Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

Что такое доверительное управление недвижимостью: суть, порядок заключения и расторжения договора

Передача недвижимого имущества в доверительное управление другому лицу – это оптимальное решение проблемы эффективного использования объекта. Но реализация этого способа на практике может сопровождаться рядом трудностей. Чтобы их избежать, нужно знать основные нормативно-правовые акты, которые регламентируют доверительное управление недвижимостью, порядок и специфику проведения процедуры.

Правовое регулирование и особенности реализации

Доверительное управление – это сделка, в ходе которой один субъект передает другому права на предмет, а вторая сторона, в свою очередь, распоряжается полученным имуществом в интересах его владельца. Доверительное управление квартирой и прочим имуществом, регламентируется положениями Гражданского кодекса России (ГК РФ).

Этот вопрос рассматривается в главе 53 данного документа, где приводится толкование понятия «договор доверительного управления», форма соглашения, обязанности, права и ответственности сторон.

Согласно четвертому пункту статьи №209 ГК РФ, владелец имущества может передать право на управление своей недвижимостью другому лицу на определенный сторонами и закрепленный в договоре срок.

При этом доверенное лицо после заключения соглашения не получает прав собственности на дом либо квартиру. В третьем пункте статьи №1012 ГК РФ отмечено, что при оформлении сделки аренды управляющее лицо должно предупредить человека о своем статусе. Если договор оформляется в письменном виде, тогда после фамилии и инициалов доверительного лица следует поставить отметку «Д.У».

Также данная сфера регулируется законами, принятыми на федеральном уровне. В частности, речь идет о ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости», принятом 13 июля 2015 года (редакция от 16 сентября 2019 года). Вопросу доверительного управления посвящена статья №54 данного нормативно-правового акта. В ней идет речь об особенностях осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество при доверительном управлении, опеке.

Какое имущество можно передать?

Надо заметить, что далеко не все недвижимое имущество может быть передано в управление другому лицу. Это нужно учитывать, иначе договор будет признан недействительным.

Разрешена передача прав управления другому лицу на такие объекты:

• квартира;
• имущественный комплекс;
• частный дом;
• складское помещение;
• торговая площадка;
• предприятие;
• офисное здание;
• гараж и прочая коммерческая и жилая недвижимость.

Важно, чтобы передаваемое имущество находилось в собственности доверителя. Предметом договора может стать даже залоговый объект. Об этом говорится в статье №1019 ГК РФ.

Нельзя заключать сделки в отношении лесов, водоемов, земли расположенной ниже почвенных слоев. Также запрещено передавать недвижимость, находящуюся в собственности муниципалитета либо государства.

Кто может быть доверительным управляющим?

Договоры на управление недвижимостью сегодня заключаются достаточно часто. Причин, по которым требуется передача прав на личное имущество другому лицу, достаточно много.

Наиболее распространенные случаи описаны ниже:

• имеется несколько объектов, которые нужно сдать в аренду;
• собственник квартиры планирует переезд в другую страну на постоянное место жительства. Продавать имеющееся недвижимое имущество он не хочет;
• владелец квартиры или прочего недвижимого имущества на длительный период уезжает из города или страны. Он не имеет возможности либо не хочет регулировать все вопросы, связанные с совершением операций с квартирой (ее сдача в аренду), дистанционно.

Важно знать, кому можно, а кому нельзя передавать право на распоряжение объектом, находящимся в личной собственности. Доверять управление недвижимым имуществом по закону разрешается юридическим и физическим лицам. В первом случае, это может быть индивидуальный предприниматель, ООО, ОАО и т.п. Запрещается доверять права унитарным организациям. Об этом говорится в первом пункте статьи №898 ГК РФ.

Обусловлено такое ограничение тем, что унитарное предприятие не имеет прав на управляемое имущество, а распоряжаться чужой собственностью недопустимо по закону. Что касается физических лиц, человек должен быть дееспособным, совершеннолетним. Как правило, права на управление квартирой, дачей доверяются родственникам, хорошим знакомым.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Порядок передачи жилой и коммерческой недвижимости

Чтобы передать коммерческую либо жилую недвижимость в управление, важно придерживаться положений законодательной базы. Необходимо знать порядок осуществления такой процедуры.

Поэтапный алгоритм действий приведен ниже:

1. поиск лица, которое может стать доверительным управляющим. Получение от него согласия на совершение сделки;
2. сбор необходимой документации;
3. подготовка договора, подписание его двумя сторонами;
4. составление акта приема-передачи недвижимости;
5. открытие банковского счета для денежных расчетов;
6. регистрация факта перехода прав.

