Как оспорить договор ипотеки?

В одном из дел суды признали недействительным договор залога доли, потому что залогодателя-физлицо ввели в заблуждение: необходимости в сделке не было.

Оспаривание договора залога

Сейчас тема защиты личных активов предпринимателя особенно актуальна, даже если вы уже не первую неделю рулите делами с просторов дивана. Потому что вирус-вирусом, а с заточением ваши проблемы никуда не исчезнут. А может еще больше вырастут. Особенно, если речь о потенциальном банкротстве или субсидиарке.

Сегодня расскажем про договор залога, который некоторые считают непробиваемой стеной для защиты активов. Это не так. Если вы уже замахнулись на подписание договора или даже еще не думали, но вам есть что терять, читайте ниже.

Есть у нас один постоянный клиент. Не так давно, предчувствуя крах своей не самой маленькой компании, он решил подстраховаться и защитить личное имущество от возможных претензий в том случае, если его привлекут к субсидиарке. А из имущества на нем было всего ничего — только загородный дом в престижном районе Подмосковья.

Если не вникать в детали, то способ защиты он выбрал почти идеальный: с близким другом планировалось подписать договор займа + договор залога в обеспечение исполнения. Тот самый договор залога (ипотеки), о котором и пойдет речь в этой статье.

Если у Вас есть вопрос по банкротству, субсидиарке или защите личных активов, подпишитесь на рассылку

Раз в месяц разбираем одно обращение, даем подробную консультацию и высылаем руководство к действию на e-mail. Только для подписчиков.

Клиент даже продумал возможные возражение по поводу фиктивности сделки: сумма займа — все 30 млн рублей — друг должен был кинуть по безналу на счет бизнесмена. Затем деньги должны были раствориться: сняться со счета и неофициально вернуться заимодавцу, а тот бы написал расписку о закрытии кредита.

Эта расписка должна была гарантировать безопасность недвижимости в случае, если заимодавец умрет / решит отжать дом / или просто сойдет с ума. Всякое бывает. Ну и конечно, расписку не планировалась доставать на свет пока не минует опасность субсидиарки. То есть по сведениям Росреестра дом продолжал бы висеть под обременением. Расчет был прост: если дело дойдет до субсидиарки, то залоговый кредитор будет иметь однозначное преимущество перед остальными взыскателями и выдернет дом на себя.

Но бизнесмен потому и создал крупную компанию, что привык работать с профессионалами. И обратился к нам с просьбой покритиковать его задумку.

Сначала я уточнила текущую рыночную стоимость дома — 150-170 млн рублей, а потом смоделировала возможное развитие событий, если взыскатели по субсидиарке не будут лопухами.

Сценарий №1: исполнительное производство.

После привлечения к субсидиарной ответственности, кредиторы могут пойти по самому простому пути — возбудить исполнительное производство в отношении бизнесмена.

Судебный пристав запросит информацию из Росреестра, увидит единственную недвижимость и обратит на нее взыскание. На практике это означает, что залоговое имущество будет выставлено на торги. С вырученных от продажи денег, 30 млн в первую очередь уйдет залоговому кредитору, а все остальное будет распределено между иными кредиторами. Дом — минус.

Сценарий №2: личное банкротство.

Аналогично. Если кредиторы подают на банкротство субсидиарщика, финансовый управляющий делает оценку дома и выставляет его на торги. Вырученные деньги сначала идут на погашение долга перед залоговым кредитором, а все остальное — распределяется между остальными участниками вечеринки. Опять же, дом — минус.

В общем сценарии развития событий полностью схожи с вариантами, как если бы дом находился в залоге у банка. И подробно мы разбирали эту ситуацию в статье «Комбо: субсидиарка и ипотека. Как сохранить недвижимость?»

• «Ну, как минимум. Но сумма займа не единственная проблема. Договор залога вообще могут признать недействительной сделкой и тогда вам уже ничего не поможет».
• Но тогда же дом станет единственным жильем и его не могут продать! Разве нет?

Действительно, раньше так и работало. А теперь сам факт признания сделки залога недействительной, будет презюмировать недобросовестное поведение, направленное на уклонение от уплаты долга по субсидиарке. И вот единственное жилье уже лишается своего иммунитета. Как говорится: давай, до свидания! Но об этом у нас тоже есть отдельная статья: «Как защитить единственное жилье должника».

В общем, давайте не будем прыгать и разберемся во всем по порядку.

• об имуществе, передаваемом в залог. Что именно передается — машина, квартира, земельный участок, сарай или почка;
• сведения о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При этом, можно сделать отсылку к договору из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство;
• сведения о должнике залогодержателя;
• указание на сторону договора залога, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих закладываемое право.

