Деньги граждан в долевое строительство теперь может привлечь только юридическое лицо с полным уставным капиталом. Размер капитала устанавливается исходя из стоимости всех объектов строительства застройщика и не может быть ниже 150 млн. рублей. А оплата по ДДУ будет проводится только после государственной регистрации договора.
Честный рынок
долевого строительства
Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства (РТУС) в случае обоснованности предъявленного требования.
Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества
Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни
- Выплата возмещения 7
- Банкротство. Конкурсное производство 9
Процесс восстановления прав граждан – участников строительства
В документе изложены основные этапы механизма Фонда в процессе восстановления прав граждан-участников строительства как в части выплаты возмещения, так и в части завершения строительства.
Что если меня включили в РТУС после Наблюдательного совета?
В соответствии со статьей 13, 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ
«О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» осуществляет выплату возмещения гражданам, источники формирования которой предусмотрены Законом № 218-ФЗ. Выплата возмещения гражданам возможна до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика, в том числе по требованиям граждан, которые включены в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения.
Просим обратить внимание на то, что размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам – участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства устанавливается на дату его предоставления конкурсным управляющим в Фонд.
В случае включения в реестр требований участников строительства требований граждан после принятия решения Фондом о выплате компенсации, конкурсный управляющий представляет в Фонд:
– реестр требований участников строительства, содержащий информацию о требовании гражданина;
– документы, обосновывающие данное включение в реестр требований участников строительства.
Данные документы в обязательном порядке должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью конкурсного управляющего, признанной согласно статье 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» собственноручной подписью, которой конкурсный управляющий подтверждает факт достоверности представленных документов.
Для получения выплаты вам необходимо обратиться к конкурсному управляющему с письменным заявлением о представлении в Фонд скорректированного реестра требований участников строительства, содержащего информацию о вашем требовании, с указанием причин изменений, а также предоставить конкурсному управляющему оригиналы обосновывающих документов. Ваше заявление, а также заверенные конкурсным управляющим копии документов будут направлены
в адрес Фонда.
Как узнать контактную информацию конкурсного управляющего, график его работы?
В течение 10-ти календарных дней после утверждения арбитражным судом конкурсный управляющий публикует информацию, необходимую для участников долевого строительства, используя ресурсы издательства «Коммерсант», на сайте по адресу: www.kommersant.ru/, в разделе «Объявления о несостоятельности» (для того, чтобы перейти в раздел необходимо спуститься вниз главной страницы). Найти публикацию вы сможете, указав наименование застройщика в поисковой строке. В публикации отражается информация: дата оглашения резолютивной части, номер дела, наименование компании банкрота, информация о конкурсном управляющем, период принятия требований для включения их в реестр, адрес для направления корреспонденции и требований управляющему.
Как участник долевого строительства будет проинформирован о том, что его требования включены в реестр?
Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет по почте соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.
Как проходит процедура банкротства? Что необходимо делать участникам долевого строительства на каждом этапе?
Стандартный перечень действий кредиторов после признания застройщика банкротом:
• утвержденный конкурсный управляющий осуществляет опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсант» (можно увидеть в сети Интернет на сайте газеты и в печатной версии) и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет не позднее чем через десять дней с даты своего утверждения, в сообщении указывается: наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика);наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, и номер дела; дата принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; дата закрытия реестра требований кредиторов; сведения о конкурсном управляющем и соответствующей саморегулируемой организации.
• денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, уплаченных дольщиком, в результате расторжения договора участия в долевом строительстве, признания его недействительным и сумма убытка, которая определяется в виде разницы стоимости по договору участия в долевом строительстве и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) и требования о передаче жилых помещений направляются конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда ).
Заявление о включении в реестр требований кредиторов готовится в свободной форме с описанием ситуации.
• реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
• конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр.
• конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования.
• в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.
• иные требования кредиторов (в том числе требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика неустойки) рассматриваются арбитражным судом, в производстве которого находится дело.
В дальнейшем кредитор, требования которого включены в реестр требований кредиторов, вправе участвовать в собраниях участников строительства/кредиторов, о проведении которых будет информировать конкурсный управляющий путем размещения информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет и газете «Коммерсант».
Что из себя представляет реестр обманутых дольщиков
Нередко происходят ситуации, когда застройщик берет деньги у людей, однако многоквартирный дом не достраивает. Либо здание все-таки возводится, но его невозможно ввести в эксплуатацию. Из-за этого люди остаются без жилья и без денег. Единственное, что они могут сделать, это попасть в специальный реестр обманутых дольщиков.
Судебные разбирательства с застройщиком могут не принести должных результатов. Потому как разъяснение сложившейся ситуации не вернет денег. Еще хуже, когда юридическое лицо попросту исчезает и его невозможно найти. Остается только надеяться на государственную помощь, которая оказывается после внесения своих данных в реестр.
