Как лучше оформить землю в аренду или в собственность

Вы можете получить земельный участок бесплатно, если имеете отношение к следующим категориям граждан:

Как я оформила землю в собственность

Моей бабушке принадлежит садовый участок — его ей выделило государство еще в 80-х годах. Но никаких документов о праве собственности не было.

Я помогла бабушке оформить землю в собственность по закону. В этой статье расскажу, что для этого нужно, где взять документы и сколько времени займет весь процесс.

В вопросе оформления земли важны нюансы, поэтому в случае с вашей землей порядок действий и результат может быть другим.

Дач больше нет

После написания этой статьи, 1 января 2019 года, вступил в силу федеральный закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон вывел из законодательства понятие «дача». Вместо дачных участков теперь будут садовые и огородные участки, вместо дачников — садоводы и огородники.

Но невозможно так просто отказаться от знакомого с детства слова. Поэтому в статье используются слова «дача», «дачник» и «дачная амнистия». Порядок действий и все перечисленные законы остались в силе.

Законы о земле — это сложно. В законах о земле невозможно разобраться обычному человеку. Нужные статьи находятся в нескольких десятках федеральных законов и нормативных актов. Чтобы их найти, понять и выбрать те, что будут работать именно в вашем случае, понадобится помощь юриста, специализирующегося на земельном праве.

Эта статья — частный случай и личный опыт автора, а не юридическая консультация. В вашем случае все может оказаться иначе.

Аренда или собственность земельного участка что лучше

Аренда земельного участка заканчивается в октябре 2017 года. Что лучше: продлить аренду или оформить в собственность?

Скажите что лучше: долгосрочная аренда земельного участка под лпх или оформление его в собственность?

Помогите додумать, пожалуйста. Ситуация следующая. Земельный участок из земель поселений был получен в аренду в 2003 году для установки павильона. Недавно администрация потребовала освободить (основание 610 ст. ГК,односторонний отказ). Другой земельный участок не предоставляют. Есть решение суда, вступившее в законную силу, с формулировкой обязать освободить земельный участок, демонтировать павильон. Устно сказали, что собираются делать рекультивацию улицы. Недавно натолкнулась на статью земельного кодекса 39.6,пункт 16: Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Могу ли я в данной ситуации воспользоваться этой статьёй и как лучше это сделать?

У меня в собственности есть участок земли без обременения. В ходе земляных работ выяснилось, что по участку пролегает телефонный кабель, принадлежащий Ростелекому, который проложен 10-15 лет назад и скорей всего никаких правоустанавливающих документов на этот кабель нет.

Что лучше заключить в этом случае: договор аренды части земельного участка или сервитут? И какие документы должны быть приложены к договору арены/сервитута? (с меня так же спрашивают кадастровый паспорт и топографическую съемку земельного участка – законно ли это).

Я председатель гаражно-строительного кооператива В свое время земля под гаражами не была оформлена. У нас есть выписка из архива о предоставлении земельного участка от 2978 года. Какой порядок действий для постановки участка на кадастровый учет. И что лучше и дешевле оформить аренду или в собственность. Практически все боксы оформлены в собственность. Заранее благодарю за ответ. Кондратьева Юлия.

Хочу купить земельный участок с объектом незавершенного строительства. Зарегистрирован объект, степень готовности ро свидетельству 20%. Был договор аренды земли от 2010 на три года и 2015 года на три года, срок истекает 28.11.17. Смогу ли я купив сейчас этот объект незавершенного строительства (а может лучше право аренды или вместе как то?) оформить землю в собственность. Земля в 2010 г. была передана в аренду единственному участнику аукциона на 3 года для индивидуального жилищного строительства, а в 2015 году на основании Постановления администрации сельсовета для индивидуального жилищного строительства (уже имелся объект незавершенного строительства, только зарегистрированный в регпалате). Если дострою дом смогу ли я оформить землю в собственность и на основании каких норм Земельного кодекса. А то в комитете по управлению собственностью никто разговаривать не хочет, видимо не хотят заниматься или установка дана чтобы арендную плату взимать. Договор аренды от 15 года содержит: разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, срок 3 года, сказано также об объекте незавершенного строительства имеющемся на участке. Меня еще смущает, что написано: п.2.2. в случае использования Арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного участка в соответствии со ст. 622 ГК) он обязуется вносить арендную плату за пользование Участком в порядке предусмотренном договором, что не может быть расценено в качестве продления на неопределенный срок или в качестве согласия Арендодателя на продолжение арендных отношений. Что это значит, я куплю, достроить могу дом, а мне не всобственность землю не дадут, и могут даже в аренду не дать?