Коротко: если залогом выступает квартира — добро пожаловать в Росреестр, если же под залог попадает бабушкин сервиз, достаточно письменного договора.

В общем, чтобы понять нужно ли регистрировать залог в вашем конкретном случае, приглашаем к прочтению ГК.

Чтобы получить выдержки из ГК, оставьте свою почту ниже:

Разброс по ценам за удостоверение договора залога (ипотеки) воистину удивляет. Напомню, что ипотека — это не только кредит в банке, а конкретно залог недвижимости. Стоимость будет зависеть от того, что выступает залогом, подлежит ли сделка обязательному нотариальному удостоверению и даже кто выступает стороной сделки.

от 1 000 001 рубля до 10 млн. рублей включительно — 5 000 рублей +0,3 %
суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

до 10 млн. рублей включительно — 3 000 рублей +0,2% оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

до 1 млн. рублей включительно — 3 тыс. рублей +0,4 % суммы сделки;

свыше 1 млн. рублей до 10 млн. рублей включительно — 7 000 рублей +0,2 % суммы сделки, превышающей 1 млн. рублей;

При этом, если оценка залогового имущества ниже его кадастровой стоимости, то для исчисления тарифа будут использовать именно кадастровую стоимость.

Что касается самого договора, то образец можно скачать в интернете. Большого ума не нужно, чтобы вписать данные сторон, наименование имущества, сумму и срок исполнения обязательств. Это бесплатно. Больше вопрос в том, когда стоит заключать сделку, с каким имуществом и кто станет кредитором. И совсем хороший интеллект и опыт потребуется, чтобы защитить сделку от признания ее недействительной в банкротстве. Об этом читайте ниже.

Все основания мы наглядно и подробно расписали в статье «Все об оспаривании сделок должника в процедуре банкротства». Но с залогами, как и с любым другим видом сделок, есть свои изюминки.

Сделка с предпочтением (ст. 61.3 закона о банкротстве)

Период совершения сделки залога: в течение 6 месяцев до принятия судом заявления о банкротстве залогодателя.

Это как раз тот случай, когда имея в очереди других кредиторов, должник исполняет обязательства только перед одним. Или берет новое обязательство и только по нему и платит. Или к исходному соглашению добавляет еще и залог.

• было оказано предпочтение одному из кредиторов. Это как раз вариант с должником, который имея на очереди ряд кредиторов, взял еще один заем и предоставил обеспечение именно по нему, а на остальных забил.
• обеспечение выдано позднее основного обязательства. К примеру, если сначала должник получил кредит без обеспечения, а затем по каким-то неведомым причинам предоставил в обеспечение квартиру. Это касается и ситуаций, если кредитор сам потребовал залог, хотя в исходном договоре об этом не было и речи.
• договор заключен в течение 6 месяцев до принятия судом заявления о банкротстве залогодателя.

Подозрительная сделка (п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве)

Период совершения сделки залога: в течение 3 лет до принятия судом заявления о банкротстве залогодателя.

В статью 61.2 входят два основания — сделка с неравноценным встречным исполнением и сделка, совершенная с целью причинить вред кредиторам. К залогам применяется только второе, что логично: договор залога — сделка обеспечительная и встречного исполнения не предполагает.

• на момент совершения сделки залога у должника были не исполненные обязательства и имелись признаки неплатежеспособности. Или признаки неплатежеспособности появились непосредственно в результате сделки.
• сделка была совершена с целью вывода активов;
• заинтересованность в сделке между кредитором и должником. В частности, внимание привлечет аффилированность лиц. К примеру, если Дима взял заем у родного брата и ему же передал квартиру в залог.

И вот с этим моментом кредиторам нужно быть очень внимательными, т.к все больше судебная практика склоняется к тому, что приплести указанные статьи ГК можно только, если нарушение объективно выходит за пределы банкротных оснований.

Чтобы наглядно увидеть, как изящно оспаривается договор залога по основаниям ст. 61.2 и без доп. инструментов, читайте статью «Как снять обременение с бывшего имущества должника».

Мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ)

Срок на оспаривание: 3 года с момента совершения сделки залога

Мнимость (фиктивность) сделки будет доказана, если сделка совершена без фактического исполнения. К примеру, если был заключен договора залога, по условия которого Кирилл передаст в залог квартиру, а взамен получит от Васи 5 миллионов. Только по факту денег он не получил, т.к. Вася отродясь в руках больше пятитысячной купюры не держал.

Подробнее о способах оспаривания подобных сделок читайте в статье “Оспаривание мнимой сделки в банкротстве”.

