ТСЖ навязчиво требует заключение договора, что делать?

Александр Георгиевич
Здравствуйте,
общались в теме
«ЖКХ, водоснабжение РСО считает по нормам потребления при наличии счетчика, суд»»
http://forum.ozpp.ru/showthread.php?t=194150
и нас прервали,
если, не возражаете, продолжим общение здесь,
«Но к.

Наличие “прямого договора” с жителями МКД как основание для отказа заключать договор с УК

Верховный Суд Российской Федерации отклонил административный иск о признании недействующим абз. 6 п. 13 Правил № 124 (обязательны при заключении УК (ТСЖ, ЖСК) договора с РСО о ресурсоснабжении как для коммунальных услуг, так и для содержания общего имущества) (Решение Верховного Суда РФ от 2 ноября 2022 г. № АКПИ20-517).

Спорный абзац разрешает РСО не заключать с УК (ТСЖ, ЖСК) договор ресурсоснабжения, если РСО уже является участником “прямого” договора ХВС, ГВС, водоотведения, электро-, газо- или теплоснабжения, заключенных с собственниками жилых помещений в МКД, причем такой договор заключен либо по решению ОСС, либо по инициативе РСО из-за долгов УК.

По мнению административного истца, данная норма “блокирует” возможность обратного перехода с “прямых” договоров на “традиционные”, когда исполнителем коммунальных услуг является УК. Потому что пока новый договор между УК и РСО (на объем ресурса для целей предоставления коммунальных услуг) не заключен, ведь действует старый, “прямой договор”, а значит, РСО вправе отмахнуться от оферты УК и продолжать работать по “прямому” договору. И хотя РСО вправе перевести МКД на “прямые договоры” согласно ч. 8 ст. 157.2 Жилищного кодекса, но эта норма кодекса ведь не запрещает собственникам впоследствии принять решение о расторжении договора с РСО и заключении договора на оказание коммунальной услуги с УК.

В подтверждение своего довода истец (являющийся УК) сослался на решение арбитражного суда по собственному спору с РСО:

• ранее РСО перевело жителей ряда МКД на “прямые договоры” из-за долгов УК (правомерность перевода подтверждена судом в ином деле),
• а затем истец просил суд обязать РСО обратно включить эти “отобранные” дома в договор между УК и РСО. Мотивировка была предложена следующая – дескать, собственники когда-то выбрали способ управления домом – управление УК, а УК отвечает за предоставление комуслуг. (При рассмотрении административного иска в ВС РФ истец сослался также на иные обстоятельства: – РСО, оказалось, якобы плохо работает, а бедные жители страдают от очередей в офис РСО, чтобы справиться о причинах завышения счетов. Однако в решении арбитражного суда данные обстоятельства не упомянуты);
• при этом УК не постеснялась запросить астрент в сумме 100 тысяч, а затем и 200 тысяч рублей в день за неисполнение решения суда.

Арбитражный суд полностью отказал в иске, сославшись, в том числе, на абз. 6 п. 13 Правил № 124.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

УК же сочла, что целесообразнее сразу оспорить эту норму в Верховном Суде РФ, а не тратить время на апелляционное обжалование отказного решения АС своего региона (по данным kad.arbitr), и обратилась с соответствующим иском.

Однако Верховный Суд не внял доводам истца:

• оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют жилищному законодательству, не нарушают права административного истца, по своему содержанию являются ясными и определенными; разрешает РСО и РО по обращению с ТКО отказаться от заключения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с лицом, осуществляющим управление МКД, в случае заключения “прямых” договоров на предоставление коммунальных услуг;
• доводы о противоречии оспариваемых положений нормативного правового акта ч. 4, ч. 7, ч. 7 5 ст. 155, ч. 2 3 ст. 161 ЖК РФ являются несостоятельными, поскольку эти нормы устанавливают ответственность УК за оказание услуг и выполнение работ, предусматривают внесение ей платы за жилое помещение и коммунальные услуги и не определяют права РСО;
• спорная норма не может рассматриваться как противоречащая ст. 421 Гражданского кодекса о свободе договора, поскольку Правила № 124 устанавливают обязательные требования при заключении УК с РСО публичного договора ресурсоснабжения;
• доводы о противоречии оспариваемой нормы положениям п.13 Правил предоставления комуслуг № 354 (о том, что предоставление комуслуг обеспечивается УК путем заключения договоров с РСО) не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований. Ведь оба эти НПА имеют равную юридическую силу, оба приняты Правительством РФ. А согласно ч. 8 ст. 213 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании НПА суд выясняет соответствие оспариваемого акта лишь тем НПА, которые имеют большую юридическую силу;
• наконец, что касается ссылок УК на нарушения прав потребителей, то административный истец не является лицом, уполномоченным на основании закона осуществлять защиту интересов собственников и пользователей помещений в МКД.

