Как определить общую площадь многоквартирного дома

Подписывайтесь на телеграм-канал FORUMHOUSE, задавайте свои вопросы и будьте в курсе всего происходящего в мире загородной жизни.

Как считается площадь жилого дома в целях кадастрового учета

За прошедшие несколько лет в вопросах учета и регистрации объектов недвижимости произошли существенные изменения. За всеми этими изменениями прослеживается четкое стремление государства структурировать рынок жилой недвижимости и оцифровать все проводимые с объектами операции. Но это лишь средство достижения цели, а сама цель заключается в повышении доли прямых налогов, собираемых с домохозяйств. Работает простейшая формула «чем больше домов учтено, тем больше собирается налогов». Отсюда и бесконечное продление «дачной амнистии», и упрощение разрешительных процедур, и введение прочих цивилизованных механизмов. И общая площадь жилого дома здесь играет не последнюю роль.

Полагаем, все заметили, как вслед за ростом кадастровой стоимости квартир, земельных участков и жилых домов начала расти и сумма имущественных налогов. А когда сумма таких расходов начинает существенно бить по кошельку, владелец недвижимости вполне законно задается вопросом: «А как это все считается и нет ли здесь обмана?»

Когда, через обратную связь телеграм-канала FORUMHOUSE, к нам поступил запрос разъяснить механизм подсчета площади жилого дома, и почему один и тот же дом по разным документам может иметь разную площадь, мы даже не предполагали, насколько эта тема, мягко говоря, непрозрачна. Не только на нашем портале, но даже на профильных юридических форумах участники высказывали абсолютно полярные толкования государственных законодательных актов.

В нашей сегодняшней статье мы, при помощи экспертов Московского областного БТИ, постараемся поставить точку в вопросе подсчета площади жилого дома в целях кадастрового учета.

Как определить общую площадь многоквартирного дома

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)

(см. текст в предыдущей редакции)

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

(в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)

(см. текст в предыдущей редакции)

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”;

(пп. “е(1)” введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 14.05.2013 N 410)

(см. текст в предыдущей редакции)

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410; в ред. Постановления Правительства РФ от 09.09.2017 N 1091)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности), в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, обеспечивающие возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом “Об электроэнергетике”.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 29.06.2022 N 950)

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Спорные вопросы определения площади помещения и расчета платы за жилищно-коммунальные услуги

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее — ЖК РФ), Правилами предоставления коммунальных услуг (утв. постановлением Правительства РФ от 06.06.2011 № 354, далее — Правила № 354) расчет размеров платы за содержание общего имущества дома и плата за отдельные коммунальные услуги (далее — плата за ЖКУ) осуществляется исходя из площади помещений.

Однако на практике встречаются спорные ситуации, в которых невозможно достоверно и однозначно определить площадь помещения, на основании которой необходимо начислять плату за ЖКУ. Например, это может быть связано с расхождением информации о площади помещения, содержащейся в различных государственных информационных системах.

При этом неверное определение площади помещений и, соответственно, некорректный расчет размера платы за ЖКУ (особенно в случае его завышения), создает риск предъявления претензий к управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу, осуществляющему управление многоквартирным домом, или ресурсоснабжающей организации, поставляющей коммунальные услуги непосредственно жильцам дома (далее все вместе — Управляющие организации) со стороны собственников помещений и уполномоченных органов власти. В результате может быть выдано предписание, взыскано неосновательное обогащение или наложен штраф за нарушение правил управления многоквартирными домами.

В связи с этим настоящая статья ставит своей целью выяснить, каким образом Управляющим организациям следует определять площадь помещений в спорных ситуациях, чтобы минимизировать свои риски при возникновении претензий со стороны собственников помещений или компетентных органов.

Итак, для начала рассмотрим существующие источники сведений о площади помещений и порядок их наполнения.

Объект один — площади три

Согласно ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) сведения о площади содержатся в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Причем в ГКН сведения о площади в общем случае вносятся кадастровым инженером в результате обмеров помещения или здания в натуре.

Это дает серьезные основания использовать информацию из ГКН в качестве эталонных сведений о площади и рассчитывать плату за ЖКУ именно на основании данных сведений, в том числе в любых спорных ситуациях.

При этом, как следует из п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), сведения о характеристиках объекта недвижимости, внесенные в ГКН, одновременно являются (отражаются) сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, в общем случае сведения ЕГРП и ГКН должны совпадать.

Учитывая изложенное, а также то, что ЕГРП является ключевым государственным информационным ресурсом, представляется, что использование сведений ЕГРП для целей расчета платы за ЖКУ также выглядит вполне обоснованным.

Помимо ГКН и ЕГРП сведения о площади объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Закон о ГИС ЖКХ) содержатся в ГИС ЖКХ.

Согласно Закону о ГИС ЖКХ (ч. 6 ст. 7) и совместному приказу Минкомсвязи России № 311 и Минстроя России № 612/пр от 24.08.2015 (пп. 5 п. 1) в ГИС ЖКХ сведения о площади объектов недвижимости вносятся Росреестром, то есть из ЕГРП или ГКН, в которых сведения должны совпадать.

Причем в Законе о ГИС ЖКХ прямо указано, что информация, содержащаяся в ГИС ЖКХ , является официальной (п. 2 ст. 9), в связи с чем также, как информация ГКН или ЕГРП, может использоваться в юридически значимых целях.