Вот и свежая практика, которая докарабкалась до Верхушки:

В 2016 году г-дин Денисов решил выдать заем товарищу Деченко. Последний был директором ОООшки, за которым числилось нежилое помещение в Сосновом Бору Ленобласти. Наше трио заключили договор, согласно которому Денисов выдает Деченко займ в размере чуть больше 2 миллионов под залог имущества ОООшки. Да-да, залогом может выступать имущество 3-го лица, если 3-е лицо дает на это свое согласие. А директором ОООшки был Деченко. Ну вы поняли — все схвачено.

На том и разошлись.

А чуть меньше, чем через год ОООшку признали банкротом. А где банкротство, там и конкурсный. Господин Денисов, как истинный кредитор, изъявил желание включиться в реестр кредиторов, на что получил от ворот поворот. Причина: кредитор не доказал, что у него была финансовая возможность выдать такую сумму.

С другой стороны, отказ получил и конкурсный в попытке оспорить договор залога. Что сказал суд первой инстанции: несмотря на отказ включения кредитора в реестр, это же не влечет за собой последствия признания сделки недействительной. Более того, при попытке включиться в реестр г-дин Денисов предоставили суду расписку, датированную днем заключения договора залога. Если для одного суда это недостаточное основание для включения в реестр кредиторов, для другого — недостаточное основание, чтобы признать сделку недействительной. Так решила и апелляция, но КУ попался упертый и пошагал в кассацию.

• отсутствие подтверждения передачи денег: расписки свои в школе учителям показывайте, а здесь у нас суд, если деньги передали, предъявите доказательства;
• финансовые возможности кредитора. Учитывая, что Денисов не сказать, чтобы был при деньгах, откуда же он мог найти 2 миллиона.

Конец же истории поставило определение Верховного суда которое, де-факто, засилило выводы кассации.

На какие выводы наталкивает поучительная история?

В судах идиоты не сидят. Одного только факта заключения договора недостаточно для подтверждения реальности сделки. Хотите, чтобы реальный договор залога устоял? Найдите платежеспособного кредитора, получите от него деньги и пусть этим кредитором будет не ваша жена. Последнее — это я уже от себя дополнила.

Оставьте свою почту, чтобы получить судебные акты по разобранной практике:

А теперь смотрим, как дела делают грамотные люди.

Между Еленой и Михаилом был заключен договор займа, по условиям которого Елена получила 1,3 млн. рублей под залог своего Мерседес Бенца. Факт передачи денег подтвердили распиской.

Снова расписка, снова договор залога.

Чуть меньше, чем через год суд принял заявление о признании Елены банкротом. После чего в борьбу вступил один из кредиторов — Лариса — которая начала активно продавливать недействительность залога. Так, на момент заключения сделки у Елены были не исполненные обязательства перед Ларисой. Почему же Елена не отдала автомобиль ей в счет уплаты долга? Да еще и расписка так себе факт подтверждения денег.

И что вы думаете?

Суд сказал следующее:

Залогодержатель и по совместительству кредитор Михаил был включен в реестр кредиторов Елены. Поскольку вопрос реальности совершенной сделки был исследован другими судами, какого черта вы делаете, г-жа кредитор?

Мы копнули в решения судов по включению Михаила в реестр. Не будем грузить цифрами, только скажем, что в них кредитор документально подтвердил наличие у него возможности предоставить подобный размер денежной суммы с учетом доходов от своего ИП. Более того, сведения о залоге были внесены нотариусом в реестр уведомлений о залоге движимого имущества.

Со стороны же должника было предоставлено подтверждение, что полученные средства были потрачены на исполнение требований по обязательствам по ряду займов. Так часть суммы пошла на частичное погашение долга перед самой Ларисой, еще часть на других кредиторов, а остаток на личные расходы и проживание должника. В подтверждение Елена предоставила выписки со счетов, копии всех договоров и обязательств, а так же подробно описала куда и какие суммы ушли вплоть до копейки.

С учетом сделанных судом выводов, все три инстанции отказали в оспаривании сделки.

1. Сделка залога может быть оспорена по трем ключевым основаниям: мнимая сделка, причинение вреда кредиторам и сделка с предпочтением.

2. Сделка залога может быть оспорена, даже если должник вел себя добросовестно.

3. Сделка залога реально дорогой инструмент: не каждый сможет найти надежного друга с живыми деньгами / подтвержденными доходами. А в идеале, полученный заем потом еще надо грамотно потратить.

4. Договор залога, как и любой другой инструмент защиты личных активов — не универсальное средство. Способ защиты всегда нужно подбирать индивидуально и в зависимости от существующих ресурсов. Если сами не справляетесь, мы поможем.

Информация в статье актуальна на дату публикации.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.

Специализация: Индивидуальное сопровождение банкротства. Защита от субсидиарной ответственности в суде и юридическая помощь в исполнительном производстве.

