Порядок оформления ипотеки через риэлтора в 2022 году

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье

Инструкция и советы по покупке вторичного жилья в ипотеку. В статье мы пошагово рассмотрим все, что нужно учесть.

С ипотекой мы связываем много забот и сложностей, но заемщик может сократить их вдвое, если с самого начала ответственно подойдет к этому важному решению: выберет наиболее подходящие условия, определится с недвижимостью и найдет надежного предыдущего владельца. В статье вы найдете инструкцию, на что обратить внимание при оформлении ипотеки.

Супруги Самоделкины решили, что готовы к покупке семейного гнездышка. Маша хочет просторные апартаменты с красивым ремонтом, а Саша планирует выплатить ипотеку до того, как выйдет на пенсию. Дядя решил помочь племяннику и продать ему свою двухкомнатную квартиру, а себе взять что-то поменьше, раз уж живет один.

Условия программы

Программа «Дальневосточная ипотека» позволяет заемщикам оформить ипотечный кредит по ставке 2% годовых на покупку или строительство жилого помещения на Дальнем Востоке. Оператором программы выступает институт жилищного развития «Дом.РФ», который компенсирует банкам недополученную прибыль.

• Действие программы распространяется на все 11 субъектов ДФО. Это Бурятия, Якутия, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский край, а также Амурская, Магаданская, Сахалинская, Еврейская области и Чукотский автономный округ.
• Ставка по ипотеке не должна превышать 2%, но может быть и ниже (в зависимости от условий и скидок самих банков).
• Максимальная сумма займа — 6 млн руб.
• Оформить дальневосточную ипотеку можно сроком до 242 месяцев, или более 20 лет (изначально было 240 месяцев).
• Первоначальный взнос — от 15%, можно использовать средства маткапитала.
• Оформить льготный кредит на Дальнем Востоке можно до конца 2024 года.
• При оформлении кредита в залог можно оставить недвижимость в любом регионе страны.
• Программа не предусматривает предоставление кредитов на погашение действующей ипотеки (рефинансирование), даже если жилье было куплено на Дальнем Востоке, а сам заемщик подходит под требование программы.
• Воспользоваться дальневосточной ипотекой можно только один раз в жизни. Если человек выступил созаемщиком или поручителем по льготному кредиту, он не вправе оформить на себя еще одну дальневосточную ипотеку.

Как проходит сделка по ипотеке.
Документы для оценки предмета залога

Б анк выдает кредит под залог недвижимости, поэтому исключительно важным для него является рыночная и ликвидационная(для быстрой продажи) цена объекта недвижимости.
Так же для банка важно, чтобы сделку не могли оспорить, поэтому происходит юридическая оценка рисков.

1. Правоустанавливающие документы — документы, на основании которых, было зарегистрировано право собственности у продавца.
   То есть нужно посмотреть, либо Свидетельство о регистрации права собственности ( выдавалось с 31.01.1998 года по 15.07.2015 года), либо в Выписке из ЕГРН, удостоверяющей регистрацию права собственности ( именно та, которая выдавалась с правоустанавливающим документом).
   В новой выписке из ЕГРН об характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах — нет сведений о правоустанавливающих документах!
2. Правоподтверждающие документы:
   — либо Свидетельство о государственной регистрации права
   — либо Выписка из ЕГРН. Свежую выписку из ЕГРН заказывает банк.
3. Справку о зарегистрированных лицах.
4. Иные документы. ОБЯЗАТЕЛЬНО. Возьмите список документов в банке.
5. Отчет об оценке

Какие документы нужны для получения ипотеки в 2022 году?

При выставлении требований в отношении того, какие документы нужны для ипотеки, банк руководствуется следующими мотивами:

• стремление получить подтверждение платежеспособности клиента и устойчивости его финансового положения для того, чтобы удостовериться в его возможности выполнять взятые на себя обязательства;
• оценить, удовлетворяет ли выбранный для приобретения объект недвижимости, который одновременно выполняет функцию залога, требования банка.