Отметим, что список дольщиков рассматривается по каждому региону. Соответственно, в Липецке, Ярославле, Москве и Московской области, Подмосковье и других краях свои реестры. Проблема решается на местном уровне, и нельзя однозначно сказать, какая будет оказана помощь .
Сами данные в реестре являются общедоступными. Поэтому их может посмотреть любой желающий. Посмотреть можно сведения о гражданине, строительном объекте (адрес) и домовом застройщике. Отметим, что подобная информация будет полезна для людей, которые только хотят поучаствовать в долевом строительстве, и неуверены в выбранном юридическом лице.
Зачем нужен реестр требований участников долевого строительства и как туда попасть
В реестр проблемных объектов строительства включаются все строительные объекты, сдача в эксплуатацию которых по вине застройщика задержана более чем на шесть месяцев. Второй вариант, дом в эксплуатацию сдан, но застройщик не торопится передавать квартиры в собственность дольщикам. Третий, самый сложный вариант — застройщик обанкротился и не может далее выполнять свои обязательства перед участниками долевого строительства.
Если застройщик не опубликовал сообщение о завершении строительных работ, сдаче объекта в эксплуатацию, передаче квартир в собственность дольщиков в Единую информационную систему жилищного строительства до оговоренной в ДДУ даты, проблемный объект включается в реестр автоматически.
Конечно, часть недостроенных вовремя многоквартирных домов, попавших в реестр проблемных объектов долевого строительства, застройщики достраивают самостоятельно, просто работы затягиваются на более долгий срок. Но многие девелоперы не справляются с задачей, у них появляются финансовые трудности, как результат – банкротство. В этом случае проблемы дольщиков может помочь решить федеральный Фонд защиты прав дольщиков. Во многих регионах в работу включаются также региональные Фонды.
В тех случаях, когда застройщик потерпел финансовый крах, процедуру банкротства девелопера проводит конкурсный управляющий. Оповещение о том, что застройщик обанкротился, должны быть разосланы всем выявленным участникам долевого строительства многоквартирного дома. В этом документе, кроме оповещения об объявлении застройщика банкротом, дольщику предлагается в течение двух месяцев предъявить свои претензии в реестр требований участников долевого строительства.
Реестр формируется при банкротстве девелопера, он является частью реестра требований кредиторов . При включении участником долевого строительства в данный реестр своих требований, он получает ряд преимуществ, главное из которых – возможность после завершения строительства получения оплаченного им ранее по договору долевого участия объекта недвижимости.
Но сведения о вас как о дольщике могут затеряться, управляющий может не успеть сформировать рассылку по всем участникам долевого строительства. Есть риск пропустить сроки подачи требований в реестр. Именно поэтому если вы заметили, что строительство затягивается, либо вас насторожили какие-то действия девелопера, желательно проверить статус застройщика – не объявлен ли он банкротом.
Конечно, вы можете самостоятельно мониторить процесс возведения дома, форумы участников долевого строительства, сайт дом.рф (вкладку Единый реестр проблемных объектов), другие ресурсы, из которых можно узнать, как идут дела в компании застройщика, и не стоит ли уже начинать беспокоиться. Но это не всегда правильный путь. Если девелопер строго выполняет условия договора, то да, такого периодического мониторинга будет достаточно. А если вы видите, что со строительством дома начались проблемы — пока не критичные, строительство идет, но сдача дома затягивается?
Наша компания предоставляет участникам долевого строительства услугу по отслеживанию банкротства строительной компании. После заключения договора на предоставление услуги, юрист по ДДУ постоянно отслеживает дела по банкротству на федеральном ресурсе, где публикуются все дела о банкротстве. Как только он обнаруживает, что застройщик признан банкротом, он оповещает об этом клиента и консультирует его по дальнейшим шагам: как включиться в реестр, нужно ли и куда подавать заявление.
По желанию клиента мы можем оказать иную юридическую консультацию при наступлении следующих обстоятельств:
Как попасть в реестр обманутых дольщиков?
Для того чтобы человека включили в реестр, нужно подготовить следующие документы:
- паспорт, оригинал и копии всех страниц, где есть какая-либо информация;
- ДДУ, зарегистрированный в Росреестре;
- заявление по утвержденному шаблону;
- судебное решение, если обманутый дольщик обращался в суд;
- документы, подтверждающие, что дольщик расплатился за жилье в полном объеме;
- решение суда о банкротстве, если застройщик обанкротился.
Все документы подают в оригиналах и копиях. Если они состоят из нескольких листов, то их необходимо прошить. Подать документы может и представитель. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.
Документы обязаны рассмотреть в течение 20 дней. По итогам гражданин попадет в реестр обманутых дольщиков или получит отказ.