Основания для оспаривания

Поскольку кредитный договор — это вид гражданско-правовой сделки, то на него распространяются положения статьи 166 Гражданского кодекса. Данная норма права устанавливает, какую сделку суд может аннулировать.

Видов таких сделок всего два:

• оспоримая сделка;
• ничтожная сделка.

Формулировка данной статьи запутана и человеку, который далек от юриспруденции, сложно понять различия между этими сделками.

Говоря по-простому, оспоримая сделка — это кредитный договор, который суд должен оценить в ходе рассмотрения иска и который данный суд может признать недействительным, если этот договор нарушает права заемщика. А ничтожная сделка — это кредитный договор, который изначально заключен с нарушением закона и суд соглашается с этим и должен обязать стороны возвратить друг другу полученные в рамках этого договора деньги.

Обещаем, что после чтения этой статьи с понятными объяснениями и примерами эти сложные термины станут более понятными. Решение суда по обоим этим основаниям влечет за собой прекращение действия кредитного договора. Кроме того, признание сделки недействительно влечет за собой применение последствий ее недействительности, то есть взыскание по кредитному договору обратно всех платежей: банк возвращает заемщику проценты, а заемщик банку — сумму кредита.

Чем можно аргументировать в суде тот факт,
что банк буквально «всучил» мне в руки
кредит? Спросите юриста

Обзор документа

Истица, действующая в интересах несовершеннолетнего наследника покупателя недвижимости, оспаривала договор ипотеки. Он был заключен между банком, с одной стороны, и продавцом и его супругой, с другой стороны. Сделка была совершена после смерти покупателя, который оплатил недвижимость, но не успел оформить право собственности.

Суды признали договор ипотеки недействительным, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с их выводами не согласилась и направила дело на новое рассмотрение.

Суды не учли, что банк является добросовестным залогодержателем. Если вещь заложена лицом, которое не было управомочено распоряжаться ею, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать, собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя.

Также нельзя согласиться с выводом о ничтожности договора ипотеки. Суды посчитали, что было нарушено требование, в силу которого залогодателем выступает собственник. Между тем при заключении договора ипотеки право собственности принадлежало продавцу и его супруге. Наследник признан собственником позднее. Поэтому сделка является оспоримой. Срок исковой давности составляет 1 год.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

По каким основаниям договор об ипотеке могут признать недействительным и к чему это ведет

К договору ипотеки применимы общие основания для ничтожных и оспоримых сделок. Но есть и специальные основания, связанные с особенностями предмета ипотеки или нарушением интересов третьих лиц.
При признании договора недействительным ипотека как обременение прекращается. Чтобы об этом узнали третьи лица, вам придется погасить регистрационную запись об ипотеке.
Если договор недействителен из-за того, что залогодатель был не вправе закладывать имущество, при определенных условиях ипотека сохранится. Одно из них — добросовестность залогодержателя: нужно, чтобы он не знал и не должен был знать об отсутствии у залогодателя необходимых прав.

1. Когда договор ипотеки можно признать недействительным из-за того, что имущество нельзя было закладывать
Основанием для признания сделки недействительной полностью или в части может выступать нарушение явного законодательного запрета (см. Позицию ВС РФ). По общему правилу такая сделка оспорима (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это касается и договора ипотеки, если предметом ипотеки является:
1)недвижимость, которую нельзя обременять залогом, например изъятая из оборота или которую запрещено приватизировать (п. 1 ст. 336 ГК РФ, п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
2)часть неделимой вещи, например площади помещения (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90);
3)доля в праве общей собственности на земельный участок. Передать в залог можно только сам земельный участок, который возникает после того, как доля выделена в натуре (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке);
4)здание или сооружение без земельного участка, на котором они находятся (ст. 69 Закона об ипотеке). Исключение — когда ипотека земельного участка запрещена или ограничена, но закладывать находящуюся на нем недвижимость можно (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).
Учтите, что при залоге помещений не нужно закладывать земельный участок или право его аренды, так как к приобретателю такого помещения переходит право залогодателя на долю в общем имуществе здания (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

2. Когда договор ипотеки можно признать недействительным из-за нарушения интересов третьих лиц
В частности, если:
залогодатель не получил согласие или разрешение третьих лиц на ипотеку (исключение — ипотека в силу закона). Это касается случаев, когда такое же согласие или разрешение нужно на отчуждение имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Например, если отчуждение имущества, которое хочет заложить ООО, — крупная сделка для него, скорее всего, потребуется согласие общего собрания участников (п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Без согласия договор ипотеки можно признать недействительным по ст. 173.1 ГК РФ;
в договоре предшествующего залога есть запрет на последующий залог. В этом случае договор последующего залога могут признать недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли он о запрете (п. п. 2, 3 ст. 43 Закона об ипотеке, п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