С учетом изложенного можно заключить, что:

информация о площади помещений содержится как минимум в трех государственных информационных системах — ГКН, ЕГРП и ГИС ЖКХ;

сведения в каждой из данных систем носят официальный характер и могут быть использованы в юридически значимых целях;

по общим правилам, сведения данных систем должны совпадать, что объясняет отсутствие законодательного регулирования ситуаций, когда такие сведения все-таки различаются.

Вместе с тем в практике Управляющих организаций, к сожалению, встречаются случаи отличия сведений о площади, содержащихся в системах.

Разбор причин такого несоответствия не относится к предмету настоящей статьи, поэтому лишь кратко отметим, что это возможно вследствие ошибок государственных органов, в случаях, когда речь идет о ранее учтенном имуществе и иных ситуациях. Так, сам законодатель предусматривает некие случаи, когда Росреестр почему-то не вносит информацию о площади в ГИС ЖКХ . Из совместного приказа Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 (в том числе из п. 10) следует, что в случаях, когда информация о площади объекта недвижимости не внесена в ГИС ЖКХ из федеральных информационных систем, к которым относятся ЕГРП и ГКН, такие сведения могут вноситься органами власти субъектов РФ (прежде всего, здесь следует иметь в виду органы жилищного учета). При этом достоверность и юридический статус сведений, находящихся в распоряжении органов жилищного учета, федеральным законодательством не урегулирован.

Первый среди равных. ЕГРП

Каким же образом поступать Управляющим организациям в случаях расхождения сведений, содержащихся в различных официальных источниках?

В соответствии с п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее — Правила № 491) при определении состава общего имущества в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.

Несмотря на то, что законодательством не установлено приоритета сведений для иных случаев, представляется целесообразным использовать сведения ЕГРП по аналогии.

Кроме того, в ряде судебных решений суды считали правомерным использование Управляющей организацией именно сведений ЕГРП.

В деле № А12-287/2015 арбитражный суд Поволжского округа (см. определение от 10.11.2015 № Ф06-1914/2015) рассматривал обоснованность предписаний органа жилищного учета к управляющей организации о необходимости пересчета начисленной платы за ЖКУ исходя из неверной площади. Орган жилищного учета в подтверждение своей позиции представил технический паспорт объекта недвижимости, в котором площадь объекта отличалась от сведений ЕГРП. Суд отклонил все претензии органа жилищного учета к управляющей организации, признав законным использование сведений ЕГРП.

На правомерность использования сведений ЕГРП при расчете платы за ЖКУ также указывается в Постановлении арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2016 № Ф06-5633/2016 по делу № А12-27698/2015.

Хабаровский краевой суд в апелляционном определении от 15.10.2014 по делу № 33-6309/14, рассматривая дело о взыскании задолженности по плате за ЖКУ, отклонил все доводы относительно неверного определения площади помещения на основании того, что истцом для расчета задолженности использованы сведения ЕГРП.

В указанных решениях речь идет о несоответствии сведений ЕГРП сведениям технических паспортов. При этом решений судов, в которых при расхождении сведений о площади помещений, содержащихся в ЕГРП, со сведениями из иных источников, суд руководствовался бы сведениями из иных источников, не найдено.

Вместе с тем, использование сведений ЕГРП, безусловно, полностью не исключает имеющихся рисков. Поэтому, если использование сведений ЕГРП приводит к завышению размера платы за ЖКУ (по сравнению с расчетом платы за ЖКУ на основании сведений из иных источников), Управляющим организациям следует предпринимать ряд дополнительных мер, которые могли бы подтвердить их добросовестное поведение.

Согласно Закону о регистрации и Закону о кадастре устранение ошибок в ГКН и ЕГРП осуществляется на основании заявлений правообладателя. В связи с этим Управляющие организации могут направить собственнику помещения письмо с просьбой обратиться в Росреестр для устранения такого расхождения и информацией о том, что до устранения имеющихся неточностей плата за ЖКУ будет начисляться исходя из ЕГРП.

В соответствии с Законом о ГИС ЖКХ ответственность за внесение сведений в ГИС ЖКХ возложена на поставщиков информации (ст. 11), а КоАП предусматривает специальную ответственность за внесение некорректной информации в ГИС ЖКХ (ст. 13.19.1. и 13.19.2). Учитывая это, в случае выявления расхождений между сведениями ГИС ЖКХ и ГКН (или ЕГРП) рекомендуется обратиться в Росреестр, Минстрой России и прокуратуру с просьбой привести сведения ГИС ЖКХ в соответствие с ГКН и ЕГРП.

С учетом изложенного, общие рекомендации на случай расхождения информации о площади объекта недвижимости в различных государственных информационных системах могут быть следующими:

при выявлении расхождений в сведениях о площади руководствоваться сведениями ЕГРП;

в случае, если имеют место расхождения между сведениями ЕГРП и ГКН, рекомендуется направить официальное письмо собственнику с просьбой обратиться в Росреестр для устранения такого расхождения и информацией о том, что до уточнения сведений в государственных информационных системах плата за ЖКУ будет начисляться на основании сведений ЕГРП;

в случае выявления расхождений между сведениями ГИС ЖКХ и ГКН (или ЕГРП) рекомендуется обратиться в Росреестр, Минстрой России и прокуратуру с просьбой об устранении имеющихся неточностей.

Площадь общая, термин — нет

Далее хотелось бы рассмотреть еще один спорный вопрос с определением площади нежилых помещений, на основании которой следует начислять плату за ЖКУ. Речь идет о ситуациях, когда нежилые помещения в многоквартирных домах (например, офисы) включают в свой состав балконы, террасы, лоджии и веранды.

