Если вы выбрали вариант оплаты недвижимости в рассрочку, то помимо подписанного электронными подписями договора вам на адрес электронной почты, указанный в заявлении, направят электронную закладную, которую вы должны будете подписать своей электронной подписью в течение одного дня и вернуть в Департамент по электронной почте: ez_dgi@mos.ru.
Как малому и среднему бизнесу можно выкупить недвижимость, арендуемую у города
Малый и средний бизнес Москвы, арендующий недвижимость у города, имеет право на выкуп этой недвижимости в собственность при следующих условиях:
- вы как индивидуальный предприниматель или ваша организация должны быть включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Проверить наличие вашей компании в реестре можно на сайте Федеральной налоговой службы;
- вы арендуете помещения, здания или сооружения у города Москвы не менее двух лет, за исключением нежилой недвижимости, предназначенной для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и включенной в перечень, сформированный в соответствии с 211-ПП.
Если вы или ваша организация соответствует этим требованиям и у вас есть желание выкупить арендуемую недвижимость в собственность, то вы можете воспользоваться государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».
Обратите внимание: если у вас есть неоплаченная задолженность, пени и штрафы по этому договору аренды, вам откажут в продаже арендуемого вами объекта недвижимости. Поэтому перед подачей заявления на выкуп имеет смысл проверить и оплатить задолженность.
Договор купли-продажи арендуемого имущества
Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 4
1. Уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2018 N 185-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом “О приватизации государственного и муниципального имущества”, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
5. При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 03.07.2016 N 265-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В любой день до истечения срока, установленного частью 4 настоящей статьи, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
7. Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.
8. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:
1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
(часть 8 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
10. В тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:
1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом “О приватизации государственного и муниципального имущества”;
2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
10.1. Субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным пунктом 1 или 2 части 9 настоящей статьи, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 настоящей статьи решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 настоящего Федерального закона заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
(часть 10.1 введена Федеральным законом от 03.07.2018 N 185-ФЗ)
11. В договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
Приложение. Договор купли – продажи арендуемого имущества
Мэрия городского округа Тольятти, именуемая в дальнейшем продавец, в лице руководителя департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти Бабич Татьяны Евгеньевны, действующего на основании Положения и доверенности от 14.01.2010 г. N98/1, с одной стороны, и ООО “Ваш Дом Т”, именуемое в дальнейшем покупатель, в лице генерального директора Кошелевой Дины Николаевны, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Продавец продал в порядке реализации преимущественного права арендатора ООО “Ваш Дом Т” на приобретение арендуемого нежилого помещения по договору аренды зданий, сооружений и нежилых помещений от 09.04.1998 г. N 3356/а, а покупатель купил по настоящему договору нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью городского округа Тольятти на основании свидетельства о государственной регистрации права от 22.09.2010 г. серии 63-АЕ N 159892, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Буденного, д. 2, площадью 19,90 кв.м. (1 этаж комнаты NN 2, 3).
1.2. Продажа нежилого помещения, указанного в п. 1.1. настоящего договора, осуществлена в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (в редакции от 02.07.10 г.), Положением о порядке и условиях приватизации муниципального имущества городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 01.11.2006 г. N559, постановлением мэрии городского округа Тольятти от “_____” __________ 2010 г. N ______-п/1 “Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, бульвар Буденного, д. 2, по преимущественному праву приобретения”.
2. Цена договора и порядок расчета
2.1. Цена продаваемого имущества в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, исполненным ООО “ВалГо”, составляет 432203 руб. 39 коп. (Четыреста тридцать две тысячи двести три рубля 39 копеек), кроме того НДС 77796 руб. 61 коп. (Семьдесят семь тысяч семьсот девяносто шесть рублей 61 копейка).
Всего 510000 (Пятьсот десять тысяч) рублей с учетом НДС.
2.2. Оплата приобретаемого недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора производится покупателем в следующем порядке:
2.2.1. На сумму денежных средств в размере 432203 руб. 39 коп. (Четыреста тридцать две тысячи двести три рубля 39 копеек), кроме того НДС 77796 руб. 61 коп. (Семьдесят семь тысяч семьсот девяносто шесть рублей 61 копейка) предоставляется рассрочка сроком на пять лет с начислением на основную сумму долга процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
2.2.2. Оплату основной суммы долга, включая начисленные проценты, покупатель производит согласно графику (Приложение N1) на счет получателя N40101810200000010001 Управления Федерального казначейства по Самарской области (департамент по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти) КБК 90311402033040000410 в ГРКЦ ГУ Банка России по Самарской области г. Самара ИНН 6320001741, КПП 632431001, БИК 043601001, ОКАТО 36440000000.
