Может ли государство отнять приватизированную квартиру?

Собственником неприватизированной квартиры обычно выступает муниципалитет, государство, ведомство, но точно не физлица. Проживая в неприватизированной квартире, умерший мог являться лишь ее нанимателем по договору социального найма. Естественно, права собственности это не дает.

Наследование неприватизированной квартиры: в чем подвох?

Да, порядок наследования приватизированной и неприватизированной квартиры будут отличаться. Разница хотя бы в том, что приватизированное жилье находится в частной собственности наследодателя, а неприватизированная – в собственности государства, муниципалитета, ведомства или какого другого лица, являющегося наймодателем. Вот в этом и есть основная проблема – унаследовать такое жилье в принципе нельзя.

Почему? И тогда кому достанется квартира после смерти владельца? Получается, семью могут выгнать? Правовед.RU разобрался в деталях и расскажет о них читателям.

Приватизированное отнять нельзя оставить

По-настоящему острой является проблема выселения граждан из приобретенного ими жилья, с применением правового механизма, предусмотренного ст. 301 и ст. 302 ГК РФ. Речь идет об истребовании государственными и муниципальными органами жилых помещений, которые ранее были незаконно приватизированы, и впоследствии, обычно после нескольких сделок купли-продажи, перешли в собственность добросовестных лиц, которые к мошенникам не имеют никакого отношения.

В итоге, граждане, оказавшиеся последними в цепочке приобретателей, фактически оказываются на улице – законодательство не предусматривает предоставление им иной жилплощади, а размер компенсации, которую может назначить суд, вряд ли позволит купить новое жилье. Так, максимальный размер выплаты от государства, на которую сегодня может рассчитывать добросовестный приобретатель, лишившийся единственного жилья, составляет 1 млн руб. (п. 2 ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). И даже новый закон о регистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, ситуацию не изменит: размер выплаты останется прежним (ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”). А кроме того, обманутые собственники нередко теряют не только личные сбережения, но и материнский капитал, за счет которого купили жилье, а также оказываются в должниках у банков по ипотечным кредитам.

Ильяс Вахитов, директор АНО Центр прикладных исследований в области права и бухгалтерского учета “Правовые и бухгалтерские решения”:

“Основными причинами, по которым становится возможным незаконное выбытие жилых помещений из государственной и муниципальной собственности, являются попустительство или же прямое участие в этом представителей публичных собственников. Например, хищение выморочного имущества, то есть того, которое перешло в государственную или муниципальную собственность после смерти не имеющего наследников наследодателя, часто осуществляется с привлечением нотариусов, которые оформляют свидетельства о праве на наследство на подставных лиц. Происходит это на фоне бездействия уполномоченных организаций, на протяжении нескольких лет делающих вид, что не замечают пустующих квартир, которые должны оформляться в государственную или муниципальную собственность. Кроме того, нередко права на жилье у мошенников возникают и на основании вынесенных судебных решений (в том числе по подложным документам). При этом спустя определенное время такие решения отменяются, но к этому моменту квартира уже находит очередного добросовестного приобретателя, который после истребования от него недвижимости остается ни с чем”.

Учитывая социальную значимость проблемы, на нее обратил внимание в том числе и Президент РФ Владимир Путин. Так, выступая на заседании Общественной палаты РФ в июне текущего года, он высказался за принятие дополнительных мер по защите приобретателей недвижимости, с учетом оценки роли представителей государства в первоначальном незаконном выбытии имущества из государственной собственности. “Запись в ЕГРП должна быть единственным документом, который гарантирует чистоту этой сделки, и не должен, как предлагает Верховный Суд, человек, желающий купить жилье, еще проверять все эти цепочки: а имел ли право [государственный орган одобрить сделку по приватизации. – Ред.], а было ли там у него правооснование. У него нет для этого возможности. Государство уже проверило это все и гарантировало”, – подчеркнул тогда глава страны. И рекомендовал ВС РФ вернуться к этой проблеме, чтобы дать соответствующие разъяснения.

В то же время это не первый документ, определяющий позицию ВС РФ по данной проблеме. Ранее были приняты совместное Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление № 10/22), а также обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утвержден Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.; далее – Обзор от 1 октября 2014 г.). Однако, как следует из последнего Обзора от 25 ноября 2015 г., несмотря на данные ранее разъяснения, суды в отдельных случаях по-прежнему неправильно применяют положения ГК РФ. Отметим, что прежде принятые разъяснения сохранили силу.

Рассмотрим, на какие нарушения при изъятии незаконно приватизированных квартир ВС РФ обращает внимание в первую очередь, и какие предлагает варианты их решения.

Что должны доказывать стороны?