В соответствии с Правилами № 354 расчет размеров платы за отопление, за коммунальные услуги на общедомовые нужды осуществляется согласно формулам, утвержденным в Приложении № 2 к этим Правилам.

Приведенные в данном приложении формулы для расчета размера платы за отопление и коммунальные услуги на общедомовые нужды предусматривают расчет размера платы исходя из общей площади помещений.

Однако законодательство определяет общую площадь только в отношении жилых помещений. Так, в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, в случае, когда помещение собственника нежилого помещения включает в себя балконы, лоджии, веранды и террасы, возможны споры о размере площади нежилого помещения, на основании которого следует начислять плату за ЖКУ.

Причем позиция собственников, предъявляющих претензии, абсолютно понятна. Как было указано ранее, исходя из общей площади помещения рассчитывается плата за отопление. То есть, при использовании полной площади нежилых помещений для целей начисления платы за ЖКУ, собственники вынуждены вносить плату за отопление на верандах, лоджиях, террасах и балконах, которые обычно являются неотапливаемыми помещениями.

Несмотря на это, в разъяснениях Минэкономразвития России от 17.09.2014 № Д23и-3277 отмечено, что ввиду отсутствия в законодательстве РФ понятия «общая площадь нежилого помещения» площадь нежилых помещений рекомендуется определять в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 № 531. В соответствии с данным приказом площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.

То есть, никаких исключений относительно тех или иных частей нежилого помещения не предусмотрено.

Указанным способом площадь нежилых помещений определяется для внесения сведений в ГКН, которые, как отмечалось выше, одновременно являются сведениями ЕГРП.

При этом в разъяснениях Минстроя России от 22.11.2012 № 29433-ВК/19 указано, что используемые при расчете размера платы за коммунальные услуги значения общей площади жилого помещения (квартиры), нежилого помещения в многоквартирном доме надлежит определять на основе данных, содержащихся в документе, подтверждающем право собственности (пользования) на помещение в многоквартирном доме, передаточном акте или ином документе о передаче застройщиком помещения в многоквартирном доме, техническом паспорте жилого помещения (квартиры) или техническом паспорте многоквартирного дома.

Таким образом, общей площадью нежилых помещений, по мнению Минстроя России, считается площадь, указанная в качестве таковой в имеющихся на помещение документах.

В апелляционном определении Ульяновского областного суда от 12.04.2016 по делу № 33-1332/2016 о взыскании задолженности по оплате потребленной тепловой энергии суд при определении общей площади всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома указал, что нежилым помещением в многоквартирном доме по смыслу Правил № 491 является помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Саму площадь в целях рассмотрения данного дела суд определил по правоустанавливающим документам, сведения из которых содержатся в ЕГРП.

Безусловно, к рассматриваемой ситуации с нежилым помещением в случае реального разбирательства суд может применить ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, устанавливающую правила определения общей площади жилого помещения, по аналогии закона.

Однако на данный момент таких прецедентов не опубликовано, а действующее законодательство и разъяснения государственных органов не позволяют сделать вывод о том, что начисление платы за ЖКУ на основании площади нежилых помещений, включающей в себя площадь балконов, лоджий, веранд и террас, противоречит законодательству (если площадь таких частей помещений учтена в размере площади, указанной в ЕГРП и/или ГКН).

Таким образом, можно заключить следующее:

если сведения ЕГРП, ГКН и ГИС ЖКХ отличаются друг от друга, то для целей начисления платы за ЖКУ рекомендуется использовать сведения ЕГРП. В случае если использование сведений ЕГРП увеличивает размер платы за ЖКУ, рекомендуется дополнительно предпринять действия, способные подтвердить попытки Управляющих организаций исправить имеющиеся неточности;

при расчете размера платы за ЖКУ в отношении нежилых помещений в многоквартирных домах рекомендуется начислять плату исходя из той площади, которая указана в ЕГРП или иных официальных документах, в том числе в случаях, когда в данную площадь включены балконы, лоджии, веранды и террасы.

Другие материалы на эту тему:

С 1 января 2017 года, в связи с изменениями жилищного законодательства, в том числе Правил № 354, в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация, а исполнителем коммунальных услуг является ресурсоснабжающая организация, изменилась структура платы за коммунальные услуги: для потребителей коммунальных услуг в таких многоквартирных домах исключена плата за коммунальные услуги, потребленные на ОДН. Одновременно Правила № 124 устанавливают порядок, в соответствии с которым ресурсоснабжающая организация, являющаяся исполнителем коммунальных услуг в многоквартирных домах, осуществляет продажу коммунальных ресурсов, подаваемых в многоквартирные дома, по двум видам договоров ресурсоснабжения:

̶ заключаемому с собственниками помещений в многоквартирном доме, содержащем условия предоставления коммунальных услуг (пп. «в» п.9 и пп. «г», «д», «е» п.17 Правил № 354);

̶ заключаемому с управляющей организацией на продажу коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.1, п 2, п.21.1 Правил № 124)

В ряде регионов РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, включая органы государственного жилищного надзора, запретили лицам, управляющим многоквартирными домами, включить в плату за содержание жилого помещения расходы на холодную и горячую воду, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения при выставлении платежных документов за январь 2017 г. для случаев отсутствия в многоквартирном доме водоразборных устройств в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирное доме.

Считаем, что такие решения контрольных (надзорных) органов не соответствуют новым нормам жилищного законодательства, вступивших в силу с 1 января 2017 года.