В связи с этим перечень документов у всех банков крайне схож. Очевидно, что имеются различия. Однако даже если вы еще не решили, в какое кредитное учреждение обратиться, можно начать со сбора стандартных документов, которые понадобятся в любом случае. Для многих организаций достаточно предоставить только паспорт. Однако документы для ипотеки частным кредиторам могут также включать:

• СНИЛС или ИНН;
• заверенные копии трудовой книжки;
• подтверждение уровня дохода – справка по форме банка, 2-НДФЛ;
• свидетельства о заключении брака (для семейных пар) и о рождении детей (при использовании средств материнского капитала).

Для работников по найму, получающих плату в рамках зарплатного проекта подтверждение доходов, как правило, не требуется. Для индивидуальных предпринимателей есть отдельное требование: нужно представить 3-НДФЛ.

Если говорить о личных документах потенциального клиента банка, то к их числу относятся такие как:

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• второй документ на выбор из предложенного перечня (чаще всего в этой роли используют водительское удостоверение);
• военный билет – обязательно для мужчин в возрасте до 27 лет;
• для супругов – свидетельство о браке и брачный договор при его наличии;
• если есть дети – свидетельство о рождении каждого из них;
• свидетельства государственного пенсионного страхования;
• для участников специальных программ, направленных на работников определенных сфер деятельности – документы, подтверждающие наличие соответствующего образования.

Обратите внимание: документы должны действовать как минимум еще полгода после подачи заявки. Убедитесь, что в представленном банку пакете нет просроченных документов. Если имела место смена фамилии, проконтролируйте, чтобы везде значилась одинаковая информация.

Отдельной категорией стоят документы, которые подтверждают трудоустроенность заявителя и достаточный уровень его доходов. В их числе значатся такие, как:

• заверенная копия трудовой книжки;
• справка с указанием должности, стажа работы и даты приема (как правило, выдается отделом кадров);
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ.

К индивидуальным предпринимателям, учредителям организаций, нотариусам имеются отдельные требования по документам, которые выступают подтверждением их трудовой деятельности. При наличии нескольких мест работы нелишним будет представление сведений о каждом из них.

Помните о сроке давности подобных справок и выписок: он составляет 30 дней с даты заверения.

Озаботиться вопросом о том, какие документы нужны для оформления ипотеки, рекомендуется заранее, так как их сбор потребует определенного времени. Если вы определились с объектом недвижимости, который будете приобретать, не теряйте времени и собирайте о нем следующие материалы:

Сравнение с другими программами

Программа «Сельской ипотеки» может быть выгоднее других – но при этом она весьма жестко ограничена условиями. По сути, это программа для тех, кто планирует переезд в пригород крупного города или в небольшой город, и хочет купить жилье с небольшим ежемесячным платежом по ипотеке. Но не будет ли проще в этой ситуации взять кредит на стандартных условиях или по одной из других госпрограмм?

Сравним условия по «Сельской ипотеке» и другим программам, чтобы понять это:

Таким образом, у каждой программы есть свои плюсы и минусы. В случае с «Сельской ипотекой» это идеальный вариант для покупки квартиры или дома в сельской местности – его всегда стоит рассматривать в первую очередь (за исключением Дальнего Востока – там есть вариант дешевле), тем более, что по этой программе можно купить жилье на вторичном рынке.

Но специально выбирать жилье именно за пределами крупного города, чтобы поучаствовать в программе, не стоит – получить такой кредит сложнее обычного, плюс есть риск возможного повышения ставки через несколько лет.

Порядок оформления ипотеки через риэлтора в 2022 году

Оформить ипотеку в Сбербанке можно онлайн без посещения банка. Для подачи заявки рассчитайте кредит на калькуляторе, заполните анкету и прикрепите необходимые документы. Анкета на ипотеку в личном кабинете ДомКлик состоит всего из 13 полей.

Также подать заявку на ипотеку можно в центре ипотечного кредитования. Стандартная бумажная кредитная анкета для одного заёмщика состоит из 5 страниц A4 и заполняется в отделении Сбербанка. Рассмотрение заявки не превышает 2 дней, но большинство клиентов получают одобрение в день подачи заявки.

Справка 2-НДФЛ или справка по форме банка/госучреждения — для получения обратитесь в бухгалтерию организации работодателя

Заверенная копия трудовой книжки — можно получить в отделе кадров организации работодателя. Налоговая декларация — для ИП.

