Продажа квартиры нерезидентом

Проще говоря, с 1 января 2019 года каждый иностранец (нерезидент) может НЕ платить налог при продаже своей квартиры в России, если он:

Продажа квартиры нерезидентом

Продажа квартиры нерезидентом должна быть документально оформлена в соответствии с нормами ГК РФ и НК РФ. Применительно к НДФЛ резидентство определяется по правилам, указанным в ст. 207 НК РФ:

резидентом признается лицо, которое находилось на территории РФ не менее 183 дней;

подсчет дней пребывания человека в России производится по итогу 12-месячного интервала;

значение имеет только совокупное количество календарных дней, проведенных в территориальных границах РФ (независимо от того, как часто осуществлялись поездки за пределы страны, какова была их непрерывная продолжительность).

Кто такой нерезидент

Нерезидент в РФ — человек, который находится на территории страны менее 183 дней в году. Он может иметь российское гражданство, работу в российской компании, семью, проживающую в России. Но при этом будет признан нерезидентом, так как более полугода живет за пределами страны.

Чтобы определить статус нерезидента, подсчитайте общее количество дней нахождения в РФ в расчетный период. В расчет принимается совокупное число. То есть если вы чередовали свое пребывание в России и за рубежом, то нужно сложить дни всех посещений страны.

Это важно! Статус нерезидента может получить как иностранный гражданин, имеющий вид на жительство в России, так и гражданин РФ.

Расчетный период определяется на 31 декабря года совершения сделки. К примеру, вы продали квартиру в ноябре 2022 года и считаете количество дней своего пребывания в РФ не до дня сделки (с ноября 2019 г по ноябрь 2022 г), а за текущий год. То есть с 01.01.2022 по 31.12.2022 год.

Энциклопедия решений. НДФЛ при продаже жилья нерезидентом России

Доходы от продажи квартиры (или другого жилья), находившейся в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ), освобождаются от НДФЛ. Однако до 1 января 2019 года это касается только резидентов РФ, то есть физических лиц, фактически находившихся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

С 1 января 2019 года нерезиденты РФ не платят НДФЛ при продаже имущества, находившего в собственности более минимального срока владения (три года или пять лет). Таким образом, выравниваются правила налогообложения продажи имущества для резидентов и нерезидентов РФ. Дело в том, что 1 января 2019 года Федеральным законом от 27.11.2018 N 424-ФЗ отменены ограничения по налоговому статусу физлица в п. 17.1 ст. 217 и п. 1 ст. 217.1 НК РФ (см.также информацию ФНС России от 07.12.2018).

При этом если физлицом-нерезидентом, как до 1 января 2019 года, так и после, получен доход от продажи недвижимого имущества, находящегося в его собственности менее минимального предельного срока владения, то с учетом п. 3 ст. 224 НК РФ, такой доход подлежит обложению НДФЛ по ставке 30% процентов со всей суммы полученного дохода. В данном случае физлицо не вправе применить имущественный налоговый вычет, а также уменьшить доход, полученный им от продажи имущества, на сумму расходов, связанных с его приобретением (п. 2 ст. 220 НК РФ) (см. письмо ФНС России от 26.12.2018 N БС-3-11/10138@).

Из положений ст. 210 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции до 1 января 2019 года) следует, что в отношении доходов, полученных от продажи жилой недвижимости физическим лицом, не являющимся налоговым резидентом РФ, налоговая база определяется без применения налоговых вычетов, а также без учета срока владения проданным имуществом. При этом доход на основании п. 3 ст. 224 НК РФ облагается НДФЛ по ставке 30% (см. письма ФНС России от 27.09.2017 N ГД-3-11/6410@, Минфина России от 04.05.2018 N 03-04-05/30301, от 25.12.2017 N 03-04-05/86453, от 13.12.2011 N 03-04-05/7-1036).