Надеемся, что приведенное нами разъяснение позволит управляющим организациям, товариществам, кооперативам принять правильные решения и довыставить за январь 2017 г. плату за содержание жилого помещения с учетом новых правил её определения в целях исключения необоснованных убытков

Заключение договоров управления с каждым собственником – юридическим лицом не предусмотрено Жилищным кодексом РФ. Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, «в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Следовательно, у собственников – юридических лиц нет оснований требовать заключения с ними отдельного договора управления или предоставления копии договора управления, созданной за счет управляющей организации. Однако в договор управления могут быть включены положения об оформлении его количеством экземпляров, определяемых соответственно количеству собственников нежилых помещений.

Порядок представления соискателем лицензии заявления и документов, необходимых для получения лицензии, и их приема лицензирующим органом установлен статьей 13 Федерального закона “О лицензировании отдельных видов деятельности”. Часть 3 этой статьи устанавливает, что конкретный перечень документов определяется положением о лицензировании конкретного вида деятельности

Постановлением Правительства РФ от 30.04.2014г. № 400 утверждены «Основы формирования индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации» (далее – Основы).
Распоряжением Правительства РФ от 30.04.2014г. № 718-р утверждены индексы изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам РФ и предельно допустимые отклонения от них по муниципальным образованиям на период с 1 июля 2014 по 2018 год.

По многочисленным просьбам организаций приводим примеры заполнения платежных документов по начислениям платы за горячую воду потребителям коммунальных услуг горячего водоснабжения.

о введении контроля за повышением размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги путем установления предельных индексов изменения такой платы с 1 июля 2014 года (введена новая ст.157.1 ЖК РФ) и осуществлении государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля за соблюдением порядка применения таких индексов (дополнения в ч.1 и ч.4.2 ст.20 ЖК РФ)

Согласно положениям Федерального Закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены следующие обязательные мероприятия, связанные с обеспечением эксплуатации бесхозяйственных объектов недвижимого имущества, используемых для передачи энергетических ресурсов, включая электроснабжение

В соответствии с п.32 Основ ценообразования № 1075 и п.20 и п.24 Основ ценообразования № 406 необходимая валовая выручка (далее – НВВ) регулируемых организаций определяется исходя из экономически обоснованных расходов, под которыми понимаются расходы, связанные с производством и реализацией тепловой энергии, холодной и горячей воды, услуг водоотведения.

Постановлением Правительства РФ от 16.04.2013г. № 344 в п.44 Правил № 354 внесено дополнение о распределении между потребителями коммунальных услуг в многоквартирном доме, оборудованном ОПУ объема коммунальных услуг, предоставленных на ОДН, не превышающего норматива потребления коммунальных услуг на ОДН и об отнесении соответствующей разницы в объеме коммунальных услуг на оплату за счет собственных средств исполнителя коммунальных услуг, кроме случая, когда таким исполнителем выступает РСО.

Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ в Жилищный кодекс РФ включены новые положения об изменении порядка финансирования и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В связи с многочисленными вопросами, поступающими в нашу организацию о возможных действиях управляющих организаций в условиях изменения законодательства, приводим краткое описание схемы нового порядка финансирования капитального ремонта многоквартирного дома и разъяснение по двум самым актуальным вопросам: о действиях УО до начала реализации региональных программ (2013 год) и в связи с их реализацией (возможно после июня 2013г.).

С 1 сентября 2012 года вступили в силу новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354). В соответствии с п.6 Постановления Правительства РФ № 354 Правила № 307 признаны утратившими силу.

Постановлением Правительства РФ от 28.08.2012г. № 857:
– установлены Особенности определения размера платы за отопление с 1.09.2012г.;
– утверждены Правила расчета размера платы за отопление в 2012-2014 гг.;
– утверждены Изменения в Правила № 354 в части применения льгот по оплате за ЖКУ на весь размер платы коммунальных услуг равный размеру платы в помещении и размеру платы на ОДН;
– утверждены изменения в Правила № 354 в части сохранения действия п.15-28 и п.1-4 Приложения № 2 Правил № 307 при определении размера платы за услуги отопления.

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 20 мая 2011 г. N 13137-ИП/08

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 N Ф03-3729/2011 по делу N А51-2021/2011. Определением ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16768/11 отказано в передаче дела N А51-2021/2011 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления.

Жилищный кодекс РФ допускает случаи участия в отношениях, связанных с управлением многоквартирным домом представителей собственников помещений. На практике порядок оформления и объем полномочий таких представителей вызывает вопросы. В настоящей статье рассмотрим их.

Согласно п.3 Постановления Правительства РФ от 28.03.2012 N 253 «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг» управляющие организации, ТСЖ, ЖСК, ЖК и иные специализированные потребительские кооперативы в срок до 1 сентября 2012 г

Рассматриваемые изменения вступили в силу с 9 июня 2011 года, следовательно, измененный порядок определения размера платы за коммунальные услуги должен применяться уже в целях выставления платежных документов на оплату коммунальных услуг за июль 2011 года, что следует из ст. 6 ЖК РФ.

Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 242-ФЗ внесены изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного и муниципального контроля

Для участников семинара 4 – 6 октября, Москва – О Новых Правилах предоставления коммунальных услуг и иных изменениях в жилищном законодательстве в 2011 году и на 2012 год

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.02.2011 N 12552/10 по делу N А33-16422/2009 (размещено на сайте ВАС РФ 03.05.2011) о неправомерности предъявления ресурсоснабжающими организациями исполнителям коммунальных услуг НДС сверх стоимости коммунальных ресурсов, исчисленной по тарифам, утвержденным регулирующим органом без НДС, является определяющим для правоприменительной практики по данному вопросу.

