Этот список может быть дополнен. Окончательно ПЗЗ (правила землепользования и застройки) применимы при участии местных властей. Учитывая еще и то, что участок определенной зоны может проходить по нескольким видам разрешенного использования, можно предположить, что строительство жилого здания (в единичных случаях) возможно и в зонах:
В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?
Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.
В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.
Классификатор видов разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие – после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2022 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор содержит 13 ВРИ:
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
- Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
- Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
- Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)
Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.
Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
- 1 – «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2 – «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 2 – «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома – жилые и садовые.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.
ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.
Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2022 № П/0310.
Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.
Ответы на вопрос:
В соответствии со ст 51,55 Градостроительного Кодекса РФ вам в любом случае необходимо будет получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания.
1 Да, вы правы ссылаясь на данную статью, как на ИЖС вы как собственник можете строить объект, но далее можете произвести процесс перевода, например из жилого в нежилое, либо заняться сдачей по договорам аренды, даже как ИП, самозанятый человек, это разрешено законом.
2 Вы можете и таким путем пойти.
Тут главное вам просчитать что вам будет выгоднее по времени и по деньгам и по налогам.
3 Да, вы правы тут есть момент разрешения комиссии, эт безусловно, если есть два варианта, которые разрешены, то вам надо выбирать из принципа целесообразности на данный момент времени и смотреть на будущее, перспективы, может быть вы там будете жить, или ещё не определились.
Исходя из того, что неизвестно, это да, тут за вами право выбора,.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования согласно п.4 ст.37 ГрК
Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них в соответствии с приложением к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 видов разрешенного использования земельных участков
В соответствии со ст.37 Гр.К
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Такая постройка, как гостиница не подпадает под определение ИЖС. Гостиница — это коммерческое помещение, которое должно соответствовать определённым санитарным и техническим требованиям
Исходя из изложенного:
Если строите гостиницу, то ври земельеого участка нужно будет менять, если строите жилой дом, то ври ИЖС менять не придеться
В отличии от основных видов разрешенного использования условно-разрешенный вид разрешенного использования (УРВИ) может быть выбран только на основании специального решения о предоставлении разрешения на УРВИ, принятого уполномоченным органом (ст. 39 ГрК РФ).
На практике в большинстве субъектов РФ предусмотрено, что разрешение на УРВИ дается на определенный срок с соблюдением требований о проведении публичных слушаний
В части 9 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ говорится:
На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети “Интернет”.
Таким образом, если у вас имеется на руках муниципальный правовой акт главы вашей местной администрации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка то можете на этой земле построить гостиницу.
Если же у Вас на руках нет такого муниципального правового акта главы вашей местной администрации, то Вам необходимо проводить процедуру, предусмотренную статье 39 Градостроительного кодекса РФ-Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
1. Проще всего построить жилой дом ст.40 Земельного кодекса РФ и сдавать по договору найма ст. 671 ГК РФ.
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Оформиться самозанятым;
2. Можно поступить так из вашего вопроса – но много сил и времени, средств, много сложностей;
3. Правильно понимаете; Лучше оставить все как есть, не заморачиваться, построить дом жилой, как вы хотите;
Землепользование под апарт-комплексами
Споры относительно правового статуса апартаментов и попытки урегулировать данные отношения ведутся с 2016 года. Новый законопроект, внесенный в Государственную думу РФ весной 2022 года и планируемый к принятию до конца года, призван разрешить правовую неопределенность их статуса, приравнять помещения, используемые под апартаменты, к квартирам, распространить режим общей долевой собственности на здание и иные объекты инфраструктуры, упростить процедуру перевода нежилых помещений, расположенных в многофункциональных зданиях (новое название апарт-комплексов), в жилые и наоборот. Однако законопроектом так и не решен вопрос правового статуса земельного участка.
Следовательно, даже в случае его принятия в действующей редакции собственники жилых помещений в многофункциональном здании не будут иметь равный объем прав в отношении земельного участка в сравнении с собственниками квартир в многоквартирном доме.
Неопределенность относительно статуса земельного участка, безусловно, будет сказываться на размере платежей. При этом платежи за землю (налоговые, неналоговые) формируют бóльшую долю в размере коммунальных затрат.
Любое землепользование в РФ является платным (ст. 65 Земельного кодекса РФ).
Сейчас собственники апартаментов обязаны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за землю, причем по повышенным ставкам. Действующее гражданское и жилищное законодательство, не наделяя данные объекты статусом квартиры, приравнивает их к нежилым помещениям коммерческого использования — гостиницам. Следовательно, и методика начисления земельных платежей формируется исходя из указанного вида разрешенного использования. Так, для сравнения ставка арендной платы за землю под апарт-комплексами в Москве составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, в Екатеринбурге — 6,19 %. Если земельный участок находится в собственности жителей апартаментов, они обязаны оплачивать земельный налог, размер которого составляет 1,5 % от кадастровой стоимости.
Жители многоквартирных жилых домов в силу норм действующего налогового законодательства (ст. 389 НК РФ) в полном объеме освобождены от обязанности по оплате налоговых платежей за землю.
В неравное положение ставит законодатель собственников квартир и апартаментов и в вопросе приобретения прав на земельный участок. Так, по нормам жилищного законодательства (ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно при первой регистрации собственности на помещение. При этом собственность на землю приобретают и собственники квартир, и собственники нежилых объектов (например, коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных домов).
Собственники же помещений в апарт-комплексах вынуждены либо совместно выкупать такой земельный участок (процент соотношения к кадастровой стоимости при выкупе варьируется по регионам), либо сохранять арендные отношения на него. При этом согласно позиции, изложенной в Пленуме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», право аренды на землю, изначально принадлежащее застройщику, переходит к собственникам помещений во вновь построенном здании в силу закона с момента государственной регистрации их права собственности на такие объекты.
Аналогичная позиция была высказана и Верховным судом РФ в деле № А40-143052/2020, в котором суд подчеркнул, что субъектный состав в существующих арендных отношения между застройщиком и собственником земельного участка в связи с приобретением в собственность нежилых помещений сменяется множественностью лиц на стороне арендатора. При этом соарендаторы не лишены права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости с учетом определения соответствующей площади.
Необходимо отметить, что ставка при начислении арендной платы за публичные земельные участки, в том числе под апарт-комплексами, является нормативно регулируемой и подлежит применению вне зависимости от согласования ее сторонами, исходя из нормативных актов действующего законодательства.
