Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.
Как рассчитывается выкупная цена аварийного жилья
Выкупная цена аварийного жилья – это стоимость жилой площади, находящейся в плачевном состоянии в связи с ухудшением эксплуатационных характеристик дома. Цена определяется после проведения оценки экспертов. В ходе проверки специалисты сравнивают стоимость квартир, находящихся в аварийных домах, например, в соседнем микрорайоне города.
Практика отчуждения такого имущества закреплена в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ. Порядок регулирования переселения жильцов из аварийных домов регулируется Жилищным кодексом РФ. В случае возникновения спорных ситуаций собственники вправе подать иск с требованием пересмотреть выкупную цену или назначить экспертную оценку.
Аварийный порядок
Нередко переселение из бараков в нормальные квартиры вызывает у потенциальных новоселов острые вопросы, на которые не только чиновники, но даже и суды не всегда могут дать правильный ответ.
При расселении требовать доплаты с новоселов за новое жилье никто не вправе. Исключение – по соглашению сторон. Фото: Донат Сорокин/ТАСС
В этой связи интересны два решения Верховного суда, которые касаются прав переселенцев и обязанностей местных чиновников.
Первое решение Верховного суда РФ касалось доплаты за квадратные метры. Вправе ли местная власть при предоставлении квартиры взамен аварийной требовать с жильцов разницу в цене? Верховный суд ответил однозначно: не вправе. Но вот если собственники готовы доплатить за лишние метры, то это возможно. То есть вариант доплаты – лишь по соглашению сторон.
А если граждане не готовы, то администрация должна предоставить жилье бесплатно – равноценное или большее по площади. Только когда жильцов это не устраивает, суд может принудительно выселить с предоставлением возмещения.
Доплату попросили в Архангельской области. Там дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Администрация города решила изъять участок, на котором стояла развалюха, а жильцам предоставить новую квартиру. Рыночная стоимость новой квартиры была чуть больше 4 миллионов рублей, а квартира в старом доме стоила чуть больше двух миллионов рублей. Разницу между ними администрация попросила с будущих новоселов. Их такое новоселье не устроило, и они пошли в суд.
Северодвинский городской суд Архангельской области пришел к выводу, что чиновники обязаны обеспечить безопасные жилищные условия в пределах стоимости выкупной цены изымаемых квартир. Суд решил: “Стороны выбрали способ обеспечения своих прав путем предоставления иного жилого помещения взамен аварийного, поэтому не обязаны доплачивать разницу в стоимости”. Местной администрации суд отказал. По мнению суда, требования администрации незаконны (п. 3 ст. 2, ст. 16 Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ). Решение было оспорено. И Архангельский областной суд, отменив его, принял новое – гражданам отказать в иске. Апелляция сослалась на жилищное законодательство, которое предусматривает обязанность собственника изымаемого жилья в случае предоставления помещения стоимостью выше выкупной цены оплатить разницу между ними.
Тогда жильцы барака пожаловались в Верховный суд. Высокий суд дело изучил и напомнил, что собственники, выселяемые из квартир в аварийном доме, могут выбрать возмещение или другое помещение за изымаемое жилье (статья 32 Жилищного кодекса). Ни федеральным законодательством, ни адресной программой Архангельской области не предусмотрена доплата разницы между стоимостью изымаемой квартиры и вновь предоставляемой. Источниками финансирования программы являются средства областного бюджета, средства местных бюджетов и средства фонда, а не деньги граждан. Верховный суд подчеркнул: апелляция этого не учла, поэтому дело надо пересматривать.
Второе дело касалось обязанности местной власти предоставлять равноценные квартиры взамен аварийных. Это дело появилось в Рязанской области. Вопрос, с которым граждане пошли в суд, звучал так: что делать, если новое помещение жильца не устраивает, – например, оно слишком маленькое, находится в другом районе или уступает прежнему по другим признакам? Может ли отказ от неравноценного варианта оставить жильца вообще без квартиры?