Договор заключается на срок до пяти лет. Если по истечении этого времени собственник объекта и управляющий не заявили о своем намерении расторгнуть соглашение, тогда оно считается пролонгированным на такой же период и на тех же условиях, что и первоначальная сделка.

Бывают ситуации, когда арендатор недвижимости хочет передать свои права другом лицу на основании договора. Это решение считается незаконным, поэтому оформленная сделка будет признана недействительной. Необходимо обратиться к положениям ГК РФ. Это поможет понять, почему невозможно управление правами аренды.

Нужно ли регистрировать договор?

Особенности заключения договора на доверительное управление недвижимым имуществом приведены в статье №1017 ГК РФ. Обязательным условием осуществления сделки является ее письменное оформление.

Договор следует составлять по тем же правилам, что и в случае написания соглашения покупки недвижимости. Передача прав должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В противном случае договор о передаче объекта в доверительное управление будет признан недействительным. Чтобы зарегистрировать соглашение, требуется обратиться в Росреестр с заявлением и пакетом необходимых бумаг.

В комплект документации входит:

• квитанция об уплате госпошлины;
• заявление;
• паспорт заявителя;
• договор на передачу имущества в доверительное управление другому лицу;
• акт приема-передачи объекта;
• учредительные документы, свидетельства о регистрации (для организаций);
• согласие жены (мужа) на передачу совместного супружеского имущества, заверенное у нотариуса.

Необязательно лично посещать данную организацию. Документы разрешается переслать в электронном виде либо направить заказным письмом по почте. Также можно вызвать специалиста Росреестра на дом. Многие граждане решают зарегистрировать договор через Многофункциональный центр.

Он работает в режиме «единого окна», оказывает целый ряд государственных услуг, выступает посредником между Росреестром и юридическими, физическими лицами и имеет более удобный график работы для граждан. Отделения данной структуры есть во всех регионах страны.

Как расторгнуть соглашение?

Бывает, что соглашение на доверительное управление недвижимостью прекращается раньше установленных сроков. Это возможно при наличии определенных обстоятельств.

Договор доверительного управления имуществом прекращается в таких случаях:

• смерть физического лица либо ликвидация юридического лица, которое выступает владельцем недвижимости;
• разрыв соглашения по инициативе доверителя либо доверенного лица;
• смерть доверительного управляющего. Признание его недееспособным, безвестно пропавшим, ограниченно дееспособным, банкротом (для юридических лиц).

Если одна из сторон приняла решение о прекращении договора доверительного управления имуществом, тогда ей нужно уведомить об этом вторую сторону за три месяца до предполагаемой даты завершения отношений. Доверенное лицо должно передать собственнику объект. Этот момент оформляется документально.

Таким образом, доверительное управление недвижимым имуществом оформляется документально. Подписанный договор регистрируется в государственных органах (Росреестре). При проведении данной процедуры необходимо придерживаться положений Гражданского кодекса России.

Важно понимать, что не все объекты могут быть переданы и не каждое юридическое или физическое лицо может стать доверенным управляющим. Действует заключенное соглашение в течение пяти лет. Возможна пролонгация контракта. При определенных обстоятельствах, по инициативе одной из сторон либо по обоюдному соглашению, договор доверительного управления может быть расторгнут досрочно.

+7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. Несмотря на то, что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже более десять лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще избирают объектом управления недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже – земельные участки или доли в праве собственности на землю.

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. В соответствии с (п. 2 ст. 1017 ГК РФ) договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при продаже недвижимости, подлежит государственной регистрации. В силу прямого указания (ст. 1017 ГК РФ), несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

Одним из немаловажных вопросов, который отнюдь не носит формального характера, является вопрос о том, какие регистрационные действия должны производиться в соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом.

На основании (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление. Связано это с тем, что в указанной выше норме Гражданского кодекса содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

Между тем, согласно ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), которая носит название «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации.

Тем не менее, такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав.

Отсутствие в доверительном управлении вещно-правового эффекта отразилось не на (ст. 30 Закона о регистрации прав), а на других нормах указанного закона. Так в соответствии со (ст.ст. 1 и 4 Закон о регистрации прав), доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права. Согласно (ст. 12 Закона о регистрации прав), доверительное управление регистрируется как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество и вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) сам договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не требует, поэтому проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, строго говоря, оснований нет.

В связи с указанным обстоятельством в практике доверительного управления недвижимым имуществом выявился интересный вопрос, каким документом может быть удостоверен факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление .

Прежде всего, факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление отражается в ЕГРП, о чем государственный регистратор вносит запись в подраздел III-6. Таким образом, факт государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности по общему правилу можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Однако принимая во внимание то обстоятельство, что выписка из ЕГРП актуальна только на момент ее выдачи, некоторые специалисты в области государственной регистрации предлагают возможность подтверждать проведение государственной регистрации договора доверительного управления по аналогии с государственной регистрацией договора аренды, а именно, проставлять штамп о проведенной государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности.

Таким образом, после предоставления заявителем на государственную регистрацию документов предусмотренных Законом о регистрации, государственный регистратор проводит правовую экспертизу.

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это – доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения – передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Закона о регистрации, а именно (ст. 13 Закона о регистрации), в соответствии с которой государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

После проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, государственный регистратор принимает одно из решений предусмотренных Законом о регистрации, а именно:

-решение о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (в этом случае осуществляется запись в лист подраздела III-6 согласно Правилам ведения ЕГРП);

-решение о приостановлении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 19 Закона о регистрации);

– решение об отказе в проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Государственный регистратор С.А. Кульченков

Подлежит ли регистрации договор доверительного управления недвижимостью

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Комментарий к Ст. 1017 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает обязательную письменную форму договора доверительного управления имуществом независимо от субъектного состава и объектов, передаваемых в доверительное управление. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. В том случае, если объектом доверительного управления является движимое имущество, требование о составлении договора в виде единого документа законодательством не предусмотрено.

Если объектом доверительного управления является недвижимое имущество, как недвижимость, прочно связанная с землей, так и другие объекты, перечисленные в ст. 130 ГК РФ, в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК).

Государственной регистрации подлежат и передача недвижимого имущества, и переход права собственности. Таким образом, регистрируется не договор доверительного управления, а передача имущества доверительному управляющему. Причем отсутствие регистрации передачи имущества влечет недействительность договора доверительного управления, что является определенным несоответствием между п. п. 2 и 3 комментируемой статьи.

2. В соответствии со ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления, также должны регистрироваться, причем только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

К заявлению о государственной регистрации договора должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приемки-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.

Прекращение доверительного управления в форме расторжения договора либо прекращения его как обременения права собственности самостоятельной государственной регистрации не требует (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2019 г. по делу N А10-6381/04-15-Ф02-1057/05-С2).

При передаче в доверительное управление предприятия к акту должны быть приложены следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст. ст. 132, 561, 563 ГК).

3. Регистрация договора доверительного управления может иметь в качестве основания решение суда, например, при доверительном управлении вследствие необходимости постоянного управления недвижимым имуществом подопечного (ст. 38 ГК).

При доверительном управлении имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим в соответствии со ст. 43 ГК РФ, для регистрации необходимо представить следующие документы:

— решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК);

— постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении конкретного гражданина доверительным управляющим недвижимого имущества безвестно отсутствующего;

— договор доверительного управления недвижимым имуществом безвестно отсутствующего, заключенный между органом опеки и попечительства и управляющим, и акт приемки-передачи такого имущества, подписанный обеими сторонами.

Значение государственной регистрации передачи имущества по договору доверительного управления состоит в возможности доверительного управляющего осуществлять действия по доверительному управлению, а в случаях, предусмотренных договором, — и распоряжаться этим имуществом.

Обязательно ли регистрировать договор доверительного управления имуществом

Стороны соглашения Договор доверительного управления создается между учредителем (владельцем имущества) и доверительным лицом, управляющим переданным имуществом, так же существует некое третье лицо выгодоприобретатель, которое не участвует в оформлении документа, но получает выгоду от переданного в доверительные руки имущества. Есть исключения относительно того, что учредителем может быть не собственник, а иное лицо. ГК РФ описано, что если имущество требует постоянного его ведения, а учредитель есть недееспособным к этому, управление перенимает служба опеки и попечительства. Нюансы в зависимости от объектов сделки Каждый из видов передачи управления имеет нюансы, которые могут благоприятно повлиять на имущество или привести к убыткам.

Управление финансами всегда достаточно рискованное дело, так как можно совершенно их потерять.

Обязательна ли регистрация доверительного управления?

Образец заполнения Так как нет определенной формы, установленной законом. Используется общая структура документа, которая состоит из таких пунктов:

1. Дата и место заключения.
2. Персональные данные сторон составления.
3. Предмет сделки.
4. Что выступает объектом договора.
5. Временные рамки действия договора.
6. Ответственность и обязанности.
7. Заключение.
8. Адреса, реквизиты и подписи сторон составления.

Плюсы и минусы Плюсами или положительным в составлении такого документа есть:

• можно получить больше прибыли инвестировав с помощью договора;
• риск убытка менее низок;
• не занимает у вас много времени, так как управление находится у доверителя.

Договор доверительного управления подразумевает разные юридические и фактические действия, которые осуществляются для получения прибыли.

