Агентский договор на оказание коммунальных услуг

Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.

Агентский договор на коммунальные услуги и его нюансы

Суть контрактов агентирования по коммунальным услугам состоит в заключении соглашений с населением на поставку. Агенты (управляющие компании) обязуются действовать в интересах принципала (населения) в процессе управления многоквартирными домами за определенное вознаграждение.

Особыми можно считать отношения между арендаторами и арендодателями, сопровождающиеся целым рядом сложностей. Поставщики выставляют счета за электроэнергию, воду, тепло, связь владельцу здания. Для расчетов с нанимателями можно использовать несколько схем, но самая оптимальная – заключение дополнительных агентских соглашений.

Бухгалтерские тонкости

Существует целых три письма Министерства Финансов, в которых четко указано, что суммы, выплачиваемые арендатором за предоставляемые ему коммунальные услуги, отражаются в финансовых документах арендодателя как доходы, подлежащие налогообложению, а именно;

• письмо МФ РФ №03-11-09/42 от 10 февраля 2009 года;
• письмо МФ РФ № 03-11-05/274 от 17.11.2008;
• письмо МФ РФ №03-11-04/2/67 от 07.04.2008.

Каким бы несправедливым ни казалось подобное положение дел, но закон есть закон. Однако в законодательстве РФ существует небольшая лазейка, благодаря которой можно избежать учета коммунальных платежей, как доходов арендодателя, и эта лазейка – агентский договор на оплату коммунальных платежей.

Во исполнение этого договора арендодатель, приняв на себя функцию агента, действующего в интересах принципала (арендатора), заключает с РСО договор за счет и в интересах последнего.

В силу положений ст. 251 НК РФ, организации и ИП, работающие на УСН, не обязаны учитывать как доходы денежные средства, поступающие на их счет в виде вознаграждения или в виде компенсации агентских расходов в связи с исполнением ими обязательств по агентскому договору.

Агентский договор на коммунальные услуги

Всем известно, что иметь собственное помещение для своего бизнеса позволят себе очень немногие. Большая часть компаний отдает предпочтение тому, чтобы помещения (и складские, и офисные) арендовать.

Зачастую арендодатель устанавливает плату таким образом: постоянная часть (в условных единицах или рублях за квадратный метр) вдобавок возмещение коммунальных расходов. Данный вариант объясняется тем, что поставщики коммунальных услуг не желают с каждым арендатором, который может в любой момент съехать заключать договоры, предпочитая контактировать непосредственно с собственником недвижимости.

Данную переменную часть, как возмещение коммунальных расходов все оформляют и называют по-разному.

Наиболее распространенным до 2007 года было простое перевыставление счетов: арендодатель, который заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, выставлял счет и счет-фактуру на коммунальные услуги арендатору, не признавал при этом в своем учете ни расходы, ни доходы. А арендатор, оплатив и получив счет за «коммуналку», принимал спокойно НДС, который предъявляется арендодателем, к вычету.

Но эта ситуация поменялась с выходом в свет писем Министерства финансов России от 6 сентября 2005 № 07-05-06/234 и ФНС России от 29 декабря 2005 № 03-4-3/2299/28.

Логика, примененная в них, была развита и поддержана в письме Министерства финансов России от 3 июня 2006 № 03-04-15/52: финансовое ведомство, ссылаясь на постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 № 7349/99* указало, что арендодатель не является энергоснабжающей организацией для арендатора, так как сам получает в качестве абонента электроэнергию от энергоснабжающей организации для обеспечения нужд помещения. Соответственно предъявить НДС арендатору он не вправе, а потому и к вычету ни одной из сторон тоже быть принят не может.

Аналогичная позиция выражалась последовательно и позднее (письма Министерства финансов России от 27 декабря 2007 № 03-03-06/1/895 и от 24 марта 2007 № 03-07-15/39).

Ввиду этого довольно распространенным, достаточно выгодным и вполне безопасным для обеих сторон договора аренды стал другой метод: коммунальные платежи в части, которая приходилась на арендатора, возмещались арендодателю, как переменная часть арендной платы. В данной ситуации оплата «коммуналки», которая потреблена арендатором, перестала носить характер возмещения, арендодатель без проблем мог выставлять счета-фактуры, а арендатор – принимать НДС, предъявленный к вычету.

С правомерностью такого подхода согласились и уполномоченные органы (письма Министерства финансов России от 10 февраля 2011 № 03-03-06/1/86, от 19 сентября 2006 № 03-06-01-04/175, ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86, УФНС России по Московской области от 13 ноября 2006 № 21-25-И/1372).