ВС РФ в очередной раз очертил границы предмета доказывания при рассмотрении исков об истребовании жилой недвижимости. Ранее Суд указывал, что истец должен был доказать только свое право собственности на спорное имущество, а также наличие этого имущества у незаконного владельца (абз. 9 Обзора от 1 октября 2014 г.). Теперь же суды, помимо перечисленного, должны будут также удостовериться, что имущество выбыло из владения истца помимо его воли. Выбывшим против воли собственника жилье будет считаться в том случае, если истец докажет, что он не совершал действий, направленных на его отчуждение (то есть приватизацию). А право собственности на недвижимость при этом оказалось зарегистрированным за другим лицом, например, в результате представления на госрегистрацию фиктивных документов от лица собственника – чаще всего ордера на приватизацию – или на основании впоследствии отмененного решения суда. Только в такой ситуации квартира может быть истребована в том числе и от добросовестного приобретателя. При этом ВС РФ считает, что квартира не должна изыматься у добросовестного приобретателя, если приватизация произошла без законных на это оснований, например, на основании недействительных документов о праве гражданина на льготу (абз. 9, абз. 17, абз. 24 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

Крайне важно, что ВС РФ изменил свою позицию по вопросу определения стороны, на которую возлагается бремя доказывания недобросовестности или, наоборот, добросовестности ответчика. Так, ранее именно на приобретателя суд возлагал обязанность доказать, что он не знал и не должен был знать, о том, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение вследствие незаконности приватизации (абз. 10 Обзора от 1 октября 2014 г.). В новом же документе бремя доказывания недобросовестности сделки возложено на государство. В то же время ответчику необходимо будет привести суду доводы в пользу того, что жилое помещение было приобретено им возмездно. При этом гражданин вправе предъявлять доказательства того, что жилье было приватизировано с согласия публичного собственника (абз. 9-10 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

Александр Музыкантский, заместитель секретаря ОП РФ, заведующий кафедрой информационного обеспечения внешней политики факультета мировой политики МГУ имени М. В. Ломоносова:

“Положительные моменты нового обзора, связанные с тем, что недобросовестность последнего приобретателя теперь должен доказывать истец, полностью нивелируются тем фактом, что Обзор от 1 октября 2014 г. и новый Обзор от 25 ноября 2015 г. имеют равную юридическую силу. При этом в Обзоре от 1 октября 2014 г. ВС РФ поддержал прямо противоположную позицию – свою добросовестность необходимо доказать ответчику. Таким образом, при необходимости суды в зависимости от ситуации имеют возможность ссылаться либо на один обзор, либо на другой.

Вообще говоря, наличие двух обзоров, посвященных одной теме, с практически одинаковыми названиями, имеющих одинаковую юридическую силу и содержащих противоположные положения, кроме как юридическим казусом назвать невозможно.

Кроме того, ВС РФ также проигнорировал предложение ОП РФ о придании этим обзорам статуса, необходимого для принятия судами определений о пересмотре ранее принятых решений по новым обстоятельствам. Это означает, что ничего хорошего не могут ждать и те граждане, в отношении которых ранее были приняты дискриминационные судебные решения по основаниям, которые ВС РФ сам впоследствии признал не соответствующими правовым нормам. [Помимо прочего, ст. 392 ГПК РФ разрешает пересмотреть судебное решение, если после вступления его в силу было принято постановление Пленума ВС РФ или постановление Президиума ВС РФ о практике применения правовой нормы, примененной судом в конкретном деле, но не обзор. – Ред.]”.

Добросовестный приобретатель: новый взгляд

Согласно ст. 302 ГК РФ добросовестным может называться только тот приобретатель, который при покупке имущества не знал и не мог знать о том, что приобретает его у лица, не обладающего правом отчуждать это имущество, например, незаконно приватизировавшего жилье. Такая формулировка не позволяет определить критерии осведомленности, а равно – добросовестности или недобросовестности лица. Между тем, в Обзоре от 25 ноября 2015 г. ВС РФ попытался конкретизировать юридическое содержание понятия “недобросовестность приобретателя”. Так, ранее Суд не признавал приобретателя добросовестным, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у него сомнения в отношении права продавца на отчуждение жилого помещения. Например, покупателя должны были насторожить неоднократные сделки купли-продажи и дарения квартиры, совершенные за короткий промежуток времени, необоснованно низкая цена квартиры и т. д. (абз. 40 Обзора от 1 октября 2014 г.).