Читайте также:

Передаются ли долги по наследству

У продающей стороны оформлен договор аренды земельного участка под обслуживание индивидуального сарая сроком до 12.12.2016 г. Документов на сам сарай нет. В настоящее время продавец подал декларацию на строение. Могу ли я, после совершения сделки оформить земельный участок в бессрочную собственность? Или лучше, чтобы продавец перед продажей оформил земельный участок в собственность. А потом уже совершать сделку? При Вашем предложении прошу указать точный алгоритм действий (что оформлять, куда идти).

С Уважением, Катеев Р.Р.

При покупке земельного участка агентство обмануло, показывало участок от дороги 15 соток, а оказалось 5 соток от дороги ничьи, а участок который я купил начинается за этими ничьими 5 сотками. Сейчас хочу оформить эти 5 соток в собственность, администрация дает только в аренду! Знаю что после строительства можно попробовать в собственность но нафик мне эти проблемы, пока земля не будет в собственности строительство не начну, лучше продам. Что посоветуете?

PS.Земля (5 соток) в заявлении: для ведения личного подсобного хозяйства для целей связанных со строительством. Есть ли смысл переделать заявление под ведение личного подсобного хозяйства, или что так что так одно и тоже?

Здравствуй! Хотели купить земельный участок, но у хозяина из документов только свидетельство о выделении земельного участка! Как сказал его юрист что нет смысла оформлять его в собственность, он лучше откажется от него, мы ему должны будет отдать отступные, что бы он потом не претендовал на этот участок! А нам сказал оформит аренду земли, а потом уже заниматься оформлением правособтвенности! По закону если он отказывается от земли ее должны пустить на торги или аукцион, где гарагтии, что мы его выйграем и ни кто больше не претендует на эту землю! Что делать, подскажите пожалуйста!

Хотелось бы узнать ваше мнение в данном вопросе.

Был действующий договор аренды земельного участка, на нем построили объект кап. строительства. В администрацию написал заявление о выкупе участка (именно о выкупе). Администрация согласилась. Был подписан договор купли продажи от 17 числа. Но т.к. запрещено одновременно два права (аренда и собственность), то при подписании договора купли было подписано соглашение о расторжений аренды от 16 числа. В последствий суд признал договор купли продажи недействительной сделкой и применил последствия ее недействительности в виде возврата мной участка в администрацию, а мне вернули выкупную стоимость. Так как в суде не заявляли требование о рассмотрении вопроса о возврате к аренды, то суд ее и не рассматривал.

Хочу подать иск о применений последствий недействительной сделки.

Исковые требования: Прошу суд применить последствия недействительной сделки купли продажи участка в виде:

1) признать недействительным соглашение о расторжений аренды

2) считать договор аренды вновь действующим

Или же лучше так применить последствия недействительной сделки в виде возврата к арендным отношениям.

Обязать администрацию заключить “новый договор аренды на тех же условиях что и раннее.

С уважением, Александр, 89121931994, ogm58@bk.ru

Меня зовут Мария. Я живу в сельском поселении. В соответствии с законом Челябинской области № 121-ЗО от 24.04.2011 г. «О бесплатном предоставления земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области» хочу просить предоставления земельного участка так как в скором времени стану мамой. Но есть нюансы: 1) в моей собственности находиться треть дома и земельного участка полученного по наследству (правда на 4 сотках мало что построишь а на дом и так есть претенденты); 2) моя мама уже стоит на учете как нуждающаяся (на очереди на квартиру) и я боюсь что мое желание получить землю помешает ей получить квартиру. Решение я вижу только такое: до рождения ребенка я хочу продать за символическую цену свою долю брату и написать заявлению в администрацию своего поселения с просьбой предоставить в аренду земельный участок для инд. жилищного строительства. Получиться ли у меня задуманное или есть вариант лучше? Помоги пожалуйста совсем запуталась.

Пошаговая инструкция по оформлению права собственности на участок

Шаг 1. Межевание участка (если оно не проведено)

Если у участка нет установленных пределов, т.е. отсутствует по каким-либо причинам межевой план, то для начала нужно будет провести процедуру межевания. Межевание также понадобится, если облик земли был изменен и теперь не соответствует плану.

Проверить, проведено ли межевание можно в выписке из ЕГРН. Там будет указано, что «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» (в графе «особые отметки»). Если межевание проведено, то в выписке будет план участка.

Для проведения межевания понадобится кадастровый инженер (без лицензии на проведение геодезической и картографической деятельности провести межевание нельзя). Можно обратиться в любую компанию по землеустроительным работам, либо, если это не срочно, заказать межевание бесплатно (но придется ждать очередь до нескольких месяцев).

Шаг 2. Оплата госпошлины

За оформление земельного участка в собственность нужно заплатить пошлину.

Платить госпошлину нужно в обязательном порядке. Ее размер зависит от статуса обращающегося (физическое или юридическое лицо) и от категории земли:

350 руб. за оформление в собственность земельного участка ИЖС, дачного, садового, огородного хозяйства, земель сельскохозяйственного значения;
2 тыс. руб. за участок иного назначения.