3. Какие последствия наступят, если договор ипотеки признали недействительным
По общему правилу при признании договора ипотеки недействительным ипотека как обременение прекращается (пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). В этом случае кредитор, который остался без обеспечения, сможет потребовать, чтобы должник досрочно исполнил обеспеченное обязательство, но только если такое право предусмотрено законом или договором с должником (пп. 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ).
Если залогодатель не был собственником имущества и не был управомочен распоряжаться им, ипотека сохранится, если одновременно соблюдаются следующие условия (п. 2 ст. 335 ГК РФ):
1)залогодержатель добросовестный, то есть он не знал и не должен был знать, что залогодатель не вправе закладывать имущество. Критериями добросовестности считают, в частности, то, проверил ли он права залогодателя на имущество, запросил ли сведения из открытых источников;
2)имущество добровольно выбыло из владения собственника или того, кому он передал его во владение. Например, собственник по своей воле заключил с залогодателем договор купли-продажи и передал ему имущество. Если же имущество выбыло помимо воли (например, похищено), ипотека прекратится даже несмотря на добросовестность залогодержателя.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Почему оспорить стало сложнее

Обеспечительные сделки в основном признают недействительными по тем же правилам, что и обычные. Общие основания оспаривания из Гражданского кодекса, такие как мнимость, притворность, превышение полномочий и т. д., сейчас используются гораздо реже, делится наблюдениями Дмитрий Константинов из юрфирмы «Ильяшев и партнеры». Юрист объясняет это эффективностью специальных норм – о несостоятельности или корпоративных. Кроме того, в 2013 году стала действовать новая редакция ст. 166 Гражданского кодекса об оспоримых и ничтожных сделках, которая существенно ограничила возможности их оспаривания, продолжает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит.

Ипотеки и поручительства оспаривают не реже, чем раньше, но суды стали чаще отказывать.

Управляющий партнер АБ “Юг” Юрий Пустовит

В частности, в ст. 166 закрепили принцип эстоппель: лицо не может добиваться признания сделки недействительной, если раньше оно вело себя так, будто она действительна. Кроме того, раньше требовать применения последствий недействительности сделки могли «любые заинтересованные лица», а теперь – ее стороны или другие лица, указанные в законе.

Практика стабилизировалась и по такому основанию оспаривания поручительства физических лиц, как отсутствие согласия супруга. 10 лет назад это было одним из самых популярных способов отменить обеспечение, вспоминает Димитрий Нуржинский из Nektorov, Saveliev & Partners. Но 12 июля 2012 года Пленум ВАС выпустил постановление, в котором разъяснил, что ответственность несет лично поручитель – а, значит, отсутствие согласия супруга не говорит о недействительности сделки. Эта позиция касалась индивидуальных предпринимателей, но в 2013 году Верховный суд применил такой же подход в деле простых граждан (дело № 18-КГ13-27), рассказывает Нуржинский. Несмотря на однозначное решение и устоявшуюся практику, банки перестраховываются и продолжают требовать нотариального согласия супруга на поручительство, делится юрист.

Стабилизировать оборот помогают и реестры. Залог прекращается в том случае, если заложенный объект приобрел добросовестный покупатель, который не был осведомлен об обременении (ч. 2 п. 1 ст. 352 ГК). Недвижимость «защищена» от этого системой регистрации прав, но подобные схемы часто встречались на рынке купли-продажи автомобилей, говорит Нуржинский. Суды же, по его словам, не всегда были готовы применять ст. 352, поэтому законодатель в 2014 году ввел систему регистрации залога движимых вещей у нотариуса (ст. 339.1 ГК).

Как аннулировать ипотеку?

Заемщик может аннулировать ипотеку по причинам:

• при принятии решения о рефинансировании займа в другой кредитной организации, чтобы сэкономить на процентах;
• при отсутствии возможности погашать долги по ипотеке, и принятии решения о продаже предмета залога для погашения долгов перед банком;
• в случае нарушения кредитором (повышение ставки) договорных условий;
• при желании купить другую квартиру (меньше или больше, чем есть);
• в случае развода, если ни один из супругов не желает брать на себя бремя оплаты ипотеки.

Можно решать вопрос расторжения ипотечного соглашения, как через суд, так и без его участия путем разрешения вопроса напрямую с банком. Кредитные организации не стремятся доводить дело до суда, поэтому идут на переговоры и пытаются решать вопрос без финансовых потерь.

Что потребуется?