Гражданка имела однокомнатную квартиру в 25 квадратных метров на втором этаже в городе Касимове Рязанской области. Дом комиссия признала аварийным и подлежащим сносу. Собственница однушки от новой квартиры отказалась. Новое жилье было хуже прежнего по всем параметрам – маленькое, на первом этаже, угловое, с центральным, а не индивидуальным, как в прежней, отоплением. Стены этой квартиры уже были покрыты плесенью.
Чиновники с гражданкой не смогли договориться и пошли в суд с просьбой разрешить им забрать квартиру и выплатить упрямице ее рыночную стоимость – 214 тысяч рублей. Местные суды им такое разрешили. И со дня перечисления денег собственником жилья стала местная администрация.
Проигравшая гражданка отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись статьей 32 Жилищного кодекса. Местные суды не приняли во внимание аргументы гражданки, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.
Проигравшая дошла до Верховного суда, и он встал на ее сторону. Верховный суд подтвердил, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом – такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: “Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника”.
Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность. Ответчица выбрала второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод Верховный суд. Дело было отправлено на новое рассмотрение.
ВС запретил брать доплату с переселенцев аварийного жилья
Верховный суд РФ запретил брать доплату с переселенцев из аварийных домов: возмещение гражданами разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилья не предусмотрено ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой.
До высшей инстанции дошёл спор жителей Архангельской области с местными властями. Заявителей обязали внести доплату за квартиру, в которую истцы должны были переехать из аварийного жилья. Своё требование чиновники объяснили разницей рыночной стоимости между новой и ветхой недвижимостью.
Согласно материалам дела, администрация сочла, что многоквартирный дом, в котором проживали заявители, необходимо снести, поскольку он признан аварийным. В связи с чем стороны заключили договор об изъятии старой квартиры и предоставлении нового жилья. В этом же документе администрация прописала обязанность переселенцев доплатить примерно два миллиона рублей — разницу между рыночной стоимостью предоставляемого и изымаемого жилого помещения.
Собственники выразили несогласие с доплатой и оспорили данное требование договора в суде и даже получили поддержку при разбирательстве в первой инстанции. Суд указал, что, поскольку дом признан аварийным и подлежащим сносу и включен в региональную адресную программу, а истцами избран способ обеспечения своих прав путем предоставления нового жилого помещения в собственность взамен аварийного, следовательно, требования администрации о выплате разницы в цене являются незаконными. В связи с чем районный суд обязал власти предоставить истцам жилые помещения.
Однако апелляционная инстанция отменила это решение, сославшись на нормы жилищного законодательства об обязанности оплатить разницу в цене: при отсутствии соглашения сторон и в случае предоставления жилого помещения стоимостью выше выкупной цены. Областной суд счёл, что раз заявители не согласились с формулировками договора, значит стороны не достигли согласия об условиях изъятия у них недвижимости и предоставления новой квартиры.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда с такой трактовкой законов не согласилась.
ВС напоминает, что в соответствии со статьей 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен.
В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, а также повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства законодательство устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда, указывает ВС.
Он напоминает свою правовую позицию, изложенную в обзоре судебной практики по делам о жилищных правах граждан от 29 апреля 2014 года: в случае если жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, то собственник помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилья в собственность либо его выкуп.
«При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав», — отмечает ВС.
Региональная же программа переселения регламентирует, что после 1 августа 2013 года оплата разницы по площади между расселяемым и получаемым жильем осуществляется за счет средств фонда и областного бюджета.
В случае если стоимость приобретаемого или строящегося жилого помещения превышает стоимость переселения, то оно оплачивается за счет средств местного бюджета муниципального образования, на территории которого находится расселяемый многоквартирный дом, говорится в положениях программы.
Права переселенцев из аварийного жилья закреплены и в соответствующем кодексе, нормы которого также определяют, что собственники получают либо новое жилье, либо выкуп за старую непригодную к жительству недвижимость.
«Гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, предоставляется право выбора в соответствии со статьей 32 ЖК РФ получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения или по соглашению с собственником ему предоставляется другое жилое помещение.
Таким образом, ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого», — подчёркивает ВС.
В связи с чем судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение №1-КГ19-9).
