Техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки требуется предоставлять при разработке проектной документации, которую вы предоставляете на рассмотрение в Мосжилинспекцию.

Техническое заключение для перепланировки

Перепланировка жилых и нежилых помещений является очень распространенной практикой в Москве. Чтобы согласовать ее с Мосжилинспекцией, необходимо получить техническое заключение о безопасности перепланировки.

Это установленный нормативами документ, который можно получить обратившись в проектное бюро . Весь процесс зависит от особенностей помещения, наличия незаконного вмешательства и типа здания. Об этом поговорим ниже в статье.

Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

1. Установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
2. Работы по переустройству помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы по перепланировке

1. Устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат.
2. Устройство несущих стен.
3. Устройство проемов в перекрытиях
4. Устройство проемов в несущих стенах.
5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).
10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.
13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:

1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) – без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов – общей площадью не более 10 кв. м (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения), без устройства фундамента.
4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
6. Устройство каминов и (или) дымоходов.
7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.
8. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
9. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома.

Содержание статьи

В соответствии с пунктом 1.4.8 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы №508, актуального и в 2022 году в последней редакции, собственник квартиры или нежилого помещения, расположенных в жилом здании, согласовывающий перепланировку по проекту (работы, требующие согласования по проекту перечислены в п.2 и 3 первого приложения того же постановления), должен приложить к такому проекту техническое заключение о состоянии строительных конструкций здания и о возможности производства планируемых или выполненных работ. Само собой, такая проектная организация должна состоять в саморегулирующей организации и иметь соответствующий допуск на данные виды работ. Если при перепланировке не затрагиваются несущие стены, то согласующие инстанции разрешают предоставлять заключение о техническом состоянии здания от любой организации, имеющей допуск СРО, а техзаключение от автора проекта дома требуется только в том случае, если перепланировка затрагивает несущие конструкции.

Для согласования переустройства нежилого помещения, расположенного в полностью нежилом здании (офисное здания, бизнес-центр, склады, административный корпус и так далее), техническое заключение по перепланировке всегда можно выполнять в любом проектном бюро.

Таким образом, если сам проект содержит сведения о планировке помещений до и после переустройства, то техническое заключение на перепланировку нежилого помещения или квартиры показывает, какие стены в рассматриваемом помещении являются несущими, а какие нет; приводит сведения о их состоянии, оценивает возможность и безопасность проведения планируемых работ при перепланировке. Не повлияют ли такие работы на несущую способность здания, безопасность жизни и здоровья собственников других помещений данного здания.

Выполняется техническое заключение о состоянии строительных конструкций обязательно по результатам обследования помещения. Инженер, выходящий на объект, вначале проводит визуальное обследование квартиры или нежилого помещения, отмечает для документации несущие и не несущие конструкции, их состояние, производит геометрические замеры, отмечает расположение инженерного оборудования. Также, если необходимо, он производит вскрытия, замеряет прочность материалов и так далее.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании “Позиция права” Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Зачем согласовывать перепланировку:

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).

— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

— перегородки внутри квартиры без изменений;

— дверные и оконные проемы остаются на месте;

— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— конструкция пола не меняется;

— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

• снос несущих стен;
• вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
• объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
• объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
• организация мокрых зон над сухими;
• демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• заявление на перепланировку;
• нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
• договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
• технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
• свидетельство о праве собственности.

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».

Егор Редин, управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Техническое заключение на перепланировку квартиры. Образец и состав документа.

В состав технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки входят:

• Титульный лист с печатью и подписями.
• Содержание.
• Общая пояснительная записка. Здесь говорится о цели обследования, указываются основные характеристики и конструктивные особенности здания.
• Листы, где перечисляются результаты проведенного обследования. Здесь указываются особенности конструкций, фиксируются их дефекты, деформации (если есть) и общее состояние, приводятся требования по проведению работ (что можно трогать, а что нельзя) с их нормативным обоснованием.
• Расчеты по несущей способности контактно-платформенных стыков, плит, прогонов или балок перекрытий, прочности бетона несущих стеновых панелей и т.п.
• Общие выводы, сделанные на основе визуального обследования, замеров и расчетов.
• Планы и экспликации помещений (на основе документов БТИ).
• Планы по результатам обмеров и обследования с указанием несущих стен, вентканалов, перегородок, инженерных коммуникаций, мест снятия замеров и прочего.
• Заключение с выводами о возможности допуска к работам по переустройству и перепланировке.