Суды подходят по-разному к определению размера ставки при взыскании задолженности по арендным платежам. В большинстве случаев выбор ставки арендной платы обусловлен видом фактического использования арендатором земельного участка (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2022 № Ф05-9299/2022 по делу № А40-301178/2019, Постановление суда Уральского округа от 12.10.2022 № Ф09-6960/21 по делу № А60-52959/2022 и т. д.).
Обращает на себя внимание одно из последних дел, дошедших до Верховного суда РФ, в котором судом при определении ставки приоритет отдан сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости (дело № А46-10105/2020). Земельный участок был передан в аренду для строительства объекта общественно-делового назначения. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, вид разрешенного использования участка — общественно-деловая застройка. Из материалов дела следует, что де-факто на земельном участке размещен объект незавершенного строительства, который не эксплуатируется по назначению. В противоречие позиции уполномоченного органа, настаивающего на применении ставки, не связанной с видом разрешенного использования земельного участка, судами применен размер ставки арендной платы с назначением «административное здание».
Данная позиция Верховного суда РФ не соотносится с позицией Конституционного суда РФ, который неоднократно в своих определениях указывал на необходимость при оценке размера ставки арендной платы учитывать экономическую обоснованность платы, уровень доходности земельного участка, его коммерческую привлекательность, а также соблюдение экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов (Определение Конституционного суда РФ от 11.05.2004 № 209-О, аналогичная позиция изложена и в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 07.07.2022 № 18-КАД21-13-К4).
Однако данное решение, в котором суды предлагают определять размер арендных платежей за земельный участок исходя из сведений в кадастре, а не из фактического вида использования его арендатором, видится скорее исключением, чем началом формирования новой судебной практики.
Статья 35. Градостроительные регламенты и параметры разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах
1. Общественно – деловые зоны (код зоны ОД) предназначены для размещения административных зданий, объектов делового, финансового назначения, здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового обслуживания, предпринимательской деятельности, образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, культовых, объектов иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
2. Градостроительные регламенты в части видов разрешённого использования в территориальных общественно-деловых зонах приведены в таблице:
Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах общественно-деловой застройки
Код и наименование территориальной зоны общественно-деловой застройки
Зона административно-хозяйственного, общественно-делового, коммерческого
и финансового назначения
Зона размещения объектов культуры
Зона размещения объектов здравоохранения, социального и физкультурно-оздоровительного назначения
– здания и офисы административно-хозяйст
венных, деловых и общественных учреждений и организаций, их представительств;
– судебные и юридические органы и учреждения;
– банки, их отделения и филиалы, обменные пункты;
– гостиницы, центры обслуживания туристов, туристические и рекламные агентства;
– магазины, торговые (торгово-развлекательные) комплексы общ. площадью до 1500 кв 2 ,
ярмарки и выставки товаров;
– предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны);
-телевизионные и радиостудии, компьютерные центры, интернет-кафе;
– объекты по оказанию услуг населению (дома быта, пошивочные и фотоателье, парикмахерские, косметические салоны, мастерские по ремонту бытовой техники и др.);
– отделения, участковые пункты милиции;
– музеи, выставочные залы, картинные и художественные галереи и салоны;
-зрелищно-спортивные комплексы многоцелевого назначения, театры, концертные залы,
кинотеатры, видео салоны, танцзалы;
– библиотеки, клубы (дома культуры), досуговые центры многоцелевого и специализиро-
– компьютерные центры, интернет-кафе;
– детские дошкольные учреждения;
– специализированные школы, лицеи, гимназии;
– многопрофильные учреждения дополни-
тельного образования (дома детского творчества, школа искусств и т.п.)
– учреждения среднего специального и профессионального образования, колледжи;
– высшие учебные заведения, их филиалы и отделения;
– отделения, участковые пункты милиции.
– больницы, поликлиники, пункты оказания
первой медицинской помощи;
– консультативные поликлиники, центры психологической реабилитации населения;
– станции скорой медицинской помощи (при
условии соблюдения СЗЗ не менее 50м от
– аптеки, магазины (салоны) оптики;
– учреждения социальной защиты
– интернаты для престарелых и инвалидов;
– специализированные жилые дома для больных, нуждающихся в постоянном медицинском наблюдении;
– спортивные и тренажёрные залы;
– открытые автостоянки (парковки) перед объектами здравоохранения, социального и физкультурно-оздоровительного назначения;
– отдельно стоящие гаражи для специального транспорта медицинских служб;
– подземные и встроенные в здания гаражи и автостоянки;
– объекты инженерной инфраструктуры (электро-, тепло-, водо и газоснабжения, канализация, сети электросвязи);
– объекты озеленения и благоустройства, малые архитектурные формы;
– предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны);
– объекты пожарной охраны.
– высшие и средние специальные учебные заведения;
– автостоянки подземные, надземные многоуровневые;
– предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные);
– жилые дома для медицинского и обслуживающего персонала;
– объекты религиозного назначения (при условии ограничения обрядовых услуг и шумовых эффектов, мешающих функционированию лечебно-оздоровительных учреждений);
– бани (сауны), банно-оздоровительные
– предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные);
– здания смешанного использования: с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения
при условии поэтажного разделения жилого и нежилых видов использования;
– некоммерческие коммунальные предприятия жилищно-эксплуатационные и аварийно-
– отделения, участковые пункты милиции;
– аптеки, магазины (салоны) оптики;
– объекты инженерной инфраструктуры (электро-, тепло-, водо и газоснабжения, канализация, связь);
– объекты пожарной охраны;
– временные торговые объекты (павильоны розничной торговли) при условии соответствия архитектурно-художественному облику окружающей застройки (стилевое единство, цветовое решение фасадов, элементы благоустройства ит.п.)
– антенны сотовой, радиорелейной и спутниковой связи.
3. Объекты, размещаемые в территориальной зоне, должны соответствовать основным видам разрешенного использования на 75% площади территории. До 25% площади территории допускается использовать для размещения объектов, назначение которых определено настоящими Правилами в качестве условно разрешённых и вспомогательных видов разрешенного использования.
4. Новое строительство на данной территории может быть осуществлено только в соответствии с основными видами разрешенного использования, в случае если до 25% площади территории используются не в соответствии с ее основным назначением.