2.2.3. С суммы долга за имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора, с учетом начисленных процентов по рассрочке, сумма НДС перечисляется покупателем самостоятельно в федеральный бюджет.
2.2.4. Сумма долга, включая начисленные проценты, уплачивается покупателем самостоятельно в текущем месяце до 30 числа каждого месяца включительно согласно графику
(Приложение N1).
2.3. В случае оплаты текущего периода (до 30 числа текущего месяца), проценты начисляются 30 числа текущего месяца, в соответствии с графиком.
2.4. Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании заявления покупателя полностью или частично.
2.5. При частичном досрочном погашении, по соглашению сторон, возможно сокращение срока исполнения обязательств покупателя по оплате имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, либо снижение суммы ежемесячного платежа пропорционально остатку по основному долгу.
2.6. При переплате в текущем месяце без дополнительного соглашения уменьшение основного долга и процентов осуществляется 30 числа следующего месяца.
3. Порядок передачи имущества и переход права собственности
3.1. Передача продаваемого имущества производится продавцом покупателю по подписываемому сторонами акту приема-передачи (Приложение N2) не позднее чем через тридцать дней с даты заключения договора.
3.2. Переход права собственности на продаваемое имущество, приобретенное в рассрочку, переходит в установленном законодательством Российской Федерации порядке и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
3.3. Арендованное имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора, находится в залоге у продавца до полной его оплаты.
4. Права, обязательства и ответственность сторон
4.1. Продавец вправе:
4.1.1. Требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение залогом обязательства существенно ухудшилось.
4.1.2. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного по настоящему договору имущества.
4.1.3. Требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества;
4.2. Продавец обязуется:
4.2.1. Передать покупателю имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора, в установленный договором срок.
4.2.2. Объект считается переданным со дня подписания акта приема-передачи обеими сторонами (Приложение N2).
4.3. Продавец гарантирует, что продаваемое имущество не обременено правами третьих лиц, право собственности на имущество не оспаривается, под арестом не находится.
4.4. Покупатель обязуется:
4.4.1. Принять от продавца имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора, в установленный договором срок.
4.4.2. Перечислять сумму, указанную в п.п. 2.2.1. согласно графику (Приложение N 1).
4.4.3. Производить страхование предмета залога за свой счет и в полной стоимости от рисков утраты и повреждения в течение срока действия настоящего договора;
4.4.4. Нести расходы по содержанию заложенного имущества, производить текущий и капитальный ремонт имущества.
4.4.5. Обеспечивать сохранность заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.
4.4.6. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца.
4.4.7. Не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества.
4.4.8. Гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
4.4.9. Не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца и собственника имущества или органа, уполномоченного распоряжаться имуществом.
4.4.10. Покупатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по настоящему договору.
4.5. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
4.6. За несвоевременное перечисление денежных средств покупатель уплачивает продавцу пени в размере 1/300 процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату выполнения денежных обязательств, от не перечисленной суммы долга и процентов за каждый день просрочки платежа до полной оплаты.
Уплата неустойки не освобождает покупателя от исполнения обязательств по настоящему договору. Расторжение настоящего договора не освобождает покупателя от уплаты неустойки в случае, если расторжение произведено вследствие нарушения покупателем своих обязанностей по настоящему договору.
4.6.1. Очередность погашения долга осуществляется в следующем порядке:
4.6.2. В течение 10 (десяти) календарных дней после ежемесячной оплаты стоимости имущества представлять продавцу документы, подтверждающие оплату (далее – документы), в т.ч. копию соответствующего платежного поручения.
4.7. Стороны договорились проводить сверку взаиморасчетов по настоящему договору по состоянию на 01 июля, 31 декабря.
4.8. Стороны договорились письменно своевременно уведомлять друг друга об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В противном случае все извещения, уведомления, повестки и другие документы, направленные друг другу по реквизитам, указанным в договоре, считаются врученными друг другу.
Неисполнение одной из сторон данной обязанности освобождает другую сторону от ответственности и других неблагоприятных последствий, вызванных таким неисполнением.
4.9. Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (ред. от 02.07.2010 г.).
5. Заключительные положения
5.1. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств.
5.2. Стороны договора подтверждают, что при заключении действуют добровольно, суть настоящего договора осознают и отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях.