Как составить договор доверительного управления в 2019 году

Договор доверительного управления

Доверительное лицо введет дела и на него возложена ответственность касательно имущества и ему идут выплаты в виде поощрения за управление. Ведь для разного типа документов и их оформления он указывает пометку доверительного управляющего «Д. У».

Назначение документа Договор широко распространенный термин для составления сделок и руководствуется ГК РФ.

Подлежит ли регистрации договор доверительного управления?

Прежде всего, факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление отражается в ЕГРП, о чем государственный регистратор вносит запись в подраздел III-6. Таким образом, факт государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности по общему правилу можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Однако принимая во внимание то обстоятельство, что выписка из ЕГРП актуальна только на момент ее выдачи, некоторые специалисты в области государственной регистрации предлагают возможность подтверждать проведение государственной регистрации договора доверительного управления по аналогии с государственной регистрацией договора аренды, а именно, проставлять штамп о проведенной государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности.

Вопросы по договору доверительного управления имуществом

Доверительный управляющий несет ответственность в пределах своего личного имущества только в том случае, если третьи лица знали и должны были знать о превышении доверительным управляющим полномочий или нарушении установленных ограничений (недобросовестные третьи лица). Если третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях (например, доверительный управляющий не проинформировал третьих лиц, что действует в этом качестве, либо не проставил отметку «Д. У.» в письменных документах), возникшие обязательства подлежат исполнению за счет имущества, переданного в доверительное управление (п. 2 и 3 ст.

1022 ГК РФ). Законодатель в этом случае отдает предпочтение добросовестным третьим лицам перед защитой интересов учредителя управления.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Счет может быть создан на: Фондовый рынок Самый использованный среди всех Рынок Форекс Один из самых агрессивных в ведении дел рынок Доля в ООО Управляющий имеет все полномочия на управление ООО в интересах владельческого лица. Специальной формы для такого документа законодательством не установлено. Тем не менее, обязательно указывается размер передаваемой в управление части доли.

Передается она на срок указанный в договоре, но не более пяти лет. Максимальный срок действия Договор доверительного управления может быть заключен на неопределенный период. Но гражданским законодательством установлен максимальный срок договора пять лет.

Если в таком договоре не указан срок его действия, то условно он будет считаться, как пять лет. Также период действия соглашения может быть продлен снова на пять лет при его постоянном использовании.

Регистрация договора доверительного управления имуществом

Хотел бы знать ваше мнение относительно гражданско-правовой ответственности доверительного управляющего и учредителя управления перед третьими лицами. Ответственность доверительного управляющего перед третьими лицами наступает тогда, когда доверительный управляющий совершает обязательства по сделке с превышением полномочий либо с нарушением установленных ограничений (п. 2 ст. 1022 ГК РФ). Если следовать аналогии закона, сделка, совершенная доверительным управляющим при превышении полномочий, считается заключенной от имени и в интересах доверительного управляющего, если только учредитель управления прямо не одобрит данную сделку (п.

1 ст. 183 ГК РФ).
Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав), которая носит название «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации.

Обязательно ли регистрировать договор доверительного управления имуществом

В таком типе договора часто указывается финансы получаемые в конечном действии договора:

1. Размер суммы в процентах и к ним процент прибыли.
2. Размер суммы и дополнительно процент (банковские депозиты).
3. Неизвестный исход сделки без гарантий (самый рискованный вид сделки).

Регулировать действия финансов можно с помощью — паевых фондов и ПАММ-счета. Активы Собственность предпринимателя может быть передана на управление иной компании для получения прибыли. Предать в доверительное управление компании можно — здания, оборудование, движимое имущество, права на авторство и другое.

Передача активов другой компании не означает передача и финансов компании, создается иной счет для прибыли с активов.

Надо ли регистрировать договор доверительного управления имуществом

Таким образом, после предоставления заявителем на государственную регистрацию документов предусмотренных Законом о регистрации, государственный регистратор проводит правовую экспертизу. В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством. С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это — доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения — передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Закона о регистрации, а именно (ст.

В силу прямого указания (ст. 1017 ГК РФ), несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора. В соответствии со (ст. 1017 ГК РФ) сам договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не требует, поэтому проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, строго говоря, оснований нет.

Таким образом, после предоставления заявителем на государственную регистрацию документов предусмотренных Законом о регистрации, государственный регистратор проводит правовую экспертизу.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок проведения государственной регистрации доверительного управления недвижимым имуществом

Главная > Документ

Порядок проведения государственной регистрации доверительного управления недвижимым имуществом

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

В соответствии со ст. 1012 Гражданского кодекса(далее по тексту ГК РФ) по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. Сделки с таким имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». При отсутствии такого указания доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Статья 1013 ГК РФ предусматривает, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача такого имущества возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

Имущество не может быть передано в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

В ГК РФ предусмотрены существенные условия договора доверительного управления имуществом, которыми являются:

– состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

– наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

– размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

– срок действия договора.