Это примерный список документов. Уточнить ваш пакет документов можно у консультанта в личном кабинете ДомКлик

После одобрения ипотеки у вас будет 90 дней, чтобы найти подходящую квартиру и собрать документы. Если вам не хватит этого срока на поиски недвижимости, вы можете его продлить.

Первичное жилье представляет собой квартиру, на которую ни разу не было оформлено право собственности. Вторичное жилье уже является чьей-либо собственностью. У этих вариантов есть свои преимущества и недостатки, которые нужно обязательно взвесить, прежде чем решиться на покупку.

Преимущества:
• Возможность быстро вселиться и прописаться
• Инфраструктура более развита, чем в районах новостроек.
• Возможность торга с продавцом

Недостатки:
• Неизвестны точные сроки вселения
• Длительный срок регистрации права собственности
• Невозможность быстрой регистрации по месту жительства.
• Шум от ремонта, который делают соседи, первые год-полтора после сдачи дома

Преимущества:
• Возможность быстро вселиться и прописаться
• Инфраструктура более развита, чем в районах новостроек.
• Возможность торга с продавцом

Недостатки:
• Типовые планировки. Изношенные коммуникации
• Требуется проверка истории квартиры и возможных рисков

Риелтор будет предлагать варианты, соответствующие вашим требованиям, тем самым сэкономит ваше время. Расположение, цены, планировки, экология, инфраструктура — опытный риелтор учтёт всё, что важно для вашей комфортной жизни.

Риелтор поможет собрать пакет документов на недвижимость и согласует её с банком, а также составит договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.

Если вы приобретаете жилье впервые, у вас могут возникнуть некоторые трудности, разобраться с которыми поможет риелтор.

Выбрать надежного риелтора поможет рейтинг агентств недвижимости, составленный на основе отзывов и оценок клиентов Сбербанка

Ваша внимательность не должна смущать продавца. Если хозяин квартиры во время вашего осмотра нервничает или ведет себя странно — это повод насторожиться и вести проверку еще более тщательно. Замеченные недостатки квартиры могут стать причиной торга. Указывая на дефекты, можно скинуть до 10% от заявленной стоимости.

Проверяем район
Обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов и других интересующих вас объектов. Оцените близость и доступность общественного транспорта, развитие инфраструктуры, состояние дорог, тротуаров и дворов. Узнайте, нет ли поблизости вредных предприятий.

Если у вас есть дети или планируется их появление, узнайте, есть ли поблизости детские поликлиники, сады и школы.

Внимательно осмотрите двор, детские площадки и парковки. Оцените чистоту и место, где установлены контейнеры для мусора.

В квартире
Проверьте соответствие параметров, указанных в объявлении (например, метраж, высота потолков, тип дома и т.п.), с данными в свидетельстве о собственности. Убедитесь, что в квартире нет незаконных перепланировок.

Предупредите продавца, что вам нужно время на обдумывание, и назначьте дату следующей встречи. Если квартира вам понравилась и всё устраивает, переходите к следующему этапу — проверке юридической чистоты.

Почему важно проверить юридическую чистоту квартиры?
Все квартиры на вторичном рынке имеют юридическую историю, и часто она не совсем прозрачна. При этом, чем большее количество сделок было в истории квартиры, тем серьезнее могут оказаться риски нового покупателя. И, если покупатель не проверит все документы и не обнаружит возможные риски, суд может признать сделку недействительной, а покупатель рискует остаться без денег и квартиры.

Самостоятельно очень сложно изучить все документы на предмет стоп-факторов, поэтому рекомендуем обратиться за помощью к юристам, чтобы провести правовую экспертизу выбранной квартиры.

Правовая экспертиза — проверка юридической чистоты объекта недвижимости и участников сделки с выдачей правового заключения. Юристы проверяют историю всех переходов права собственности с 1998 года и законность сделки, надёжность продавца, наличие обременений, залогов и ещё более 100 рисков по объекту недвижимости и участникам сделки. По итогам проверки покупатель получает правовое заключение и рекомендации, как обезопасить покупку жилья.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

• если собственником является несовершеннолетний гражданин;
• если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
• если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.

Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.

Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.

Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2022-м?

