ДКП coвepшaeтcя в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, тo ecть бeз yчacтия нoтapиyca. Нo eгo мoжнo зaвepить нoтapиaльнo — тoгдa cпeциaлиcт пpoвepит дoкyмeнт нa oшибки и зaвepить eгo, тo ecть фaктичecки пoкyпaтeль yжe нe cмoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки пpocтo тaк.
10 советов, которые помогут быстро и выгодно продать дом
Почему продать дом самостоятельно можно быстрее, чем через агентство? Как правильно рассчитать стоимость и подготовить дом к продаже? Как разместить эффективное объявление и как общаться с покупателями, чтобы увеличить вероятность продажи? На эти и другие вопросы я подробно отвечаю ниже.
Если кратко, то для продажи дома нужно:
- Подготовить документы;
- Подготовить к продаже дом;
- Разместить продающее объявление;
- Найти покупателя и взять у него задаток;
- Оформить сделку в Росреестре и заплатить налог.
Содержание
Помощь агентств недвижимости в продаже частных домов, коттеджей, квартир и земельных участков
Если нужно в кратчайшие сроки реализовать недвижимое имущество, но человек не знает, как быстро продать дом с земельным участком, тогда рекомендуется обратиться за услугами к экспертам.
Существуют риэлторские агентства. Они специализируются на поиске покупателей и продавцов недвижимого имущества. Выступают посредниками в заключении сделок купли-продажи или аренды. В такие фирмы можно обращаться, если надо продать частный дом, коттедж или квартиру.
Специалисты знают все тонкости, «подводные камни» осуществления подобных мероприятий. Но нужно понимать, что за услуги агенту придется заплатить определенную сумму денег.
Способ продажи недвижимости через риэлтора стоит выбирать в таких случаях:
- нет свободного времени и (или) желания заниматься поиском покупателя;
- не получается самостоятельно продать квартиру;
- реализовать дом надо срочно;
- отсутствуют знания касательно того, как искать покупателя;
- нет веры в собственные силы;
- есть определенные переживания по поводу появления недобросовестных покупателей.
Пошаговая инструкция для продажи дачи
1. Проверьте, есть ли у вас в наличии все необходимые документы на дом и землю.
Это важно, потому что из-за необходимости что-то дооформить вы можете потерять покупателя. Не все бумаги получаются за день-два — процедуры могут затянуться, а покупатель не захочет ждать все лето, пока вы с ними наконец справитесь и будете готовы заключить сделку.
Обратите внимание: у вас должен быть отдельный комплект документов на землю и на сам дом. Права и на то, и на другое должны быть зарегистрированы в ЕГРН (единый госреестр недвижимости), участок — стоять на кадастровом учете. Имейте в виду, что покупатель может оказаться грамотным и, воспользовавшись электронными сервисами Росреестра, самостоятельно проверить, все ли у вас с правами на недвижимость хорошо с юридической точки зрения.
2. Заплатите долги.
Недоимка по земельному налогу и налогу на имущество в виде ваших дачных строений может оказаться препятствием для сделки. То же касается долгов за электричество и прочие коммунальные услуги, которые присутствуют у вас на даче.
3. Приценитесь.
Параллельно с подготовкой документов можно провести небольшое маркетинговое исследование — почем сейчас реально продать аналогичную дачу в вашем районе. Самый простой способ — обзвонить несколько риелторских агентств и затем сверить их показания.
Только не надо в разговоре приукрашивать ситуацию и рассказывать, что у вас шикарный двухэтажный дом, в котором можно жить даже зимой, в то время как вы продаете щитовой домик. Вы ведь пока не с потенциальным покупателем торгуетесь, а хотите получить максимально адекватную оценку.
Не стоит слишком ориентироваться на цены в объявлениях — во многих случаях они завышены и что-то продать в соответствии с этими «хотелками» нереально. Тем более — еще в этом сезоне.
4. Приведите дачу в порядок.