Чтобы аннулировать ипотеку, в зависимости от причины нужно собрать все необходимые документы и подать заявление в банк. Если возникли трудности с внесением платежей, нужно своевременно, как можно скорее известить кредитора о сложившейся ситуации, и оговорить процедуру расторжения ипотечного договора, если такое решение принято.

Если возникло желание продать ипотечную квартиру, также следует по этому вопросу обратиться в банк, и выполнить все условия в соответствии с договором.

Пошаговые действия

Не стоит дотягивать дело до суда. Всегда есть возможность договориться с кредитодателем и не портить свою кредитную историю.

Чтобы расторгнуть ипотеку в случае проведения операций с ипотечной недвижимость в случае ее продажи, нужно выполнить следующие шаги:

• обратиться в кредитно-финансовое учреждение, выдавшее ипотечный займ с запросом на разрешение расторжения соглашения;
• получить одобрение банка на расторжение кредитного договора, которое инициировал клиент;
• возможность реализовать квартиру клиент банка получает после выполнения договорных условий по обремененному кредитом жилью. Необходимо погасить задолженность перед кредитором;
• в случае предъявления банком требования выплатить неустойку (если такое условие предусмотрено договором) заемщик должен внести указанную сумму неустойки;
• после выполнения этих условий будет получено разрешение кредитора на продажу квартиры.

Этапы прекращения ипотеки

Основные этапы реализации данного вопроса:

• подача заявления о прекращении договорных условий с банком по ипотеке с указанием причин;
• принятие кредитором решения по вопросу прекращения действия договора;
• в случае одобрения банком заявления о расторжении – выплата клиентом всех задолженностей по займу;
• если кредитная организация приняла отрицательное решение и не желает разрывать договор ипотеки – подавать заявление в суд, если клиент считает, что его права были нарушены банком.

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон

Это лучшее решение проблемы для всех сторон. Но банк не пойдет на соглашение, если последнее не будет для него выгодным. При этом удается прийти к обоюдному согласию в следующих ситуациях:

• должник хочет продать предмет залога и расплатиться за счет вырученных денег по ипотеке. Для снижения своих рисков и получения денег, банк может предложить реализацию недвижимости своими силами либо под его полным контролем.
• заемщик отказывается от кредита с переводом задолженности и прочих обязательств на иного субъекта. В таком случае речь идет и о продаже квартиры, и о передаче вслед за этим своих обязательств по займу. Если удастся получить согласие банка, то кредитный договор расторгают, а новое соглашение заключается уже с другим заемщиком-залогодателем.

При наличии штрафных санкций и просрочек платежей вам лучше обратиться в судебный орган для прекращения кредитных обязательств. В такой ситуации можно будет ходатайствовать перед судебным органом о снижении неустойки.

Верховный суд рассказал, какой суд прекратит ипотеку

Коллегия по гражданским спорам Верховного суда разобралась, в какой суд идти с требованием о признании ипотеки прекращенной. Истец решила, что здесь исключительная подсудность, но две инстанции с ней не согласились. Они предложили подать иск по месту жительства ответчиков. ВС объяснил, почему такой подход ошибочный. А эксперт прокомментировал еще пять неоднозначных ситуаций с подсудностью.

Российское законодательство относит споры о правах на недвижимость к исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК, ч. 1, 2 ст. 38 АПК) – их отправляют в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Это облегчает работу суда при сборе и исследованию доказательств, что, по мысли законодателя, должно помочь быстро и правильно разрешить спор, объясняет Павел Хлюстов, “Павел Хлюстов и партнеры”.

Кроме того, разрешение такого спора может затрагивать права и интересы третьих лиц, имеющих вещные или обязательственные права на это имущество. При исключительной подсудности они получают дополнительную возможность своевременно получить информацию о возникновении спора, говорит Хлюстов. “Да и сам суд лучше информирован. У него больше возможностей узнать о правах и интересах третьих лиц, не привлеченных к участию в деле.”

Исключительная подсудность – особый вид подсудности, предписывающей рассмотрение определенных категорий дел в судах, точно указанных в законе. Правила исключительной подсудности запрещают применять при предъявлении иска нормы о других видах территориальной подсудности, содержащиеся в ст. 28, 29, 31, 32 ГПК.

Ипотека: правильная подсудность

Подсудность спора периодически вызывает сложности у судов. На этот раз спор о подсудности был связан с ипотекой. Дело попало в Коллегию по гражданским спорам Верховного суда из Новосибирского облсуда . Как указано в материалах, в 2005 году Иван Горячев* и Петр Чудков* заключили договор займа (суммы в актах не указаны). В обеспечение Инна Мельниченко*, передала в залог свою квартиру в Новосибирске. Пять лет спустя, в 2010 году, суд взыскал долг и обратил взыскание на жилье. Решение о взыскании вступило в силу, но исполлисты не предъявили вовремя. Сроки прошли.

