Перед сделкой купли-продажи покупатель требует от продавца полного освобождения жилья, включая снятие с регистрационного учета всех проживающих. Со сделкой обмена ситуация немного иная. Приходится внимательно проверять документы на собственность, поскольку владение ребенком долей или всей жилплощадью приводит к необходимости получать разрешение опеки на обменную операцию.
По обмену: как из городской квартиры переехать в загородный дом
Если вы решили жить поближе к природе и сменить квартиру в городе на частный дом, можно поступить двумя способами:
- продать квартиру, а после этого приобрести дом. Этот вариант достаточно затянут по времени, так как предполагает две несвязанные между собой сделки купли-продажи. Также ситуация затянется, если при покупке планируется использовать кредитные средства;
- обменять квартиру на дом в рамках одной сделки, заключить договор мены. Такой договор описан в главе 31 ГК РФ.
Обмен недвижимости в описанном случае — более удобный вариант, так как позволяет произвести как отчуждение (квартира), так и приобретение (дом) недвижимости в рамках одной сделки. Основная сложность здесь заключается в том, что вам необходимо найти устраивающий вас по всем параметрам загородный дом, владелец которого желает приобрести квартиру. А его, в свою очередь, должно полностью устраивать то имущество, которое принадлежит вам.
Когда подходящие объекты недвижимости найдены и стороны готовы совершить обмен, необходимо произвести:
- оценку недвижимости. Это желательный пункт, причем для всех сторон сделки. Понимание точного размера стоимости недвижимости позволит сторонам определиться, будет ли обмен равноценным или потребуется доплата;
- проверку дома. Речь именно про дом, так как важных нюансов в такой проверке будет на порядок больше, чем при проверке квартиры.
Обратить внимание следует на:
– техническое состояние дома. Осмотр частного дома перед приобретением — обязательный момент. Никогда нельзя покупать недвижимость, ориентируюсь только на фотографии/видео и заверения продавца. Правильнее всего проводить осмотр несколько раз, в разное время суток, при разных погодных условиях. Наиболее предпочтительный вариант — пригласить на осмотр специалиста (инженера, опытного строителя);
– документы на земельный участок под домом. В обязательном порядке необходимо проверить права собственника на него, категорию земель, его вид использования и возможные ограничения: как общие для недвижимости (обременения, запреты, аресты), так и специальные именно для земель. Так, участок может находиться на территории, где строительство запрещено или существенно ограничено — например, в пределах санитарно-защитной, водоохранной или заповедной зоны. В таком случае вы рискуете приобрести незаконную постройку, которая с большой степенью вероятности будет снесена по решению муниципалитета или же ее будет сложно и достаточно дорого узаконить.
Если вы планируете постоянно проживать в приобретенном доме, нужно иметь в виду, что построить жилой дом и впоследствии зарегистрироваться в нем можно только на участке под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство или на садовом участке.
Наличие описанных рисков можно проверить, используя:
– данные из ЕГРН (основные характеристики, переход права собственности, обременения и запреты), публичной кадастровой карты (соответствие фактических и зарегистрированных границ, качество межевания), градостроительного плана земельного участка, правил землепользования и застройки и генерального плана конкретного муниципалитета (зоны с особыми условиями использования земель, охранные зоны);
– документы на дом. Во-первых, необходимо проверить, оформлен ли дом надлежащим образом (иногда постройка дома скрывается и собственник по документам продает только пустой земельный участок) и законна ли постройка (даже если на участке допускается строительство). Так, построенный дом может не соответствовать допустимым нормам строительства (расстояния до других объектов, этажность).
Для проверки запросите у собственника и внимательно изучите кадастровый паспорт строения и земельного участка, технический паспорт дома с поэтажным планом и технический паспорт домовладения.
Нужно будет провести юридическую проверку документов и собственника. Начните с основных: паспорта собственника, свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом и участок (если участок приобретен, а дом построен после 2016 г., нужна выписка из ЕГРН) и правоустанавливающих документов (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство или разрешение на ввод в эксплуатацию дома и т. д.). Делается это для того, чтобы удостовериться в праве собственника дома им распоряжаться.
Не лишним будет запросить в Росреестре информацию по истории перехода прав на дом и участок, чтобы проверить отсутствие спорных моментов вроде очень частых перепродаж или продажи до истечения 3 лет с момента вступления в наследство.
