Если же справка необходима для суда или банка, то «кредит доверия» к справкам, полученным в частных клиниках, будет ниже, чем к тем, которые выдало государственное учреждение.
Психиатр для сделок с недвижимостью
Покупая недвижимость, стоит помнить о многих подводных камнях. Существует множество ситуаций, когда сделку можно оспорить, и суд встанет на сторону продавца. Например, если продавец является недееспособным из-за психического заболевания, или он здоров, но не осознавал своих действий на момент заключения договора купли-продажи. В таком случае сделка может быть расторгнута в судебном порядке, в соответствии со статьей 177 ГК РФ. Покупатель потеряет недвижимость. По закону он должен получить обратно свои деньги, но чаще всего оказывается, что продавец успел их потратить, и ему нечем возместить такую сумму. Остается рассчитывать только на небольшие отчисления с пенсий и социальных выплат.
Эту схему часто используют мошенники. Иногда недееспособный человек продает недвижимость без злого умысла, но потом оказывается, что он передумал, или объявляются родственники. Чтобы защититься от таких ситуаций, можно самостоятельно инициировать проверку продавца психиатром:
- Если психиатр признает продавца недееспособным, то это оградит вас от заключения опасной сделки.
- Если же продавец будет признан здоровым, но в будущем станет это оспаривать, то в суде у вас будет надежный аргумент — бумага, подписанная врачом-экспертом.
Справка ПНД для продажи квартиры
- Кто и зачем оспаривает сделки
- Справки из ПНД и НД
- Что заменяет справки и гарантирует сохранение сделки
Для многих покупка недвижимости связана с долгосрочной ипотекой, на которую с трудом согласились остальные члены семьи. И когда изнурительная беготня по инстанциям и сомнения в честности риэлтора, покупателя или продавца наконец-то позади, в вашу дверь могут скромно постучаться с иском на оспаривание сделки.
Кто и зачем оспаривает сделки
Около 5% всех сделок с недвижимостью через некоторое время пытаются признать недействительными. Сделать это могут двумя способами: признать сделку ничтожной или аннулировать договор купли-продажи.
Сделки, заключенные с недееспособными или несовершеннолетними лицами, фиктивные, притворные, с ложным содержимым бумаг, – ничтожные сделки, которые нарушают закон и недействительны с момента заключения. В этом случае необходимо вмешательство суда для подтверждения ничтожности сделки.
Расторгают или аннулируют договор купли-продажи по обоюдному согласию сторон или через судебные разбирательства по требованию одного из участников договора в случае, если другая сторона серьезно нарушает пункты соглашения (ст. 451 ГК РФ). Согласно закону, продавец может не вернуть покупателю все его деньги, если в договоре нет пункта о возврате средств при расторжении.
Оспорить сделку может любое заинтересованное в деле лицо, если у него найдется достаточно доказательств нарушения его прав на недвижимость. Это наследники, дальние родственники продавца, супруг или супруга, кредитор и другие, кому могут понадобиться квадратные метры.
Сам покупатель редко заинтересован в том, чтобы признать сделку недействительной, хотя имеет на это полное право. При расторжении договора с продавцом он оказывается на проигрышных позициях. Например, бумага аннулирована, а продавец говорит, что вырученных денег у него уже нет. Возврат средств растягивается на месяцы, а то и годы и нет никакой гарантии, что вообще что-то вернется.
Другой пример – это мошенничество в чистом виде. Человек страдает психическим расстройством, а от его имени на продажу выставлена квартира в крайне плачевном состоянии. Новый хозяин приступает к ремонту, и когда ремонт подходит к концу, родственник продавца заявляет о желании расторгнуть сделку. Иск будет удовлетворен, поскольку в судебном заседании будет доказано, что продавец на момент подписания договора не понимал значение своих действий в силу своего заболевания. И если деньги за квартиру еще можно будет вернуть через долгие судебные разбирательства, то потраченное на ремонт – с трудом. Продавец легко открещивается тем, что не помнит ни факта продажи жилья, ни размера полученной суммы, да и вообще, что деньги ему передавались.
Уберечь себя от обмана покупатель может, потребовав от продавца предоставить справку о состоянии психического здоровья, чтобы удостовериться, что участник сделки в полной мере осознает как свои действия, так и их последствия. Другое дело, что при оспаривании крупной сделки справка отстоять правду не поможет.
Справки из ПНД и НД
Справка из наркологического и психоневрологического диспансера – выписка о том, обращался ли человек в данные организации или нет.
