Если дом без земельного участка, то необходимо подготовить следующий пакет документов:

Как продать долю в квартире

Квapтиpoй мoжeт влaдeть кaк oдин coбcтвeнник , тaк и нecкoлькo. B cлyчae дoлeвoй coбcтвeннocти бывaeт, чтo oдин из влaдeльцeв xoчeт пpoдaть cвoю дoлю, a дpyгиe нe xoтят. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpoдaть дoлю в квapтиpe , кaкиe пpoцeдypы oбязaтeльнo нyжнo coблюcти, чтo дeлaть в нecтaндapтныx cитyaцияx.

Дoля в квapтиpe мoжeт быть нaтypaльнoй и идeaльнoй. Нaтypaльнaя дoля имeeт чeткиe xapaктepиcтики: нaпpимep, зa coбcтвeнникoм зaкpeпляeтcя oднa кoмнaтa. Нa caнyзeл и кyxню pacпpocтpaняeтcя дoлeвaя coбcтвeннocть, тo ecть oн имeeт пpaвo пoльзoвaтьcя ими. Идeaльнaя — тa, кoтopyю yкaзывaют в дpoбнoм cooтнoшeнии, нaпpимep, ⅓ для двyxкoмнaтнoй квapтиpы. B этoм cлyчae вce coбcтвeнники имeют пpaвo пoльзoвaтьcя вceми пoмeщeниями в квapтиpe.

Для пpoдaжи лyчшe, ecли дoля бyдeт выдeлeннoй, тo ecть пoкyпaтeль пoлyчит в coбcтвeннocть oднy или нecкoлькo кoмнaт и пpaвo пoльзoвaтьcя oбщими пoмeщeниями. Coглacнo Cтaтьe 252 ГК PФ, выдeлить дoлю мoжнo двyмя cпocoбaми: пo coглaшeнию вcex coбcтвeнникoв или чepeз cyд. Ecли дpyгиe coвлaдeльцы coглacны c выдeлoм дoли в нaтype, нyжнo пoдгoтoвить дoгoвop и зapeгиcтpиpoвaть eгo в Pocpeecтpe, a пoтoм oфopмить кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe тexничecкиe дoкyмeнты. Ecли влaдeльцы нe coглacны, мoжeтe oбpaтитьcя в cyд. Для этoгo пoнaдoбятcя:

пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy — дoгoвop o пpивaтизaции, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дpyгиe;

пpaвoпoдтвepждaющий дoкyмeнт — выпиcкa из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникoв;

тexничecкиe дoкyмeнты — aкты, тexничecкий плaн, кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe;

иcкoвoe зaявлeниe o выдeлeнии дoли в нaтype c yкaзaниeм oтвeтчикoв — дpyгиx coбcтвeнникoв нeдвижимocти.

B бoльшинcтвe cлyчaeв cyд вcтaeт нa cтopoнy иcтцa. Ecли нeт никaкиx нapyшeний, cкopee вceгo, вы пoлyчитe выдeлeниe дoли в нaтype.

A мoжнo ли пpoдaть дoлю в oднoкoмнaтнoй квapтиpe ? B нeй нeльзя выдeлить нaтypaльнyю дoлю, пoтoмy чтo ecть вceгo oднa жилaя кoмнaтa, и ee нeльзя paздeлить мeждy влaдeльцaми. B этoм cлyчae мoжнo пpoдaть дoлю в квapтиpe бeз выдeлeния. Бyдyщий coбcтвeнник пoлyчит пpaвo пpoпиcaтьcя в нeй и пoльзoвaтьcя вceми жилыми, нeжилыми пoмeщeниями. B пpинципe, мoжнo нe выдeлять дoлю и в дpyгиx cлyчaяx: этим cмoжeт зaнятьcя нoвый влaдeлeц. Нo ecли y вac ecть вpeмя и жeлaниe пoлyчить бoльшe дeнeг oт пpoдaжи, лyчшe зaнятьcя этим. Люди oxoтнee кyпят выдeлeннyю кoмнaтy, чeм дoлю в oбщeм имyщecтвe.

Подготовка к продаже доли в доме

В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имеют преимущественное право покупки доли. Поэтому перед продажей необходимо оповестить всех собственников. Если они не собираются выкупать часть, то должны дать письменный отказ.

