Если банк одобрит заявку, потребуется сделать новый отчет об оценке квартиры и взять справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и выписку из домовой книги. Также банку потребуются выписка из ЕГРН и технические документы по недвижимости. За несколько дней до сделки обновите справку об остатке ссудной задолженности, если с момента представления предыдущей остаток долга уменьшился.
Погасил часть ипотеки материнским капиталом, хочу рефинансировать
У меня есть двое детей и ипотека. Часть ипотеки мы погасили досрочно средствами маткапитала. Как мне рефинансировать эту ипотеку в другом банке? Что делать со службой опеки? Все говорят разное — проясните, пожалуйста. Спасибо!
Даже если вы погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, вы можете ее рефинансировать. Но при условии, что вы пока не выделяли доли в квартире детям и все собственники совершеннолетние.
Раньше было сложно рефинансировать ипотеку, в которой использовали маткапитал. Банки не хотели работать с такими кредитами, поскольку по закону родители были обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.
При рефинансировании ипотечного кредита обременение в пользу старого банка снималось и накладывалось другое — в пользу нового банка. Формально получалось, что кредит погашен, обременение снято и в течение 6 месяцев нужно выделить доли детям. А их не выделяли, и через несколько дней на квартиру вновь накладывали обременение в пользу другого банка. Чтобы избежать этой спорной ситуации, банки предпочитали не связываться с такими кредитами.
Но в 2022 году все изменилось. Пункт о выделении долей после снятия обременения просто убрали из правил. Теперь родители должны выделить доли детям только после того, как полностью закрыли ипотечный кредит. А значит, у банков теперь нет причины отказывать заемщикам, которые использовали маткапитал.
Рефинансирование происходит так.
Что такое рефинансирование кредита
Рефинансирование кредита — это получение нового кредита по более выгодным условиям для погашения уже имеющегося. Рефинансировать можно как автокредиты, потребительские кредиты, так и ипотеку.
Например, изначально заёмщик взял ипотеку под 10% годовых. Через два года ставки снизились до 8%. Теперь он может взять ипотеку в другом банке под 8%, погасить прежний долг, не переплачивая больше по нему проценты, и дальше экономить, рассчитываться по кредиту с более низкой ставкой.
С ипотеки снимают опеку
Депутаты придумали, как облегчить рефинансирование ипотеки для семей, использовавших материнский капитал. Сейчас этому мешают регистрация залога и согласие органов опеки. Новый законопроект снимет вопросы, заодно облегчив рефинансирование ипотеки и для других заемщиков, что актуально в условиях продолжающегося падения ставок. Правда, в документе забыли предусмотреть механизм контроля того, чтобы новый кредит действительно шел на погашение прошлого.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
В Госдуму внесен законопроект, упрощающий рефинансирование ипотечных кредитов для семей, использовавших материнский капитал. «Ставки по ипотечным кредитам в настоящее время значительно снизились по сравнению с периодом, когда программа материнского капитала была запущена»,— говорится в пояснительной записке к документу. В ноябре 2019 года, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке достигла минимума — 9,2% годовых (см. “Ъ” от 21 декабря 2019 года). «По итогам этого года ставки снизятся до уровня 8–8,5% годовых»,— считает председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.
В законопроекте уточняется, что кроме рыночных ставок существуют льготные программы, в том числе для семей, использовавших материнский капитал:
«Реализуется программа льготного ипотечного кредитования при рождении второго ребенка… которая предусматривает получение указанными семьями ипотечного кредита по ставке 6% на весь срок кредита, а для граждан, проживающих на Дальнем Востоке,— по 2%».
Между тем именно у таких семей возникли трудности (см. “Ъ” от 1 ноября 2019 года). В первую очередь проблема в необходимости получения согласия «органов опеки и попечительства на передачу в залог жилого помещения, приобретенного за счет средств материнского капитала», а также оформления «в общую собственность семьи объекта недвижимости на этапе смены кредитора». Выделение долей несовершеннолетним детям выступает серьезным препятствием для реализации программ рефинансирования, «поскольку нередко приводит к приостановлению в регистрации таких сделок Росреестром», отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина.
