Как расторгнуть предварительный договор покупки жилья?

На деле причин мешающих сразу же заключить основной договор может быть очень много, так как каждая сделка и каждый объект недвижимости индивидуальны, однако в том случае, если продавец и покупатель уверены в своём желании в будущем заключить сделку, они вправе составить именно предварительный договор купли-продажи.

Как проходит расторжение договора купли-продажи?

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

Имеет ли юридическую силу документ?

Подписание преддоговора регулируется нормами ст. 429 ГК РФ. Согласно ей, договор о намерениях должен быть заключен в простой письменной форме и содержать все существенные условия сделки, которые будут отражены в основном договоре.

Такой документ имеет юридическую силу. То есть он является подлинным доказательством отраженных в нем фактов, имеет обязательный для сторон характер, и можно не сомневаться в его достоверности.

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
2. Подать исковое заявление и документы в суд
3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Задать вопрос специалисту

119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж

Как отказаться от предварительного договора купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Прежде, чем расторгать предварительное соглашение, рекомендуется вдумчиво изучить раздел с условием о порядке расторжения. В нем могут содержаться положения об обязательствах каждой стороны на случай, если основная сделка не состоится.

Далее необходимо предпринять следующие действия:

1. Направить уведомление второй стороне.
2. Подписать соглашение о расторжении контракта.
3. Вернуть задаток или аванс.

Разберем каждый этап подробнее.

Шаг 1 – Направление уведомления

Заинтересованная сторона готовит уведомление для второго участника сделки, чтобы известить его об изменении своих намерений.

Извещение заполняется письменно и должно содержать обязательные сведения:

• информацию об участниках сделки (ФИО и адреса);
• данные о предварительном соглашении;
• причина отказа от продажи или приобретения жилья;
• требование о возврате аванса или задатка;
• дата направления и подпись.

Уведомление необходимо направить заказным письмом с уведомлением, чтобы у отправителя осталось доказательство извещения второго участника предварительного соглашения. Если адресат готов получить уведомление нарочно, он должен поставить свою подпись о получении на экземпляре отправителя.

Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении

Если у участников сделки нет требований друг к другу, необходимо подписать соглашение о прекращении обязательств по предварительному контракту.

В соглашении нужно написать следующее:

• ФИО и место регистрации (проживания) обоих участников;
• сведения о расторгаемом договоре;
• описание квартиры (индивидуальные характеристики);
• дата прекращения обязательств;
• каким образом будет возвращена предоплата;
• подписи сторон.

Заверять соглашение у нотариуса или регистрировать в Росреестре не требуется. Нотариальное заверение делается только в том случае, когда предварительный контракт заверялся в нотариальной конторе по инициативе сторон.

Шаг 3 – Возврат денежных средств

При расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры решается главный вопрос – возврат предварительной оплаты. В зависимости от условий, которые предусмотрели стороны, деньги остаются у продавца или возвращаются покупателю.

Факт возврата денег покупателю оформляется в форме расписки.

Отказ от предварительного договора купли продажи квартиры

Помогите разобраться с проблемой, возможен ли возврат задатка при отказе от квартиры, если не было предварительного договора купли-продажи? С уважением Ольга.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры со стороны продавца прописаны 2 дольщика, при этом далее в предмете договора указано что квартира принадлежит 5 дольщикам. Со стороны продавца договор подписали только 2 человека указанные в преамбуле договора.

Действителен ли такой договор?

Действие договора до 30 марта, с возможностью пролонгации по соглашению сторон. Возникает ли какая-то ответственность, если никто его пролонгировать не собирается? В договоре прописано так: При отказе Покупателя или Продавца (по независящим от агентства причинам) от заключения и регистрации в Управлении Фед службы. . основного договора купли-продажи, данная сторонам обязуется оплатить.

Возникает ли эта ответственность если срок предварительного, как уже сказано, истек?

Вопрос № 2754992 от 11.10.2013 11:40 из раздела Прочее

Какую ответственность несет покупатель квартиры перед продавцом при отказе подписать договор купли-продажи (после подписания предварительного договора) если продавец заключил встречную сделку (не предупредив об этом покупателя)? Задаток продавцом получен.

У меня такая ситуация.

Хочу расторгнуть предворительный договор купли-продажи квартиры (являюсь покупателем)50%суммы внесено при составлении предворительного договора, но продавцы отказываются отдавать деньги. С нашей стороны отказ от зделки из-за отсутствия полного пакета документов на собственность и выявились недостатки в жилище. Подскажите, пожалуйста, как нам быть?

По предварительному договору купли-продажи квартиры в день истечения его срока покупатели предлагают заключить основной договор, но при этом оплатить только часть денег, а остальную сумму через несколько дней. В предварительном договоре указано, что в день заключения основного договора должна быть уплачена вся сумма. Можно ли на этом основании отказаться от заключения основного договора, так как не выполнены условия предварительного? И как оформить такой отказ, чтобы не попасть под уклонение от заключения основного договора. И как поступить с авансом (обеспечительный платеж)? Как я понимаю, последний подлежит возврату?