Согласно новой позиции ВС РФ, о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. При этом о разумности и осмотрительности действий приобретателя свидетельствуют:

• ознакомление со сведениями из единого госреестра прав на недвижимость (далее – ЕГРП), подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение. Доказать факт такого ознакомления можно, представив соответствующую выписку из ЕГРП, выданную Росреестром. Для ее получения нужно уплатить госпошлину в размере 200 руб. (при оформлении выписки в бумажном виде) или 150 руб. (при оформлении электронной выписки) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650);
• проверка наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. К примеру, из домовой книги можно узнать о гражданах, состоящих на регистрационном учете в приобретаемой квартире;
• непосредственный осмотр жилого помещения перед заключением договора купли-продажи (обычно это не документируется, но подтверждается, например, свидетельскими показаниями);
• приобретение квартиры по цене, приближенной к рыночной стоимости (абз. 36 Обзора от 25 ноября 2015 г.). Подтвердить рыночную стоимость недвижимости можно, например, проведя независимую оценку. В среднем, стоимость такой услуги составляет около 5 тыс. руб.

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Калькулятор госпошлины поможет рассчитать сумму, которую необходимо оплатить при подаче искового или иного заявления в суд общей юрисдикции или арбитражный суд.

Добавим, что ВС РФ по-прежнему не относит к бесспорным доказательствам права собственности на недвижимость публичных образований данные, содержащиеся в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения этого имущества на балансе того или иного юридического лица с государственным или муниципальным участием. Более того, если право собственности истца (государства) не было зарегистрировано перед приватизацией, то его наличие подлежит доказыванию с помощью любых доказательств, подтверждающих возникновение этого права. Так, суду могут быть представлены соответствующие акты государственных и местных органов власти (например, акт о распределении квартир, изданный в советский период). (абз. 12-14 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

Подробно Суд рассмотрел вопросы определения сроков давности по искам об истребовании государством недвижимого имущества из чужого незаконного владения. Как отмечает ВС РФ, по таким делам применяется общий срок исковой давности, который, в соответствии с действующим законодательством, составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ) и исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (абз. 50-52 Обзора от 25 ноября 2015 г.). При этом наличие записи о праве собственности в ЕГРП само по себе не может свидетельствовать о наступлении момента, с которого лицо знало, или должно было узнать о том, что его права нарушены, и не “запускает” отсчет срока давности (абз. 54 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

В то же время, при обращении в суд прокурора в защиту интересов публично-правового образования начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, узнало или должно было узнать такое публично-правовое образование в лице уполномоченных органов, но не прокурор. Аналогично, при истребовании недвижимости органом, учредившим унитарное предприятие или учреждение, срок исковой давности будет исчисляться со дня, когда о нарушенном праве стало известно самим предприятию или учреждению, а не органу-учредителю (абз. 84, абз. 87 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Узнайте больше о том, как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке, из материала “Кот без мешка, или Проверяем юридическую чистоту жилья”.

ВС РФ отдельно отметил, что инициировать возврат незаконно приватизированной квартиры публичному собственнику могут не только государство или муниципалитет, но и наниматель по договору социального найма, пострадавший от действий мошенников. В случае удовлетворения его иска приватизация будет признана недействительной, а договор соцнайма – восстановлен (абз. 44-49 Обзора от 25 ноября 2015 г.).

В завершение Обзора от 25 ноября 2015 г. ВС РФ обозначил принципиальный для лишившихся по вине мошенников недвижимости граждан вывод. Так, судьи ВС РФ посчитали недопустимым взыскание с добросовестных приобретателей стоимости жилья, выбывшего из собственности государственного или муниципального органа, вместо требования об изъятии квартиры. Такие убытки, уверен Суд, должны возмещаться непосредственно самим мошенником.

Александр Музыкантский отмечает, что только такой способ защиты прав государства (возмещение убытка за счет мошенника вместо изъятия квартиры у добросовестного гражданина) корреспондирует с положениями Конституции РФ и Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Эти акты требуют при принятии государством решений об изъятии имущества у гражданина обеспечить соблюдение баланса интересов сторон (ст. 2 Конституции Российской Федерации, ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод ETS № 009 (Париж, 20 марта 1952 г.).

Предложения об использовании только указанного механизма содержатся в заключении ОП РФ по вопросам истребования незаконно приватизированных квартир от 30 сентября 2015 г., но они не были приняты во внимание ВС РФ. По мнению Александра Музыкантского в результате издания Обзора от 25 ноября 2015 г. перед судами и прокурорами встал сложный выбор между позицией ВС РФ и позицией главы государства – ведь президент однозначно обозначил свое негативное отношение к изъятию недвижимости у добросовестных приобретателей в целях исправления “ошибок”, допущенных представителями государства.

Это не может не отразиться на защите прав добросовестных приобретателей. Ильяс Вахитов рекомендует гражданам воздерживаться от приобретения имущества, которое переходило хотя бы к одному из бывших собственников, а также к продавцу по наследству или на основании судебного решения. Эксперт констатирует, что при существующих подходах ВС РФ полной гарантии от изъятия приобретенной на вторичном рынке недвижимости не существует.