Если дом оформлен настоящим собственником, как жилой, стоит уточнить информацию о проживающих и зарегистрированных в нем людях, а также о том, когда они будут сняты с регистрации. В жилом доме, скорее всего, должны быть проведены коммуникации, поэтому также запросите договоры на подключение к коммуникациям и сведения об оплате услуг по этим договорам (в идеале — справки от собственника об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам).
О возможности
С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.
Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.
При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.
Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.
Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.
Процедура обмена квартиры на дом
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Процедура обмена жилья сходна с процессом купли-продажи, однако мена проходит быстрее и безопаснее, поскольку в рамках единого договора проводят двойную передачу имущества. Весь алгоритм действий можно представить в виде 5 этапов.
Шаг 1. Выбор дома, отвечающего требования собственника квартиры, из числа объектов, предложенных на мену
Помимо предложений для обмена рекомендуется рассматривать варианты домов, предлагаемых для покупки. Вполне возможно, что продавцы загородных домовладений планируют переезд в город и согласятся на обмен.
Шаг 2. Обсуждение условий сделки и выбор способа оформления
Когда выбран вариант обмена, стороны обсуждают условия, в том числе сроки подписания договора и возможную доплату. Если решено провести сделку через куплю-продажу, следует подготовить 2 договора – один на продажу жилья, другой на покупку. При выборе сроков оформления учитывают время, сколько понадобится для сбора необходимой документации на оба объекта недвижимости.
Во избежание споров и претензий, рекомендуется провести независимую оценку дома и квартиры. Это поможет согласовать справедливую доплату для одной из сторон. На стоимость, указываемую в заключении, влияет место, инфраструктура, площадь, технический износ, коммуникации и пр.
Шаг 3. Сбор документов
Обмен предполагает подготовку двойного пакета документации на оба объекта недвижимости и на участников сделки.
Перед подписанием договора готовят 3 пакета документации – на собственников, дом и квартиру.
Документы участников сделки:
- Российский паспорт или свидетельство о рождении;
- Согласие супруга, заверенное нотариально;
- Письменное согласование на сделку от отдела опеки, если собственником одного или обоих объектов выступает ребенок младше 18 лет;
- Паспорт и доверенность представителя, если оформлением будет заниматься доверенное лицо.
Собственникам квартиры понадобится собрать к сделке:
- Выписку ЕГРН или свидетельство из Росреестра;
- Справка о зарегистрированных жильцах;
- Технический паспорт с планом из БТИ;
- Документ, подтверждающий своевременное внесение коммунальных платежей;
- Справка ФНС об уплате имущественного налога (на квартиру);
- Заключение независимого оценщика.
Домовладелец готовит дополняющий пакет:
- Кадастровый план участка с расположением дома;
- Техпаспорт с планом дома;
- Домовая книга.
Перечень документации на участок:
- Выписка ЕГРН;
- План земельного надела;
- Справка о разрешенном пользовании;
- Документация по межеванию;
- Свидетельства на постройки, не отраженные в выписке.
Каждый из документов нуждается в проверке. Особое внимание отражают на составе собственников, если среди них есть недееспособные и дети, предстоит еще получить согласие опеки.
Шаг 4. Составление договора
К подготовке двустороннего документа для взаимной передачи жилья следует отнестись не менее внимательно, чем к договору купли-продажи. Важно, чтобы договор был составлен без ошибок, не содержал противоречий нормам российского законодательства и включал все необходимые пункты.
Обязательные реквизиты договора мены включают:
- Дату и населенный пункт;
- Информация о сторонах обмена (ФИО, адрес, контакты владельцев квартиры и дома);
- Точные характеристики недвижимости, подлежащей обмену;
- Ссылка на документы, которые подтвердят право на собственность;
- Сумма доплаты, если оценка показала неравноценность обмениваемой недвижимости;
- Последствия для сторон при нарушении условий договора;
- Разрешение споров, если они возникнут;
- Подписи участников сделки.
Договор мены составляют в 3 экземплярах – каждой стороне по 1 оригиналу плюс 1 экземпляр для Росреестра.
Шаг 5. Регистрация перехода прав
После заключения договора для завершения сделки необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Вместе с полным пакетом документов в Росреестр стороны предоставляют квитанции об оплате регистрационного сбора в обеих сторон.