Налоговый статус физлица устанавливается исходя из положений ст. 207 НК РФ по итогам налогового периода (календарного года – ст. 216 НК РФ), в котором налогоплательщиком был получен доход от продажи имущества (письма Минфина России от 05.09.2018 N 03-04-05/63522, от 04.07.2018 N 03-08-05/46395, от 16.05.2018 N 03-04-05/32820, от 25.07.2017 N 03-04-05/47373, от 04.08.2015 N 03-04-05/44867).

Если по итогам года (на 31 декабря) статус физического лица – нерезидент, то у него нет оснований для получения имущественного налогового вычета и права уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных расходов (см. также письма Минфина России от 25.02.2016 N 03-04-05/10362, от 22.06.2015 N 03-04-05/35996, от 21.10.2014 N 03-04-05/53035, от 26.03.2013 N 03-04-05/4-285, ФНС России от 07.10.2011 N АС-3-3/3324@).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Информационный блок ” Энциклопедия решений. Налоги и взносы ” – это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным темам в сфере налогообложения

Каждый материал подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Материал приводится по состоянию на декабрь 2022 г.

См. содержание Энциклопедии решений. Налоги и взносы

При подготовке “Энциклопедии решений. Налоги и взносы” использованы авторские материалы, предоставленные Д. Акимочкиным, Л. Ананьевой, Ю. Бадалян, И. Башкировой, Я. Бушуевой, Ю. Волковой, О. Ганелесом, Д. Игнатьевым, Р. Дулатовым, Л. Карасевич, И. Котыло, И. Лазаревой, Е. Лазуковой, Е. Макаренко, Е. Мельниковой, В. Молчановым, О. Монако, И. Олейник, В. Сергеевой, Д. Стрелковой, Е. Титовой, О. Ткач, Е. Хмельковой, О. Шпилевой и др.

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

В соответствии с налоговым законодательством РФ, плательщиками НДФЛ признаются как резиденты РФ, так и нерезиденты. При этом имеется в виду именно налоговый статус физического лица, а не его гражданство. Таким образом, если гражданин находится на территории РФ менее 183 дней в течение года, в котором будет осуществлена продажа квартиры, то он признается налоговым нерезидентом РФ.

В таком случае, если Вы постоянно проживаете за пределами РФ и не соблюдаете установленный лимит дней при нахождении в России, Вы будете уплачивать налог с продажи квартиры по правилам, действующим для налоговых нерезидентов.

Для нерезидентов, согласно российскому законодательству, установлена ставка налога в размере 30% от полученного дохода. При этом никакие налоговые преференции для них не действуют, то есть налог придется заплатить вне зависимости от срока владения квартирой. Также не применяются имущественные вычеты при отчуждении квартиры.

Как правило, у РФ со многими странами заключены соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть заключается как раз в том, чтобы платить налог только в одной стране. Зачастую налог уплачивается только в той стране, где находится имущество. От того, в какой стране Вы проживаете, и будет зависеть налогообложение при продаже квартиры.

Недвижимость, приобретенная на нерезидента. Выгоды и риски

Статья опубликована в Правовой базе “Консультант” в 2018 году

Действующее российское законодательство признает иностранных и российских юридических лиц практически равными участниками рынка при приобретении и отчуждении недвижимости на территории РФ.

Ограничения и запреты для иностранных граждан и иностранных юридических лиц предусмотрены в отношении некоторых типов земельных участков, а именно:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
2. Право на заключение договора аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (абз. 2 ст. 15 ФЗ “Об иностранных инвестициях в РФ”).
3. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

Приобретение недвижимости, дальнейшее владение ею и отчуждение влекут за собой налоговые последствия.

Постановка нерезидента на учет в налоговом органе

Прежде всего по факту приобретения недвижимости на территории РФ осуществляется постановка нерезидента на налоговый учет.

В соответствии с абз. 5 п. 2 ст. 84 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) постановка на учет в налоговом органе организаций по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества осуществляется в течение пяти дней на основании сведений, сообщенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр). Налоговый орган в тот же срок обязан выдать (направить) организации уведомление о постановке на учет в налоговом органе.