Пока лишь можно сделать вывод о том, что даже признание приобретателя добросовестным не спасет его передачи квартиры по искам государства или муниципалитета в их собственность. В лучшем случае гражданин может рассчитывать на весьма скромную компенсацию от государства, однако в худшем – останется вообще ни с чем.

Пример 3: приватизация при временном отсутствии заинтересованных лиц

По правилам временное отсутствие члена семьи не выступает мотивом к тому, чтобы провести приватизацию без его участия. Правда причины должны быть уважительными. Например, пребывание в армии или длительной командировке. При таких обстоятельствах человек имеет полное право выражать свое мнение относительно приватизации жилища. А вот игнорирование правила может выступить основанием для оспаривания сделки.

Например, если приватизация прошла без участия гражданина, не проживающего в квартире по причине конфликта с остальными членами семейства, он вполне может подать в суд. И последний вынесет решение в пользу заявителя, потому как его отсутствие носит не просто временный, но еще и вынужденный характер.

В рассматриваемом случае суд отменил приватизацию после того, как признал за гражданином право проживать в помещении. Соответственно без его согласия процедура не могла быть проведена в принципе, поэтому ее результат был аннулирован.

Двушка не в счет

“Российская газета” публикует очень важное решение Конституционного суда, которое вот уже несколько недель активно обсуждается в обществе.

Ажиотаж подогревают громкие заголовки многочисленных публикаций о том, что главный суд страны разрешил отнимать у должника его единственное жилье, превращая гражданина фактически в бомжа.

Хлесткие комментарии подогревают возмущение тех, кто не видел и не читал этого документа. Безапелляционно утверждается, что Конституционный суд посягнул на самое святое – существующий запрет выбрасывать людей на улицу из единственного жилья, если у них есть долги.

Такие выводы, не соответствующие действительности, делаются либо от правовой безграмотности, так как ничего подобного в этом решении не сказано, либо подобные комментарии – просто сознательная спекуляция.

Итак, 26 апреля было обнародовано решение КС по делу “О проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”.

О такой проверке главный суд страны попросил житель Калужской области Иван Ревков. И вот почему он это сделал.

Еще в 1999 году он дал деньги взаймы знакомой. Та долг не вернула. Тогда Ревков пошел в суд. Но у него ничего не вышло. Дело о попытке вернуть долг превратилось в долгоиграющее. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и возросла до 4 миллионов рублей.

Но долг беспокоил лишь кредитора. Сама должница за прошедшие годы купила квартиру площадью более 110 кв. м и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом.

Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной, к слову, уже после возбуждения против должницы исполнительного производства. Но в судах ему отказали, сославшись на статью 446 ГПК РФ. Эта статья запрещает обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи. Ревков подал жалобу в Конституционный суд.

Должница вместо возврата денег купила квартиру площадью более 110 кв. м и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом

КС напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (N 11-П). Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных корректив.

И сейчас, оставаясь на той же позиции, КС решил, что норма закона, которую обжалует Иван Ревков, отныне не будет основанием полного запрета обращать взыскание на жилье должников.

Но это в том случае, если суд посчитает необоснованным применять этот исполнительский иммунитет, в том числе по делам о банкротстве граждан.

Определить изъятия должна по-прежнему законодательная власть, но пока эти решения не приняты, отказ в применении исполнительского иммунитета возможен при соблюдении некоторых условий.

В частности, должника нельзя оставить без жилища, причем площадью не меньше, чем предоставляется по соцнайму, или выселить в другое помещение, если он сам на это не согласен.

Принимая такие решения, суды вправе учесть время присуждения долга, возбуждения исполнительного производства, а также извещения должника об этих событиях.

И, с другой стороны, имеет значение время, условия и суммы сделок и других операций должника. Включая доказанные злоупотребления в приобретении жилья, когда при неисполненном решении суда должник переводит свое имущество под защиту исполнительского иммунитета, чтобы укрыть его там от взыскания по долгам.

На вопрос корреспондента “РГ”, повлечет ли подобное решение массовое изъятие жилья у должников, пресс-служба Конституционного суда заявила вот что:

– Не надо опасаться массового изъятия жилья у должников. Речь идет не об абсолютной отмене исполнительского иммунитета на их единственное жилье. Он как раз подтверждается и сохраняется. Но у суда появляется возможность обращения взыскания на единственные жилые помещения в случаях, когда применение иммунитета было бы неправильным и нет иного имущества, на которое можно обратить взыскание.

Фактически суды получили право преодоления явно несправедливой ситуации, когда кредиторы, а часто это обычные граждане, не могут обратить взыскание на формально единственное, но при этом сколь угодно роскошное жилье должника.