Рефинансирование ипотеки становится все более популярным.
«Сейчас доля рефинансирования составляет около 10%, к концу года она может увеличиться до 15–20%»,— говорит Татьяна Ушкова. Главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк оценивает долю рефинансирования в 2022 году в 10–12%.
По мнению Марины Заботиной, в этом году на рынок выйдут заемщики, которые брали кредиты в 2016–2017 годах по ставкам 11% годовых и выше. По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Оксаны Матюшенко, многие банки уже сейчас рефинансируют ипотечные кредиты, по которым был использован материнский капитал, но это связано с рисками.
Эльвира Набиуллина, глава Банка России, 23 мая 2019 года
Мы не считаем, что ипотеку надо наращивать бездумно.
Предложенный законопроект снимает указанные проблемы. В частности, предусматривается, что если новый кредит позволяет полностью погасить ранее выданный, то «согласие предшествующего залогодержателя на регистрацию ипотеки» не требуется. Аналогичное положение касается согласия органов опеки. «Снятие ограничения позволит рефинансировать ипотечный кредит тем семьям, которые ранее на это не решались»,— считает госпожа Матюшенко. Более того, если документ будет принят в нынешнем виде, то он заметно упростит рефинансирование ипотеки не только для семей, использовавших материнский капитал, но и для всех остальных. Ведь в положениях законопроекта нигде не оговаривается, что это распространяется только на кредиты с использованием материнского капитала.
Какие будут последствия
Законодательное разрешение оформлять права ребенка на имущество только после того, как кредит полностью погашен, станет для клиентов фактическим улучшением условий рефинансирования ипотеки с использованием маткапитала, отметили в Сбербанке. В ВТБ также считают инициативу актуальной.
Сейчас клиенты, взявшие ипотеку с маткапиталом, по сути, не обращаются в банк для подачи заявки на рефинансирование, а принимают решение отказаться от этого еще на этапе консультирования в банке и после встречи с представителями органов опеки, говорит директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют Банка Елена Ковырзина. Инициатива АРБ позволит снять юридические риски и упростить процедуру оформления кредита для рефинансирования, если для погашения первичного ипотечного кредита использовались средства материнского капитала, говорит Елена Ковырзина.
Предлагаемые изменения позволят сделать более прозрачным оборот недвижимости и снизить кредитную нагрузку на заемщиков за счет получения более привлекательных условий кредитования, уверена руководитель отдела правового обеспечения бизнеса и цифровых услуг «ДельтаКредит» Наталья Чиркова.
Екатерина Литова, Евгения Чернышова
Что учитывать при принятии решения
1 Разницу ставок. Она должна быть минимум 1,5%, а лучше более 2%. В противном случае рефинансирование окажется невыгодным. Стоит также помнить, что в момент переоформления (обычно около месяца) процентная ставка может быть выше.
2 Срок ипотеки и сумма долга. Если вы находитесь во второй половине ипотечного срока и/или сумма долга незначительна, рефинансирование, как правило, не окупит приложенных усилий.
3 Издержки. При перекредитовании банк запросит оценку стоимости недвижимости, она может стоить 5-10 тыс. рублей. Также придется оформить страховку, а программа страхования в новом банке может оказаться менее выгодной. Все это несет траты, которые могут нивелировать получаемую выгоду.
4 Программы снижения ставок без смены банка. Некоторые банки предлагают программы снижения ставки без рефинансирования, возможно, в вашем случае это окажется самым выгодным вариантом. Иногда банки идут на изменение процентной ставки по уже существующему договору, чтобы удержать платежеспособного клиента. В таком случае вам удастся избежать издержек по переоформлению, напоминает Вениамин Каганов.
5 Личные обстоятельства. Для одобрения рефинансирования банк учитывает много факторов, поэтому если у вас были просрочки или на данный момент вы официально нетрудоустроены – шансы одобрения крайне малы.