По запросу иностранной организации налоговым органом может быть направлено заявителю свидетельство о постановке на учет и уведомление о постановке на учет в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью лица, подписавшего эти документы (абз. 3 п. 23 Приказа Минфина РФ от 30.09.2010 N 117н).

В целях совершенствования автоматического порядка постановки на учет в налоговом органе были приняты были приняты Дополнительное соглашение N 1 к Соглашению о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 11 сентября 2017 года и Приказ Росреестра N П/0131, ФНС России N ММВ-7-6/187@ от 03.04.2018 “Об утверждении Порядка обмена сведениями в электронной форме о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества”.

В соответствии с упомянутым Приказом, а также п. 4 ст. 85 НК РФ управления Росреестра представляют сведения в управления ФНС России в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации или изменения сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), а также ежегодно до 15 февраля представляют указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года, в объеме сведений, сформированных за предшествующий год.

Таким образом, для получения индивидуального номера налогоплательщика с момента приобретения недвижимости нерезидентом должно пройти не более 15 рабочих дней, фактически же дела обстоят несколько иначе.

Действительно, для получения свидетельства о постановке на учет необходимо ожидать выгрузки документов из Росреестра в территориальную налоговую, но, во-первых, передача не всегда осуществляется в установленные сроки. Во-вторых, по факту поступления информации в Росреестр необходимо подать заявление в территориальную налоговую по месту нахождения приобретенной недвижимости о выдаче уведомления/свидетельства о постановке на учет. Таким образом, заявительный порядок сохранен. Определение времени подачи такого заявления является задачей заявителя посредством произведения звонков в территориальную налоговую инспекцию.

Выходит красиво на бумаге, труднореализуемо на деле. Во всяком случае, никто не застрахован, что именно при передаче его сведений о приобретении недвижимости не возникнет технических неполадок в информационных системах госорганов, незапланированных смен исполнителей и других событий, препятствующих своевременной постановке нерезидента на налоговый учет.

Налог на имущество

Основной налог, который возникает при приобретении недвижимого имущества, – это налог на имущество организаций. Поскольку он является региональным, ставки его устанавливаются законодательством субъектов Федерации и не могут превышать 2% (п. 1.1 ст. 380 НК РФ). В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных в Москве, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка в 2018 году составляет 1,5 процента (п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 “О налоге на имущество организаций”).

На основании п. 3 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, является находящееся на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности и полученное по концессионному соглашению.

При сомнении в определении вида имущества необходимо проверить наличие данных об объекте в ЕГРН. При отсутствии сведений в ЕГРН – установить, имеются ли основания, подтверждающие прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства: наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости; разрешений на строительство и (или) ввод в эксплуатацию; проектной или иной документации на создание объекта и (или) о его характеристиках (письмо ФНС России от 02.08.2018 N БС-4-21/14968@).

Для целей уплаты налога на имущество организаций и представления налоговой декларации объектами налогообложения по налогу на имущество организаций не признаются (п. 4 ст. 374 НК РФ):

• 1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
• 2) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
• 3) суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

Налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства, определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ, в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ, пп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода. Порядок определения налога может быть представлен так:

(Кадастровая стоимость имущества x Ставка налога) – Авансовые платежи = Налог за имущество.

В случае если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

В отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций указано, что в случае, если кадастровая стоимость не определена, налоговая база принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ).

Ввиду отсутствия в п. 6 ст. 378.2 НК РФ конкретизации объектов налогообложения, правило об использовании кадастровой стоимости здания при определении налоговой базы, вероятно, должно применяться и в отношении помещений, принадлежащих иностранной организации.

Если же не определена и кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, принадлежащее иностранной организации, применяется правило п. 14 ст. 378.2 НК РФ: налоговая база равна нулю.

