством, также предусмотрены санкции. Обязанность предоставлять сведения устанавливается ФЗ № 263.

Если в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей управляющей компанией произошла порча личного имущества жильцов, то к организации применяется ответственность на основании статьи 7.22 КоАП РФ. Помимо этого, согласно гражданскому законодательству, собственник, потерпевший убытки, имеет право взыскать расходы с организации, допустившей порчу имущества, в судебном порядке.

Содержание сетей и коммуникаций, которые находятся внутри личных объектов недвижимости, находится, согласно Жилищному кодексу РФ, в компетенции собственника.

Если порча имущества гражданина произошла по вине третьего лица, к примеру, при заливе соседом сверху, убытки взыскиваются не с управляющей компании, а с нарушителя в судебном порядке или возмещаются добровольно.

Войти

Pазъяснения

Наказание за не раскрытие информации управляющими организациями стало серьезнее, а вот ТСЖ дали поблажку

С 1 мая отменена статья 7.23.1 Кодекса об административных правонарушениях, предусматривающая наказание за нарушение Стандарта раскрытия информации. Означает ли это необязательность Стандарта для всех управляющих компаний?

Отвечаем. Нет, Стандарт раскрытия информации обязателен для всех организаций осуществляющих управление многоквартирными жилыми домами. Но речь идет только о тех организациях, которые работают на основании лицензии.

Раскрытие информации в соответствии со Стандартом, является одним из лицензионных требований, согласно ч. 1 ст. 193 Жилищного кодекса РФ. А проверка соответствия лицензионным требованиям производится в ходе лицензионного контроля.

Исходя из положений ст. 19 “Закона о лицензировании отдельных видов деятельности” № 99-ФЗ целью лицензионного контроля является проверка соответствия лицензиата лицензионным требованиям. Частью 2 статьи 196 Жилищного кодекса РФ установлено: должностные лица органа государственного жилищного надзора при осуществлении лицензионного контроля обязаны исполнять своевременно и в полной мере предоставленные в соответствии с законодательством РФ полномочия по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений лицензионных требований.

Этими же полномочиями обладают и лицензионные комиссии.

Проверку на соответствие лицензионным требованиям, органы жилищного надзора проводят без согласования прокуратуры. Делают они это как в плановом порядке, так и вне плана при получении сведений о нарушении лицензионных требований, например заявления одного из собственников или даже третьих лиц.

Установив, что управляющей компанией нарушен Стандарт раскрытия информации или другие лицензионные требования, и виной тому действия или бездействие должностных лиц компании, орган жилищного контроля возбуждает дело об административном правонарушении, а также выписывает предписание о устранении нарушения лицензионных требований и устанавливает срок для его выполнения.

За нарушение лицензионных требований установлена административная ответственность по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ:

2. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 7.23.1 настоящего Кодекса, –

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на индивидуальных предпринимателей – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

А должностное лицо, допустившее нарушение, признается виновным по статье 2.2 или 2.4 КоАП РФ, в зависимости от обстоятельств совершения правонарушения.

За неисполнение законного предписания в установленный срок следует ответственность по части 24 статьи 19.5 КоАП РФ:

24. Невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований –

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей.

В случае систематического неисполнения предписаний, орган жилищного надзора обращается в суд, для аннулирования лицензии.

Как видим, наказать управляющую компанию за нарушение Стандарта раскрытия информации можно весьма серьезно.

Однако, отмена статьи 7.23.1 КоАП, коснулась и тех организаций, которые управляют многоквартирными домами без лицензий. Это товарищества собственников жилья (ТСЖ или ТСН) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

В этом случае, на них не действуют лицензионные требования, а значит и отсутствует ответственность за нарушение требований Стандарта раскрытия информации.

Чтобы прекратить нарушение Стандарта раскрытия информации ТСЖ или ЖСК необходимо написать заявление в органы прокуратуры об имеющихся нарушениях действующего законодательства. Органы прокуратуры проведут проверку и выпишут предписание о устранении найденных нарушений. В случае неисполнения предписания ТСЖ или ЖСК получит штраф согласно все той же части 24 статьи 19.5 КоАП РФ.

Читайте также:

Неверно что предусматривается ответственность адвоката