Но невзирая на все достоинства оформления стоимости коммунальных услуг, которые потреблены арендатором, как переменная часть арендной платы, у данного метода есть два больших недостатка, которые проявляются, когда арендодатель использует упрощенную систему налогообложения.

Во-первых, суммы переменной части арендной платы нужно включать в состав доходов арендодателя, что способно привести даже к превышению ограничения доходов и утрате права на специальный режим, который можно было бы сохранить, если бы возмещение «коммуналки» не учитывалось в доходах. Кстати, арендодатель при использовании объекта налогообложения «доходы» должен обавок уплатить налог с этих денег, тогда как расходы, аналогичные по сумме, он не может признать в целях налогообложения.

Во-вторых, арендодатель, являясь субъектом «упрощенной системы налогообложения», не является плательщиком НДС в силу пункта 2 статьи 346.11 Налогового Кодекса РФ, поэтому арендатору не может предъявить НДС, даже если налог был ему предъявлен поставщиком услуг. А отсутствие «входного» НДС ведет к финансовым утерям у арендатора.

Как же этого избежать? Необходимо заключить посреднический договор (к примеру, агентский), по которому арендодатель, выступая в качестве агента от своего имени, однако за счет арендатора-принципала, приобретает коммунальные услуги для последнего у их поставщиков.

Как напомнило Министерство финансов России в комментируемом письме, вычет по счету-фактуре арендодателя-посредника НДС серьезных возражений обычно не вызывает. Заметим, что это уже не первое разъяснение уполномоченных органов по этому вопросу (письма Министерства финансов России от 10 февраля 2011 № 03-03-06/1/86, ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86).

В отношении исключения сумм полученных возмещений из суммы доходов, то независимо от используемой системы налогообложения возможность такая закреплена прямо в Налоговом кодексе (подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 Налогового Кодекса РФ). Разумеется, расходы в виде оплаты коммунальных услуг арендодатель признать тоже не сможет.

Все же, заключая агентский договор с арендодателем на возмещение коммунальных услуг, арендатору необходимо тщательно взвесить все имущества и недостатки.

Так как, даже невзирая на благоприятные разъяснения чиновников, претензии налоговиков все-таки возможны. Такие споры рассматривались, в частности, в постановлениях ФАС Московского от 25.09.08 № КА-А40/8932-08, Северо-Западного от 08.09.08 № А66-109/2008, Западно-Сибирского от 27.08.08 № Ф04-5231/2008(10532-А03-25) округов.

Кроме этого, судьи в последнем из упомянутых актов отказали в вычете арендатору, утверждая, что этот договор фактически определял порядок возмещения коммунальных расходов, а ввиду того, что подобные операции НДС не облагаются, арендатор использовал незаконно вычет. Правда, при рассмотрении аналогичного дела по вновь открывшимся обстоятельствам они пришли к обратному выводу и признали вычеты правомерными (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.09 № А03-10350/2007).

Смена арендатора здания – вполне обыденное явление. Арендодатель с каждым новым арендатором в рассматриваемой ситуации будет заключать собственный агентский договор (или, к примеру, договор комиссии).

Выходит, что договор с поставщиком коммунальных услуг будет заключаться намного раньше, нежели посреднический договор.

В пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии» в то же время сказано, что сделка, которая совершена до установления отношений по договору комиссии, не будет признана заключенной для исполнения поручения комитента. Эти разъяснения применяется и к агентскому договору ввиду статьи 1011 Гражданского кодекса РФ.

Это значит, что расходы арендодателя по договору с поставщиком коммунальных услуг можно признать осуществленными без заключенного агентского договора. И тогда необходимые суммы возмещения невозможно будет исключить из состава доходов арендодателя, ведь они будут являться прочим поступлением денежных средств.

Образец агентского договора на коммунальные услуги

Агентский договор на коммунальные услуги – это договор, в согласии с которым одна сторона (агент) за вознаграждение обязуется совершать по поручению принципала (другой стороны) коммунальные услуги от собственного имени, однако за счет принципала или за счет и от имени принципала. Смежными договорами являются договор комиссии и договор поручения.

Понравился образец договора? Скачайте бесплатно пример договора или сохраните в соц. сетях, расскажите друзьям – это лучшая благодарность нам! Поставьте свою оценку этому образцу – Агентский договор на коммунальные услуги, ПРОГОЛОСУЙТЕ за документ – это анонимно и всем видно.

Что такое агентский договор на оказание коммунальных услуг

Многих собственников жилья интересует, для чего нужен агентский договор на коммунальные услуги. Узнайте здесь, что такое агентский договор на оказание коммунальных услуг, с кем и для чего он заключается.

Информация актуальна на момент размещения. Дата публикации: 05.10.2017.