При этом обязанность по представлению налоговых деклараций по налогу на имущество организаций, предусмотренная ст. 386 Кодекса, распространяется и на иностранные организации, владеющие имуществом, налоговая база в отношении которого равна нулю (письмо ФНС России от 20.05.2015 N ГД-4-14/8527@).

К слову об обязанности по представлению налоговой декларации, отметим, что иностранное юридическое лицо как владелец объекта недвижимости обязано также сообщать в налоговый орган по местонахождению своей недвижимости сведения об участниках этой иностранной организации (для иностранной структуры без образования юридического лица – сведения о ее учредителях) по состоянию на 31 декабря соответствующего налогового периода, включая раскрытие порядка косвенного участия (при его наличии) физического лица или публичной компании, в случае, если доля их прямого и (или) косвенного участия в иностранной организации (структуре без образования юридического лица) превышает 5 процентов (абз. 2 п. 3 ст. 386 НК РФ).

При наличии у иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица) нескольких объектов имущества сообщение представляется в налоговый орган по месту нахождения одного из объектов имущества по выбору этого лица (п. 3.2 ст. 23 НК РФ).

Налог на прибыль

Иностранные организации, получающие доходы от источников в Российской Федерации, признаются плательщиками налога на прибыль.

К доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации и доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества.

Налоговая ставка по налогу на прибыль установлена для иностранных организаций в размере 20% (пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ).

Налог на прибыль иностранных организаций, не связанную с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, по доходам от использования, содержания или сдачи в аренду (фрахта) судов, самолетов, также признаваемых объектами недвижимости, в связи с осуществлением международных перевозок, – 10% (пп. 2 п. 2 ст. 284 НК РФ).

По данному вопросу следует учитывать субъектный состав сделок по отчуждению и сдачи в аренду. Если стороной в сделке с иностранной компанией является российское юридическое лицо, последнее обязано удержать и перечислить в бюджет налог на прибыль, то есть выступает налоговым агентом. Если стороной в сделке с иностранной компанией является физическое лицо, то исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация.

Иностранные юридические лица в данном контексте имеет смысл разделить на два типа:

1. Компании, зарегистрированные в государствах, с которыми у РФ имеются соглашения об избежании двойного налогообложения.
2. Компании, зарегистрированные в классической офшорной юрисдикции.

Планируя сделку, следует учитывать факт наличия/отсутствия у РФ соглашения об избежании двойного налогообложения с соответствующим иностранным государством, предусматривающего нулевую или невысокую ставку налога у источника, а также, по возможности, невысокую эффективную ставку налога на прибыль и отсутствие других налогов на данный вид доходов. При этом нужно помнить, что если в соответствии с международным соглашением выплачиваемый доход облагается в РФ по пониженной или нулевой ставке, для применения этой ставки иностранная организация должна предоставить подтверждение своего постоянного местонахождения в соответствующем государстве (ст. 312 НК РФ).

Отметим, что в некоторых случаях соглашения об избежании двойного налогообложения закрепляют перечень объектов недвижимого имущества, отличный от того, что предусмотрен российским правом. Так, например, согласно п. 2 ст. 6 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы морские и воздушные суда не рассматриваются для целей налогообложения в качестве недвижимого имущества.

Налоговую базу по налогам на прибыль, связанную с арендой недвижимого имущества, можно уменьшить за счет:

• 1) передачи арендуемого недвижимого имущества в доверительное управление;
• 2) увеличения расходов, связанных с содержанием недвижимого имущества (расходы на ремонт: расходы на реконструкцию, расходы на текущий ремонт, расходы на капитальный ремонт, расходы на реконструктивные работы).

Если нерезидент сдает недвижимое имущество в аренду, важно проработать условия договора аренды, касающиеся порядка распределения расходов по капитальному и текущему ремонту, реконструкции и реконструктивным работам, так, чтобы они соответствовали законодательным нормам о возможности отнесения соответствующих расходов на уменьшение налогооблагаемой прибыли.