Что делать, если собственник жилья не согласен с выкупной ценой?
В случае, если собственник аварийного жилья не согласен с размером выкупной цены, — он имеет полное право на отстаивание своих прав в судебном порядке.
При определении размера выкупной цены аварийного жилья собственнику необходимо обратить внимание на то, учтены ли в размере выплаты следующие моменты:
- доля собственника аварийного жилья на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным;
- нотариальные расходы;
- транспортные расходы;
- расходы, которые потребуются за оплату услуг специалистов по подбору недвижимости;
- компенсация за непроведённый капитальный ремонт в жилом помещении.
В случае, если нанимателю аварийного жилого помещения было предложено благоустроенное жильё, сопоставимое по площади с уже имеющимся, а наниматель отказался от переезда, то в данном случае есть вероятность принудительного выселения граждан из аварийного жилья.
С обратной силой
В сентябре 2018 года Олег Куприн* приобрел комнату в многоквартирном доме в Омске за 330 000 руб. Тогда этот дом уже два года был признан аварийным и подлежал сносу. В 2017 году жильцы дома отказались от самостоятельного сноса и попросили городскую администрацию принять решение об изъятии участка. Администрация не стала изымать землю и выплачивать компенсации, ссылаясь на отсутствие денег в городском бюджете. Вместо этого чиновники собирались переселить людей в новое жилье до конца 2024 года по региональной программе.
16 июля 2019 года Куприн обратился в администрацию Омска с требованием об изъятии комнаты и выплате компенсации, но и на этот раз чиновники отказались выкупить жилье. Тогда он отправился в суд с требованием о взыскании выкупной стоимости комнаты и судебных расходов. По итогам судебной экспертизы стоимость комнаты составила 872 959 руб. — в 2,6 раза дороже покупной цены. Судебные расходы истца составили 37 300 руб.
Центральный районный суд Омска удовлетворил требования Куприна частично и взыскал с администрации лишь 330 000 руб. компенсации. Суд снизил ее на основании ч. 8.2 ст. 32 ЖК, где говорится, что возмещение за жилье, купленное после признания дома аварийным, не может превышать стоимость его приобретения.
Куприн попытался оспорить решение первой инстанции. По мнению истца, суд неверно применил нормы ЖК, ведь ч. 8.2 ст. 32 ЖК ввели Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ, а он обратился в администрацию с требованием о выкупе комнаты до вступления в силу этой нормы.
Апелляционная и кассационная инстанции отказались менять размер компенсации. Суды почитали, что первая инстанция верно применила нормы ч. 8 ст. 32 ЖК, так как эта норма, по мнению судов, не зависит от даты возникновения права собственности на жилье и распространяется на все случаи приобретения недвижимости после ее признания аварийной.
Тогда Куприн решил оспорить принятые акты в Верховном суде.
Для чего нужна выкупная цена
После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.
Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.
ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.
Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.
