На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Перепланировка квартиры: что о говорит закон
В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.
Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу , на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.
Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП . Общие правила по стране примерно одинаковые.
Демонтировали антресоли
Антресоли-шкафы, которые часто встречаются в домах типовых серий 70-х годов, можно устанавливать и демонтировать без разрешительной документации. Они не отображаются на поэтажных планах Бюро технической инвентаризации (БТИ, оно ведёт учёт технического состояния объектов недвижимости).
Но если мы говорим об антресолях, которые добавляют в квартире дополнительный этаж, скорее даже «полуэтаж», то без согласований уже не обойтись. Такие перегородки по горизонтали обычно продумывают в небольших квартирах с высокими потолками. Например, для организации спального места под потолком.
Согласно московскому законодательству, антресоль не должна занимать более 40% площади помещения, в котором она сооружается. Если вы не нарушаете это условие, то можете подавать документы на согласование .
Согласование устройства встроенного шкафа
Устройство встроенных шкафов это обратный вариант его демонтажа. Согласуется точно также в упрощенном порядке то есть по эскизу.
О вариантах перепланировки квартиры вы можете прочитать в отдельной статье, посвященной этому вопросу. Мы же можем предложить свои услуги при разработке и согласовании проекта перепланировки, если они вам потребуются.
Алгоритм демонтажа встроенных шкафов
Прежде чем приступить к работам по демонтажу, необходимо сделать предварительные подготовления: убрать лишние предметы и накрыть всё пленкой.
Вам понадобятся:
- Стремянка, так как встроенные шкафы имеют высоту от пола до потолка
- Отвертка или шуруповерт.
- Монтировка и гвоздодёр.
- Снимаются дверцы с петель, убираются наличники и зеркала
- Демонтируются декоративные компоненты, полки, штанги
- При выключенном электричестве убираются светильники
- Каркас распиливается, остальное демонтируется с помощью монтировки и гвоздодёра
- Отсоединить от стены крепления
- Демонтаж ниши, где располагался шкаф
- Уборка мусора
Демонтаж ниши несущей стены требует сложного процесса согласования. Будьте внимательны!
Демонтаж встроенного шкафа
Площадь наших коридоров, не позволяет порой разместить на нем все необходимые предметы мебели. В основном это характерно для домов типовых серий где вся планировка была изначально задумана в духе минимализма, сродни спартанскому.
Для того, что бы поправить положение вещей можно попробовать более функционально обустроить пространство. В этом, нам могут пригодиться площади вспомогательных помещений. Например, можно провести перепланировку с разборкой встроенных шкафов, для того что бы освободившееся пространство использовать с большей рациональностью.
Зачастую встроенные шкафы представляют собой достаточно обширные помещения площадью до 2 квадратных метров и если площадь данного помещения присоединить к площади коридора, то можно существенно улучшить функциональность коридора. Все же вещи из встроенного шкафа можно убрать на антресоли, устройство которых не требует согласования, так как они не отражены на поэтажном плане БТИ.
Видео о демонтаже встроенных шкафов:
Понравилась статья?
Мне так понравилось: ” Если ваши соседи увидят горы строительного мусора и пожалуются на шум, нагрянет проверка”. Какая проверка. У нас соседи купили две квартиры рядом и теперь в стене одной квартиры (стена несущая) делают окно в другую квартиру. Вчера и позавчера так долбили, что даже на расстоянии слышно, что долбят несущую стену! Зять позвонил в Управляющую компанию. Рассказал всё, говорит: “Ну хоть пришлите кого-нибудь, есть же у вас техник-смотритель, пусть посмотрят, они ведь нарушают целостность несущей стены!”. И ЧТО? НИЧЕГО. В Управляющей компании сказали, что “помочь ничем не могут”. Я в шоке от такой “работы” компании! Дальше – больше. Зять спустился в ту квартиру, ему показали документы, в которых РАЗРЕШЕНО сделать этот проём в НЕСУЩЕЙ СТЕНЕ! А вы говорите, обращайтесь в Мосжилинспекцию! Видимо, у нас в стране БАРДАК ВЕЗДЕ!
При соблюдении определенных условий, проемы в несущих стенах разрешены. 😉
Не бардак, а неграмотность некоторых жильцов. То что стена несущая не значит что в ней запрещен проем. Есть технологии, позволяющие не в ущерб несущим способностям стены делать проем в ней. Сложно, дорого, но можно. Ваш сосед все сделал грамотно, документы у него есть, в чем претензия?