Если доля продается одному из собственников, то согласия на сделку не требуется. Встречаются ситуации, когда совладельцы не отвечают на уведомление. В таком случае договор купли-продажи можно заключить не ранее, чем через месяц после того, как они были письменно проинформированы об этом.

Если сделка совершается с согласия других собственников, то она может быть совершена раньше данного срока. Совладельцы должны дать письменное разрешение, которое заверяется у нотариуса.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алла Галкина:

Для продажи дома необходимо согласие всех сособственников. В отсутствие такового вы можете продать только свою долю.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ). Поэтому вы обязаны известить сособственника в письменной форме о намерении продать свою долю. Срок преимущественного права покупки доли в недвижимости составляет один месяц.

Пока вашего сожителя вы как соседка устраиваете, у него нет стимула заниматься разъездом. В вашей ситуации лучше обратиться к квалифицированным специалистам-риелторам, которые смогут грамотно провести переговоры с вашим соседом и разъяснить ему последствия продажи постороннему лицу вашей доли дома, а также экономическую выгоду продажи всего дома в отличие от продажи по долям.

Другим выходом из вашей ситуации может стать прекращение долевой собственности на дом путем его реального раздела. В этом случае каждый из долевых собственников может стать собственником отдельного жилого помещения в доме и может распоряжаться этим помещением независимо от согласия второго жильца. Но это непростой путь. Необходимо предварительно с помощью специалистов оценить возможность такого деления, учитывая конструктивные особенности дома (возможно, потребуется его реконструкция). Кроме того, вид разрешенного использования, установленный для земельного участка под вашим домом, должен допускать возможность указанных действий с учетом требований к минимальному размеру земельных участков, образуемых в результате раздела.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Долевая собственность: особенности продажи

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно?

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми.

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова.

Юлия Антясова руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше.

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев).

Тамерлан Барзиев адвокат

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).
3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно. После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире. Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ. Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Следует учитывать, что на дом и на земельный участок существуют разные свидетельства о собственности. Поэтому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, необходимо обозначать, что они отказываются от покупки не только доли в доме, но и доли в земельном участке.

Тамерлан Барзиев адвокат

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей. Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Порядок продажи долей в квартире

Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом:

• в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора;
• как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире;

• после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре;
• после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр;
• после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры;

При продаже доли в квартире необходимо обратить внимание на следующие факторы.

Следует понять, в каком виде существует доля в квартире. Если доля в квартире выражена в виде обыкновенной дроби, например, 1/8, ее собственник не может точно сказать, какое именно помещение ему принадлежит. Тогда в некоторых случаях доли выделяют только тогда, когда каждому собственнику может быть выделено отдельное жилое помещение. Места общего пользования, такие как туалет, ванная и кухня остаются в общей собственности.

Если доля в квартире выделена в натуре, то право преимущественной покупки отсутствует. Это значит, что квартиру можно продавать другим лицам без согласия остальных сособственников.

Когда говорят о выделе доли в натуре, подразумевают, что в документах на квартиру четко определено, какое помещение и кому именно принадлежит.

Если же в натуре доля не выделена, что характерно для большинства объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности, то при ее продаже в обязательном порядке необходимо уведомить других собственников.

По степени определенности можно выделить следующие виды долей в жилом помещении:

• реальная – когда размер доли четко соответствует площади одной из комнат жилого помещения. Так, например, если в двухкомнатной квартире каждому собственнику принадлежит по комнате, можно сказать, что их доли равны 1/2;
• идеальная – о ней может идти речь в тех случаях, когда жилое помещение нельзя разделить на доли таким образом, что у каждого собственника будет своя отдельная комната. Например, если в двухкомнатной квартире 3 собственника, то у них будет по 1/3 в праве собственности. Но определить, что и кому конкретно принадлежит, нельзя. Доли в однокомнатных квартирах могут быть только идеальными.

Кроме того, существуют способы продажи квартиры, которые юридически все же продажей не считаются.

Так, под процедурой дарения можно замаскировать продажу. По документам стороны не передают друг другу никаких имущественных благ. Собственник просто и без всяких условий дарит свою долю третьему лицу. Фактически же от этого лица собственник получает денежную сумму, которая равна по стоимости доле.

