После того как дом перейдет в муниципальную собственность, его можно будет выкупить на торгах. После этого регистрацию недвижимого объекта необходимо провести в Росреестре, так как право собственности подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Без хозяина: как поступить с «ничьей» землей
Бесхозными принято называть участки, которые давно заброшены владельцами, не обрабатываются и не используются. Однако с точки зрения закона бесхозный и неиспользуемый участок – два разных статуса.
В силу ст. 225 ГК, бесхозным признается любое имущество, которое не имеет или утратило владельца; если владелец неизвестен или отказался от имущества. У неиспользуемого же участка всегда есть собственник, который известен.
Закон требует, чтобы земельный участок использовался, в соответствии с целевым назначением земель (вида разрешенного использования) – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства и проч. Если владелец этого не делает, такой участок может быть признан неиспользуемым или используемым с нарушением законодательства. Это может стать основанием для штрафов и даже привести к его изъятию.
? Три способа оформить на себя бесхозяйную недвижимость
Существует всего три способа:
Наиболее предпочтительный способ, но придется походить по инстанциям, а собственник в результате может ответить отказом
Долгий процесс с привлечением местных органов власти, суда и участием в аукционе
Самый тяжелый, затратный и рисковый вариант – для особо отчаянных или удачливых
Найти собственника и выкупить у него
Любой из трех обозначенных выше вариантов начинается одинаково – с поиска владельца и сбора сведений о заинтересовавшей вас недвижимости. Если дом находится в СНТ – нужно обратиться к председателю садового товарищества. Если же это не территория СНТ – тогда к главе поселковой администрации или в иные местные органы власти. Это нужно, чтобы узнать адрес и кадастровый номер дома, а если повезет – сведения о владельце (хотя бы ФИО, а установить контакты – дело техники).
Также кадастровый номер можно попробовать поискать с помощью публичной кадастровой карты на портале Росреестра. Если кадастровый номер или адрес так или иначе найдены, то по ним через МФЦ заказывается выписка ЕГРН, где будут указаны собственники, назначение земли, тип собственности, обременения и т. д. Проблема в том, что если деревня старая и домам там много лет, то они могут не состоять на учете в Росреестре вообще – соответственно, сведений по ним вы не найдете.
Если вам повезло и собственник дома и участка все же нашелся, то алгоритм дальнейших действий таков:
- Постановка дома собственником на кадастровый учет (если это не сделано).
- Оформление договора купли-продажи на земельный участок и стоящий на нем дом.
- Регистрация сделки в Росреестре и переход права собственности к новому владельцу.
Минусом здесь является зависимость от доброй воли собственника. Вполне возможно, он просто не захочет ничего продавать.
Нет, овчинка выделки не стоит – слишком много возни Мне кажется, это очень рискованно Идея заманчивая, может, я подумаю над ней Мне это неинтересно
Купить у муниципалитета
Вариант для случаев, когда хозяина у дома нет или же его так и не удалось установить. Ваши действия:
- Обращение в местные органы власти (муниципалитет) о постановке дома на учет в ЕГРН (если это не сделано) . В течение 15 дней недвижимость должны внести в Росреестр.
- После того как бесхозяйный дом поставлен на учет, должен пройти год – на случай, если появится собственник или иное лицо, имеющее права на недвижимость.
- По истечении одного года местные органы власти обращаются в суд за признанием права собственности за ними.
- После того как недвижимое имущество перешло в собственность органов власти, они организовывают аукцион , где и можно купить участок с домом (предложить наибольшую цену или же быть единственным участником). Иногда можно приобрести имущество и без торгов – все возможные случаи перечислены в ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.
- Вступление победителя аукциона в право собственности.
Здесь два минуса:
- Первый – долгое ожидание, пока муниципалитет сможет оформить на себя право собственности, затем участие в аукционе и переход права собственности.
- Второй – внезапное появление наследников на искомую недвижимость. Несмотря на то что по общему правилу срок вступления в наследство – 6 месяцев, через суд можно изменить этот срок, если наследник докажет, что он не мог знать о своем праве, или же у него были иные объективные причины на пропуск срока. В таком случае новому владельцу не поможет даже факт добросовестного приобретения.