6 Если вы учли все нюансы и приняли решение о рефинансировании, стоит задуматься о его параметрах. В процессе перекредитования вы можете:
– снизить ежемесячный платеж, и тогда значительно уменьшите свою ежемесячную нагрузку, однако переплаты могут сократиться несильно. Такое условие нужно выбирать, если бюджет не выдерживает существующих платежей и есть трудности в погашении долга, напоминает Евгения Лазарева;
– сократить срок погашения. Вы выплатите ипотеку быстрее, при этом сэкономите на переплатах банку, что гораздо выгоднее. При выборе таких условий нужно быть уверенным, что ваше текущее материальное положение позволяет выплачивать платежи в прежнем размере.
Что говорит закон
Маткапитал подразумевает: родители выделят детям доли в квартире после того, как банк снимет с нее обременение. А по правилам рефинансирования все собственники жилья должны быть совершеннолетними. То есть два требования противоречили друг другу, поэтому финансовые компании не хотели работать с подобными займами. Получалось: одна организация сняла ограничения, а вторая через несколько дней снова взяла квартиру в залог. В тот короткий промежуток времени, пока недвижимость «свободна», детям доли, естественно, не выделяли, что не соответствовало закону.
В 2022 году все изменилось. Теперь доли детям отчуждают не после снятия обременения, а по факту полного погашения кредита. Этот принципиальный момент упростил рефинансирование ипотеки с использованным материнским капиталом. У банков нет оснований отказывать семьям, которые захотели улучшить условия займа.
Основные цели перекредитования с использованием средств маткапитала
Когда владелец решается использовать сертификат для погашения уже оформленной ипотеки, планируется достижение таких целей:
- Снижение материальной нагрузки в рамках ипотечного договора.
- Банк получит нового заемщика, это положительно скажется на расширении клиентской базы.
- Недвижимость не приобретается, а происходит переоформление ее в залог.
Главные правила работы с материнским капиталом заключаются в том, что если у заемщика есть сертификат, он имеет право использовать его на закрытие ипотечного долга. При этом допускается его использование и для погашения части долга.
Оба кредита необходимо оформить до рождения ребенка, на которого предоставляется капитал. Данный параметр не зависит от даты появления кредитных обязательств. Иначе сертификат может быть использован исключительно для закрытия первой ипотеки.
Подробности
За рефинансированием обычно обращаются заемщики, оформившие ипотеку несколько лет назад, когда проценты по кредитам были высокими. Сейчас отечественные финансовые организации ставки, следом за Центробанком, снизили. Это значит, что можно погасить кредит с более высокой ставкой за счет другого, с более низкой ставкой.
Процедура рефинансирования занимает примерно месяц, подходит она как для новостроек, так и для вторичного жилья. Сначала банк рассматривает потенциального заемщика — его кредитную историю и платежеспособность. После его одобрения финансовое учреждение рассматривает объект недвижимости, которое будет заложено. Если жилье куплено с использованием материнского капитала, то дальше процесс зависит от того, выделены в квартире/доме доли детям или еще нет, говорит ипотечный брокер Татьяна Георгадзе.
По словам руководителя консалтинговой компании Натальи Матвеевой, тем, кто потратил материнский капитал на покупку жилья и оформил ипотеку, банки в большинстве случаев отказывают в рефинансировании: для финансовых организаций это невыгодно и даже опасно.
Дело в том, что при использовании маткпитала на приобретение жилья семья обязана выделить ребенку долю в квартире или доме. При игнорировании этого требования у родителей будут проблемы с Пенсионным фондом и прокуратурой.
«При погашении ипотечного кредита материнским капиталом вы даете письменное согласие о выделении долей детям в течение шести месяцев после снятия обременения. При процедуре рефинансирования обременение сначала снимают, а потом, через несколько дней, опять накладывают в пользу нового банка. Получается, что кредит погашен, обременение снято и, согласно обязательству, в течение шести месяцев нужно выделить доли детям. Новый банк идет на большой риск, потому как в залоговом жилье будет присутствовать доля несовершеннолетнего ребенка. Если заемщик перестанет платить или обанкротится, то банк вправе продать ипотечную квартиру. А вот при наличии детей это сделать очень сложно. Чтобы избежать такой ситуации, некоторые банки предпочитают не связываться с такими кредитами», — поясняет Матвеева.