Кроме того, договор доверительного управления имуществом может быть заключен на срок, не превышающий пять лет. Однако для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

В соответствии с положениями статьи 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Таким образом, действующее законодательство напрямую связывает действительность заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом с фактом государственной регистрации. Однако указанная регистрация имеет свои особенности.

В данном случае государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление. Связано это с тем, что в указанной выше норме ГК РФ содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

На государственную регистрацию ограничения права собственности на объект недвижимого имущества на основании договора доверительного управления должны быть представлены следующие документы:

– документ, удостоверяющий личность заявителя;

– нотариально удостоверенная доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия на представление интересов в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области (в случае подачи заявления и документов представителем);

– документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию передачи имущества в доверительное управление (оплата вносится как за государственную регистрацию ограничения);

– для юридического лица:

учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

свидетельство о регистрации в Едином государственном реестре юридических ЛИЦ;

свидетельство инспекции ФНС России по Томской области о постановке на налоговый учёт;

документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица (выписка из протокола, приказ, т.д.);

– договор доверительного управления недвижимым имуществом;

– акт приёма-передачи имущества, передаваемого в доверительное управление;

– нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по передаче имущества в доверительное управление, если объектом доверительного управления является недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности супругов;

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это – доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения – передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 19.07.1997 № 122-ФЗ, в соответствии с положениями ст.13 которого государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре прав.

Как осуществляется передача в доверительное управление недвижимого имущества

Управлять недвижимым имуществом можно как самостоятельно, так и при помощи доверенного лица, оформив на него специальный документ по доверительному управлению. В итоге можно получать неплохую прибыль за использование своего имущества, только нужно не забывать о том, что потребуется платить доверительному лицу за его услуги.

Передача в доверительное управление недвижимого имущества – это операция, которая становится все более популярной и востребованной, она может быть выгодна и владельцу имущества и человеку, который будет им заниматься определенное время.

Управление на доверительном принципе имеет свои особенности, о них лучше узнать у опытного юриста до того, как передавать недвижимость. Основной закон, который регулирует передачу и использование – это 53 статья от ГК РФ.

Также за пояснением можно обратиться и к статье 1012 ГК. Тех, кто хочет передать управление своим имуществом другому лицу, интересует, нужна ли регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом или документальное оформление не обязательно.

Что это такое

При таких отношениях учредитель управления недвижимостью передает свое имущество другому лицу, которое будет называться доверительным управляющим. Управляющий может использовать полученную недвижимость определенный сроки и при определенных условиях, это указывается в договоре между сторонами.

ВНИМАНИЕ! Управление по доверительному принципу обязательно должно вестись в интересах настоящего собственника недвижимостью.

Согласно статьи 1014 ГК доверительным управляющим может быть как организация коммерческого плана, так и индивидуальный предприниматель. Учредителем считается собственник недвижимости. Не передается в доверительное управление недвижимое имущество государственному органу, органу местного самоуправления.

Также нужно обратить внимание на то, что закон запрещает доверительному управляющему быть выгодоприобретателем. Какое имущество может передаваться в доверительное управление?

Это предприятия, ценные бумаги. Также в эту группу включаются права, которые удостоверены бездокументарными бумагами.

Нельзя передать в управление имущество, которое находится в хозяйственном ведении. Договор на доверительное управление не может быть устным, только письменным. В противном случае устная договоренность не имеет никакой законной силы, она считается недействительной.

Регистрация

При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.

ВНИМАНИЕ! Необходимо не только составить договор, но и зарегистрировать изменение типа управления недвижимости. Регистрация должна быть государственная.

Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.

Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.

Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).

Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.

Управление квартирой

Передача недвижимости в управление может быть выгодной, приносить пользу, поэтому эту форму управления собственник квартире используют в последнее время достаточно часто.

Собственник передает управляющему частично права на недвижимость, дает возможность сдавать ее в аренду или распоряжаться другим образом.

Аренда всегда выгодна, ведь помещение не будет пустовать, арендаторы платят собственникам не малые суммы. Важно только правильно выбрать арендатора, надежного и ответственного. Это можно сделать через специальные ресурсы, через агентство недвижимости.

Для аренды нужно подписать немало документов, договориться о контроле над содержанием имущества. Выгодно самому сдавать в аренду одну квартиру, это не потребует больших затрат. Но если недвижимости много, лучше, если такими вопросами занимается доверенный управляющий.