Пример технического заключения о возможности перепланировки квартиры от “Архитектурно-проектное бюро № 1”.

⛏ Снести или возвести стену

Когда дали разрешение на перепланировку, можно приступать к ремонту — сносить, возводить или переносить стену.

Иногда работы начинают и до получения документов, а согласовывают перепланировку по факту. Но есть риск, что перепланировку не согласуют, и тогда собственника могут обязать через суд восстановить квартиру до первоначального состояния. И заодно могут выписать штраф 2000—2500 Р за самовольную перепланировку

Техническое заключение о допустимости выполненной перепланировки, сроки и стоимость разработки

Во всех организациях разные сроки и стоимость изготовления и выпуска технического заключения, но в основном срок варьируется от 5 до 15 рабочих дней (в зависимости от сложности обследования), а стоимость начинается от 20 000 руб.

Стоимость работ по разработке технического заключения

” data-lang=”Russian” data-override=”” data-merged=”[,,]” data-responsive-mode=”3″ data-from-history=”0″ >

Документ	Стоимость услуги	Коммерческое предложение
Техническое заключение о безопасности перепланировки в квартире, площадью до 50 м2	от 15 000 руб.	Оставить заявку на услугу
Техническое заключение о безопасности перепланировки в квартире, площадью до 100 м2	от 20 000 руб.	Оставить заявку на услугу
Техническое заключение о безопасности перепланировки в квартире, площадью до 150 м2	от 25 000 руб.	Оставить заявку на услугу
Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки нежилого помещения, площадью до 100м2	от 30 000 руб.	Оставить заявку на услугу

Стоимость и сроки подготовки технического заключения

Процесс разработки технического заключения продолжается в среднем три–семь дней. Примерная стоимость такой услуги в проектных бюро составляет 20 000 рублей, но итоговая цена зависит от сложности проекта.

После того как клиент получит на руки техническое заключение, ему потребуется подготовить остальные документы, передать их в МФЦ, составить заявление, принять инспектора и получить в БТИ новый техпаспорт. Однако не у каждого есть время и возможность заниматься всем этим самостоятельно. К тому же никто не застрахован от ошибок при прохождении бюрократических процедур. С учетом этих фактов некоторые проектные организации предлагают расширенные пакеты услуг. Они включают не только подготовку и выдачу технического заключения, но и консультирование по всем стадиям узаконивания перепланировки, помощь со сбором документов, сопровождение проверки из жилищной инспекции. А для тех, кто хочет полностью избавить себя от хлопот, предусмотрено согласование под ключ, то есть специалисты проектной организации берут на себя ответственность за всю процедуру — от оформления технического заключения до получения нового техпаспорта. Стоимость такой услуги — около 70 000 рублей. Процесс согласования перепланировки от начала до конца длится примерно три месяца.

Следует иметь в виду, что процедура может затянуться, если потребуется техническое заключение от автора проекта (при перепланировке с изменением характеристик несущих конструкций). Процесс разработки занимает до двух месяцев. Стоимость услуги в таком случае тоже будет выше.

Самовольную перепланировку обязательно нужно узаконить — это убережет вас от проблем с жилищной инспекцией. Чтобы легализовать выполненные работы, потребуется техническое заключение. Получить его можно в проектной организации, являющейся членом СРО.

Виды технических заключений на перепланировку

• Перед выполнением перепланировки, о возможности ее проведения;
• По факту выполненной перепланировки.

1. Несущие конструкции не затрагиваются — разрабатывать данное заключение имеет право любая проектная компания, имеющая допуск СРО (в том числе Агентство Город).
2. Несущие конструкции затрагиваются — техническое заключение должен разрабатывать только автор проекта дома. Обычно это государственный проектный институт, такой, как ОАО МНИИТЭП, ОАО Моспроект или ЦНИИЭП Жилища. Если же автор проекта дома уже не существует, или здание относится к исторической застройке, заключение оформляет проектный институт — ГБУ Экспертный центр. Он разрабатывает технические заключения для домов старого фонда или новых домов, чей автор прекратил свое юридическое существование.

