Договор между дольщиками

дoгoвop пopyчитeльcтвa пo oбязaтeльcтвaм зacтpoйщикa, paзмep ycтaвнoгo кaпитaлa кoтopoгo нe cooтвeтcтвyeт тpeбoвaниям №214-Ф3.

ДДУ в новостройке — что это такое

Mнoгиe xoтят кyпить нeдвижимocть дeшeвлe pынoчнoй cтoимocти. Oднa из вoзмoжнocтeй cэкoнoмить нa пoкyпкe — ДДУ. ДДУ в нoвocтpoйкe: чтo этo тaкoe , мoжнo ли ceйчac oфopмить дoгoвop и чтo дeлaть, чтoбы пoлyчить жильe — paccкaжeм в cтaтьe.

ДДУ — дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Eгo зaключaют мeждy зacтpoйщикoм и бyдyщим coбcтвeнникoм. Coглacнo дoгoвopy, дoльщики oбязaны выплaтить зacтpoйщикy oпpeдeлeннyю cyммy, a зacтpoйщик oбязaн иcпoльзoвaть эти дeньги нa cтpoитeльcтвo и пepeдaть гoтoвyю нeдвижимocть в coбcтвeннocть дoльщикoв. Пo дoгoвopy ДДУ мoжнo кyпить квapтиpy , oтдeльнyю кoмнaтy либo нeжилoe пoмeщeниe.

Дoгoвop дoлeвoгo cтpoитeльcтвa peгyлиpyeтcя №214 Ф3 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции». B дoкyмeнтe пpeдcтaвлeнo 27 cтaтeй. 1 июля 2018 гoдa вcтyпили в cилy измeнeния в зaкoн, кoтopыe пpaктичecки oтмeняют дoгoвop дoлeвoгo cтpoитeльcтвa.

Чтo влeчeт зaпpeт ДДУ c 2018 гoдa ? Фaктичecки для дoльщикoв ничeгo нe измeнитcя — oни тaкжe бyдyт плaтить дeньги и пoлyчaть ключи oт квapтиp, нo тeпepь дeньги вклaдчикoв бyдyт зaщищeны. Пpaвитeльcтвo oбъяcнилo, чтo бyдeт вмecтo ДДУ в бyдyщeм : экcpoy-cчeтa. Teпepь дoльщики бyдyт пepeвoдить дeньги нa cчeт в бaнкe, финaнcиpyющeм cтpoитeльcтвo, a зacтpoйщики пoлyчaт иx тoлькo пocлe тoгo, кaк пepeдaдyт нeдвижимocть в coбcтвeннocть. Ecли дeвeлoпep oбaнкpoтитcя, дoльщики пoлyчaт дeньги нaзaд.

Кoмпaнии, зapeгиcтpиpoвaвшиe пpoeктныe дeклapaции дo вcтyплeния в cилy измeнeний, мoгyт иcпoльзoвaть дoгoвopы дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe дo 1 июля 2019 гoдa. To ecть ecли дeвeлoпep пoлyчил paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo дo 1 июля 2018 гoдa или зaключил пepвый дoгoвop дo этoгo cpoкa, вы cмoжeтe зaключить c ним ДДУ.

Почему необходимо соглашение о порядке пользования

Чаще владельцами долей являются супруги или родственники, между которыми установились близкие отношения. Родители с детьми приватизируют муниципальное жилье, или определяют доли по соглашению после использования маткапитала. Но дети вырастают, заводят собственные семьи, а родители разводятся, хотя продолжают жить на одной территории. Разные жизненные ситуации требуют от бывших родственников согласования порядка использования общих помещений и оборудования.

Чтобы не накалять ситуацию в доме и исключить взаимные претензии и споры, собственники долей заключают соглашение в письменном виде, закрепляя на бумаге каждую деталь, касающуюся совместного проживания и выполнения обязанностей в отношении жилья.

Если комфортное проживание и пользование площадью одновременно для всех жильцов невозможно, а доля одного из совладельцев признана несоразмерной, согласно ст. 247 ГК РФ, есть возможность получить компенсацию за ту часть имущества, которой ущемленный в правах собственник не смог бы воспользоваться.