Как найти официальный сайт обманутых дольщиков
Реестры обманутых дольщиков публикуются на сайте региональной организации по надзору в сфере строительства. Например:
- Реестр обманутых дольщиков Ленинградской области (http://expert.lenobl.ru/statistic/postradavshim-grazhdanam-uchastnikam-dolevogo-stroitelstva/)
- Реестр обманутых дольщиков Московской области (https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2/reestr-postradavshih-grazhdan)
- Реестр обманутых дольщиков Нижегородской области (https://gsn.government-nnov.ru/?id=133604)
Чтобы найти реестр дольщиков своего региона, зайдите на сайт инспекции по строительству или комитета по строительству и найдите раздел долевого строительства. Или обратитесь в эти организации лично. Реестр дольщиков – это открытая информация, которая находится в свободном доступе и которую вы имеете право получить.
Оформление документов и получение компенсации
Так как разбирательство происходит в суде, следует подать заявление в суд. Также важно наличие основных документов:
- паспорта, удостоверяющего личность дольщика;
- договора долевого участия;
- документов, подтверждающих передачу денежных средств застройщику за квартиру.
Необходимо постоянно быть бдительным и осторожным, покупая квартиру, вне зависимости от способа покупки. Смогут ли обманутые дольщики вернуть свои деньги или получить свою жилплощадь, зависит от многих моментов, в которых лучше разберется специалист.
Сколько в России обманутых дольщиков
В Едином реестре проблемных объектов, в который включаются объекты, по которым застройщики задержали строительство или опоздали с передачей ключей дольщикам более чем на шесть месяцев, включен 3061 дом с жилой площадью 18,1 млн кв. м. В реестре проблемных — 1071 застройщик в 76 субъектах. Больше всего проблемных домов — в Московской области (755 домов, или 24,7%), Краснодарском крае (261 дом) и Ленинградской области.
В Счетной палате отмечают, что сейчас нет точной информации об общем количестве обманутых дольщиков и, по различным экспертным оценкам, их общее количество в настоящее время составляет от 180 тыс. до 200 тыс. человек. При этом в отчете приводятся данные Фонда защиты дольщиков, согласно которым общее число пострадавших на начало марта составляло 194 795 человек.
В большинстве регионов решить проблемы обманутых дольщиков планируется в 2022–2022 годах, в 11 регионах — в 2023 году и в одном регионе (в Новосибирской области) — в 2025 году.
Как дольщикам получить госуслугу о признании их пострадавшими при строительстве жилья
Жители Подмосковья, которые инвестировали денежные средства в строительство многоквартирных домов (МКД), и их права нарушили застройщики, могут быть признаны пострадавшими. Для этого гражданам нужно обратиться за соответствующей государственной услугой, предоставление которой оказывает Главное управление государственного строительного надзора Московской области. О том, какие документы для этого требуются, читайте в материале портала mosreg.ru.
Реестр пострадавших граждан
Нарушением прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство, считается неисполнение сроков обязательств по договору долевого участия (ДДУ) со стороны застройщика.
После признания граждан пострадавшими их вносят в соответствующий реестр. Ведение такого реестра позволяет сформировать перечень наиболее неблагополучных строительных объектов и определить объем требований граждан, права которых нарушены. Основываясь на результатах анализа полученных данных, специалисты разрабатывают дорожные карты по завершению строительства объектов и механизмы удовлетворения прав граждан-инвесторов.
Консультации, связанные с предоставлением данной услуги, можно получить в Главном управлении государственного строительного надзора Московской области (Главгосстройнадзор) по телефону: +7 (498) 602-31-91 (доб. 2).
Срок оказания услуги
Максимальный срок оказания госуслуги составляет 14 рабочих дней. Регистрация заявления о включении в реестр займет один рабочий день.
Необходимые документы
Для получения госуслуги жителям Подмосковья необходимо заполнить электронную форму заявления, которая размещена на Региональном портале государственных и муниципальных услуг, и прикрепить отсканированные образцы следующих документов:
- копия документа, удостоверяющего личность;
- копия договора участия в долевом строительстве и копия договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору);
- копии платежных документов, подтверждающих исполнение пострадавшим гражданином обязательств по договору участия в долевом строительстве, заключенному в отношении проблемного объекта, или договору уступки;
- копия вступившего в законную силу судебного акта о включении требований пострадавшего гражданина к застройщику проблемного объекта в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений в случае введения в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.