Оплатить госпошлину можно в почтовом отделении, банке, МФЦ или на сайте ФНС.

Шаг 3. Постановка на кадастровый учет

После межевания участок необходимо поставить на кадастровый учет. Для этого нужно обратиться в кадастровую палату (также можно подать документы через Госуслуги или МФЦ).

Какие понадобятся документы:

Паспорт;
Доверенность (если вместо заявителя обращается его представитель);
Межевой план участка;
Правоустанавливающий документ на земельный участок;
Заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельные участки.

Также потребуется оплатить госпошлину (во многих регионах есть возможность оплатить госпошлину прямо в МФЦ). Если этого не сделать в течение 5 дней, то орган регистрации прав вернет заявление и прилагаемые документы без рассмотрения

В расписке после подачи документов будет указана примерная дата получения решения. Рассмотрение может длиться до 10 дней (через МФЦ до 12 дней).

Шаг 4. Сбор документов

Межевание участка и его постановка на кадастровый учет — это скорее подготовительные этапы перед регистрацией права собственности, которые необходимы, если межевание и кадастровый паспорт отсутствуют.

Рассмотрим, какие нужны документы для оформления земельного участка в собственность:

Заявление на получение права собственности (в Росреестре);
Кадастровый паспорт объекта;
Оригинал и копия паспорта собственника;
Квитанция оплаченной госпошлины;
Документ, который может подтвердить право владения землей.

Какие документы могут подтвердить право владения участком:

Договор купли-продажи;
Свидетельство о вступлении в наследство;
Акт о приватизации;
Дарственная;
и т.д.

Точный список документов для регистрации права на участок зависит от вида сделки.

Шаг 5. Регистрация собственности

Регистрацию права собственности на земельный участок можно совершить через Росреестр или МФЦ. Подайте собранные документы с оплаченной госпошлиной в выбранную инстанцию. Принявший документы специалист выдаст вам расписку, где указана примерная дата, когда можно получить выписку из ЕГРН.

Шаг 6. Получение выписки из ЕГРН

В этом документе будет указано, что вы имеете статус владельца участка. Поздравляем, теперь вы являетесь собственником участка!

Условия оплаты аренды земли под гаражом

Отношения аренды – наиболее известные гражданские отношения между собственниками с древних времен. Грамотно составленный договор аренды оптимально соотносит интересы арендодателя и арендатора. Если земля является муниципальной, то государство имеет стабильный источник пополнения бюджета. Именно поэтому арендная плата за землю под гаражом устанавливается органами местного самоуправления, а сроки действия договора ограничены во времени. Зачастую договор предусматривает аренду не более, чем на 1-2 года.

С 1.01.1992 г. в РФ землепользование и землевладение подлежат оплате. Закон «О плате за землю» (утвержден 9.08.94 за № 22-ФЗ) и ЗК РФ определяют следующие виды оплаты пользования земельным участком:

Аренда земельных участков подчиняется законам ГК РФ и ФЗ РФ от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”. Основной идеей этих документов можно считать, что арендная плата за землю под гаражом устанавливается органами местного самоуправления. Ее сумма исчисляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка , в зависимости от полезности земли эта сумма может стать значительной. Только местные власти вправе вводить понижающие коэффициенты.

Отношения аренды с муниципалитетом оформляются в виде договора. Преимущество отдается гаражным кооперативам. В интересах арендатора предусмотреть точно установленные: арендную плату и условия ее осуществления.

Эксплуатация участков, находящихся в личной собственности, предусматривает иной аспект. Выплачивать земельный налог под гаражами обязаны собственники участка. Случаи, когда арендатор оплачивает и аренду, и налог могут быть предусмотрены исключительно условиями договора аренды. При внимательном его составлении нужно предусмотреть все нюансы. Ставки земельного налога устанавливают органы местного самоуправления, руководствуясь при этом определенными критериями зональности земли. Чем лучше земельный участок, тем выше ставка. Земельные платежи под гаражами не превышают 3% ставки.

Собственник имеет право продавать земельные участки, отдавать их в аренду. Налоговые платежи, установленные НК РФ, остаются на его совести.

Если собственник земельного участка по тем или иным причинам меняется, то первоочередное право аренды принадлежит нынешнему арендатору.

Как приобрести и оформить земельный участок

В последнее время заявителей все чаще интересуют вопросы: куда обратиться и с чего начать процедуру приобретения и оформления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в рамках проводимой реформы земельного законодательства.

В целях ответов рассмотрим порядок такого приобретения в соответствии с вступившим в силу с 01.03.2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ).