То есть по объективным параметрам оно не стандартное, а значительно превышающее разумно достаточное. Стоимости такого жилья должно хватить и на погашение существенной части долга перед кредитором, и на удовлетворение жилищных потребностей должника и его семьи.

Гражданин и его семья, подчеркивают в КС, ни в коем случае не должны остаться без пригодного для проживания жилья площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления на условиях социального найма, и в пределах того же поселения, где эти лица проживают.

А у федерального законодателя сохраняются все возможности как можно быстрее урегулировать этот вопрос. В суде подчеркивают – нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем должника-гражданина и членов его семьи. Поэтому такое регулирование – не просто право, а обязанность законодателя прежде всего в интересах граждан. Законодатель также может установить дополнительные гарантии прав должника в случаях, когда ему противостоит экономически более сильный субъект. Например, банк.

В этом понимании оспариваемые нормы в их взаимосвязи соответствуют Конституции РФ.

В каких случаях можно лишиться единственного жилья?

Как мы указали выше, несмотря на то, что единственного жилья по закону лишиться нельзя, на деле, если оно занимает большую площадь, могут продать часть этого жилья. Гражданам, которых хотят лишить единственного дорогого жилья в счет уплаты долга, должны предоставить более скромную квартиру. К такому решению может привести не только тот факт, что человек задолжал крупную сумму денег, но даже тех, кто находится в процессе реализации процедуры банкротства. Также во внимание принимаются обстоятельства приобретения этого жилья, например, суд может посчитать подозрительным, если его купили после возникновения долга.

Суды при принятии решения о изъятии единственного жилья учитывают некоторые условия:

• должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе и месте, где он живет;
• суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. То есть если долг, условно, 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать с торгов ее не станут;
• взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение, но переезд возможен, если должник согласится.

Ипотека

Особенно стоит переживать лицам, у которых единственным жильем является квартира, взятая в ипотеку. Если жильё было приобретено за счет ипотечных средств и является залогом, то его, к сожалению, можно лишиться. Следовательно, кредитор имеет право забрать квартиру за долги, если она в ипотеке и даже если она единственная. Более того, кредиторы могут забрать квартиру за долги, даже если в ней прописан ребенок.

Но суд может отказать в лишении ипотечного жилья, если:

• Просрочка по платежам не превышает 3 месяцев.
• Сумма задолженности составляет не более 5% от стоимости помещения. Получается, если квартира стоит 3 000 000 рублей, а долг около 100 000 рублей, его не будут изымать.

Апартаменты

Апартаменты можно отнести к серой области закона, так как непонятно, можно ли их лишиться, если это единственное жильё, поэтому кредиторы пользуются данной лазейкой для защиты свои прав и законных интересов. Как мы написали выше, если площадь апартаментов превышает допустимые нормы на человека, их могут продать, а должнику купить жильё скромнее.

Дорогостоящее жилье

Должник вправе оставить за собой одно жилое помещение, на которое кредиторы претендовать не могут и лишить его тоже. Однако оно не должно относиться к категории дорогостоящего жилья (в том числе иметь большую площадь). В ближайшее время в действующее законодательство хотят внести поправки о максимально допустимых характеристиках жилого помещения, которое может оставить должник для собственного проживания. Скорее всего, элитная и дорогая недвижимость для несостоятельных граждан окажется под запретом и его будут лишать.

Если должника хотят лишить единственного жилья, он может защитить его, предоставив некоторые доказательства. Во-первых, необходимо доказать, что жилье действительно единственное, приложив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) за последние несколько лет, подтверждающую, что иного жилья у должника нет и не было. Во-вторых, рекомендуется, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья — так получится подтвердить, что у должника больше нет другого места для проживания. В-третьих, если площадь жилого помещения превышает стандарты квартиры на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали другие члены семьи или родственники — на несколько человек норма площади, соответственно, выше. В-четвертых, можно попробовать доказать, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (в районе расположены детские сады, школы, общественные организации, в которых обучаются дети должника, или же находится работа, и так далее).

Если это не единственное жилье

В том случае, если у должника имеется дополнительная жилплощадь, лишиться квартиры он может за любые долги, размер которых сопоставим со стоимостью недвижимости. При этом основанием для лишения прав на жилье может быть только судебное решение.

Иногда выселение из квартиры может быть выгодным для собственника.
В частности, это возможно, если речь идет о расселении аварийного жилья.

Согласно российскому законодательству, владельцам квартир в аварийном доме государство должно предоставить другое жилье либо выплатить финансовую компенсацию, которой должно хватить для покупки новой жилплощади.

Даже если квартира не является муниципальной, а находится в частной собственности владельца, государство имеет право отнять жилплощадь у ее владельца. Чтобы избежать такой участи, собственник должен ответственно относиться к оплате услуг ЖКХ, а также погашению иных долгов (например, по кредитам или алиментам). Если гражданин не будет нарушать законов Российской Федерации, его право на недвижимость останется неприкосновенным.