5. Строительство на территориях зон здравоохранения объектов, не связанных с лечебно-оздоровительным процессом, если это не предусмотрено градостроительным регламентом, запрещается.
6. Изменение функционального назначения объектов социально-бытового и культурно- досугового обслуживания населения, которое влечет за собой снижение установленного государственными и муниципальными градостроительными нормативами уровня обслуживания населения, не допускается.
7. При принятии решения об изменении функционального назначения объекта в рамках разрешенного использования территориальной зоны размеры земельного участка могут быть пересмотрены в соответствии с действующими градостроительными нормативами.
8. Прокладка магистральных инженерных коммуникаций на территории участков школьных, дошкольных и медицинских учреждений допускается в исключительных случаях, при отсутствии другого технического решения.
9. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах ОД-1, ОД-2, ОД-3:
1) минимальная ширина земельного участка – 20 м (для основных видов разрешённого использования);
2) минимальная площадь земельного участка – 400 м 2 (для основных видов разрешённого использования);
3) минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии) – 3 м ;
4) максимальное количество этажей – 5;
5) максимальный процент застройки в границах земельного участка – 50%.
Главная » Архив » Архитектура и градостроительство » Правила землепользования и застройки муниципального образования город Тарко-Сале » Статья 35. Градостроительные регламенты и параметры разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в общественно-деловых зонах
© Официальный сайт
Администрации муниципального образования
город Тарко-Сале, 2010-2015
admints@list.ru
Назначение земли под строительство гостиницы
У меня в собственности земельный участок 750 кв.м. Земли населенных пунктов. Назначение земли: под производственную базу. Я обратился в местную архитектуру, по вопросу строительства на этом земельном участке гостиницы. В архитектуре мне сказали что раз в назначении земли не написано под гостиницу, значит нельзя. Причем в 500 метрах от моего земельного участка находится действующая мини гостиница.
Как мне быть в этой ситуации?
Вам правильно ответили. С категорией земли все в порядке, «земли населенных пунктов» подходит, но нужно изменить назначение земельного участка — под гостиницу.
Но Вы же не знаете как по документам значится их земля.
Менять назначение земельного участка. Иначе Вам грозят санкции за использование з/у не по назначению, вплоть до того, что потребуют снести гостиницу, если Вы ее построите самовольно.
Как мне изменить назначение земельного участка?
Подготовить документацию и подать в органы местного самоуправления.
— Копия Вашего паспорта
— Правоустаналивающий документ на участок.
Михаил, добрый вечер! Согласно ст. 7 Земельного кодекса
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Указанный классификатор утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
Для гостиниц есть вид ВРИ ЗУ «Гостиничное обслуживание (код 4.7) который предусматривает
Размещение гостиниц,
а также иных зданий, используемых с целью извлечения
предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для
временного проживания в них
либо объекты придорожного сервиса (4.9.1)
либо туристическое обслуживание (код 5.2.1)
Размещение пансионатов, туристических гостиниц,
кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных
зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из
предоставления жилого помещения для временного проживания в них;
размещение детских лагерей
Но вам насколько понимаю подходит первый из указанных. Далее если в ПЗЗ нет требуемого условноразрешенного ВРИ ЗУ необходимо его менять для вашего участка на требуемый через общественные слушания, в противном случае нецелевое использование ЗУ да и разрешение на строительство не выдадут
Как мне изменить назначение земельного участка?
В данной ситуации вы вправе обратиться по вопросу перевода земельного участка из одной категории земель в другую, при этом необходимо руководствоваться в т.ч. соответствующими положениями муниципальных нормативных правовых актов.
УТВЕРЖДЕН
постановлением
администрациигорода
Соликамска
от 27.08.2012 № 1036-паАДМИНИСТРАТИВНЫЙ РЕГЛАМЕНТ
предоставления муниципальной услуги
«Перевод
земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в
другую»1.2. Право
на получение муниципальной услуги имеют:физические или юридические лица либо их уполномоченные представители, обратившиеся в орган, предоставляющий муниципальные услуги, с запросом о предоставлении муниципальной услуги, выраженным в письменной или электронной форме.
2.2.Предоставление муниципальной услуги осуществляется комитетом по архитектуре и градостроительству администрация города Соликамска.
2.6. Для предоставления муниципальной услуги физические лица предоставляют следующие документы:
ходатайство (приложение 1);
выписку из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
копию документа удостоверяющего личность либо документа, подтверждающий полномочия представителя (при наличии подлинника).
Правоустанавливающие документы запрашиваются Комитетом в государственных органах и организациях, участвующих в предоставлении муниципальной услуги, в распоряжении которых находятся указанные
документы, по каналам системы межведомственного электронного взаимодействия (далее – СМЭВ) либо в случае отсутствия технической возможности по почте.Непредставление заявителем правоустанавливающих документов не является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги.
3.1. Предоставление муниципальной услуги осуществляется посредством выполнения следующих административных процедур (приложение 3 блок-схема):
прием и регистрация ходатайства с приложенными документами;
рассмотрение ходатайства и приложенных документов;подготовка межведомственного запроса документов, не представленных заявителем;
подготовка проекта постановления администрации города Соликамска о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую или проекта постановления администрации города Соликамска об отказе в переводе земель или земельных участков в составе
таких земель из одной категории в другую;выдача заявителю копии постановления администрации города Соликамска о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую или копии постановления администрации города Соликамска об отказе в перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.
3.2. Основанием для начала административной процедуры приема и регистрации документов является подача ходатайства и прилагаемых к нему документов (пункты 2.6., 2.7. Административного регламента).
3.2.1. Ходатайство подается в приемные дни в Комитет по архитектуре и
градостроительству на имя председателя Комитета.Ходатайство, с приложенными документами, могут быть поданы на бумажном носителе или отправлены заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения документов.
Общий максимальный срок по процедуре подготовки и утверждению проекта постановления администрации города Соликамска о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую составляет 40 рабочих дней.
adm.solkam.ru/regulatory/folder_0/municipal-services/?PAGEN_1=3
Т.е., Вы вправе, в порядке предусмотренном административным регламентом обратиться по данному вопросу в комитет по архитектуре и градостроительству администрация города Соликамска
Здравствуйте. Начинать Вам нужно с изучения
ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
СОЛИКАМСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА Приложение к решению Соликамской городской Думы от 24.11.2010 № 935 adm.solkam.ru/upload/medialibrary/000/Правила%20Землепользования%20и%20застройки%20СГО(с%20изм.май,2016г).doc
Виды разрешенного использования определяются территориальными зонами в которых находятся земельные участки.
