Кaк и к дpyгим дoкyмeнтaм, к ДДУ пpeдъявляют cтaндapтныe тpeбoвaния. Дoлжнa быть yкaзaнa дaтa зaключeния дoгoвopa, a тaкжe peквизиты, pacшифpoвкa и пoдпиcи oбeиx cтopoн.
Как проверить договор ДДУ в Росреестре?
При дистанционной покупке жилья в новостройке и во многих других ситуациях требуется проверить ДДУ — договор долевого участия — в Росреестре. Это нужно делать при малейших сомнениях в том, что застройщик надежный. А здравомыслящие люди контролируют регистрацию сделки даже при полном отсутствии недоверия. Ведь ДДУ может не оказаться в Росреестре и не по вине застройщика.
Мы расскажем, как проверить наличие государственной регистрации документа о вашем долевом участии. Но если после всех нужных манипуляций договор не найден, то, возможно, вы имеете дело с аферой или с халатностью. В таких случаях избежать неприятностей или уменьшить ущерб поможет юрист по гражданским делам.
Как изменить условия ДДУ после передачи объекта застройщиком?
Институт ДДУ в России уходит в прошлое, однако он создал много вопросов, которые еще долго будут порождать спорные ситуации. Наиболее сложными из них остаются вопросы по исполнению и изменению заключенных договоров участия в долевом строительстве. Сегодня поговорим о ситуации, когда проблемы возникают с органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Росреестром.
Одна из наиболее спорных ситуаций во взаимоотношениях с Росреестром возникает, когда стороны заключают соглашение об изменении условия договора в части цены уже после того, как застройщик передал объект недвижимости участнику долевого строительства. Это может произойти, например, когда застройщик готов к установленному сроку сдать объект, а участник пока не готов оплатить его полностью. Стороны договариваются перенести срок оплаты на время, которое выходит за пределы периода исполнения застройщиком своих обязательств. Такие вопросы не урегулированы непосредственно судебной практикой.
Долевое строительство – институт, работающий по определенной схеме. В частности, участник долевого строительства уплачивает цену создаваемого объекта недвижимости именно на стадии строительства. Вместе с тем между сторонами договора могут сложиться отношения, в силу которых застройщик передаст объект покупателю до оплаты. После такой передачи стороны подписывают дополнительное соглашение к договору – соглашение об увеличении срока уплаты цены договора. Дальше необходимо провести его государственную регистрацию, и здесь возникает сложность.
Дело в том, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” Росреестр должен будет провести правовую экспертизу дополнительного соглашения, а затем приостановить государственную регистрацию на том основании, что требования по договору прекращены в связи исполнением застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства. В этом случае государственная регистрация дополнительного соглашения не представляется возможным.
Принимая такое решение, Росреестр руководствуется положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 214-ФЗ). Согласно этому закону, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Исходя из последовательности перечисления обязанностей участника в данном пункте, Росреестр делает вывод о том, что до полной уплаты цены договора объект долевого строительства участнику не передается. Свою позицию ведомство подкрепляет положениями ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, предусматривающими право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении участником долевого строительства установленного срока уплаты цены договора.
Убедить Росреестр в правомерности дополнительного соглашения, предусматривающего изменение срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязанности по передаче участнику объекта недвижимости, помогут следующие доводы.
Согласно ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Что касается обязательств участника долевого строительства, то они считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в соответствии с указанной нормой обязательства участника по договору считаются исполненными только при условии исполнения им двух обязательств: после уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом исполнение застройщиком предусмотренного договором обязательства по передаче участнику указанного в договоре объекта недвижимости в силу норм Закона № 214-ФЗ и ст. 309, ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса не влечет прекращение ДДУ – он продолжает действовать до полного исполнения обеими сторонами предусмотренных договором обязательств.
Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Положения Закона № 214-ФЗ (как правило и договора участия в долевом строительстве) не содержат запрета относительно изменения условий договора по соглашению сторон, в том числе в части срока уплаты цены договора. Императивным требованием, установленным ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в целях защиты прав участника долевого строительства, является только запрет на осуществление оплаты цены договора до его государственной регистрации. Одновременно положения указанного пункта предоставляют сторонам право выбора порядка внесения платежей по договору – единовременно или в установленный договором период.
Следовательно, стороны на основании ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, ст. 421 ГК РФ вправе по своему выбору установить в договоре срок уплаты цены договора, в том числе и выходящий за пределы срока исполнения застройщиком обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости. В этом случае при подписании сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства договор продолжает действовать до надлежащего исполнения участником предусмотренного ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства по уплате цены договора. При этом предусмотренное ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора, в силу фактически сложившихся между сторонами обязательств применению не подлежит.
Изложенная позиция также подтверждается судебной практикой. Такая практика сложилась по результатам рассмотрения споров, связанных с исполнением сторонами обязательств по ДДУ, в которой судами не отрицается право изменения сторонами срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта недвижимости (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2016 г. по делу № А56-76876/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2016 г. по делу № А44-3907/2015).
В дополнение к изложенным выше доводам в качестве доказательства, подтверждающего факт неуплаты участником цены договора, целесообразно представить в Росреестр заверенный сторонами акт сверки взаимных расчетов или иной аналогичный документ.
Дополнительное соглашение к договору ДДУ: порядок оформления
Не существует единого формата и обязательных требований к содержанию допсоглашения. Проект документа вправе предложить любая из сторон.
В документе обычно присутствуют следующие сведения:
- дата и место заключения дополнительного соглашения к ДДУ;
- реквизиты сторон, которые подписывают дополнение к договору;
- информация о договоре, в который вносятся изменения;
- указываются новые формулировки со ссылками на редактируемые пункты;
- срок действия или условия пролонгации, время вступления в силу изменений;
- реквизиты и подписи сторон, печать компании-застройщика.
А нужно ли регистрировать доп соглашение к ДДУ? Согласно требованиям действующего законодательства, если исходный документ прошел госрегистрацию, то необходимо официально зарегистрировать каждое последующее изменение.
Чтобы регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в Росреестре прошла без заминок, регистратору понадобятся:
- удостоверение личности стороны-участника;
- оригиналы допсоглашений (в трех экземплярах, один из которых остается у регистратора);
- доверенность уполномоченного застройщиком лица, содержащая полномочия на регистрацию дополнительного соглашения к ДДУ в Росреестре;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Если заявитель подает документы непосредственно через местное отделение Росреестра, то спустя 7 рабочих дней процедура будет закончена. А регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в МФЦ займет на 2 дня больше времени. Незарегистрированное допсоглашение считается незаключенными и не имеет юридической силы. Профессиональная консультация юриста ЮК «Хелп Консалтинг» поможет избежать убытков и нарушения прав.
Таким образом, ответ на вопрос “нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДДУ в Росреестре” – очевиден. Только после прохождения официальной процедуры возможна защита прав дольщика.
Что если одна из сторон намеренно отказывается зарегистрировать согласованные и подписанные изменения? Судебный орган по требованию компании-застройщика или дольщика вправе вынести соответствующее решение о регистрации сделки, согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ. Также предусмотрено возмещение понесенных истцом убытков, когда умышленно задерживается обязательная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.
Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или нет, если девелопер срывает сроки сдачи новостройки
За время действия любого договора может быть заключено множество дополнительных соглашений, причем по самым разным причинам. Это касается и договоров участия в долевом строительстве, которые отличаются длительностью правовых отношений – возведение многоквартирного жилого дома часто занимает несколько лет. По каким поводам обычно заключаются дополнительные соглашения, всегда ли они выгодны для дольщика и что будет, если этот документ не подписать – разбирался Новострой-М.