За первый год пандемии мы привыкли к дешевой ипотеке. К концу этого года пришлось вспомнить доковидные времена: ставки по жилищным кредитам вернулись на уровень февраля 2022-го. Ипотечный рынок установил несколько рекордов: в том числе по объему выданных кредитов. Что дальше?

— Ключевая ставка сегодня вдвое выше, чем год назад.

— Банки повышают ставки, но осторожно.

— Ставки по ипотеке в 2022 году преодолеют отметку 10%.

— Размер среднего ипотечного кредита растет на протяжении полутора лет. За последний год он увеличился на 1 млн рублей.

— Объем выдачи ипотеки в 2022-м побьет исторический рекорд прошлого года: ожидается, что он составит 5,4–5,5 трлн рублей.

— Средний срок кредитования тоже обновил рекорд — 20 лет и 10 месяцев.

— Льготная ипотека, скорее всего, завершится летом 2022-го.

— В следующем году рынок поддержит ИЖС-ипотека.

Ставки перевалят за 10%

Главный вопрос декабря 2022-го: что будет с ипотечными ставками в 2022-м? Продолжат ли они расти и каких значений достигнут?

Прогнозы неутешительны: ипотечные эксперты сходятся во мнении, что средняя ставка в 2022 году преодолеет двузначный рубеж. В «Дом.РФ» считают, что она вырастет как минимум до 10%, а возможно, чуть больше. В Сбере — что вероятность этого высока, но оценить ситуацию стоит в январе–феврале.

По данным ЦБ РФ, на 1 ноября 2022 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение предыдущего месяца (то есть октября), составляла 7,7%. К концу декабря рост составил более 1 п. п. Так, по подсчетам банка «Дом.РФ», сегодня средневзвешенная ставка составляет 9,2%.

В следующем году на рынок будут оказывать влияние ужесточение денежно-кредитной политики, рост ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удорожание стоимости ипотеки, считают в ВТБ. Согласно прогнозам банка, в 2022-м ипотечные ставки точно перешагнут двузначный рубеж.

Подтверждают эти цифры и выводы экспертов Циан. «Я ожидаю, что в первой половине 2022-го мы увидим повторение 2018 года: средняя ставка для “вторички” будет в районе 10%, а для “первички” — 7,5%. Главную роль тут играет выросшая до 8,5% ключевая ставка Центробанка», — говорит Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».

В Промсвязьбанке считают, что в 2022 году тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится, но банки будут пересматривать ставки более плавно. «В зависимости от решения регулятора и конъюнктуры рынка ставки по классическим ипотечным программам могут вырасти на 1,5–2 п. п. Это способно привести к замедлению роста рынка ипотечного кредитования», — отмечает Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка.

Сравните ипотечные предложения от шести ведущих банков и выберите лучшее онлайн с бесплатным сервисом Циан.Ипотека .

Если все пойдет так, как и задумал регулятор, и к концу 2022 года инфляция снизится до целевых 4,0–4,5%, мы увидим плавный возврат к низким ставкам. «Но повторить рекордно низкие ставки 2022-го, вероятно, не успеем из-за силы инерции — думаю, что остановимся на 9,0% на “вторичке” и 6,5% на первичном рынке», — предполагает Михаил Кочеров.

Хроники повышения

В 2022-м регулятор понижал ключевую ставку, пытаясь поддержать первичный рынок жилья: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но разогнавшаяся инфляция заставила Центробанк изменить курс — маятник качнулся в другую сторону. Для замедления роста цен ключевая ставка начала повышаться.

Первое повышение случилось в марте: с исторически минимальной 4,25% ставка осторожно выросла до 4,5%. В мае — до 5%, в июне — до 5,5%. В конце июля она поднялась сразу на 1 п. п, к концу октября — еще на 1 п. п и 17 декабря — снова. Сейчас ключевая ставка равна 8,5% — это ровно вдвое выше, чем год назад. Последний раз мы видели такую ключевую ставку аж в октябре 2017-го.

Но это не предел. Ожидаемая годовая инфляция, по оценке Центробанка, составит 8%, тогда как ориентировочный «потолок» на следующий год — 4%. Следовательно, ключевая ставка может вырасти еще.