Уберите весь хлам с участка, приведите его и сам дом в презентабельный вид (см. ниже основные ошибки продавцов). Не откладывайте это дело до того, как вам кто-то позвонит. Вполне вероятно, что дачу надо будет показывать срочно — и у вас уже не будет времени что-то там улучшить.
5. Готовим объявление.
Объявление о продаже – это первое, что видят потенциальные покупатели. И если оно не вызывает интереса, то и последнее. Главное, на что советуют обратить внимание специалисты, – фотографии. Чем их больше, тем лучше. Снимки должны свидетельствовать о достоинствах вашей фазенды, а вовсе не наоборот. Как ни странно, хотя это вроде бы все понимают, на практике многие публикуют что-то из серии «ну как смогли, так смогли». Вполне пристойные фотографии сейчас действительно можно сделать и любым мобильником. Но для этого все-таки надо приложить некоторые усилия. Итак…
✔ Фото должны быть четкими и правильно отражать цвета. У покупателя не должно складываться ощущения, что вы специально снимали дом в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.
✔ В кадре не должно быть лишних деталей, отвлекающих внимание от достоинств вашего объекта. На фотографиях не нужны люди, одежда, сложенные друг на друга пластиковые стулья и т. п. Тем более туда не должны попадать мусор или грязная посуда (чистую тоже лучше убрать в шкаф).
✔ Попробуйте разные позиции для съемки. Одно и то же помещение может выглядеть как просторным и светлым, так и клетушкой – в зависимости от ракурса.
✔ Заранее сложно угадать, на что именно может запасть покупатель. Вполне вероятно, вовсе не на то, что нравится на вашей даче лично вам. Поэтому пусть на фото будет как можно больше интересных деталей. Кому-то важна веранда, на которой можно поставить самовар и пить чай, а для кого-то самое главное – хорошая баня.
Готовое объявление стоит развесить на максимальном количестве ресурсов, популярных в вашем регионе.
Не стоит игнорировать и социальные сети — пост на личной страничке, перепощенный «френдами» с их рекомендациями, может оказаться более действенным, чем стандартное объявление на портале недвижимости.
На заборе вокруг своего дачного участка также не забудьте повесить надпись «Продается» с номером своего сотового телефона.
6. Будьте вежливы, но снимите «розовые очки».
Показ — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не затягивайте переговоры — постарайтесь, чтобы потенциальный покупатель сразу же мог посмотреть ваш объект.
Рекомендуется быть дружелюбными. Однако это не значит, что покупателю надо рассказывать всю историю семьи и вообще донимать излишней болтливостью и информацией, которая по большому счету отношения к делу не имеет. Соблюдайте обычный этикет.
Также не стоит оказывать излишнее давление или пытаться отвести глаза от недостатков, которые сложно не заметить. Ваша задача — показать себя человеком честным и адекватным, с которым можно иметь дело.
Как продать дачу в Подмосковье: подготовка дома и участка
Как и продажей квартир, для показов потребуется предварительная подготовка объекта. Если уговорить владельцев на снос ветхих построек, портящих участок, не удастся, то, как минимум, ликвидацию складов ненужных вещей и завалов мусора провести будет необходимо. Ухоженный участок с подстриженными ветками и газонами и пустой чистый дом позволят выделить ваше предложение среди конкурентов.
[attention type=yellow]Львиную долю покупателей коттеджей составляют семейные пары. Помните, что аргументы мужчин и женщин для принятия решения разнятся.[/attention]
Если женщины больше обращают внимание на внешний вид дома и сада и часто руководствуются визуальными впечатлениями, то мужчины предпочитают детально знакомиться с объектом и подробно узнавать технические нюансы. Поскольку предметом их интереса станут любые детали – от качества стен и перекрытий дома до устройства отопительной системы, подготовьтесь к показу основательно. Ваша задача – не только продемонстрировать объект, но и ответить на любые вопросы клиентов.
3. Как можно продать дом – ищем своего покупателя
На вопрос «Как можно быстро продать жилой дом?» советы сводятся к нескольким предложениям:
- Рассказываем о продаже всем свои друзьям, знакомым и коллегам. Просим их поделиться в свою очередь этой информацией со своими близкими. Довольно простой, но эффективный способ поиска покупателя.