Преимущества

• Собственник только получает прибыль от управления своей недвижимостью.
• Он не тратит ни времени, ни сила на поиски арендаторов, решения других вопросов.
• Если выбрать надежного управляющего, можно отдать ему часть прав на недвижимость на длительный срок.

Применение

1. Есть лица, которые достаточно активно инвестируют в недвижимость. И им выгодно, чтобы управлением многочисленных объектов занимался доверенный управляющий.
2. Можно заключить договор на доверительное управление в случае отъезды на длительное время. Надежное лицо присмотрит за недвижимостью, а владелец получит еще и прибыль.
3. Граждане могут выезжать на постоянное место жительства за границу, не продавая при этом свое имущество. Это также вариант, когда выгодно использовать доверительное управление.

Права и обязанности управляющего

При передаче недвижимости в доверительное управление обязательно составляется договор между сторонами сделки, такая операция подлежит регистрации. Есть две стороны сделки – учредитель (собственник) и доверительный управляющий.

У управляющего складывается определенный круг функций:

• Для получения прибыли он ищет выгодных арендаторов. Важно, чтобы они отвечали требованиям собственника недвижимости.
• Управляющий подготавливает договор аренды с учетом законодательства.
• Он регулярно получает плату за аренду. В обязанностях такого лица – следить за тем, чтобы арендная плата вносилась вовремя и в полном объеме.
• В обязанностях управляющего – решение конфликтов с арендаторами, контроль над сохранностью имущества, оказание бытовых услуг, касающихся квартиры. Он должен заниматься и страхованием объекта.

Особенности

Владельцу недвижимого имущества нужно знать, что передать права на управление объектом можно только посредством договора. Он составляется на основании тех же правил, что и договор купли-продажи. Важно, чтобы в Росреестре была проведена регистрация передачи прав на имущество.

Договор сам не регистрируется, только передача. Если такое имущество будет поставлено на учет, у владельца усиливаются гарантии его прав собственника.

Нужно ли обращаться в Росреестр при возникновении каких-либо изменений в договоре доверительного управления? Поскольку проводится регистрации только факта передачи, изменения и дополнения к договору регистрировать не нужно. Они просто фиксируются документом, который потом только прилагается к основному, первоначальному договору.

Если не проведена регистрация передачи имущества в государственном Реестре, управляющий не имеет права сдавать недвижимость в аренду или совершать другие действия с ней. Поэтому всегда следует помнить о необходимости государственной регистрации.

ВАЖНО! Доверительное управление оформляется договором только на 5 лет, не больше. Если стороны не желают прерывать сотрудничество, автоматически он продлевается также на 5 лет.

Плюсы и минусы

Среди положительных сторон такой формы управления объектами недвижимости – профессионализм управляющего, его опыт. Собственник не занимается вопросами поиска арендаторов. Можно выбрать управляющего с профессиональным образованием, со знанием правовых норм.

Компания, занимающаяся доверительным управлением, будет следить, чтобы у собственниками всегда было арендовано имущество, не простаивало. Если выбрать компанию надежную, можно не беспокоиться о безопасности своего имущества. Управляющие тщательно проверяют арендаторов, защищают интересы собственника.

Среди минусов – необходимость оплачивать услуги управляющего и стоимость обслуживания помещений. Чтобы не рисковать со своей недвижимостью, стоит грамотно составлять договор.

В этом документе должны быть указаны права и обязанности обеих сторон, разрешение споров, условия расторжения договора. Также точно указываются условия вознаграждения управляющего, условия продления договора.

Если возникают в период сотрудничества дополнения или изменения, они могут быть внесены в договор.

Минимизация рисков при передаче недвижимости в доверительное управление в ЗПИФН

Понятие договора доверительного управления имуществом закреплено в статье 1012 ГК РФ . По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В силу п. 2 ст. 1017 ГК РФ Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления влечет его ничтожность

Согласно п. 1 ст. 1015 ГК РФ доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Существенные условия договора доверительного управления:

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
• срок действия договора.

Отсутствие одного или нескольких вышеуказанных условий делает договор незаключенным, не порождающим никаких правовых последствий для сторон такого договора.

Риски при заключении договора доверительного управления

Таким образом, риски при заключении договора можно свести к следующему: несоблюдение формы договора, отсутствие существенных условий договора, отсутствие у учредителя управления прав на передачу недвижимости в доверительное управление.

Многих рисков позволяет избежать корректно заключенный договор, поскольку положения Главы 53 ГК РФ содержат общие положения, которые не всегда позволяют разрешить урегулированный спор. В ДДУ также рекомендуется определить полномочия доверительного управляющего (чем детальнее расписать полномочия, тем лучше).