Что такое дополнительное соглашение
Дополнительное соглашение – это документ о внесении изменений в уже подписанный сторонами договор. Как разъяснил Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege, возможность заключения таких соглашений обусловлена принципом свободы договора, закрепленным в статье 421 Гражданского кодекса РФ. Согласно данному принципу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.
Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век», назвал наиболее распространенные причины для заключения дополнительных соглашений к ДДУ между застройщиком и дольщиком.
Обычно они предусматривают:
– уточнение площади квартиры,
– оформление уступки права требования и перевода долга по ДДУ,
– уточнение цены ДДУ,
– уточнение сроков передачи квартиры,
– изменение паспортных данных дольщика и др.
Адвокат Артем Сидоров дополнил список, отметив, что в ДДУ иногда бывают ошибки, их также можно исправить, подписав дополнительное соглашение.
Иногда допсоглашения прямо предусматриваются 214-ФЗ и в тексте ДДУ, например, это касается корректировки срока передачи квартиры, кадастровых обмеров. Но иногда они законом не предусмотрены и заключаются по инициативе сторон.
Таковы, к примеру, соглашения об изменении порядка оплаты стоимости ДДУ, когда дольщик в силу личных обстоятельств просит застройщика предоставить отсрочку или рассрочку платежа. Или же это могут быть дополнительные соглашения о «переезде», в которых меняется предмет договора – предоставляется другая строящаяся квартира или иное помещение.
Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», акцентировала внимание на том, что дополнительное соглашение должно быть добровольно принято обеими сторонами, подписано и зарегистрировано в Росреестре. Без регистрации этот документ в законную силу не вступит.
Кому это выгодно?
Есть совершенно нейтральные причины подписания допсоглашения, как, например, уже упомянутое изменение паспортных данных дольщика, но обычно договор подписывается к выгоде одной из сторон.
Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, некоторые соглашения инициируются застройщиком и выгодны прежде всего ему, а подписание документа лишает дольщика определенных привилегий, предусмотренных законом. Например, одна из возможных ситуаций – изменение подсудности по договору.
По закону гражданин может выбрать суд, в котором будет рассматриваться дело в случае нарушения его прав: по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной компании. Как правило, в допсоглашении застройщик сужает выбор дольщика и указывает конкретные суды, к примеру, по официальному местонахождению организации.
Совершенно невыгодно для дольщика соглашение об изменении срока сдачи многоквартирного дома. «Соглашение о переносе срока передачи объекта подписывать смысла нет, поскольку в случае подписания участник строительства утратит право на взыскание неустойки за нарушение срока передачи», – советует Артем Сидоров.
Допсоглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства застройщики предлагают подписать наиболее часто, поскольку, как мы уже упомянули, обязанность предложить внести в договор изменения в случае нарушения срока застройщиком прямо предусмотрена законом.
По словам Василия Шарапова, подавляющее число спорных ситуаций, связанных с задержкой передачи квартиры в собственность дольщикам, добросовестный застройщик стремится разрешать во внесудебном порядке. Исключение составляют случаи, когда покупатели предъявляют завышенные требования по неустойке по сравнению с тем, как это установлено специальными нормами 214-ФЗ.
Важный момент: если инициатива заключения дополнительного соглашения исходит от застройщика, то он должен заблаговременно официально уведомить об этом участника долевого строительства, в соответствии с законом – не позднее чем за два месяца до истечения указанного изначально срока.
Информация должна быть направлена по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку.
Стоит отметить, что с введением новых обязательных правил привлечения денежных средств дольщиков в строительство жилья через банковские эскроу-счета риски покупателей по просрочке получения квартир в собственность существенно сокращаются. Застройщик в этой ситуации заинтересован ввести в эксплуатацию объект строительства вовремя, иначе он не получит от банка деньги.
Особое внимание юристы обращают на то, как тяжело оспорить в суде даже откровенно кабальные, а подчас нелепые документы, если они надлежаще оформлены подписями сторон.