Кто-то просто устал от ремонта соседей и ищет причину .
Один из пунктов указан что запрет кухни на жилой зоной соседей снизу. У меня кухня пересена так с мокрой зоной в другую жилую комнату. На месте кухни кабинет. При этом все узаконено и проект согласован. Также все внесено в Единый государственный реестр недвижимости.
Денис, здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как Вы это узаконили? Какие документы нужны и куда идти?
Раньше не было такой нормы. Кто успел, тот узаконил. А сейчас откажут, хороший знакомый сам работает в этой области и сам себе пробовал узаконить – отказ. Вывод – делайте сейчас что можно и узаконивайте сразу, позже нормы очень даже могут ещё ужесточить.
Знаю историю : наглые жильцы вели перепланировку 3 года. Долбили с утра до вечера. Теперь у соседей с верху пошли трещины по периметру квартиры с потолка до пола, эркерная часть кажется что отвалится. И тоже всем пофиг.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста в каком нормативно правовом акте (номер, дата) можно прочитать какие виды работ по перепланировке и переустройству запрещены?
Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»
Жилищный кодекс РФ считают основным правовым актом, в котором говорится о том, как по закону правильно сделать переоборудование и перепланировку собственной квартиры. Порядок проведения таких работ прописан в гл. 4, ст. 25—29 ЖК РФ.
– Статья 25 Жилищного кодекса РФ «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 26 Жилищного кодекса РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 27 Жилищного кодекса РФ «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 28 Жилищного кодекса РФ «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 29 Жилищного кодекса РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
А как дело обстоит с расширением (выносом) балкона. Например был 100 см, а хочется 150?
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:
- расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
- снос несущих стен и колонн;
- изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
- вынос радиаторов на лоджию или балкон;
- подключение теплых полов к центральному отоплению;
- присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
- снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
- заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
- перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
- перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
- монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.
Работы, которые можно сделать по эскизу
- Абсолютно бесплатно
- Отвечаем в течении часа*
- Ни к чему не обязывает
Ремонтные работы могут быть согласованны как по проектным документам, так и по эскизам. Данный способ значительно бюджетнее, но он используется только для определенных разновидностей планировочных работ. Проектную документацию разрабатывают специальные организации, состоящие в СРО и владеющие допусками. Это обширный пакет документации, к которому прикрепляется технический вывод о безопасности несущих элементов строения. Стоимость пакета – от 23 000 рублей. Эскиз ремонтных работ выглядит значительно скромнее. При наличии определенных навыков владелец жилого помещения может начертить его самостоятельно. Если нет желания выполнить эскиз самостоятельно, то его также можно оформить в проектных учреждениях. Он обойдется в 5000 рублей.
Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу
- сантехника, кухонная мойка и газовая плита размещаются на первоначальных местах;
- несущая конструкция не затрагивается;
- напольное покрытие не заменяется другим.
Памятка по согласованию
Владельцам квартир следует помнить, что все перепланировки, которые затрагивают несущие стены, трубы, вентиляционные каналы и влияют на план помещения, выданный БТИ, проводятся только по согласованию проекта. Обычные, незначительные ремонтные изменения можно проводить самостоятельно, без обращения в государственные органы. Если вы сомневаетесь, можно ли самостоятельно изменять планировку квартиры, лучше всего предварительно проконсультироваться в проектном учреждении. Специалисты подскажут, какие работы требуют законодательного разрешения и какой пакет документов для этого нужно оформить. Такие консультации абсолютно бесплатны.
Примеры работ, которые можно согласовать по эскизу
- обустройство гардеробной комнаты;
- присоединение спальни к другой комнате;
- разделение большой комнаты на две небольшие;
- увеличение дверных проемов;
- перенесение умывальника внутри ванной комнаты;
- замена старого напольного покрытия новым паркетом или ламинатом.