Выкупную цену ветхого жилья назвал Верховный суд РФ
Как сообщает общественно-политическая газета Ставропольского края “Ставропольская правда”, крайне важный документ в мае обнародовал Верховный суд РФ, который обобщил судебную практику по делам, которые в целом официально именуются «об обеспечении жилищных прав граждан». Но речь в данном случае идет исключительно о тех непростых ситуациях, в которых оказываются люди, чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Судьями был выработан ряд четких рекомендаций разрешения споров, предметом которых зачастую является бездействие и ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления своих обязанностей в сфере жилищного строительства, подчеркивает важность нового судебного обзора руководитель известного на Юге России «Юридического агентства «СРВ» Роман Савичев. – Учитывая многочисленные публикации в региональной и федеральной прессе, можно однозначно утверждать, что государство выделило огромные деньги на то, чтобы решить проблему ветхого жилого фонда, – проще говоря, чтобы ликвидировать бараки и достойно расселить их обитателей. Но, несмотря на то что схема «снос старого жилья – выделение нового» выглядит довольно просто да и многие процедуры детально прописаны в правовых документах, процесс нередко затягивается. Как зачастую бывает, просто все получается лишь на бумаге, – отмечает Р. Савичев. Потому немало граждан не соглашается с предложениями чиновников и идет отстаивать свои интересы через Фемиду. Верховный суд собрал и проанализировал огромное число таких дел: об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников из органов местного самоуправления и представителей межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения не пригодным для проживания и сроками расселения. Также в судах поднимаются вопросы о вне-очередном предоставлении жилья, о выселении и другие. Потому многие рекомендации будут интересны не только юристам, но и простым гражданам. В частности, Верховный суд заявил, что зачастую в центре спора оказывается цена выкупаемых государством квадратных метров. Это дела, когда местные суды рассматривают вопросы прав собственников, у которых изымают ветхое жилье и определяют, сколько оно будет стоить. В таких спорах, заявил Верховный суд, местные суды обязаны при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме. То есть в зданиях, идущих под снос, в стоимость должна быть включена еще и доля гражданина в праве собственности на земельный участок. По общему правилу, напомнил Верховный суд, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Это сказано в статье 32 Жилищного кодекса РФ. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Но судебная практика показала: единого подхода к определению выкупной цены в судах страны пока нет. Дело в том, что не все принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в их доме. А еще гражданам может принадлежать участок земли, если он поставлен на государственный кадастровый учет. Все эти положения есть в Жилищном кодексе. Верховный суд подчеркнул, что положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на жилье и землю под ним. Стоимость доли в праве собственности на участок под многоквартирным домом должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения. Они не могут определяться отдельно. С учетом этих моментов, по мнению высшего суда, надо признать правильной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок. Решение проблемы ветхого жилья предполагает и другой сценарий, когда муниципалитет предоставляет собственникам другую жилплощадь. Зная об этом, некоторые отказываются от предлагаемых за барак денег и спешат в суд с исками о возложении на администрацию обязанности предоставить им другое пригодное для проживания жилое помещение. Со своей стороны, суды отказывают в удовлетворении таких требований, что, с точки зрения ВС РФ, является правильным. В обзоре поясняется: если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жильем. Это обусловлено тем, что на них возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. С другой стороны, если жилой дом, готовящийся под снос, попал в региональную адресную программу по переселению, то его жильцам не может быть отказано в предоставлении другого жилья. Собственники уже на законных основаниях и по своему выбору имеют право требовать либо деньги, либо другую жилую собственность. К слову, даже в тех случаях, когда вопрос с переселением из аварийного жилья уже решен, права и интересы жильцов многими администрациями продолжают нарушаться. Например, людей вынуждают заключать договоры мены жилых помещений или принудительно выселяют в другие квартиры. При этом ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах в предлагаемое муниципалитетами жилье, ссылаясь на его равноценность и благоустроенность. Другие же суды исходят из того, что предоставление другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с ним. То есть принудительно переселить жильцов, пусть даже из не пригодного для проживания помещения, администрация не имеет права. Данную позицию судов Верховный суд и признает правильной и обоснованной. Добавлю, что в обзоре также оговариваются ситуации, когда налицо формальный подход к делу тех самых межведомственных комиссий, которые, собственно, и принимают решение о том, исправит ли ситуацию капитальный ремонт дома или строение должно быть снесено как аварийное. Чиновники, к сожалению, не всегда утруждают себя фактическими проверками и обследованиями. Например, вместо проведения строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения комиссией проводится исключительно визуальный осмотр помещений. И в том случае если установлено такое бездействие, заключение комиссии, а соответственно, и решение местных властей о сносе или, напротив, пригодности помещений для проживания теряют юридическую силу. Вместе с тем четко сказано и по поводу стараний тех граждан, которые пытаются придать своему жилью статус аварийного, как говорится, в обход принятого порядка. В частности, кое-кто обращается в суд, заявляя требования о признании своей квартиры не пригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта. Однако, резюмирует Верховный суд, решить таким образом вопрос нельзя: действующее законодательство относит его к исключительной компетенции межведомственной комиссии, исключая из полномочий судебных органов Источник: riakchr.ru
Что такое аварийный дом
Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.
Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан. А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение. Здесь вступает в силу ст. 32 Жилищного кодекса.
Признаки аварийности дома
Аварийность дома определяется в постановлении правительства № 47:
- разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций, при которых есть опасность обрушения дома;
- крены, которые негативно влияют на устойчивость дома;
- расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если такое подтопление невозможно предотвратить;
- расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
- повреждение в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.
Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания (Фото: Артем Ленц/ТАСС)
ВС пояснил порядок расчета выплаты возмещения за изъятие квартиры в аварийном доме
Как отмечается в определении, право собственности на квартиру возникло у истца до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, поэтому такая правовая норма, как не имеющая обратной силы, к рассматриваемому спору неприменима
По мнению одного из адвокатов, выводы ВС построены на одном аргументе, в котором обоснованно отмечается, что закон может иметь обратную силу, только если это прямо в нем указано. Другая полагает, что применение Верховным Судом принципа прямого действия ч. 8.2 ст. 32 ЖК внесло правовую определенность в вопрос порядка выплаты возмещения собственнику при изъятии у него аварийного (ветхого) жилья, – в противном случае ЕСПЧ выявил бы нарушение ст. 1 Протокола 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение по делу № 50-КГ21-5-К8. Спор касался расчета компенсации за изымаемое жилье в аварийном доме, приобретенное до внесения в Жилищный кодекс РФ ч. 8.2 ст. 32, согласно которой приобретатели квартир в МКД после признания его аварийным вправе рассчитывать на выплату возмещения за изымаемое жилье, размер которого не может превышать стоимость приобретения квартиры.
В сентябре 2018 г. Сергей Ченцов приобрел квартиру в аварийном доме в г. Омске за 330 тыс. руб. Годом ранее собственники квартир в данном МКД проголосовали за отказ от самостоятельного сноса дома, письменно уведомив городскую администрацию о таком решении и потребовав принять решение об изъятии земельного участка под этим объектом недвижимости. В 2019 г. технический осмотр дома выявил наличие разрушений и повреждений его несущих конструкций, представляющих угрозу жизни жильцов, которых следовало срочно расселить.
Далее между Сергеем Ченцовым и Департаментом имущественных отношений администрации г. Омска возник спор относительно выкупной стоимости квартиры, который перерос в судебную тяжбу. Так, собственник квартиры в исковом заявлении просил определить сумму возмещения за изымаемую недвижимость в размере свыше 872 тыс. руб. с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в МКД и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под домом, а также убытков в связи с изъятием недвижимости.
В ходе разбирательства была назначена судебная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость спорной квартиры была определена в 530 тыс. руб. Однако суд взыскал в пользу истца выкупную стоимость лишь в размере 330 тыс. руб. Как пояснил суд, поправками от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ в ЖК и Закон о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства ст. 32 Кодекса была дополнена ч. 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели квартиры в многоквартирном доме после признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (за исключением граждан, право собственности на такое жилье у которых возникло в порядке наследования), имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилье, размер которого не может превышать стоимость его приобретения. Норма вступила в силу 27 декабря 2019 г.
В решении также отмечалось, что к моменту реализации истцом своего права притязания законодатель изменил условия получения возмещения за принадлежащее собственнику жилье, приобретенное в МКД после признания его аварийным и подлежащим сносу. Так, при изъятии спорной квартиры, осуществляемом после 28 декабря 2019 г., размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с учетом положений ч. 8.2 ст. 32 Кодекса.
Поскольку апелляция и кассация оставили решение в силе, Сергей Ченцов обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ со ссылкой на существенные нарушения норм материального права.
Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Реализация такого принципа действия нормативного акта во времени помимо прочего предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного правового акта, содержащего нормы жилищного права.
Как пояснил ВС, особенностей применения ч. 8.2 ст. 32 ЖК в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилье не предусмотрено – под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания дома аварийным. «На момент вступления в силу данного федерального закона никаких соглашений о выкупе спорной квартиры между истцом и ответчиком заключено не было, процесс изъятия данного жилого помещения не завершился. Правоотношения, связанные с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также последующим расселением проживающих в нем лиц, являются длящимися. В процессе таких правоотношений на различных их этапах возникают жилищные права и обязанности, при урегулировании которых необходимо учитывать изменения норм материального права», – отмечается в определении.