Изъятие квартиры: когда государство не может забрать жилье

В российском законодательстве существует ряд причин для изъятия жилья у собственника. Среди них долги по ипотеке и потребительским кредитам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и шум, который может мешать соседям.

Но нужно понимать, что наличие даже одного из перечисленных нарушений далеко не всегда может стать поводом для конфискации квартиры или дома. Рассказываем о семи популярных мифах об изъятии жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, при каких условиях собственников могут лишить жилплощади, а в каких случаях беспокоиться не нужно.

Просрочка по ипотеке

Нередко ипотечные заемщики уверены в том, что, за несвоевременное внесение платежей по ипотечному кредиту банк может отобрать квартиру, которая находится под залогом. Но стоит учитывать, что не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на залоговое жилье. Согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Однако при этом есть ряд условий, в которых такая презумпция имеет силу: 1) сумма неисполненного обязательства составляет меньше 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Во время выселения по решению суда должника по коммунальным платежам из отдельной двухкомнатной квартиры в жилплощадь меньшего метража (Фото: Андрей Пронин/ТАСС)

Каждый должник знает, что на единственное жилье (которое не находится в ипотеке) не может быть обращено взыскание, так как речь идет об исполнительном иммунитете в силу закона. Поэтому даже если гражданин признан банкротом, его единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов.

Однако здесь есть исключения. Взыскания не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей. К ним относятся возраст, состав семьи и род деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным. Если кредиторы сочтут жилье роскошным, то квартиру включат в конкурсную массу и реализуют на торгах. При этом должника и членов его семьи обеспечат другим жильем.

Отказ от доли в пользу ребенка при разводе

Многие считают, что при разводе родитель, который уходит из семьи, должен отказаться от своей доли в квартире или доме в пользу ребенка. Однако это не так: если дети не были наделены долями в жилплощади, то родители им ничего не должны. Согласно Семейному кодексу, родители не могут претендовать на собственность детей, точно так же, как и дети на имущество родителей. В случае, когда в квартире прописан несовершеннолетний, но он не является одним из собственников жилья, за ним сохраняется право пользования недвижимостью после развода родителей.

Кстати, с февраля 2022 года в России действует закон, по которому родителя, живущего после развода отдельно от ребенка, привлекут к оплате дополнительных расходов, касающихся жилья для несовершеннолетнего. Новая норма будет работать в случае, если у несовершеннолетнего ребенка и родителя, с которым он проживает, нет постоянного жилья. Также закон распространяется на родителей, которым приходится арендовать квартиру или дом. Кроме того, норма учитывает случаи, когда жилая недвижимость требует ремонта или обременена ипотечным кредитом.

Часто встречаются случаи, когда получивший жилплощадь в дар подвергается давлению. В качестве примера: даритель угрожает отобрать квартиру, если новый владелец откажется, например, помогать ему с бытовыми делами. Но забрать подаренное имущество невозможно. Исключением становятся случаи, когда стороны указывают в договоре конкретный пункт, который касается жизни и здоровья дарителя. Например, одним из случаев является гибель или нанесение серьезного вреда здоровью дарителя со стороны одаряемого.

Важная деталь: с 2022 года в России вступил в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.

Прописка в проданной квартире

Встречаются случаи, когда владельцы квартиры после ее продажи стараются как можно дольше задержаться в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у бывших собственников нет возможности или средств для переезда в новую квартиру.

Вернуть проданное жилье не получится, а если дело дойдет до судебного разбирательства, этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Но слушание дела может затянуться, особенно если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения: несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды.

Как правило, собственники квартир не спешат документально оформлять результаты перепланировки жилья. Обычно к этому вопросу возвращаются, когда возникает необходимость в продаже жилья или после жалобы соседей, когда нагрянут проверяющие органы.

Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной планировкой. Но до изъятия квартиры дело обычно не доходит. Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает штраф за самовольную перепланировку в размере от 2 тыс. руб. для физических лиц. А ст. 29 ЖК РФ обязывает собственников привести жилье в прежнее состояние. Если владелец квартиры уклоняется от предписаний инспекторов, тогда суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов жилплощади.

Квартира не для жизни

Согласно законодательству, жилые помещения запрещено использовать для размещения промышленных производств, гостиниц, а также для осуществления миссионерской деятельности. Кроме того, собственник должен соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и другие нормативы.

В случае нарушения владельцем квартиры требований законодательства и создания угрозы жизни, здоровью и имуществу окружающих уполномоченный орган обяжет его устранить нарушения в течение определенного срока. Если выявленные нарушения не будут своевременно устранены, только тогда собственник будет лишен жилья в судебном порядке. Жилье выставят на торги, а полученные средства вернут нарушителю за вычетом расходов на устранение последствий его противоправных действий.