Согласно положениям ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

Уменьшение допускается при соблюдении одновременно следующих условий:

• 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
• 2) обязательство по сделке (операции) исполнено контрагентом и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

Поскольку в сделках с недвижимым имуществом всегда появляются какие-то расходы, обоснованность которых может быть поставлена под сомнение контролирующими налоговыми органами, разумно сопровождать каждое действие в рамках этих сделок пакетом документов, которые смогут послужить доказательствами добросовестности налогоплательщика и его контрагентов.

Если между иностранными и российскими организациями по налогу на прибыль организаций нет серьезных отличий, то положение иностранца – физического лица по уплате НДФЛ не представляется выгодным. Так, при получении дохода от источников в Российской Федерации нерезиденту – физическому лицу придется заплатить НДФЛ по ставке 30%. При этом не имеет значения, как долго имущество находилось в собственности: имущественные вычеты не применяются.

Таковы особенности приобретения нерезидентом недвижимости на территории РФ. Подводя итог, можно отметить, что на сегодняшний день существенных отличий в положении резидентов и нерезидентов, которые можно было бы использовать в пользу владельца-нерезидента, не предусмотрено. Преимущество нерезидентного положения можно использовать при наличии между государствами соглашения об избежании двойного налогообложения, предусматривающего более выгодные условия, а также при применении сниженной налоговой ставки по доходам от использования, содержания или сдачи в аренду судов воздушного и водного транспорта.

Как еще иностранцу можно снизить налог с продажи квартиры в России?

А если иностранец нерезидент купил квартиру после января 2016, владел ею менее 3-х (или 5-ти) лет, и потом продал? Есть ли способ снизить налог с продажи квартиры? Есть!

Иностранец может, например, подарить квартиру своей супруге-россиянке. А супруга сможет продать эту квартиру от своего имени, применив к ней налоговый вычет в 1 млн. руб. (доступный для граждан РФ). С оставшейся суммы придется заплатить налог НДФЛ, равный уже 13% (а не 30%, как при продаже самим иностранцем). Подробнее о налоговых вычетах для граждан России рассказано по приведенной ссылке.

Дарение квартиры близкому родственнику в России не облагается налогом на подаренное имущество. Поэтому российская жена, дети, родители, братья или сестры иностранца могут безболезненно оформить от него себе в дар квартиру, после чего продать ее с гораздо меньшими налоговыми затратами.

Если же иностранцу не повезло с родственниками в России, он может проделать ту же операцию и с посторонним человеком – с другом-россиянином, например, или с местным доверенным лицом. В этом случае налоговый выигрыш от такой операции существенно уменьшится, так как «другу» придется заплатить еще НДФЛ на подаренное имущество (как «не родственнику»). Далее «друг» так же продает квартиру, применяя налоговый вычет в 1 млн. руб. и уплачивая с остатка 13% НДФЛ.

В сумме это все равно будет выгоднее для иностранца, чем продавать квартиру в России самому с налоговой ставкой 30%.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ну и, конечно, самый надежный способ максимально снизить налог с продажи квартиры для иностранца – это стать налоговым резидентом РФ. Для этого ему достаточно находиться в России более 183 дней (суммарно) в течение года. Правда, нужно учесть следующее.

Статус налогового резидента считается не на дату продажи квартиры, а на конец соответствующего налогового периода, т.е. на 31 декабря того года, в котором произошла сделка. Это значит, что к 31 декабря нужно находиться в России не менее 183 дней. Необязательно подряд. Главное, чтобы они накопились в сумме за этот год, и это можно было документально подтвердить.

И даже если на момент сделки (например, в июне) Продавец еще не был резидентом, то к 31 декабря того же года (года продажи) он уже вполне может стать резидентом и применить все доступные россиянам налоговые льготы.