К примеру, если вы подписали документ о фиксированной доплате за увеличившийся метраж квартиры (в результате изменения проекта строительства или как следствие кадастровых обмеров), потом очень трудно будет оспорить размер такой доплаты, даже если застройщик не сможет подтвердить изменение проекта или повторные обмеры покажут совершенно иной метраж квартиры, разъясняет Денис Артемов.
Однако в случаях, когда требуется перенести сроки оплаты договора, в изменении ДДУ заинтересован уже сам дольщик. Допсоглашение о расторжении ДДУ на руку дольщику в том случае, если он хочет прекратить договорные отношения по личным обстоятельствам, не предусмотренным законом.
Принудить к подписанию нельзя!
Принуждение к заключению договора противоречит Гражданскому кодексу, поэтому застройщик не может требовать обязательного подписания дополнительного соглашения. Если в ДДУ и содержатся пункты об обязательствах дольщика подписать допсоглашение, то они не имеют юридической силы, так как противоречат 214-ФЗ и другим законам, например закону «О защите прав потребителей»: «Условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными» (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1).
По словам юриста Юрия Крюкова, от подписания допсоглашения можно смело отказываться в силу принципа свободы договора. Суды признают, что подписать допсоглашение — право, а не обязанность (п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Таким образом, даже если стороны прописали в ДДУ обязательство заключения допсоглашения, оно может не заключаться, если ухудшает положение дольщика. Застройщик в таком случае имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения дополнительного соглашения, однако в суде ему необходимо доказать необходимость внесения таких изменений, что сделать крайне сложно.
Прописанное в ДДУ условие об обязанности дольщика подписывать любые дополнительные соглашения к договору истолковывается судом как злоупотребление правом или как кабальное условие и в большинстве случаев застройщикам отказывают в исках об обязании подписать дополнительное соглашение или об изменений условий ДДУ.
Молчание – не знак согласия
В течение нескольких лет юрист Антон Бланк собирал наиболее типичные примеры неправомерных уговоров, которые некоторые застройщики используют для того, чтобы дольщики подписали дополнительное соглашение о продлении срока сдачи новостройки. Делимся этой подборкой с нашими читателями.
«Если вы не подпишете соглашение на новый срок, мы через суд расторгнем договор, так как имеем на это право».
Реальность: застройщик за годы работы не провел ни одной судебной кампании по расторжению.
«Все подписали другой срок, а вы не подписали. У вас потом будут проблемы с оформлением свидетельства о праве собственности, так как сроки разные, а по 214-ФЗ они должны быть в одном доме одинаковые».
Реальность: Росреестр давно выработал практику, когда сроки в одном жилом здании могут быть разные, таким образом часть дольщиков дома могут подписать допсоглашения, а часть – не подписать.
«Если вы не подпишете дополнительное соглашение, неустойку мы будем выплачивать из тех денег, которые предназначены на строительство. В итоге не сможем достроить дом и вы сами себе навредите».
Реальность: неустойка погашается из прибыли застройщика.
«Мы обещаем сдать ключи вовремя, и вы начнете ремонт, только подпишите допсоглашение».
Реальность: застройщик умалчивает, что разрешения на ввод при этом может и не быть.
«Вы ничего не получите через суд, берите 10-20%».
Реальность: неустойка взыскивается в диапазоне от 50 до 100% суммы.
«Ваше уклонение от подписания соглашения о переносе срока может повлиять на размер взысканной судом неустойки».
Реальность: на размер неустойки в диапазоне 50-100% в самом деле влияют определенные факторы, но не этот.
«Если не подпишете продление срока, мы подадим на банкротство».
Реальность: банкротство для застройщика очень невыгодная процедура – можно потерять незавершенные объекты, недополученную прибыль, земли.
«Вы обязаны письменно ответить на предложение о переносе срока, в том числе мотивировать свой отказ».