Знать, что такое агентский договор на оказание коммунальных услуг надо и потребителю тоже. Часто он не имеет понятия, с кого именно взыскивать в суде за перебои в вывозе мусора, не отремонтированный домофон, и несвоевременный мелкий ремонт. Человек читает платежку, и видит там некое общество с ограниченной ответственностью, на счет которого поступают деньги. Он подает иск к нему, и сталкивается с ситуацией ненадлежащего ответчика, ведь вывод мусора, ремонт домофонов и подъездов — дело совсем другой компании. А в платежке указан лишь агент, цель деятельности которого — взимать плату за коммунальные услуги, а не оказывать их конечному потребителю.

Для чего нужен агентский договор на коммунальные услуги

В деловой практике возникают ситуации, когда неудобно самостоятельно принимать платежи от физических и юридических лиц. Например, компания по вывозу мусора имеет один офис в отдаленном районе города, так как ей дешевле обходится его содержание. Если граждане с платежками будут вносить деньги в кассу, создастся очередь, и работа офиса может быть парализована. Кроме того, необходимо будет нанимать кассира для проведения расчетов.

А еще компания проиграет своим конкурентам, ведь они:

• знают для чего нужен агентский договор на коммунальные услуги, и заключили его с организациями, взимающими платежи с граждан;
• имеют удобные пункты для приема платежей;
• предоставляют услугу онлайн;
• позволяют пользоваться средствами интернет-банкинга;
• больше соответствуют нуждам потребителя ;
• проводят расчеты в любой удобный день, включая выходные и праздники

Основное отличие агентского договора от других

Сторонами агентского договора являются компания, оказывающая услуги фактически — комиссионер, и агент, который в данном отдельном виде договора будет заниматься сбором платежей с граждан и юридических лиц. Деятельность агента по российскому праву является безвозмездной, то есть он взимает плату с комиссионера за проведение расчетов с гражданами. По сути, быть агентом тех или иных сделок — это профессиональная деятельность, основное направление развития компании. Целью ее деятельности по ОКВЭД может быть оказание тех или иных услуг.

Что такое агентский договор на коммунальные услуги безвозмездно? По российскому законодательству такого документа нет, и отношения оформляются иначе:

• фактический представитель услуг открывает дочернее общество, целью деятельности которого будут расчеты с физическими лицами;
• возможна организация такой деятельности в рамках филиалов или представительств;
• либо оказывающая услуги сторона образует обособленное подразделение, занимающееся расчетами с потребителями.

Как заключить договор на коммунальные услуги правильно

Предметом договора является услуга, в данном случае — проведение платежей граждан. Предмет договора должен быть:

• определенно и в фразах, не допускающих разночтений описан в договоре;
• указан в своей периодичности, то есть с начала определенной даты оказывается услуга, и до какой даты;
• определен конкретно, в частности, необходимо указывать, какие именно коммунальные платежи взимаются, по каким тарифам, и с каких типов потребителей

В содержании договора указывается, что такое агентский договор на коммунальные услуги, права и обязанности сторон, а также расписывается порядок расторжения и платежей при нем. Обычно форма такая:

• агент вправе оказывать услуги в пользу комиссионера, то есть взимать коммунальные платежи с последующим зачислением на счет комиссионера переводом;
• агент вправе использовать наименование комиссионера в платежных документах, но обязан указывать, что осуществляет деятельность по агентскому договору;
• агент обязан осуществлять все расчеты только по тарифам, установленным комиссионером;
• комиссионер обязан оплачивать агентское вознаграждение в те сроки, которые указываются в основном договоре;
• комиссионер обязан принимать работу агента, и подписывать его отчет, если его не устраивает содержание деятельности и отчета — проходить процедуру формализованного рассмотрения разногласий, и вести соответствующую документацию;
• обе стороны договора проводят эту сделку у себя по бухгалтерскому учету

Агентский договор данного типа отличается особым приложением:

• отчет агента, то есть документ, в котором подробно излагается вся деятельность агента в пользу комиссионера, в частности — проведенные платежи;
• протокол согласования или протокол разногласий. Особенностью является то, что комиссионер как бы «принимает работу» агента, и должен указать, что его полностью устраивает эта деятельность. Если не устраивает, приводятся конкретные замечания;
• приложение оформляется в обязательном порядке, его отсутствие позволяет сторонам в суде оспаривать факт исполнения договора

Расторжение договора возможно по обоюдному согласию, тогда проводятся платежи до даты расторжения, либо по решению суда. Поводом к обращению в суд на практике бывают просрочки платежей и неисполнение обязанностей. У физических лиц, которые переводили платежи может возникнуть необходимость доказать наличие расчетов с комиссионером через агента. Если платежи не были проведены, с иском обращаются к агенту. О ненадлежащем качестве оказания услуг к комиссионеру. Встречается и ситуация, когда фактически деньги на счет оказывающей услуги организации поступили, но платежи не были указаны в приложении. Тогда суд признает договор исполненным.