В частности, можно включить право на представление интересов, связанных с доверительным управлением, в различных государственных органах, в том числе судебных инстанциях и т.п. Кроме того, целесообразно расписать содержание права на распоряжение переданным в доверительное управление имуществом (передавать в пользование, продавать, оставлять в залог и т.п.).

Судебная практика по вопросу заключения ДДУ достаточно противоречива и не сложилась до конца, поэтому рекомендуется снизить возможные риски за счет включения соответствующих условий в договор.

Риски при исполнении договора доверительного управления

Если ДДУ содержит существенные условия, соблюдена форма при его заключении, то также могут возникнуть риски, связанные с ответственностью доверительного управляющего, предусмотренной ст. 1022 ГК РФ .

Отсутствие должной заботливости доверительного управляющего об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя при управлении имуществом является основанием для привлечения его к ответственности по п. 1 ст. 1022 ГК РФ .

В судебной практике на сегодняшний день отсутствует единое мнение о том, что следует понимать под проявлением должной заботливости. Такая неопределенность вызвана тем, что законодательство ограничивается общей формулировкой о необходимости осуществлять управление в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя ( п. 1 ст. 1012 ГК РФ ).

Например, имеются прецеденты, когда доверительный управляющий привлекался к ответственности за приобретение неликвидных ценных бумаг ( Определение ВАС РФ от 29.07.2010 N ВАС-9541/10 по делу N А40-92496/09-8-749 , Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2014 N Ф05-2611/2014 по делу N А40-100258/13-57-972 ).

Или, к примеру, арбитражный суд признал, что ДУ не проявил должной заботливости, когда не реализовал ценные бумаги при снижении их стоимости ниже определенного в договоре предела, обязан возместить учредителю управления упущенную выгоду в размере разницы стоимости ценных бумаг на момент передачи и на момент реализации ( Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.01.2011 по делу N А67-3077/2010 ).

В данном случае нельзя дать какую-то конкретную рекомендацию, поскольку виновность устанавливается судом в зависимости от конкретных обстоятельств и представленных доказательств. В целом следует учитывать, что доверительный управляющий должен действовать разумно, с должной осмотрительностью и добросовестно.

Также зачастую доверительные управляющие превышают представленные полномочия, в результате чего возникают судебные споры. В частности, сделки, заключенные в случае превышения прав доверительного управляющего, могут быть признаны недействительными.

Особенности ЗПИФН недвижимости

Особенностью закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости является управление имуществом учредителя управления совместно с имуществом других учредителей управления, переданных в ПИФ, а также вместе с имуществом, возникшим в результате такого управления.

Учредитель доверительного управления передает недвижимое имущество управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления.

В силу п. 4 ст. 1012 ГК РФ особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом, в частности, Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» .

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд недвижимости, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Договор доверительного управления ПИФ заключается путем присоединения к стандартным формулярам ПИФ. Может заключаться как физическим, так и юридическим лицом.

Также к особенностям ПИФ можно отнести:

• срок заключения договора составляет до 15 лет;
• ПИФ не является юридическим лицом.
• Срок договора для закрытого ПИФ не может составлять менее 3-х лет.
• По общему правилу договор ДУ пролонгируется при отсутствии возражений сторон;
• Доверительное управление недвижимым имуществом возможно только в ЗПИФ;
• Передача в доверительное управление ПИФ вещей, находящихся в залоге, не допускается.
• Банк России может устанавливать нормативными актами возможность передачи того или иного вида имущества в доверительное управление.
• Денежные средства, предназначенные для оплаты паев, находятся на особом транзитном счете, на который не может быть обращено взыскание.

Помимо существенных условий, установленных ГК РФ, к в договоре ДУ ПИФ также должно содержаться одно из следующих условий:

• наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
• наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать покупки инвестиционных паев и права продать их на бирже, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
• наличие у владельца инвестиционных паев права в течение срока, установленного правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
• отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе как в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Соответственно, целесообразным будет включать последнее условие, указывающие на отсутствие возможности досрочного прекращения ДДУ.

К дополнительным рискам ПИФ также можно отнести:

• ошибки, допущенные при составлении правил, которые в дальнейшем будет затруднительно изменить;
• возможные сложности в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с нераспространенностью данного вида деятельности;
• возможные судебные споры, возникшие в результате отсутствия единообразной и обширной судебной практики, связанной с ПИФ;
• участие Банка России в контроле за деятельностью ПИФ;
• участие в управлении ЗПИФ общего собрания владельцев инвестиционных паев, в том числе по вопросам изменения размера вознаграждения УК.