Правом предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделены органы государственной власти (федеральной, субъекта РФ) и органы местного самоуправления, осуществляющие полномочия в области земельных отношений (ст.9–11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, Законом №171-ФЗ внесены изменения, касающиеся порядка управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Вместе с тем, четко закреплена компетенция органов местного самоуправления в зависимости от муниципального образования, в пределах которого расположен соответствующий земельный участок. Отметим, что ранее подобной дифференциации законодательно не существовало.

Актуальность вопроса, связанного с распоряжением такими землями, обусловлена тем фактом, что до настоящего времени большие по объему площади земель не имеют реестровых собственников, при этом вовлечение указанных земель в хозяйственный оборот является объективно необходимым и должно положительно влиять на доходность различных бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, в том числе способствовать развитию рынка недвижимости.

Необходимо учитывать, что органы местного самоуправления городских и сельских поселений распоряжаются земельными участками в своих границах с момента утверждения ими правил землепользования и застройки. До утверждения правил землепользования и застройки право распоряжения не разграниченными земельными участками в таких поселениях сохраняется за органами местного самоуправления муниципальных районов.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрены следующие основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

1. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или бессрочное пользование;

2. Договор купли-продажи в случае проставления земельного участка за плату;

3. Договор аренды;

4.Договор безвозмездного пользования.

Распоряжение публичным земельным участком всегда осуществляется в силу властного акта уполномоченного органа, который в одних случаях является самостоятельным основанием предоставления земельного участка (п.1 ст.39.1 ЗК РФ), а в других случаях является основанием для заключения соответствующего договора с заинтересованным лицом (пп.2 – 4 п.1 ст.39.1 ЗК РФ).

Согласно статье 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Вместе с тем, ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований предоставления публичных земельных участков без торгов как в собственность (пп. 1 – 10 п.2 ст.39.3), так и в аренду (пп.1 – 33 п.2 ст.39.6).

В отдельных случаях земельные участки могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам бесплатно. Так, в силу ст.39.5 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются бесплатно:

– лицам, с которыми заключены договоры о развитии земли в границах застроенных территорий;

– религиозным организациям, если они имеют в собственности недвижимость, расположенную на таких землях;

– лицам, ведущим садоводство и огородничество на землях некоммерческой организации;

– гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, и если земли использовались в соответствии с установленным разрешенным использованием;

– гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, и если граждане работали в муниципальном образовании в определенной должности;

– гражданам, имеющим трех и более детей;

– религиозным организациям для сельскохозяйственного использования, если участки находятся у них в бессрочном пользовании.

Иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки предоставляются исключительно за плату.

Если земельный участок предстоит образовывать или его границы нужно уточнять, в отношении данного земельного участка необходимо выполнить кадастровые работы (п.15 ст.39.15 ЗК РФ). После выполнения кадастровых работ и получения согласованного межевого дела следует обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.

Государственная регистрация права собственности, права аренды на земельный участок проводится на основании заявления правообладателя либо лица, действующего по доверенности (ст.16 Закона о регистрации от 21.07.1997 №122-ФЗ), а также:

– решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, договора предоставления земельного участка за плату, договора аренды или договора безвозмездного пользования (ст.17, п.2 ст.25.2 Закона №122-ФЗ);

– квитанции об уплате государственной пошлины.

Документы на государственную регистрацию прав можно представить лично в офисах казенного учреждения Омской области «Многофункциональный центр организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (МФЦ), филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Омской области , а также в электронной форме или направить по почте (пп.1,2 ст.16 Закона №122-ФЗ).

Государственная регистрация прав проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п.3 ст.13 Закона №122-ФЗ).

Для кого и что выгоднее?

Аренда выгодна для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ). Фермеры берут земли сельхозназначения в аренду, используют ее три года, а потом они не то, что могут, им рекомендуется выкупать землю из государственной аренды, чтобы избежать давления со стороны государства.

Также аренда выгодна тем предпринимателям, которые хотят взять участок в лесной зоне для туристической деятельности или охотугодий. Аренда будет выгодна, потому что государство не разрешает такие земли выкупать.

Что касается собственности, она выгодна, когда владелец здания уже приобретает землю под своей недвижимостью. Он уже пользуется землей, а арендные ставки всегда повышаются, потому что в них закладываются стоимость покупки участка. И аренда со временем становится очень большой и непосильной.

Выкуп земли из госаренды выгоден:

застройщикам — нахождение земли в собственности для них более предпочтительный вариант. Главное убедиться, чтобы участок принадлежал государственным органам власти;
производственным и промышленным предприятиям — они активно используют территорию и часто делают перепланировки объекта, которые проще узаконить собственнику, нежели арендатору.

Как показывает практика, коэффициенты по аренде здесь очень высокие и включают платежи на приобретение собственности. Поэтому чем быстрее бизнесмен приобретет данную землю в собственность, тем меньше он будет платить арендных платежей и сэкономит достаточное количество денег.