Иностранцы, которые признаны налоговыми резидентами РФ, не только снижают ставку НДФЛ с продажи недвижимости, но и получают право на налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ), положенные российским гражданам.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

К слову, гражданин России, который постоянно проживает за ее пределами (в том числе уехал за границу на ПМЖ), теряет статус налогового резидента РФ. И при продаже своей российской недвижимости он не только лишается прав на налоговые вычеты, но и должен платить налог как иностранец (нерезидент) по ставке 30%.

Правда, после 2019 года это имеет значение только для случаев, когда такой нерезидент владеет недвижимостью в России менее 3-х (или для отдельных случаев менее 5-ти) лет.

Кстати, не стоит путать налог с продажи квартиры и налог на владение квартирой. Последний уплачивается каждым владельцем недвижимости (в т.ч. иностранцем) на территории РФ. Подробнее об этом налоге – см. по приведенной ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти – ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Реализация жилья иностранными гражданами в РФ

Согласно законодательству РФ, полученный доход от продажи собственности на территории РФ облагается налогом. При этом условия для резидентов или нерезидентов страны существенно отличаются. Для первых предусмотрена более низкая ставка и дополнительные преференции от государства (налоговые вычеты).

Внимание! Для признания человека нерезидентом ему необязательно быть иностранцем или работать за рубежом.

Он может иметь российские гражданство, паспорт, но при этом длительное время пребывать на территории другой страны. Тогда он объявляется нерезидентом и взимание налога осуществляется по условиям, соответствующим его статусу.

Советуем почитать:

Правовая база

Нормативное регулирование вопросов налогообложения при продаже квартиры осуществляется НК РФ, в частности:

— определение объекта, с которого удерживается взнос (источник дохода находится в РФ);
• ст. 207 — понятия резидентов и нерезидентов-налогоплательщиков;
• ст. 224 — величина ставки;
• ст. 217 — доходы, с которых взносы не удерживаются;
• ст. 217.1 — особенности освобождения от бремени.

Последние изменения в законодательстве по налогообложению дохода нерезидентов от продажи собственности отражены в ФЗ № 424 от 27.11.2018 г.

Понятие о миграционном и налоговом статусе

Нерезидентом РФ признается гражданин, пребывающий на территории государства менее 183 дней в году.

Количество суток определяется на 31 декабря года сделки. Например, если человек продал квартиру в апреле 2019 г., число дней нахождения его в РФ считается не до дня сделки (с апреля 2018 г. по апрель 2019г.), а за текущий год с 01.01.2019 по 31.12.2019 г.

Важно! Подсчет ведется общего количества дней, проведенных в стране. Человек может чередовать пребывание в РФ и за границей. То есть необязательно присутствовать в России 183 дня подряд, чтобы быть признанным резидентом, важно совокупное число.

Даже, если человек имеет гражданство РФ, семью на данной территории, работает в российских компаниях и получает от них доход, но более полугода за отчетный период живет в других странах (путешествует, ездит в командировки), он будет признан нерезидентом.

Определять статус для расчета налога важно в том году, когда человек получил доход от продажи недвижимости. Если деньги за квартиру приняты на банковский счет в 2018 году, а регистрацию осуществили только в 2019 г., считать дни пребывания в стране нужно за 2018 год.

Если человек объявлен нерезидентом, то в следующем году он вправе изменить статус, проведя в РФ более 183 дней.

Особенности начисления налога по результатам сделки

Продажа собственности в РФ нерезидентом проходит по стандартному алгоритму с оформлением соответствующих документов: договора, правоустанавливающих свидетельств.

Полученный доход подтверждается расписками, выписками из банка и так далее.

Налог с продажи уплачивается в государстве — источнике дохода.

Продавцу квартиры в РФ, который проживает в другом государстве, рекомендуется уточнить, есть ли у России с данной страной международный договор об избежании двойного налогообложения.

То есть важно учесть, что доход, полученный человеком при продаже квартиры в РФ, также может быть налогооблагаемым и в стране его проживания. Будучи нерезидентом в России, гражданин может являться резидентом другой страны. Тогда возможно потребуется вторая оплата взноса.