«Совет директоров склонен считать, что, скорее всего, мы пока еще не добрали той жесткости денежно-кредитных условий, которая нужна для возвращения инфляции к цели в следующем году. Поэтому допускаем возможность дополнительного повышения ставки на ближайших заседаниях».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 17 декабря 2022 года

При этом в октябре 2022 года Эльвира Набиуллина заявляла, что в свой долгосрочный нейтральный диапазон (5–6%) ключевая ставка вернется не раньше середины 2023-го. Это означает, что ставки по ипотеке в 2022 году не пойдут вниз.

«Ставки [по ипотеке] выросли намного меньше, чем инфляция за тот же период. Банки понимают, что мы будем возвращать инфляцию к цели, и именно на это ориентируются, формируя свою процентную политику. Поэтому нет никакого противоречия между доступностью ипотеки и ужесточением денежно-кредитной политики, которое сейчас необходимо и которое мы проводим. Наоборот, ужесточение политики сдерживает рост ипотечных ставок».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 18 ноября 2022 года

Размер кредита постоянно растет

Подскочившие цены на жилье не оставили в стороне и размер ипотечного кредита: он тоже рос. Если еще полгода назад, в июле 2022-го, он составлял чуть больше 3 млн рублей, то в декабре достиг 3,71 млн, сообщает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это рекордный показатель за всю историю российского ипотечного рынка. Для сравнения: год назад размер среднего жилищного кредита был меньше на 1 млн рублей. Рост за год составил 36,6%.

Но это по стране в целом. В регионах картина разная. Максимальный средний размер ипотеки в ноябре 2022 года НБКИ отмечает в Москве — 7,62 млн рублей, в Московской области — чуть менее 6 млн, в Петербурге — почти 5 млн.

«Полтора года средний чек ипотечного кредита растет почти непрерывно. С начала второго полугодия опережающий рост наблюдается в регионах, где стоимость квартир позволяет уложиться в предельную сумму в рамках программы льготной ипотеки — 3 млн рублей. Все бо́льшее значение приобретают собственные ипотечные программы банков, которые пока не торопятся резко повышать стоимость кредита вслед за ключевой ставкой Банка России».

Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ

Это был рекордный год

Активный спрос и растущая сумма кредита вывели рынок ипотеки в 2022-м к новому рекорду. По оценке ВТБ, банки выдадут по ипотеке порядка 5,5 трлн рублей, а жилищные условия смогут улучшить 1,8 млн семей, что сопоставимо с населением крупного города-миллионника. Оценка экспертов Циан чуть скромнее: 5,4 трлн рублей. В любом случае это рекорд для рынка.

«С ростом ставки в 2022 году ипотечный рынок неизбежно сократится, — уверен Михаил Кочеров. — По нашим расчетам, объем ипотеки в 2022-м составит 4,5–4,8 трлн, то есть мы ожидаем сокращения на 11–17%». Впрочем, это все равно больше, чем даже в 2022-м.

Предыдущий рекорд, 4,3 трлн рублей, был поставлен в прошлом году. При этом количество кредитов (1,7 млн) не намного ниже, чем в 2022-м.

Какую ипотеку вам одобрят? Узнайте на Циан.Ипотеке

О своем личном рекорде заявил Сбер: он выдал рекордный объем ипотечных кредитов — 2,9 трлн рублей (в 2022 году — 2 трлн рублей), пишет Regnum. Прирост составил 38%.

Еще один рекорд 2022-го установил средний срок кредитования. Он достиг исторически максимальной цифры — 20 лет и 10 месяцев. За год он вырос, по данным Центробанка, на два с половиной года.

Банки повышают ставки, но осторожно

Действительно, как и ожидала Эльвира Набиуллина, банки повышают ставки очень осторожно и совершенно не теми темпами, которыми растет ключевая ставка. Например, Сбер увеличивал ставки по ипотеке в 2022 году четырежды, но в сумме они выросли не более чем на 1,5 п. п. — до 9,3% как на первичном, так и на вторичном рынке.

Аналогично поступил и банк ВТБ, также повысив ипотечную ставку в начале декабря до 9,3% годовых.

Льготная ипотека сделала свое дело

Первая версия программы льготной ипотеки, действовавшая на рынке с середины 2022-го по середину 2022 года, дала свои плоды: рынок новостроек не просто устоял, а набрал «жирка»: вырос спрос, резко пошли вверх цены. С 1 июля 2022 года спрос снизился, поскольку условия льготной программы изменились.