Как будет действовать поставщик услуг

Существует семь рычагов или механизмов воздействия на неплательщика:

1. Начисление штрафов и пеней.
2. Отключение поставки ресурсов или ограничения в предоставлении коммунальных услуг.
3. Обращение в судебные органы.
4. Запрет на выезд из страны.
5. Изъятие квартиры.
6. Отказы в предоставлении займа.
7. Обращение к коллекторам.

Каждый из этих рычагов воздействия может испортить жизнь должнику. Так, допустим, за каждый день просрочки платежа за услуги ЖКХ начисляются пени. Иначе говоря, ежедневно размер задолженности будет увеличиваться. По это причине человек рискует оказаться в долговой яме, из которой очень сложно выбраться.

Поставщик коммунальных услуг может отказаться предоставлять ресурсы в пользование. То есть службы прекращают снабжение квартиры водой, электричеством, отоплением, газом и т.д. Жить в таких условиях довольно сложно, ведь все мы привыкли к цивилизации. Как правило, поставщик направляет уведомление, в котором оповещает должника о том, что подача услуг возобновится только после полной оплаты долга. В этом случае еще можно договориться на реструктуризацию (рассрочку).

Дело неплательщика может быть передано в суд. В этом случае, помимо основной суммы долга, потребуется выплатить еще и судебные издержки (государственную пошлину, оплату услуг юриста и т.д.). Практика показывает, что чаще всего суд встает на сторону поставщика.

Когда решение суда не исполняется должником самостоятельно, ему «помогает» Федеральная служба судебных приставов. Сотрудники ФССП могут арестовать счета неплательщика, направить исполнительный лист по месту работы или даже изъять имущество в счет уплаты долга.

Помимо санкций материального характера должник также ограничивается в других жизненных аспектах. Приставы могут наложить запрет на выезд неплательщика из страны. Это возможно, когда сумма долга превысила 10 тысяч рублей. Кроме того, возможен запрет на распоряжение имуществом – продать движимое или недвижимое имущество будет невозможно.

Квартира может быть изъята. Это касается случаев, когда неплательщик снимает жилье на основании договора аренды или по договору социального найма. Однако в судебном порядке в некоторых случаях можно лишить жилья, находящегося в частной собственности.

Суд обяжет человека продать недвижимость, заплатить долг и купить себе другое жилье в соответствии с нормативами площади на каждого члена семьи.

Например, если человек проживает в трехкомнатной квартире один, которая оформлена у него в собственность, и имеет большой долг за услуги ЖКХ, то суд может обязать его продать жилье и купить себе однокомнатную или малогабаритную двухкомнатную квартиру. Именно такая жилплощадь положена человеку по нормативу.

Факт оплаты коммунальных услуг вносится в кредитную историю, которая ведется за каждым гражданином. Информация о долге ЖКХ будет отражена в общем доступе финансовых организаций, поэтому взять кредит будет практически невозможно. Некоторые банки пойдут только на выдачу целевого займа на оплату долга. Однако одобрение по таким заявкам происходит крайне редко.

Довольно часто долг продается в коллекторские агентства. Работа этих людей заключается в том, чтобы «выбить» деньги с неплательщика. Они могут угрожать по почте или телефону, звонить родственникам, друзьям, коллегам по работе и т.д. Зачастую их действия незаконны. Но до момента вмешательства властей коллекторы могут существенно навредить как психологически, так и практически.

На каких условиях снимается иммунитет с единственного жилья

Конкретных норм, как в законопроекте, до сих пор нет. То есть нельзя сказать, что вот эта квартира в два раза больше нормы — поэтому на нее можно наложить взыскание, а вот на эту — нельзя, потому что это двушка для семьи из двух человек.

Пока условия такие:

1. Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ больше не является безусловным исполнительским иммунитетом для единственного жилья.
2. Суды вправе решать, что применение иммунитета, в том числе при банкротстве, не обосновано.
3. Такое возможно, если отказ от иммунитета не лишит должника и его семью пригодного жилья.
4. Площадь пригодного жилья должна быть не меньше нормы предоставления на условиях социального найма.
5. Жилье взамен единственного должно находиться в том же поселении. Но если должник не против, можно переселить его в другое место.
6. Новое жилье может обеспечить кредитор — в том порядке, что установит суд.
7. При решении таких вопросов суд будет учитывать рыночную стоимость жилья и величину долга. Взыскание на единственное жилье стоит обращать, если это поможет погасить существенную часть задолженности.
8. В защите жилья исполнительским иммунитетом также можно отказывать, если были злоупотребления — то есть отчуждалось другое имущество, чтобы купить единственное жилье.