Правила ДУ ЗПИФ должны содержать обязательные реквизиты, установленные п. 4 ст. 17 Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» . За основу можно взять типовые правила, утвержденные Банком России. Правила подлежат обязательной государственной регистрации Банком России.

Выбор оптимальной, с точки зрения налогов и рисков схемы взаиморасчетов между собственником недвижимости и Управляющей компанией

В силу статьи 226.1 НК РФ УК ПИФ является налоговым агентом. Налог на имущество в отношении объектов основных средств, составляющих паевой инвестиционный фонд (далее ‒ ПИФ), уплачивает управляющая компания за счет средств ПИФ ( п. 2 ст. 378 НК РФ ). Применение УСН не освобождает от обязанности по такой уплате ( Письма Минфина России от 17.05.2011 N 03-05-05-01/30 (п. 3) , от 16.03.2011 N 03-05-05-01/09 , от 16.03.2011 N 03-05-05-01/10 ), поскольку имущество ПИФ учитывается на отдельном балансе.

Порядок выплаты вознаграждения может быть предусмотрен любой в соответствии с правилами ПИФ. В силу п. 3 ст. 41 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» вознаграждение УК может быть установлено в виде фиксированной суммы или доли среднегодовой СЧА ЗПИФ и (или) доли дохода от доверительного управления ЗПИФ. При этом размер вознаграждения УК, определяемый как доля дохода от доверительного управления ЗПИФ, не может превышать 20 процентов указанного дохода.

Вознаграждение управляющей компании, спецдепозитария не должно превышать 10 процентов стоимости чистых активов ПИФ

Если оценивать схему с позиции налогового законодательства, то отсутствует какая-либо зависимость между порядком выплаты вознаграждения и выбранной схемой и размером применяемых налоговых ставок. Таким образом, вознаграждение УК может выплачиваться любым законным способом, в любые сроки в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» .

Соответственно, при выплате вознаграждения должны быть учтены ограничения, предусмотренные законом.

В целом заключение договора с УК через комитента, применяющего НДС, возможно, при этом комитент будет получать вознаграждение от фонда.

Вопрос:

В заключении Вы указываете, что передача имущества в доверительное управление недвижимости не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, однако, согласно пунктам договора ДУ Управляющая Компания вправе совершать любые юридические и фактические действия в отношении имущества составляющего фонд, в том числе путем распоряжения указанным имуществом, без согласования с учредителем фонда.

Таким образом, УК совершенно законно может продать недвижимое имущество, переданное в фонд например по цене, которая нас может не устроить. Вопрос соответственно в минимизации подобных рисков.

Ответ

В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее ‒ Закон об инвестиционных фондах) учредитель доверительного управления передает имущество управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления.

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (далее ‒ ПИФ), является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ПИФ, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Управляющая компания осуществляет доверительное управление ПИФ путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении имущества, составляющего этот ПИФ, и совершает сделки с этим имуществом от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Таким образом, в период существования ПИФ управляющая компания вправе совершать сделки по реализации его имущества, в том числе недвижимого.

Однако Законом об инвестиционных фондах установлен ряд ограничений на совершение сделок управляющей компанией. Перечень случаев, когда управляющая компания не вправе совершать сделки или давать поручения на их совершение, содержится в п. 1 ст. 40 Закона об инвестиционных фондах .

Кроме того, правила доверительного управления закрытым ПИФ могут предусматривать положения об ограничениях управляющей компании по распоряжению недвижимым имуществом, составляющим ПИФ, пп. 4 п. 6 ст. 17 Закона об инвестиционных фондах ).

Закон об инвестиционных фондах по умолчанию не предполагает получение одобрения владельцев инвестиционных паев на совершение сделок с имуществом, составляющим ПИФ. Однако необходимость такого одобрения может быть предусмотрена правилами доверительного управления закрытым ПИФ. Решение о внесении в правила доверительного управления таких положений принимается общим собранием владельцев инвестиционных паев закрытого ПИФ ( пп. 1 п. 9 ст. 18 Закона об инвестиционных фондах ).

Во всех случаях сделки с имуществом, составляющим ПИФ, требуют предварительного согласия специализированного депозитария ( п.п. 2 п. 3 ст. 40, п. 2 ст. 43 Закона об инвестиционных фондах ). Таким образом, специализированный депозитарий это один из способов минимизировать риски заказчика.

Помимо этого, необходимость одобрения всеми либо несколькими владельцами инвестиционных паев сделок с недвижимым имуществом, составляющим ПИФ, может быть предусмотрена правилами доверительного управления ПИФ, инвестиционные паи которого ограничены в обороте ( п. 1 ст. 17.1 Закона об инвестиционных фондах )

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.