Техподдержка 8-800-333-14-84 Звонок по РФ бесплатный ICQ: 609-394-313 –> E-mail: support@freshdoc.ru Skype: freshdoc.support Отдел продаж +7 (495) 212-14-84 sales@freshdoc.ru Заказать звонок

Информация Интеграция с 1С –>

Копирование и дальнейшее распространение любых текстов с сайта freshdoc.ru без разрешения авторов или администрации сайта, а также заимствование фрагментов текстов будет рассматриваться как нарушение авторских прав. Помните об ответственности, предусмотренной ст.146, п.3 УК РФ.
© 2022 FreshDoc.ru

Цена договора

В договоре может быть указан размер вознаграждения агента. Если цена не указана, то следует руководствоваться правилами Гражданского законодательства:

3. Выплата вознаграждения в сторону Агента осуществляется после утверждения Принципалом документов об отчетности.
Размер выплаты согласовывается Сторонами в зависимости от видов поручений и фиксируется в виде дополнительных соглашений о размере вознаграждения или, если Агент не имеет каких-либо возражений, устанавливается Принципалом и сообщается Агенту при поручении.
Расчеты между сторонами производятся в денежной форме, в валюте Российского рубля.

Агентский договор как способ налоговой экономии

На сегодняшний день управляющие компании применяют следующие варианты учета расчетов с населением за коммунальные и жилищные услуги:
– выступая в качестве исполнителя ЖКУ;
– используя посредническую схему при обеспечении собственников жилья коммунальными и жилищными услугами;
– самостоятельно оказывая жилищные услуги, но являясь посредником в отношениях между РСО и собственников помещений.
В данной статье мы рассмотрим особенности, а также последствия и риски применения посреднической схемы.
Суть посреднической схемы состоит в том, что управляющая организации, заключая договоры управления с населением, выступает в них в роли посредника (агента) и обязуется, действуя по поручению и в интересах принципала (собственников помещений), осуществлять деятельность, направленную на предоставление услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества и коммунальных услуг, за вознаграждение.
Использование на практике агентских договоров наряду с применением упрощенной системы налогообложения, позволяет управляющим организациям существенно снизить налоговую нагрузку. Напомним, что с 01.01.2010 г. (по 31.12.2012 г. включительно) организации вправе применять упрощенную систему налогообложения, если их доходы за отчетный период не превышают 60 млн. рублей. Объектом налогообложения при заключении посреднических договоров является вознаграждение по данному договору, а платежи за ЖКУ при определении налогооблагаемой базы не учитываются (пп.9 п.1 ст.251 НК РФ). При этом в налоговую базу при расчете единого налога по УСН включаются, денежные средства, реально поступившие в управляющую организацию (п.1 ст. 346.17 НК РФ).
Заключая договор управления с населением, удовлетворяющий условиям ст. 1005 ГК РФ, необходимо обратить внимание на следующее:
– договор с собственниками помещений должен быть заключен до начала отношений с компаниями, непосредственно выполняющими работы по содержанию и ремонту многоквартирного дома и предоставляющими коммунальные услуги (п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85);
– в договоре необходимы четкие формулировки, что управляющая компания является агентом, и действует по поручению и в интересах принципала (собственников жилья);
– в договоре обязательно нужно предусмотреть порядок и сроки предоставления принципалу отчета агента согласно п. 1 ст. 1008 ГК РФ (допустимым является ежегодный отчет управляющей организации в соответствии с п.11 ст. 162 ЖК РФ);
– важным условием такого договора является условие об агентском вознаграждении, которое должно быть выделено как отдельная статья расходов для собственников, при этом оно может быть частью платы за управление многоквартирным домом.
Бухгалтерский учет. Бухгалтерские записи учета операций по агентскому договору управляющей организации будут следующие:
Дт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Собственники жилья» Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — отражена задолженность жильцов за оказанные ЖКУ, поставленных РСО;
Дт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Собственники жилья» Кт 90 «Продажи» субсчет 1 «Выручка» — начислено агентское вознаграждение по договору управления;
Дт 50 «Касса», 51 «Расчетный счет» Кт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Собственники жилья» — поступили платежи от собственников жилых помещений;
Дт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кт 51 «Расчетный счет» — перечислены средства организациям, непосредственно оказывающим ЖКУ;
Дт 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 1 «Прочие расходы» Кт 68 «Расчеты по налогам и сборам» субсчет «Единый налог по УСН» – начислен единый налог в связи с применением УСН.
Позиция Минфина России и ФНС. Деятельность управляющих компаний сферы ЖКХ регулируется Гражданским, Жилищным, Бюджетным и налоговым кодексами РФ, а также иными нормативными правовыми актами. Правовая сущность деятельности управляющих компаний четко не определена законодательством, что приводит к неоднозначному толкованию экономического содержания операций и их отражения в бухгалтерском отчете и финансовой отчетности, признания в целях налогообложения.