Cовет Федерации одобрил Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

23 мая на расширенном заседании Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по развитию местного самоуправления в Пскове В.В.Путин сообщил, что в начале мая Правительство утвердило новые правила предоставления коммунальных услуг. Установлены чёткие параметры качества, исключена так называемая 13-я платёжка, изменён порядок расчёта оплаты за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.

В каком нормативном документе установлено, что ОМС определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации исходя из сметных расценок, а не исходя из экономически обоснованных расходов?

В настоящее время большое количество договоров теплоснабжения, заключенных между исполнителями коммунальных услуг (далее – исполнители) и теплоснабжающими организациями, предусматривают определение объемов реализованной потребителю тепловой энергии на основании балансового метода

На сайте ВАС РФ размещено Постановление Президиума ВАС РФ № 10841/10 от 16.11.2010, который рассмотрел налоговый спор, связанный с вопросом определения налоговой базы по НДС и налогу на прибыль у управляющей организации в случае, когда по условиям договора управления эта организация, за вознаграждение, взяла на себя лишь функции посредника между собственниками помещений в МКД и исполнителями услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД

Основным условием начисления в 2011 г. обязательных страховых взносов по пониженным тарифам является применение ТСЖ, ЖСК, упрощенной системы налогообложения.

С 1 января 2012 года вступает в силу новое Положение о порядке ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории Российской Федерации, утв. Банком России 12.10.2011 N 373-П

Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме в соответствии с подпунктом “д” пункта 11 Правил № 491, входит в состав работ, услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Попова Евгения Борисовна – заместитель генерального директора ЗАО “АКЦ Жилкомаудит” по аудиторской деятельности

Арбитражная практика по спорам, связанным с признанием управляющих организаций и организаций, оказывающих гражданам жилищные или коммунальные услуги, виновными в правонарушении, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ: включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя Анисимова Ирина Вячеславовна – главный юрисконсульт ЗАО “АКЦ Жилкомадит”

В п.59 Новых Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6.05.11 № 354 имеется прямая норма о порядке начисления платы за коммунальные услуги потребителям, не предоставившим своевременно показания ИПУ

Постановлением Правительства РФ от 14.09.2009г. № 726 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» утверждены изменения в Основы ценообразования № 109 и Правила регулирования тарифов № 109. Прокомментируем отдельные из внесенных изменений

Согласно Федеральному закону от 28.12.2010 N 432-ФЗ «О внесении изменений в статью 58 Федерального закона «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования» и статью 33 Федерального закона «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации»» в течение переходного периода 2011-2012 г.г. вправе уплачивать страховые взносы по пониженным тарифам организации сферы ЖКХ, применяющие УСН

В соответствии с ч.2 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

Изменения, утвержденные Постановлением № 354, касаются, в том числе Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307

Попова Евгений Борисовна – заместитель генерального директора ЗАО “АКЦ Жилкомаудит”
Полную версию материала смотрите в “Арбитражная практика по спорам в ЖКХ” № 4-2008

Правила подсчёта площади помещений многоквартирного дома. Жилая и общая площадь дома. Как разобраться в техническом паспорте здания?

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

«3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Примечание: Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие «общая площадь» равнозначно понятию «площадь квартиры» (СНиП 2.08.01-89*).
Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами:
для лоджий — 0.5,
для балконов и террас — 0.3,
для веранд и холодных кладовых — 1.0.

Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.
Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.»

1.8. <. >
Для определения платы за отопление в расчете на 1 кв.м. жилья площадь квартиры, индивидуального дома определяется как суммарная площадь жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

1. По вопросу исчисления отапливаемой площади и относительно площади холодных кладовых, тамбуров см.: «Отапливаемая площадь квартиры: правильно ли посчитали?»

2. Используемое в техническом паспорте здания понятие «общая полезная площадь дома» — это сумма общей площади жилых и нежилых помещений дома.
Понятие «жилые помещения — полезная площадь» — это сумма общей площади жилых помещений дома.

3. Актуальность редакции процитированных нормативно-правовых актов проверена 10.03.2017 г.

Al-7, 05.09.2009, 239278
4.4 ×5

Гость пишет:
Добрый день!
не совсем понимаю, что значит общая площадь дома, указываемая в характеристиках многоквартирных домов. Имеется в виду площадь общедомового имущества (подвалы, лифты, лестничные клетки и пр?)
Заранее благодарю за ответ!

Ирина пишет 06.06.2011 г.:
могут ли включить площадь темной комнаты (там нет ни окон, ни отопления, ни света), находящейся на лоджии, в расчет стоимости комунальных услуг.

Отвечаю:
Ответ см. выше.
При определении платы за отопление квартиры площадь лоджий не может включаться в площадь квартиры.

Ответ:
В вышеуказанной «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» есть ссылка на СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (Приложение 2):
«6.* Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). <. >»

В самой Инструкции также сказано:
«3.39 <. >площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать».

Если объединить кухню и комнату в однокомнатной квартире в единое пространство, то как изменится расчет жилой площади и площади квартиры?

В: В тексте Правил и в расчетных формулах используется показатель общей площади мест общего пользования. Такого показателя в техническом паспорте здания нет. Для проведения расчетов нормативов потребления ресурсоснабжающие организации и уполномоченный орган обратятся в управляющую организацию. В каком порядке должен формироваться указанный показатель?

О: Ни Правила, ни Правила предоставления коммунальных услуг не содержат определения, какие места общего пользования учитываются при формировании расчете нормативов потребления и платы за коммунальные услуги.

Все места, которые относятся к местам общего пользования в многоквартирном доме, определены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491. Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Как видно, перечень мест общего пользования достаточно широк.