Когда продавец или покупатель, движимые знанием статьи о «Недействительности сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным» (ст. 171 ГК РФ), просят предоставить справку с ПНД или НД, он хочет исключить для себя риск остаться без денег и недвижимости. Если в дальнейшем сделка будет оспариваться, то суд может признать ее недействительной, потому что один из участников сделки был недееспособен.
Парадокс в том, что данные справки не подтверждают дееспособность или недееспособность человека. Человек может быть недееспособным и не состоять при этом на учете. Для регистрации сделки в Росреестре данная бумага не пригодится, а в суде она будет бесполезна, поскольку вердикт в таких случаях выносит судебно-психиатрическая экспертиза. Хотя сами риэлторы придерживаются мнения, что справка определенно нужна, потому что закон часто оказывается на стороне продавца, а у покупателя недостаточно доказательств для своей защиты. В частности, это касается людей пенсионного возраста.
Еще есть версия о том, что адекватность покупателя/продавца могут подтвердить действующие водительские права. Возможно, но права меняются раз в 10 лет и нет никакой гарантии, что за этот период времени человек сохранил свое психическое состояние в норме.
Что заменяет справки и гарантирует сохранение сделки
Для заключения сделки купли-продажи продавец должен доказать свои право- и дееспособность. Первое проверяет юрист при составлении бумаг, а вот вторым пунктом часто пренебрегают.
Лучшая замена справки из ПНД, которая не дает возможности продавцу признать сделку недействительной в суде, – наличие заключения врача-психиатра о психическом состоянии участников сделки. Сама процедура называется Психиатрическим освидетельствованием и по времени занимает не более часа.
Психиатрическое освидетельствование нужно проходить в день заключения сделки. Психиатр осмотрит участников сделки на территории учреждения или в другом удобном для клиента месте, если это требуется.
Конечно, можно полагаться на то, что в процессе общения участник сделки выглядит совершенно адекватным и не дает повода сомневаться в ее неоспоримости. Но попробуйте предложить продавцу пройти психиатрическое освидетельствование перед подписанием договора. Если после вашего предложения он наотрез отказывается получить заключение о своем психическом состоянии – это серьезный повод задуматься, стоит ли заключать с ним договор.
Справка из ПНД и НД – что это за документы?
Справка о дееспособности при продаже квартиры может быть двух видов:
Обязательна ли справка?
Нет, справка не является обязательным документом для совершения сделки купли-продажи квартиры. Заставить покупателя предъявить ее является противозаконным действием.
Можно попросить его предъявить такую справку, но если тот откажется, то это не будет считаться нарушением. Однако при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса, этот специалист при выдаче списка документов для предъявления обязательно указывает и предоставление справки из ПНД или НД.
В каких случаях справка обязательна?
Без наличия справки из ПНД или НД не стоит совершать сделку купли-продажи квартиры, если продавец:
- является пожилым человеком;
- имеет вредные пристрастия – покупатель может заподозрить тягу продавца к алкоголю, употреблению наркотических веществ.
Также не стоит соглашаться на сделку, если продавец отказывается идти в диспансер за получением справки, при этом покупатель либо юрист заподозрил признаки психического расстройства у покупателя.
Где получить справку?
Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин. В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).
В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.
Справки НД и ПНД
Справки из НД и ПНД (Наркологический диспансер и Психо-невралогический диспансер) – камень преткновения во многих сделках с недвижимостью. Как правило, не такой большой, чтобы сделка развалилась, но и не такой маленький, чтобы можно было пройти и не споткнуться.
Люди тратят время и нервы в спорах о том, нужны они или нет. Покупатели настаивают, что нужны, требуя доказательства дееспособности продавца. А продавец не хочет их получать, находя для себя поход в соответствующие учреждения унизительным .
Часто решение выглядит так – продавец соглашается взять справки, но «в отместку» заставляет взять справки … покупателя.
При этом, не все понимают, действительно ли так эти справки необходимы.
Для того, чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости в Росреестре – эти справки не нужны. Регистратор зарегистрирует переход право собственности и без них.
Что же тогда движет продавцом?
Продавцом движет статься 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими». И он опасается остаться без денег и недвижимости в итоге.
И правильно опасается. Если в суде будет признано, что в продавец не понимал значение своих действий и/или не мог ими руководить, он будет признан недееспособным, а назначенный опекун будет вправе подать иск об отмене сделки.
Требование справок НД и ПНД – это попытка исключить риск признания человека недееспособным.
Но ирония судьбы в том, что справки НД и ПНД или их отсутствие напрямую не говорят – будет признан человек недееспособным или нет.