Подавать документы можно через отделение МФЦ или через нотариуса. Спустя 3-5 дней сделка завершается выдачей выписки ЕГРН.
Процедура обмена квартир на дома согласно законодательству РФ
Сделки между собственниками имущества в России осуществляются согласно требованиям главы 31 Гражданского Кодекса РФ (вторая часть), где в статьях 567-571 оговорены правила мены. Также ориентируются на положения Федерального закона №122, которые определяют порядок проведения подобных сделок.
Если обмениваются квартира и дом, то выполняется передача недвижимого имущества от одной стороны взамен на жильё другой. Равноценность обмена признаётся, когда меняемые объекты имеют одинаковую цену (согласно оценке БТИ). Если же они различаются по стоимости, то владельцы жилья, оцененного меньше, осуществляют доплату в размере разницы между ними.
На практике обменивающиеся люди чаще сталкиваются с неравноценным обменом и обычно решают проблему самостоятельным соглашением между собой. Все особенности обмена оговариваются на стадии договора, который составляет нотариус.
Какие документы понадобятся собственникам?
Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
- Выписки из БТИ и из паспортного стола;
- Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
- Кадастровый паспорт;
- Домовая книга;
- Паспорт;
- Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
- Акт проведения межевания земельного участка.
Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.
Необходимые документы
Чтобы быстрее провести сделку, необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Владельцу квартиры необходимо подготовить следующие документы для регистрации сделки в Росреестре:
- паспорта обеих сторон;
- свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
- документы на участок для владельца дома;
- разрешение из органов опеки на обмен, если есть дети;
- выписка из домовой книги;
- акт-приема передачи;
- справка об оценочной стоимости;
- выписка из лицевого счета о том, что по коммунальным платежам отсутствуют долги;
- архивная выписку из домовой книги.
Если имущество приобреталось в браке, дополнительно подается нотариально заверенное согласие супруга. Перед подписанием договора нотариус может запросить дополнительные документы. Также он проверит, есть ли обременение на недвижимости. Информация об этом содержится в документах о собственности.
Если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные лица или инвалиды, придется получить разрешение на сделку в органах опеки.
Как правильно составить договор?
Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.
В документе должны быть указаны следующие пункты:
- Дата и место совершения сделки;
- Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
- Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
- Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
- Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
- Последствия нарушения сделки;
- Форс-мажорные обстоятельства;
- Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
- Личные подписи сторон;
- Подпись нотариуса, заверяющего договор.
После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.
Прямой обмен
Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.
В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.
Махнем не глядя: можно ли поменять квартиру на коттедж без доплаты?
Реально ли обменять квартиру в Москве или области на коттедж без денег? Аналитики Циан просчитали все варианты: за столичную квартиру в спальном районе удастся получить три коттеджа, а вот квартиры в области хватит лишь на половину дома в том же районе.
Важное уточнение: качество жизни после переезда должно быть сопоставимо с городским, поэтому учитывались только дома под ключ со всеми необходимыми подключенными коммуникациями: электричеством, водо- и газоснабжением, канализацией, построенные не более 20 лет назад и пригодные для круглогодичного проживания. В обзоре рассматривались коттеджи общей площадью не более 200 «квадратов» и бюджетом не более 35 млн рублей, то есть без учета элитного класса, чтобы сгладить разницу между средней площадью дома и квартиры.
Эффект самоизоляции: в два раза больше желающих уехать за город
2022 год стал рекордным по спросу на загородные дома в Московской области. Прирост относительно прошлогодних значений начался с третьей декады марта — после объявленного режима самоизоляции.
Основное увеличение спроса на покупку домов пришлось на май (+180% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года). В отдельные дни активность потенциальных клиентов оказывалась выше прошлогодней в четыре раза.
Помимо желания максимально изолироваться в собственном доме на спросе сказалось приближение курортного сезона с закрытыми из-за пандемии границами, недоступными европейскими и некоторыми российскими курортами.
В июне, после отмены режима самоизоляции, интерес к покупке домов планомерно снижается: за первые две недели месяца прирост составил 115% в годовой динамике, что ниже майских значений. Впрочем, прогнозы вирусологов об очередной волне коронавируса осенью этого года, а также угрозы эпидемий сезонного характера заставляют все больше людей задуматься о покупке собственного дома.