Маткапитал и рефинансирование ипотеки
Процедура рефинансирования подразумевает замену одного долгового обязательства на другое с более привлекательными условиями. При этом изменяется цель кредитования.
Новый кредит уже выдаётся на погашение предыдущей задолженности. Приобретённая недвижимость после рефинансирования остаётся в залоге у банка, выдавшего первоначальную ипотеку, либо передаётся в залог новому банку.
Рефинансирование можно выполнить в том же банке, где был оформлен изначальный ипотечный кредит, или в другом.
Согласно п. 6 ст.10 ФЗ — № 256 от 29.12.2006 г., маткапитал может быть использован на ипотеку до достижения ребёнком 3-хлетнего возраста по одному из 2 возможных направлений:
- на оплату первоначального взноса;
- на погашение задолженности по уже взятому кредиту.
В 2017 г. Министерство предусмотрело дополнительный вариант использования семейного сертификата — в счёт ежемесячной оплаты жилищного кредита в период пребывания мамы малыша в декретном отпуске до 3 лет.
Возможные трудности проведения рефинансирования с маткапиталом
Кредиторы не желают рисковать финансовыми средствами, занимаясь перекредитованием с привлечением материального обеспечения в виде квартир, где имеют доли несовершеннолетние дети. Забрать такое жилье в случае невыплаты по обязательствам со стороны родителей будет невозможно.
Рефинансирование посредством маткапитала предусматривает определение долей детям, и поэтому банки часто отказывают заявителям. Кредитор имеет право отказать в рефинансировании в случае высоких рисков финансовых потерь.
У крупнейшего игрока ипотечного рынка — Сбербанка (почти 50%) — доля ипотечных заемщиков, использовавших маткапитал, в общих объемах выдачи составляет порядка 8%, рассказали РБК в пресс-службе банка. Это 112 млрд руб. выданных кредитов, согласно последним данным ипотечного рейтинга «Дом.РФ». У ВТБ доля выдачи ипотечных кредитов с использованием маткапитала не превышает 6% от общего объема, пояснили в пресс-службе второго по объему операций игрока на рынке. На такую ипотеку приходится порядка 37 млрд руб. при общих выдачах 578 млрд руб. У Абсолют Банка доля заемщиков с привлечением маткапитала составила в 2018 году более 10% (4,3 млрд руб.).
Особенности
Есть ряд особенностей, присущих процедуре покупки жилья в кредит с помощью материнского капитала. Ограничения и процессуальная специфика связаны с тем, что в любом случае собственниками квартиры с внесенным материнским капиталом станут несовершеннолетние дети.
Возможно ли рефинансировать ипотеку после реализации сертификата
В соответствии с нормами законодательства, дети не могут нести ответственность перед кредитором за долги их родителей. В связи с тем, что ипотека оформлена не без участия средств маткапитала, ребенок получает долю в приобретенной квартире. Дети относятся к группе населения, находящейся под особым вниманием и опекой государства, поэтому в будущем банку ни при каких обстоятельствах не удастся их выселить из жилья, ранее записанного как материальное обеспечение. Этим правом банки, к счастью, не обладают.
Таким образом, кредитор заведомо идет на риск, рефинансируя ипотечный кредит с использованным материнским капиталом. Поэтому финансовые учреждения не практикуют рефинансирование жилищного займа после того, как маткапитал был использован.
Функции АИЖК
Агентством АИЖК разработаны собственные программы, предусматривающие применение маткапитала. При рассмотрении первичного кредита, условия окажутся достаточно выгодные:
- процентная ставка в пределах 7,5–9,5 %;
- первоначальный взнос составляет менее 10 %;
- допускается покупка жилья из корпоративного резервного фонда;
- имеется возможность применения денег до достижения ребенком трехлетнего возраста.
Говоря о перспективе в вопросе перекредитования, стоит упомянуть, что и АИЖК, и банки-агенты не приемлют рефинансирование ипотеки под залог жилья, где проживают несовершеннолетние дети (собственники).
Загрузка...