5.3. Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством РФ.
5.3.1. Договор подлежит расторжению в случае несвоевременного перечисления покупателем денежных средств (основной суммы долга) в соответствии с графиком платежей (Приложение N1 к договору купли – продажи) в течение двух месяцев подряд.
5.4. Изменение условий настоящего договора возможно только по взаимному согласованию сторон.
5.5. Взаимоотношения сторон, не предусмотренные настоящим договором, регламентируются в соответствии с законодательством РФ.
5.6. Споры по настоящему договору рассматриваются в порядке, установленном законодательством РФ.
5.7. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, третий – для органа государственной регистрации.
5.8. В качестве неотъемлемой части к настоящему договору прилагается:
– акт приема – передачи имущества (Приложение N 2).
6. Реквизиты и подписи сторон
Мэрия городского округа Тольятти 445011, г. Тольятти, пл. Свободы, 4
Общество с ограниченной ответственностью “Ваш Дом Т”
р/с_________________________________ в ____________________________________
кор.счет ____________________________ БИК________________________________ ИНН________________________________
Руководитель департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти
Адрес покупателя: ____________________________________ ____________________________________ Генеральный директор
6 вопросов при покупке здания вместе с арендаторами (Как свести риски к минимуму)
2]Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли?h2]Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды.
В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**.
Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП.
Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы. Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются.
Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***.
Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором.
Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю.
Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски.
Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:
• Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором.
• Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа.
Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.****
Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах.
Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости.
При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя.
Так, в договоре аренды могут отсутствовать:
• порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата;
• право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п.
Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды).
Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости.
В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами.
Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимыеулучшения. В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно.
Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества.
Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5).
Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью.
Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости.
Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору.
Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды).
Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах.
2]Когда можно получать деньги и что делать с долгами?h2]2]Следующий вопрос (№2): в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей?h2]После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей.
На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю.
При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет.
Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости.
Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.
Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?
С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой.
Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости.
Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.
Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними. Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов».
Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.
При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды.
Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей.
Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды.
Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды.
2]Как оформить бумаги и свести риски к минимумуh2]2]Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи. Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц.h2]Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения.
Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора.
При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов.
Органы, регистрирующие права на объекты недвижимости и сделки с ними, подходят к решению этого вопроса достаточно формально. Если представлен подписанный продавцом и покупателем в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточный акт, то, с точки зрения регистрирующего органа, обязательство по передаче объекта недвижимости выполнено.
Вопрос №6: как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:
• Сбор достоверной информации об объекте недвижимости, являющемся предметом договора купли-продажи, в том числе о существующих обременениях объекта недвижимости;
• Анализ прав на объект недвижимости;
• Анализ сделок, повлекших обременение объекта недвижимости, а также истории исполнения таких сделок;
• Иные вопросы, актуальность которых может быть выявлена в ходе проведения подготовительных мероприятий.
В процессе заключения сделки, сторонам стоит урегулировать в договоре купли-продажи вопросы, не нашедшие однозначного регулирования в действующем законодательстве, например:
• Каким образом регулируются отношения сторон в случае выявления договоров аренды, не упомянутых в договоре купли-продажи;
• Кто из сторон и в каком порядке информирует арендаторов о смене собственника;
• Как продавец участвует в компенсации новым собственником затрат арендаторов, которые были согласованы в рамках договоров аренды, но не были выплачены и т. д.
В случае приобретения объекта недвижимости, обремененного правами аренды, следует понимать, что фактически речь идет о подготовке к нескольким сделкам, как то:
• Приобретение объекта недвижимости (в рамках договора купли-продажи).
• «Приобретение» определенного объема прав и обязанностей арендодателя по заключенным договорам аренды.
Оба направления заслуживают пристального внимания со стороны покупателя.
Далее примечания и примеры из судебной практики.
* Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
** Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2002 N А56-11996/02.
*** Постановление ФАС Московского округа от 09.01.2003 N КА-А40/8649-02.
**** Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.02.2009 N А10-2121/08-Ф02-425/09 по делу N А10-2121/08.
***** Российское законодательство не содержит такого понятия, как титул собственника, но, как мне видится, этот термин наилучшим образом отражает ситуацию. – Прим. авт.
Пример 1. Дело ЗАО «МПС-СТАР» (истец) против ЗАО «МФК ДжамильКо» (ответчик):
Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику о признании недействительным договора аренды от 15.03.2006 №302-11-06.