Люди могут состоять на учете в НД и/или ПНД и быть дееспособными, а могут не состоять – но быть признанными недееспособными.
В этой части в нашем законодательстве зияет огромная дыра. С одной стороны закон требует, чтобы стороны сделки были осмотрительны в отношении друг друга, а с другой стороны нет способа на 100% определить – дееспособен человек или нет.
Признать недееспособность человека может только суд. Даже результаты врачебной экспертизы не являются окончательным решением. Суд может согласиться с выводами экспертов, а может – не согласиться.
Поэтому, покупая квартиру лучше не следовать сложившемуся шаблону и слепо требовать справки НД и ПНД. А лучше признать ограниченность в своих возможностях, и исходя из этого, попытаться для начала самостоятельно определить вероятность признания Продавца недееспособным.
Звучит легкомысленно? Как можно без соответствующих знаний определить то, с чем не всегда справляются специалисты?
Тем не менее, у такого подхода – есть свой резон.
Когда суд определяет дееспособность человека, он ищет ответ на один единственный вопрос: осознает ли человек последствия своих действий для себя и окружающих?
Если осознает, то он – дееспособен. А если нет – то нет.
А применительно к недвижимости этот вопрос звучит так: осознает ли продавец мотив продажи своей квартиры? Или если сказать проще: понимает, зачем продает?
Если продавец в ответ на этот вопрос отвечает, что хочу продать трешку, потому что одному в ней стало слишком просторно – поэтому хочу купить однушку, а разницу отдать детям – это одно.
А если он отвечает, что у него было видение, в котором с небес сошел прекрасный ангел и потребовал продать квартиру, чтобы поддержать деньгами «общину» – это совсем другое.
Поэтому любую покупку квартиры нужно начинать с … общения с продавцом. Или если такой возможности нет (бывает, что диалог ведется только через риелтора), нужно собрать все данные о том, кто такой продавец, чем занимается и насколько социально реализован.
Это делается для того, чтобы сразу отмести заведомо «неподходящие» варианты.
И если продавец, к примеру, находится в браке, является отцом нескольких детей, занимает престижную должность, имеет водительское удостоверение и разрешение на оружие, то вероятность признания его недееспособным бесконечно стремится к нулю.
Настаивать, в этом случае, на справках НД и ПНД нет никакого смысла.
А если из разговора с продавцом или из информации о нем, такой вывод сделать невозможно, то … одними справками тут не обойтись.
Что делать в этом случае – тема для отдельного поста. А возможно и для нескольких.
Я, конечно, привел примеры крайних вариантов. В жизни в чистом виде почти ничего не встречается.
Но я хочу сказать, что покупая квартиру, прежде всего, нужно ответить для себя на вопрос – лично я считаю продавца дееспособным?
И тогда я либо отказываюсь от покупки. Либо не отказываюсь. И минимизирую свои риски всеми доступными способами, из которых справки НД и ПНД – это лишь крохотная вершина огромного айсберга.
Информацию о том, как покупатель может дополнительно минимизировать свои риски, можно посмотреть на моем сайте (ссылка в профиле), в статье “Покупка квартиры у пожилого человека”.
Цель получения справки в разных ситуациях
Основная цель получения справки из ПНД – доказать отсутствие у человека психиатрических заболеваний. Справка из психоневрологического диспансера может потребоваться не только в сделках по продаже квартиры, дома или земельного участка, но и в следующих случаях:
- при заселении студента в общежитие;
- при начале обучения в автошколе или в процессе замены водительских прав;
- при трудоустройстве;
- при поступлении на работу в правоохранительные органы, во время учебы по данным направлениям;
- при получении крупного кредита в банке;
- при оформлении лицензии на оружие;
- при усыновлении ребенка;
- при прохождении медкомиссии перед поступлением на военную службу по контракту;
- при обращении к нотариусу для оформления доверенности или подготовки завещания.
Справка из психоневрологического диспансера может быть выдана в двух форматах:
- Первый вариант справки подтверждает то, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Документ выдается без прохождения лицом медицинского освидетельствования только на основании информации из медицинских карт.
- Справка об отсутствии противопоказаний и сведений о постановке на учет гражданина (иногда ее неофициально именуют справкой о дееспособности) предполагает ряд обследований со стороны специалистов.
Необходимость получения справки из ПНД может быть вызвана несколькими причинами. Так, например, справка о психическом здоровье человека в сделках с недвижимостью позволит снизить риски оспаривания сделки купли-продажи квартиры из-за того, что продавец или покупатель не отдавали себе отчета в совершаемых действиях. Обычно документ запрашивают покупатели. Если станет известно, что у продавца есть психиатрические нарушения, то это может стать основанием для отказа от покупки.