- Составляем объявление. Пишите только краткую и фактическую информацию. Опишите преимущества. Добавьте фотографии, если возможно и укажите цену. Есть несколько способов разместить объявление – выложить в интернете на сайтах по продаже недвижимости, отправить в редакцию газет.
Стоит отметить, что активно интересуются, как купить-продать построенный дом, как оформить сделку отнюдь не круглый год, а в определенные периоды. Чаще всего это происходит в теплое время года. Поэтому начинайте поиск покупателя с апреля или мая. Если спустя несколько месяцев никто не заинтересовался – возможно, проблема в цене и ее нужно немного снизить.
Создайте эффективную презентацию дачного участка
Покажите свою дачу во всей красе. Зафиксируйте на снимках самые значимые весомые детали экстерьера и интерьера. Фото объекта должны быть красочными, чёткими и информативными. Помните – покупатель выбирает глазами. Скажу больше – большинство участников рынка полностью игнорируют предложения без иллюстраций, а профессиональные фотографы и опытные специалисты по недвижимости подтвердят, что хороший кадр – это уже почти полдела! Прикрепите к объявлению поэтажный план и экспликацию, чтобы клиенту было легче ориентироваться в здании. Для пущей убедительности можно снять видео как с земли, так и с воздуха – при реализации загородки очень сильно выручает. Не выпячивайте недостатки, при желании клиенты и без вас их найдут (а искать изъяны они, конечно же, будут – ведь это основной повод для торга). В подробном описании дачи сделайте акцент на преимуществах. Даже в самом, на первый взгляд, безнадёжном деле найдутся свои положительные моменты: например, большая площадь участка, благоприятная экологическая обстановка, низкая плотность населения. Напомню, что грамотное позиционирование – это не пустой звук, а один из основных аспектов в продажах.
Сделайте качественное описание и портфолио с фото вашего дома
Постарайтесь презентовать достоинства и уникальные черты вашего коттеджа в описаниях объявлений и презентаций.
Безусловно, не стоит впадать из одной крайности в другую: не нужно описывать роскошный особняк, если ваш дом таковым не является, и уж тем более не описывать «сухие» детали. Лучше, хорошо подумав, подчеркнуть достоинства именно вашего дома, написать, чем он лучше остальных и описать близлежащие окрестности.
Следует сделать фото с разных ракурсов и выбрать лучшие. Что-то возможно подредактировать. Но не переборщите с приукрашиванием фотографий, сделайте так, чтобы фотографии соответствовали реальному образу дома.
Как подготовиться к быстрой продаже
Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.
«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.
Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
- документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
- справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
- документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.
Ольга Фрик, нотариус:
— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.
Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.
«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.
Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.
С потенциальными покупателями продавец должен вести себя доброжелательно и отвечать на все вопросы (Фото: pexels.com)
Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.
Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.
Как правильно провести показ
Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.
Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.
Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.
Oплaтитe нaлoг
Кyпля-пpoдaжa дaчнoгo yчacткa нeceт пpибыль пpoдaвцy. Coглacнo НК PФ, любoй дoxoд oблaгaeтcя нaлoгoм в paзмepe 13%. Ecли нe зaплaтить eгo, вaм мoгyт выпиcaть штpaф: тoгдa пpидeтcя oплaчивaть нe тoлькo caм нaлoг, нo и штpaф. A ecли вы нe являeтecь peзидeнтoм PФ, тo ecть нe имeeтe гpaждaнcтвa и бoльшyю чacть вpeмeни пpoживaeтe зa гpaницeй, paзмep нaлoгa дocтигaeт 30%.
Ecть нюaнc. Люди, кoтopыe влaдeют зeмлeй и дaчeй бoльшe 5 лeт, ocвoбoждaютcя oт yплaты нaлoгoв. Taкжe нaлoги мoжнo нe плaтить, ecли вы влaдeeтe нeдвижимocтью 3 гoдa и oнa пoлyчeнa:
🔹 в paмкax пpивaтизaции oт гocyдapcтвa;
🔹 пo дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв — cyпpyгoв, дeтeй и poдитeлeй;
🔹 в кaчecтвe нacлeдcтвa;
🔹 пo coглaшeнию o пoжизнeннoм coдepжaнии пpи иждивeнии.