Во избежание двойного удержания государства заключают между собой соответствующие соглашения. На 01.01.2019 г. у РФ оформлены договора, запрещающие повторные взимания налога с дохода, с 84 странами (Японией, Францией, Украиной, США, Турцией, Таиландом, ОАЭ, Испанией, Италией и так далее).

Какой налог платят нерезиденты при сделке?

Отличительной особенностью сделок с иностранцами является разница в налоговых выплатах резидента и нерезидента Российской Федерации. Согласно статье 224 НК РФ, доходы налоговых резидентов РФ облагаются НДФЛ по ставке от 9 до 13% в зависимости от источника дохода, а нерезидентов – 30%.

Для тех и других есть возможность продажи недвижимости без уплаты НДФЛ – достаточно владеть ею более 3 лет или получить в наследство.

Несмотря на то, что Законодательство РФ позволяет совершать сделки с гражданами других государств, следует учесть несколько нюансов. Например, раннее согласно пункту 4 статьи 5 ФЗ от 27.12.2009 № 368-ФЗ, НДФЛ не облагались только доходы резидентов РФ от продажи недвижимости, которая находилась в собственности более 3 лет.

Для нерезидентов налог в размере 30% от суммы сделки раньше требовалось уплатить в любом случае, сколько бы ни находилось в собственности имущество. Однако с 1 января 2019 года на нерезидентов также действует поправка в виде 2 статьи ФЗ № 424-ФЗ, которая позволяет нерезиденту не платить НДФЛ, если он владеет недвижимостью более 3 лет, но это касается только той собственности, которая была приобретена нерезидентом до 1.01.2016 или получена по наследству.

Нерезидент должен:

1. До 30 апреля следующего за годом осуществления сделки, подать налоговую декларацию по месту регистрации на территории Российской Федерации или по месту нахождения недвижимости.
2. До 15 июля следующего года уплатить НДФЛ по ставке нерезидента 30%.

По доходам от сделок, оформленных после 1 января 2019 года, освобождаются от уплаты НДФЛ нерезиденты, которые имели в собственности недвижимость на территории РФ более 3 лет.

В видео говорится о том, как нерезиденту продать недвижимость и какой налог со сделки:

Продать и купить недвижимость, будучи нерезидентом, можно без особых ограничений и трудностей. Очень важно уделить внимание документальной составляющей вопроса и расчету между иностранными гражданами. Продать недвижимость на территории Российской Федерации с 1 января 2019 года стало еще легче – при определенных условиях нерезидент полностью освобождается от уплаты налога на продажу недвижимости.

Операции по продаже имущества

Иностранец, имея в России недвижимость, может расстаться с ней.

Например, гражданин Турции, находясь у себя на Родине, продает российскую недвижимость. При этом гражданин на момент продажи не является налоговым резидентом РФ.

Какие налоги должны быть уплачены в этом случае?

По общему правилу, налог от продажи имущества относится к полученным доходам от российских источников (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Обратимся к специально установленной норме в НК РФ. Так, например, совсем не платится налог при продаже недвижимости, которая находилась в собственности более 5 лет или более 3 лет, если получена по наследству в дар (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Если же недвижимость была в собственности меньше минимального срока владения, то нерезиденты заплатят НДФЛ по повышенной ставке — 30%.

Но при наличии международных договоров, применяются правила, установленные в международных договорах (ст. 7 НК РФ). Это сделано для того, чтобы налог не уплачивался дважды: и в Турции, и в России.

В Соглашении об избежании двойного налогообложения, заключенного между Турцией и Россией от 15.12.1997 г., прописано, что доход, возникающий при продаже недвижимости может уплачиваться как в Турции, так и в России. В последнем случае производится зачет в Турции в части уплаченного в России налога (ст. 22 Соглашения).

Это означает, что если налог уплачен в России, то в Турции уплаченная сумма будет уменьшать налог.