Статья 35. Виды и состав территориальных зон
1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Статья 30. Правила землепользования и застройки
1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
3) градостроительные регламенты.
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; 6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
Виды разрешенного использования делятся на
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Если в той территориальной зоне в которой находится Ваш земельный участок допустимо строительство гостиниц в качестве основного или вспомогательного ВРИ, то Вы выбираете данный вид самостоятельно и подаете заявление в кадастровую плату об изменении ВРИ земельного участка, после внесения изменений получаете кадастровый паспорт и идете с ним в администрацию за разрешением на строительство.
Если данный вид условно разрешенный, то тут процедура связана в проведением публичных слушаний.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Если в территориальной зоне вообще нет вида разрешенного использования для строительства гостиниц, то Вам придется менять территориальную зону, что довольно проблематично. Если откажут, можете обжаловать в суд.
Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки
2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:
2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:
5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
4. Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.
5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Вид разрешенного использования апартаменты
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Инструменты градостроительного законодательства, обеспечивающие создание инфраструктуры за счет внебюджетных средств
(Башарин А.В.)
(“Экологическое право”, 2022, N 4) В Санкт-Петербурге на уровне ПЗЗ предусматривается, что жилые дома, а также гостиницы, в которых более 10% номеров/апартаментов имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи, размещаются при возможности их обеспечения объектами обслуживания жилой застройки с определенными видами разрешенного использования (в частности, школами, детскими садами, поликлиниками). Эта возможность обеспечения подтверждается в том числе на основании: утвержденной адресной инвестиционной программы (т.е. когда создание объекта фактически планируется за счет средств городского бюджета); документа, подтверждающего обязательства инвестора по изданию таких объектов (например, договора о комплексном развитии территории) .
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Привлечение к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка при невнесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о фактическом разрешенном использовании
(Савкунова А.Э.)
(“Арбитражные споры”, 2022, N 1) Отдельно необходимо обратить внимание, что вопрос целевого использования земельного участка и необходимости внесения в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования земельного участка тесно связан с вопросом о допустимости внесения в ЕГРН нескольких основных и (или) вспомогательных видов разрешенного использования.
Строительство гостиницы на ИЖС, возможно или нет!?
Гостиница – неплохое капиталовложение. Если, конечно, для его строительства соблюдены определенные условия, к примеру, построена она там, где много приезжих, командировочных или отдыхающих. Или просто проезжающих мимо. Если построить гостиный двор где-нибудь на отшибе цивилизации, где можно встретить только раз в неделю одинокого грибника, то вряд ли она принесет хоть какой-то доход. Впрочем, некоторые гостиницы строятся с совсем иными целями, как, например, «Мотель Бейтса», но их рассматривают уже криминологи.
А можно ли на ИЖС построить гостиницу? Прежде, чем приступить к разбору этого момента, выясним, что же это за таинственной аббревиатурой. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Под этой аббревиатурой скрывается назначения земельного участка, который расположен на землях населенных пунктов. Здесь разрешено строить только отдельно (на индивидуальном фундаменте) стоящие дома, не превышающие 3-х этажей в высоту (или четырехэтажное, если четвертый этаж является мансардой). Такие дома служат для того, чтобы в них жила и вела быт одна семья.
Что это значит? А значит это то, что использовать даже участок под ИЖС на свое усмотрение нельзя. Есть четко оговоренные способы, нарушителям же грозят штрафные санкции вплоть до потери самого участка. Таких способов насчитывается более трех тысяч, и в кучу они собраны в особом классификаторе.
Казалось бы – собрали в кучу, и прекрасно. Но, как это чаще всего и бывает, собранные в одно целое сведения не всегда облегчают жизнь, если написаны казенным юридическим языков. Так и в этом случае. Понятно, по сути, только то, что на землях населенных пунктов можно строить много всякого разного, но и много всякого строить нельзя.
Чтобы не углубляться в ненужное копание в документах, кратко отметим, какие виды разрешенного использования актуальны. Земельный кодекс, Градостроительный кодекс и упомянутый ранее классификатор выделяют несколько различные территориальные зоны или же, как они еще называются, категории земель.
Далеко не все из перечисленных категорий актуальны в случае ИЖС. В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса (в редакции от 1 июля 2018 года), землями населенных пунктов являются участки для жилых, общественно-деловых, производственных и иных целей. Нас, к слову, интересуют больше первые два типа.
Согласно части 5 упомянутой статьи, участки в жилых зонах можно использовать для индивидуального жилого строительства, строительства многоэтажек до средних, а также для строительства зданий культурного или бытового типов.
Гостиница не упоминается в законах как какое-то особое жилое строение. То есть, в целом оно является малоэтажным домом (если она, конечно, малоэтажная), который можно построить на землях ИЖС. С тем лишь условием, что одна семья (или семья из одного человека, к примеру) должна проживать здесь постоянно, но про остальных жильцов (временных), которые могут проживать без соответствующей регистрации, не упоминается.
Конечно, для строительства гостиницы, да и любого другого дома, потребуется получить разрешения на строительство. Едва ли у кого-то возникнут вопросы, почему каждая комната, к примеру, на втором и третьем этажах снабжена собственным санузлом. А даже если и зададутся вопросом, всегда можно ответить, что каждый член семьи предпочитает мыться в собственной ванне.
Закон утверждает, что гостиница является не жилым домом, а коммерческим объектом, а значит, и требования санитарные и технические к ней должны быть соответствующие. Однако, если посмотреть на предыдущий абзац, становится понятно, что далеко не всегда подобные ограничения действуют. По сути, вы сдаете в собственном доме два этажа «по комнатам», получается эдакий доходный дом. Главное, чтобы он соответствовал требованиям для участков ИЖС.
Если же необходимо именно открыть гостиницу, соответствующую всем требованиям, да и к тому же планируется получить статус трех- или четырехзвездочного отеля, то идти придется несколько иной тропой – изменить целевое назначение участка, чтобы его можно было использовать «под коммерцию».