Вместе с этим приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации. На основании данной Инструкции учет жилищного фонда осуществляется, в том чисел, посредством составления технических паспортов зданий, в которых фиксируются его ключевые показатели и элементы. Согласно пункту 3.37 Инструкции площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются. Это означает, что площади указанных мест общего пользования в технический паспорт дома не включаются, учет этих площадей не осуществляется. Таким образом, использование показателей, не подлежащих учету в установленном порядке, снижает точность норматива потребления, а значит и корректность платы за коммунальную услугу в целом.

Технический паспорт здания (раздел «Архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели») включает в себя следующие показатели:

– уборочная площадь общих коридоров и мест общего пользования;
– площадь здания (с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками);
– общая площадь квартир.

Исходя из указанной информации, площадь мест общего пользования для целей расчета нормативов потребления может быть определена двумя способами:

1) Площадь мест общего пользования принимается равной показателю «уборочная площадь общих коридоров и мест общего пользования» технического паспорта;

2) Площадь мест общего пользования определяется как разность показателей площади здания и общей площади квартир.

Важным является то, что и в расчете нормативов потребления, и при определении платы за коммунальную услугу должны использоваться одни и те же значения площадей мест общего пользования. В ином случае это может привести либо к необоснованным убыткам, либо к необоснованным прибылям исполнителя коммунальной услуги. Для этого представляется целесообразным в решении уполномоченного органа об установлении нормативов потребления указывать перечень помещений общего пользования, площадь которых учитывалась в расчете.

Учитывая, что согласно Правил нормативы потребления на общедомовые нужды устанавливаются в расчете на 1 кв. метр общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, площадь земельного участка, также входящего в состав общего имущества, в расчетах не учитывается. (Источник)

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 “Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения”

В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017; 2008, № 30, ст. 3597, 3616; 2009, № 1, ст. 19; № 19, ст. 2283; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6410, 6419; 2011, № 1, ст. 47; № 23, ст. 3269; № 27, ст. 3880; № 30, ст. 4563, 4594) приказываю:

Утвердить Требования к определению площади здания, помещения согласно приложению.

Зарегистрировано в Минюсте РФ 7 ноября 2011 г.

Требования к определению площади здания, помещения

I. Общие требования к определению площадей

1. Площадь и общая площадь здания, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

2. Значение площади и общей площади здания, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, – метрах с округлением до 0,01 метра.

3. Для помещений в зданиях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.

II. Определение площади здания, помещения

4. Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).

Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола.

Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.

В площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей.

В площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.

5. Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола.

III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома

6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Измерение расстояний, применяемых для определения общей площади жилого помещения, жилого дома, производится по всему периметру стен на высоте 1,1 – 1,3 метра от пола.

При определении общей площади жилого помещения, жилого дома надлежит:

– площадь ниш высотой 2 метра и более включать в общую площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включать в общую площадь помещения, начиная с ширины 2 метра;

– площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница;

– площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в общую площадь помещений не включать.

При определении общей площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:

1,5 метра – при наклоне 30 градусов к горизонту;

1,1 метра – при 45 градусах;

0,5 метра – при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 “Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения”

Зарегистрировано в Минюсте РФ 7 ноября 2011 г.

Текст приказа опубликован в “Российской газете” от 11 ноября 2011 г. N 254

Кaк пocчитaть жилyю плoщaдь квapтиpы

Пo Пpикaзy Mинзeмcтpoя PФ oт 04.08.1998 № 37 к жилoй oтнocятcя тeppитopии вcex жилыx кoмнaт квapтиpы. Чтoбы oпpeдeлить жилyю плoщaдь квapтиpы , cчитaйтe ee, иcпoльзyя фopмyлы или cyммиpyйтe квaдpaты пoмeщeния пo дoкyмeнтaльнoй плaниpoвкe.

Bы мoжeтe yвeличить жилyю плoщaдь зa cчeт клaдoвыx, кopидopoв, лoджий и тaк дaлee. Для этoгo пoтpeбyeтcя пepeплaниpoвкa и oфopмлeниe cooтвeтcтвyющeй дoкyмeнтaции. Пepeплaниpoвкy нeoбxoдимo зapeгиcтpиpoвaть в тexпacпopтe.

Ecли вы измeнили плaниpoвкy, нo нe лeгaлизoвaли ee, вaши дoпoлнитeльныe жилыe квaдpaты бyдyт нeдeйcтвитeльны. Пepeд pacчeтoм жилoй плoщaди, coглacyйтe измeнeния c мecтными opгaнaми влacти.

Площадь застройки здания

• ризалитов толщиной 10см и более, шириной 1м и более;
• пристроенных вспомогательных коммуникационных помещений и конструкций крылец, площадок, ступеней, лестниц, пандусов, и т.п.;
• проёмов под зданием, расположенным на опорах, и под арками, расположенными под зданиями;
• подземной части здания, в том числе выступающей за абрис контура внешнего обвода здания на уровне цоколя, по внешнему обводу ограждающих конструкций фундамента здания.

• чердаков и технических чердаков, подполий, междуэтажных пространств (антресолей, фальшполов, подиумов, сцен) при их высоте от пола до низа выступающих конструкций равной и менее 1,8 м, подвесных потолков (колосников – решётчатых настилов, независимо от их высоты), площадок обслуживания инженерного и технологического оборудования и стеллажей (высотного стеллажного хранения);
• пристроенных и встроенно-пристроенных помещений и конструкций (в том числе для инженерных коммуникаций), выполненных не из материалов основного здания в том числе: крылец, тамбуров, вестибюлей, террас, веранд, автостоянок, лестниц и лестничных клеток, балконов;
• элементов комплексного благоустройства участка застройки и улично-дорожной сети, пристраиваемых к фасадам и эксплуатируемым кровлям (малых архитектурных форм и озеленения, открытых лестниц, пандусов, рамп, платформ, эстакад, палаток, киосков, портиков, навесов на опорах и площадок и т.п.).