Порядок согласования наиболее распространенных ремонтных работ
| Не требуют согласования | Согласование по эскизу | Согласование по проекту |
| Покраска или поклейка обоев | Перенос унитаза или ванной в санузле | Объединение ванной и унитаза в один санузел |
| Замена проводов | Установка арки в ненесущих стенках | Монтаж пола с подогревом |
| Замена сантехнического трубопровода | Монтаж новых проемов в ненесущих стенках | Обустройство новых проемов в несущих стенках |
| Монтаж новых окон и дверей | Снос ненесущих перегородок для объединения комнат | Замены газовых плит электроприборами |
Перепланировка квартир может проводиться как по проектной документации, так и без нее. Перед выполнением ремонтных работ желательно проконсультироваться в проектном учреждении и уточнить, какую документацию необходимо подготовить для согласования изменений с Московской жилинспекцией и какие работы можно осуществлять без предварительного узаконивания.
Как согласовать уже проведенную перепланировку или переустройство
Как рассматривалось выше, узаконить самовольные изменения в квартире возможно. Для этого следует:
• получить технический паспорт помещения в БТИ;
• нанести проведенные изменения красным цветом;
• получить заключение от проектной организации, утверждающее, что внесенные изменения не нарушают права и интересы граждан, не нарушают целостность конструкции здания;
• предоставить комплект документов в МФЦ или онлайн на портале госуслуг.
Самый простой способ законно провести перепланировку квартиры — обратиться в специализированную компанию. Такие организации имеют практический опыт проведения перепланировок и переустройств, владеют информацией о возможности проведения тех или иных изменений, знакомы со всеми нюансами этапов согласования в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре). Перед заказом проекта следует проверить, что выбранная компания является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО – документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях.
Если владелец жилья решит сделать перепланировку или переустройство самостоятельно, ему потребуется пройти все процедуры согласования самому.
Вот основные шаги:
Изучить список разрешенных и неразрешенных изменений в жилом помещении.
Составить проект перепланировки или переустройства.
Собрать документацию для согласования изменений.
Требуются следующие документы:
• заявление установленного образца;
• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
• технический паспорт (документ можно запросить в БТИ);
• письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения.
Возможно расширение перечня документов по запросу согласующего органа. Перечень документов также может различаться в разных регионах Российской Федерации.
Подать документы на согласование изменений в МФЦ
Предоставляются оригиналы документов или их копии, заверенные нотариально. Возможна также подача заявления онлайн на портале госуслуг. В этом случае прикрепляются скан-копии документов.
Срок рассмотрения заявления составляет до 45 дней. Отказ в согласовании изменений можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе.
В случае одобрения изменений можно приступать к их проведению.
Не стоит затягивать с работами, так как срок действия разрешения — 1 год. За этот период нужно успеть провести ремонтные работы и подать заявление на оформление акта об их завершении. Продлить действие разрешение можно единожды не более, чем на 6 месяцев.
После окончания всех ремонтных или строительных работ необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки.
Последним шагом узаконивания перепланировки или переустройства является направление акта приемочной комиссии органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.
Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости.
Этапы согласования и проведения перепланировки занимают большое количество времени, однако не стоит ими пренебрегать. Это позволит избежать административной ответственности (штрафов), приведения квартиры в изначальный вид и других нежелательных последствий.
Однако, в нашей стране сложилась традиция — если дело касается перепланировки, всегда найдутся желающие помочь вам в этом вопросе за деньги. Поэтому если вы сломали такой шкаф не стоит обращаться в частные конторы, занимающиеся «согласованием» сделанных в квартире изменений. Более того, некоторые «нечистоплотные» работники БТИ также помогут пытаться «снять» с вас лишние деньги за мнимое узаконивание ваших действий.
Какие санкции ждут владельца недвижимости за несогласованные изменения.
Неузаконенная перепланировка или переустройство квартиры может остаться и незамеченной, однако стоит понимать, что продать такую квартиру в будущем будет сложнее: узаконить изменения все же придется или нужно будет найти покупателя, который согласится принять на себя ответственность за нарушения.
Приобретение квартиры с самовольно проведенными изменениями может усложняться отказом банка в предоставлении ипотечного кредита из-за несоответствия фактического плана помещения с данными в его техническом паспорте или данными Единого государственного реестра недвижимости. Банк может пренебречь перепланировкой или переустройством, если изменения незначительны, однако полагаться на такой исход событий не стоит. Кроме того, Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на такую квартиру.
При обнаружении неузаконенной перепланировки или переустройства владельца недвижимости ожидает несколько вариантов развития событий.
Если узаконить изменения невозможно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.
Судом может быть принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если изменения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью.
Загрузка...