Налогообложение по договору ренты

Налоговые последствия для физического лица-плательщика сводятся к уплате налога на недвижимое имущество или на землю. Никаких иных налоговых обязанностей для нового владельца квартиры или земельного участка закон не предусматривает. У гражданина не возникает, например, обязанность платить налог:

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

При всей своей привлекательности, договор ренты является одним из самых сложных типов сделок и таит немало подводных камней. К примеру, могут возникнуть претензии со стороны налоговой службы. Чтобы исключить подобные неожиданности, следует заранее просчитать налоговые последствия договора ренты с пожизненным содержанием.

Смысл таких правоотношений заключается в получении постоянного дохода до окончания жизни в обмен на передачу прав собственности. Это, можно сказать, растянутая во времени продажа жилья, которая происходит следующим образом:

1. Гражданин-получатель ренты продает свою квартиру за часть рыночной стоимости или дарит плательщику. Особенностью таких договоров является обязательное ограничение прав нового владельца на распоряжение жильем. Например, он не может продать такую квартиру или сдать ее в аренду без согласования с бывшим владельцем. Договор купли-продажи или дарения должен пройти государственную регистрацию.

1. Лицо-плательщик взамен получает обязанность регулярно передавать получателю денежные средства и оказывать заранее оговоренные услуги. Для этого граждане заключают нотариальный договор.

Определение минимального периода владения объектами недвижимости

Наименьший период владения жилплощадью, купленной с января 2016 г., установлен для того, чтобы освободить от уплаты налога граждан, владеющих жильем более 3 лет. Подобное правило применимо:

• для недвижимых объектов, переданных по договору о пожизненном содержании с иждивением;
• для жилья, перешедшего в собственность лица на основании приватизации;
• при получении жилого помещения по дарственной от близкого родственника.

В прочих ситуациях минимальным периодом владения признается 5 лет, если иной вариант не предусмотрен региональными законодательными актами.

Если гражданин является собственником жилплощади меньше 3 лет, то потребуется вычислить величину налоговых отчислений и оформить декларацию 3-НДФЛ в местном отделении ФНС.

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В Российской Федерации доходы от реализации недвижимого имущества облагаются налогами. Если имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается за плату, то к данной сделке применяются нормы о купле-продаже, в соответствии с главой 30 Гражданского кодекса. Средства, которые плательщик ренты выплатит получателю ренты за передачу права собственности на квартиру, признаются доходом от реализации недвижимости и будут облагаться налогом. Следовательно, при продаже квартиры у получателя ренты возникает обязанность по уплате налога на полученный доход за недвижимость, переданную плательщику ренты за плату.

Следует учесть, что если право собственности получено налогоплательщиком от супруга в порядке наследования не менее, чем три года назад, то тогда налог не уплачивается в силу пп. 1 п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса. При определении размера налоговой базы по доходам, ежемесячно получаемым в виде рентной платы, также можно воспользоваться стандартными налоговыми вычетами (ст. 218 НК РФ).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?

Отличие этого договора в том, что при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты не просто выплачивает получателю определенную сумму, но полностью его содержит (при этом получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).

К этому договору применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не согласовано). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.

Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их жилье: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением

Многие слышали о договоре ренты. Одной из разновидностей такого договора является договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно ст. 601 ГК РФ, по такому договору получатель ренты передает в собственность плательщику ренты недвижимое имущество, а плательщик ренты обязан осуществлять пожизненного содержание с иждивением получателя ренты.

При этом закон совершенно не запрещает плательщику ренты выплачивать получателю ренты денежные средства полностью или частично. И вот в таком случае, у получателя ренты возникает обязанность платить налог в размере 13 процентов от сумм, которые он получает,

Согласно письму Министерства финансов РФ от 24 марта 2009 г. N 03-04-07-01/97:

«Что касается физических лиц — получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, то предоставляемое им плательщиками ренты содержание в виде денежных средств или в иной форме является доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов».

Таким образом, стоит учитывать данное обстоятельство при заключении договора ренты, чтобы затем избежать неприятных последствий.

Доход в виде ежемесячных рентных платежей

Суммы ежемесячно получаемой денежной ренты на содержание относятся к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Если плательщик ренты – гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, то не позднее 30 апреля следующего года вы обязаны представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ и затем не позднее 15 июля уплатить налог (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). В 2022 г. декларацию необходимо представить не позднее 30.07.2022 (пп. 4 п. 3 ст. 4 НК РФ; п. 3 постановления Правительства РФ от 02.04.2022 № 409; Информация ФНС России от 06.04.2022 «Декларационную кампанию продлили на три месяца»).