Нужно подать заявление в местную администрацию. Пройдут общественные слушания (ну а вдруг соседи ваши против того, чтобы рядом строилась гостиница), а также экспертиза поданных вами документов, в частности кадастрового паспорта и плана, выписки из реестра и пр.
Безусловно, сама процедура перевода участка не бесплатна. Придется заплатить, в частности, стоимость публикации объявления о будущих слушаниях в местной газете; стоимость публикации результатов слушаний; стоимость обращения к главному архитектору, дабы он провел экспертизу и пр.
Следует отметить, что изменение назначения участка влечет изменение его кадастровой стоимости, и, соответственно, налога. Обычно – в сторону возрастания. Затем настанет время обычных хлопот вроде заказа проекта гостиницы в организации, которая на таких объектах специализируется, его согласование в соответствующих инстанциях и так далее.
Резюмируем: отель, в принципе, реально построить на землях ИЖС, главное, чтобы он отвечал требованиям для домов, разрешенных для строительства на подобных участках. Или же, как вариант, можно добиться того, чтобы приобретенный вами участок можно было использовать в коммерческих целях, а потом уже строить гостиницу. Но в любом случае важно помнить, что о том, как хорошо или как плохо жить в номере вашей гостиницы узнают все – достаточно покопаться в Интернете, а потому она должна соответствовать требованиям. Иначе окажется, что на вашем участке построена гостиница, пустующая 365 дней в году.
Мини-отель у моря: прибыльный бизнес или сплошные проблемы?
Этим летом спрос на отдых в России заметно увеличился. Пока внешние границы закрыты, пляжи российского черноморского побережья активно заполняются туристами. На этом фоне гостиничный бизнес кажется крайне привлекательным: если у вас во владении есть домик, в нем можно сделать обустроить несколько номеров и сдавать туристам.
Те, кто давно занимаются гостиничным бизнесом, знают: заполняемость может меняться от сезона к сезону, в зависимости от погоды, экономической ситуации и других внешних факторов. Сегодня на сайтах бронирования можно найти предложения практически на любой бюджет, например, номер на двоих в гостевом доме курорта Лазаревское стоит от 300 до 3500 рублей в сутки — цена, как правило, зависит от близости к морю. Основные удобства, судя по описанию, расположены в номере, завтрак в стоимость не входит. Для сравнения, цены в гостиницах в этом же регионе начинаются от 2500 рублей за сутки проживания.
Кажется, что если есть такие предложения, этот бизнес должен процветать. В разделе «Недвижимость» на сайтах объявлений размещены сотни вариантов по продаже мини-гостиниц. Цена на такие предложения начинается в среднем от 15 млн рублей. Но торопиться с покупкой не стоит. Для начала нужно разобраться, почему такие гостиницы выставляют на продажу и будет ли прибыльным ваш бизнес.
Частный сектор пустует
Мало кто из владельцев частных мини-гостиниц, выставленных на продажу, готов честно рассказать, как на самом деле идут дела в их бизнесе. Это понятно: им надо поскорее продать неликвидную недвижимость. Один из владельцев такого жилья в коротком разговоре с BFM.ru сказал, что его гостиница в сезон всегда процветает. При этом он отказался называть причину продажи, название самой гостиницы и попросил не указывать его имя. Однако сочинский риелтор и эксперт по недвижимости Татьяна Шестакова, к которой он обратился для совершения сделки по продаже, призналась, что эта гостиница даже в сезон стоит практически пустая и давно не приносит прибыли ее владельцу. «И таких историй много», — говорит она.
Единственный из опрошенных BFM.ru, кто согласился открыто рассказать, что происходит в частном гостиничном секторе Сочи и его окрестностях, — Симбад Мегрикян, владелец гостиницы «Элион» курорта Лоо, расположенного в Лазаревском районе города Сочи.
Лоо. Сергей Узаков/ТАСС
На участке земли стоимостью 8 млн рублей Симбад построил дом, который обошелся ему в 25 млн рублей. В общей сложности, с учетом обустройства территории, вложения в гостиницу на 25 номеров составили около 40 млн рублей. Чтобы начать, Симбад взял кредит, но сейчас жалеет о своем решении. «Невыгодный бизнес, честно говоря. До этого я занимался перевозками, думал, что гостиница лучше, но оказалось, что хуже», — признается он.
Обслуживает постояльцев Симбад самостоятельно. В его семье пять человек, и все они также занимаются гостиницей. По словам хозяина, сезон длится в лучшем случае три месяца. В этот период Симбад и его семья находятся в гостинице круглосуточно. Все остальное время года она закрыта. Ее содержание обходится в среднем в 200 тысяч рублей в месяц.
«Постоянно надо вкладывать в ремонт. Постояльцы, конечно, не будут себя вести как дома. Раз деньги платят, значит все им позволено. То кран сломается, то смеситель, то фен или чайник, телевизор сгорит. Это все надо постоянно менять», — объясняет Симбад.
При этом чистая прибыль при лучшем раскладе за один сезон составляет 1,5-2 млн рублей. Но в этом году, по его словам, такую сумму вряд ли удастся получить: «В данный момент пустая гостиница стоит, в сезон никого нет. В том году в это время почти 90% заполняемость была, в этом нет даже 10%».
В то же время, замечает Симбад, в Адлере и Сочи заполнены все санатории и крупные сетевые гостиницы. Несмотря на то, что номер в его гостинице стоит 2 тысячи рублей в сутки, а в крупных отелях эта цена в среднем в два раза выше, все равно отдыхающие выбирают более высокий гостиничный сегмент.
«Средний класс, который ездит в частный сектор, пострадал больше всего от этого коронавируса, без работы сидят. Кто богатый был, у кого деньги есть, тот все равно сейчас приедет в санаторий или на [Красную] Поляну, там отдохнет. А средний и ниже среднего класс — нет. Поэтому все побережье частного сектора сейчас вообще пустое стоит», — объясняет Симбад.
По его мнению, если и начинать бизнес на сдаче в аренду жилья в Сочи, лучше присмотреться к коттеджным домам. «Проще купить землю и построить коттедж, [чем купить мини-гостиницу]. Строят, продают — и зарабатывают гораздо больше. Например, за три-четыре месяца можно построить коттедж и получить в среднем два миллиона за сезон. Такие дома можно строить круглый год», — говорит Симбад. При этом владелец «Элиона», несмотря на проблемы, не собирается пока продавать гостиницу и рассчитывает окупить вложения в течение 10-15 лет.