Как у нас происходит сейчас? Было здание, пришел новый собственник, земля в аренде, он покупает здание и входит в договор аренды новым лицом и платит за него деньги по коэффициенту, установленному департаментом имущественных отношений. И чем быстрее он выкупит, тем дешевле ему обойдется владение этим участок. Здание-то все равно его.

Но можно купить землю и без здания. Она продается на определенных аукционах. Тут работает следующая схема: бизнесмен купил участок в городе, один гектар для строительства административно-офисного здания. В этом случае ему дается три-пять лет (в договоре прописано) на строительство здания.

За это время он должен его построить и ввести в эксплуатацию. По окончании трехлетнего периода, если он не успел это сделать, обычно у него два варианта: либо проект выносят на комиссию и изымается участок и продается с торгов кому-то другому, либо продлевается период для завершения строительства. В последующем арендодатель имеет право выкупить участок.

С точки зрения новых территорий, конечно, сначала будет лучше арендовать землю, быстро построить на ней здание и выкупить.

Считайте сами: рыночная стоимость участка 500 тыс. рублей или 1 млн рублей, а по аренде 50 тыс. рублей в год платишь. Вот и получается, что выгоднее, если ты за год успеваешь возвести здание и запустить его в эксплуатацию. В таком случае стоимость участка может быть несколько сотен тысяч вместо 1 млн рублей.

Процесс получения участка в аренду для каждого почти индивидуален. Лесные, водные нельзя выкупить, но взять в аренду могут граждане РФ, юридические, физические лица, ИП. Для этого необходимо собрать пакет документов и предоставить его в департамент земельных или имущественных отношений.

Обычно в перечень документов входят: заявление, паспорт, справка с кадастрового реестра о текущем статусе земли. Это довольно длительная процедура, и нужно внимательно смотреть, чтобы при выборе участка была вся инфраструктура.

Собственность или аренда? Две стороны одной медали

Подготовил статью при решении вопроса – что же лучше для субъекта естественной монополии в сфере электроэнергетики – арендовать или выкупать земельные участки для размещения объектов.

Публикую для ознакомления и возможного использования в работе.

Буду рад отзывам и откликам.

1. О правовом статусе понятий «собственность» и «аренда».

Согласно действующим нормативным правовым актам Российской Федерации наибольшее внимание уделяется вопросам собственности и защите её от посягательств третьих лиц.

Так, статьей 35 Конституции Российской Федерации установлено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

При этом никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) также направлены на защиту прав собственности. Одним из принципов гражданского законодательства Российской Федерации является признание неприкосновенности собственности (статья 1 ГК РФ), а правам собственности и другим вещным правам посвящен раздел II «Право собственности и другие вещные права» ГК РФ.

В целях придания дополнительной защиты прав собственности со стороны государства согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следует отметить, что действующим законодательством Российской Федерации, положениями статьи 552 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип неразрывности правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он располагается. К покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются и права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При этом передача имущества в аренду, то есть предоставление его во временное владение и пользование или только во временное пользование другому лицу, по общему правилу осуществляется собственником этого имущества и представляет собой акт распоряжения этим имуществом (статьи 606, 608 ГК РФ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 № 12АП-4214/14, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 № 13АП-21699/11).

В частности, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется также по соглашению всех ее участников. Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя и подписан всеми участниками долевой собственности, что допускается пунктом 1 статьи 308 ГК РФ.

Учитывая изложенное, правовой статус «собственности» значительно выше статуса «аренды» и защищается в первоочередном порядке со стороны государства.

Содержание права собственности раскрывается статьей 209 ГК РФ, где определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Соответственно, аренда является одним из видов реализации собственником имущества своих прав в виде распоряжения таким имуществом.

2. Плюсы и минусы приобретения прав на земельные участки в собственность и в аренду

Плюсы и минусы Собственности:

Плюс – в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, защищена законодательством Российской Федерации, охраняется государством;
Плюс – возможно пользоваться всеми правами собственника на земельный участок – продавать, сдавать в аренду частично или полностью, брать кредит под залог собственности и другие возможности;
Плюс – при возведении объекта электросетевого хозяйства на земельном участке, находящемся в собственности, не возникает проблем с необходимостью оформления и переоформления прав на такой земельный участок;
Минус – бремя содержания и управления собственностью, в частности, уплата налога за земельный участок.