Таким образом, попытка оспаривания нормы не увенчалась победой. Однако судебные акты не разрешают вопросы организации “обратных” переходов с прямого договора с РСО на “обычные” договоры между УК и жителями МКД, если УК при этом остается прежней, а жители разочаровались в РСО как исполнителе коммунальной услуги.

Может ли председатель ТСЖ заставить собственника подписать договор на управление МКД?

Являюсь собственником квартиры, но не являюсь членом ТСЖ. Председатель ТСЖ заставляет меня подписать договор на управление многоквартирным домом. Меня не устраивает, предоставленный им договор, подписывать его я не хочу! Большинство условий договора абсурдны. Некоторые жильцы нашего дома предложили председателю свою форму договора, на которую он никак не отреагировал. Есть и такие из собственников, которые подписали его договор. Председатель настаивает на подписании его образца договора и никак не реагирует на заявления жильцов не согласных с содержанием договора. Заранее спасибо!

Заставить подписать договор не может, т.е. обязать собственника вступить в гражданского правовые отношения председатель ТСЖ не может.

Собственники, не желающие вступать в товарищество, поэтому заключить с ними какой-либо договор бывает проблематично. ЖК РФ обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ) оскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в ГК РФ , для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ, как правило, считает свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным.

Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).

Не все услуги по содержанию общего имущества собственников, подлежат оплате собственником нежилого помещения, не являющегося членом ТСЖ (в отличие от собственника, являющегося членом ТСЖ). Однако данный вопрос сложный, так как однозначных норм регулирующих данный вопрос нет, судебная практика достаточно противоречива.

Тем не менее, можно выделить услуги, которые подлежат оплате в обязательном порядке: текущий ремонт внутридом.сан.тех.сетей, текущий ремонт внутридом.электросетей.

Разберем остальные услуги, которые можно квалифицировать как дополнительные (например):

уборка снега; содержание двора; управление жилым фондом; консьерж.

При определении работ подлежащих оплате необходимо четко определить, какие суммы являются основными, а какие дополнительными, так как за дополнительные услуги, лицо, не являющееся членом ТСЖ платить не должно.

Оплате в пользу ТСЖ подлежат коммунальные услуги (согласно показаний счетчика либо по нормативу), если нет самостоятельного договора с РСО и услуги по содержанию и ремонту общего имущества: текущий ремонт, уборка территории, в том числе уборка снега.

Не подлежат оплате дополнительные услуги ТСЖ, либо услуги, оказываемые в целях функционирования ТСЖ – консьерж, охрана стоянки и т.д..

Спорным являются услуги по управлению жилым фондом. В каждом конкретном случае их можно исключить из услуг, подлежащих оплате, так как она оказывается для обеспечения деятельности самого ТСЖ.

Важным является запрос у ТСЖ документов , которыми установлены тарифы по оплате услуг с целью обжалования при несогласии с объемом услуг и их стоимостью, а также проверке отсутствия дифференцированности платежей в зависимости от категории помещений.

Оплата счетов за ЖКУ не членом – подтверждение сложившихся договорных отношений

Отношения между ТСЖ и всеми собственниками помещений в доме носят обязательный характер независимо от того, являются ли такие жители МКД членами товарищества и участвовали ли в ОСС по вопросу его создания. Не члены ТСЖ не могут отказаться от услуг, которые оказывает всем собственникам товарищество: услуги и работы по содержанию направлены на всё общедолевое имущество в целом. Долю собственника в нём можно только рассчитать, но не выделить в натуре, чтобы именно эту долю ТСЖ не обслуживало из-за отказа собственника платить за это (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Однако никто не может заставить жителя дома подписать договор с ТСЖ, хотя товарищество в силу закона обязано заключить его с не членом (п. 2 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ). Поэтому если объединение отправило собственнику оферту, но тот никак на это не отреагировал, считается, что ТСЖ исполнило возложенные на него законом обязанности. Главное, чтобы у товарищества осталось подтверждение факта направления документов.