Решением от 19.10.2007 года в иске было отказано. Решение устояло и во второй инстанции: постановлением от 20 декабря 2007 года №09АП-16917/2007-ГК Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.
Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске, ссылаясь на то, что истец является ненадлежащим, так как оспариваемый договор аренды не был изменен в установленном законом порядке в части замены арендодателя.
Положения ст. 617 ГК РФ были применены лишь судом кассационной инстанции. Согласно Постановлению ФАС Московского округа от 21.03.2008 №КГ-А40/2133-08 по делу №А40-30711/07-11-284, данный вывод суда признан не соответствующим статье 617 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Пример 2. Дело ООО «Визит М» (истец) против Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ответчик):
Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в качестве неосновательного обогащения. Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.01.2004 заключен договор на аренду нежилого помещения. В установленном законом порядке истцу было дано согласие на сохранение самовольно произведенной перепланировки арендуемого помещения.
Договор аренды спорного помещения был прекращен после продажи данного помещения в собственность Закотину А. В. с учетом произведенного ремонта помещения, что нашло отражение в его стоимости. Требования истца о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества удовлетворены, спорная сумма взыскана с ответчика, признанного выгодоприобретателем произведенных истцом неотделимых улучшений (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу №А12-5231/2008).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.05.2009 иск удовлетворен. Второй инстанцией указанное решение оставлено без изменения.
ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
4.1. Право собственности Покупателя на нежилое помещение возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от Продавца к Покупателю.
4.2. Покупатель несет все расходы по содержанию приобретаемого нежилого помещения с момента заключения настоящего Договора.
4.3. До перехода к Покупателю права собственности на нежилое помещение Покупатель не вправе им распоряжаться.
4.4. С момента заключения настоящего Договора действие договора аренды нежилого помещения N _____ от ____________ прекращается.
4.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения нежилого помещения переходит на Покупателя с момента заключения настоящего Договора.
Содержание договора
К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.
Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:
- предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
- срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
- права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
- порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
- ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
- заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
- адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).
Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.
Образец типового договора купли-продажи права аренды помещения
Права аренды могут быть перекуплены только на основании соглашения, которое является возмездным. Помнить, что подарить право аренды другому лицу закон не допускает. В случае, когда такое соглашение подписано оно признается ничтожным.
Шапка соглашения должна содержать сведения о лицах, которые являются сторонами сделки. В случае, когда это юридические лица, указываются данные об учредительных документах.
Необходимо составить такое соглашение, например в том случае, когда происходит передача прав арендатора на помещение, которое расположено в определенном здании. Должен быть указан адрес месторасположения здания, этаж, данные о помещении.
Стоимость прав арендатора рассчитывается в соответствии с площадью помещения, составляет процент от определенного уровня арендной платы за год.
В соглашение должны быть включены следующие условия:
- Процедура передачи прав арендатора, сведения о стоимости этих прав;
- Процедура использования помещения. Обязанности по осуществлению ремонта;
- Положения, касающиеся содержания переданного помещения;
- Процедуру внесения денежных средств за аренду помещения;
- Иные условия, которые согласовали стороны.
Обратите внимание на то, что форма должна соответствовать форме первоначального соглашения. Это означает, что если ранее права арендатора были зарегистрированы в регистрирующем органе, то передача этих прав, также должны быть зарегистрирована Россреестром.
Стороны подобного соглашения именуются цедентом главный арендатор, цессионарием второй арендатор.
Если решение о выкупе принято после заключения сделки
Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию. Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.
Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.
Заключительные положения
Далее в тексте документа могут прописываться дополнительные условия о порядке разрешения споров и обобщенной информации по вышеперечисленным пунктам.
В конце документа указываются реквизиты сторон, ставятся подписи и после государственной регистрации сделка считается заключенной.
Договор купли-продажи офисного помещения подлежит обязательной государственной регистрации.
Продавец передает в собственность Покупателю за оговоренную соглашением стоимость офисное помещение, которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, дом 47Б, второй этаж.
Общая площадь объекта недвижимости составляет 105 (Сто пять) квадратных метров.
Согласно выписке из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, собственником отчуждаемого имущества является Покупатель. Продаваемый объект не обременен правами на него третьих лиц.
Ответственность сторон
В разделе об ответственности прописываются обстоятельства, при наступлении которых стороны могут быть привлечены к материальной ответственности. Выглядит это следующим образом:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Продавец несет ответственность за недостатки отчуждаемого им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Продавец ответственности не несет.
Риск случайной гибели до оформления регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости несет Продавец.
Загрузка...