Такой способ позволяет обойти право преимущественной покупки, которую закон устанавливает для иных сособственников.

Существует также способ продажи доли в квартире, замаскированный под залог. Лицо, которое желает продать свою долю, берет у покупателя деньги в долг. Гарантией возврата долга выступает договор залога доли в квартире. Когда приходит пора возвращать долг, то продавец это обязательство не исполняет, а следовательно квартира переходит в собственность того, кто дал деньги в долг.

При использовании двух вышеописанных способов, порядок продажи доли в квартире отличается лишь незначительными тонкостями.

Однако если при подобных способах продажи допустить ошибки, то и дарение, и залог могут быть признаны недействительными и долю придется продать иным сособственникам.

От долевой собственности необходимо отличать совместную. При совместной собственности доли сособственников четко не определены. Считается, что все имущество принадлежит им сообща. Такой вид долевой собственности наиболее характерен для супругов.

При совместной собственности продать долю в квартире нельзя. Это обусловлено тем, что она попросту не выделена.

То есть сначала необходимо произвести выдел доли, а потом уже осуществлять операции с ней.

В зависимости от того, какая доля у собственника в квартире – идеальная или реальная – будет определяться характер его действий при ее продаже.

Статус договора

Право собственности на части, которые разделены, устанавливается в отношении имущества, когда в сделке участвует несколько приобретателей. При этом не важно, на возмездной или безвозмездной основе заключается соглашение. Такая форма собственности устанавливается по решению граждан. Как гасит общее правило, собственность, которой обладают несколько лиц, используется по их общему решению и усмотрению. Нужно учитывать ограничения, которые устанавливаются в отношении полномочий распоряжения и пользования, когда речь идет о наличии права собственности у нескольких лиц. К ним относят:

• все лица, которые обладают долями, имеют равные права по отношению к общему имуществу, находящемуся в квартире,
• если вы обладаете частью в жилом помещении, то при осуществлении своих прав, вы не должны нарушать права остальных владельцев,
• при решении распорядиться своим имуществом посредством заключения договора, носящего возмездный характер, подразумевается получение уведомления от всех собственников (это является предварительным).

Перед тем как продать долю, вы должны учесть все отмеченные ограничения, но при этом помните, что они не лишают вас возможности искать лиц, заинтересованных в покупке вашей части и обсуждения с ними всех условий. В случае достижения договоренности между вами и покупателем это будет основанием для инициирования процесса согласования реализации имущества с другими владельцами.

Можно ли оформить куплю-продажу доли в доме без земли

Отличие жилого дома от квартиры в том, что объект расположен непосредственного на земельном участке. Квартира может быть продана изолировано, а дом предполагает продажу совместно с земельным участком.

Дом и участок, на котором он расположен, является неразделимыми объектами. Гражданин не может продать дом или долю в нем, а участок не продавать.

При этом доля участка может быть продана отдельно от жилья. Для этого его необходимо выделить в отдельный надел и поставить на учет в Росреестре.

Доля в земельном участке должна соответствовать доле в жилом доме. Если гражданин продает ½ долю жилого помещения, то к нему обязательно должна прилагаться ½ доля земельного участка.

Закон предусматривает ряд исключений:

1. На оборот участка наложен запрет.
2. Земельный участок находится в аренде, принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или в пользовании.
3. Размер доли в доме не позволяет выделить ее в натуре.
4. Если выделение участка создает препятствия для свободного выезда и въезда на землю, где расположен дом.

Важно! Если доля земли продается отдельно от дома, необходимо провести межевание и внести изменения в кадастровый паспорт. На практике такая ситуация встречается крайне редко.

Как продать долю в квартире

Что нужно знать тем, кто хотел бы обратить в реальные деньги долю в праве собственности на жилое помещение.

По сложившейся практике, стоимость «долевого» квадратного метра обычно на 30–40% ниже, чем стоимость «квадрата» при продаже аналогичного объекта недвижимости целиком. Как утверждают риелторы, это некая компенсация покупателю за совместное пользование квартирой или комнатой с будущими соседями и за потенциальные конфликты с ними. Ведь чаще всего при долевой собственности невозможно сказать, где заканчиваются владения одного из жильцов и начинаются владения другого.