Но в такой ситуации договор в письменной форме по сути остаётся незаключённым. Однако можно говорить о том, что оплата собственниками счетов за ЖКУ, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ, расценивается как согласие на условия договора (ч. 3 ст. 434, ч. 3 ст. 438 ГК РФ). В счёте отражены существенные условия оферты: перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые на общем собрании.

Это соответствует позиции Пленума ВС РФ, высказанной в постановлении от 25.12.2018 № 49 и нормами ч. 1 ст. 8 ГК РФ. Следовательно, отношения между товариществом и владельцем помещения – не членом в такой ситуации считаются сложившимися.

Комментарии 1

Добрый день! Я собственник жилья не член ТСЖ. По моему требованию и части не членов ТСЖ представило оферту не соответствующую требованиям ч.6 ст.155 ЖК РФ , включена оплата за управление , диспетчерской службы без представления перечня услуг и т.д. В соответствии с ГК РФ представлен в ТСЖ протокол разногласий. ТСЖ не собирается второй месяц его рассматривать. В суды обращаться бесполезно, выносят решения не соответствующие ЖКРФ. Ведут заседания нагло и любые вопросы в соответствии с ГПК РФ отвергают и при повторной постанове требуют выйти из зала.Конкретно что делать? Санкт-Петербург Кировский район. Заключать Договор в соответствии с ч.6 ст.155 ЖК РФ ТСЖ отказывается.
Адвокат прямо на суде договаривается с судьей что записать а что не надо. Все записано на пленку. Но кассационный суд при явных нарушениях процессуального плана их отказывается подтвердить и отказывается рассматривать в суде. Верховный суд не принимает дела ввиду не рассмотрения в городском суде. Создана специальная линия противозаконных решений. Департамент Путина В.В. отвечает что добивайтесь через суды.
Беззаконие полное. Вопрос конкретный как заставить заключить договор в соответствии ч.6 ст.155 ЖК РФ для не члена ТСЖ. С уважением Кармалеев Б.А., заслуженный пилот РФ, Академик Российской академии транспорта. мют. 89118424091

Рубрика «Ваше право» выходила в эфире телеканала «Столица» с января 2008 по март 2011 года и была частью программы «Народный контроль».

«Ваше право» призвано помогать гражданам защищать их интересы от произвола и бездействия чиновников, недобросовестных предпринимателей, помогать в разрешении гражданских споров.

Ведущий — Петр Борисович Шелищ, председатель Союза потребителей России, член Общественной палаты.

Ответ

В данном случае ресурсоснабжающая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении УК к заключению соответствующего договора. Кроме того, жилищная инспекция вправе выдать УК предписание об обязанности заключить договор с ресурсоснабжающей организацией.

Согласно п. 12 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, управляющая организация, товарищество или кооператив, на которые в соответствии с договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома и (или) по предоставлению потребителям коммунальных услуг, обращаются в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора ресурсоснабжения по приобретению соответствующего коммунального ресурса в целях предоставления коммунальной услуги и (или) потребляемого при содержании общего имущества многоквартирного дома, в том числе в случаях, предусмотренных пунктом 21(1) настоящих Правил.

В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 03.05.2007 N 8326-РМ/07 разъяснено, что при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией последняя на основании подпунктов 2, 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании п. 7 Положения о государственном жилищном надзоре жилищные инспекторы при осуществлении полномочий по государственному жилищному надзору пользуются правами, предусмотренными ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, соблюдают ограничения и выполняют обязанности, установленные ст. ст. 15 – 18 Закона о защите прав проверяемых лиц, а также несут ответственность в соответствии с законодательством РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них полномочий.

Требование: О признании незаконным предписания жилищной инспекции.

Обстоятельства: Жилищной инспекцией в ходе проверки установлено, что обществом, как управляющей компанией, не заключены обязательные договоры с ресурсоснабжающими организациями, по результатам проверки выдан оспариваемый акт, пунктом которого обществу предписано заключить договоры ресурсоснабжения многоквартирного жилого дома.