Получение справка из ПНД при подписании договора купли-продажи квартиры не является обязательной. Более того, при наличии разногласий в суде справка не будет иметь юридической силы, а во внимание принимаются только результаты судмедэкспертизы. Тогда как, например, для получения лицензии на оружие без справки из ПНД не обойтись (на основании ФЗ «Об оружии» от 1996 года №150-ФЗ).
Справка о психическом здоровье иногда входит в число обязательных документов при трудоустройстве. Трудовой кодекс обязывает в обязательном порядке проходить медицинское психиатрическое освидетельствование некоторых работников раз в 5 лет. Речь идет о тех сотрудниках, работа которых связана с влиянием вредных и неблагоприятных производственных факторов. Перечень таких веществ и факторов утвержден Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 1993 года №377 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании», а их наличие определяется по результатам специальной оценки труда.
Справка при желании усыновить ребенка должна подтвердить, что психологическому и физическому здоровью ребенка в новой семье ничего не угрожает.
Механизм проверки дееспособности
Как проверить дееспособность продавца квартиры? Это в большинстве случаев несложно. Нужно попросить его предоставить справки об успешно пройденной медицинской экспертизе из:
- ПНД (психоневрологического диспансера);
- НД (наркологического диспансера).
Заменить данные документы могут водительские права или разрешение на ношение оружия, которые выдаются только после необходимого освидетельствования.
Следует подчеркнуть, что по закону продавец не обязан предъявлять покупателю справки от психиатра и нарколога. Более того, данные документы Росреестр не требует. Однако актуальность проблемы давно уже перевела запрос на подтверждение дееспособности в разряд нормальных, поэтому добросовестный продавец поступает разумно, предоставляя нужные справки по своей инициативе. Получить справку из диспансера нельзя по доверенности — за ней собственнику, продающему жилье, придется отправиться самому. Запрос о проверке дееспособности продавца квартиры может вызвать непонимание со стороны врачей, которые, во-первых, обязаны скрывать от посторонних конфиденциальную информацию, а во-вторых, знают о необязательности предоставления подобных справок при регистрации сделок с недвижимостью.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:
В данной ситуации важно изучить ситуацию более подробно, так как из вопроса непонятен диагноз сестры и, соответственно, сложно оценить ее способность понимать происходящее.
Преград для продажи квартиры по доверенности, в принципе, нет, и то, что человек состоит на учете, не является противопоказаниям к сделке с недвижимостью. Но, безусловно, есть нюансы.
Для того чтобы защитить интересы сторон, в сделках с недвижимостью обычно придерживаются следующего порядка проведения сделки: лицо, состоящее на учете в диспансере, проходит освидетельствование у доктора по месту наблюдения, после чего выдается справка с указанием диагноза.
В день сделки продавец, состоящий на учете, перед подписанием договора купли-продажи проходит освидетельствование у врача, имеющего лицензию на проведение такого вида деятельности. В том случае, если продавец не понимает происходящего в силу заболевания, врач выдает соответствующее заключение. Данный механизм отработан и позволяет защитить интересы участников сделки.
В любом случае продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, возможна только при нотариальном удостоверении, и Вам рекомендуем обратиться к нотариусу по месту нахождения имущества и обсудить с ним порядок проведения сделки.
Неузаконенная перепланировка
При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.
Ведь новому собственнику придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. И еще такую квартиру будет впоследствии сложно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.
По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимура Баязитова, необходимо проверить по техпаспорту расположение комнат. И если что-то не совпадает, то это серьезный звоночек.
Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:
- документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
- документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
- свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности;
- документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
- разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
- выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
- справка об отсутствии долгов по квартплате;
- нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
- выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
- нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете.
Способ избежать таких рисков один: перед заключением сделки (в идеале в день заключения сделки) необходимо организовать освидетельствование Вашей сестры, то есть получить заключение психиатра о том, что, несмотря на диагноз, она может совершать сделку, осознает ее характер и последствия. Желательно, чтобы такое заключение было дано врачом государственного медицинского учреждения, так как вероятность оспаривания заключения частной клиники выше.
Скрытые сюрпризы
Это касается физических недостатков квартиры. Например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры. То же самое относится к испорченной сантехнике, проводке.
На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания. Желательно даже провести повторный просмотр — как в светлое, так и в темное время суток.
Загрузка...