Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.
Кто такой заказчик-застройщик?
В нормативных документах различных уровней даётся определение и заказчика, и застройщика. Но с границами этих понятий и функциями соответствующих им лиц возникают сложности. Не все законодательные источники одинаково определяют роль застройщика, а в некоторых из них такая фигура вообще не рассматривается. Кроме того, функционально застройщик может брать на себя функции заказчика. Всё это приводит к тому, что часто функции заказчика-застройщика сливаются. Однако подобное соединение возможно не всегда.
Содержание статьи
Так «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд», действующее в России с 2001 года, отменяет прежде действующее «Положение о заказчике-застройщике» от 1988 года и регламентирует функции, права и обязанности отдельно фигуры заказчика, хотя определение застройщика в данном нормативном документе тоже присутствует. Поэтому при строительстве объектов не для государственных нужд и в случаях, когда заказчик и застройщик как два разных хозяйствующих субъекта вступают между собой в деловые отношения, требуется определить чёткую разницу между ними.
Кто такой застройщик?
К застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, ст. 2 применяется в редакции от 01.07.2017, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) застройщик – хозяйственное общество:
которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” (далее – Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства”), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
наименование которого содержит слова “специализированный застройщик”.
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации”, или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2022 N 202-ФЗ, от 30.12.2022 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
С 01.03.2022 в п. 2 ст. 2 вносятся изменения (ФЗ от 30.12.2022 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.
2) объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
С 01.03.2022 в п. 2.1 ст. 2 вносятся изменения (ФЗ от 30.12.2022 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.
2.1) проект строительства – проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
3) уполномоченный банк – банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”;
(п. 3 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
4) целевой кредит (целевой заем) – кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее – проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
(п. 4 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства – банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ “О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.
Информация об изменениях:
Пункт 2 изменен с 1 марта 2022 г. – Федеральный закон от 30 декабря 2022 г. N 476-ФЗ
Пункт 2 изменен с 30 июля 2017 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ
2) объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;
Кто такой подрядчик
Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.
В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.
Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.
Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.
Застройщик
— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации ). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.
Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.
Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).
Пример
Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.
Застройщик, для реализации проекта, обычно заключает договоры с подрядчиками и исполнителями (на проектно-изыскательные работы, строительно монтажные работы, на оказание консультационных услуг и т.д.). По отношении к подрядчикам и исполнителям, Застройщик, в рамках таких правоотношений, будет выступать в роли Заказчика.
Как правильно выбрать застройщика
Чтобы правильно выбрать застройщика, следует в первую очередь внимательно изучить учредительные документы на официальном сайте физического или юридического лица.
Проверив наличие разрешительных документов на застройку, ознакомьтесь с проектной декларацией на объект недвижимости. Там вы найдете описание новостройки со всеми характеристиками здания.
Важно! Особое внимание обратите на пункты, связанные с финансовыми рисками и сроками строительства.
Убедитесь в том, что застройщик получил финансирование от надежного банка. У вас также будет возможность по фотографиям строительной площадки наблюдать за процессом.
По вашей просьбе строительная компания предоставит проект ДДУ. При этом вы имеете право проконсультироваться с независимым специалистом.
Для надежности вы также можете посетить уже сданные застройщиком объекты и пообщаться там с жильцами, почитать отзывы в интернете.
Примечание. Ненадежного застройщика легко распознать по ценам, если они ниже среднерыночных. Также не стоит верить большим скидкам и распродажам недвижимости.
Смотри также родственные термины:
3.9 застройщик (заказчик): Потребитель услуг по строительству, ремонту и реконструкции индивидуального жилья или других построек, благоустройству придомовых территорий.
3.6 застройщик (заказчик) : Юридическое лицо, осуществляющее в процессе строительства объектов магистральных трубопроводов функции, регламентированные законодательством, в числе которых право и обязанность по организации строительного контроля за качеством строительства указанных объектов.
Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации . academic.ru . 2015 .
Определение застройщика в нормах закона
Российское законодательство, основываясь на нормативной документации, дает четкое определение понятию застройщик:
Застройщик — это любое юридическое лицо, которое на собственном или взятом в аренду участке планирует строительство жилых помещений или других объектов недвижимости (кроме производственного назначения). На основе долевых денежных вложений будущих участников формируется финансовая база. Разрешение на строительство является основание для начала проведения работ (ст.2 п.1 ФЗ-214).
Статья 1 пункт.16 Федерального закона №190 и Градостроительный кодекс РФ оговаривают, что застройщик – это физ- или юрлицо, вкладывающее денежные средства для обеспечения проведения строительных работ на собственном или взятом в аренду, участке. Под строительными работами так же понимаются ремонтные и реконструкционные.
В том случае, если у застройщика отсутствуют собственные денежные средства в необходимом размере, он может привлекать кредитные, в этом случае он все равно выступает как инвестор и является застройщиком-инвестором (ст.4 ч.2 ФЗ-39).
Свод правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) регламентирует, что застройщик может быть и индивидуальным застройщиком, который на участке земли может производить строительство жилых или сельскохозяйственных помещений, привлекая собственные или заемные денежные средства, полученные от третьих лиц или других строительных компаний.
Функции застройщика
Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:
- Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
- Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
- Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.
Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.
- Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
- Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
- Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
- Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
- Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.
Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.
Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?
Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет). А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.
В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.
Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.
В любом случае, кто бы ни проводил работы на объекте – застройщик, генподрядчик или субподрядчик – у него должно быть свидетельство о допуске к выполняемым работам, которое выдается специальной регулирующей организацией. Для получения подобного разрешения (свидетельства) исполнитель работ должен быть участником саморегулируемой организации. Весь перечень работ, проведение которых требует наличия свидетельства о допуске, оговорен приказом Минрегиона России от 30.12.2009г №624.
Застройщик и девелопер: сходства и различия
В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.
Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.
Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.
Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:
- Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
- Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
- В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.
Загрузка...