Решение: В удовлетворении требования в части признания незаконным пункта предписания отказано, поскольку принятие решения собственниками жилых помещений вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям не снимает с общества, как исполнителя коммунальных услуг, обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

Требование: О понуждении к заключению договора теплоснабжения.

Обстоятельства: Ответчик (организация, управляющая многоквартирным домом, для которого истец поставляет тепловую энергию и теплоноситель) необоснованно уклоняется от заключения договора теплоснабжения.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку получение ответчиком в установленном законом порядке статуса управляющей организации влечет возникновение у него статуса исполнителя коммунальных услуг и обязанностей по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и по расчету за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, что предполагает заключение договоров с организациями коммунального комплекса.

Требование: Об обязании заключить договор энергоснабжения на условиях, содержащихся в оферте.

Обстоятельства: Истец направил ответчику оферту договора энергоснабжения, от подписания которой последний уклонился.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку законом допускается внесение потребителями коммунальных платежей непосредственно ресурсоснабжающим организациям, при этом статус исполнителя коммунальных услуг в управляемых им многоквартирных домах не меняется и обязанность по выставлению потребителям услуг платежных документов возлагается на управляющую компанию.

Требование: О признании незаконным предписания уполномоченного органа.

Обстоятельства: По результатам проведенной в отношении общества внеплановой документарной проверки соблюдения правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами установлено, что обществом не заключены договоры ресурсоснабжения на поставку энергоресурса в отношении данных многоквартирных домов, о чем составлен акт проверки и выдано соответствующее предписание.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку решение собственников вносить плату напрямую ресурсоснабжающим организациям не освобождает общество от заключения соответствующих договоров, в том числе для оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Требование: О признании недействительным предписания уполномоченного органа.

Обстоятельства: Оспариваемым предписанием установлено неисполнение управляющей организацией ранее выданного предписания в части заключения договора по приобретению коммунального ресурса с ресурсоснабжающей организацией.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку принятие собственниками жилых помещений решения вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям не снимает с общества как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Какие виды соглашений предусмотрены?

Деятельность товарищества обязывает ТСЖ к заключению следующих договоров:

Документа, регулирующего вопросы предоставления ТСЖ жильцам дома качественного коммунального обслуживания и работ, обеспечивающих должное техническое состояние дома.
1. Документа, определяющего права и возможности ТСЖ в вопросе распоряжения финансами товарищества.

Помимо обязательных договоров, ТСЖ заключает официальные соглашения:

1. С жильцами дома, отказавшимися войти в товарищество.
2. С физическими или юридическими лицами, желающими арендовать у товарищества незанятое помещение с целью эксплуатации на условиях, не ущемляющих интересы и комфорт жильцов дома. Подобный договор подписывают лишь после оповещения членов ТСЖ и согласия большинства из них на подобную сделку между организацией и арендатором.
3. С организациями-поставщиками услуг для обеспечения дома газом, электричеством, теплом.
4. Со сторонними подрядчиками, специализирующимися на оказании ремонтных, строительных и прочих работ для оперативного решения проблем аварийного характера или возникших во время эксплуатации дома.

С собственниками жилья

На основании статьи 143 ЖК РФ, жильцы дома становятся членами ТСЖ по заявлению и только после этого, они могут заключить договор с товариществом на обслуживание.

Между собственниками квартир и ТСЖ могут быть заключены такие виды договоров:

1. На оказание услуг по коммунальному обслуживанию.
2. На поддержание в надлежащем состоянии и ремонта общего имущества в МКД.
3. На управление МКД.

В договоре детально прописываются все обязанности ТСЖ и перечень услуг, которые товарищество обязуется предоставлять.

Также указываются обязанности жильцов — своевременная оплата за услуги, предоставляемые ТСЖ; поддержание в порядке жилья и общедомовой территории; своевременная передача показаний счетчика и пр.

Членам ТСЖ стоит обратить свое внимание на ст.421 ГК РФ, согласно которой, на самого жильца МКД законом не возлагается обязательство подписывать договор. Гражданский кодекс оставляет за владельцем жилья право принимать самостоятельное решение — подписывать этот договор или нет.

Справка! ТСЖ не вправе заставлять или принуждать жильца МКД подписывать договор. Но если человек пользуется всеми услугами ТСЖ — возникает факт конклюдентного действия — собственник жилья автоматически считается стороной договора, даже без его подписания.