Динамика просмотров объявлений о продаже домов в Московской области
По данным Аналитического центра Циан
Неравноценный обмен
По статистике, при выборе новой квартиры покупатели в первую очередь подыскивают варианты в том же районе, стремясь сохранить привычный уклад жизни. Прежние магазины, парки, школы и поликлиники — все это позволяет максимально быстро адаптироваться после переезда. Это правило работает и при поиске дома. Любой переезд— это дополнительные сложности, а смена формата проживания с квартиры на собственный дом — еще бо́льший стресс.
Поэтому при поиске загородного дома москвичи рассматривают те же направления области, по которым они проживают в мегаполисе. Жителям Московской области проще: в отличие от столичных жителей они могут выбрать дом, расположенный совсем рядом с местом их проживания.
Вариант 1: переезжаем из Москвы в Подмосковье
«Обменяю квартиру на дом» — такие запросы встречаются на рынке все чаще. Но добиться сопоставимой стоимости объектов в двух совершенно разных форматах не всегда получается. Эксперты Циан прикинули, насколько реален такой обмен квартиры в спальном районе города на подмосковный дом в том же направлении.
Для этого была рассчитана средняя стоимость квартиры в спальных районах на окраине каждого округа. Стоимость сравнивалась со средним бюджетом на покупку коттеджа по соответствующим шоссе в том же направлении с разбивкой на пояса ближнего (0–20 км от МКАД), среднего (20–60 км) и дальнего (60–120 км) Подмосковья.
Квартира в спальном районе Москвы на дом без доплаты
Аналитики Циан пришли к выводу, что средняя стоимость квартиры на вторичном рынке недвижимости даже в спальном районе города по всем округам превышает среднюю цену предложения загородного дома, расположенного по тому же направлению (шоссе).
Самый выгодный обмен квартиры на загородный дом есть шанс провести у жителей ЮВАО (Кузьминки, Капотня, Люблино и Марьино), где средняя стоимость квартиры на вторичном рынке равна 9,8 млн рублей, а бюджет покупки дома (Егорьевское, Новорязанское, Новокаширское шоссе) — всего 6,1 млн рублей. Разница — 61%.
В полтора раза стоимость квартиры превышает цену среднего дома и на востоке города, в ВАО. Средняя цена квартиры (районы Восточное Измайлово, Гольяново, Ивановское и Новогиреево) — 9,2 млн рублей против 5,8 млн за средний дом по Горьковскому или Новорязанскому шоссе. Разница — 59%.
Обменять квартиру (средний бюджет 10,6 млн рублей) на дом получится и у жителей севера Москвы, в САО (районы Ховрино, Головинский, Западное Дегунино, Дмитровский), купив дом по Ленинградскому и Дмитровскому шоссе в среднем за 6,9 млн рублей. Разница — 55%.
В остальных округах разница бюджетов на приобретение квартиры и дома меньше: в ЗАО — 52%, ЮАО — 46%, СЗАО — 29%, СВАО — 27%, ЮЗАО — 23%.
В среднем по спальным районам Москвы бюджет покупки квартиры равен 10,7 млн рублей против 7,6 млн рублей за небольшой подмосковный дом. Разница — 41%.
Москва на ближнее Подмосковье: придется доплатить
Выбирая собственный дом, большинство покупателей не хотят рассматривать совсем удаленные локации. Оптимальным вариантом считается жизнь в ближнем поясе Подмосковья — на расстоянии не более 20 км от МКАД, с многочисленными инфраструктурными объектами и хорошей транспортной доступностью. Но эти преимущества отражаются и на средней стоимости коттеджа.
Средняя цена квартиры в спальном районе Москвы (10,7 млн рублей) покрывает 92% стоимости дома в ближнем Подмосковье (11,6 млн рублей). Только жители САО проведут равнозначный обмен без доплаты (10,6 млн рублей за квартиру против 10,5 млн рублей за дом по Ленинградскому или Дмитровскому шоссе).
В остальных локациях придется доплатить: максимальная разница — 13% — зафиксирована для жителей ЮЗАО. Аналитики объясняют это тем, что ближний пояс Калужского и Киевского шоссе входит в состав Новой Москвы — следовательно, переехав в дом, покупатели не теряют столичную регистрацию.
В денежном выражении доплата за переезд к стоимости, вырученной от продажи квартиры, составит от 200 тыс. рублей для ЮВАО до 1,9 млн рублей для ЮЗАО. В среднем по всем округам — 900 тыс. рублей.