• сумму площадей помещений (комнат) всех функциональных типов, а также внутридомовых строительных конструкций со встроенными каналами и шахтами инженерного оборудования;
• площадь помещений лестничных клеток внутриквартирных лестниц (пандусов) во внутреннем контуре помещения лестничной клетки (в размерах площадей лестничных площадок и горизонтальных проекций наклонных маршей лестниц, пандусов).

Строительство
финских домов
в Екатеринбурге

Выбирая проект частного дома для строительства очень важно знать его площадь. Довольно часто заказчик и строитель говорят на разных языках, понимая под площадью дома совершенно разные понятия.

Происходит это не по злому умыслу, а потому, что заказчику дома фактически нужна пустота в доме, свободное пространство, где он будет ставить мебель, отдыхать, ходить и есть, словом, жить. Поэтому жильцу дома интересна внутренняя, жилая площадь и высота потолков, кубатура помещений. Строителю же важны расход материалов на стены и перекрытия, фундамент и крышу. Поэтому в первую очередь строители интересуются внешними размерами дома, высотой стен, крыши и говорят о строительной площади дома, площади застройки, объеме строительства.

Например, в проекте “Алиса”, площадь застройки с учетом крыльца и веранды 52,65 кв.метра, строительная площадь дома 36 кв.метров, общая площадь 34,5 кв.метров, с учетом антресоли, жилая 29.26 кв.метров, а площадь полов (с учетом антресоли) 30+15,5=45,5 кв.метров!

Поскольку максимальная высота до потолка над антресолью всего 160 см, площадь антресоли учитывается как жилая не вся. Угол кровли 30 градусов, следовательно учитывается площадь выше 1,5 метра, а это не более 4,5 метров. Спать — можно, сидеть можно, а юридически — площадь антресоли не вся суммируется с жилой площадью!

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

При проектировке здания проектировщик и застройщик используют для расчета 4 основных понятия:

• Площадь помещений. Это расчет размеров помещения, определяемый по расстоянию между стенами без учета плинтусов. Если в частном доме установлена кирпичная печь или камин, ее размеры исключаются из площади помещений во время расчетов.
• Общая площадь здания – это суммарная площадь всех отапливаемых жилых и нежилых помещений, в которую входят комнаты, кухня, тамбур, коридоры, прихожая и встроенные шкафы. Раньше при расчете общей площади учитывались веранды, террасы, балконы и лоджии, но сейчас это правило перестало действовать. Они учитываются только в площади застройки. Площадь внутренней лестницы учитывается в общей площади один раз, по размерам пролета, вне зависимости от числа этажей. Наружные лестницы, вне отапливаемых помещений в общей площади не учитываются.
• Жилая площадь – это суммарная величина жилых комнат, в документах они учитываются как комнаты, предназначенные для постоянного проживания людей. Это кухня, гостиная, спальня, детская, рабочий кабинет, также в это понятие включаются гардеробные комнаты.
• Полезная площадь (в иностранных стандартах она обозначается как «используемая). Это суммарная площадь всех помещений, из этой величины исключается площадь лестниц и лестничных клеток, а также лифтовых шахт и пандусов.
• Площадь застройки по закону она не должна превышать 30% от общей площади участка. В эту величину включается общая площадь горизонтального разреза здания, проведенного на уровне цокольной части. При этом в данную величину включается площадь крыльца, террасы или веранды, но не включается размер балкона на втором этаже, если у него нет дополнительных несущих столбов.

Зная эти термины и разницу между ними, вы сможете внятно объяснить проектировщику и строителю какого размера дома вам нужен. Кроме того, общая и жилая площадь указываются в объявлениях при поиске покупателя на дом.

ЧЕМ ОТЛИЧАЮТСЯ ОБЩАЯ И ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ?

В жилую площадь частного дома входит площадь комнат для проживания.

Понятие общей площади дома учитывается при расчете нормы, которая должна приходиться на каждого человека, проживающего в данном помещении. И учитывается при расчете необходимой мощности отопительной системы.

Жилая площадь обязательно указывается в объявлениях при продаже, так как этот параметр позволяет оценить реальные размеры жилого пространства. Например, в некоторых проектах в большом доме может быть оборудована просторная прихожая, техпомещение или тамбур, но при этом сами комнаты окажутся маленькими и тесными.

Все эти данные вносятся в технический паспорт дома.

НЮАНСЫ ОЦЕНКИ ОБЩЕЙ И ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ

При расчете общей и жилой площади у покупателя и продавца или у заказчика и застройщика нередко возникают разногласия, так как не учитывается несколько важных нюансов:

1. Если в здании есть ниши, высота которых составляет менее 2 м, они не могут учитываться в составе жилой площади помещения. Особенно это важно в так называемых мини-домах.
2. Если площадь пространства под лестничным маршем составляет не более полутора метров, она также не будет учитываться при оценке размеров дома.
3. Особо сложно рассчитывать размеры жилого помещения мансардного этажа или используемого чердака. В этом случае основным параметров для расчета становится наклон кровли. Если наклон кровли составляет 27 градусов, в общую жилую площадь входит только часть помещения с высотой 1,5 метра до кровли. Подробнее ниже.