С жителями дома, не ставшими членами товарищества

При управлении домом, ТСЖ участвует во взаимоотношениях не только с участниками товарищества, но и с лицами, отказавшимся вступить в организацию.

Владелец квартиры не обязан вступать в ТСЖ против своей воли. При этом товарищество не имеет права каким-либо образом ухудшать для такого жильца качество коммунальных и прочих услуг, связанных с поддержкой дома в необходимом техническом состоянии.

С владельцем квартиры, отказавшимся вступать в ТСЖ либо вышедшем из него, товарищество обязано заключить договор об условиях содержания и обслуживания упомянутой жилплощади, следуя предписаниям пп. 2 п. 1 ст.138 ЖК РФ.

При этом организация будет иметь право взимать с такого жильца деньги сугубо за коммунальные услуги и на расходы по поддержке должного санитарного состояния на территориях, прилегающих к зданию.

Обязать владельца квартиры к дополнительным взносам на домовые нужды компания уже не может. Член или участник ТСЖ, жилец дома, не входящий в товарищество, желающий получить от последнего дополнительную услугу, не входящую в круг прямых обязанностей, прописанных в уставе организации, вправе составить отдельный договор.

Составляется он для того, чтобы быть уверенным в наличии инструментов воздействия на сторону, согласившуюся на выполнение сделки и четко определить круг своих обязанностей, следующих из соглашения.

Важно! В ситуации, когда жилец дома отказывается не только вступать в ТСЖ, но и подписывать с этой инстанцией какие-либо договора, товарищество продолжает выполнять коммунальное обслуживание квартиры последнего на том же уровне, что и для остальных владельцев квартир в доме.

При этом, согласно ст.445 ГК РФ, ТСЖ обязано составить договор в двух экземплярах (для себя и клиента) с перечнем своих обязательств перед жильцом, его прав и обязанностей в отношении выплат по коммунальным счетам, и передать одну копию адресату.

Чтобы в будущем по этому вопросу не иметь проблем с ревизионной комиссией из-за не предоставления жильцу экземпляра договора, бумаги лучше переслать по почте, заказав доставку с уведомлением.

Полученный договор жилец должен вернуть отправителю в 30 дневной срок подписанным – для заверения со стороны инициатора процедуры либо неподписанным, из-за несогласия по каким-то пунктам (с указанием последних).

Иногда жильцы вообще игнорируют документы, переданные от лица ТСЖ. В таких случаях ТСЖ считается выполнившим обязанности в отношении процедуры составления договора с не участником и не членом товарищества.

Ситуация никак не ухудшает положения обоих сторон – ТСЖ продолжит оказывать услуги такому жильцу. В юридической среде такие отношения называются конклюдентными.

В случае проведения нетипичных восстановительных работ, модернизации общего имущества, и возникшим из-за этого непредвиденным значительным расходам со стороны ТСЖ, последнее имеет право обратиться в суд с иском к жильцу, категорически отказывающемуся участвовать в частичном финансировании важного для всех обитателей дома проекта.

С владельцами нежилых помещений

Если в доме есть нежилые помещения, в том числе и коммерческая недвижимость (кафе, аптеки, офисы на первых этажах), собственники этого имущества потребляют коммунальные услуги, пользуются общедомовой территорией и соответственно, должны платить за это. Если формой управления домом является ТСЖ, товарищество заключает отдельные договора с такими собственниками.

Особенностью таких соглашений является то, что в них прописываются не только общие пункты обслуживания и содержания общедомового имущества, но и индивидуальные условия, касающиеся собственников нежилых помещений.

В таких договорах должны оговариваться следующие нюансы:

1. Доступ сотрудников ТСЖ в нежилое помещение (в каком порядке сотрудники могут попасть в помещение для проведения работ, снятия показаний счетчиков и т.д.).
2. Какие права есть у собственника нежилого помещения на пользование общедомовым имуществом и придомовой территорией МКД.
3. Ответственность за благоустройство и облагораживание придомовой территории или участка. Как правило, за юрлицом закрепляется небольшой участок, прилегающий к нежилому помещению, с целью его облагораживания.

ТСЖ навязчиво требует заключение договора, что делать?