Если стороны не могут добровольно определить, как именно пользоваться жильем, обращаются в суд.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу

2.2.1. Договор участия в долевом строительстве не является публичным

Договор долевого участия публичным не является, поскольку из текста частей 1 и 2 статьи 5 Закона о долевом строительстве следует, что цена договора устанавливается и изменяется по соглашению сторон, что исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (пункт 2 статьи 426 ГК РФ), а в силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

3. Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве

3.1. Участники долевого строительства, вступая в отношения с застройщиком, не заключают договор на реализацию строительных работ, следовательно, не являются стороной договора строительного подряда

Участники долевого строительства, вступая в отношения с застройщиком, не заключают договор на реализацию строительных работ, следовательно, не являются стороной договора строительного подряда, которой реализуются строительные работы, а совместно участвуют в долевом строительстве путем вложения инвестиций, результатом которого становится объект недвижимости (жилое или нежилое помещение). В данном случае заказчик-застройщик и подрядчик совпадают в одном лице.

3.2. После заключения договора долевого участия застройщик принимает денежные средства для инвестирования в строительство объекта, то есть на расходование, в связи с чем полученные от дольщиков денежные средства не являются его собственными

Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве и получении денежных средств не производит реализацию товара (работ, услуг), поскольку товар (работы, услуги) как объекты отсутствуют. После заключения договора долевого участия застройщик принимает денежные средства для инвестирования в строительство объекта, то есть на расходование, в том числе для приобретения строительных материалов, а поэтому денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков, не являются его собственными.

3.3. Тот факт, что за участником строительства решением суда признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не освобождает застройщика от обязанности передать участнику причитающуюся квартиру

Тот факт, что за участником строительства решением суда общей юрисдикции признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не прекращает обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве и не освобождает его от исполнения обязанности достроить жилой дом и передать участнику строительства причитающуюся ему квартиру.

3.4. Согласование соглашения об уступке требования со всеми участниками долевого строительства не требуется

[В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций индивидуальный предприниматель просит исключить из их мотивировочной части вывод о ничтожности трехстороннего соглашения об уступке требования, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.]

Вывод суда кассационной инстанции о необходимости согласования соглашения со всеми участниками долевого строительства здания является неправомерным, поскольку такое согласование необходимо только для участников договора о совместной деятельности.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.

3.5. К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства, применяются не только нормы Закона N 214-ФЗ, но и положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным специальным законом

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I “О защите прав потребителей” в части, не урегулированной специальным законом – Федеральным законом о долевом участии.

Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда, причиненного нарушением права на своевременную передачу объекта долевого строительства и наличием недостатков строительных работ в переданной квартире.

Суд исходил из того, что истец приобрел права участника долевого строительства в результате неоднократной уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда решение в части отказа в удовлетворении требований о компенсации морального вреда отменила, указав, что правоотношения сторон основаны на положениях договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования и регулируются Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”.

Согласно части 9 статьи 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, им не урегулированной.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам – участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации “О защите прав потребителей” (статья 15), поскольку Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” эти отношения не регулируются.

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона РФ “О защите прав потребителей”.

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 “О защите прав потребителей” в части, не урегулированной специальным законом – Федеральным законом о долевом участии.

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” в части, не урегулированной специальным законом – Законом о долевом участии.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В “Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов” собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам

Материал приводится по состоянию на декабрь 2022 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке “Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов” использованы авторские материалы, предоставленные Комлевым Е.Ю., М. Михайлевской

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

• если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
• если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
• если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
• если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
• если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

• строительный адрес дома;
• кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
• этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
• общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
• дата сдачи дома.

Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор. Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше. Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

Регистрация договора в Росреестре

Крупные застройщики часто берут этот этап на себя. С дольщика попросят доверенность на регистрацию ДДУ (ее нужно заранее оформить у нотариуса). Через 5 дней представитель застройщика получит готовый ДДУ, и дольщику передадут его экземпляр.

Но опять же, это ваше право, соглашаться на такой вариант или нет. Если есть время и не хочется лишних беспокойств, все можно сделать самому. Для этого дольщик вместе с представителем застройщика отправляется в МФЦ или отделение Росреестра.

Там проверят, нет ли уже хозяина у этой квартиры, и если все в порядке, договор зарегистрируют. После этого вы официально владелец недвижимости, даже если она пока еще на стадии котлована.

За регистрацию ДДУ нужно заплатить пошлину. Для физических лиц это 500 рублей.