Если плательщиком ренты является организация или индивидуальный предприниматель, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с ежемесячных выплат должен плательщик ренты. Это означает, что при выплате вам ежемесячных платежей он удерживает их часть в размере 13% и перечисляет в бюджет. Таким образом, ежемесячные выплаты, которые вы получаете, уменьшаются на сумму налога. Плательщик ренты выступает в данном случае налоговым агентом (ст. 24, п. п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ).

Если плательщик ренты полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то по окончании года вы можете не подавать налоговую декларацию (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Также не требуется подавать декларацию, если плательщик ренты как налоговый агент не удержал налог и направил в налоговый орган сообщение об этом с указанием суммы дохода, с которого не удержан НДФЛ, и самой суммы неудержанного налога. Информируется об этом и налогоплательщик. В этом случае налог уплачивается на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом. Срок его уплаты – не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим (п. 7 ст. 6.1, ст. 216, п. 5 ст. 226, пп. 4 п. 1, п. п. 6, 7 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Налог рассчитывается по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

Обратите внимание! При определении размера налоговой базы по доходам в виде рентной платы вы вправе воспользоваться стандартными налоговыми вычетами в установленном порядке (ст. 218 НК РФ). Ежемесячные рентные платежи не являются доходами от продажи имущества, в связи с чем имущественный вычет в данном случае неприменим.

Формулы и порядок расчета земельной ренты

Отличие земельных участков между собой заключается в их местоположении. Одни находятся на благоприятных и плодородных территориях, другие на территориях, непригодных для земледельчества. Земельная рента имеет разделение на два вида: дифференциальная и абсолютная.

• дифференциальная I – представляет собой дополнительный чистый доход, полученный от ведения деятельности на плодородных землях;
• дифференциальная II – представляет собой чистый доход, получаемый в результата активных экономических вложений в хозяйственную деятельность;
• абсолютная – один из механизмов экономики, влекущий за собой рачительное отношение к землям. Такой вид образуется из-за скудного предложения земли.

Землевладелец требует завышенную арендную плату за каждый участок в собственности, вне зависимости от его местонахождения и особенностей почвы.

Арендаторы вынуждены взращивать цены на сельхозпродукцию, чтобы выплачивать аренду. Дифференциальная рента вычисляется по формуле:

где ДФi – дифференциальная рента на i участке, А0 и Аi – уровень общественной и индивидуальной цены изготовления, Оi – объемы выпуска на i участке.

Абсолютная рента вычисляется по формуле:

где АБi – величина абсолютной ренты с участка i, И – рыночная цена товара.

Чем пожизненная рента отличается от других видов ренты

Существует три договора — это вариации ренты:

1. Пожизненная рента.
2. Постоянная рента.
3. Пожизненное содержание с иждивением.

Отличия от постоянной ренты. По договору пожизненной ренты выплаты ограничены сроком жизни получателя. В случае с постоянной рентой выплаты бессрочны: когда получатель ренты умрет, плательщик должен будет платить его наследнику.

В то же время плательщик постоянной ренты в любой момент вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты и просто выкупить ее. Фактически постоянная рента — это разновидность рассрочки, которую в любой момент можно погасить досрочно.

По договору пожизненной ренты получать выплаты может только человек. По договору постоянной ренты получателем ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, например благотворительный фонд или ТСЖ.

Имущество, которое передается по договору пожизненной ренты, может принадлежать не самому получателю ренты, а другому человеку. Например, собственник квартиры передает ее плательщику ренты при условии, что он будет выплачивать рентные платежи сестре собственника. В договоре постоянной ренты такое невозможно.

Выплаты по договору постоянной ренты могут быть деньгами или вещами, работами и услугами, но нужно определить их стоимость. В договоре пожизненной ренты высчитывать эту стоимость не надо. При этом денежная выплата за месяц не может быть ниже прожиточного минимума на душу населения.

Если стороны не предусмотрят в договор другое условие, рента выплачивается после каждого квартала.

В договоре постоянной ренты получатель выплат может передать право получать ренту другому человеку — по договору уступки права требования, по наследству или при реорганизации юридического лица, если получателем выступает некоммерческая организация.

Отличия от пожизненного содержания с иждивением. Основное отличие договора пожизненного содержания с иждивением от других вариантов ренты в том, что его можно заключать только в отношении недвижимого имущества. Предметом же договора пожизненной ренты может быть передача любого имущества, в том числе движимого, например машины.

По договору пожизненной ренты, как правило, выплаты идут деньгами, хотя иногда в договоре указывают, что часть платежей может быть в виде продуктов, лекарств или помощи.