АСУ “Жилищный стандарт” → Полезные статьи → Ответы на обращения собственников: как защититься от недобросовестных жителей

Вопросы предоставления информации по запросам собственников часто вызывают много разногласий. Порой это связано с неуемным и неоправданным стремлением потребителя контролировать управляющую организацию путем необоснованного вмешательства в оперативно-хозяйственную и финансовую деятельность. В ситуации с «потребительским экстремизмом» многие собственники стремятся «замотать» управляющую организацию бесконечными запросами о предоставлении информации, обязанность раскрытия которой не следует из закона.

Общие нормы о предоставлении информации: ГИС ЖКХ

Ранее большой блок информации раскрывался на сайте «Реформа ЖКХ» https://www.reformagkh.ru/ на основе Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (далее – Стандарт № 731).

На основании Постановления Правительства РФ от 29.07.2022 № 1136 Стандарт № 731 признан утратившим силу с 1 января 2022 года. Таким образом, обязанности раскрытия информации на сайте «Реформа ЖКХ» для управляющих организаций больше нет.

Отказ от Стандарта № 731 был связан с тем, что вся информация стала раскрываться на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

С 21.07.2014 № 263-ФЗ в ст. 161 ЖК РФ был введен пункт 10.1, который установил, что управляющая организация на базе сайта ГИС ЖКХ https://dom.gosuslugi.ru/ обязана:

— обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности;

— об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

-о порядке и об условиях оказания и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, об их стоимости;

— о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством их размещения в ГИС ЖКХ.

Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в ГИС ЖКХданной информации определен Приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016.

Дополнительные требования ЖК РФ и стандарты Правил № 416

В дополнение к требованиям п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ в 2018 году был дополнен Порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее – Порядок № 416). Им было установлено, что если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать информацию путем размещения на постоянной основе:

а) на вывесках, расположенных у входа в представительство управляющей организации;

б) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

в) на информационных стендах (стойках) в представительстве управляющей организации;

г) на сайте ГИС ЖКХ (п. 31 Порядка № 416).

Блок этой информации, подлежащий раскрытию, носит общеорганизационный характер (название управляющей организации, часы ее работы, лицензия, образцы документов, тарифы и пр.). Однако в случае изменения указанная информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения путем актуализации сведений.

В случае управления многоквартирным домом ТСЖ, информация раскрывается только на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также на сайте ГИС ЖКХ (п. 32 Порядка № 416).

Кроме того, применительно к ТСЖ, в законе есть ст. 143.1 ЖК РФ, которая устанавливает права членов ТСЖ и иных собственников (не являющихся членами ТСЖ) на ознакомление с рядом документов, в числе которых:

1) устав ТСЖ, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

2) реестр членов ТСЖ;

3) бухгалтерская (финансовая) отчетность, сметы доходов и расходов ТСЖ на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

5) документы, подтверждающие права ТСЖ на имущество, отражаемое на его балансе;

6) протоколы общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов ТСЖ, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;

9) иные предусмотренные ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ внутренние документы.

Отказываем потребителю в предоставлении информации: опыт судебной практики

Очень часто потребитель (особенно недобросовестный, стремящийся своими действиями принести вред управляющей организации) понимает закон так, что управляющая организация или ТСЖ обязаны ему предоставлять в письменном виде заверенную копию любого документа, который он запросит. Особенно на эту мысль его наводит абстрактная формулировка из п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ про предоставление сведений об «основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности».

Здесь в своей работе мы должны исходить из следующего:

1. «Обеспечить свободный доступ к информации» или «имеют право ознакомиться со следующими документами» – не равняется обязанности предоставления заверенных копий (или любых иных копий документов).

Ранее в п. 17 Стандарта № 731 была норма о том, что если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, то управляющая организация, товарищество и кооператив вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация. Правомерность этой позиции подтвердил в своем решении Верховный Суд РФ от 12.04.2017 г. по делу № АКПИ17-80.

Похожий вывод приведен в решении Алатырского районного суда Чувашской Республики от 21.01.2022 г. по делу № 2-22/2022 делается вывод о том, что обязанности раскрывать и представлять запрошенную истцом информацию, кроме той, которая была раскрыта в установленном порядке, действующее законодательство не предусматривает.