Договоры, которые заключает застройщик, и ошибки, которые при этом допускает

В старые добрые времена (когда деревья были большими, а докторская колбаса стоила 2 руб. 20 коп. за 1 кг.) заказчик-застройщик (так именовалось предприятие, специализирующееся на организации строительства объектов недвижимости и контролю за его ходом) по договору с городскими властями, либо заводом (если тот не имел собственного ОКСа или УКСа) руководил строительством жилого дома (или нескольких домов) на выделенной под жилищное строительство территории.

После того, как дом был возведен и признан пригодным к эксплуатации, он по акту передавался на баланс городу (либо заводу). И уже далее квартиры в этом доме распределялись между гражданами (работниками завода, очередниками и т. д.).

То есть заказчик-застройщик и будущий владелец этого дома заключали договор на его возведение. Договор признавался исполненным на момент подписания приемопередаточного акта.

С точки зрения нынешнего законодательства такой договор можно считать агентским договором по модели договора комиссии. Затраты на возведение дома, предъявленные генподрядчиком и другими организациями, заказчик-застройщик учитывал у себя на балансе (на счете капитальных вложений), и нес ответственность за сохранность принятого имущества.

Свой финансовый результат он определял, как разницу между суммой средств, выделенную на финансирование строительства дома и фактическими затратами на его возведение.

В настоящее время застройщик, возводящий многоквартирный жилой дом, еще не знает, да и не может знать поименно всех собственников жилых и нежилых помещений в нем. По сути дела его можно назвать заводом (квартиростроительным) по производству недвижимой продукции. В отличии от обычного завода, который отправляет свою продукцию покупателям (либо те забирают ее сами), здесь покупатели будут использовать ее на месте производства, так как она недвижимая, и перемещение ее на другое место невозможно.

На стадии выделении застройщику земельного участка под застройку он заключает с городской администрацией договор (чаще всего о развитии застроенной территории).

По такому договору застройщик принимает обязательства по строительству (либо реконструкции) объектов инфраструктуры на выделенном участке, а также о передаче городским властям какого-то количества квартир в новостройке.

В зависимости от того, кто будет регистрировать возникновение права собственности на данные объекты, городские власти (или эксплуатирующие организации, которым передаются объекты инфраструктуры) данные договоры будут квалифицироваться по-разному.

Возникновение права собственности, например, на построенную новую трансформаторную подстанцию, регистрирует застройщик. Затем он передает ее муниципальным властям (или энергетикам) по приемопередаточному акту. Те, после принятия объекта к учету, регистрируют уже переход права собственности, то есть покупают объект недвижимости у первого владельца. Налицо классический договор купли-продажи. Или, как это отметил в свое время Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 11.07.2011 № 54 — договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Такие же договоры застройщик заключает с городскими властями, когда обязуется им передать определенное количество квартир в будущем доме.

Возникновение права собственности на ту же самую подстанцию или квартиры регистрируют городские власти.

То есть по заданию городских властей застройщик возводит определенный договором объект недвижимости, и, после завершения его строительства передает его результат.

Городские власти (энергетиков) в этом случае с полным на то основанием можно назвать заказчиком, застройщика — подрядчиком, а заключенный на таких условиях договор — договором подряда.

После получения разрешения на строительство и размещения проектной декларации застройщик вправе привлекать денежные средства лиц, желающих стать собственниками жилых и нежилых помещений в возводящемся доме (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Привлечение средств и возникающие в связи с этим обязательства застройщика оформляется заключением между застройщиком и потенциальным собственником договором об участии в долевом строительстве (ДУДС) (ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Стараниями финансового ведомства ДУДС трактуется чем-то похожим на агентский договор по модели договора комиссии. Автор вот уже почти 15 лет пытается доказать, что он является частным случаем договора подряда, но пока безуспешно. И если читатели назовут хотя бы три (или пусть два) различия между договором участия в долевом строительстве и договором подряда, то наша благодарность (в разумных пределах) не будет иметь границ*.

*Доказательства, типа: — Да там различий очень много, не принимаются. Мы готовы разделить ваше горе, но по пунктам.

ДУДС между участником долевого строительства и застройщиком заключается на конкретный объект долевого строительства (квартиру или нежилое помещение) в строящемся доме, за исключением тех, которые уже выделены для передачи городской администрации.

Сможет ли застройщик заключить ДУДС на все квартиры в возводимом доме, и как скоро он это сделает? Тайна сия велика есть.