Поэтому Мельниченко захотела признать залог недвижимости прекращённым. Рассудив, что дело имеет исключительную подсудность, истец обратилась в Кировский районный суд Новосибирска – по месту нахождения предмета ипотеки. Две инстанции отказались рассматривать дело, сделав вывод о нарушении подсудности. Они указали, что подавать иск надо было не с исключительной подсудностью, а, например, по месту жительства ответчиков. Но такой подход ошибочный, сделал вывод ВС.

Коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова признала, что речь идет об исключительной подсудности. Ею обладают иски об оспаривании обременения недвижимости. Как это обосновать, ВС указал в судебном акте № 67-КГ20-2. Там говорится, что по ч. 1 ст. 30 ГПК в суд по месту нахождения объектов или арестованного имущества надо подавать иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. Так же поступают с исками об освобождении имущества от ареста.

ВС сослался на совместное постановление Пленума ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года №10/22 о вопросах в спорах о защите права собственности. В нем пояснили, что относится к искам о правах на недвижимое имущество. В эту категорию входят, например, кроме исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, границ земельного участка, также и иски об освобождении имущества от ареста (п. 2). ВС делает вывод: следовательно, исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, не важно, связаны они с лишением владения или нет. И поскольку приведенный перечень исков о правах на недвижимость не исчерпывающий, в него можно включить дела об оспаривании обременения недвижимости, подчеркнули в судебном акте. То есть сюда относится и иск об ипотеке, о котором идет речь.

“Залог недвижимости (ипотека)- обременение имущества, и спор о признании залога прекращенным связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости”, – указал ВС.

ВС уточнил: при обращении взыскания на заложенную недвижимость спора о правах на это имущество нет, а основание иска – это нарушение обеспеченного ипотекой обязательства, и подсудность обычная. Но иски о прекращении ипотеки относятся к искам о правах на недвижимость, а значит, рассматриваются с исключительной подсудностью. ВС отменил судебные акты и направил иск в первую инстанцию для решения вопроса о принятии его к производству.

Подсудность: пять спорных вопросов

Подсудность корпоративного спора о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки с недвижимым имуществом

Положения ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимость могут вступить в конфликт с нормой ч. 4.1 ст. 38 АПК, устанавливающей исключительную подсудность по корпоративным спорам (см. ст. 225.1 АПК). Рассматривать корпоративный спор должен суд по месту нахождения юрлица, а место нахождения спорной недвижимости может отличаться. Возникает неопределенность при определении арбитражного суда, компетентного рассматривать спор.

Вопрос о соотношении подсудности спора о правах на недвижимость и корпоративного спора был разрешен на уровне Президиума ВАС: при коллизии приоритет имеют нормы подсудности о правах на недвижимость (постановление от 7 сентября 2010 года № 6470/10 ).

Рассматривая вопрос о подсудности корпоративного спора о признании недействительным договора ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, Президиум ВАС указал: поскольку основная цель иска – признание обременения отсутствующим, спор фактически является спором о правах на недвижимость. Президиум ВАС целенаправленно акцентировал внимание на том, что истцы одновременно заявили два требования – не только требование о признании договора об ипотеке недействительным, но и требование о погашении регистрационной записи об ипотеке. “Президиум ВАС имел виду, что если бы истец ограничился лишь требованием о признании договора недействительным, спор не подпадал бы под критерии ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимое имущество. Территориальная подсудность корпоративного спора, содержащего лишь требование об оспаривании сделки с недвижимом имуществом, подчинялась бы правилу ч. 4 ст. 38 АПК, то есть спор должен был бы рассматривать арбитражный суд по месту нахождения юридического лица”, – отмечает Павел Хлюстов.

Подсудность спора об исполнении обязательств по оплате недвижимости

Спор об исполнении обязательств по оплате приобретенной недвижимости не подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности, следует из Постановления Президиума ВАС от 20 декабря 2011 года № 9924/11. Причина – если суд удовлетворил иск продавца и обязал покупателя заплатить, такое решение ни прямо, ни косвенно нельзя рассмотреть как предусматривающее, что при его исполнении должен регистрироваться переход права на недвижимость или внесение иной записи в ЕГРП. “Правило о территориальной подсудности споров по взысканию просроченной задолженности по сделкам с недвижимостью должно носить универсальный характер и не ограничиваться спорами, вытекающими лишь из договора купли-продажи”,- указывает Хлюстов.