Плюсы и минусы Аренды:

Плюс – цена аренды, как правило, существенно ниже цены приобретения прав собственности. По общей практике в арендные платежи закладывается стоимость приобретения права собственности, разделенная на период в 10 лет;
Минус – собственник может не осуществлять государственную регистрацию аренды при заключении договора аренды со сроком до 1 года, сложности в защите интересов при наличии иных правообладателей на этом же земельном участке;
Минус – арендные платежи уплачиваются ежемесячно, что требует постоянных организационных и финансовых издержек со стороны организации-арендатора;
Минус – собственник под любым предлогом может не продлить аренду по истечении очередного периода действия договора аренды;
Минус – для строительства объекта электросетевого хозяйства на арендуемом земельном участке требуется получить разрешение на строительство со стороны собственника;
Минус – после введения в эксплуатацию объекта электросетевого хозяйства требуется оформить постоянные арендные отношения на весь период эксплуатации объекта на часть занятого ранее земельного участка, гарантировать их действие на все время эксплуатации объекта;
Минус – в арендные платежи собственником, как правило, закладываются его расходы на содержание арендуемого земельного участка (налоговый платеж на имущество, расходы на содержание и другие).

3. Целесообразность выкупа земельных участков у физических и юридических лиц

По данным, опубликованным Минэкономразвития России, на 1 января 2014 г. большинство земель принадлежит государству и муниципалитетам – 92,2 %, гражданам и юридическим лицам принадлежит лишь 7,8 % от всех земель в Российской Федерации.

В настоящее время полностью урегулированы вопросы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок приобретения определен главой V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» Земельного кодекса Российской Федерации.

Цена земельного участка при его продаже определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости согласно пункту 3 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279.

При назначении арендных платежей за использование соответствующего земельного участка, определена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации и предоставлены для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей), либо занятые такими объектами. Указанная ставка арендной платы установлена пунктом 1 приказа Минэкономразвития РФ от 22.09.2011 № 507 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)».

Следует отдельно отметить, что в пункте 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных пунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (куда включены и объекты федеральных энергетических систем), не может превышать размер арендной платы, рассчитанной для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Таким образом, субъекты Российской Федерации также должны установить размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов электросетевого хозяйства, на уровне, определенном приказом Минэкономразвития РФ от 22.09.2011 № 507.

Поскольку плата за аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является существенно ниже платы за выкуп соответствующего земельного участка, объекты электроэнергетики необходимо размещать на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на правах аренды. Выкуп таких земельных участков в собственность является нецелесообразным.

При этом отношения по приобретению земельных участков у физических и юридических лиц Земельным кодексом Российской Федерации не урегулированы.

Так, в статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации отмечается, что права на земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Также не урегулированы и отношения заинтересованных лиц и собственников земельных участков – физических и юридических лиц, направленные на установление соразмерных или адекватных размеров платы за предоставленный земельный участок.

Поскольку договора купли-продажи и аренды являются разновидностями договоров, предусмотренных ГК РФ, на них распространяются все общие требования к договору.

Так, в соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По сложившейся практике отношений компании с физическими и юридическими лицами при заключении договоров аренды на земельные участки, устанавливаемая такими лицами цена аренды за год может превышать рыночную или кадастровую стоимость таких земельных участков. При этом в цену договора аренды многие собственники и правообладатели земельных участков закладывают также убытки, связанные с занятием всего или части земельного участка, порядок определения которых в действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует.

В связи с изложенным целесообразно обеспечить приобретение в собственность земельных участков, находящихся в собственности таких физических и юридических лиц, предоставленных для размещения объектов электроэнергетики.

Что произойдет после подачи заявления?

После поступления вашего заявления сотрудники Департамента городского имущества города Москвы рассмотрят его на соответствие формальным требованиям, а кроме того, направят запрос в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы для проведения проверки использования земельного участка. Там должны будут проверить, законно ли использовался ли и не было ли нецелевого использования. Например, не вели ли вы строительство или реконструкцию различных объектов на участке без оформления необходимых документов.

В результате рассмотрения заявления в ваш личный кабинет на сайте mos.ru будет отправлен проект договора аренды или мотивированный отказ в его заключении. И то и другое будет подписано электронно-цифровой подписью.

После подписания договора аренды с вашей стороны в течение нескольких дней он будет подписан со стороны Департамента городского имущества, и ваш экземпляр также будет либо направлен вам в личный кабинет на сайте mos.ru, либо вы сможете его получить в службе одного окна.

Как получить неразграниченные земельные участки в Подмосковье без торгов

Вся земля в Российской Федерации, находящаяся в государственной и муниципальной собственности, предоставляется через торги, за исключением определенных случаев. Условия, при которых такие земельные участки могут быть предоставлены без аукциона, регламентируются Земельным кодексом РФ. О том, кто имеет право на предоставление земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду или собственность без проведения торгов в Подмосковье и что необходимо приложить к заявлению на получение данной услуги, читайте в материале портала mosreg.ru.

Что такое неразграниченный земельный участок

Вся земля в Подмосковье, как и по всей РФ, определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Разграниченная земля – это земля, находящаяся в собственности: частной, федеральной, федерального субъекта или муниципальной. Неразграниченная – это та земля, на которую нет правоудостоверяющих документов.