Прожить в доме 15 лет и оформить на себя вследствие срока давности
Согласно ст. 234 Гражданского кодекса РФ, существует приобретательная давность – когда лицо, не являющееся собственником недвижимости, в течение 15 лет открыто и добросовестно владеет ею, после чего приобретает право собственности на данное имущество.
Как это работает? Здесь есть три обязательных нюанса:
- Добросовестность владения. Это значит, что человек оплачивает ЖКХ, проводит ремонтные работы, ухаживает за земельным участком – словом, делает все то, что и в своем собственном доме, сохраняя имущество и следя за ним.
- Непрерывность. Необходимо владеть и пользоваться бесхозяйным имуществом непрерывно на протяжении 15 лет. На практике это чаще всего означает, что бесхозяйный дом – фактически единственное жилье человека, который претендует на имущество по приобретательной давности.
- Открытость владения. Это означает, что человек не может скрываться, должен владеть домом открыто, свободно проживать, общаться с соседями и т. д.
Если все три условия соблюдаются на протяжении 15 лет, то после этого лицо может обратиться в суд для признания права собственности на бесхозяйный дом, регистрации права в Росреестре и дальнейшего распоряжения имуществом, как полноправный владелец.
Главный минус – слишком долгий срок, в течение которого могут объявиться законные претенденты на имущество. Тогда дом придется покинуть вне зависимости от того, сколько сил и средств было вложено в его обустройство и взыскать свои траты в этом случае практически нереально. Зато бывают случаи, когда объявившиеся хозяева пытались привлечь жильцов к уголовной ответственности за уничтожение или порчу имущества – например, человек снес сарай или выбросил какой-то садовый инвентарь.
Способы оформления «заброшки» в собственность
Как я уже упомянула выше — существует несколько способов оформить на себя бесхозный участок с домом:
- приобрести бесхозный участок у муниципалитета;
- открыть владеть в течение 15 лет и впоследствии стать полноправным собственником;
- найти собственника «заброшки» и выкупить участок с домом.
Далее расскажу подробнее о каждом из способов.
Способ 1. Приобретательная давность
Вопрос так называемого 15-летнего открытого владения раскрывается в статье 234 Гражданского кодекса РФ. Смысл этого относительно простого способа заключается в следующем: гражданин открыто может проживать в бесхозном доме. И если в течение 15 лет неожиданно не объявится владелец, то тогда новый владелец по закону имеет полное право стать формальным (юридическим) собственником недвижимости. Но здесь есть 3 принципиально важных момента, которые нужно учесть:
- Владеть бесхозным домом нужно добросовестно
Вовремя оплачивать все платежки, вкладываться в ремонт и строительство нового дома и т.д.
- Владеть бесхозным домом нужно открыто
То есть возможный будущий владелец не должен скрывать факта нахождения заброшенного имущества в его владении.
- Непрерывность владения бесхозным домом
Владеть и пользоваться бесхозным домом нужно на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.
Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Но в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом (сюда необходимо прибавить 3-летний срок исковой давности). Если суд в итоге признает право собственности за новым собственником, последний сможет зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.
Но нужно понимать, что в любой момент, как гром среди ясного неба, может появиться «старый» владелец дома и потребовать покинуть его. К тому же, этот способ подойдет, очевидно, очень терпеливым и состоятельным гражданам, поскольку данная процедура достаточно длительная и требует приличных финансовых вложений.
Способ 2. Розыск владельца «заброшки»
Установить собственник заброшенного дома не так-то просто. На это может уйти много времени и сил. Для начала необходимо обратиться к председателю СНТ и уточнить информацию о собственнике (вариант подходит для тех, кто собирается стать законным владельцем бесхозного дома, расположенного на территории садового товарищества). Если попытки оказались безуспешными, есть еще один способ:
- воспользоваться Интернетом и заказать выписку из ЕГРН. Если заброшенный дом стоит на учете, из выписки можно будет узнать о его владельце и о том, есть ли какие-либо обременения.
Если удалось найти владельца «заброшки», то следующим шагом станет передача дом по договору купли-продажи или иной гражданско-правовой сделке. Но в случае, если все предпринятые попытки не увенчались успехом, переходим к последнему способу.