Реальность: закон не содержит обязанности отвечать (письменно или устно), никаких последствий при отсутствии ответа не будет.
«Если в течение 10 дней вы не дадите ответа, то дополнительное соглашение о продлении срока будет считаться принятым».
Реальность: любое изменение зарегистрированного договора происходит путем регистрации дополнительного соглашения. Неответ зарегистрировать нельзя.
«При отказе от подписания дополнительного соглашения участник долевого строительства принимает на себя ответственность за отказ Управления федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности на объект участия в долевом строительстве» – тут без комментариев.
Все описанные ситуации наглядно показывают, что перед тем как подписать документ, необходимо проконсультироваться со специалистами, которые разъяснят, насколько правдивы «страшные» последствия неподписания дополнительного соглашения. В сфере долевого строительства, как и в любой другой области нашей жизни, важно знать свои права и уметь их защищать.
Риски ДДУ
1. Замораживание строительных работ
В ДДУ прописаны действия и права дольщика при приостановке или прекращении строительства, но от самого факта замораживания договор защитить не может.
2. Банкротство строительной компании
По 214-ФЗ дольщик — кредитор третьей очереди. То есть при банкротстве застройщика средства инвестору будут возвращаться только после того, как удовлетворены требования банков-кредиторов, сотрудников компании и так далее.
3. Обременение жилья
Если застройщик берет в банке кредит на строительство под залог возводимой недвижимости, но не может вернуть ему деньги, банк может заявить свои права на дом. В результате возникает обременение — то есть, пока банк и застройщик не решат разногласия, дольщик не сможет вступить в полное право собственности на купленное жилье.
4. Двойная продажа
Случаи двойной продажи имеют место и при заключении ДДУ, но только до его регистрации в уполномоченном органе. Поэтому передавать деньги застройщику следует только после того, как договор о долевом участии вернется из Росреестра со специальным регистрационным штампом.
Риск двойных продаж выше, когда квартира приобретается не у застройщика, а у посредника. Если двойная продажа все-таки произошла, действительным считается только первый договор. Остальным дольщикам застройщик обязан вернуть деньги.
5. Изменение проектной документации
Существенные изменения в проектной документации дают дольщику право расторгнуть ДДУ в судебном порядке. Если дольщик не намерен расторгать ДДУ, но хочет оспорить действия застройщика в связи с изменением метража или планировки, он также может обратиться в суд.
Перед оформлением ДДУ следует внимательно изучить договор на предмет пункта о расхождении площади, т.к. застройщик может указать в нем выгодные для себя и невыгодные для дольщика условия. Например, если метраж больше, то дольщик обязан доплатить строительной компании за расхождение, а если метраж меньше, то застройщик дольщику ничего не должен.
6. Повышение цены
Как было сказано выше, в ДДУ стоит прописать условия, при которых может изменяться цена, указанная в договоре. А также указать действия при расхождении фактической площади с заявленной в договоре. Это позволит если не избежать повышения цены, то хотя бы понимать, откуда взялись дополнительные суммы и стоит ли соглашаться с ними.
7. Перенесение сроков сдачи объекта
Если строительная компания отодвигает сроки сдачи объекта, у нее должна быть на то уважительная причина. Без таковой дольщик имеет право потребовать неустойку за каждый день просрочки, а также расторгнуть ДДУ с возвращением ему вложенных средств и неустойки.
ДДУ и доп. соглашение: все, что вы хотели знать
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 4
Споры в суде общей юрисдикции:
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
С 01.03.2022 ст. 4 дополняется ч. 1.1 (ФЗ от 30.12.2022 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.
2. Утратил силу. – Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 30.04.2022 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
С 01.03.2022 в ч. 4.1 ст. 4 вносятся изменения (ФЗ от 30.12.2022 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
С 01.03.2022 ст. 4 дополняется ч. 4.2 – 4.6 (ФЗ от 30.12.2022 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.