Земля считается неразграниченной (государственной) до возникновения и регистрации прав на нее. Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено земельным законодательством.

Полномочия по распоряжению землей государственной неразграниченной собственности переданы на уровень органов местного самоуправления, а, следовательно, и предоставление соответствующей услуги жителям области. В Подмосковье данная деятельность регламентирована законами «О перераспределении полномочий между органами муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области» и «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений».

Получатели услуги

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

Государственная услуга по предоставлению земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду и собственность без проведения торгов предоставляется физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Однако, согласно статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, право на получение земли без торгов возникает только при соблюдении определенного ряда условий.

Так, в статье 39.3 Земельного кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, а также перечень лиц, которые могут выступать покупателями. В частности, допускается продажа:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, − собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса (то есть если на участке неразграниченной госсобственности стоит дом, права на которые зарегистрированы, собственник дома может претендовать на получение земли в собственность);
земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса;
земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В статье 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:

земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, − членам данной некоммерческой организации;

земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства − собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса;
земельные участки − гражданам, имеющим право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
земельный участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
земельный участок − лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
земельный участок − гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
земельный участок, расположенный за границами населенного пункта, − гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, − лицу, с которым заключено такое соглашение (например, под инвестпроекты).

Исчерпывающие перечни случаев продажи участков неразграниченной госсобственности или предоставления их в аренду содержатся в Земельном кодексе РФ.

Как составить заявление

Заявление на услугу проще всего подать через личный кабинет регионального портала госуслуг, где необходимо заполнить готовую форму. Подача данного заявления равно предусмотрена как в случае аренды земельных участков, так и при предоставлении их в собственность.

При этом юридическим лицам необходимо указать следующие данные:

сведения о ЕГРН;
ИНН;
наименование организации;
адрес организации;
организационно-правовая форма.

Физическим лицам нужно указать следующую информацию:

ФИО;
паспортные данные;
СНИЛС;
контактные данные.

И физическим, и юридическим лицам нужно указать в заявлении кадастровый номер участка, который требуется предоставить в собственность или аренду, срок аренды, адрес и площадь участка, а также сообщить цель запроса.

В случае если земельный участок не сформирован, то есть не имеет границ и кадастрового номера, нужно сначала обратиться за услугой «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». В результате осуществления этой услуги определяются границы участка и вид права на него. Это важно, поскольку в случае, когда запрашиваемые земли по тем или иным объективным причинам не могут быть предоставлены в собственность, заявителю будет предложена альтернатива − аренда участка.

Куда подавать заявление

Самым удобным и быстрым способом подачи заявления является обращение через РПГУ, поскольку оно позволяет избежать хождения по структурам и дает возможность отследить весь процесс через личный кабинет.

С этой целью сначала нужно зарегистрировать личный кабинет и получить регистрацию в электронной системе ЕСИА.

Подать заявление можно, заполнив форму в личном кабинете портала госуслуг и приложив к ней электронные образцы документов (без ЭЦП). Получить результат услуги нужно будет в МФЦ, где потребуется предъявить оригиналы документов для сверки.

В результате предоставления услуги заявитель получит договор аренды земельного участка либо договор купли-продажи земельного участка.

Сроки оказания услуги

Источник: РИАМО, Анастасия Осипова

Срок рассмотрения заявления составляет от 8 до 50 рабочих дней, в зависимости от необходимости осуществления публикации о предстоящем предоставлении земельного участка и рассмотрения вопроса на Межведомственной комиссии по земельно-имущественным отношениям в Московской области и Градостроительном совете Московской области.

Информация о результате рассмотрения заявления будет направлена в личный кабинет заявителя на портале госуслуг. Оригинал договора купли-продажи или договора аренды с подписью уполномоченного должностного лица и печатью администрации можно получить в МФЦ.

Информация о готовности результатов предоставляется также по единому телефонному номеру: 8 (800) 550-50-30.

Что лучше собственность или аренда?:

При выборе дома покупатель обращает внимание на множество факторов: отдаленность от города, живописность окружающей природы, коммуникации, инфраструктура, состояние дорог, цена. Однако есть такой, незначительный на первый взгляд, аспект как статус земли. Покупая дом, мы всегда приобретаем и землю, на которой этот дом стоит. А земля может находиться либо в собственности, либо в аренде. На что влияет статус земли и почему на него важно обращать внимание, поможет ответить наша статья.

Существует два взаимозаменяемых варианта: либо земля, на которой расположен коттеджный поселок, находится в собственности застройщика, либо в его аренде. В первом случае на покупателя оформляется и собственность на участок, и собственность на землю. Во втором случае покупатель оказывается в ситуации смешанного владения: дом находится в его собственности, а вот земля – арендована.