Способ 3. Приобрести бесхозный участок у муниципалитета
Если бесхозный земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, необходимо будет обращаться в местную Администрацию и писать два заявления:
- о постановке участка на учет
- о просьбе предоставить участок в собственность
Далее, к сожалению, необходимо будет подождать целый год — за это время может появиться владелец «заброшки». Если чудо не случится и собственник не объявится, местная администрация может обратиться в суд и признать право собственности за собой. А после перехода заброшенных домов в собственность администрации проводится аукцион. Как правило, победителем аукциона становится тот участник, который предложил наибольшую цену предмета аукциона, и чей номер карточки был назван аукционистом последним.
Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!
(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)
Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.
Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность». Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости, пояснила Елизавета Марилова.
Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение. То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения. Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.
«Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ», — сказала юрист.
«При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.
Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом», — сказала представитель АЮР.
После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.
Если появится старый владелец
Такие ситуации случались и после того, как человек до конца проходил один из вариантов этого замысловатого квеста, оформлял дом в собственность и наконец-то расслаблялся. Появлялся бывший владелец, который мог или действительно ничего не знать о том, что государство считало его недвижимость бесхозной, или сказать, что ничего об этом не знал, и не получал никаких уведомлений. Решать, кому достанется дом, будет суд, и решение с большой вероятностью будет принято не в пользу нового владельца. Обидно, что не все, что было вложено в дом, можно будет забрать с собой: закон это предусматривает, но не будешь же выкапывать яблони или газон. А добиться, чтобы предыдущий собственник возместил все расходы, очень сложно. К тому же нужно будет подтвердить документально, что в свое время вы сделали все, чтобы найти, кому принадлежит дом.
Сбор информации о заброшенном доме
Заброшенными дома могут становиться по нескольким основным причинам:
- последний собственник умер, а наследники не приняли наследство или суд признал их недостойными наследниками;
- последний собственник дома вообще не имел наследников.
Таким образом, каждому, кто имеет желание оформить заброшенный дом на себя, изначально потребуется установить, кому он принадлежал и остались ли у него наследники. Проще всего сделать это, пообщавшись с соседями и, по возможности, узнав фамилию, имя, отчество последнего собственника, а также его родственников.
Если таким способом получить информацию не вышло, то необходимо обратиться в Росреестр за оформлением выписки на объект недвижимости, в которой будут указаны данные о предыдущих собственниках.
В ситуациях, когда удалось найти наследников, но наследство они не приняли, придется ждать, пока они оформят его. А если срок принятия наследства уже истек, то признавать право собственности на дом наследникам необходимо будет в судебном порядке – только после этого появится возможность выкупить у них дом.
Если в судебном порядке за наследниками признать право собственности не получится, то дом перейдет в муниципальную или государственную собственность и тогда вопрос выкупа необходимо будет решать с администрацией.
Порядок оформления
Для того, что бы добросовестный владелец смог получить право собственности, ему необходимо обратиться в судебную инстанцию с исковым требованием.
Требование должно подаваться в районный суд.
Исковое требование, может быть направлен против имеющегося собственника, а если таковой не известен, то на установления факта владения домом.
В требовании должны быть указаны следующие данные:
- Наименование судебного органа;
- Персональные данные заявителя;
- Данные ответчика (при наличии);
- Информация о дате начала пользования имуществом;
- О недвижимом объекте;
- Сведения, доказывающие соблюдение требований по владению объектом, которые установлены законодательством.
Решение, вынесенное судебной инстанцией, является основанием осуществления государственной регистрации полученных прав на конкретный объект, которую осуществляет Россреестр.
Как оформить на себя заброшенный дом
Пресс-центр
Новости
Вопрос-ответ: можно ли стать владельцем заброшенной недвижимости?
В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.
Во многих населенных пунктах нашей страны существуют заброшенные земельные участки. Из-за отсутствия владельца их территория не облагорожена и не используется по целевому назначению. Как правило, такие участки часто хотят приобрести в собственность. Но даже при видимом отсутствии собственника, спешить не стоить. Эксперты Росреестра рассказали, можно ли стать владельцем заброшенной недвижимости и что при этом стоит учитывать.