Почему постояльцы сбегают из частных гостевых домов
Чаще всего владельцы мини-гостиниц — местные жители, которым эта земля досталась по наследству или они приобрели ее очень давно за весьма символические деньги. Нередко владельцы таких гостевых домов сами там проживают и ведут бизнес самостоятельно, подключая к работе членов семьи. Денег на то, чтобы нанять дополнительный персонал, как правило, у них нет.
Некоторые гостевые дома в Сочи, Крыму и других российских курортах «выросли» из эллингов. Эллинг (от голландского helling) — гараж для постройки, ремонта и хранения лодочных средств. К нему пристраивали еще два этажа, чтобы получился гостевой дом. Сейчас верхние этажи эллинга часто сдают в аренду. По мнению генерального директора Ivashkevich Hospitality Станислава Ивашкевича, безопасность таких «конструкций» крайне сомнительна.
«Это странный бизнес, который не соответствует никаким современным требованиям. Гостей просто селят в душной комнате без туалета, где кто-то наверху решил покурить и случайно спалил два номера, потому что здание не оборудовано ничем. Есть стандарты безопасности — как гигиенической, так и пожарной. Мы, игроки крупного рынка, у которых с все-таки отели больше 100 номеров, в вопросы, касающиеся комфорта и безопасности, вкладываем очень большие деньги. Этого не происходит в частных гостиницах. Туда гости едут на свой страх и риск. Дом сгорел, отравили — упс, извините», — говорит Ивашкевич.
Квартиры для туристов в Алуште. Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС
Причина падения популярности гостевых домов — в низком уровне сервиса и нежелании владельцев такого бизнеса подстраиваться под современные реалии, считает эксперт по недвижимости Сочи Татьяна Шестакова.
«Людям нужен полный сервис, а они всегда что- то не доделывают по принципу экономии. Многие от своей скупости или непонимания сдают койко-место, а не комнату. Мы говорим хозяйке: «Давайте мы снимем комнату, оставьте нам две кровати, зачем нам пять кроватей?» «Нет, вы что, я же койку сдаю, она 350 рублей стоит». И объяснить ничего невозможно. Хозяйка не понимает. Люди все равно от нее съезжают, потому что все это колхоз», — говорит Шестакова. Выходит, что на российских курортах много однотипных гостиниц, в которых нет кухни, а в ряде случаев нет и кафе поблизости, или они закрылись в результате кризиса.
Следить за состоянием гостиницы нужно не только в сезон, но и в период простоя, и это может вылиться в отдельную статью расхода. «Эти дома нужно обязательно подтапливать зимой, чтобы не образовалась плесень. Как только у вас пойдет грибок — там же влажно — вам сразу придется перекрашивать стены, снова делать ремонт. А денег на это нет», — говорит Шестакова.
По мнению генерального директора Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич, ситуация с гостиничным бизнесом в Крыму выглядит еще плачевнее, чем в других регионах: «В этом плане прекрасно сравнивать Сочи и Крым. Такое ощущение, что Крым отстал лет на 20-30. Потому что в Имеритинке частные отельеры все просекли. У них хотя бы на три частных отеля есть один сетевой. Они смотрят и понимают, что Radisson Paradise забит под завязку, люди платят 10-15 тысяч рублей в сутки, а через забор стоят домики, и они почему-то пустые».
Если владельцы частных гостиниц на российских курортах не пересмотрят свое отношение к уровню сервиса, потока клиентов в будущем они могут не ждать, уверен эксперт.
«Мы считаем, что наши туристы — это уже опытные туристы, и у них есть два варианта. Либо человек едет с палаткой дикарем осознанно — у него есть машина, палатка, и он находит место, где он отдыхает. Либо он готов заплатить побольше, но жить в комфорте. Рассчитывать на то, что из-за голодухи туристы будут жить в помойке, — ничего подобного. Люди сейчас себя очень уважают, и проще поехать куда-нибудь в Ульяновскую область к бабушке», — считает Ивашкевич.
По оценке эксперта, вложения в серьезный гостиничный бизнес не могут измеряться даже десятками миллионов. Стоимость строительства современного гостиничного объекта примерно на 100 номеров обходится инвесторам, по его подсчетам, в 1,5-2 млрд рублей.
Однако не все эксперты согласны с мнением, что частный гостиничный сектор перестает быть популярным среди туристов. Исполнительный директор компании «Роза ветров» Ирина Глазкова считает, что определенная категория людей все равно будет останавливаться в малоформатных частных гостевых домах: «Очевидные плюсы проживания в таких гостиницах — это стоимость. Люди хотят чего-то более приватного, спокойного, уединенного, и этот сегмент малоформатного отдыха развивается. Например, в Крыму открылось много пансионатов не на море, а в горах. И люди с удовольствием выбирают такой уютный домашний деревенский отдых — отнюдь не малоимущие. Это те, кто готовы к самостоятельному путешествию».
Гостиницы в тени
Одна из проблем работы частных гостевых дом — ужесточившееся законодательство. С 1 октября 2019 года вступил в силу так называемый закон Хованской, согласно которому в жилых помещениях нельзя оказывать гостиничные услуги.
Особенно остро эта ситуация ощущается в Крыму, рассказывает глава местной ассоциации мини-отелей и владелица одной из частных гостиниц Наталья Стамбульникова: «У нас в Крыму своя специфика. В основном это земли индивидуального жилищного строительства. Поэтому построить маленький отель — это большая проблема, если сделать это с точки зрения закона правильно. Есть бывшие гостевые дома, в которых могли раньше оказываться гостиничные услуги, но они не были гостиницами, потому что работают два-три месяца в году, это сезонники. Там они [владельцы] сами проживают. Но теперь они не могут быть ни гостиницами, ни гостевыми домами. Это касается не только Крыма, а всего нашего южного берега, но почему-то проблема с проверками, с судебными историями очень сильно развита именно в Крыму».
Теперь владельцы жилых помещений могут сдавать комнаты в аренду. Но оказывать гостиничные услуги, включающие в себя уборку, питание, услуги администрирования они не имеют права. Это, по словам Стамбульниковой, отталкивает клиентов. «У меня удаленный район, и без питания ко мне никто не поедет. Два километра ходить питаться до ближайшего кафе — это смешно. Некоторые работают в темную из-за этого», — говорит она.