Согласно последним письмам Минфина России (от 22.02.2011 г. № 03-11-06/2/30, от 17.01.2011 г. №№ 03-11-06/2/01 и 03-11-06/2/02, от 13.12.2010 г. 303-11-06/2/188, от 23.06.2010 г. № 03-11-06/2/98) в случае заключения управляющей организацией посреднических договоров ее доходом являются только суммы агентского вознаграждения. Такая позиция Минфина представлена и в более ранних письмах (от 18.07.2008 г. № 03-11-04/2/107, от 14.11.2005 г. № 03-11-05/100).
Аналогичной позиции придерживается и ФНС России (Письмо от 13.07.2010 г. № ШС-37-3/6577@).
При этом существуют судебные решения (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 10.08.2010 г. № А53-14077/2008, от 24.06.2010 г. № А53-14078/2008-С5-14, от 23.11.2009 г. № А53-7322/2008С5-37; Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.05.2010 г. № А33-10017/2009, Постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2010 г. № А57-23905/2009) по спорам управляющих организация с налоговыми органами, в которых управляющая компания позиционировала себя как исполнителя ЖКУ, а налоговый орган отрицал наличие в ее деятельности реализации услуг, квалифицируя последние как услуги по управлению посредством заключения договоров с производителями коммунальных услуг и оплату этих услуг за счет средств, полученных от населения.
Все вышеперечисленные судебные решения вынесены в пользу налогоплательщика, но стоит отметить, что по делу № А53-7322/2008-С5-37 суды первой и аппеляционной инстанций приняли позицию инспекции, но в кассационной инстанции эти решения были отменены.
Несмотря на многочисленные письма финансового ведомства, вопрос о квалификации договора управления как посреднического договора остается открытым.
Судебная практика. На сегодняшний день складывается неоднозначная позиция судебных органов относительно возможности применения посреднической схемы отношений с собственниками помещений управляющими компаниями.
Так, ФАС Уральского округа в Постановлении от 11.03.2010 г. № Ф-09-1431/10-С3, а вслед за ним и ФАС Западно-Сибирского округа Постановлением о 09.09.2010 г. по делу № А27-3418/2010, поддержал управляющую организацию в правомерности применения посреднической схемы, и привел следующие доводы в пользу такого решения:
– действующее законодательство Российской Федерации не содержит запрета на использование всех гражданско-правовых форм осуществления хозяйственных операций, в результате которых собственники помещения получают коммунальные услуги;
– управляющая организация не обладает необходимыми производственными мощностями для производства холодной и горячей воды, электрической и тепловой энергии, газа и очистки сточных вод;
– управляющая организация также не имеет возможности осуществлять деятельность по купле-продаже коммунальных услуг, т.к. не обладает соответствующими сетями; – при расчетах с населением и РСО управляющая компания применяет одинаковые тарифы, и соответственно не получает экономическую выгоду;
– в отношениях с РСО управляющая компания действует от своего имени, по поручению и за счет собственников жилых помещений, что подтверждается заключенными агентскими договорами;
– в годовом отчете раскрывается состав платы за управление, в которую включено вознаграждение за действия, связанные с предоставлением коммунальных услуг.
Все это позволило арбитрам сделать вывод о том, что положение управляющей организации в части предоставления коммунальных услуг полностью соответствует правовому положению агента.
Риски. Необходимо обратить внимание на Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 г. № 10841/10: предметом судебного разбирательства стало применение управляющей компанией посреднической схемы при оказании услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома. В вышеуказанном Постановлении судьи сделали вывод, что управляющая организация не является посредником между собственниками помещений и организациями, непосредственно обслуживающими жилфонд. Основным аргументом судей стало то, что согласно ст.162 ЖК РФ, по договору управления управляющая организация обязуется по заданию собственников помещений оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также предоставлять коммунальные услуги.
На сегодняшний день согласно п.3 Правил предоставления услуг гражданам исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация.
Существует риск, что органы Роспотребнадзора посчитают заключение управляющими компаниями агентских договоров ущемлением прав потребителей и привлекут управляющую организацию к административной ответственности по ч.2 ст.14.8 КоАП РФ. В этом их поддерживают и суды, например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 05.05.2009 г. № А26-5798/2008, от 14.11.2008 г. № А52-1741/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 02.06.2009 г. № А53-22943/2008-С4-4.
Выводы.
1. С учетом разъяснений Минфина России и ФНС, судебной практики, можно сделать выводы о том, что схема, при которой управляющая организация самостоятельно оказывает жилищные услуги, но при этом является посредником между РСО и собственниками помещений, имеет право на жизнь.
2. Применение агентской схемы наряду с упрощенной системой налогообложения позволяет существенно снизить налоговую нагрузку управляющей организации.
3. При заключении агентского договора с собственниками жилых помещений, нужно тщательно проработать все формулировки такого договора, чтобы минимизировать возможные риски.
Эксперт ЗАО «Центр муниципальной экономики и права» О.Ю. Федосеева