Золотая середина: сдачи хватит на машину
Переезд в собственный дом, особенно если речь не идет о ближнем Подмосковье, часто подразумевает отсутствие инфраструктуры поблизости: добираться до ближайшего торгового центра или поликлиники быстрее и удобнее на автомобиле. А в некоторых поселках собственная машина становится предметом первой необходимости, если в семье есть дети, а до ближайших школы или детского сада — несколько километров.
Продажа квартиры и покупка дома в среднем поясе Подмосковья (20–60 км от МКАД) позволяет приобрести не только коттедж, но и машину для комфортного перемещения, а в некоторых случаях — даже два автомобиля массового сегмента (или один премиального класса).
Самая большая сумма после покупки дома останется у жителей САО (3,8 млн рублей), ЗАО (3,5 млн) и ЮВАО (3,5 млн), чуть меньше — в ВАО и ЮАО (3,4 млн). Минимальная сумма после приобретения дома останется у клиентов из СВАО (2,2 млн), что также позволяет приобрести иномарку.
Уехать в дальнее Подмосковье и купить три дома
Те, кто готов кардинально изменить образ жизни, обменяв квартиру у МКАД на коттедж в дальнем Подмосковье, на сумму от продажи имеют возможность приобрести не один, а сразу два или даже три дома. Больше всего повезло жителям ЮЗАО, где средняя цена квартиры составляет 12,7 млн рублей, а стоимость дома в дальнем Подмосковье по Киевскому и Калужскому шоссе — 4,1 млн рублей.
В 2,5 раза бюджет квартиры превышает стоимость дома и в спальных районах ЗАО (13,1 млн рублей вместо 5,4 млн за дом). Позволить себе два дома могут жители СЗАО, CВАО, ВАО, ЮВАО. Единственное исключение — ЮАО: в дальнем Подмосковье удастся купить только один дом — разница в цене со средней квартирой составляет 1,8 раза.
Больше половины коттеджей — в среднем поясе Подмосковья
Аналитики Циан установили, что сегодня в продаже представлено порядка 5,8 тыс. домов в продаже (площадью не более 200 кв. м. со всеми подведенными коммуникациями, полностью готовыми к проживанию). Больше половины из них расположено в среднем Подмосковье: 54% общего количества лотов в продаже.
Наибольшая доля зафиксирована для направления ЮЗАО (65%, Киевское и Калужское шоссе), а также САО (60%, Ленинградское и Дмитровское шоссе). Средняя стоимость таких домов по всем шоссе в среднем поясе Подмосковья — 7,5 млн рублей.
На ближний пояс приходится 17% общего объема домов в продаже, средний бюджет равен 11,6 млн рублей. Наибольшая доля домов на расстоянии до 20 км от МКАД также зафиксирована в ЮЗАО (25%).
Оставшиеся 29% коттеджей относятся к дальнему Подмосковью со средним бюджетом 4,8 млн рублей. Наибольшая доля таких вариантов находится в направлении ЗАО (Новорижское, Минское, Можайское), а также ЮВАО (Егорьевское, Новорязанское, Новокаширское) — 37%. Аналогичная доля и для направления ВАО (Горьковское и Новорязанское).
Распределение объема предложения коттеджей по поясам Подмосковья
По данным Аналитического центра Циан
Разница в стоимости столичной квартиры и коттеджа по направлениям
По данным Аналитического центра Циан
Вариант 2: переезжаем из Московской области в тот же округ
Найти дом поблизости — непростая задача
По данным Циан, жители только 28 подмосковных городских округов имеют относительно большой выбор коттеджей. Самый большой выбор коттеджей в продаже — в Раменском городском округе (далее — г. о.) — 400 домов, Солнечногорском г. о. — 330 домов, Дмитровском — 320 объектов, Истринском — 250 коттеджей и в г. о. Чехов — 230 вариантов.
То есть рассчитывать на свой домик «в пяти минутах от Москвы» не получится: хороший выбор качественных домов для постоянного проживания доступен только жителям среднего и дальнего Подмосковья.
В ближнем поясе МКАД представлены преимущественно дорогие объекты большой площади. К примеру, в Химках на продажу выставлено более 300 коттеджей. Однако только около 40 домов попадают в обозначенный лимит по метражу — не более 200 «квадратов».