Основания для отказа
Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются:
1. Несоответствие заявителя одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения№ 1 к приказу Минстроя России от 12.08.2016 № 560:
1) неисполнение застройщиком обязательств по ДДУ заключенному в соответствии с ФЗ-214 от 30 декабря 2004 г., в течение более 6 месяцев с даты, установленной в таком договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство объекта строительства в течение двух последовательных отчетных периодов или введение в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, за исключением следующих объектов строительства:
а) введенных в эксплуатацию многоквартирных домов;
б) не завершенного строительством многоквартирного дома, строительство которого осуществлено (осуществляется) в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведен (возводится) такой объект;
в) не завершенного строительством многоквартирного дома, созданного (создаваемого) на земельном участке в отсутствие государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка, либо договора безвозмездного пользования земельным участком, предусмотренных Федеральным законом ФЗ-214;
г) не завершенного строительством многоквартирного дома, созданного (создаваемого) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного дома;
2) привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина – участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.;
3) надлежащее исполнение гражданином – участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта;
4) неисполнение застройщиком проблемного объекта обязательств по действующему договору участия в долевом строительстве по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте, гражданину – участнику долевого строительства;
5) отсутствие лица, являющегося правопреемником прав и обязанностей застройщика по строительству проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве;
6) необеспечение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., либо осуществление выплаты по договору участия в долевом строительстве, обеспеченному поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика не может быть осуществлено ввиду введения одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве и (или) ликвидации соответствующей кредитной или страховой организации;
7) отсутствие заявителя в реестре пострадавших граждан в отношении того же и (или) иного проблемного объекта;
8) отсутствие факта привлечения денежных средств двух и более лиц в отношении одного и того же жилого помещения, расположенного в составе проблемного объекта.
2. Ввод в эксплуатацию проблемного объекта, участником строительства которого является пострадавший гражданин;
3. Вступление в законную силу судебного акта об удовлетворении (погашении), частичном удовлетворении требований пострадавшего гражданина в рамках рассмотрения дела о банкротстве застройщика проблемного объекта;
4. Расторжение договора участия в долевом строительстве, заключенного между пострадавшим гражданином и застройщиком проблемного объекта, договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требований по договору);
5. Представление заведомо ложных и (или) недостоверных документов, необходимых для предоставления Государственной услуги.
Обжалование порядка предоставления услуги
Заявитель может подать жалобу на нарушение порядка предоставления услуги в Главгосстройнадзор или Министерство государственного управления, информационных технологий и связи Московской области.
Формы подачи жалобы:
- письменная при личном приеме или по почте;
- электронная через сайт профильного ведомства или портал правительства Московской области.
В жалобе необходимо указать:
а) наименование органа, предоставляющего госуслугу, должностного лица органа, либо государственного гражданского служащего, решения и действия которых обжалуются;
б) ФИО, сведения о месте жительства заявителя, номер контактного телефона, адрес электронной почты и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю (за исключением случая, когда жалоба направляется через РПГУ);
в) сведения об обжалуемых решениях и действиях органа, предоставляющего госуслугу, его должностного лица либо государственного гражданского служащего;
г) доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием органа, предоставляющего госуслугу, его должностного лица либо государственного гражданского служащего.
Жалоба рассматривается в Главгосстройнадзоре в течение 15 рабочих дней со дня ее регистрации.
Принятое по жалобе решение заявитель имеет право обжаловать в судебном порядке, в соответствии с федеральным законодательством.
С деталями оказания услуги можно ознакомиться на региональном портале государственных и муниципальных услуг Подмосковья.
Как компенсируется стоимость парковочных мест?
Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.
Денежную выплату производит Банк ДОМ.РФ, который является агентом Фонда защиты прав долевого строительства. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.
В отчете также приводится комментарий фонда, в котором объясняется, что установление высокой зарплаты сотрудникам в Москве обусловлено тем, что «деятельность фонда уникальна и требует найма в штат профессионалов с исключительными компетенциями». «Кроме того, перед сотрудниками поставлены существенные задачи, выполнение которых требует высокой вовлеченности в работу. Процессы в фонде выстраивались с нуля», — пояснили Счетной палате в фонде.
А что если у меня несколько проблемных квартир, приобретенных по ДДУ?
Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться по формуле. Для наглядности представим, что у нас три квартиры по 100 кв. метров.
Определяется корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В нашем примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100)=0,4. Если бы суммарная площадь была меньше 120 кв. метров, коэффициент по умолчанию составил бы 1.
Рассчитываем рыночную стоимость каждого из помещений. С этой целью мы умножаем рыночную стоимость кв. метра на площадь каждого из них. В нашем случае рыночная стоимость составляет 80 тыс. рублей за кв. метр. Соответственно, цена каждой из квартир составляет 8 млн рублей.
Умножаем суммарную стоимость квартир на поправочный коэффициент. Получается, что общая цена квартир умножается на 0,4 и равна 3,2 млн рублей.
Умножаем на долю собственника в строящейся квартире. Будем считать, что в нашем случае это один.
Умножаем на долю денежных средств фактически выплаченных. В нашем примере это тоже 1, поэтому итоговая сумма равна 9,6 млн рублей.