Дата изменения: 20.09.2012 15:38:31

© 2022 «Ассоциация
«Союз работодателей организаций жилищно-коммунального хозяйства
Республики Башкортостан»»

Предмет договора

— Юридические действия, которые подлежат совершению агентом (то есть факты или обстоятельства, влекущие правовые последствия, и возникающие по воле физических и юридических лиц, например, заключить договор на оказание услуг с исполнителем, договор купли-продажи с покупателем и т.п.).

— Фактические действия, которые подлежат совершению агентом (это действия, которые сами по себе не влекут правовых последствий, например, осуществлять поиск исполнителей по поручению принципала, вести переговоры и согласовывать с ними условия договора — но без его заключения). Фактические действия как правило связаны с порученными агенту юридическими действиями и необходимы для их надлежащего совершения.

В ряде ситуаций фактические и юридические действия будут совпадать, например, получение продавцом-агентом оплаты от покупателя в розничной торговле одновременно является заключением договора розничной купли-продажи (ст.493 ГК РФ).

Отметим, что действия, которые должен совершить агент, могут быть указаны без подробной детализации, а только общие полномочия агента (заключать сделки, участвовать в расчетах и т.д.). Однако если агент осуществляет поиск исполнителей для принципала, мы рекомендуем конкретизировать действия агента для минимизации риска переквалификации договора (и перерасчета налоговых обязательств агента).

В частности, поручение принципала может заключаться в том, что агент:

— находит покупателей на товар принципала, либо наоборот, находит для принципала необходимое для него имущество (например, недвижимое);

— находит исполнителей для выполнения работ (оказания услуг) на объектах принципала;

— заключает от своего имени, но за счет принципала, договора с исполнителями, покупателями, продавцами;

— осуществляет иные действия, порученные ему принципалом.

Отметим, что агентский договор на реализацию или закуп товара (имущества) в отношении его юридической сути вопросов как правило не вызывает. Риск его переквалификации в самостоятельные договора купли-продажи есть, но его оценка в большей степени зависит от налоговой составляющей сделки, чем от ее юридической трактовки.

А вот агентский договор, предполагающий привлечение агентом исполнителей для оказания услуг, выполнения работ для принципала, в связи с неоднозначностью юридической составляющей может быть переквалифицирован в договора подряда и субподряда (либо возмездного оказания услуг — в зависимости от характера работ/услуг). Каких-либо четких критериев для разграничения этих типов договорных отношений в судебной практике нет, как правило суды анализируют обстоятельства конкретной ситуации (например, Определение ВАС РФ от 15.04.2013 N ВАС-3637/13 по делу N А19-13741/2011).

В целом при разграничении агентского договора и договора подряда (ст.1005 ГК РФ и ст. 702 ГК РФ) нужно исходить из того, что агентский договор предполагает возложение на агента юридических и иных действий в интересах принципала (в частности в связи с его потребностью в каких-либо работах, услугах), а предметом договора подряда (оказания услуг) являются непосредственно работы (услуги). По агентскому договору агент не принимает на себя обязательство по выполнению самих работ (услуг) для принципала, не несет ответственность за их качество и своевременность выполнения (ст. 993 ГК РФ), у него исключительно посреднические функции.

Сложность заключается в том, что если юридические и иные действия совершаются агентом от своего имени, но за счет принципала, то в этом случае права и обязанности по сделке, совершенной агентом с исполнителем, приобретает агент, даже если принципал указан в договоре или самостоятельно вступил с третьим лицом в отношения по исполнению сделки (в частности осуществляет фактическую приемку работ (услуг), выполненных исполнителем).