Обязанность уточнить закон все еще сохраняется. Но вряд ли стоит рассчитывать, что это произойдет в ближайшее время.

Приватизировать квартиру или нет: советы юристов

Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).

Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.

1. Одиноким пожилым людям, которые являются единственными нанимателями жилья, приватизация ни к чему. Во-первых, не придется платить высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость. Во-вторых, договор социального найма является определенной гарантией жилищных прав пенсионеров. Неприватизированную квартиру нельзя продать, следовательно, никакие «черные риэлторы» не могут обманом или угрозами лишить беспомощного пожилого человека жилья.
2. Нет смысла и приватизировать жилье аварийном, ветхом фонде. Или в доме, который грозит перейти в разряд аварийных в ближайшие годы. Следует дождаться постановления администрации о расселении и получить новое, более комфортабельное жилье по договору социального найма. А уже это, более привлекательное с коммерческой точки зрения, жилье, затем приватизировать.
3. Чтобы приватизировать служебное жилье, его нужно вначале перевести в разряд муниципального. В ряде случаев это невозможно (особенно в военных городках). Да и прочие владельцы служебных квартир крайне редко дают согласие на их бесплатную приватизацию. Но если, например, предприятие обанкротилось, жилые дома, находящиеся на его балансе, передаются в собственность муниципалитетов и превращаются из ведомственного, служебного жилья, в муниципальное. Которое можно приватизировать.
4. Приватизировать квартиру имеет смысл, если вы хотите улучшить жилищные условия. Тогда можно ее продать, и, добавив накопления, купить более комфортабельное или просторное жилье.

Если у вас остались вопросы, или ваша ситуация нестандартна, обращайтесь к юристам портала Prav.io.

У Конституционного суда, видимо, на этот раз терпение лопнуло. Он напомнил и про свои разъяснения 2012 года, когда постановил изменить закон для баланса интересов должников и кредиторов. Но почти за 9 лет — заметили главные судьи страны — работы не продвинулись. Это прямо так и назвали — «недопустимым законодательным бездействием», которое стало поводом для новой проверки конституционности статьи 446 ГПК.

Плюсы и минусы приватизации

Уже из приведенных выше различий понятно, что приватизация имеет не только плюсы, но и минусы. Однако в деле приватизации главный вопрос не «хорошо это, или плохо», а «подходит ли это для меня».

Все зависит от конкретной жизненной ситуации каждого человека или каждой семьи. В некоторых ситуациях минусы несущественны в сравнении с преимуществами, которые несет приватизация. В других – напротив, могут иметь решающее значение и лишать приватизацию всякого практического смысла. Предлагаем рассмотреть преимущества и недостатки процедуры приватизации подробнее.

Плюсы приватизации квартиры в 2022 году

• Человек, приватизировавший квартиру, становится собственником, владельцем объекта недвижимости. В некоторых случаях это может быть ликвидная и дорогая собственность.
• Даная недвижимость достается ему бесплатно, без выкупа или дополнительных трат. В ходе процедуры приватизации оплачиваются только госуслуги по оформлению смены собственника.
• Приватизированное жилье можно использовать в качестве источника пассивного дохода: например, сдавать его в аренду частному или юридическому лицу.
• С приватизированным жильем можно совершать любые сделки, использовать его в качестве кредитного обеспечения, занимать деньги под его залог.
• Владелец приватизированного жилья имеет право проводить внутри квартиры перепланировки (разумеется, по согласованию с БТИ, чтобы исключить причинение ущерба несущим конструкциям здания в целом). В случае социального найма жильцы имеют право лишь делать косметический ремонт.
• Из приватизированной квартиры нельзя выселить, даже за огромные долги по квартплате. Тогда как договор социального найма может быть расторгнут в любое время, если жилец нарушает его условия.

Минусы приватизации в 2022 году

• Расходы на содержание жилья значительно повышаются. Квартплата возрастает сама по себе, плюс к ней добавляется ежемесячная плата за капитальный ремонт здания. Этот факт нередко становится весьма неприятным сюрпризом для многих семей. А для одиноких пенсионеров может стать настоящей проблемой.
• Помимо того, владельцы приватизированных квартир платят налог на недвижимость. Обычно это 0,3% кадастровой стоимости жилья ежегодно. Это небольшая сумма, но все же дополнительная трата, взамен которой вы, фактически «ничего не получаете».
• Если ваше муниципальное жилье может быть отнесено к категории «элитного» – это одно. Но старый ветхий жилой фонд – совсем другое дело. Рыночная стоимость и привлекательность для арендаторов квартиры в старом изношенном доме «не престижного» района будет лишь падать с каждым годом. Кроме того, собственнику самому придется разбираться с проблемной канализацией, водопроводом, электрическими сетями.