На стадии начала строительства — процедуры получения под застройку земельного участка, разработки проектно-сметной документации, оформления разрешения и пр. — затраты на возведение дома уже есть, а ДУДС еще заключать нельзя. То есть фактически начаты работы по производству готовой продукции. И частично эти работы, но когда и сколько именно, неизвестно, могут стать работы по возведению объектов долевого строительства. Да и после фактического начала работ кем-то из субподрядчиков, еще не факт, что в офисе уже будет стоять очередь дольщиков. Также вполне возможно (да и весьма вероятно), что заключить договоры участия в долевом строительстве на все квартиры в доме застройщику так и не удастся. После завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию те помещения, на которые не позарились дольщики, остаются в собственности застройщика. После регистрации возникновения на них права собственники он должен принять их к учету, как готовую продукцию, и выставить на продажу. Но никто не может запретить ему часть их них принять на учет, как объекты основных средств. Использовать их можно, например, сдавая в аренду, либо как служебные. В нежилом помещении, допустим, можно размесить свой офис.

И предположим, что в возводимом многоквартирном жилом доме, находится сто квартир. Десять из них предназначены для передачи городской администрации по договору купли-продажи будущей недвижимости. Еще на семьдесят заключены договоры участия в долевом строительстве. И на двадцать желающих так и не нашлось.

Городской администрации квартиры будут переданы (проданы) по их фактической себестоимости, размер которой определится только после завершения строительства.

Цена ДУДС по каждому объекту, на который заключен такой договор, в нем будет указана.

По какой цене будут проданы квартиры, оставшиеся в собственности застройщика, однозначно сказать невозможно. Точно также нельзя и определить, когда — через неделю, месяц или год — они будут проданы.

Таким образом, на эту дату застройщик производит работы по изготовлению десяти единиц готовой продукции по уже известной цене, выполняет семьдесят договоров участия в долевом строительстве и производит двадцать единиц готовой продукции, цена которых не определена..

Теперь возникает вопрос: обязан ли застройщик еще на стадии строительства дома отражать в регистрах бухгалтерского учета причитающуюся к получению выручку?

Коллеги уже высказывали свое мнение по этому поводу (в статье, опубликованной на сайте 13.09.2019), и рекомендовали применение как ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», так и МСФО IFRS 15 «Выручка по договорам с покупателями», и Разъяснение КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости».

Однако, как мы уже рассмотрели выше, застройщик заключил не один договор на возведение стоквартирного жилого дома для одного дольщика, а восемьдесят. Десять договоров купли-продажи будущей недвижимости — с городской администрацией, по которым размер его вознаграждения, то есть фактической стоимости, по которой они будут переданы, определится только после завершения строительства. Семьдесят договоров участия в долевом строительстве, по которым выручка известна. Но еще возводятся двадцать единиц готовой продукции, договоры на продажу которых еще не известно когда будут заключены.

Таким образом, смешение французского с нижегородским в данной ситуации, то есть попытка определить предполагаемую выручку застройщика, применяющего ДУДС (чисто российское изобретение) путем использования международных стандартов (не учитывающих такую фишку), никакой полезной информации не дает, и дать не может.

Привет, Гость! У «Клерка» новый курс!

(ФСБУ 5/2019, ФСБУ 25/2018, ФСБУ 26/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 27/2021.)

Успейте записаться, пока есть места! Обучение онлайн 1 месяц. Старт курса уже 15 февраля, программа здесь.

Договор долевого участия и договор инвестирования-правовые последствия

Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны. Что такое ДДУ

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами – это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго. Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Такая процедура – своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком – может требовать восстановления нарушенных прав. В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями. Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир.

Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо. Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре). Основные различия между ДДУ и договором инвестирования: В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо.

В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам). По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях). Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект.

При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи). ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Меры предосторожности

Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.

Что означает переуступка прав по ДДУ?

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ?

Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.

Что такое электронная регистрация ДДУ?

Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.

Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.

Комментарий эксперта

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

1. По обоюдному желанию. В таком случае подписывается соглашение о расторжении по соглашению сторон.
2. В одностороннем порядке. В таком случае дольщику возвращается стоимость договора и проценты за пользование денежных средств по суду. При несвоевременном возврате можно взыскать еще и штрафные санкции. Покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

• застройщик задержал сдачу дома более чем на два месяца;
• уклоняется от устранения недостатков, которые делают объект непригодным для использования;
• нарушил требования по качеству;
• в других случаях, если основания для расторжения предусмотрены в договоре.