Для минимизации рисков рекомендуем четко определить порядок документальной фиксации взаимоотношений всех сторон (принципала, агента и фактического исполнителя). При этом важно разделить потоки документов, необходимых для отражения операций в бухгалтерском и налоговом учете (первичных документов — актов исполнителя, отчетов агента и т.п., счетов-фактур) и потоки документов, служащих подтверждением фактического исполнения работ/услуг, соблюдения требований к их качеству, срокам выполнения и прочим существенных для сторон факторам.

Например, стороны могут предусмотреть в агентском договоре и продублировать в договоре с исполнителем дополнительный отчет (журнал или иной документ), в котором принципал будет отмечать факт выполнения работ (оказания услуг) и отсутствие у него претензий к их качеству и срокам. Такой отчет целесообразно закрепить как приложение к акту выполненных работ (оказанных услуг) в договоре с исполнителем (подписываемым исполнителем с агентом, заключившим с ним договор выполнения работ). И копия (или дополнительный экземпляр такого отчета/журнала) будет передаваться принципалу в комплекте документов, подтверждающих расходы агента на исполнение поручения принципала (как правило, прилагаемых к отчету агента).

Что представляет собой агентский договор?

Понятие о договорах этого типа вводится ст. 1005 ГК РФ. Там установлено, что на основании агентских соглашений один из участников обязуется совершить определенные действия в пользу другого участника на возмездной основе.

Действия агентов могут быть юридического или иного характера, совершаться от имени любой из сторон соглашения, но во всех случаях они осуществляются за счет принципалов

Кто является сторонами договора?

Такие документы предусматривают наличие двух участников. Сторона, взявшая на себя оказание услуг, называется агентом. Сторона, которая приняла обязательства предоставить необходимые для этого полномочия и оплатить требуемые действия, называется принципалом. Законодательство не устанавливает четких рамок, поэтому любая из них может быть как физическим, так и юридическим лицом. Весь процесс взаимодействия участников договорных отношений должен быть тщательно описан в юридически обязывающем документе.

В российской юриспруденции существует принцип превалирования норм, установленных в законах, над нормами, закрепленными в других правовых актах. Относится это правило и к договорам.

Любое нарушение законных прав одной из сторон может привести к тому, что агентское соглашение будет легко оспорено в суде. Оно может быть оспорено и по другим обстоятельствам. Поэтому мы советуем обязательно привлекать юристов к составлению и заключению любых юридических документов.

Что является предметом договора?

Предметом соглашений данного типа являются юридические или другие действия, совершаемые агентами в интересах своих принципалов, а также условия, на которых они берут на себя эти обязательства.

Агентские договоры используются в сфере коммерции. Предполагается, что агенты имеют необходимые знания и навыки для работы в своем сегменте рынка. Поэтому обычно им предоставляется достаточная свобода действий. В частности, могут быть предоставлены возможности совершения действий юридического характера от имени принципала — речь в первую очередь идет о подписании коммерческих договоров.

Если общее право на совершение действий юридического характера от имени принципала установлено соглашением, законодательство запрещает последнему в дальнейшем ссылаться на то, что он не предоставлял своему агенту полномочий на выполнение конкретных действий

Обе стороны заинтересованы в максимальной отдаче от взаимодействия. Поэтому агентам зачастую предоставляются эксклюзивные права на деятельность в пределах установленной территории. По этой причине законодательство устанавливает возможность ограничения прав сторон договора.

Агенты имеют право требовать от принципала не заключать таких же соглашений о работе других лиц в пределах той же территории, а также не заниматься на этих территориях подобной деятельностью самостоятельно.

Принципалы имеют право требовать от агентов не иметь подобных соглашений на тех же территориях, частично или полностью, с иными принципалами.

При условии работы на своей территории агенты имеют право продавать товары, оказывать услуги, выполнять работы для всех категорий их потребителей, независимо от их места расположения или проживания

Форма договора

Установленного законодательно шаблона для договоров такого типа не существует. Они оформляются в свободной форме. В документе обязательно следует указать место и дату его заключения, а также:

• предмет соглашения;
• срок, в течение которого действуют обязательства;
• права и обязанности сторон;
• срок выполнения агентского поручения. Этот срок может отличаться от периода действия договора;
• сдача агентом отчетов;
• порядок определения величины агентского вознаграждения и расчетов;
• ответственность сторон;
• порядок и основания для расторжения соглашения;
• порядок разрешения споров;
• порядок действий в форс-мажорных обстоятельствах.