Подсудность спора об установлении сервитута

Иск об установлении сервитута подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности и рассматривается по месту нахождения недвижимости. Это следует из разъяснений в п. 1 Постановления Пленума ВАС от 12 октября 2006 года № 54 и п. 2 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 . Такая же правовая позиция содержится в Определении Экономколлегии ВС от № 301-ЭС14-9021. Иск о прекращении или изменении условий сервитута также должны подпадать под положения ст. 38 АПК, считает Хлюстов.

Подсудность спора об обращении взыскания на земельный участок в рамках исполнительного производства

Обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК и ст. 38 АПК). При этом правом заявить в суд такое требование обладают взыскатель и судебный пристав-исполнитель.

Подсудность спора об обращении взыскания на заложенную недвижимость

Вопрос об исключительной подсудности таких споров решался по-разному. ВАС придерживался позиции, что требование надо относить к спорам о правах на недвижимость. Эта правовая позиция господствовала в арбитражных судах, хотя встречались судебные акты с противоположным мнением.

Но Конституционный суд занял противоположную точку зрения. В Постановлении от 26 мая 2011 года № 10-П КС разъяснил, что спор об обращении взыскания на заложенную недвижимость не является спором о правах на это имущество, поскольку его предмет – осуществление действий, результатом которых должна быть передача денег (п. 5.1). Само же решение суда не влечет перехода прав на заложенное недвижимое имущество, указал КС (п. 5.3).

Президиум ВС подтвердил этот подход в вопросах об обращении взыскания на заложенную недвижимость в гражданском судопроизводстве (п. 2.1 «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 года). Позже подход стал укореняться и в практике арбитражных судов.

Причины

Наиболее распространенной причиной, по которой граждане желают оспорить ипотечный договор, является нежелание или невозможность выплачивать долги. В этом случае эффективнее будет организация процедуры банкротства в Арбитражном суде, т.к. аннулирование соглашение между банком и физическим лицом по иску последнего в данном случае невозможно.

Когда еще можно оспорить сделку:

• Купленная за счет кредитных средств недвижимость была оформлена на недееспособного гражданина, поэтому находилась под обременением. Согласно законодательству, любые сделки с недееспособными должны оформляться их опекунами или иными законными представителями.
• В договоре указаны противозаконные требования, ставящие заемщика в крайне невыгодное положение: кабальность сделки, мнимость или притворность, если об этом он узнал только через несколько месяцев после оформления.
• Истцом является банк, требующий аннулирования сделки из-за накопления больших процентов и пеней за заемщиком.

ВАЖНО . Последнее происходит, когда должник не платит по кредиту более трех месяцев. С этого момента финансовая организация может обратиться с иском в суд, попытаться урегулировать проблему самостоятельно либо заключить с коллекторским агентством договор уступки права требования (ст. 47 ФЗ «Об ипотеке»).

Риск недействительной сделки: как себя обезопасить

Вы купили квартиру, сделали ремонт, и вдруг — гром среди ясного неба: вы узнаете, что скоро можете оказаться на улице. Вашу сделку собираются признать недействительной. Удастся ли отстоять свои права и как заранее подстраховаться, чтобы не оказаться и без денег, и без жилья?

Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?

— Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.

В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.

— С заниженной ценой.

После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

— На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.

— Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

— Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних. Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

— Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

— Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

— От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).

— Сделка совершена по поддельным документам.

— Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.

В течение какого времени сделку могут признать недействительной?

Один год

Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.

Три года

Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.

Десять лет

Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

«Я вас впервые вижу»: сделка с клоном

Пара с ребенком из Краснодара готовилась стать родителями второй раз. Семья продала свою недвижимость на юге и приобрела «двушку» в Москве. С собственником рассчитались через банковскую ячейку. Через полгода, когда новоселы сделали хороший ремонт и в семье родился еще один ребенок, на пороге появился настоящий собственник жилья. Он заявил, что квартиру не продавал, проживающих в ней видит впервые, и подал иск в суд о признании сделки ничтожной. Покупатели дело проиграли.

Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте. Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.

«Сделка с клоном» — тип мошенничества, когда продавцом прикидывается человек, похожий на владельца квартиры. Как избежать подобной ситуации?

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).

Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.

Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.

Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.

Старушка на миллион

Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.

Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.

В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.

Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму.

То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2022 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры.

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

• Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
• Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
• Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
• Узнать, все ли выписаны из квартиры.
• Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
• Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
• Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
• Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
• Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
• Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.

Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Плюсы и минусы титульного страхования

Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.

Как это работает? Рассмотрим на примере.

Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.

Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.

О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.

В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.

Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.

Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.

Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:

1. Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
2. Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
3. Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
4. Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

1. На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
2. Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
3. Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
4. Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.

Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Романа Варламова, начальника управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах», Марию Жукову, управляющего директора сети «Миэль», Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», Вадима Шабалина, кандидата юридических наук, руководителя и преподавателя «Учебного центра по подготовке риелторов».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.