Требование о предоставлении информации должно быть выполнимо. Например, в одном из домов житель в суде требовал от ТСЖ раскрывать информацию на вывеске возле офиса ТСЖ. Поскольку офис у ТСЖ отсутствовал (по причине отсутствия денежных средств на его содержание), а судебное решение должно быть исполнимым, суд отказал истцу в удовлетворении его требований (решение Камышинского городского суда Волгоградского области от 03.12.2014 г. по делу № 2-2496/2014).

1. Запрет на вмешательство в операционную и хозяйственную деятельность.

Управляющая организация или ТСЖ – это юридические лица, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с требованиями действующего законодательства. Состав информации, подлежащий раскрытию, прямо установлен в законе. Ни на одно из этих видов юридических лиц не может быть принудительно возложена обязанность отчитываться за каждую конкретную финансовую операцию, направленную на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Управляющая организация – это коммерческая организация, которая занимается бизнесом. А внутри ТСЖ вопросы контроля отнесены на ревизионную комиссию, работающую в рамках полномочий в соответствии со ст. 150 ЖК РФ и уставом.

Такой подход в работе с обращениями подтверждается судебной практикой.

Например, в одном из домов житель в суде требовал от ТСЖ предоставить ему все договоры за последние три года, а также первичную финансовую документацию. Суд отказал на том основании, что:

— нормы ЖК РФ не предусматривают обязанности ТСЖ по предоставлению для непосредственного ознакомления заявителем с документами операционно-хозяйственной деятельности;

— права истцов на обеспечение доступа к информации не нарушены, так как все истребуемые истцами документы не относятся к документам, которые ответчик обязан предоставлять для ознакомления, поскольку они не отнесены к бухгалтерской (финансовой) отчетности (решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 15.02.2019 г. по делу №2-517/2019).

В другом решении суд указал, что требования к ЖСК о выдаче договора, заключенного с адвокатом, документы по поводу строительства дополнительного жилого дома рядом с домом ЖК и платежных документов об оплате работ, и др. не относятся к документам финансовой деятельности кооператива, с которыми истец, как собственник жилого помещения, имеет право ознакомиться в соответствии с требованиями ст.143.1 ЖК РФ. Кроме того, суд делает вывод о том, что право на получение информации о деятельности товарищества не возлагает на ТСЖ обязанности по предоставлению собственнику копий документов (решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 05.06.2018 г. по делу № 2-1859/2018).

1. Соблюдение сроков ответа на запросы.

Для лиц, которые не являются собственниками помещений в многоквартирном доме – срок ответа на запрос составляет 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения) (с правом продления ответа на запрос на такой же срок по уважительной причине) (п. 37 Порядка № 416).

Для собственников или пользователя помещения в многоквартирном доме стандартный срок ответа – не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения) (п. 36 Порядка № 416).

Ряд сведений раскрывается в срок от 1 до 3 дней, однако если эта информация ранее была раскрыта в установленном порядке, необходимо лишь следить за ее актуальностью и подсказывать заявителям, где они с ней могут ознакомиться самостоятельно(п. 34 Порядка № 416).

Если заявителем не указано, как именно он хочет получить ответ, рекомендуется отправлять ответ заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы в дальнейшем избежать споров по факту и срокам ответа (хотя есть норма о том, что официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное). Кроме того, ответ на запрос может быть направлен на электронную почту заявителя, через ГИС ЖКХ, а также с нарочным самому собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме (либо через консьержа, если он есть) (п. 35 Порядка № 416).

Любая управляющая домом организация должна быть заинтересована в раскрытии информации. Тогда споров с собственниками (опасающимися какого-либо утаивания) будет меньше. Но от недобросовестных собственников управляющая домом организация также должна быть защищена всеми способами, которые установлены в законе.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

Договоры ТСЖ с провайдерами: права ТСЖ на заключение договоров

Установление договорных отношений с провайдерами Интернет и ТВ как позволяет собственникам МКД пользоваться услугами конкретного провайдера (в том числе способствует конкуренции между провайдерами), так и приносит дополнительный доход управляющей организацией от размещения телекоммуникационного оборудования в доме. В статье рассмотрим особенности заключения договоров на использование общим имуществом МКД между ТСЖ и провайдерами.