Комментарии

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, – влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Юридические и экономические последствия заключения агентского договора и одно из определений ВС РФ

Одним из самых весомых дел, связанных со ст. 1005 ГК РФ и агентским договором и дошедших до ВС РФ, было дело о претензиях ЗАО «Компания «ТрансТелеКом» к ЗАО «Билайн Сервис». Суды нескольких инстанций согласились с доводами истца, который доказывал, что одно из структурных отделений «Билайн» оказало принципиалу некачественные услуги связи. В «Билайн» считали, что права добиваться пересмотра их решений компании даёт существенная сумма, в размере 4702176 рублей 38 копеек, а также требование уплатить ещё и проценты за пользование чужих денежных средств на сумму долга с момента вступления судебного акта в законную силу до его фактического исполнения в порядке ст. 395 ГК РФ. Но на исход дела это повлиять не смогло.

Все суды удовлетворяли исковые требования, руководствуясь при этом положениями ст. ст. 307, 309, 310, 1005, 1006 ГК РФ и исходили из наличия относимых и допустимых доказательств. Важно, что между юрлицами был заключен именно агентский договор, который делал ответчика агентом. И именно некачественное выполнение агентом услуг в области связи и сделало возможным изначальный иск. Юристам «Билайн» не удалось доказать важность того обстоятельства, что ещё не наступил срок уплаты взысканных с ответчика платежей и того, что суды не предоставили сторонам возможность заключения мирового соглашения. Всё это было в определении ВС РФ было названо обстоятельствами, которые не подтверждают существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход дела. В силу этого ЗАО «Билайн Сервис» было отказано в передаче кассационной жалобы на рассмотрение коллегией ВС РФ.

Первый вариант подразумевает, что агент действует от имени своего принципиала, а в тех сделках, которые совершаются и в которых он принимает участие, у него нет непосредственного материального интереса. Во втором случае агент выступает от своего имени, но уведомляя третьи стороны о том, в чьих интересах он осуществляет свою деятельность. Такой сценарий допускает материальную заинтересованность агента, гонорар которого может увеличиваться в силу увеличения выгоды принципиала.

Содержание типового агентского договора

Обычно договор начинается с указания места заключения соглашения и того, кто является его субъектами — данные об агенте и принципиале. После этого следует пункт о том, что принципиал поручает, а агент берёт на себя обязанности действовать от его имени и за его счет. Последнее не является агентским вознаграждением, а относится к области представительских расходов, и именно таким образом и отражается в бухгалтерской документации.

Важным обстоятельством является указание того, у какой из сторон возникают права и обязанности по всем тем сделкам, которые будут заключены агентом в силу исполнения им своих обязанностей по агентскому договору. Обычно пишут, что они возникают у принципиала. Вполне возможно, что такая краткая формулировка имеет свои объяснения, но здесь же не лишним будет отметить и ограничения. К примеру, указать на то, что в случае, если это не будет нарушать права принципиала и противоречить его материальным интересам.

В разделе, описывающим права и обязанности сторон, просто перечисляются основные виды посреднических услуг, которые может совершать по поручению принципиала его агент. К примеру, заключать сделки купли-продажи или осуществлять представительство интересов в судебных инстанциях. Список видов деятельности ничем не ограничен. В него можно добавить и различные аналитические или физические действия.

Каждая сторона вправе указать и на то, что должна совершить другая в момент расторжения договора. Не лишним будет закрепить обязанность агента вернуть в определённый срок все те доверенности, которые были выданы ему в ходе исполнения им своих договорных обязательств.

В разделе вознаграждения агента указывается конкретная сумма, которую он получит за оказание своих услуг, порядок расчетов и способ перечисления. Договор может заключаться бессрочно, тогда нужно указать, какую сумму и в какой период обязуется перечислять принципиал. Сразу за этими условиями следует раздел об отчётах агента, а его особенности зависят от природы задач, которые ставит принципиал своему агенту. Оплата и отчётность могут быть тесно связанными между собой. Принципиал вправе привязать оплату услуг агента не только к тому, что он сделал, а ещё и к тому, как он отчитался о проделанной работе.

Все другие разделы договора являются стандартными для юридического делового оборота в РФ. Важность здесь имеет в первую очередь то, как принципиал намерен прекратить отношения с агентом, если сочтёт нужным это сделать. Договорное право РФ не накладывает на принципиалов серьёзных ограничений, потому что по своей сути деятельность агента ближе к оказанию услуг. Будет лучше для всех, чтобы на момент расторжения договора стороны не остались бы должными друг другу какие-то материальные средства. Поэтому традиции делового оборота требуют, чтобы при расторжении агентского договора принципиал расплатился бы с агентом за то, что тот уже выполнил для него. В самом же документе это отражается пунктом о том, что принципиал оставляет за собой право прекратить отношения в любой момент, отправив при том соответствующее письменное уведомление.