Как рассчитать жилую площадь мансардного помещения?

При подсчете площади помещения с наклонным потолком учитывается площадь этого помещения с высотой до наклонного потолка, м:
1,5 — при его наклоне к горизонту 30°;
1,1 — то же 45°;
0,5 — “ 60° и более.
При промежуточных значениях указанного наклона потолка высота определяется по интерполяции. Площадь пола под лестницей учитывается с высотой до ее выступающих конструкций 1,6 м и более. Площадь помещения и пола под лестницей меньшей указанной высоты учитывается в площади помещения с коэффициентом 0,7.

Точный расчет общей и жилой площади необходим при проектировке будущего дома и при последующей приемке здания после завершения строительства. При продаже это один из ключевых параметров, напрямую влияющий на оценку итоговой стоимости здания.

Жилая площадь

Жилая площадь это сумма площадей жилых комнат. Какие комнаты относятся к жилым определяется в проекте здания. Считается, что высота жилых помещений должна быть не менее 2.2 м. По смыслу жилая комната «предназначена для постоянного проживания граждан». В ЖП включается площадь альков и гардеробных.

Полезная площадь в российской архитектурно-строительной практике означает сумму площадей помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов. В зарубежных стандартах полезная площадь это «используемая» площадь.

Примечания:

1. Для многоквартирных домов площадь застройки определяется СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Эти определения обычно используются и для частных жилых домов. Приложение В:

В.1 Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь помещений не включаются.

В.2 Площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.

В.4 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.

В.5 При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

2. Для садовых товариществ действует свод правил СП 53.13330.2011 (Актуализированная редакция СНиП 30-02-97):

6.11 На садовых, дачных участках площадью 0,06—0,12 га под строения, отмостки, дорожки и площадки с твердым покрытием следует отводить не более 30 % территории.

Приложение В. Термины и определения: общая площадь жилого строения, жилого дома: Сумма площадей его помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0; площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница;

3. Для ИЖС используется местная нормативная база, которая, к сожалению, не всегда доступна — наверное, потому, что просто не существует 🙂

4. Правила подсчета площадей приведены также в СНиП 2.08.01-89. Приложение 2:

2. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница.

5. Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа. Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.

6.* Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного помещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту, 1,1 м — при 45 , 0,5 м — при 60° и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30°, 0,8 м при — 45° — 60° , не ограничивается при наклоне 60° и более.

5. Министерство экономического развития РФ 30 сентября 2011 г. утвердило Приказ N 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения», который ссылается на часть 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 31, ст. 4017; 2008, N 30, ст. 3597, 3616; 2009, N 1, ст. 19; N 19, ст. 2283; N 29, ст. 3582; N 52, ст. 6410, 6419; 2011, N 1, ст. 47; N 23, ст. 3269; N 27, ст. 3880; N 30, ст. 4563, 4594):

I. Общие требования к определению площадей

1. Площадь и общая площадь здания, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

2. Значение площади и общей площади здания, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, — метрах с округлением до 0,01 метра.

3. Для помещений в зданиях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.

II. Определение площади здания, помещения

4. Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный). Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола. Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола. В площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей. В площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.). Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.

5. Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.

III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома

• площадь ниш высотой 2 метра и более включать в общую площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включать в общую площадь помещения, начиная с ширины 2 метра;
• площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница;
• площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в общую площадь помещений не включать.

При определении общей площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:1,5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту; 1,1 метра — при 45 градусах; 0,5 метра — при 60 градусах и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

6. В словаре ЖКХ написано (видимо, приказ Минстроя РФ от 30.10.95 г. № 17-115):

Жилая комната — конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии о правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. К термину «жилая комната» относятся спальни, гостиные, кабинеты, комнаты отдыха, столовые и иные аналогичные места. К этому термину не относятся чуланы, холлы, лестницы, помещения для стирки и ванные комнаты.

комментариев 45

Так я не понял: если у меня балкон на втором этаже подпирают два столба —
он входит в площадь застройки или нет?

Инoгдa зacтpoйщики включaют в нopмaтивныe aкты coбcтвeнныe кoэффициeнты, нaпpимep — 0,8 или 0,4. Этo нeпpaвoмepныe дaнныe, кoтopыe нe cooтвeтcтвyют CНиПaм. Bы имeeтe пpaвo пpивлeчь тaкoгo зacтpoйщикa к oтвeтcтвeннocти и вoзмecтить yщepб зa oбмaн. Oднaкo, ecли дeвeлoпep peшил пoкpыть yбытки и пoлнocтью yбpaл дoпoлнитeльныe пpиcтpoйки из yчeтa квaдpaтypы и нaкpyтил цeнy зa квaдpaтный мeтp, вы нe cмoжeтe пpивлeчь eгo в cyд. Этo зaкoннo и ocтaeтcя тoлькo пpинимaть взвeшeннoe peшeниe o пpиoбpeтeнии жилья y тoгo или инoгo зacтpoйщикa.

Площадь помещения

Площадь помещения определяется после отделки стен и перегородок как площадь на уровне пола без учета плинтусов. Если печь (камин) является частью отопления, она исключается из площади помещения. Площади балконов и террас определяются по внутреннему контуру без учета ограждений. В мансардных помещениях, где высоты стены меньше 1.8 м, делаются поправки.

Общая площадь определяется как сумма площадей помещений, куда включаются также встроенные шкафы, лоджии, веранды, тамбуры, кладовые и другие помещения. По определению это суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и встроенных шкафов.