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Образец соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью

В соглашении должны быть указаны следующие сведения:

• ФИО всех законных владельцев;
• состав совместного имущества (дом, квартира, общая площадь, технические характеристики объекта);
• размеры долей каждого собственника;
• на основании каких документов совладельцы приобрели право собственности на свою часть жилого помещения;
• условия и правила пользования жилым помещением, в том числе порядок использования общего имущества, которое не подлежит распределению;
• в каком порядке и в какой доле совладельцы несут расходы на содержание общего имущества;
• срок действия документа;
• дата составления;
• подписи всех сторон соглашения.

Пример

Три сестры унаследовали после смерти родителей их доли трехкомнатной квартиры поровну на всех. Но старшая сестра еще раньше, до смерти родителей была собственником части квартиры в размере одной трети. Таким образом, старшая сестра стала собственником 5/9, а сестры по 2/9 доли жилого помещения.

Сестры решили, что им лучше сразу определить порядок пользования квартирой, чтобы, впоследствии, избежать скандалов и склок по этому поводу. Сестры посоветовались с юристом и обратились в нотариальную контору, где составили соглашение о том, что:

1. Старшая сестра займет самую большую комнату, младшие будут проживать в комнате поменьше, а самую маленькую они будут использовать совместно.
2. Все общее имущество также будет использоваться совместно всеми сестрами поровну, невзирая на доли каждой из них.
3. Все расходы на содержание квартиры сестры будут нести соразмерно их частей жилого помещения, то есть, старшая сестра будет оплачивать 5/9, а младшие по 2/9 всех расходов на жилое помещение.

Конечно, старшая сестра была несколько ущемлена в своих правах на использование жилого объекта недвижимости, но она решила, что такой порядок использования родительской квартиры будет справедливым.

На первый взгляд может показаться, что составить подобное соглашение сможет любой более-менее грамотный гражданин. Но человек, не имеющий юридического образования, может пропустить какие-то важные нюансы, не заметить незаконности какого-то требования. Впоследствии это выльется в судебные споры, скандалы между собственниками, сложности с законом.

Чтобы избежать подобных проблем, желательно проконсультироваться с опытным юристом по жилищным вопросам. Вы можете получить консультацию круглосуточно на нашем сайте, позвонив по указанным телефонам, или связавшись с нашими юристами он-лайн.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Как правильно заполнить соглашение о порядке пользования общедолевым имуществом

Никаких утвержденных законодательно образцов или бланков соглашения не существует. Единственный законный акт, в котором оговаривается использование совместного имущества – статья 247 ГК РФ, в котором озвучены следующие положения:

1. Владельцы любого имущества, находящегося в долевой собственности, обязаны использовать его по соглашению всех совладельцев, если соглашение не достигнуто, то по решению суда.
2. Любой совладелец имеет право на то, чтобы в его владение и личное пользование была предоставлена часть жилого помещения, соразмерная его части собственности. Если исполнение этого права невозможно по техническим, либо любым другим причинам, он может требовать от других совладельцев, которые фактически используют часть его доли имущества, соответствующую денежную или иную компенсацию.

По сути, соглашение представляет собой документ, в котором подписанты устанавливают для каждого из совладельцев его личное пространство (отдельную комнату или ее часть), а также порядок использования общего имущества (ванной комнаты, кладовки, кухни, других мест общего пользования).

Расходы по содержанию совместного жилого помещения несет каждый из собственников, соразмерно его доле собственности (ст. 249 ГК РФ). В расходы по содержанию включаются:

• коммунальные платежи;
• налоги;
• плата за капитальный ремонт;
• расходы на косметический ремонт в местах общего пользования;
• расходы на обслуживание мест общего пользования.

Например, в двухкомнатной квартире проживают два брата, владеющие ей в долях, при этом, у старшего доля составляет две трети квартиры и он занимает большую комнату, младший является собственником одной трети жилого помещения и проживает в маленькой комнате. Коммунальные платежи составляют три тысячи в месяц, кроме того, братья отремонтировали кухню, заплатив за ремонт 60 тысяч рублей.

Так как старший брат владеет двумя третями жилого помещения, его расходы на коммуналку составят две тысячи рублей ежемесячно, младший должен оплачивать одну тысячу рублей. За ремонт кухни старший должен внести 40 тысяч рублей, а младший брат – в два раза меньше, только двадцать тысяч.