С 01.03.2022 в ч. 5 ст. 4 вносятся изменения (ФЗ от 30.12.2022 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом “О содействии развитию жилищного строительства”, договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
(часть 10 введена Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10.1 – 10.2. Утратили силу. – Федеральный закон от 30.12.2022 N 494-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
Что такое переуступка прав по ДДУ
Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.
Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.
Пoкyпкa квapтиpы пo ДДУ: кaк пpoвepить зacтpoйщикa
Ecли плaниpyeтe иcпoльзoвaть дoгoвop дoлeвoгo yчacтия пpи пoкyпкe квapтиpы нa пepвичнoм pынкe, пpoвepьтe зacтpoйщикa. Taк вы oбeзoпacитe ceбя oт нeдoбpocoвecтныx кoмпaний. Чтoбы yзнaть вcю инфopмaцию o дeвeлoпepe:
Пpocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию зacтpoйщикa. Oнa дoлжнa быть в oткpытoм дocтyпe нa caйтe кoмпaнии. Ecли ee нeт, зaпpocитe пpoeктнyю дeклapaцию — зacтpoйщик oбязaн ee пpeдocтaвить пo пepвoмy тpeбoвaнию. B дoкyмeнтe ecть пoдpoбнoe oпиcaниe пpoeктa, cpoки eгo peaлизaции, цeль cтpoитeльcтвa.
Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли кoмпaния в cтaдии бaнкpoтcтвa. Этo мoжнo cдeлaть нa caйтe Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe . Bвeдитe нaзвaниe кoмпaнии — ecли ee нeт в peecтpe, этo xopoшo. Ecли кoмпaния нaчaлa пpoцeдypy бaнкpoтcтвa — нe пoдпиcывaйтe дoгoвop, инaчe пoтepяeтe дeньги.
Пpoвepьтe, ecть ли cyдeбныe дeлa в oтнoшeнии кoмпaнии. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв. 3дecь cтoит yчecть вaжный нюaнc — чeм кpyпнee зacтpoйщик, тeм бoльшe вepoятнocть тoгo, чтo в oтнoшeнии нeгo бyдyт зaвeдeны cyдeбныe дeлa. Oцeнитe cyть — из-зa чeгo cyдятcя c кoмпaниeй, cкoлькo дeл oткpытo, кaкиe peшeния вынeceны пo пpeдыдyщим cпopaм.
Пpoвepьтe, зapeгиcтpиpoвaнa ли кoмпaния кaк юpидичecкoe лицo. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, вce зacтpoйщики дoлжны быть зapeгиcтpиpoвaны. 3aйдитe нa caйт Фeдepaльнoй нaлoгoвoй cлyжбы и пoceтитe eдиный peecтp юpидичecкиx лиц. Ecли кoмпaнии тaм нeт — oткaжитecь oт пoкyпки.
Нaйдитe oтзывы o зacтpoйщикe в интepнeтe. Нaпpимep, пoceтитe фopyмы дoльщикoв, пoчитaйтe oтзывы нa cтopoнниx нeзaвиcимыx плoщaдкax, oцeнитe peпyтaцию кoмпaнии в paзличныx peйтингax.
Меры предосторожности
Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.
Что означает переуступка прав по ДДУ?
Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ?
Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.
Что такое электронная регистрация ДДУ?
Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.
Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.
Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.
Составляем договор ДДУ – на что обратить внимание
Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:
- Сколько будет стоить квартира, какие есть дополнительные платежи.
- Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
- Какой порядок расчетов в случае изменения площади объекта.
- Порядок предъявления претензий.
- В каких случаях можно расторгнуть договор.
- Расчет неустойки по ДДУ за несвоевременное исполнение обязательств.
При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.
Регистрация в Росреестре
В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.
Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.
Дальнейший план действий
После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.
Подводные камни
Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.
Банкротство застройщика при ДДУ
В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.
Банкротство банка
С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.
Участие в сделке заемных средств
Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.