Способ 1. Найти владельца и купить участок
Для начала следует выяснить, существует ли у заброшенного дома и земельного участка, на котором он расположен, владелец. Для этого нужно:
1. Обратиться к председателю садового товарищества (СНТ), на территории которого находится заброшенное владение, либо в орган местного самоуправления, если земельный участок с домом находятся в населенном пункте;
2. Поискать информацию о владельце на публичной кадастровой карте по кадастровым номерам земельного участка и дома;
3. Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая т акже позволит проверить наличие на территории обременений.
Если таким образом удалось установить, что у объекта недвижимости есть собственник, то приобрести дом и земельный участок можно только в рамках гражданско-правовой сделки, то есть по договору купли-продажи. Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова, если и земельный участок, и расположенный на нем дом принадлежат их собственнику на праве собственности. В таком случае оформлять право собственности на дом необходимо одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.
Стороны должны подготовить необходимый пакет документов для государственной регистрации прав. Помимо договора купли-продажи, потребуется в том числе предоставить заявления:
1. От продавца – 2 заявления: о государственной регистрации перехода права собственности на участок и дом;
2. От покупателя – тоже 2 заявления: о государственной регистрации права собственности на участок и дом;
3. Покупателю также необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию своих прав (отдельно за участок и за дом).
Подать документы можно несколькими способами:
· лично через МФЦ;
· в электронном виде (при наличии сертификата усиленной квалифицированной электронной подписи) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
· по почте (в таком случае заявления, договор должны быть удостоверены нотариально).
Способ 2. Хозяин должен отказаться от запущенного участка
Этот вариант реализуется на практике довольно редко, однако такие случаи тоже встречаются. Для этого хозяин дачи сам должен обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от участка. Тогда на такой земельный участок регистрируется право собственности, например, муниципалитета, на территории которого этот участок находится (одновременно с регистрацией прекращения права его прежнего собственника, который от него отказался).
Затем его выставят на торги или передадут в аренду новому собственнику.
Способ 3. Получение участка после его изъятия
По законодательству, земельный участок может быть изъят, если он предназначен для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества и не используется по целевому назначению в течение 3 лет ( если более длительный срок не установлен законом). Однако стоит помнить, что изъятие земельных участков является исключительной мерой и возможно лишь в том случае, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения, и только на основании решения суда.
ВАЖНО! Процедура принудительного изъятия проводится только при отказе (уклонении) устранить выявленное нарушение и привлечении к административной ответственности.
Если все-таки так произошло, что земельный участок был изъят, он становится частью муниципальной собственности и заинтересованное лицо может его приобрести.
Способ 4. Оформить участок, если владельца найти не удалось
Если владельца объекта недвижимости найти не удалось, то, возможно, это бесхозяйное имущество.
ВАЖНО: По закону под бесхозяйным понимается объект, у которого отсутствует владелец, он не известен или отказался от права собственности. При этом бесхозяйной вещью может быть признано только здание (например, дом); земельный участок бесхозяйной вещью быть не может.
Итак, если у вас есть желание приобрести такую недвижимость, советуем запастись терпением. Алгоритм действий будет выглядеть так:
1. Для начала сведения о бесхозяйном объекте должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С заявлением о постановке на учет бесхозяйного объекта в орган регистрации прав обращается муниципальный орган, на территории которого он находится.
2. Через год со дня постановки бесхозяйного объекта недвижимости на учет муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о признании на него права муниципальной собственности.
3. Получив вступившее в законную силу решение суда, муниципалитет обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права муниципальной собственности на этот объект.
4. После этого землю вместе с домом можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить.
В то же время может возникнуть ситуация, когда вы оформили бесхозяйную недвижимость в собственность, но неожиданно объявился предыдущий владелец. На практике такие ситуации возникают довольно редко. Бывший хозяин наверняка захочет оспорить право нового собственника. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.