Стоимость дома в городах-спутниках равна цене столичной квартиры
В зависимости от городского округа средняя стоимость коттеджа отличается в четыре раза, а бюджет покупки дома недалеко от Москвы сопоставим с ценой столичной квартиры. Самая высокая средняя стоимость коттеджей — в г. о. Красногорск — 13,2 млн рублей, Мытищах (11,6 млн), Ленинском г. о. (11 млн), Одинцовском г. о. (10,8 млн) и Люберецком г. о. (9,6 млн). Все это — ближнее Подмосковье с хорошей транспортной доступностью (Московские центральные диаметры или станции метро).
Самые бюджетные коттеджи Подмосковья сопоставимы по цене с московской студией. Дома по минимальной средней цене доступны в Талдомском г. о. (3,2 млн), Воскресенском г. о. (3,5 млн), Орехово-Зуевском г. о. (3,5 млн), г. о. Луховицы (3,6 млн) и г. о. Павловский Посад (3,9 млн). Но эти города расположены на расстоянии от 50 до 100 км от МКАД. Вряд ли такой вариант устроит для тех, кто регулярно ездит в Москву по работе.
Если продать квартиру, денег хватит только на половину дома
По подсчетам Циан, ни в одном из городских округов, где на выбор представлено как минимум 30 домов, готовых к круглогодичному проживанию, денег от продажи квартиры не хватит на покупку дома поблизости. В среднем вырученные средства по 28 округам с наибольшим объемом предложения покрывают только половину бюджета покупки среднего дома (54%).
Тем не менее в отдельных локациях стоимость квартиры доходит почти до 70% бюджета покупки среднего коттеджа. С наименьшей доплатой переехать в собственный дом удастся жителям Домодедово (стоимость квартиры покрывает 69% бюджета покупки среднего дома в том же г. о.). Меньше половины стоимости нужно доплатить также в г. о. Клин (продажа квартиры даст 66% цены дома), г. о. Раменский, Чехов, Истра (по 65%).
Сложнее всего обменять квартиру на дом в Волоколамском г. о. (городское жилье покрывает 33% стоимости дома), Коломенском г. о. (38%), Можайском г. о. (39%), а также в Сергиево-Посадском г. о. и Серпухове (по 40%).
Доплата за переезд — от 1,5 до 6,5 млн рублей
Несмотря на то что стоимость городской недвижимости в ближнем Подмосковье выше, чем в дальних районах области, именно в городах- спутниках понадобится доплатить наибольшие суммы за переезд в собственный дом.
Самая высокая доплата — для жителей Красногорского г. о. (6,5 млн рублей придется добавить к вырученной от продажи квартиры сумме). Несколько миллионов рублей придется найти и жителям Мытищ (5 млн рублей), а также Люберецкого г. о. (4,8 млн рублей).
Минимальная доплата для переезда в дом нужна жителям Талдомского г. о. (1,4 млн), Клина (1,5 млн) и Орехово-Зуевского г. о. (1,7 млн рублей). Чем дальше от Москвы, тем меньшую сумму придется доплатить за смену городской жизни на загородную.
Дом дороже в два раза, но в два с половиной раза больше по площади
Одно из главных преимуществ собственного дома — бо́льшая площадь по сравнению со стандартными квартирами. В абсолютных цифрах средняя площадь квартиры на вторичном городском рынке составляет 52 кв. м — против 122 «квадратов» в среднем доме (при ограничении площади от 50 до 200 кв. м).
При переезде покупатель выигрывает порядка 70 кв. м. В некоторых локациях разница средней площади квартиры и коттеджа еще выше. В Красногорском г. о. она достигает 100 кв. м. В Мытищах и Люберцах — 83 кв. м. Минимальная прибавка в количестве «квадратов» после переезда в дом в г. о. Луховицы (+49,1 кв. м), Талдоме и Павловском Посаде (+48 кв. м). Таким образом, поменяв квартиру на дом, покупатель получит дополнительно как минимум две-три спальни.
Стоимость 1 кв. м дома на 22% ниже, чем цена «квадрата» в квартире
Двукратное превышение бюджета покупки дома над стоимостью средней квартиры во многом связано с большей площадью. Для загородной недвижимости действует точно такая же формула, как и для городского сегмента: чем больше площадь, чем ниже цена «квадрата».