Провайдеры обязаны платить за размещение оборудование в местах общего пользования

Для подключения любого из жителей дома к услугам Интернет и ТВ, провайдерам необходимо разместить телекоммуникационное оборудование в МКД. Такое оборудование, как правило, представляет собой небольшой шкаф, устанавливаемый в подвале или на чердаке МКД, а также подключенное к электрическим сетям МКД.

Нередко случаются ситуации, когда ТСЖ было создано после периода управления УО, и уже в МКД есть размещенное оборудование провайдеров. Перезаключать имеющиеся договоры, если такие договоры были, провайдеры не спешат, в надежде уйти от оплаты за пользование общего имущества.

Законодательство говорит об обратном. Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имуществом могут передаваться в пользование третьим лицам на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провайдер осуществлять размещение своего оборудования в зданиях по договору с собственниками, а собственник или иной владелец такого здания или объекта, на котором размещается оборудование вправе требовать от оператора соразмерную плату за пользование имуществом (ч. 3 ст. 6 ФЗ от 07.07.2003 № 126-ФЗ “О связи”, далее – Закон о связи). Обратите внимание, в настоящей статье понятие провайдер мы употребляем для удобства восприятия и чтения. В законодательстве же есть собирательное название “организация связи” – юридическое лицо, осуществляющее деятельность в области связи в качестве основного вида деятельности (п. 14 ст. 2 Закона о связи). К таким организациям можно отнести как провайдеров ТВ и Интернет, так и компания сотовой связи (самые простой пример компаний, оказывающих все вышеперечисленные услуги – Билайн, МТС, Мегафон).

Как видно, специальный закон (Закон о связи) прямо предусматривает возможность предъявить к оплате провайдеру за пользование (размещение оборудования) общим имущество в МКД.

В большинстве случаев, провайдеры не хотят платить, ссылаясь на наличие индивидуальных договоров на оказание услуг с собственниками помещений. Единообразие судебной практики по данному вопросы было отражено в п. 37 Обзора Верховного суда РФ от 14 ноября 2018 г. № 3.

• заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения в МКД, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования лицом, оказывающим такие услуги, общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование;
• размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

ВС РФ указал, что условия договоров о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом, не могут являться основанием для пользования ответчиком таким имуществом, так как, в силу ст. 307 и 308 ГК РФ, договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД.

Полномочия ТСЖ на заключение договора с провайдерами на использование общего имущества

По общему правилу, решение вопросов о заключение договоров о передаче общего имуществ в пользование третьим лица отнесено к компетенции общего собрания собственников (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

В свою очередь, пунктом 1 части 2 статьи 137 ЖК РФ ТСЖ наделено правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в МКД при условии, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД.

Но если, положения ч. 2 ст. 36 ЖК РФ предусматривают полномочия собрания собственников по передаче общего имущества третьим лицам, то в ЖК РФ нет положений о полномочиях членов ТСЖ по принятию решений по общему имуществу в части его передачи в пользование.

На этот правовой пробел в ЖК РФ существует мнение Конституционного суда, которое отражено в определении от 17.07.2014 № 1683-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья «Заря» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации».

КС РФ поддержал позицию нижестоящих судов, которая сводится к тому, что право ТСЖ на передачу части общего имущества в пользование предусмотренное п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ не нарушает права собственников, а такое правовое регулирование обусловлено природой ТСЖ , как организации, созданной исключительно с целью эффективного управления имуществом многоквартирного дома Полномочия ТСЖ по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.

Таким образом, ТСЖ имеет право передавать часть общего имущества в МКД провайдерам и заключать соответствующие договоры от своего имени на основании решения членов ТСЖ или решения общего собрания собственников в МКД.

Дмитрий Бурняшев, юридические услуги для ТСЖ и УК по всей России
Сайт: burnyashev.ru

Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг. ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ. Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени. У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются. В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства. Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах. И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.

Если на общем собрании собственников было принято решение для управления домом создать ТСЖ, то именно такое товарищество в дальнейшем несёт ответственность за содержание дома и за сбор платы от жителей дома на эти цели. Решения о создании ТСЖ и утверждении его Устава, принятые на ОСС в соответствии с ст. 44–46 ЖК РФ, должны исполняться всеми собственниками в доме, даже если они не голосовали и/или были против такого способа управления домом (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.