В рассматриваемом деле, добавил ВС, право собственности на спорное жилье возникло у истца до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК, при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, поэтому указанная норма как не имеющая обратной силы к данному спору применяться не может.
«При рассмотрении дела судами не было учтено, что в действующем в период приобретения истцом жилого помещения законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение истцом возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, без учета ограничений, установленных ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, истец как собственник жилого помещения вправе был рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства», – заключил Верховный Суд, отменяя акты нижестоящих судов и возвращая дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат АП Московской области Валентина Ященко, комментируя «АГ» выводы Суда, отметила, что применение в рассматриваемом случае принципа прямого действия ч. 8.2 ст. 32 ЖК внесло правовую определенность в вопрос порядка выплаты возмещения собственнику при изъятии у него аварийного (ветхого) жилья: «Такой подход соответствует международному принципу правовой определенности и праву каждого на защиту частной собственности, закрепленному ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод».
По мнению адвоката, ретроспективное применение национальными судами ч. 8.2 ст. 32 ЖК, безусловно, повлекло бы в данном деле нарушение ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции, которая подразумевает требование выплаты собственнику изымаемого имущества соразмерной компенсации. «ЕСПЧ не раз указывал, что изъятие имущества без выплаты суммы, разумно соотносимой с его стоимостью, обычно представляет собой несоразмерное вмешательство в права собственника (см. постановление по делу “Волчкова и Миронов против России”). Соответственно, для принятия справедливого решения национальным судам следовало оценить ситуацию с критериями соразмерности (пропорциональности) вмешательства омской администрации в права истца и соответствия этого вмешательства принципу правовой определенности или законности. Однако суды трех инстанций не сделали этого из-за неправильного применения норм материального права, а компенсация, полагающаяся к выплате истцу, не отвечала требованиям соразмерности и была уменьшена почти вдвое», – заметила она.
Валентина Ященко добавила, что в рассматриваемом деле, кроме того, имело место лишение истца права собственности на земельный участок, что также подпадает под действие ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции. «В случае вступления в силу отмененных ВС судебных актов данная ситуация позволила бы администрации города извлечь выгоду из незаконного изъятия жилого помещения без соразмерной выплаты, а затем и присвоить его в нарушение правил законной экспроприации собственности. Таким образом, вмешательство ответчика в право собственности истца не было бы законным и пропорциональным, а причиненный ему материальный ущерб не был бы должным образом компенсирован. В случае обращения истца с жалобой в Европейский Суд это могло повлечь для государства признание жалобы обоснованной из-за с нарушений ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции. В свете сказанного принимает особую значимость устранение Верховным Судом данного нарушения положений Конвенции на национальном уровне», – заключила она.
Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов положительно расценил определение. «По сути, это не жилищный спор, а спор о действии закона во времени, – считает он. – Все определение ВС построено на одном аргументе, в нем обоснованно отмечается, что закон может иметь обратную силу, но только если это прямо указано в нем. В рассматриваемом споре введенная норма не содержит указания на то, что ее положения имеют обратную силу. Истец на момент приобретения жилого помещения действовал добросовестно, исходя из действовавших тогда законоположений, и был вправе опираться на существование в России принципа правовой определенности. Нижестоящие инстанции не толковали нормы законодательства о действии закона во времени, а, по сути, исказили их, что является фундаментальным нарушением и основанием для отмены подобных судебных актов».
Житель Омска купил комнату в аварийном доме, после чего потребовал от городской администрации выкупить ее в два с половиной раза дороже. Администрация отказалась. Тогда покупатель решил обратиться в суд. Там чиновников обязали выкупить комнату, но цену снизили до изначальной на основании новых положений ст. 32 ЖК, которые вступили в силу уже после покупки. Дело дошло до ВС, который оценил применение норм с обратной силой.
Загрузка...