Набережная в городе Утес в Кыму. Фото: depositphotos.com
Если владельцы переводят помещения в нежилые и оформляют их как полноценные гостиницы, они должны платить налог в пять раз больше. Кроме того, сама процедура стоит больших денег, предупреждает Стамбульникова.
«Отельеры в Евпаторийском регионе столкнулись с невозможностью перевести здание из жилого в нежилое. За перевод небольшого здания на 15 комнат просят от миллиона рублей. Если у этого объекта оборот всего два миллиона за четыре месяца, с учетом всех выплат, налогов, воды, света, коммуникаций, у него остается миллион. Это нормальный бизнес, если у тебя остался миллион. Это на год — на жизнь всей семьи. Где я могу взять еще миллион, чтобы сделать из бывшего гостевого дома гостиницу, какой в этом смысл?»
Теневая сторона частного гостиничного сектора формируется не из-за того, что владельцы не хотят платить налоги по новым тарифам, а просто потому, что не могут себе этого позволить, считают эксперты. «У нас такое законодательство, что совершенно не развивается ни малый, ни средний бизнес . И если бы модель налогообложения малого и среднего бизнеса была бы симпатичнее, люди бы вышли из тени, — уверена исполнительный директор «Розы ветров» Ирина Глазкова.
Что нужно учесть, если вы все-таки хотите открыть гостиницу у моря
Говоря о слабой окупаемости мини-гостиниц на побережьях, надо понимать, что гостиничный бизнес долгоокупаемый сам по себе. И это не зависит от сегмента. По словам генерального директора Ivashkevich Hospitality Станислава Ивашкевича, средний срок окупаемости любого отеля — 10-13 лет.
«Первое правило, постулат, который должен понять будущий владелец любого отеля: окупаемость у него будет не моментальная. Это не два-три года, как при строительстве жилых комплексов. Мы недавно построили отель в Саранске, вложили в него 2 млрд рублей, у него срок окупаемости 15 лет», — подчеркнул он.
При этом, несмотря на все кризисы, этот бизнес, по словам Ивашкевича, один из самых стабильных: «Как бы плохо сейчас ни было из-за ограничений, это не значит, что если к сентябрю все ограничения снимут, будет также плохо. Даже в кризис 1998 года, когда посыпались миллиардные предприятия, компании просто умирали, гостиницы продолжили работать, просто с маленькой загрузкой — 20-30 %. И дальше в последующие полгодагод они вернулись к изначальным показателям. Поэтому рассматривать этот бизнес надо с той точки зрения, что он был и будет всегда, просто им нужно правильно управлять».
Однако покупая землю под строительство небольшого отеля или приобретая уже готовое здание, нужно учитывать специфику того региона, где вы планируете совершать сделку.
«Местные риелторы в Сочи часто обманывают. Это их бизнес. Они понимают, что люди едут за мечтой и готовы за эту мечту отдать все свои деньги. А потом понимают, что купили не дом, а жилое помещение — есть такой статус. Это означает, что вы можете прописаться, но земля делится в равных долях между всеми, кто живет в этом доме. И тогда вы не сможете продать дом без согласия всех участников. Здесь начинаются проблемы», — поясняет эксперт по недвижимости города Сочи Татьяна Шестакова.
При этом, по ее словам, самый большим спросом среди москвичей в период карантина пользовались небольшие дома стоимостью до 6-7 млн рублей. Что касается покупки гостиниц, встречаются запросы на приобретение вилл или апартаментов в Красной Поляне. Гостевые дома на побережье пока что остаются местной историей.
Как открыть мини гостиницу или хостел? 20 ответов на популярные вопросы!
Эффективнее и экономически выгоднее открыть гостиницу с нуля. По времени реализации проекта это дольше, но в рамках эксплуатации надежнее! Ваш проект, ваши материалы, ваша концепция – ваша экономика!
2. Сколько минимально должно быть номеров или койка-мест в хостоле?
Экономика гостиницы будет интересной от 12 -14 номеров. Но идеального шаблона для отеля нет. Важно учитывать местоположение помещения и площадь. Насколько позволяет грамотно зонировать конструктив помещения. Важно наличие окон, размера коридора, входной группы.
3. Какие услуги в гостинице сделать бесплатными, а за что брать оплату?
Гости привыкли, что минимальный набор дополнительных услуг в виде интернета, чая и кофе – бесплатно. Не стоит из за небольших затрат, ломать сложившийся стереотип. Гости могут болезненно отнестись к вашему отелю, если за привычные услуги вы будете просить оплату. Другой вопрос если вода питьевая бутилированная, а кофе вы провариваете в кофемашине. Это уже стоит дополнительной оплаты.
4. Какое количество сотрудников потребуется на мини гостиницу на 12-15 номеров?
Городской мини отель площадью от 250-300 кв. м – потребует штатное расписание 5-6 человек (администраторы, горничные, управляющий). Остальные услуги на аутсорсинг (белье, инженер, столяр, разнорабочий). Важно также понимать, как у вас будет организованно питание.
5. Покупаем помещение под отель или берем в аренду?
На низком рынке, если позволяют инвестиции – надо покупать. Аренда, это более быстрое оборачиваемость денег, но меньшая защита от недобросовестного собственника помещения. К сожалению, длинный арендный договор, не защищает в полной мере ваши права и может быть оспорен, по тем или иным причинам.
6. Какую юридическую форму выбрать: ООО или ИП?
Для большего маневра, в случае если вы хотите пусть в бизнес партнеров, подойдет ООО. Уступка долей, продажа готового гостиничного бизнеса. Если же отель для вас единственный проект, то можно выбрать ИП.
7. Какая выбрать систему налогообложения – 15% или 6%?
На первый год для МСР выбирайте УСН 15%. На второй год 6%.
8. На какой срок заключать договор аренды?
На максимальный. С возможностью приоритетного продления по его окончание. 10 лет для вас должно быть интересно. Вам нужно и вернуть инвестиции и получить прибыль. В пару лет не уложитесь.
9. Что нужно согласовывать, что бы открыть мини отель или хостел?
Необходимо пройти классификацию и получить документ о присвоение “звездности” вашей гостинице. Подать уведомление в Роспотребнадзор о начале коммерческой деятельности.
10. Трудоустраивать сотрудников?