По договору пожизненного содержания с иждивением плательщик обязательно должен обеспечить получателя едой, одеждой, лекарствами. Также в договоре пожизненного содержания может быть прописана обязанность следить за чистотой и порядком в жилье, периодически отвозить получателя ренты к врачам и сопровождать на прогулках.

Стоимость всего объема содержания с иждивением нужно прописать в договоре. Стоимость месячного содержания не может быть ниже двух величин прожиточного минимума, установленного в регионе, где находится имущество. Если региональные власти не определили прожиточный минимум, надо ориентироваться на федеральный размер.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Договор пожизненного содержания с иждивением должен гарантировать помощь (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)

Составляем договор

Образец можно найти в интернете. Бумага довольно простая, даже типовая. Если не уверены, что можете заполнить ее самостоятельно или боитесь упустить какой-то нюанс, тогда вам опять же стоит обратиться за юридической помощью. Или воспользуйтесь нашим чек-листом.

• В договоре указать, при каких условиях реализовывается переход права.
• Сформулировать обязательство плательщика в адрес получателя ренты: деньги, услуги и т.д.
• Указать вид недвижимости, который будет передан по итогам договора: квартира, дом, доля в доме и т.д.
• В договоре должны быть данные по адресу недвижимости, права собственности.
• Конкретный перечень обязательств зависит от воли сторон сделки.
• Условия должны быть понятны и четки.

1) Информация о сторонах (либо третьих лицах, если таковые есть).
2) Информация о предмете договора — недвижимости (вид, адрес, стоимость).
3) Обязанности плательщика, при нарушении которых вторая сторона имеет право расторгнуть договор.
4) Информация о виде платежа ренты.
5) Возможность и условия выкупа.
6) Действия сторон в случае ЧП с недвижимостью (пожар, цунами, землетрясение).
7) Условия расторжения сделки.
8) Порядок разрешения споров по договору.
9) Полные расходы при оформлении сделки.
10) Ответственность, в случае нарушений условий договора.
11) Дата договора.

Например, гражданин готов продать одну из своих квартир рыночной стоимостью 3 600 тысяч рублей за полцены соседям своих пожилых родителей в обмен на их обязательство ежемесячно передавать им определенные суммы денег, готовить еду, ежедневно навещать и помогать в бытовых вопросах до конца их жизни. Общую величину ежемесячной финансовой и натуральной помощи соседей стороны установили в размере 20 тысяч рублей.

Пожизненное содержание с иждивением

Это разновидность ренты, которая подразумевает не фиксированные выплаты, а услуги по уходу и содержанию. В чем они будут заключаться — необходимо прописать в договоре. Самое базовое: покупка лекарств, продуктов, обеспечение медпомощи, оплата услуг ЖКХ, ремонт и уборка. В обмен на это получатель ренты передает плательщику свой дом/квартиру/земельный участок.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. Исполнителем может быть третье лицо. То есть плательщик может договориться с рентным кредитором, что он, например, будет оплачивать ему содержание сиделки или пребывание в доме престарелых.

Выгода для плательщика:

• Возможность приобрести недвижимость в рассрочку.
• Возможность получить право на собственность жилья.

• Если нарушаются пункты условий в договоре, его можно расторгнуть в суде.
• Возможность жить в своей квартире.
• Возможность залога на дом или квартиру.

Возможные неудобства и риски для получателя ренты.

• Обременение на недвижимость или участок. Когда договор зарегистрирован в Регпалате, право собственности переходит плательщику. Он не может его продать, но и бывший владелец отныне не вправе им распоряжаться. Если неожиданно появятся наследники, которым получатель вдруг захочет оставить жилье, сделать это будет практически невозможно.

• Договор нельзя расторгнуть просто так. При обоюдном согласии придется снова идти к нотариусу. Если возникнут разногласия, то все решается через суд. Это сложная сфера и без помощи юристов обывателю в ней не разобраться, а значит придется нести расходы.

• Недобросовестные рентные должники.

• Необходимость уплачивать НДФЛ (13%, если доход ниже 5 млн рублей в год, а если больше, то 15% с суммы сверх 5 млн) и подавать декларацию в налоговую.

• Кредит без известного срока окончания. В случае договора пожизненной ренты или пожизненного иждивения, необходимо будет делать оговоренные взносы на протяжении всей жизни рантье.

• Невозможность стать полноправным владельцем недвижимости до наступления смерти кредитора. Формально, квартира будет уже в собственности плательщика, но распоряжаться ей нельзя.

• Плательщик оплачивает все расходы на нотариуса и регистрацию договора.

• Необходимость скрупулезно собирать все квитанции, справки и платежки. От греха подальше лучше сохранить все-все документы о переводе средств на счет рантье. Еще лучше получать каждый раз письменную расписку о том, что другая сторона все получила и претензий не имеет.