Теперь максимальная сумма кредита была ограничена 3 млн рублей, а ставка повысилась до 7%. И если второе условие повлияло незначительно, то ограничение суммы ипотеки сделало программу фактически не работающей в Москве и на побережье Краснодарского края, плохо работающей — в Петербурге и других крупных городах.

Льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года, но о ее дальнейшей судьбе уже спорят. Вероятно, больше ее продлевать не будут или как минимум видоизменят, но дальше разгонять цены на жилье ей не позволят.

«Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен программы “6,5%”, мы предлагаем не продлевать. У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка

«Свою задачу льготная ипотека на новостройки выполнила. Она должна была поддержать строительную отрасль в острый ковидный/постковидный период. Теперь правительство перенаправило фокус на более адресную семейную ипотеку, — объясняет Михаил Кочеров. — Думаю, что после 1 июля 2022 года льготная ипотека будет официально завершена».

Таких не берут в космонавты

Отчасти роль ипотечных волшебников перед Новым годом взяли на себя застройщики. Они предложили покупателям акции, в рамках которых самостоятельно субсидировали процентную ставку, причем иногда — даже не на год-два, а на весь срок кредитования. Так застройщикам удалось удержать спрос.

Эксперты Циан.Аналитики называют такие программы настоящим трендом второй половины 2022 года и подчеркивают, что девелоперы платили за уменьшение ставки собственным рублем, получая меньшую выручку, чем указано в прайс-листе.

В Промсвязьбанке говорят, что банки тоже заинтересованы в сохранении доступных условий по ипотеке и удержат низкие ставки по наиболее востребованным ипотечным программам, в том числе за счет партнерства с застройщиками. А льготная ипотека останется актуальна скорее в регионах — не потому, что ее действие продлят не везде, а потому, что в крупных городах просто не осталось недвижимости, подходящей под условия госпрограммы.

В 2022-м ипотечный рынок расширится за счет ипотеки на строительство индивидуальных домов — этот сегмент в пандемию развивается особенно бурно. В ВТБ подчеркивают, что сегодня фокус внимания государства сместился на сегмент ИЖС, и это станет настоящим стимулом для рынка ипотеки.

Гораздо более экзотичный тип заемщиков по сравнению с теми, кто строит собственный коттедж, — это… космонавты. Роскосмос и Промсвязьбанк подписали соглашение о предоставлении льготных условий по ипотеке для космонавтов и кандидатов в космонавты. Они смогут взять кредит по ставке 0,1% годовых. Максимальная сумма ипотеки составляет 12 млн рублей для космонавтов, 7 млн рублей — для кандидатов в космонавты. Первоначальный взнос — 10% суммы кредита, срок кредитования — от 3 до 15 лет. Возможно, стоит пойти в космонавты?

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Второй момент – в официальных условиях программы прописано, что процентная ставка по ней может быть повышена по независящим от заемщика обстоятельствам. Это произойдет, если Минсельхоз не выделит деньги на субсидирование процентной ставки – тогда банк вправе поднять ставку, но не более чем до ключевой ставки Центробанка плюс 2,7% (сейчас это 8,5% годовых). Насколько серьезен этот риск, сказать сложно – но за 25-летний период кредитования в стране может произойти что угодно.

Пренебрежение льготами

Взять ипотеку в банке можно субсидированную. Перед тем как оформлять ипотечный договор изучите существующие предложения, льготы. Сейчас много программ, кроме материнского капитала, возможно в списках льготников окажетесь вы. На этом можно неплохо сэкономить.

Оформляя кредиты человек готов к этому морально. Прежде чем идти в банк, необходимо удостоверится, что вы обладаете достаточной финансовой дисциплиной, чтобы совершать ежемесячный платеж. Чтобы посмотреть на это, сделайте перед завершением кредита обязательство для себя выплачивать определенную сумму средств, откладывая деньги. Можно посмотреть, как получиться оптимизировать бюджет, и как вы будете вести себя с учетом урезания средств. Если денег не достаточно, лучше не торопится. Возможно, человек финансово и морально не созрел к заему.