Ecли вaшa cитyaция пoпaдaeт пoд пepeчиcлeнныe вышe, нaлoг мoжнo нe плaтить. Кpoмe тoгo, нaлoг нe плaтят, ecли вы paньшe пoкyпaли дaчy, a ee cтoимocть пpи пpoдaжe мeньшe или paвнa тoй, пo кoтopoй вы ee кyпили. Нo дeклapaцию в этoм cлyчae пoдaть нyжнo, пpocтo вac ocвoбoдят oт yплaты нaлoгa.
Нyжнo зaпoлнить дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и пoдaть ee в ФНC нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa пpoдaжeй. To ecть ecли вы пpoдaли дaчy 31 дeкaбpя 2017 гoдa, a вaш дpyг — 1 янвapя 2017 гoдa, мoжeтe oбa пoдaть дeклapaции дo 30 aпpeля 2018 гoдa. 3aплaтить пo дeклapaции нyжнo нe пoзднee 15 июля, инaчe ФНC пpимeнит штpaф или пeни.
B caмocтoятeльнoй пpoдaжe дaчи нeт ничeгo cлoжнoгo: мoжнo oбoйтиcь бeз пoмoщи пocpeдникoв. Глaвнoe — oфopмить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и чeткo cлeдoвaть инcтpyкции, кoтopyю мы пpeдocтaвили вышe. A ecли coмнeвaeтecь или нe xoтитe тpaтить вpeмя нa cдeлкy, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм.
Перед началом работы не поленитесь потратить время на самостоятельный осмотр дома, участка и ближайших окрестностей. Предоставьте владельцу возможность самому подробно описать для вас преимущества его дачи. Это поможет вам не только в составлении объявления, но и в ведении переговоров с покупателями – вам будет намного проще склонить их к сделке, если вы сможете рассказать им обо все плюсах вашего варианта.
Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти
Кaк oфopмить пpoдaжy дaчи oкoнчaтeльнo? Oтпpaвить пoкyпaтeля в Pocpeecтp для пoлyчeния пpaвa coбcтвeннocти нa зeмлю и нeдвижимocть. Moжeтe пoйти вмecтe c ним — вoзмoжнo, coтpyдники Pocpeecтpa пoтpeбyют личнoгo пpиcyтcтвия пpoдaвцa либo дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт нaxoдитьcя y вac.
Пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя в Pocpeecтp личнo, ecли cтpyктypa вeдeт пpиeм гpaждaн, или чepeз MФЦ. Eмy пoнaдoбитcя вaшa выпиcкa из EГPН, кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкиe дoкyмeнты нa зeмлю и дaчy, двa экзeмпляpa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Taкжe пoкyпaтeль oплaчивaeт гocyдapcтвeннyю пoшлинy в paзмepe 2 000 ₽. Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpинимaeт дoкyмeнты и выдaeт pacпиcкy, в кoтopoй yкaзaнa дaтa пoдгoтoвки выпиcки из EГPН. B тeчeниe 7–10 днeй в EГPН внecyт зaпиcь o cмeнe coбcтвeнникa, и пpaвo coбcтвeннocти пepeйдeт к пoкyпaтeлю.
Ecли coтpyдник Pocpeecтpa oткaжeт в peгиcтpaции пo кaкoй-тo пpичинe — нaпpимep, из-зa oшибки в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, вaм пpидeтcя cнoвa вcтpeтитьcя c пoкyпaтeлeм для ycтpaнeния пpoблeм. Пoэтoмy нe cпeшитe yдaлять eгo нoмep или yeзжaть пocлe пoлyчeния дeнeг: дoждитecь, кoгдa пoкyпaтeль пoлyчит выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти нa зeмлю.
Загрузка...