Задайте вопрос по перепланировке

Техническое заключение на ранее выполненную перепланировку до 100м2; 25; 3 дня Техническое заключение на ранее выполненную перепланировку более 100м2; 30; 3 дня Проект перепланировки; 15-18; 2 дня Техническое заключение о возможности перепланировки; 12; 2 дня

Если вас все устроит, договоримся о выезде нашего специалиста на обмеры. На обмерах инженер подробно расскажет, как подготовить квартиру к приемке Жилинспекции.

Для технического заключения нужен план БТИ квартиры ДО перепланировки. Если его нет – наш инженер поможет получить план в тот же день.

Расплачиваетесь после того, как привезем вам готовое техническое заключение о безопасности перепланировки.

Техническое заключение о безопасности перепланировки квартиры необходимо после проведения ремонта. Перенос стен, дверных проемов и любые другие работы, которые необходимо узаконить, требуют наличие этого документа. Наша компания оформит техническое заключение в соответствии со всеми требованиями законодательства и в короткие сроки.

Данный документ подтверждает, что проведенные ремонтные работы не нанесут вреда соседним помещениям, не нарушат несущую функцию дома и не повлекут за собой аварийные ситуации. Получить заключение необходимо в случаях, когда проводятся ремонтные работы, в ходе которых изменяется технический план квартиры.

• объединение помещений со сносом межкомнатной перегородки;
• перенос кухни;
• возведение перегородок, не предусмотренных техническим планом;
• создание новых проемов или ликвидация старых;
• увеличение площади санузла за счет коридора;
• объединение ванной и туалета;
• присоединение балкона к жилой комнате;
• объединение кухни с жилой комнатой.

1. Заполните форму связи на сайте или позвоните по телефону.
2. Проконсультируйтесь с менеджером по объему услуг и ценам.
3. Договоритесь об удобном времени для обмеров.
4. Дождитесь приезда специалиста.
5. Передайте сотруднику план БТИ до перепланировки (если плана нет, мы сами получим его).
6. Дождитесь доставки готового документа.
7. Получите консультации по дальнейшим действиям.

Преимущества работы с нашей компанией

Мы не просто занимаемся оформлением заключения. Наши специалисты дают вам полную информацию об особенностях согласования перепланировки с минимальными затратами. Вы получите консультацию о подготовке квартиры к посещению проверяющего. При необходимости мы сами займемся оформлением всех документов.
Мы оформляем заключение в соответствии со всеми требованиями законодательства и гарантируем последующее согласование. Оплата осуществляется только после оказания услуги.
Наша фирма имеет разрешение СРО на предоставление подобных услуг. За годы работы наши сотрудники научились взаимодействовать с государственными организациями на любом уровне.
Заказывайте техническое заключение в нашей компании! Защитите себя от бюрократической волокиты и сложностей общения с чиновниками.

3. Получение технического заключения. Его выдают специалисты из проектного бюро. Выбирая организацию, обратите внимание на то, что она обязательно должна состоять в СРО. Инженер из проектного бюро проведет осмотр квартиры — выполнит измерения, оценит прочность несущих конструкций и определит, соответствуют ли изменения принятым нормативам. Если все в порядке, будет составлено экспертное техническое заключение о том, что перепланировка допустима и безопасна. Если же выяснится, что собственник квартиры допустил нарушения, ремонт придется переделать.

Техническое заключение по перепланировке

Квартира в ЖК Пресненский вал, 14

● Устройство окна на лоджию. Обосновали, что можно сделать окно из комнаты на комнату, доказали теплотехническим расчетом
● Санузел расширили за счет коридора.
● Сделали новый санузел на площади коридора
● Устройство полов с гидроизоляцией и звукоизоляцией

Подготовили заключение за 3 рабочих дня

Техническое заключение о безопасности перепланировки делают для того, чтобы ее узаконить. В заключении описывают дом и приводят результаты обследования квартиры, а также вывод, что ремонт безопасен для дома.

Мы специализируемся на подготовке таких документов. По нашим заключениям можно оформить перепланировку, когда вы:
• увеличили или объединили санузел
• снесли перегородки или возвели новые
• сделали стяжку
• устроили проемы в ненесущих стенах
• перенесли кухню или объединили ее с гостиной

Если при перепланировке сделали проем в несущей стене, то заключение может дать компания, которая разработала проект дома. Для панельных домов – АО МНИИТЭП, для всех остальных – ГБУ Экспертный центр.