Мной составлен предварительный договор на покупку квартиры (с указанием выплаты залога (которая по договору если не составляется сделка возвращается в двойном размере), суммы квартиры и срока подачи документов на регистрацию договора купли продажи. Срок предварительного договора истекает 15.08.2013 года. Квартира коммунальная (продавец имеет долю собственности в данной квартире. Продавцом была сделана перепланировка (перегорожена кухня поставлена раковина, сделан туалет и ванна, перегорожено часть коридора.) На этаже часть квартир муниципальных, часть в собственности. Отказ от долей от жильцов продавец получил, но технический паспорт с указанием перепланировки и оформлять официально (с предоставление разрешения на перепланировку, регистрацией права собственности) он не хочет. Дескать, достаточно только тех. паспорта без официального оформления. От сделки я не отказываюсь, но и покупать квартиру неоформленную я не хочу. Как мне быть.? С ув.С.А.

Я заплатила за бронь квартиры, которую думала буду преобретать. Но сейчас передумала. Вернут ли мне деньги? Если в соглашении о бронировании квартиры есть пункт «в случае отказа клиента в течении срока бронирования от подписания предварительного договора или основного договора купли-продажи недвижимого имущества либо уклонение от его подписания плата за бронирование клиенту не возвращается»

Как взыскать штрафную неустойку?

Заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому мне передали аванс. Квартира приобреталась для несовершеннолетнего ребенка. Параллельно покупатель продавала свою квартиру. Через два месяца покупатель передумала подписывать основной договор и покупать мою квартиру. Мотивировала тем, что органы опеки отказали в сделке купли продажи. Отказали они только потому, что отец ребенка с которым покупатель в разводе не дал разрешение на сделку. Однако, органы опеки выходили в адреса двух квартир, составили положительный акт обследования жилищно бытовых условий. В предварительном договоре нет упоминания о квартире покупателя, т.е. сделка в зависимость от ее продажи не ставилась. И в случае невыполнения ею условий предварительного договора аванс в качестве штрафной неустойкина остается у продавца. Несостоявшийся покупатель намерена вернуть аванс, мотивируя незаключение договора отказом органов опеки. Каким образом я могу защитить свои права и оставить неустойку у себя? У меня сорвалась моя сделка, а отказ отца ребёнка направлен специально, чтобы не заключать сделку. Покупатель намерена подать в суд.

Покупатель требует вернуть задаток ссылаясь пункт соглашения о задаткеВ случае отказа Покупателя от покупки названного объекта недвижимости, в течение срока действия соглашения сумма задатка настоящего соглашения остается у Продавца, кроме случая неодобрения кредита Сбербанка РФ. Что собственно и произошло, неодобрение кредита банком. НОна следующий день после заключения соглашения о задатке был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры где соответственно имел место пункт Указанную квартиру Покупатель покупает у Продавца за счет собственных средств, которые передаются Продавцу за наличными средствами, в день подписания основного договора купли-продажи и передачи его на государственную регистрацию.

Покупатель подал иск о возврате задатка. Правильно ли я понимаю, что Покупатель не может ссылаться на отказ банка в кредите как на основание отказа от покупки квартиры? И имеет ли значение что дата подписания предварительного договора позднее нежели соглашение о задатке.?

Подписали предварительный договор купли продажи квартиры новой, больше. Срок предварительного договора по 30.08.2020, те должны подписать основной договор. Договоренность была, что продаём свою и покупаем у Продавца. Нашу пока не приобрели. Продавец начинает давить, чтобы ему выплатили часть денег за эту квартиру и предлагает подписать допсоглашение. Мы не можем подписать допсоглашение тк нет денег и нашу квартиру ещё не приобрели. Предварительный договор типовой и эти нюансы не прописаны, что мы продаём свою квартиру. Предусмотрено, что в случае отказа сторон от покупки/ продажи штраф 1 процент. Грозят, что взыщут. Официально мы не отказываемся от покупки, хотя уже и квартиру эту не хочется. Подскажите, как грамотно расторгнуть договор?

По ниже приведенному предварительному договору Покупатель устно (по телефону) ссылаясь на отсутствие денежных средств отказывается от сделки и требует вернуть обеспечительную сумму (аванс) (так названа гарантия обеспечения сделки в предварительном договоре). В случае отказа грозится пойти в суд. По предварительному договору срок сделки еще не истек.

Вопрос: По условиям ниже приведенного предварительного договора обязан ли Продавец вернуть Покупателю обеспечительную сумму (аванс)? Если да, то почему?

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи квартиры.

Город, край, Российская Федерация. Года.