Например, земля на прибрежных участках или относящаяся к лесным фондам не может находиться в собственности застройщика. Но именно участки на такой живописной территории больше всего привлекают покупателей. Поэтому застройщики приобретают ее в аренду. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», «девелопер всегда заинтересован, чтобы земельный участок был оформлен в собственность: так легче осуществлять дальнейшие операции купли-продажи клиентам». Того же мнения придерживается и Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»: «в большинстве случаев застройщик старается оформить землю в собственность: реализовывать проект в таком случае намного «беспроблемнее», а продавать коттеджи – быстрее и проще».

Чего стоит опасаться тем, кто приобретает земельный участок, находящийся в аренде? В первую очередь важно ознакомиться с текстом договора, где прописаны все обязанности арендатора, убедиться, что прежние арендаторы исполняли все обязанности должным образом, пользовались землей с соблюдением всех условий договора и в соответствие с предназначением земель. В кадастровом паспорте должны быть указаны границы участка, соответствующие действительности. В случае неверно указанных данных, следует заказать новый технический паспорт. Собственник вправе расторгнуть договор, когда арендная плата не была внесена более двух раз подряд, поэтому важно удостовериться, что предыдущий арендатор не имеет задолженностей по арендной плате.

Арендованная земля может приносить и некоторую пользу застройщикам. В частности, оформление земли в аренду стоит на порядок дешевле, нежели приобретение ее в собственность. Главное – найти покупателей, которые не побоятся вступать в арендные отношения. Зачастую такими покупателями становятся владельцы таунхаусов. «Коттедж на арендуемой земле – это практически гарантированный неликвид: ни один человек в здравом уме не станет его приобретать, опасаясь, что аренду потом не продлят, – говорит Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – А покупатели таунхасов в этом вопросе куда менее пугливы: у них будет участок всего в 1-2,5 сотки, очень редко, когда больше. Это такая малость, которую никто не захочет у него отнять».

Читайте также:

Как исправить ошибку в уставе ООО

И собственность, и аренда земельного участка дают собственнику дома право пользования прилегающим участком, но все же необходимо отметить более сложную процедуру оформления арендных отношений. При приобретении дома в собственность, а земли в аренду, покупателю, возможно, необходимо прибегать к профессиональной помощи юриста, имеющего опыт работы в данной сфере. Ведь такого рода отношения регулируются как земельным, так и гражданским законодательством, а также большим количеством подзаконных актов.

Помните, что у вас всегда есть возможность перевести арендованный участок в собственность. Пункт 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) предусматривает, что участки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам за плату в собственность или в аренду. В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений. Для переведения арендованной земли в статус собственности необходимо проделать следующие процедуры:

Зарегистрировать в Главном управлении федеральной регистрационной службы право собственности на соответствующее здание или строение, расположенное на участке, если оно не было ранее зарегистрировано, чтобы претендовать на участок в соответствии с упомянутым пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ;
Оформить документы на земельный участок, получить кадастровый план участка;
Подать заявление в уполномоченный орган, принимающий решение о переходе участка в собственность. В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ им является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Данный орган согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю;
Подписать договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, оплатить цену земельного участка;
Обратиться с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок в Государственное управление Федеральной регистрационной службы по вашему региону

Подводя итоги, выделим преимущества и недостатки обоих вариантов. Преимущества арендованной земли: более экономичный вариант, при продаже здания; к новому собственнику автоматически переходит право аренды на весь участок; арендатор имеет право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе вносить их в качестве вклада в уставный капитал товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Преимущества земли в собственности: стабильность (никто не может быть лишен права иначе как по воле самого собственника либо по решению суда), право распоряжаться своей землей, например, закладывать при оформлении кредита. Недостатки арендованной земли: ограничения по срокам, арендная плата может регулярно изменяться, условия аренды диктуются арендатором, следовательно, покупатель попадает в определенного рода зависимость. Единственным очевидным недостатком приобретения земли в собственность принято считать ее дорогую цену (необходимо выкупить участок у государства, муниципалитета, а затем регулярно уплачивать земельный налог).

Независимо от того, в каком статусе находится приобретаемая земля, следует крайне внимательно изучать договор. Правильно и внимательно оформленная сделка поможет вам избежать возникновения проблем в будущем и спокойно наслаждаться жизнью в вашем новом доме.

О статье « Что лучше собственность или аренда? »

Что лучше – арендовать коттедж или купить готовый дом?
Какой статус может быть у приобретаемой земли?
Чего стоит опасаться тем, кто приобретает земельный участок, находящийся в аренде?
Какие недостатки и преимущества у каждого типа?

Третье лицо. Садоводческое товарищество, на территории которого находится участок, необходимо вызвать в суд в качестве третьего лица. Это участник гражданского дела, который не заявляет самостоятельных требований, но решением суда могут быть затронуты его интересы. Третье лицо вправе давать объяснения в заседании, задавать истцу и ответчику вопросы, получить копию решения суда и обжаловать его.