Аналитики Циан подсчитали, что средняя стоимость 1 кв. м на загородном рынке (для 28 городских округов, где доступны в продаже как минимум 30 домов), составляет 53 против 68 тыс. рублей на вторичном рынке городской недвижимости в тех же локациях. Получается, стоимость «квадрата» загородного дома на 22% меньше 1 кв. м квартиры.
Разница в цене квартиры и коттеджа в рамках одного городского округа
По данным Аналитического центра Циан
«Сегодня известное выражение “мой дом — моя крепость” получает новый смысл в связи с событиями последних месяцев, — считает руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов. — Однако прежде чем принимать решение о переезде в коттедж, нужно понять, готовы ли вы мириться с дополнительными сложностями».
По мнению эксперта, речь идет не только о более дорогих эксплуатационных расходах, но и предстоящих дополнительных денежных затратах, связанных с необходимостью покупки того же автомобиля (а то и не одного), а также временны́х потерь.
Всю необходимую инфраструктуру в пешей доступности имеет меньшая часть поселков, да и дорога до Москвы в час пик может занимать пару часов в одну сторону. но Не каждый работодатель готов предложить сотруднику удаленку.
Загородный формат жилья подходит преимущественно тем, кому не требуется регулярно посещать Москву, полагает Алексей Попов.
«Не стоит ждать развития подмосковного загорода по сценарию американских малоэтажных пригородов: все же основной спрос сосредоточен в многоэтажных проектах комплексного освоения с собственной инфраструктурой», — резюмирует он.
Процедура обмена квартиры на дом
Процесс перехода права собственности на новый вид жилого помещения в рамках обмена предполагает осуществления следующих шагов:
- поиск подходящего варианта обмена квартиры на дом в городе;
- оценка объекта недвижимости;
- проверка на обременение;
- сбор документов;
- заключение договора;
- регистрация прав собственности в Росреестре.
Важно! Договор мены не требует нотариального заверения. Однако если предметом мены выступает часть квартиры, привлечение нотариуса обязательно, также как и наличие согласия сособственников жилого помещения.
Обмен квартиры на дом с доплатой желательно производить исходя из расчета разницы в рыночной стоимости обоих объектов недвижимости. Таким образом, стороны изначально избегут рисков приобрести жилое помещение меньшей стоимости. При этом оценку жилых помещений желательно производить не самостоятельно, а с привлечением специалистов, которые учтут не только технические характеристики жилых помещений и их общее состояние, но и окружающую инфраструктуру, которая также влияет на ценообразование жилья.
После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом. «В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры. В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.
Юридические риски обмена
Несмотря на одинаковое предназначение, городскую квартиру и жилой дом можно отнести к разным видам недвижимости. Именно поэтому при оформлении договора мены следует учесть ряд нюансов. Так следует обратить внимание на:
- Состояние жилого помещения, в частности, год постройки, материал, состояние крыши, стен, оконных и дверных проемов. Во избежание приобретения дома с проблемными стенами либо прохудившейся крышей желательно изначально привлечь специалиста, который оценит технические характеристики дома.
- Уровень инфраструктуры. Как правило, частный сектор в черте города предполагает меньшее количество магазинов, а также удаленное расположение детских садов и школ. Поэтому желательно приобретать дом вблизи остановки автобуса, ведь если родители могут позволить себе поехать на работу на машине, детям в школу зачастую приходиться добираться на автобусе.
- Стоимость жилья. Благоустроенный загородный дом может стоить на порядок выше городской квартиры, именно поэтому во избежание увеличения доплаты для определения реальной рыночной стоимости жилья, желательно пригласить специалиста, который при вынесении решения примет в расчет не только технические характеристика жилья, но и его местоположение.
- Наличие обременений. В доме, как и в квартире, могут быть прописано несколько лиц, поэтому прежде чем производить обмен квартиры на дом, например, в Подмосковье желательно узнать, каким образом была получена недвижимость в собственность и нет ли споров между бывшими родственниками. Также следует выяснить, не является ли дом предметом залога в банке.
Важно! В рамках ст.571 ГК РФ в случае изъятия предмета мены третьими лицами в качестве залога, виновная сторона обязана будет компенсировать стоимость потерянного жилья либо же вернуть предмет мены пострадавшей стороне.