Таким образом, налог уплачивается один раз.

А можно ли применить вычет при продаже недвижимости?

Нет, получить вычет, то есть уменьшить доходы от продажи на фактические расходы могут только налоговые резиденты РФ.

В отношении продажи автомобиля — иностранец наряду с российскими гражданами может не платить налог, если автомобиль находился в собственности более 3-х лет. Если это условие не выполняется, то нерезидент РФ заплатит налог с продажной стоимости по ставке 30% (Письма Минфина РФ от 22.06.2015 № 03-04-05/35996, от 21.10.2014 № 03-04-05/53035).

Российское налоговое законодательство не связывает обязанности по уплате налогов с гражданством. В налоговом кодексе есть понятие «налоговый резидент РФ» или «налоговый нерезидент РФ». Налоговый резидент – это лицо, которое находится на территории России более 183 дней в течение года (12 последовательных месяцев). К резидентам применяются такие же правила налогообложения, которые установлены для граждан РФ. При это налоговым резидентом может быть и иностранный гражданин, если он проживает в РФ. Важно: налогоплательщик-резидент освобождается от налога с продажи квартиры, находящейся в собственности более пяти лет.

Операции по приобретению имущества

Представим распространенную ситуацию. Человек несколько лет живет за границей, но в России у него осталась квартира. Полагая, что статус нерезидента РФ, дает ему основания не оплачивать налог на имущество в России, налог за квартиру не платится вообще.

Об этой почетной обязанности гражданин может узнать неожиданно, приехав на Родину и увидев налоговые уведомления, в которых рассчитана сумма налога.

При этом если иностранец накопит долг свыше 10 тысяч рублей, то ему могут запретить выезд из России. Ведь в отношении должника может быть возбуждено исполнительное производство и ему придется задержаться на Родине, чтобы разобраться с долгами (п. 2 ст. 67 Закона «Об исполнительном производстве»).

Важно! Обязанность уплаты налога на имущество не зависит от статуса иностранца: резидент или нерезидент. Даже если иностранец является нерезидентом РФ, но имеет недвижимость в России, он все равно должен платить налог.

Размер ставки налога на имущество зависит от вида имущества. Как правило, для квартир используется ставка 0,1% от кадастровой стоимости.

А если в собственности иностранца находится более дорогая недвижимость, например, роскошный дом на Рублевке, то ставка налога на имущество может быть выше — до 2% от стоимости недвижимости.

А может ли иностранец воспользоваться «имущественными» налоговыми льготами?

Да, может. Иностранцы, также как и российские граждане могут не оплачивать налог на имущество в отношении одного вида недвижимости, площадью не более 50 кв. метров (пп. 2 п. 1 ст. 407 НК РФ). Например, это касается граждан-инвалидов 1 и 2 группы, пенсионеров. Причем получить почетный статус «пенсионер» гражданин может как в России, так и в иностранном государстве (Письмо Минфина РФ от 30.01.2022 № 03-05-04-01/5656).

Но, даже имея льготу, иностранцу могут начислять налог по полной программе. Дело в том, что льгота носит заявительный характер, то есть иностранец должен представить в налоговую инспекцию документы, которые подтверждают льготу и выбрать один объект, по которому будет применена льгота (п. 3 ст. 407 НК РФ).

А может ли иностранец воспользоваться имущественным вычетом, приобретая квартиру или иной объект недвижимости в России?

Если иностранец являлся на момент приобретения налоговым резидентом РФ и имел налогооблагаемые в России доходы, то он может воспользоваться вычетом. Для этого ему нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ.

А в настоящее время иностранец может воспользоваться упрощенным порядком получения вычетов по расходам, возникшим в 2022 году. То есть получить вычет дистанционно, не выходя из дома, через личный кабинет налогоплательщика (Федеральный закон от 20.04.2022 № 100-ФЗ).

Иностранец может приобрести в России и транспортное средство.

В каких случаях иностранец должен уплачивать транспортный налог?