Способ 5. Приобретательная давность
Еще одним способом стать законным владельцем заброшенного дачного участка (дома) является приобретательная давность. Согласно положениям статьи 234 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо, которые не являются собственниками имущества, но непрерывно и добросовестно владеют им как своим собственным имуществом в течение 15 лет, могут приобрести на него право собственности в силу приобретательной давности.
Для этого необходимо подготовить пакет документов и вместе с заявлением подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения такого имущества. После получения судебного решения можно обращаться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности. Как правило такие дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев с момента поступления заявления в суд.
Что в итоге
Универсального способа, как найти хозяина заброшенной недвижимости, нет.
Вы можете попытаться признать объект бесхозяйной вещью. Для этого понадобится помощь местных органов власти и время. Сначала муниципалитет будет искать владельца, а потом по суду признавать недвижимость муниципальной собственностью и выставлять на торги.
Работающий способ — владеть недвижимостью открыто и добросовестно на протяжении 15 лет. После этого есть шанс оформить ее в собственность по приобретательной давности.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Под окном стоят заброшенные ракушки. лет 40 назад их выдавали инвалидам и ветеранам без права передачи в пользование. потом этими гаражами начали пользоваться их дети, потом их внуки. сейчас многие стоят вообще брошенные за ненадобностью. на сколько реально занять такой, привести в порядок и подать по праву приобретательной давности?
Владимир, ракушки не являются недвижимостью, так как не имеют неразрывной связи с землей, поэтому право собственности на них признать не выйдет
Владимир, не реально, так как земля муниципальная и объекты, скорей всего, не капитальные.
С двух сторон от моего участка умерли хозяева еще до того, как я купила свой. Дети-маргиналы, по-моему, у обоих, в наследство не вступали, вроде как нет денег. Мне теперь занимать эти участки и 15 лет ждать? )) Или попробовать связаться с наследниками?
Лина, приобретательская давность не распространяется на участки. Обращайтесь в правление СНТ или в администрацию района.
Seregin, конституционный суд вам прямо пишет обратное:
Не может с учетом сказанного опровергать добросовестность
давностного владельца и сама по себе презумпция государственной
собственности на землю (пункт 2 статьи 214 ГК Российской Федерации),
поскольку ограничение для приобретения земельных участков,
находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по
давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение
по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип
равенства субъектов гражданского права (пункт 1 статьи 2 и пункт 4
статьи 212 ГК Российской Федерации) и вступает в противоречие со
статьями 8 (часть 2) и 19 (часть 1) Конституции Российской Федерации.
Из представленных материалов следует, что в деле с участием
заявителя муниципальным образованием не было зарегистрировано право
собственности на земельный участок, оно уклонилось от участия в
рассмотрении дела, требований о признании права собственности не
заявило, т.е. публичное образование фактически не имеет интереса в этом
объекте недвижимости. Как субъект права собственности на землю,
переданную гражданам на праве пожизненного наследуемого владения,
оно фактически передало им осуществление всех своих правомочий –
владения, пользования, распоряжения, которые осуществляются
гражданами-владельцами, полностью несущими бремя содержания этого
имущества
Если участок относится к землям сельхозназначения, на него действует Постановление Правительства РФ от 18.09.2022 N1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельхозназначения…». В этом случае неиспользуемой считается земля, не меньше 50% площади которой заросло сорняками, а на оставшейся части деятельность не ведется или она используется не более, чем на 25%. Штраф рассчитывается следующим образом: в размере от 0,3% до 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3 тыс. рублей.
Что делать в вашем случае
Разыскивать хозяев заброшенных зданий — проблема муниципальной власти. Если власти не интересны строения, а вам хочется, чтобы собственника поискали, можно письменно обратиться к муниципалитету. Попросите найти собственников недвижимого имущества или принять его на учет как бесхозяйное, чтобы в дальнейшем его продали на торгах новым собственникам.
Если здание аварийное, можно указать, чтобы его приняли на учет для последующего сноса. Сносить аварийные строения можно по решению суда или местной администрации. При этом ставить объект на учет в качестве бесхозяйного необязательно.
Последний вариант: вы можете начать пользоваться гаражом в своих интересах, платить арендную плату, взносы и через 15 лет попытаться признать свое право собственности на него.