Мы, нижеподписавшиеся, ФИО, 00.00.0000 года рождения, место рождения: гор. , пол: , гражданство – , паспорт 00 00 000000, выдан, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: , именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ» и ФИО, 00.00.0000 года рождения, место рождения: гор. , пол: , гражданство – , паспорт 00 00 000000, выдан, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: , именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ обязуется продать в будущем, а ПОКУПАТЕЛЬ обязуется купить и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора КВАРТИРУ, общей площадью 00.0 кв.м., жилой площадью 00.0 кв.м., этаж: 0, литер: 0, находящуюся по адресу: , принадлежащую ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании: Договора купли-продажи квартиры от 00.00.0000 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 00.00.0000 года серия 00 – 00 № 000000, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 00.00.0000 г. сделана запись регистрации № 00-00-00/000/0000-000.

2.Указанная квартира продается по согласованию сторон за 0 000 000 () рублей на день подписания предварительного договора. Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит и является неизмененной для основного договора купли-продажи.

3. Соглашение о цене, продаваемой квартиры является существенным условием предварительного договора.

4. По взаимному соглашению сторон установлен срок окончательного расчета и заключения основного договора купли-продажи до 00 0000 года.

5. Из указанной цены объекта в счет причитающихся платежей и в целях обеспечения исполнения настоящего договора ПОКУПАТЕЛЬ передает ПРОДАВЦУ в день подписания предварительного договора, обеспечительную сумму (аванс) в счет стоимости продаваемого объекта недвижимости в размере 00 000 () рублей. В случае неисполнения договора по вине ПРОДАВЦА, получившего обеспечительную сумму, ПРОДАВЕЦ возвращает ПОКУПАТЕЛЮ двойную сумму полученных денежных средств. В случае неисполнения Предварительного договора по вине ПОКУПАТЕЛЯ полученная обеспечительная сумма переходит в собственность ПРОДАВЦА.

6. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что на день подписания предварительного договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом и запрещением не состоит.

7. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

8. Расходы по сбору документов, необходимых для подписания основного договора купли-продажи принимает на себя ПОКУПАТЕЛЬ.

9. ПОКУПАТЕЛЬ удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем осмотра перед заключением предварительного договора и не обнаружил при осмотре каких либо недостатков, о которых ему не сообщил бы ПРОДАВЕЦ.

10.ПРОДАВЕЦ обязуется освободить и передать квартиру в день подписания основного договора.

11.На продавца возлагается обязанность снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в отчуждаемой квартире в срок до: подписания основного договора купли-продажи.

12. Предварительный договор считается заключенным с момента подписания и действует до государственной регистрации основного договора.

13. Расторжение, изменение и прекращение настоящего договора возможно только при заключении Сторонами дополнительного письменного соглашения.

14. Настоящий договор составлен и подписан в двух подлинных экземплярах, которые выдаются сторонам.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение предварительного договора задаток

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Правильный задаток
(Пластинина Н.)
(“Жилищное право”, 2022, NN 9, 10) Пунктом 12 договора предусмотрена обязанность продавца возвратить сумму задатка в двойном размере, в случае если основной договор не будет заключен по вине продавца. Пунктом 13 договора предусмотрено, что, если в течение 35 дней со дня подписания предварительного договора основной договор не будет заключен и подан на регистрацию по вине покупателя, задаток не возвращается, а предварительный договор считается расторгнутым. Задаток был передан покупателем в сумме 100 тыс. рублей, но в оговоренный срок основной договор заключен не был.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как расторгнуть предварительный договор
(КонсультантПлюс, 2022) Для возврата обеспечительного платежа или задатка руководствуйтесь положениями вашего предварительного договора и/или соглашения о расторжении (если вы его заключили).

Предварительный договор при ипотечных сделках

Очень многие банки сегодня настаивают на заключении своими клиентами предварительных договоров на покупку квартиры даже в том случае, если у продавца и покупателя уже имеются соглашения об авансе.

Причина этому скорее бюрократическая – таким образом банк получает гарантию того, что выданные им деньги пойдут именно на покупку конкретного объекта недвижимости, фиксирует окончательную стоимость квартиры, чтобы понимать какая её часть будет покрыта личными средствами клиента, а какая – деньгами банка, в какой день будет заключен основной договор купли-продажи и т.д.

По решению суда

Расторжение сделки по решению суда – более трудоемкая и сложная процедура. Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь. Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.

Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора

Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.

Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК). Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.

Шаг 2. Готовим иск и комплект документов

Основное требование такого иска – расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец – продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель – деньги.

К иску необходимо будет приложить:

• копии договора купли-продажи;
• копии платежного документа, подтверждающие факт оплаты (если истец – покупатель);
• копия передаточного акта (если истец – продавец);
• копия требования о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
• уведомление о направлении копии иска и документов ответчику (новое требование, действует с 01.10.2019);
• доверенность (в случае привлечения представителя);
• квитанция об оплате госпошлины и иные документы.

Не забудьте уплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК. Максимальный размер госпошлины – 60 тысяч рублей.

Шаг 3. Подайте иск

Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).

Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд

Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр

Если права на квартиру успели перейти покупателю, а вы – продавец, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возвращения квартиры в собственность продавца (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

По соглашению

Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры – по соглашению сторон. Главное здесь – обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю – им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.

Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).