Трудоустраивать с обязательным 3 месячным испытательным сроком. Можно использовать короткие договора.
11. Какая должна быть арендная ставка у помещения?
Аренда не должна превышать 35% от выручки гостиницы. В противном случае, любая ситуация, которая будет влиять на выручку и снижать ее, отразиться на обязательствах по аренде. Разработка финансово-экономической модели проекта, даст ответ, какой уровень арендной платы сможет выдержать максимально проект. Считайте грамотно.
12. Дизайн важен для мини отеля и хостела?
Если у вас есть понимания сегмента гостей, концепция отеля, то вы сможете с помощью дизайнеров воплотить все в интерьере. Работайте на выбранную целевую аудиторию, отразите в дизайне, что хочет и ждет гость (а не вы, как собственник). Дизайн – это эмоция, через которую вы говорите с гостями. Дайте им эту эмоцию!
13. Какую локацию выбрать для отеля?
Центр. Близость исторических и культурных памятников. Транспортные развязки и метро. Возможность круглосуточного доступа. Безопасность. Наличие ночной жизни. Зона парков и скверов. Спортивные и прогулочные маршруты.
14. Какое ИТ решение выбрать для управление отелем и учета гостей?
Рынок предлагает до 10 компаний и их решений для малых средств размещения. Выбирая Channel Manager и PMC системы, обращайте внимание на какое количество рабочих мест они встают и какую отчетность вам выдают. Например в конкурентной локации вам может потребоваться больше статистике для работы. Bnovo, Trevelline – проверенные поставщики решений с достаточно хорошей технической поддержкой.
15. Необходима ли касса?
Да, обязательно и он-лайн!
16. Стирать белье самим или отдавать в прачку?
Только отдавать на аутсорсинг! Вам не нужны эти хлопоты и площадей у вас нет лишних для ее организации.
17. Через какой срок хостел выйдет на самоокупаемость?
На третий месяц вы должны выходить в ноль, через семь месяцев в плюс, через 2-2,5 года можете окупиться. Но это не шаблон для каждого отеля, успех будет зависеть от набора факторов. Но успех всегда рядом.
18. Есть цоколь, могу я там открыть мини отель, хостел?
Запоминаем! Цокольный этаж, чердак, подвальные помещения – НЕ ПРИГОДНЫ для проживания и организации средства размещения!
19. На сколько звезд классифицировать. Чем больше, тем лучше?
Начните с простого – отель без звезд. Повысить категорию или оказывать сервис более высшего качества вы всегда сможете.
20. Нужно ли регистрировать иностранных граждан?
Да, необходимо. Можно эту процедуру проводить он лайн. Избегайте ненужных штрафов, они влияют на ваши доходы!
Вопрос на миллион. Сколько нужно инвестиций, что бы открыть мини отель?
Разработать концепцию мини гостиницы – от 150 000 рублей. Затраты на номер – от 390 000 рублей. ФОТ персонала в период запуска гостиницы – от 300 000 рублей. Добавляем пусковой комплект, закупку основных средств, ремонт помещения и общественных зон. По итогу отель 12-15 номеров потребует инвестиций от 6 500 000 рублей (аренда не включена)
Подписывайтесь на наши новостные рассылки, а также на каналы Telegram и Яндекс.Дзен , чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Возможные последствия строительства на несоответствующей территории
Пренебрежительное отношение к законодательству может привести к административным штрафам и запретам на оформление права собственности. Это в лучшем случае, а то и до суда дело может дойти.
Да и отдавать под снос уже построенное здание, в которое вы вложили и деньги, и душу, представляется неприятным событием. В недавнем прошлом известно несколько скандальных историй, когда под снос пошли новенькие многоэтажки.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.02.2022 N 85
(с изм. от 17.06.2021)
“О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524” 2.11.6.2. Максимальное значение коэффициента использования территории для земельных участков с видом разрешенного использования “гостиничное обслуживание” (код 4.7) в случае, если более 10% номеров/апартаментов в гостинице имеют зоны, предназначенные для приготовления пищи, соответствующие СП 54.13330.2016 “СНиП 31-01-2003 “Здания жилые многоквартирные”, устанавливается в соответствии с пунктами 1.5.1 – 1.5.7 раздела 1 настоящего приложения.
Особенности строительства некоторых объектов
На какой категории земли можно строить дом? Понятие дома у всех разное. Рассмотрим самые популярные варианты.
Котеджи
Под их строительство в частном порядке могут быть предложены:
- земли поселений,
- земли с/х назначения.
Очень редко, но возможно построить коттедж на территории особо охраняемых земель.
Часто коттеджи строятся массово на выделенной именно для коттеджного поселка земле.
Как правило — это земли населенных пунктов.
ЗНП являются самой популярной категорией земель для строительства дома.
Таунхаусы
Наблюдается устойчиво высокий спрос на такой вид жилья как:
Категория земель для строительства подобного жилья — земли поселений. Поселки эконом класса растут как грибы. Но законодательство никак не описывает такой тип жилья. В связи с этим возможны проблемы в будущем. Такое жилье считается блокированным. Прописка возможна, но придется привыкать к тому, что родной дом – это лишь часть блока.
Дачи разрешено строить на сельхозземлях и на земле поселений.
В наши дни дачи не могут считаться жилыми помещениями. Такие постройки не предвидят регистрацию и постоянное проживание.
Для дачных домиков нет и обязательной планировки, хотя построения могут быть произведены при соблюдении всех норм капитальных сооружений.
Нужно ли брать разрешение на постройку дачи – это зависит от статуса участка.
Если земля предназначена для садоводства и ведения дачного хозяйства – специальное разрешение ни к чему.
После окончания стройки домик можно будет зарегистрировать, подав декларацию в соответствующие органы. Если участок находится на территории коттеджного поселка или деревни – готовьте пакет документов и оформляйте разрешение на строительство здания.
Гостиницы
Гостиницу в данное время можно строить на земле для индивидуального жилого строительства, которая относится к землям поселений.
К малоэтажной постройке можно отнести такие здания, как:
- торговые центры,
- рестораны,
- другие виды помещений, имеющих коммерческое направление.
Перевести статус земли в землю под коммерческую постройку можно по прошению владельца. И практика показывает, что лучшим вариантом будет, если в разрешении так дословно и напишут: «Под строительство гостиницы».
Загрузка...