Поэтому покупателю придётся договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. Даже если подобное соглашение заключил продавец доли, после перехода права собственности юридической силы оно иметь больше не будет.

Конечно, владельцы долей могут договориться и продать одному покупателю всю квартиру. А затем поделить вырученные деньги пропорционально долям. Тогда ни о какой скидке в 30–40% речи уже не будет.

В соответствии с Гражданским кодексом (ГК РФ), совладельцы квартир и других объектов недвижимости имеют преимущественное право покупки продаваемой доли в них на тех же условиях и по той же цене перед любыми иными лицами (ГК РФ, ст. 250).

Для соблюдения этого права ГК РФ требует, что «продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её».

Если остальные совладельцы откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца после дня их извещения, её можно продать любому иному лицу.

Самый простой и доступный способ оповестить других собственников о продаже доли – сделать это устно или по телефону, а если они откажутся покупать, попросить их заверить свой отказ у ближайшего нотариуса. Как только подобные документы от всех собственников получены, можно продавать долю и не дожидаясь окончания месячного срока.

Но, к сожалению, договориться с совладельцами удаётся не всегда. Как поступить, если продавцу навстречу не идут?

В первую очередь, нужно составить извещение о предстоящей продаже доли. В нём необходимо указать адрес нахождения имущества, размер продаваемой доли, цену. При продаже с рассрочкой или отсрочкой необходимо прописать срок уплаты. Затем это извещение необходимо отправить обладателям других долей заказным письмом с уведомлением о вручении адресату.

Однако есть вероятность, что совладельцы от получения письма будут уклоняться, поэтому продавцу доли лучше подстраховаться заранее. Для этого опять необходимо прибегнуть к помощи нотариуса.

Закон о нотариате позволяет нотариусам отправлять «заявления граждан другим гражданам» и выдавать отправителю так называемое «Свидетельство о передаче заявления», как только придёт ответ от почты (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86). Причём даже в том случае, если, например, адресат не откроет почтальону дверь и затем не придёт на почту получить заказное письмо самостоятельно. (Как правило, в таких случаях оно вернётся нотариусу с официальным ответом от почты об истечении срока хранения).

Оформленное нотариусом свидетельство о передаче заявления позволит Росреестру зарегистрировать продажу доли в квартире без письменного отказа другого собственника. Разумеется, если с момента выдачи данного документа прошло больше месяца.

Нередко, чтобы избежать обязанности уведомлять совладельцев, доли в квартирах продают под видом «дарения» (о дарении, согласно закону, уведомлять никого не нужно). Продавец и покупатель подписывают договор дарения, а деньги передают друг другу через банковскую ячейку. Доступ к ней «одаряемого» покупателя оговаривается особыми условиями.

Де-факто подобная сделка является притворной и теоретически может быть оспорена бывшими совладельцами через суд. Но доказать на практике, что была именно продажа, а не дарение, крайне сложно. По оценкам ряда риелторов, практически невозможно. Если, конечно, сами стороны сделки не признают этот факт в суде (что маловероятно).

Однако подобный «обходной манёвр» требует определённого доверия продавца к покупателю. Если продавец-«даритель» по какой-либо причине не получит деньги за долю, он также, скорее всего, ничего не сможет добиться в суде.

Чтобы подстраховать себя дополнительно, продавец может предложить покупателю совершить сделку как бы в два этапа. Вначале подарить ему небольшую часть своей доли. А остальную часть продать новоиспечённому собственнику уже как совладельцу. В этом случае уведомлять обладателей других долей в квартире о продаже также не нужно.

Но и такой обходной путь небезопасен для продавца. Ведь «одаряемый» уже после первой сделки получит право жить в квартире и от второго этапа может просто отказаться.

Пример. Гражданка М. обратилась в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже доли в жилом доме. Бывший муж проживал в доме с новой семьей, отказывался выплатить компенсацию за имущество бывшей жены, а также уклонялся от получения уведомления. Каждый из бывших супругов являлся владельцем ½ доли дома. В процессе мужчина пояснил, что не имеет финансовой возможности выплатить компенсацию. Также он не может продать истице свою долю, так как дом является его единственным жильем. Суд удовлетворил требования женщины и признал мужчину, получившим уведомление о продаже доли.

Продать часть дома, без согласия других собственников

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Как продать долю в квартире